Judicialis Rechtsprechung

1) Wird in einer notariellen Urkunde über den Ersterwerb eines Wohnungseigentums von dem teilenden Eigentümer eine Erklärung über die Zuordnung einer Sondernutzungsfläche an den Erwerber abgegeben und unterbleibt nachfolgend eine Eintragung der Änderung des Inhalts des Sondereigentums im Grundbuch, so begründet der schuldrechtlich und dinglich vollzogene Zweiterwerb des Wohnungseigentums allein kein Recht dieses Erwerbers an dem Eigentumsverschaffungsanspruch seines Rechtsvorgängers.

2) Der Zweiterwerber kann deshalb nicht als Beteiligter der Erstbeurkundung behandelt werden. Ihm steht eine Beschwerdebefugnis mit dem Ziel nicht zu, den Notar der Erstbeurkundung zur Amtshandlung eines nachträglichen Antrags bei dem Grundbuchamt auf Eintragung der Änderung des Inhalts des Sondereigentums anzuweisen.

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Tenor:

Die weitere Beschwerde wird mit der klarstellenden Maßgabe zurückgewiesen, dass die erste Beschwerde des Beteiligten als unzulässig verworfen wird.

Der Geschäftswert wird auf 3.000 € festgesetzt.

Gründe: I. Der Notar a. D. Dr. X in F beurkundete am 5. März 1979 (UR-Nr. xxx/79) eine Teilungserklärung des Architekten Hans I1 betreffend das Grundstück G1 43 Nr. 654 (Teilfläche in der Größe von ca. 3430 qm), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Essen von B Blatt 1679. Teil II § 4 Nr. 1 dritter Absatz der Teilungserklärung lautet wie folgt: "Der Bauträger, Architekt Hans I1, behält sich das Recht vor, die in dem anliegenden Lageplan blau umrandete Grundstücksfläche als Pkw-Abstellplatz herzurichten und den Abstellplatz als Sondernutzungsrecht einem bestimmten Wohnungs- oder Teileigentum zur alleinigen Nutzung des Abstellplatzes zuzuordnen oder die Grundstücksfläche als Abstellplatz für Mülltonnen oder für die Errichtung und den Betrieb einer Trafo-Station zu benutzen." In der Folgezeit wurden die Miteigentumsanteile in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern von B Blatt 2781 bis 2810 eingetragen. Eine bestimmte Zuordnung des oben erwähnten Sondernutzungsrechts durch den Bauträger ist in keinem der genannten Grundbücher eingetragen. Durch notariellen Kaufvertrag vom 23. März 1979 (UR-Nr. xxx/79 des Notars Dr. X) verkaufte Hans I1 das im Wohnungsgrundbuch von B Blatt 2794 eingetragene Wohnungseigentum lfd. Nr. 14 des Aufteilungsplans an den Dipl. H. In § 1 des Vertrages heißt es, Kaufgegenstand sei das Wohnungseigentum F-By, Z-bogen 63, Nr. 14 des Aufteilungsplanes, sowie das alleinige Nutzungsrecht an dem in § 4 Abs. 3 der Teilungserklärung vom 5. März 1979 erwähnten Pkw-Abstellplatz. Durch vor dem Notar Jürgen S1 in F beurkundeten Kaufvertrag vom 30. November 1993 - UR-Nr. xxx/1993 verkaufte der Dipl. H die Wohnung Nr. 14, dessen Ehefrau Helga H die Wohnung Nr. 15 sowie die Eheleute H und Helga H die Garageneinheit Nr. 17 des Aufteilungsplanes an den Beteiligten. § 1 ("Kaufgegenstand") des Vertrages enthält u. a. folgende Erklärung: "Es besteht ein Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Abstellplatz, der in dem Lageplan, der Anlage der Teilungserklärung vom 05. 03. 1979 ist, blau umrandet ist. Der Pkw-Abstellplatz wurde zwischenzeitlich den Wohnungen Nr. 14 u. 15 zugeordnet." Mit vor dem Notar H1 in C beurkundetem Kaufvertrag vom 8. Juni 2001 (UR-Nr. xxx/01) veräußerte der Dipl. H die Wohnung Nr. 13 des Aufteilungsplans sowie das Sondernutzungsrecht an dem genannten Pkw-Stellplatz an den Käufer C2, der sich nunmehr seinerseits berechtigt sieht, den Stellplatz zu nutzen. Im November 2003 wandten sich die Verfahrensbevollmächtigten des Beteiligten an den Notar Dr. X mit der Bitte um Prüfung des Sachverhaltes und Vollzug des Kaufvertrages vom 