Judicialis Rechtsprechung

Zugang durch eine Garage zum unbebauten Grundstücksteil

1. Die zwingende gesetzliche Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG; bezweckt ausschließlich eine ungestörte Raumnutzung des gemeinschaftlichen Gebäudes, bezieht sich hingegen nicht auf den unbebauten C-Grundstücksteil.

2. Nehmen das Wohngebäude und eine daneben errichtete Garage die gesamte Grundstucksbreite zur öffentlichen Zuwegung ein, so kann aus § 5 Abs. 2 WEG nicht die zwingende Notwendigkeit abgeleitet werden, daß die Garage im Gemeinschaftseigentum stehen muß, um für die Wohnungseigentümer den Zugang zu der hinter den Gebäuden liegenden unbebauten Grundstücksfläche zu sichern.

15 W 17/01 OLG Hamm 9 T 506/00 LG Dortmund Grundbücher von Kamen Blatt 76 und 77

In der Grundbuchsache

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 27. Februar 2001 auf die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 13. Dezember 2000 gegen den Beschluß der 9. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 26. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Budde und Engelhardt

beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluß und der Beschluß des Grundbuchamtes 18.04.2000 werden aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Grundbuchamt zurückverwiesen.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 10.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) und 2) haben durch notarielle Vereinbarung vom 13.12.1993 mit Ergänzung vom 11.05. und 04.07.1994 das vorbezeichnete Grundstück in zwei Miteigentumsanteile aufgeteilt, die sie mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Keller und Erdgeschoß (Nr. 1 des Aufteilungsplans) - Eigentümer ist der Beteiligte zu 1) - bzw. an der Wohnung im Ober- und Dachgeschoß (Nr. 2 des Aufteilungsplans) - Eigentümerin ist die Beteiligte zu 2) - verbunden haben. Zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 1) gehört zusätzlich die sich an der Südwestseite an das Wohngebäude anschließende Garage. Das Wohngebäude und die Garage nehmen zusammen die gesamte Breite des Grundstücks (ca. 9 m) zur öffentlichen Zuwegung über die Straße Im T ein. Auf der Nordseite des Grundstücks befindet sich hinter dem Wohngebäude eine unbebaute Grundstücksfläche, zu der die Beteiligten zunächst mit Ausnahme eines der Wohnung Nr. 1 zugeordneten Sondernutzungsrechts an einer sich an das Gebäude anschließenden Terrassenfläche keine Regelung getroffen haben.

Das Grundbuchamt hat am 29.07.1994 die Wohnungsgrundbücher von Kamen, Blatt 76 und 77 unter Bezugnahme auf die Bewilligungen vom 13.12.1993 und vom 11.05. und 04.07.1994 angelegt.

Die Beteiligten zu 1) und 2), letztere gesetzlich vertreten durch ihre Betreuerin, haben in notarieller Urkunde vom 04.10.1999 (UR-Nr. 1999 Notar sich gegenseitig Sondernutzungsrechte an den in einem beigefügten Lageplan farblich markierten Teilflächen des unbebauten Grundstücks eingeräumt. Dabei ist dem Wohnungseigentum Nr. 1 die seitlich und hinter dem Hausnächstgelegene Teilfläche zugeordnet worden. Ergänzend haben die Beteiligten folgende Vereinbarung getroffen:

"Das Wohnungseigentum Nr. 2 verfügt über keinen eigenen Zugang zu der dem verstehend begründeten Sondernutzungsrecht unterliegenden Grundstücksfläche. Diese Fläche kann nur durch die im Sondereigentum des Wohnungseigentümers Nr. 1 stehende Garage erreicht werden.

Um dem Wohnungseigentümer Nr. 2 die Möglichkeit zu geben, die seinem Sondernutzungsrecht unterliegende Grundstücksfläche zu erreichen, werden das Sondereigentum an der Garage Nr. 1 sowie das Sondernutzungsrecht an dem Zugang zur Garage (Teil I Nr. 1 lit. b) der Teilungserklärung vom 13.12.1993) dahin eingeschränkt, daß dem Wohnungseigentümer Nr. 2 ein Mitbenutzungsrecht zum Begehen der Garage, der Garagenzufahrt sowie des angelegten Weges an der nordöstlichen Grundstücksgrenze eingeräumt wird.

