Judicialis Rechtsprechung

1. Wird eine Globalgrundschuld gelöscht, die infolge der Realteilung eines größeren Grundstücks entstanden ist und die nach vorausgegangenen Pfandfreigaben nur noch auf einer rechtlich verselbstständigten Teilparzelle lastet, so entsteht eine Löschungsgebühr nach § 68 S. 1 Halbs. 1 KostO nach dem vollen Nennbetrag der Grundschuld; eine Begrenzung des Geschäftswertes auf den Wert des letzten belasteten Grundstücks findet nicht statt.

2. Dies gilt auch, wenn Antragsteller der Löschung und Kostenschuldner der Erwerber des letzten mit der Grundschuld belasteten Grundstücks ist.

3. Im Einzelfall kann eine Reduzierung der Gebührenbelastung unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit staatlichen Handelns geboten sein.

4. Die objektive Grenze der Verhältnismäßigkeit wird bei dieser Fallgestaltung in der Regel erreicht, wenn der maßgebende Geschäftswert das individuelle Interesse des Kostenschuldners an der Löschung um mehr als das Fünffache übersteigt. Hinzukommen muss jedoch, dass der schuldrechtliche Anspruch auf lastenfreie Eigentumsübertragung effektiv nicht mehr durchsetzbar ist und dem Erwerber keine verwertbaren Sicherheiten zur Verfügung stehen, um die Löschungskosten decken zu können.

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OBERLANDESGERICHT HAMM BESCHLUSS

15 W 169/06 OLG Hamm

In der Grundbuchsache

hat der 15.Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 23.07.2007 auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 19.05.2006 gegen den Beschluss der 3.Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 17.02.2006 durch beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss und der Beschluss des Grundbuchamtes vom 12.12.2005 werden aufgehoben.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) haben am 19.08.1997 durch notariellen Grundstückskauf- und Bauvertrag von der O GmbH als Bauträger eine Teilfläche aus einem von dieser noch zu erwerbenden Gesamtgrundstück nebst einem noch zu errichtenden Reihenhaus sowie einen 1/16 Miteigentumsanteil an einer weiteren als Zuwegung vorgesehenen Teilfläche erworben. Der Kaufpreis betrug 317.500 DM (162.335,17 €). Die Verkäuferin verpflichtete sich zur Übertragung lastenfreien Eigentums und zur Übernahme der Kosten einer notwendigen Lastenfreistellung. In § 4 Ziff. 2 Abs. 1 des Vertrages haben sich die Beteiligten zu 1) zu Ratenzahlungen auf den Kaufpreis nach Baufortschritt nach näherer Maßgabe der Einzelregelung verpflichtet. Nach § 4 Ziff. 2 Abs. 2 ist der Bauträger berechtigt, Kaufpreiszahlungen bereits vor Eintritt der genannten Fälligkeitsvoraussetzungen zu verlangen, wenn und soweit er dem Käufer eine Bankbürgschaft auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte im Sinne des § 7 MaBV stellt. Das Gesamtgrundstück wurde im Rahmen des Erwerbs durch die Bauträgerin mit zwei Globalgrundschulden mit Kapitalbeträgen von 7 bzw. 8,3 Mio. DM belastet. Die verkauften Teilflächen wurden in der Folgezeit abvermessen und auf neu angelegte Grundbuchblätter abgeschrieben. Die Globalgrundschulden wurden hierbei unter Eintragung der Mithaft in die neuen Grundbuchblätter übertragen.

Über das Vermögen der Bauträgerin wurde im Jahre 2003 das Insolvenzverfahren eröffnet. Unter dem 15.06.2005 beantragte der Urkundsnotar "gemäß § 15 GBO" u.a. die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligten zu 1) und 2) sowie die "pfandfreie Abschreibung" der o.a. Grundpfandrechte. Mit dem Antrag legte er u.a. eine Erklärung der Grundpfandrechtsgläubigerin vor, in welcher diese die Entlassung der einzeln bezeichneten Grundstücke aus der Mithaft sowie die Löschung der Grundschulden nach "Abschreibung des letzten Grundbuchblattes" bewilligte. Weiter legte er einen bereits 1998 beglaubigten "Pfandentlassungsantrag/Löschungsantrag" des Bauträgers sowie eine Genehmigungserklärung der Insolvenzverwalterin hinsichtlich der Eigentumsumschreibung vor.

