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Trifft die Teilungserklärung zu der Nutzung des Spitzbodens des gemeinschaftlichen Wohnhauses keine Regelung und ist dieser von dem Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums aus nicht begehbar, sondern nur über eine im Bereich des Sondereigentums installierte Auszugtreppe erreichbar, so ist die Gemeinschaftsordnung dahin auszulegen, daß der Spitzboden nicht der gemeinschaftlichen Nutzung aller Wohnungseigentümer zugänglich sein und nur zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten betreten werden soll.

15 W 210/00 OLG Hamm 2 T 269/99 LG Essen 95 II 52/99 WEG AG Essen

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage Str. 45,

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 27. Oktober 2000 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 09. Mai 2000 gegen den Beschluß der 2. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 22. März 2000 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Budde und Christ

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens dritter Instanz findet nicht statt.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 2.500,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) bis 7) sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Das ursprünglich in den 60er Jahren als Mietwohnhaus errichtete Gebäude wurde durch Teilungserklärung vom 19.07.1984 in 8 Miteigentumsanteile jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung aufgeteilt. Die Wohnungen Nr. 7 und 8 liegen in dem ausgebauten Dachgeschoß des Gebäudes. Über diesen beiden Wohnungen befindet sich ein nicht ausgebauter Spitzboden, der nach den bereits bei Begründung der Eigentümergemeinschaft vorhanden, seitdem unverändert fortbestehenden Gegebenheiten nur über eine ausziehbare Bodentreppe erreichbar ist, die im Flurbereich der Wohnung Nr. 8 installiert ist. Die Teilungserklärung enthält keine Regelung zu diesem Spitzboden; dieser ist in dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan nicht dargestellt.

Die Beteiligten zu 1) haben im Jahre 1995 das Wohnungseigentum Nr. 8 erworben. In der Eigentümerversammlung vom 18.05.1995 wurde ihnen durch einstimmigen Beschluß die Nutzung des Spitzbodens zugewiesen. In der Folgezeit haben die Beteiligten zu 1) einen über ihrer Wohnung gelegenen Teil des Spitzbodens durch Errichtung einer Trennwand von dem restlichen Teil abgetrennt, einen Fußboden sowie neue Elektroleitungen verlegt sowie in diesem Bereich Möbelstücke und sonstige Gegenstände abgestellt.

Durch mehrheitlichen, nicht angefochtenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 27.12.1996 wurde geregelt, "daß das Nutzungsrecht für den Spitzboden, das der Fam. auf der Eigentümerversammlung vom 18.05.1995 zugestanden wurde, mit sofortiger Wirkung erlischt." Durch weiteren Beschluß zu Tagesordnungspunkt 7 der Eigentümerversammlung vom 30.01.1999 wurde angeordnet, "den Spitzboden-Zugang mit Schloß und Riegel zu versehen und abzuschließen."

Den zuletzt erwähnten Beschluß der Eigentümerversammlung haben die Beteiligten zu 1) mit einem bei dem Amtsgericht am 27.02.1999 eingegangenen Schriftsatz angefochten. Die Beteiligte zu 7) hat diesen Antrag mit Schreiben vom 22.05.1999 unterstützt.

Die Beteiligten zu 2) bis 6) sind dem Beschlußanfechtungsantrag entgegengetreten und haben ihrerseits den Gegenantrag gestellt, die Beteiligten zu 1) zu verpflichten, die von ihnen in dem über ihrer Wohnung liegenden Spitzboden abgestellten Gegenstände zu entfernen. Zur Begründung haben sie insoweit im wesentlichen geltend gemacht, die Beteiligten zu 1) seien zur Nutzung des Spitzbodens nicht berechtigt, nachdem ihnen das ursprünglich durch Beschluß der Eigentümerversammlung eingeräumte Sondernutzungsrecht durch den Beschluß vom 27.12.1999 entzogen worden sei. Diese Entziehung sei wirksam, weil - wie sie behauptet haben - die ursprüngliche Einräumung des Sondernutzungsrechts nur im Hinblick darauf erfolgt sei, daß ein dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 8 zugeordneter Kellerraum bei dem Erwerb der Wohnung durch die Beteiligten zu 1) noch nicht baulich hergerichtet gewesen sei; später sei jedoch dieser Kellerraum den Beteiligten zu 1) zur Verfügung gestellt worden. Zur Ausübung eines Mitgebrauchs an dem Spitzboden seien die Beteiligten zu 1) nicht berechtigt, weil dieser seiner Zweckbestimmung nach seit Begründung der Eigentümergemeinschaft lediglich dem Schornsteinfeger zur Kaminkehrung und Handwerkern zur Durchführung etwaiger Reparaturarbeiten gedient habe.

