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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Beschluss verkündet am 30.06.2003
Aktenzeichen: 15 W 151/03
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 10
Eine Öffnungsklausel, die sich auf die in einem vorangegangenen Absatz geregelte Kostenverteilung für die "Betriebskosten" bezieht, derzufolge bestimmte Kostenarten nach Verbrauch, die übrigen Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden sollen, ist dahin auszulegen, daß sie sich auch auf Instandsetzungskosten erstreckt.
OBERLANDESGERICHT HAMM BESCHLUSS

15 W 151/03 OLG Hamm

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 30. Juni 2003 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) vom 23. April 2003 gegen den Beschluß der 3. Zivilkammer des Landgerichts Münster vom 31. März 2003 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Budde und Tegenthoff

beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluß und der Beschluß des Amtsgerichts vom 06.08.2002 werden jeweils mit Ausnahme der Wertfestsetzung aufgehoben.

Die Anträge der Beteiligten zu 1) werden zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens in allen Instanzen; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage; der Beteiligte zu 3) ist der derzeitige Verwalter. Die Anlage umfasst in 17 Hausblöcken mit jeweils zwei Hauseingängen insgesamt 184 Wohnungen, die in den 60er Jahren als sog. NATO-Wohnungen zur Unterbringung britischer Soldaten errichtet wurden. Nach Beendigung der früheren Nutzung erfolgte die Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung vom 09.10.1981 (UR-Nr. II 1681/1981 Notar). In der Teilungserklärung heißt es auszugsweise:

§ 12

Lasten und Kosten

1. In Ergänzung und teilweiser Abänderung des § 16 WEG wird folgendes bestimmt:

a) Kapitaldienstlasten ... sind von dem jeweiligen Wohnungseigentümer unmittelbar an die Gläubiger zu zahlen.

b) Betriebskosten

Die Wohnungseigentümer müssen alle Betriebskosten gemeinsam tragen; dabei werden die Kosten der Beheizung und für Warmwasser durch besondere Abrechnung ermittelt; die Kosten der Gemeinschaftsantenne, der Garten- und Außenanlage, die übrigen Betriebskosten (z.B. öffentliche Abgaben, Versicherungen und dergleichen) werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer umgelegt.

Die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteile sind Teile der Belastung und an den Verwalter zu zahlen.

c) Die Verwaltungskosten sind für jedes Wohnungseigentum gleich zu bemessen. Einzelheiten über die Höhe und Abweichungen für Sondereigentum an Garagen werden im Verwalter-Vertrag geregelt.

d) Versicherungen

Für das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum als Ganzes werden folgende Versicherungen abgeschlossen:

e) Die Wohnungseigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. ...

2. Eine Änderung der in Abs. 1 vorgesehenen Verteilungsschlüssel kann von der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden."

In der Eigentümerversammlung vom 16.05.1994 wurden folgende Beschlüsse gefasst, die nicht angefochten worden sind:

"TOP 3.1 Kostenverteilung auf kleinstmögliche Bezugsgröße

Nach kurzer Diskussion ... wurde einstimmig beschlossen: Beginnend mit der Jahresabrechnung 1994 wird als Bezugsgröße für die Kostenverteilung die jeweils kleinstmögliche Einheit genommen. Die Instandsetzungsrücklage soll nur für Maßnahmen verwendet werden, die die Gesamtanlage betreffen. ...

TOP 8 Herabsetzung der Beschlussebene auf die kleinstmögliche Einheit

Einstimmig wurde beschlossen: Die Beschlussebene wird auf die kleinstmögliche Einheit von Wohnungseigentümern herabgesetzt. Diese bedeutet, über die Sanierung von Treppenhäusern entscheiden die Eigentümer eines Hauseingangs, über die Sanierung einer Außenfassade entscheiden die Eigentümer des jeweiligen Blockes, wobei als Block ein für sich allein stehendes Gebäude bezeichnet wird (zwei Hauseingänge). Gegen den Rat des Verwalters beschlossen die Eigentümer, dass für die Art der Sanierungen der Außenfassade eines Blockes eine 2/3 Mehrheit des Blockes erforderlich ist. ..."

Der Beteiligte zu 3) hat am 16.03.2002 eine (Teil-) Eigentümerversammlung der Miteigentümer des Hausblocks 29/31 durchgeführt. Gegen die Stimme der Beteiligten zu 1) wurde zu Tagesordnungspunkt 3.1 mehrheitlich beschlossen, den Architekten mit der Prüfung von Sanierungsmöglichkeiten und der Entwicklung eines Sanierungskonzepts für die Giebelwand dieses Hausblocks zu beauftragen. Der letzte Satz der Beschlussfassung lautet: "Die Ausschreibung und die Bauaufsicht wird für jeden Häuserblock getrennt berechnet." Das Protokoll enthält weiter zu Tagesordnungspunkt 3.4 die Ankündigung des Beteiligten zu 3), die Kostenverteilung wie in den letzten Jahren auf die kleinstmögliche Einheit vornehmen zu wollen.