Durch Zwischenverfügung wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die Mithaft aller weiteren Grundstücke bereits erloschen sei, so dass im hier betroffenen Grundbuch nur noch eine Löschung der Grundpfandrechte in Betracht komme. Hierzu sei die Zustimmung der Insolvenzverwalterin erforderlich. Darüber hinaus werde die Löschung gemäß § 8 Abs.2 KostO im Hinblick auf die Insolvenz der primär kostenpflichtigen Bauträgerin von der vorschussweisen Zahlung der Kosten abhängig gemacht. Diese berechnete das Grundbuchamt mit einem Gebührengesamtbetrag von 5.929,50 €, der jeweils der volle Nennbetrag der zu löschenden Grundschulden zugrunde liegt. Der Urkundsnotar nahm daraufhin den Antrag hinsichtlich der Haftungsfreistellung des Grundstücks zurück.

Nachdem die Beteiligten zu 1) als Eigentümer im oben genannten Grundbuch eingetragen worden waren, beantragten sie nunmehr die Löschung der beiden genannten Grundschulden, die am 14.11.2005 im Grundbuch eingetragen wurde. Mit Kostenansatz vom selben Tage hat der Kostenbeamte des Grundbuchamts für die Löschung erneut Kosten in Höhe von insgesamt 5.929,50 € erhoben. Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 02.12.2005 haben die Beteiligten zu 1) gegen die Kostenrechnung Erinnerung eingelegt, mit der sie beantragt haben, die Gebühr für die Löschung der genannten Grundschulden lediglich aus einem Geschäftswert von 162.335,17 Euro entsprechend dem Kaufpreis des Grundstücks zu berechnen. Das Grundbuchamt hat die Erinnerung nach § 14 Abs. 2 KostO behandelt und durch Beschluss des Rechtspflegers vom 12.12.2005 zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 21.12.2005 Beschwerde erhoben, die das Landgericht nach entsprechender Übertragung durch den Einzelrichter in der durch das GVG vorgesehenen Besetzung durch Beschluss vom 17.02.2006 unter Zulassung der weiteren Beschwerde zurückgewiesen hat.

II.

Die weitere Beschwerde ist infolge der Zulassung durch das Landgericht zulässig (§ 14 Abs. 5 S. 1 KostO).

In der Sache ist die weitere Beschwerde begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 14 Abs. 3 Satz 3 KostO). Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der Entscheidungen beider Vorinstanzen.

Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einem Verfahrensmangel. Dieser liegt darin, dass die Kammer (wie auch bereits das Grundbuchamt) über den Kostenansatz vom 14.11.2005 sachlich nicht hätte entscheiden dürfen, weil das Verfahren auf förmliche Festsetzung des Geschäftswertes gemäß § 31 Abs. 1 KostO bereits in Gang gesetzt und noch nicht abgeschlossen war. Dies hat der erkennende Senat in seiner Entscheidung vom 04. 05.1992 näher ausgeführt (JurBüro 1992, 547; ebenso Beschluss vom 10.02.1998 - 15 W 352/97 -, insoweit in Rpfleger 1998, 376 nicht abgedruckt), hierauf wird Bezug genommen.

Im vorliegenden Fall war zum Zeitpunkt der Entscheidung des Landgerichts das Verfahren auf förmliche Festsetzung des Geschäftswertes nach § 31 Abs. 1 KostO anhängig. Dieses Verfahren wird nach Satz 1 der Vorschrift entweder von Amts wegen oder auf Antrag des Zahlungspflichtigen oder der Staatskasse eingeleitet. Die Einleitung des Geschäftswertfestsetzungsverfahrens ist hier schon dadurch erfolgt, dass die Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 02.12.2005 Erinnerung mit dem Ziel eingelegt haben, die Gebühr für die Löschung der genannten Grundschulden lediglich aus einem Geschäftswert von 162.335,17 Euro entsprechend dem Kaufpreis des Grundstücks zu berechnen. Schon eine in solcher Weise begründete Erinnerung ist als Antrag auf gerichtliche Festsetzung des Geschäftswertes nach § 31 Abs. 1 KostO zu behandeln und zu bescheiden (Senat a. a. O.).