23. März 1979 dahingehend, dass das Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz der Wohnung Nr. 14 zugeordnet wird. Dieses Begehren lehnte dessen Notariatsverwalter Dr. T1 ab. Hiergegen hat der Beteiligte am 22. September 2004 bei dem Landgericht Beschwerde mit dem Antrag eingelegt, den Notariatsverwalter anzuweisen, zum Grundbuch von B Blatt 2794 den Antrag auf Eintragung der Zuordnung des Sondernutzungsrechts an dem bezeichneten PKW-Abstelllatz als Inhalt des Sondereigentums zu stellen. Er hat geltend gemacht, er sei zur Einlegung der Beschwerde befugt, weil anerkannt sei, dass auch ein Zessionar oder ein Pfändungspfandgläubiger beschwerdeberechtigt und seine wirtschaftliche Position der eines Zessionars vergleichbar sei. Er ist der Auffassung, durch die Erklärung in § 1 des Kaufvertrages vom 23. März 1979 sei jedenfalls konkludent eine Zuordnung des Einstellplatzes zur Wohnung Nr. 14 erfolgt und ein Antrag auf Zuordnung gestellt worden. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 2. Dezember 2004 die Beschwerde zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die mit Anwaltschriftsatz vom 4. Februar 2005 eingelegte weitere Beschwerde des Beteiligten. II. Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 27, 29 FGG in Verbindung mit § 15 Abs. 1 Satz 3 BNotO statthaft und in der rechten Form eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten folgt aus der Zurückweisung seiner Erstbeschwerde. In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die angefochtene Entscheidung nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 27 Abs. 1 FGG iVm § 545 ZPO. Nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BNotO ist gegen die Weigerung des Notars, ohne ausreichenden Grund seine Urkundstätigkeit vorzunehmen, die Beschwerde gegeben, über die die Beschwerdekammer des Landgerichts zu entscheiden hat, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat. Dies gilt auch dann, wenn der Notar es ablehnt, bestimmte Vollzugshandlungen durchzuführen (Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 5. Aufl., § 15 Rn. 35). Sind Willenserklärungen beurkundet worden, die beim Grundbuchamt einzureichen sind, so soll der Notar dies gemäß § 53 BeurkG veranlassen, sobald Vollzugsreife eingetreten ist. Um Vollzug im Sinne des § 53 BeurkG handelt es sich, wenn die Einreichung notwendig ist, um die mit dem Urkundsgeschäft erstrebte Rechtswirkung herbeizuführen. Die Einreichung stellt dann eine nachfolgende Hilfstätigkeit zur Urkundstätigkeit und damit eine Pflichtaufgabe des Notars dar (Arndt/Lerch/Sandkühler, a.a.O., Rn. 36). Die Amtspflicht zur Einreichung besteht aber nur gegenüber den Beteiligten, deren Erklärungen der Notar beurkundet hat (BGH DNotZ 1992, 813). Diese Voraussetzungen sind hier in mehrfacher Hinsicht nicht erfüllt: Der Beteiligte verlangt, dass der Notar bzw. sein Notariatsverwalter zum Zwecke des Vollzugs des vor dem Notar Dr. X am 23. März 1979 unter der UR.-Nr. xxx/79 beurkundeten Vertrages zwischen dem teilenden Eigentümer Hans I1 und dem Erwerber H H bei dem Grundbuchamt den Antrag stellt, das in § 1 ("Kaufgegenstand") unter a) des Kaufvertrags bezeichnete Sondernutzungsrecht an dem in § 4 Ziffer 1, 3. Absatz der Teilungserklärung Pkw-Abstellplatz einzutragen. Der Beteiligte ist aber nicht Beteiligter dieses notariellen Vertrages. Damit besteht ihm gegenüber keine Amtspflicht des Notars zur Vollzugstätigkeit; dies hat auch zur Folge, dass er nicht berechtigt ist, Beschwerde gegen die Entscheidung des Notars einzulegen, den bei ihm gestellten Antrag auf Vornahme einer Amtshandlung abzulehnen, §§ 20 Abs. 2 FGG, 15 Abs. 1 Satz 3 BNotO. Zwar ist, worauf der Beteiligte zu Recht hinweist, auch der Zessionar (OLG Frankfurt