Die Beteiligten zu 1) haben mit einem bei dem Amtsgericht am 07.04.2002 eingegangenen Antrag vom 09.04.2002 beantragt,

1) den zu Tagesordnungspunkt 3.1 gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.03.2002 hinsichtlich des zuvor zitierten letzten Satzes für ungültig zu erklären;

2) festzustellen, dass der Beteiligte zu 3) die Kostenverteilung bezüglich der Giebelsanierung am Hausblock N weg 29/31 nicht wie in Tagesordnungspunkt 3. 4 der Eigentümerversammlung angekündigt auf die kleinstmögliche Einheit verteilen darf.

Zur Begründung haben sie die Auffassung vertreten, der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.03.2002 sei nicht ordnungsgemäß zustande gekommen, weil über die Instandsetzungsmaßnahme nicht in der gebotenen Weise sämtliche Wohnungseigentümer, sondern lediglich die Miteigentümer des Hausblocks 29/31 abgestimmt hätten. Die Kosten für die Giebelsanierung des Hausblocks 29/31 seien richtigerweise auf sämtliche Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage zu verteilen. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels der Teilungserklärung durch die Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 3.1 der Eigentümerversammlung vom 16.05.1994 sei unwirksam, weil nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels fehle. Diese ergebe sich auch nicht aus der Regelung in § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung, weil diese sich nicht auf die Kostenverteilung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung beziehe.

Die Beteiligten zu 2) und 3) sind den Anträgen entgegengetreten. Sie haben insbesondere den Standpunkt eingenommen, die Öffnungsklausel in § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung erstrecke sich auch auf Instandsetzungsmaßnahmen. Im Übrigen sei das Begehren der Beteiligten zu 1) rechtsmissbräuchlich, weil sie in den vergangenen Jahren den Vorteil, mit den Kosten durchgeführter Instandsetzungsmaßnahmen an anderen Hausblöcken nicht belastet zu werden, in Anspruch genommen hätten. Mit ihrem Anliegen, sämtliche Miteigentümer mit den Kosten von Instandsetzungsmaßnahmen zu belasten, seien die Beteiligten zu 1) demgegenüber erst in dem Augenblick hervorgetreten, als eine Giebelsanierung des Hausblocks 29/31 erforderlich geworden sei und entsprechend der bisherigen Handhabung die dadurch entstehenden Kosten ausschließlich auf die Miteigentümer dieses Hausblocks verteilt, werden sollten.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 06.08.2002 den Anträgen der Beteiligten zu 1) voll stattgegeben.

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 2) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 26.08.2002 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat in öffentlicher Sitzung vom 21.02.2003 vor der vollbesetzten Zivilkammer mit den Beteiligten mündlich verhandelt und durch Beschluss vom 31.03.2002 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2), die sie mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 23.04.2002 bei dem Oberlandesgericht eingelegt haben.

Die Beteiligten zu 1) beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 2) folgt bereits daraus, daß ihre erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG). Die sofortige weitere Beschwerde führt zur Zurückweisung der Anträge der Beteiligten zu 1).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2) ausgegangen.

Bei dem Antrag der Beteiligten zu 1) zu Ziff. 1 handelt es sich um einen Beschlussanfechtungsantrag gem. §§ 23 Abs. 4 S. 2, 43 Abs. 1, Nr. 4 WEG, der sich inhaltlich auf die getroffene Regelung beschränkt, dass die entstehenden Kosten nur auf die Wohnungseigentümer des betroffenen Häuserblocks verteilt werden sollen. Gegen diese Beschränkung bestehen allerdings Bedenken, weil bei einer Unwirksamkeit der getroffenen Regelung zur Kostenverteilung auf der Grundlage des von den Beteiligten zu 1) eingenommenen Standpunktes, die Wohnungseigentümer seien insgesamt mit diesen Kosten zu belasten, die übrige im Beschluss vom 16.03.2002 getroffene Regelung zur Durchführung von Sanierungsarbeiten an dem Giebel des hier betroffenen Hausblocks isoliert nicht aufrechterhalten werden könnte. Denn auf dieser Grundlage wurde - wie nachstehend noch auszuführen ist - der Versammlung der Wohnungseigentümer nur dieses Hausblocks die Beschlusskompetenz für eine Regelung zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten fehlen, deren Kosten auch die übrigen Wohnungseigentümer belasten. Dieser Gesichtspunkt kann jedoch allenfalls dazu führen, dass im Rahmen der sachgerechten Auslegung des Antrags der Beschluss vom 16.03.2002 insgesamt als angefochten anzusehen ist. Die auf den letzten Satz beschränkte Ungültigerklärung des Beschlusses durch die Entscheidung des Amtsgerichts konnte indessen schon aus diesen Gründen nicht aufrechterhalten werden.