Die Beteiligten zu 1) haben zur Begründung ihres Antrags auf Zurückweisung dieses Gegenantrages auf ihre Befugnis zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eiigentums sowie darauf hingewiesen, daß auf dem von ihnen nicht in Anspruch genommenen Teil des Spitzbodens bereits seit vielen Jahren Materialien gelagert seien, die die frühere Eigentümerin zurückgelassen habe.

Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 11.10.1999 den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 30.01.1999 zu Tagesordnungspunkt 7 für ungültig erklärt und dem Gegenantrag der Beteiligten zu 2) bis 6) stattgegeben.

Gegen diesen Beschluß haben die Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 04.11.1999 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, der die Beteiligten zu 2) bis 6) entgegengetreten sind. Das Landgericht hat in öffentlicher Sitzung vom 20.01.2000 vor der vollbesetzten Zivilkammer mit den Beteiligten mündlich verhandelt. Den in dieser Sitzung geschlossenen Vergleich haben die Beteiligten zu 2) bis 6) vor Ablauf der ihnen eingeräumten Widerrufsfrist widerrufen. Durch Beschluß vom 22.03.2000 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1), die sie mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 09.05.2000 bei dem Landgericht eingelegt haben.

Die Beteiligten zu 2) bis 6) beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs.1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) folgt bereits daraus, daß ihre sofortige erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) ausgegangen. Auch die Sachentscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung die Auffassung vertreten, den Beteiligten zu 1) stehe eine Befugnis zur Nutzung des Spitzbodens als Abstellfläche nicht zu. Einer solchen Benutzung des Spitzbodens stehe das gemeinschaftliche Interesse aller Wohnungseigentümer entgegen, in regelmäßigen Abständen die Dachfläche im Bereich des Spitzbodens kontrollieren zu können. Werde den Beteiligten zu 1) das Abstellen von Gegenständen auf dem Spitzboden gestattet, so müsse eine entsprechende Befugnis in demselben Umfang auch allen anderen Wohnungseigentümern eingeräumt werden. Dann sei jedoch nicht mehr gewährleistet, daß die erforderlichen Kontrollen des Dachzustandes ungehindert durchgeführt werden könnten. Dieser Auffassung schließt sich der Senat im Ergebnis, wenn auch mit anderer Begründung, an.

Nach § 13 Abs. 2 S. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt. Mitgebrauch in diesem Sinn ist das aus der Gemeinschaft der Eigentümer herzuleitende Recht der Eigentümer, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d.h. an dieser den Mitbesitz im Sinne des § 866 BGB auszuüben, der seiner Natur nach nicht in Bruchteilen bestehen kann. Die Gebrauchsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers ist also persönlichkeitsbezogen und unteilbar und nicht etwa quotal entsprechend seinem Miteigentumsanteil beschränkt. Sie findet ihre Grenzen entsprechend dem Gesetzeswortlaut nur in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme, § 14 WEG, und zum ordnungsgemäßen Gebrauch, § 15 WEG (BayobLGZ 1972, 109, 112 f.).