Das Landgericht hätte deshalb auf die Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) den Beschluss des Rechtspflegers des Grundbuchamtes vom 12.12.2005 aufheben müssen. Dies hat der Senat unter gleichzeitiger Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts nunmehr nachgeholt. Das Amtsgericht - Grundbuchrechtspfleger - wird nunmehr gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO den Geschäftswert für die Eintragung der Löschung der Grundschuld förmlich festzusetzen haben. Der Senat seinerseits ist dazu nicht befugt, weil der Geschäftswert bisher vom Amtsgericht noch nicht förmlich im Sinne des § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO festgesetzt, sondern stets nur als ein Element in den Begründungen der ergangenen Entscheidungen erörtert und angenommen worden ist. Dies gilt auch für die landgerichtliche Entscheidung. Das Landgericht war nach § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO im übrigen ebenfalls nicht befugt, den Geschäftswert für die untere Instanz erstmalig festzusetzen (vgl. BayObLG bei Stangemaier , RPfleger 1975, 46; Rohs/Wedewer, KostO, § 31 Rdnr. 16; Korintenberg/LappeBengel/Reimann, KostO, 16. Aufl., § 31 Rdnr. 21).

Im Hinblick auf die lange Verfahrensdauer sieht der Senat Anlass, zu den kostenrechtlichen Fragen - ohne Bindungswirkung - wie folgt Stellung zu nehmen:

1)

Das Landgericht hat unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats den Ansatz einer Löschungsgebühr gemäß § 68 S. 1, 1. Alt. KostO in Höhe der Hälfte der vollen Gebühr (§ 62 Abs.1 KostO) nach dem Nennwert der Grundschulden gemäß § 23 Abs.2, 1.HS KostO für berechtigt gehalten, da diese nicht außer Verhältnis zu dem Interesse der Beteiligten zu 1) an der Löschung der Grundpfandrechte stehe.

Zutreffend ist dabei der rechtliche Ansatz des Landgerichts, dass die Gebühr für die Löschung einer Globalgrundschuld auf dem letzten haftenden Grundstück oder Wohnungseigentumsrecht auch dann nach den genannten Vorschriften zu berechnen ist, wenn die Globalgrundschuld durch Realteilung oder Teilung nach dem WEG des ursprünglich belasteten Grundstücks entstanden ist, und Kostenschuldner der Erwerber des letzten (nach Mithaftentlassung der anderen Anteile) haftenden Grundstücks/ Wohnungseigentumsrechts ist. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats (Rpfleger 1995, 272; 1998, 376), die mit der des OLG Frankfurt (NJW-RR 2004, 90) und wohl auch des OLG Düsseldorf (Rpfleger 1999, 414) in Einklang steht. Der gegenteiligen Auffassung des BayObLG (BayObLGZ 1992, 247; 1993, 285; FGPrax 2000, 164), des OLG Köln (Rpfleger 1997, 406) und des OLG Dresden (NotBZ 2006,324) vermag sich der Senat auch nach erneuter Überprüfung seines Standpunktes nicht anzuschließen.

Auszugehen ist vom Wortlaut des Gesetzes, nach welchem der Ansatz der Löschungsgebühr (nach dem Nennwert des Grundpfandrechts) zweifellos geboten ist. Dies sehen auch die Vertreter der Gegenansicht nicht anders, da auch nach dieser der Besteller des Grundpfandrechts in jedem Fall für diese Gebühr haftet, auch wenn es um die Enthaftung des letzten verselbstständigten Anteils geht (BayObLGZ 1993, 285; OLG Dresden Rpfleger 2003, 273).

Wie der Senat in seinem Beschluss vom 13.09.1994 (Rpfleger 1995, 273) näher begründet hat, stellen die Regelungen der KostO über die Erhebung der Gebühren für die Eintragung und Löschung eines Grundpfandrechts auch und gerade unter Berücksichtigung der Regelungen hinsichtlich der Eintragung der Mithaft oder der Mithaftentlassung ein in sich geschlossenes und sachgerechtes Bewertungssystem für die Berechnung der zu erhebenden Gebühren dar. Für eine analoge Anwendung der Regelung hinsichtlich der Mithaftentlassung ist daher schon mangels einer Regelungslücke kein Raum. Eine (generelle) Durchbrechung oder Modifizierung der gesetzlichen Regelung käme vielmehr nur dann in Betracht, wenn die gesetzliche Regelung gegen Verfassungsrecht verstoßen würde. Dies ist indes nicht der Fall.