DNotZ 1992, 61; KG FGPrax 1999, 187) und der Pfändungspfandgläubiger eines Urkundsbeteiligten zur Beschwerde berechtigt (Senat OLGZ 1994, 115; Arndt/Lerch/Sandkühler, a.a.O., § 15, Rn. 95). Diese in der Rechtsprechung entschiedenen Konstellationen sind dadurch gekennzeichnet, dass durch Abtretung bzw. Pfändung Rechte eines Dritten an dem noch nicht vollständig erfüllten Eigentumsverschaffungsanspruch des als Käufer an dem notariellen Beurkundungsvorgang Beteiligten begründet worden sind. Der Anspruch des Urkundsbeteiligten auf eine ordnungsgemäße Amtsführung des Notars zur Herbeiführung der sachenrechtlichen Vollziehung stellt sich als Nebenrecht des Eigentumsverschaffungsanspruchs dar, der von der Abtretung bzw. Pfändung dieses Anspruchs erfasst wird, § 401 BGB (vgl. KG a.a.O. S. 188). Der Beschwerdeführer hat indessen hier nach seinem eigenen Vorbringen keinerlei Rechte an dem Eigentumsverschaffungsanspruch seines Rechtsvorgängers erworben. Denn er ist Zweiterwerber des Wohnungseigentums mit der Maßgabe, dass die Vertragsbeteiligten ausweislich der zitierten Passage aus dem schuldrechtlichen Kaufvertrag davon ausgegangen sind, das veräußerte, für den Verkäufer im Grundbuch bereits eingetragene Sondereigentum sei bereits mit dem Inhalt begründet, dass ein Sondernutzungsrecht an den bezeichneten PKW-Abstellplatz bestehe. Der notarielle Kaufvertrag vom 30. November 1993 kann also allenfalls dahin verstanden werden, dass eine schuldrechtliche Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung von Sondereigentum mit diesem Inhalt begründet worden ist. Es besteht deshalb keinerlei Anhaltspunkt dafür, dass dem Beschwerdeführer auch ein (restlicher) Eigentumsverschaffungsanspruch seines Verkäufers abgetreten werden sollte. Die fehlende Beschwerdebefugnis des Beteiligten wird auch aus den grundbuchverfahrensrechtlichen Zusammenhängen deutlich: Die Amtspflicht des Notars zur Stellung eines Antrags auf Eintragung im Grundbuch (§ 53 BeurkG) beschränkt sich auf die Beteiligten, deren Willenserklärungen beurkundet worden sind. Sie besteht im Übrigen nur in dem Umfang, in dem der Notar grundbuchverfahrensrechtlich zur Antragstellung ermächtigt ist, hier also im Rahmen des § 15 GBO (vgl. Keidel/Winkler, FG, 15. Aufl., § 53 BeurkG, Rdnr. 5). Nach dieser Vorschrift ist der Notar zur Antragstellung nur im Namen eines Antragsberechtigten ermächtigt. Die Beteiligten der Urkunde vom 23. März 1979 (Ersterwerb) sind jedoch gem. § 13 Abs. 1 S. 2 GBO nicht mehr antragsberechtigt, weil die jetzt begehrte Eintragung weder zu ihrem rechtlichen Nachteil erfolgt noch sie begünstigt. Begünstigter der begehrten Eintragung ist demgegenüber allein der Beschwerdeführer, in ihren Rechten betroffen sind die weiteren gegenwärtigen Wohnungseigentümer (siehe dazu näher nachstehend). Wenn überhaupt, kann die begehrte Eintragung also nur auf einen eigenen Antrag des Beschwerdeführers erfolgen, den zu stellen er durch nichts gehindert ist. Auch dieser Zusammenhang spricht eindeutig dafür, dass der Beschwerdeführer durch den lediglich schuldrechtlichen Zweiterwerb des Wohnungseigentums nicht die Stellung eines Beteiligten des Beurkundungsvorgangs über den Ersterwerb erlangt haben kann, dem gegenüber der Notar auch jetzt noch zu einer Amtshandlung verpflichtet wäre. Ausserhalb der die Entscheidung tragenden Erwägungen und ohne Bindungswirkung weist der Senat ergänzend auf folgendes hin: Nach der Rechtsprechung des BayObLG (BayObLGZ 1985, 378 = NJW-RR 1986, 93) können Sondernutzungsrechte durch die Teilungserklärung auch bedingt begründet werden, indem aufschiebend bedingt durch eine spätere Zuweisungserklärung eines Dritten sowohl der Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch (sog. negative Komponente des Sondernutzungsrechts) als auch die positive Zuweisung der Nutzungsbefugnis an den begünstigten Wohnungseigentümer begründet wird. Wenngleich die in der Teilungserklärung vom 05. März 1979 enthaltene Formulierung nicht ausdrücklich den bedingten Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch behandelt, so spricht doch das erkennbar gewollte Ergebnis, dass durch eine nachträgliche Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers das Sondernutzungsrecht begründet werden kann, für eine Auslegung im Sinne der in der genannten (zeitlich später ergangenen) Entscheidung des BayObLG gebilligten rechtlichen Konstruktion (vgl. OLG Düsseldorf MittRhNotK 1997, 30). Erkennbar nicht gewollt ist demgegenüber ein sofortiger Ausschluss aller Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch an der vorgesehenen Sondernutzungsfläche mit der Möglichkeit der späteren Zuweisung durch den verbleibenden nutzungsberechtigten Sondereigentümer (BayObLGZ 1985, 124, 128). Denn für einen bereits durch die Teilungserklärung bewirkten sofortigen Ausschluss aller außenstehenden Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch finden sich in der Regelung keine hinreichenden Anhaltspunkte, zumal diese die ergänzende Möglichkeit einer anderweitigen Nutzung der Grundstücksfläche für gemeinschaftliche Zwecke (Platz für Mülltonnen bzw. eine Trafo-Station) ausdrücklich offen hält. Wird die Regelung der Teilungserklärung weiter dahin ausgelegt, dass der Bedingungseintritt für die Entstehung des Sondernutzungsrechts durch die Zuweisungserklärung des teilenden Eigentümers in den Kaufverträgen über den Ersterwerb erfolgt, so bedarf es grundbuchverfahrensrechtlich für die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Ausgangspunkt lediglich des Nachweises der Zuordnungserklärung in der Form des § 29 Abs. 1 S. 2 GBO (BayObLGZ 1985, 378, 386), der hier durch die in den Grundakten bereits vorhandene Ausfertigung des notariellen Vertrages vom 23. März 1993 geführt werden könnte. In diesem Zusammenhang ist allerdings ergänzend zu berücksichtigen, dass die Zuordnungserklärung als solche das Sondernutzungsrecht lediglich mit schuldrechtlicher Wirkung im Verhältnis der Wohnungseigentümer in ihrer damaligen Zusammensetzung hat entstehen lassen können. Nach der Rechtsprechung des BayObLG (a.a.O.) ist die Vorschrift des § 10 Abs. 2 WEG auch in diesem Zusammenhang anwendbar mit der Folge, dass der Eintritt der Bindungswirkung an die (geänderte) schuldrechtliche Vereinbarung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern einzelner Wohnungseigentümer die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch voraussetzt. Dies ist die rechtliche Folge daraus, dass bei einer Auslegung der Teilungserklärung in der geschilderten Weise die rechtlichen Wirkungen für die sog. negative Komponente des Sondernutzungsrechts (Ausschluss vom Mitgebrauch) erst aufschiebend bedingt durch die Zuordnungserklärung eintreten. Daraus wäre abzuleiten, dass das Sondernutzungsrecht zumindest gegenüber etwaigen zwischenzeitlich in die Gemeinschaft eingetretenen Zweiterwerbern nicht wirksam wäre, so dass es grundbuchverfahrensrechtlich für die Eintragung des Sondernutzungsrechts deren Bewilligung bedarf (§ 19 GBO). Entgegen der Auffassung des Beteiligten finden in Ansehung der Wirkungen des § 10 Abs. 2 WEG die Regeln des gutgläubigen Erwerbs keine Anwendung. Die Bindung an eine eingetretene, jedoch nicht eingetragene (geänderte) Vereinbarung tritt gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger auch bei dessen Kenntnis nicht ein (vgl. Senat FGPrax 1997, 15 m.w.N.). Die Entscheidung über die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 KostO.

Ende der Entscheidung