Die Zulässigkeit des ausgeübten Gebrauchs eines Miteigentümers ist deshalb zunächst anhand der in der Teilungserklärung getroffenen Gemeinschaftsordnung zu messen (§ 15 Abs. 3 WEG). Die Teilungserklärung enthält hier allerdings zur Nutzung des Spitzbodens keine ausdrückliche Regelung, insbesondere ist der Spitzboden in dem Aufteilungsplan nicht erwähnt. Eine die Befugnis zum Mitgebrauch beschränkende Zweckbestimmung kann sich indessen auch aus den Umständen und der baulichen Beschaffenheit des jeweiligen Grundstücks- oder Gebäudeteils ergeben (BayobLG ZMR 1985, 29; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 13, Rdnr. 86). Dem Grundsatz nach ist allerdings ein Spitzboden seiner Beschaffenheit nach durchaus dafür geeignet, als Lagerraum für das Abstellen von Gegenständen benutzt zu werden. Deshalb werden solche Spitzbodenräume in Teilungserklärungen häufig auch mit der Nutzungsbezeichnung "Abstellraum" versehen. Die Erwägung des Landgerichts, der Spitzboden müsse auch bei einer Nutzung durch alle Wohnungseigentümer für Kontrollzwecke zugänglich bleiben, kann allein eine andere Beurteilung nicht rechtfertigen. Denn dieser Gesichtspunkt kann nicht die Zulässigkeit der Benutzung des Raums als Abstellfläche als solche, sondern allenfalls eine Beschränkung der Art und Weise der Benutzung im einzelnen rechtfertigen.

Eine andere Schlußfolgerung ergibt sich hier jedoch aus dem Umstand, daß der Spitzboden nach den baulichen Gegebenheiten nur über die Bodentreppe erreichbar ist, die innerhalb des Sondereigentums der Beteiligten zu 1) liegt. An diesem Raum der Wohnung Nr. 8 hätte nämlich Sondereigentum nicht wirksam. begründet werden können, wenn der Spitzboden zum ständigen Mitgebrauch für alle Wohnungseigentümer bestimmt wäre. Nach § 5 Abs. 2 WEG können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Anlagen und Einrichtungen im Sinne dieser Vorschrift sind auch Räume (BGHZ 73, 302, 311 = NJW 1979, 2391). Diese stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnung und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Dies trifft u.a. auf Flächen und Flure zu, die als Zugang zu den Gemeinschafträumen bestimmt sind. Diese müssen deshalb notwendig im Gemeinschaftseigentum stehen (BGH NJW 1991, 2909). Anders verhält es sich nur dann, wenn der Zugang zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum keine maßgebende Rolle spielt, weil seiner Beschaffenheit nach ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 13 Abs. 2 WEG nicht in Betracht kommt. In einem solchen Fall muß der im Gemeinschaftseigentum stehende Raum lediglich zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten betreten werden. Die Notwendigkeit, einen so beschränkten Zugang zu eröffnen, steht indessen der Begründung von Sondereigentum an dem betreffenden Raum nicht entgegen. Denn § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet denjenigen Wohnungseigentümer, durch dessen Wohnung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Raum erreicht werden kann, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums für diese Zwecke zu gestatten, geht also davon aus, daß im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Teile des Gebäudes nur durch das Sondereigentum erreicht werden können (BayObLGZ 1991, 165, 170; NJW-RR 1995, 908 = DNotZ 1996 27, 29; OLG Frankfurt FGPrax 1995, 101; Staudinger/Rapp, BGB, 12. Bearbeitung, § 5 WEG, Rdnr. 27).

In diesem Zusammenhang ergibt die Auslegung der Teilungserklärung nach ihrer allein maßgebenden objektiven Bedeutung, so wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende erschließt (BGH NJW 1998, 3713, 3714), daß ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer - also auch der Beteiligten zu 1) - im Sinne des § 13 Abs. 2 WEG an dem Spitzboden ausgeschlossen werden sollte. Maßgebend dafür ist, daß Sondereigentum auch an dem Flur der Wohnung Nr. 8 begründet werden sollte. Die Auslegung muß deshalb hinsichtlich der Nutzung der im Gemeinschaftseigentum verbliebenen Räume derjenigen Gestaltungsmöglichkeit folgen, die zur Annahme einer wirksamen Begründung des Sondereigentums führt. Der Umstand, daß der Spitzboden in der Teilungserklärung nicht erwähnt und im Aufteilungsplan nicht dargestellt ist, deutet ebenfalls in dieselbe Richtung, nämlich daß der Nutzungsmöglichkeit des Spitzbodens keine Bedeutung beigemessen werden, jedenfalls nicht die Entstehung des Sondereigentums an sämtlichen Räumen der Wohnung Nr. 8 dadurch berührt werden sollte. Es liegt auf der Hand, daß dem Eigentümer der Wohnung die Konsequenzen nicht zugemutet werden sollten, die sich aus einem ständigen Mitgebrauch des Spitzbodens durch sämtliche übrigen Miteigentümer ergäben, nämlich diesen Schlüssel zu ihrer Wohnung aushändigen zu müssen, um jederzeit den Spitzboden erreichen zu können. Insgesamt muß es deshalb bei dem Auslegungsergebnis bleiben, daß der Spitzboden nur für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie für Kontrollzwecke betreten werden soll.