Zunächst verstößt die gesetzliche Regelung nicht gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Das Gesetz selbst knüpft bei der Gebührenbemessung nicht an die Person des jeweiligen Kostenschuldners, sondern an den jeweiligen Grundbuchvorgang an. Mithaftentlassung und Löschung sind jedoch unterschiedliche Vorgänge, die dementsprechend auch unterschiedlich bewertet werden können.

Die Frage kann daher nur sein, ob der Gesetzgeber im Rahmen des Art. 3 Abs. 1 GG angesichts der möglichen Kostenhaftung des "letzten" Erwerbers gehalten ist, die Gebührenbemessung nicht ausschließlich von dem jeweiligen Grundbuchvorgang abhängig, sondern auch das individuelle Interesse des Gebührenschuldners zum Anknüpfungspunkt der Gebührenerhebung zu machen. Diese Frage ist zu verneinen. Art. 3 Abs. 1 GG gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln (vgl. BVerfGE 115, 381 ff.). Der allgemeine Gleichheitssatz ist aber nicht schon dann verletzt, wenn der Gesetzgeber Unterscheidungen, die er vornehmen darf, nicht vornimmt. Es bleibt grundsätzlich ihm überlassen, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselbe Rechtsfolge knüpft, die er also im Rechtssinn als gleich ansehen will (BVerfG a.a.O.). Dies gilt auch für die Bemessung von Gebühren zur Abdeckung von Gerichtskosten. Allerdings muss er die Auswahl der gleich beziehungsweise ungleich zu behandelnden Sachverhalte sachgerecht treffen (BVerfG a.a.O. m.w.N.). Es verstößt dabei erst gegen Art. 3 Abs. 1 GG, wenn für die gleiche Behandlung verschiedener Sachverhalte - bezogen auf den in Rede stehenden Sachbereich und seine Eigenart - ein vernünftiger, einleuchtender Grund fehlt (vgl. BVerfG a.a.O.). Bei der Ausübung des ihm insoweit zustehenden Beurteilungsspielraums kann der Gesetzgeber von den Sachverhalten ausgehen, die erfahrungsgemäß den zu regelnden Bereich prägen (v.Münch/Gubelt, GG, 5.Aufl., Art. 3 Rdn. 26). Atypische Ausnahmefälle sind danach nicht geeignet, einen Verstoß des Gesetzes gegen Art. 3 Abs. 1 GG zu begründen.

Soweit demgegenüber die Auffassung vertreten wird, in der hier fraglichen Fallkonstellation folge eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung daraus, dass der Erwerber des letzten Anteils (Teilgrundstück oder Wohnungs- bzw. Teileigentum) aufgrund einer reinen Zufälligkeit bei gleichem wirtschaftlichem Interesse schlechter behandelt werde, als die anderen Erwerber ("den Letzten beißen die Hunde"), werden nach Auffassung des Senats die wirtschaftlichen Zusammenhänge nicht hinreichend berücksichtigt. Auch für den vorliegenden Problemkreis kann der Gesetzgeber davon auszugehen, dass ein dem Grundstückswert im Wesentlichen entsprechender Kaufpreis vernünftigerweise nur für die Verschaffung lastenfreien Eigentums vereinbart wird, die Löschungskosten in diesem Fall also von dem Veräußerer des Gesamtgrundstücks zu zahlen sind, zu dessen wirtschaftlichem Gesamtinteresse sie auch in einem angemessenen Verhältnis stehen. Die Übernahme der Löschungskosten durch den einzelnen Erwerber ist regelmäßig nur bei einem entsprechenden Kaufpreisnachlass zu erwarten. Wird solches vereinbart, so widerspricht es bei einer Gesamtwürdigung der wirtschaftlichen Interessen des Erwerbers sicher nicht dem Gleichheitsgebot, auch ihn mit der Löschungsgebühr nach dem Nennwert zu belasten.