Die Eintragung der Sondernutzungsrechte und des Mitbenutzungsrechts im Grundbuch wird allseits bewilligt und beantragt."

Der Urkundsnotar hat mit Schreiben vom 12.01.2000 bei dem Grundbuchamt beantragt, die Sondernutzungsrechte und das Mitbenutzungsrecht in den Wohnungsgrundbüchern einzutragen. Dem Antrag sind beigefügt Zustimmmungserklärungen der Gläubiger der in den Grundbüchern eingetragenen Grundpfandrechte. Ferner hat der Notar die Löschung der im Grundbuch Blatt 11277 eingetragenen Grundpfandrechte Abt. III Nr. 2 und 3 unter Vorlage einer Löschungsbewilligung der Gläubigerin beantragt.

Diese Anträge hat der Rechtspfleger des Grundbuchamtes durch Beschluß vom 18.04.2000 zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, der Raum der Garage müsse ungeachtet der bei der Anlegung der Wohnungsgrundbücher erfolgten Buchung als Sondereigentum notwendig im Gemeinschaftseigentum stehen, weil er den einzigen Zugang zu der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gartenfläche bilde (§ 5 Abs. 2 WEG).

Gegen diesen Beschluß hat der Urkundsnotar namens der Beteiligten mit Schriftsatz vom 05.05.2000 Beschwerde eingelegt, die das Landgericht durch Beschluß vom 26.10.2000 zurückgewiesen hat.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1), die er mit Schriftsatz des Urkundsnotars vom 13.12.2000 bei dem Landgericht eingelegt hat.

II.

Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 78, 80 GBO statthaft sowie formgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 1) folgt bereits daraus, daß das Landgericht seine erste Beschwerde zurückgewiesen hat.

In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 78 S. 1 GBO). Die weitere Beschwerde führt zur Zurückverweisung der Sache an das Grundbuchamt.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) ausgegangen. In der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts indessen rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Landgericht ausgeführt, das bei der Anlegung der Wohnungsgrundbücher gebuchte Sondereigentum an der zur Wohnung Nr. 1 des Aufteilungsplans gehörenden Garage sei nicht wirksam begründet worden. Der von der Garage gebildete Raum stehe vielmehr gem. § 5 Abs. 2 WEG notwendig im gemeinschaftlichen Eigentum. Denn es handele sich im Sinne der genannten Vorschrift um eine Anlage bzw. Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer diene. § 5 Abs. 2 WEG erstrecke sich seinem Zweck nach auch auf die Sicherung eines Zugangs, auf den die Wohnungseigentümer angewiesen seien, um das gemeinschaftliche Eigentum nutzen zu können. In diesem Zusammenhang sei die Nutzung im Gemeinschaftseigentum stehender Räume rechtlich gleichzubehandeln mit der Nutzung der unbebauten Grundstücksfläche. Die Garage stelle die alleinige Zugangsmöglichkeit zu der unbebauten Grundstücksfläche hinter dem Haus dar. Durch die Eintragung des in der Urkunde vom 09.10.1999 bewilligten Mitbenutzungsrechts an dem im Sondereigentum des Beteiligten zu 1) stehenden Raums der Garage werde die bestehende Unrichtigkeit des Grundbuchs vertieft.