Der Senat legt den Antrag der Beteiligten zu 1) zu Ziff. 2 dahin aus, dass sie über die Ungültigerklärung der Beschlußfassung der (Teil-) Eigentümerversammlung vom 16.03.2002 hinaus die Feststellung anstreben, dass die Kosten der Giebelsanierung nicht allein im Verhältnis der Miteigentümer des Hausblockes Nerzweg 29/31, sondern auf sämtliche Miteigentümer der Anlage zu verteilen sind. Die Wortfassung des von den Beteiligten zu 1) gestellten Antrags ist insoweit unklar, weil der Beteiligte zu 3) in seiner Eigenschaft als Verwalter nicht befugt ist, über den Verteilungsmaßstab für diese Sanierungskosten zu entscheiden. Vielmehr hat abschließend allein die Eigentümerversammlung über die Verteilung der entstehenden Kosten durch Beschlußfassung nach § 28 WEG zu entscheiden, und zwar entweder im Rahmen der Genehmigung der Jahresabrechnung oder der Erhebung einer Sonderumlage. Der Antrag ist deshalb der Sache nach auf eine Feststellung des maßgebenden Kostenverteilungsschlüssels im Verhältnis der Miteigentümer untereinander gerichtet. Für einen solchen Feststellungsantrag besteht ein hinreichendes Feststellungsinteresse der Beteiligten zu 1). Denn ihr Antrag zu 1) kann lediglich zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 16.03.2002 führen. Die Beteiligten zu 1) haben deshalb ein darüber hinausgehendes Interesse an einer alle Miteigentümer bindenden Feststellung, dass der von ihnen angestrebte abweichende Kostenverteilungsschlüssel bei der abschließenden Abrechnung anzuwenden ist, zumal die Beschlussfassung vom 16.03.2002 sich auf Architektenleistungen beschränkt, während eine Entscheidung über Art und Umfang auszuführender Sanierungsarbeiten einschließlich deren Kosten noch aussteht.

In der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Sowohl das ordnungsgemäße Zustandekommen als auch die inhaltliche Wirksamkeit der Beschlussfassung vom 16.03.2002 hängen davon ab, ob durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.05.1994 zu Tagesordnungspunkt 3.1 der maßgebende Kostenverteilungsschlüssel wirksam dahin abgeändert worden ist, dass die Kosten von Instandsetzungsarbeiten allein von den Miteigentümern zu tragen sind, deren Sondereigentum in dem jeweiligen Häuserblock liegt. Für den außenstehenden Betrachter erschließt sich zwar aus dem Wortlaut dieser Beschlussfassung, für die Kostenverteilung solle die jeweils kleinstmögliche Einheit genommen werden, nicht ohne weiteres, für welche Positionen der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums eine abweichende Kostenverteilungsregelung getroffen werden und wie im einzelnen der jeweilige Kostenverteilungsschlüssel insoweit bestimmt werden sollte. Bei der gebotenen objektiven Auslegung von Eigentümerbeschlüssen, deren Regelung - wie hier - auch für die Geltung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern bestimmt ist, dürfen auch außerhalb des protokollierten Beschlusses solche Umstände herangezogen werden, die nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne, weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben (BGH NJW 1998, 3713, 3714). Im Rahmen der Auslegung darf deshalb hier auch der inhaltlich korrespondierende Beschluss zu Tagesordnungspunkt 8 derselben Eigentümerversammlung herangezogen werden, durch den die "Beschlussebene" auf die kleinstmögliche Einheit von Wohnungseigentümern herabgesetzt worden ist. Die kleinstmögliche Einheit ist in diesem Beschluss dahin näher erläutert, dass über die Sanierung von Treppenhäusern die Eigentümer des jeweiligen Hauseingangs, über die Sanierung einer Außenfassade die Eigentümer des jeweiligen Hausblockes (jeweils zwei Hauseingänge) zu entscheiden haben. Jedenfalls hinsichtlich von Sanierungsarbeiten an der Außenfassade ist auf diese Weise hinreichend klargestellt, dass die Miteigentümer, deren Sondereigentum in einem Hausblock liegt, jeweils eine sog. Instandhaltungsgemeinschaft bilden und dementsprechend die anfallenden Kosten nur in ihrem Verhältnis untereinander aufgeteilt werden sollen. So verstehen auch die Verfahrensbeteiligten übereinstimmend die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 16.05.1994.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.05.1994 beinhaltet eine Änderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für einen solchen Beschluss steht der Eigentümerversammlung, obwohl er auf eine Änderung der Gemeinschaftsordnung gerichtet ist, eine Kompetenz zur mehrheitlichen Beschlussfassung gem. § 23 Abs. 1 WEG zu, wenn diese ihrerseits durch Vereinbarung bzw. die ihr gleichstehende Teilungserklärung begründet worden ist (BGH NJW 2000, 3500, 3502). Eine solche sog. Öffnungsklausel enthält hier § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 09.10.1981. Sie ermächtigt die Eigentümerversammlung, eine Änderung der in Abs. 1 der Bestimmung vorgesehenen Verteilungsschlüssel mit Stimmenmehrheit zu beschließen.