Diese Überlegung zeigt im Übrigen, dass die Prämisse der Gegenauffassung, die Erwerber stellten in dem vorliegenden Zusammenhang eine einheitliche Vergleichsgruppe für die im Rahmen des Art. 3 Abs. 1 GG vorzunehmende Bewertung dar, so nicht zutrifft. Ob nämlich ein gleich zu gewichtendes wirtschaftliches Interesse an der Enthaftung des Grundstücks vorliegt, lässt sich nicht ohne Berücksichtigung des Inhalts des jeweiligen Erwerbsvertrages und der insoweit erfolgten Absicherung des Erwerbers beurteilen. Es kann auch keine Rede davon sein, dass die Haftung den Erwerber des letzten haftenden Anteils stets rein zufällig treffen würde. Vielmehr kann die Reihenfolge der Enthaftungen seitens des Veräußerers, ggf. im Zusammenwirken mit den Erwerbern, durchaus gesteuert werden. Aus Sicht des Senats ist allein die hierin liegende Manipulationsmöglichkeit zu Lasten der Staatskasse (vgl. hierzu Pfeifer ZNotP 2000, 255, 257; Hintzen Rpfleger 1994, 85) ebenfalls ein sachlicher Grund, von einer Differenzierung nach der Person des Kostenschuldners abzusehen.

Zu einer zufälligen Belastung des Erwerbers des letzten Anteils, die sich bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht aus dem Inhalt seines Erwerbsvertrages rechtfertigt, also nicht mehr mit den wirtschaftlichen Interessen des Erwerbers korrespondiert, kann es allenfalls kommen, wenn der Veräußerer zwar die Verpflichtung zur Verschaffung lastenfreien Eigentums vertraglich übernommen hat, zur Übernahme der Löschungskosten jedoch nicht mehr in der Lage ist, und der Erwerber über keine Sicherung verfügt, die diesen Ausfall ausgleichen könnte. In diesem Fall kann es allerdings zur Konkurrenz der Erwerber hinsichtlich der Enthaftung ihrer Grundstücke kommen. Dabei handelt es sich jedoch im Kern um das typische Risiko des Gläubigers eines schuldrechtlichen Anspruchs (hier auf lastenfreie Eigentumsverschaffung), dessen Realisierungsaussicht durch das gleichrangige Erfüllungsverlangen anderer Gläubiger begrenzt sein kann. Es begründet deshalb keinen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG, wenn die gesetzliche Regelung dem letzten Erwerber diese Risiko nicht durch eine Kostenvergünstigung abnimmt.

Nicht zu folgen vermag der Senat dem Landgericht allerdings insoweit, als die Kammer die Verhältnismäßigkeit des Gebührenansatzes auch bezogen auf den konkreten Einzelfall bejaht hat. Der Senat hat bereits in seinem Beschluss vom 10.02.1998 (Rpfleger 1998, 376, 377) darauf hingewiesen, dass sich im Einzelfall aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in Verbindung mit dem rechtsstaatlichen Grundsatz des freien Zugangs zu den Gerichten eine Beschränkung der Gebührenerhebung ergeben kann, wenn die Gebühr eine Höhe erreicht, die in Relation zu dem wirtschaftlichem Interesse des Betroffenen einen wirtschaftlich vernünftig denkenden Gebührenschuldner an der Wahrnehmung seiner Rechte hindern könnte. Der Senat hatte in seiner bisherigen Rechtsprechung noch keinen Anlass die Grenze zu präzisieren, deren Überschreitung zu einer unverhältnismäßigen Kostenbelastung des letzten Erwerbers in dem beschriebenen Sinn führt. Er konnte sich auch in seiner genannten Entscheidung auf die Beurteilung beschränken, dass die dort errechnete Kostenbelastung noch nicht unverhältnismäßig ist. Als Orientierungsrahmen für die Bewertung hält der Senat nunmehr eine Kombination eines rechnerischen Verhältnisses zwischen dem Verkehrwert des belasteten Immobilienobjekts und dem für die Gebührenberechnung zugrunde zu legenden Geschäftswert (nachstehend zu a.) und der Berücksichtigung konkreter Umstände in der Person des Erwerbers (nachstehend zu b.) für geeignet.

a.