Die Gebrauchsbefugnis der Beteiligten zu 1) folgt nicht aus dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 18.05.1995, durch den ihnen die Nutzung des Spitzbodens gestattet worden ist. Dabei kann der Senat offenlassen, ob der nur stichwortartig protokollierte Beschlußinhalt die Schlußfolgerung zuläßt, daß den Beteiligten zu 1) eine ausschließliche Nutzungsbefugnis im Sinne eines Sondernutzungsrechts eingeräumt worden ist. Im letzteren Fall handelte es sich um die Begründung eines Sondernutzungsrechtes durch sog. vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluß, dessen Wirksamkeit in der Rechtsprechung umstritten ist (vgl. den Vorlagebeschluß (§ 28 Abs. 2 FGG) des KG vom 15.12.1999 - FGPrax 2000, 16 = NZM 2000, 137). Jedenfalls ist die so begründete Nutzungsbefugnis der Beteiligten zu 1) wirksam durch den späteren Eigentümerbeschluß vom 27.12.1996 aufgehoben worden. Denn in der Rechtsprechung ist anerkannt, daß auch ein sog. vereinbarungsersetzender Beschluß durch einen erneuten Beschluß der Eigentümerversammlung geändert werden kann, sofern letzterer nicht eine erneute Abweichung von der Gemeinschaftsordnung enthält (KG FGPrax 1998, 137, 138; OLG Karlsruhe NZM 2000, 869; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG, Rdnr. 60; Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl., § 10 WEG, Rdnr. 19). Hier führt der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 27.12.1996 zu der Nutzungsregelung zurück, wie sie sich durch Auslegung der Teilungserklärung ergibt. Ob der Beschluß der Eigentümerversammlung sachlich ordnungsgemäß erfolgt ist, insbesondere also die den Beteiligten zu 1) eingeräumte Nutzungsbefugnis diesen wieder entzogen werden konnte, kann in dem vorliegenden Verfahren nicht überprüft werden. Denn ein solcher Mangel könnte allenfalls die Anfechtbarkeit des Beschlusses begründen, die gem. § 23 Abs. 4 WEG seine Wirksamkeit unberührt läßt, wenn er nicht auf rechtzeitige Anfechtung innerhalb der Monatsfrist nach Satz 2 der Vorschrift durch gerichtliche Entscheidung für ungültig erklärt wird. An einer solchen Anfechtung fehlt es hier.

Die übrigen Miteigentümer sind auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zur Duldung der Nutzung des Spitzbodens durch die Beteiligten zu 1) verpflichtet. Denn es handelt sich um eine Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die nur ihnen zugute kommt, während eine gleichartige Nutzung den übrigen Wohnungseigentümern aus rechtlichen und tatsächlichen Gründen (Ausschluß vom Mitgebrauch, fehlende Zugangsmöglichkeit) verwehrt ist. Ein solches Ungleichgewicht in der tatsächlichen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums brauchen die übrigen Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen. Daran ändert der Umstand nichts, daß die frühere Eigentümerin ihrerseits Gegenstände auf dem Spitzboden zurückgelassen hat.

Da das Rechtsmittel ohne Erfolg bleibt, entspricht es der Billigkeit, daß die Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortige weiteren Beschwerde zu tragen haben (§ 47 S. 1 WEG).

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten (§ 47 S. 2 WEG) hat es demgegenüber bei dem Grundsatz zu verbleiben, daß die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich, zumal der Senat die Entscheidung des Landgerichts lediglich aus anderen Gründen bestätigt hat.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Sie folgt der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung der landgerichtlichen Entscheidung.

Ende der Entscheidung