Das Landgericht hat § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung dahin ausgelegt, dieser beziehe sich auf den Kostenverteilungsschlüssel nur insoweit als er in Abs. 1 der Vorschrift eine eigenständige Regelung gefunden habe. Die Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme werde jedoch nicht vom Begriff der in § 12 Abs. 1 lit. b) geregelten Betriebskosten erfasst. Dabei handele es sich nur um laufende Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht jedoch um Instandhaltungskosten. Die Regelung in § 12 Abs. 1 lit. e) beschränke sich in Übereinstimmung mit § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG darauf, dass überhaupt eine Instandhaltungsrücklage anzusammeln sei.

Die Auslegung der Teilungserklärung unterliegt, weil sie den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bestimmt, der uneingeschränkten Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Maßgebend sind dabei der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (BGH NJW 1998, 3713, 3714). Die Auslegung des Senats führt abweichend von der Auffassung des Landgerichts zu dem Ergebnis, dass sich die Öffnungsklausel in § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung auch auf Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten erstreckt. Dafür sind die folgenden Erwägungen maßgebend:

§ 12 Abs. 1 der Teilungserklärung muss in seinem inhaltlichen Gesamtzusammenhang ausgelegt werden. Der Einleitungssatz lässt erkennen, dass eine Regelung "in Ergänzung und teilweiser Abänderung" des § 16 (Abs. 2) WEG getroffen werden soll. Nachfolgend werden für bestimmte Art von Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums besondere Kostenverteilungsschlüssel vorgesehen, nämlich zu lit. b) für die verbrauchsabhängigen Kosten der Beheizung und Warmwasserbereitung (besondere Abrechnung nach Verbrauch) und zu lit. c) der Verwaltungskosten (Abrechnung nach der Zahl der Wohnungseinheiten mit dem Verweis auf eine Sonderregelung im Verwaltervertrag für Garageneinheiten). Weitere Kostenarten (Versicherungen sowie die Instandhaltungsrücklage) werden in lit. d) und e) erwähnt, ohne dass insoweit eine Regelung zum Kostenverteilungsschlüssel getroffen wird. In lit. b) heißt es schließlich ergänzend, dass die Kosten der Gemeinschaftsantenne, der Garten- und Außenanlage sowie die "übrigen Betriebskosten (z.B. öffentliche Abgaben, Versicherungen und dergleichen)" im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer umzulegen sind.