Demgegenüber kann nach Auffassung des Senats aus der zwingenden gesetzlichen Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG nicht abgeleitet werden, daß bei der Bildung von Wohnungseigentum ein im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegender Zugang zu dem unbebauten Grundstücksteil gewährleistet werden muß, bei einer vollständigen Überbauung des Grundstücks zu seiner der öffentlichen Zuwegung zugewandten Seite also ein Raum, der diese Zugangsmöglichkeit eröffnet, notwendig dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet bleiben muß. § 5 WEG betrifft die Abgrenzung zwischen dem durch die Teilungsvereinbarung begründeten Raumsondereigentum und dem Bereich, der zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet bleiben muß. Nach Abs. 2 der Vorschrift müssen neben den Teilen des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, auch Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, notwendig im Gemeinschaftseigentum stehen. § 5 Abs. 2 WEG führt damit die Vorschrift des § 1 Abs. 5 WEG näher aus. Danach erstreckt sich das gemeinschaftliche Eigentum im Sinne des Gesetzes auf das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen. Das Gesetz hat also die Abgrenzung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber dem Bereich des Sondereigentums ausschließlich hinsichtlich des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes geregelt. Die Nutzung des unbebauten Grundstücksteils ist demgegenüber eine Frage, die allein das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer betrifft, nicht jedoch die Möglichkeiten der Bildung von Sondereigentum einschränkt. Eine solche Gebrauchsregelung ist hier in der notariellen Urkunde vom 04.10.1999 in zulässiger Weise getroffen.

Dieses Ergebnis läßt sich aus der gefestigten obergerichtlichen Rechtsprechung zu § 5 Abs. 2 WEG ableiten. Nach dem Sinn der Vorschrift kann es sich bei Anlagen und Einrichtungen auch um Räume handeln (BGHZ 78, 302, 311 = NJW 1979, 2391). Die Anlage oder Einrichtung muß nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten sein, daß eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde. Dafür genügt es nicht schon, daß sich eine Anlage zur gemeinsamen Nutzung eignet und anbietet; ihr Zweck muß vielmehr darauf gerichtet sein, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Dies trifft vornehmlich auf Anlagen und Einrichtungen zu, die als Zugang zu den Wohnungen und Gemeinschaftsräumen bestimmt sind, wie etwa Fahrstühle, Treppenaufgänge und dergleichen, oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, wie z.B. Wasserleitungen, Gas- und Heizungsanlagen. Bereits diese aus zwei Entscheidungen des BGH (BGHZ 78, 225, 227 = NJW 1981, 455, 456; NJW 1991, 2909) wörtlich wiedergegebene Passage bringt deutlich zum Ausdruck, daß der Zweck des § 5 Abs. 2 WEG, bestimmte Teile des Gebäudes zwingend dem Gemeinschaftseigentum vorzubehalten, ausschließlich darin besteht, für alle Wohnungseigentümer eine ungestörte Raumnutzung des Gebäudes sicherzustellen, sei es hinsichtlich des Sondereigentums, sei es hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. In seiner letztgenannten Entscheidung hat der BGH ergänzend ausgeführt, mit dem Zweck der gesetzlichen Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG sei es nicht zu vereinbaren, anstelle der notwendigen Begründung gemeinschaftlichen Eigentums an einem Verbindungsflur zu einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Heizungsanlage auf Ersatzkonstruktionen (wie etwa eine Gebrauchsregelung hinsichtlich des Sondereigentums oder die Bestellung einer Grunddienstbarkeit) zurückzugreifen. Solche Gestaltungsformen könnten zu Schwierigkeiten führen, namentlich in der Form rangabhängiger Belastungen. Das Gesetz habe klare Rechtsverhältnisse schaffen und insbesondere die Mißstände des früheren Stockwerkeigentums beseitigen wollen. Auch diese Gesichtspunkte betreffen somit ausschließlich die Gewährleistung eines ungestörten Gebrauchs des Gebäudes.