In seinem bereits herangezogenen Beschluss vom 10.02.1998 hat der Senat die Notwendigkeit einer Verhältnismäßigkeitskontrolle aus der zu § 48 Abs. 3 WEG ergangenen Rechtsprechung des BVerfG (NJW 1992, 1673 f.) abgeleitet. Der Gesetzgeber hat dieser Entscheidung Rechnung getragen, indem er im WEG-Verfahren zwar weiterhin an dem Ausgangspunkt der Geschäftsbemessung nach dem Interesse sämtlicher Beteiligten festgehalten (S. 1), jedoch eine niedrigere Geschäftswertfestsetzung vorgeschrieben hat (S. 2), wenn der nach S. 1 berechnete Wert zu dem Interesse eines Beteiligten nicht in einem angemessenen Verhältnis steht. Zu § 48 Abs. 3 S. 2 WEG hat der Senat (FGPrax 2000, 185) die Auffassung vertreten, dass als Orientierungsmaßstab die Grenze der Verhältnismäßigkeit in der Regel überschritten wird, wenn die Gebühren nach einem Wert berechnet werden, der das Fünffache des individuellen Interesses eines Beteiligten übersteigt. Diese Sichtweise ist zwar auch auf Kritik gestoßen (vgl. etwa OLG Hamburg ZMR 2004,295), der Senat sieht seine Auffassung jedoch durch die am 01.07.2007 in Kraft getretene Vorschrift des § 49a GKG sowie die Gesetzesmaterialien hierzu (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 53 f., 76) bestätigt. Der Gesetzgeber ist dort davon ausgegangen, dass die Begrenzung des Gebührenwertes auf das Fünffache des Eigeninteresses ein brauchbares Instrument darstellt, um den Justizgewährungsanspruch zu gewährleisten. Soweit § 49a GKG eine Begrenzung des Wertes auf den Verkehrswert des jeweiligen Sondereigentums vorsieht, ist dies den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts geschuldet, zu denen gehört, dass das Gesamtinteresse der Gemeinschaft insbesondere bei größeren Anlagen den Wert des einzelnen Sondereigentums um ein Vielfaches übersteigen kann. In dem vorliegenden Zusammenhang ist das individuelle Interesse hingegen von vorneherein mit dem Grundstückswert identisch, da die Belastung des Grundstücks demselben die wirtschaftliche Verkehrsfähigkeit nimmt. Es spricht deshalb viel dafür, diese gesetzgeberische Entscheidung für einen vergleichbaren Bewertungszusammenhang entsprechend heranzuziehen. Auch in diesem Zusammenhang bleibt es dabei, dass die Wertbegrenzung nach dieser Maßgabe für jedes der zu löschenden Grundpfandrechte gesondert zu berechnen ist.

a.

Eine einzelfallbezogene Feststellung der Unverhältnismäßigkeit der Gebührenbelastung kann nicht erfolgen, ohne die persönlichen Verhältnisse des Erwerbers in die konkrete Abwägung einzubeziehen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die lastenfreie Eigentumsübertragung Teil des schuldrechtlichen Erfüllungsanspruchs des Erwerbers ist, um dessen Realisierung er im Rahmen der ihm obliegenden Eigenverantwortung vorrangig selbst bemüht sein muss. Die Begrenzung der Wertberechnung darf nicht dazu dienen, die Erfüllung schuldrechtlicher Ansprüche des Erwerbers gegen den Bauträger bzw. etwaige Dritte, die Sicherheiten gestellt haben, zu subventionieren. Als unverhältnismäßig kann die Gebührenbelastung des Erwerbers deshalb nur bewertet werden, wenn er keine realistische Aussicht auf Befriedigung seines schuldrechtlichen Anspruchs auf lastenfreie Eigentumsübertragung mehr hat. Diese Voraussetzungen, die in seinen persönlichen Verhältnissen begründet sind, muss der Erwerber selbst konkret glaubhaft machen.