Der unbefangene Betrachter kann die Gesamtregelung nur so verstehen, dass es sich um eine in sich geschlossene Regelung handelt, durch die sämtliche Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfasst und - insoweit in Übereinstimmung mit der gesetzlichen Regelung - nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt werden sollen, sofern für einzelne Kostenarten keine Sonderregelung getroffen worden ist. Für diese Auslegung spricht, dass sich die Regelung gerade nicht auf die Kostenarten beschränkt, für die ein von der gesetzlichen Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichender Kostenverteilungsschlüssel bestimmt werden sollte. Vielmehr ist in lit. b) mit Ausnahme der verbrauchsabhängigen Kosten für weitere namentlich genannte sowie für die "übrigen Betriebskosten" ein mit der gesetzlichen Regelung übereinstimmender Kostenverteilungsschlüssel vorgesehen. Aufgrund dieses Zusammenhangs besteht kein hinreichender Grund zu der Annahme, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung durch die Regelung des § 12 der Teilungserklärung überhaupt nicht berührt werden und es - ausschließlich insoweit - mit der Geltung der gesetzlichen Vorschrift sein Bewenden haben sollte. Dagegen spricht insbesondere, dass die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage in lit. e ausdrücklich erwähnt, insoweit jedoch kein Verteilungsschlüssel geregelt worden ist. Im Zusammenhang der getroffenen Regelung können daher die Anteile, die die einzelnen Wohnungseigentümer in die Instandhaltungsrücklage einzuzahlen haben, sich nur nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel richten. Die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage kann jedoch von den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, die nicht durch Verwendung der Rücklage gedeckt werden können, nicht getrennt werden. Der verwendete Begriff der "Betriebskosten" steht dieser Auslegung nicht entgegen. Mit dem Kammergericht (FGPrax 1996, 53, 54 = NJWE-MietR 1996, 87) ist der Senat der Auffassung, dass kein Anlass besteht, diesen Begriff im Sinne des Wohnraummietrechts (jetzt § 556 BGB n F.) zu verstehen, der insoweit allerdings eine Belastung des Mieters mit den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache ausschließt. Denn die hier getroffene Regelung betrifft das Innenverhältnis von Wohnungseigentümern, für das die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung einerseits und den Kosten des laufenden Gebrauchs andererseits keine Rolle spielt, weil sie beide Kostenarten zu tragen haben. Dies gilt insbesondere, wenn - wie hier - erkennbar eine abschließende Regelung der Kostenverteilung getroffen werden sollte.

So zu entscheiden ist der Senat nicht durch eine Vorlagepflicht nach § 28 Abs. 2 FGG gehindert. Zwar hat das OLG Schleswig (FGPrax 1997, 14 = NJWE-MietR 1997, 34) unter Bezugnahme auf die Begründung einer früheren Entscheidung die Auffassung vertreten, der Begriff der Betriebskosten in der Bestimmung einer Teilungserklärung, die der vorliegenden ähnlich formuliert war, sei dahin auszulegen, dass er sich nicht auf die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung beziehe. Die genannte Entscheidung beruht jedoch im Sinne des § 28 Abs. 2 FGG nicht auf dieser Auffassung, weil das OLG Schleswig den daran anknüpfenden, mit der vorliegenden Bestimmung wiederum ähnlich formulierten Folgeabsatz der dort beurteilten Teilungserklärung dahin verstanden hat, dass dieser auch hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung eine Öffnungsklausel enthalte.

Eine sachliche Überprüfung der inhaltlichen Ordnungsgemäßheit des Eigentümerbeschlusses vom 16.05.1994 ist nicht vorzunehmen, weil diese infolge der unterbliebenen Anfechtung des Beschlusses innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG ausgeschlossen ist.

Daraus folgt zugleich, dass keine Bedenken dagegen bestehen, dass eine Beschlussfassung über die Instandsetzungsmaßnahme nur durch die Miteigentümer des Hausblocks Nr. 29/31 erfolgt ist. Zwar steht die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich und damit auch das Stimmrecht allen Wohnungseigentümern zu (§§ 21 Abs. 3, 25 Abs. 1 und 2 WEG). Eine Ausnahme hiervon gilt jedoch in den Fällen, in denen nur eine abgrenzbare Gruppe von Wohnungseigentümern durch die Maßnahme sachlich betroffen wird, während die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer nicht berührt werden. In einem solchen Fall ist das Stimmrecht auf diejenigen Beteiligten beschränkt, die von der Maßnahme betroffen sind. Eine solche Beschränkung kann insbesondere bei einer Mehrhausanlage in Betracht kommen (BayObLGZ 1994, 98, 101 = NJW-RR 1994, 1236; NZM 2000, 554). Dies gilt insbesondere auch für die Beschlussfassung über eine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung, wenn nach dem geltenden Verteilungsschlüssel die Kosten dieser Maßnahme nur von einer begrenzten Gruppe von Wohnungseigentümern zu tragen sind (BayObLG NJW-RR 1996, 1101).

So liegen die Dinge auch hier, weil infolge der wirksamen Beschlussfassung der Eigentümerversammluhg vom 16.05.1994 die Kosten für die Instandsetzung der Außenfassade nur von den Miteigentümern des jeweiligen Hausblocks zu tragen sind.

Da der Antrag der Beteiligten zu 1) somit ohne Erfolg bleibt, entspricht es der Billigkeit, dass sie die Gerichtskosten in allen Instanzen zu tragen haben (§ 47 S. 1 WEG).

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten (§ 47 S. 2 WEG) hat es hingegen bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich, zumal der Senat eine von den Vorinstanzen abweichende Sachentscheidung getroffen hat.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren dritter Instanz beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Sie folgt der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung der landgerichtlichen Entscheidung.

Ende der Entscheidung

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