Dementsprechend wird auch in der Praxis der Oberlandesgerichte § 5 Abs. 2 WEG nur in Bezug auf solche Räume angewandt, die den Zugang zu mehreren Eigentumswohnungen oder zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bilden (BayObLGZ 1986, 26; NJW-RR 1995, 908; NJW-RR 1996, 12; OLG Oldenburg Rpfleger 1989, 365; OLG Düsseldorf Rpfleger 1999, 387; OLG Saarbrücken ZMR 1999, 431 = MittRhNotK 1998, 361; Senat DNotZ 1987, 225 = Rpfleger 1986, 374 sowie zuletzt Beschluß vom 31.05.1999 - 15 W 141/99 -; ebenso in der Literatur: Bärmann/ Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 5 Rdnr. 33; Staudinger/Rapp, BGB, 12. Bearbeitung, § 5 WEG, Rdnr. 33; von Oefele in Bauer/von Oefele, GBO, AT V Rdnr. 70 f.; Demharter, GBO, 23. Aufl., Anhang zu § 3, Rdnr. 18; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl., Rdnr. 2826). Aus der von den Vorinstanzen herangezogenen Entscheidung des BayObLG vom 20.10.1988 (NJW-RR 1989, 142 = Rpfleger 1989, 99) läßt sich eine über diesen Rahmen hinausgehende Auffassung nicht herleiten. Das BayObLG hat in dieser Entscheidung nach Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen dem Grundbuchamt nicht bindende Hinweise für die "weitere Behandlung der Sache erteilt. In diesem Rahmen hat das BayObLG dem Grundbuchamt aufgegeben zu prüfen, ob die vorstehend genannten Grundsätze zur Bestimmung der nach § 5 Abs. 2 WEG notwendig im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen und Einrichtungen auch im Hinblick auf einen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück angelegten Wäscheplatz anzuwenden sind, der - im Rahmen der damals zur Entscheidung stehenden Teilungserklärung - nur über die Garage oder die Erdgeschoßwohnung zu erreichen war. Daraus ergibt sich, daß das BayObLG in dem genannten Beschluß eine abschließende Entscheidung bewußt nicht getroffen hat. Insbesondere läßt sich dieser Entscheidung nicht entnehmen, daß das BayObLG den Zweck der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG weitergehend dahin verstehen will, daß auch die Nutzung des unbebauten Teils des gemeinschaftlichen Grundstücks durch eine Zugangsmöglichkeit im Bereich des Gemeinschaftseigentums sichergestellt werden muß.

Die Sache ist noch nicht zur abschließenden Entscheidung reif.

Keine weiteren Hindernisse bestehen zwar hinsichtlich der beantragten Eintragung der Vereinbarung der Beteiligten zu 1) und 2) über die Änderung des Gemeinschaftsverhältnisses. Die in der Bewilligung vom 04.10.1999 begründeten Sondernutzungsrechte an der Gartenfläche sind hinreichend bestimmt bezeichnet. Nach der bereits oben herangezogenen Entscheidung des BGH (NJW 1991, 2909) kann nach § 15 Abs. 1 WEG auch hinsichtlich des bestehenden Sondereigentums eine Benutzungsregelung getroffen werden, die dem anderen Wohnungseigentümer ein Mitbenutzungsrecht einräumt. Die nach den §§ 876, 877 BGB erforderlichen Zustimmungserklärungen der Gläubiger der Grundpfandrechte, soweit sie nicht gelöscht werden sollen, liegen vor. Da die Eintragung nach §10 Abs. 2 WEG lediglich der Bewilligung der eingetragenen Miteigentümer bedarf (§ 19 GBO), reicht der hier urkundlich belegte Nachweis der Erteilung der vormundschaftsgerichtliche Genehmigung gegenüber der Betreuerin (§§ 1908 i Abs. 1 S. 1, 1828 BGB) der Beteiligten zu 2) zur Vornahme der Eintragung aus, ohne daß es des Nachweises der Mitteilung der Genehmigung an den Vertragsgegner bedarf (Demharter, a.a.O., § 19, Rdnr. 70). Hinsichtlich des von dem Notar gestellten Antrags auf Löschung der in Blatt 11277 eingetragenen Grundpfandrechte Abt. III Nr. 2 und 3 vermag der Senat indessen den vorliegenden Eintragungsunterlagen weder einen Löschungsantrag eines Antragsberechtigten (§ 13 GBO) noch die nach § 27 Abs. 1 S. 1 GBO erforderliche Eigentümerzustimmung der Beteiligten zu 2) zu entnehmen; eine entsprechende Erklärung der Betreuerin bedarf nach der Rechtsprechung des BayObLG (BayObLGZ 1984, 218 = Rpfleger 1985, 24) gem. § 1812 BGB der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung, und zwar auch dann, wenn das Recht an letzter Rangstelle gebucht ist. Der Senat hat deshalb die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Grundbuchamt zurückverwiesen, das ggf. eine Zwischenverfügung (§ 18 GBO) wird erlassen müssen.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO.

Ende der Entscheidung