Dafür reicht allein der nach dem Akteninhalt feststehende Umstand nicht aus, dass über das Vermögen des Bauträgers im Jahre 2003 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Zwar hat die Insolvenzverwalterin in ihrer Erklärung zur Genehmigung der Eigentumsumschreibung vom 21.03.2005 die Erfüllung weitergehender Ansprüche aus dem Erwerbsvertrag ausdrücklich abgelehnt. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass den Beteiligten zu 1) noch Sicherheiten zur Verfügung stehen, die sie zur Abdeckung der entstehenden Grundbuchkosten noch verwerten können. Über die konkrete Abwicklung des Bauträgervertrages vom 19.08.1997 ist bislang nichts bekannt. Unklar ist insbesondere, ob die Beteiligten zu 1) an den Bauträger Ratenzahlungen gemäß Baufortschritt nach § 4 Ziff. 2 Abs. 1 des Vertrages oder Vorauszahlungen nach § 4 Ziff. 2 Abs. 2 des Vertrages mit der Maßgabe geleistet haben, dass ihnen eine Bankbürgschaft im Sinne des § 7 MaBV gestellt worden ist. Im Fall der zuerst genannten Alternative erscheint es jedenfalls derzeit nicht ausgeschlossen, dass die Beteiligten zu 1) von den von ihnen zu erbringenden Ratenzahlungen im Hinblick auf die Insolvenz des Bauträgers Beträge haben zurückbehalten können, die betragsmäßig auch die (vollen) Kosten für die Löschung der Globalgrundschuld decken können. In einem solchen Fall müssten sie den zurückbehaltenen Betrag für diesen Zweck einsetzen, da der Kaufpreis Gegenleistung auch für die Kosten für die Löschung der Globalgrundschulden ist, mag er auch kalkulatorisch in dem von dem einzelnen Erwerber aufzubringenden Kaufpreis nur mit einem Anteil enthalten sein. Sollten die Beteiligten zu 1) in der zweiten Abwicklungsvariante eine Bürgschaft im Sinne des § 7 MaBV erhalten haben, muss die Möglichkeit in Betracht gezogen werden, dass sie aus einer solchen Sicherung Befriedigung auch zur Deckung der Kosten für die Löschung der Globalgrundschulden erlangen können. Eine solche Bürgschaft dient zur Sicherung aller Ansprüche des Auftraggebers gegen den Bauträger "auf Rückgewähr oder Auszahlung der Vermögenswerte, die der Gewerbetreibende erhalten hat." Eine solche Bürgschaft sichert damit alle Ansprüche, "die sich aus einer Störung des Gleichgewichts zwischen den geschuldeten oder geleisteten Zahlungen und dem Wert der geschuldeten oder erbrachten Leistungen des Bauträgers ergeben. Da der Erwerber für den vorausgezahlten Kaufpreis neben der Grundstücksübereignung eine vollständige, mängelfreie Leistung des Bauträgers beanspruchen kann, ist er nur dann ausreichend geschützt, wenn die ihm bei Leistungsstörungen gegebenen Ansprüche wegen Nichterfüllung, verspäteter oder mangelhafter Erfüllung, die im Ergebnis dazu führen, dass der Erwerber die Rückzahlung des geleisteten Vorschusses (teilweise) verlangen kann, abgesichert werden" (BGH NJW 2002, 2563 = DNotZ 2002, 871, 873). Der Sicherungszweck einer solchen Bürgschaft umfasst danach auch die Rechtsmängelhaftung des Bauträgers (§ 633 Abs. 3 BGB), die sich aus der Verletzung der Verpflichtung zur Verschaffung des lastenfreien Grundstückseigentums ergibt. Da der daraus abgeleitete vertragliche Schadensersatzanspruch der Beteiligten zu 1) und damit zugleich ein darauf beruhender Zahlungsanspruch aus einer diesen sichernden Bürgschaft frühestens mit der Belastung durch den Kostenansatz vom 14.11.2005 entstanden ist, kann derzeit auch nicht von einer Verjährung des Anspruchs aus einer solchen Bürgschaft ausgegangen werden. Unter diesem Gesichtspunkt erscheint in dem nunmehr durchzuführenden Verfahren auf Festsetzung des Geschäftswertes noch eine weitere Sachverhaltsaufklärung erforderlich.

Eine Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde ist gem. § 14 Abs. 9 KostO nicht veranlasst.

Ende der Entscheidung