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Ist hinsichtlich eines Wohnungseigentums ein Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen worden, obwohl die nach der Teilungserklärung in Verbindung mit § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung fehlt, so entspricht ein Eigentümerbeschluß, durch den der Verwalter ermächtigt wird, den veräußernden Wohnungseigentümer gerichtlich anzuhalten, den ihm zustehenden Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) geltend zu machen, ordnungsgemäßer Verwaltung.

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OBERLANDESGERICHT HAMM BESCHLUSS

15 W 268/00 OLG Hamm

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungs- und Teileigentumsanlage

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 14. August 2001 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 19. Juni 2000 gegen den Beschluß der 2. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 20. April 2000 durch die Richter am Oberlandesgericht Budde, Christ und Oellers

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Er hat die in dieser Instanz den Beteiligten zu 2) bis 15) entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Gegenstandswert des Verfahrens dritter Instanz wird auf 2.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die vorgenannte Wohnungs- und Teileigentumsanlage ist durch Teilungsvereinbarung (§ 3 WEG) vom 24.02.1984 begründet worden. Nach § 6 Abs. 1 dieser Vereinbarung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters; die Veräußerungsbeschränkung wurde bei der Anlegung der Teileigentums- und Wohnungsgrundbücher entsprechend § 3 Abs. 2 WGV jeweils im Bestandsverzeichnis eingetragen. Das Stimmrecht der Miteigentümer richtet sich gem. § 14 Abs. 3 S. 2. der Vereinbarung nach der Höhe der Miteigentumsanteile.

Der Beteiligte zu 1) und seine Ehefrau Waren ursprünglich zu je 1/2 Miteigentumsanteil als Eigentümer der in den Grundbüchern von R Blatt 6009 und 6010 verzeichneten Teileigentumsrechte Nr. 1 und 2 des Aufteilungsplans eingetragen. Zu einem nicht genau festgestellten Zeitpunkt hat Frau B ihre Miteigentumsanteile an den genannten Teileigentumsrechten an den Beteiligten zu 1) übertragen, ohne daß die Beteiligte zu 15) als Verwalterin der Übertragung zugestimmt hat. Gleichwohl hat unstreitig das Grundbuchamt den Eigentumswechsel in den beiden Grundbüchern eingetragen.

In der Eigentümerversammlung vom 20.01.1999 wurde zu Tagesordnungspunkt 7 f folgender Beschluß gefaßt:

"Die Eigentümergemeinschaft beschließt, Frau B gerichtlich anhalten zu lassen, die ihr wegen der fehlenden Zustimmung der Verwalterin betreffend die Übertragung ihrer hälftigen Miteigentumsanteile an Herrn B zustehenden Grundbuchberichtigungsansprüche diesem gegenüber durchzusetzen. Der Verwalter wird ermächtigt, alle diesbezüglichen erforderlichen Schritte einzuleiten, insbesondere auch einen Rechtsanwalt zu beauftragen."

Das Protokoll der Eigentümerversammlung weist Ja-Stimmen von 554,280/1.000 Miteigentumsanteilen für diesen Beschluß aus. Diese Berechnung schließt diejenigen Stimmen ein, die der Geschäftsführer der Beteiligten zu 15) aufgrund ihr erteilter Vollmachten für die Beteiligten zu 2), 3), 4), 6) und 13) abgegeben hat.

Der Beteiligte zu 1) hat mit einem bei dem Amtsgericht am 22.02.1999 (einem Montag) eingegangenen Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom selben Tage beantragt, diesen Beschluß der Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären. Zur Begründung hat er im wesentlichen geltend gemacht, eine Stimmenmehrheit für den Beschluß sei in Wahrheit nicht zustandegekommen, weil das Stimmrecht sich nach dem gesetzlichen Kopfprinzip richte, von dem durch die Teilungsvereinbarung nicht habe abgewichen werden können. Auch inhaltlich entspreche der Beschluß nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn die Regelung von Grundbuchangelegenheiten könne nicht Gegenstand vier Beschlußfassung der Wohnungseigentümer sein. Die durch die Teilungsvereinbarung begründete Verfügungsbeschränkung sei ihrem Zweck nach nicht anwendbar auf die Veräußerung lediglich von Bruchteilen an einem Wohnungs- bzw. Teileigentum, zumal er meinerseits bereits Miteigentümer der weiteren Bruchteile sei.

Die Beteiligten zu 2) bis 15) sind dem Beschlußanfechtungsantrag mit der Begründung entgegengetreten, eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Bemessung des Stimmrechts nach Miteigentumsanteilen durch die Teilungsvereinbarung sei unbedenklich wirksam; auf dieser Grundlage sei die erforderliche Stimmenmehrheit für den angefochtenen Eigentümerbeschluß zustandegekommen. Die Beteiligte zu 15) habe die - auch für eine Bruchteilsveräußerung erforderliche - Zustimmung verweigert, insbesondere weil der Beteiligte zu 1) in erheblichem Umfang mit der Zahlung von Wohngeldern in Rückstand geraten sei und in diesem Zusammenhang umfangreiche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen erforderlich geworden seien. Die Bruchteilsveräußerung gereiche der Eigentümergemeinschaft zum Nachteil, weil auf diese Weise die Ehefrau des Beteiligten zu 1) als bisherige Gesamtschuldnerin für die Wohngeldrückstände aus der Eigentümergemeinschaft ausscheiden würde. Infolge der zahlenden Zustimmung sei die Bruchteilsübertragung auf den Beteiligten zu 1) materiell-rechtlich unwirksam. Es entspreche ordnungsgemäß er Verwaltung, daß die Eigentümergemeinschaft Frau B darauf in Anspruch nehme, durch Geltendmachung des ausschließlich ihr zustehenden Grundbuchberichtigungsanspruchs aus § 894 BGB die Verlautbarung im Grundbuch mit der materiell-rechtlichen Rechtslage wieder in Übereinstimmung zu bringen.

Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 24.01.2000 den Beschlußanfechtungsantrag zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluß hat der Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 07.02.2000 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat in öffentlicher Sitzung vom 20.04.2000 vor der vollbesetzten Zivilkammer mit den Beteiligten mündlich verhandelt und durch den am Schluß der Sitzung verkündeten Beschluß die sofortige Beschwerde zurückgewiesen sowie den Gegenstandswert des Verfahrens zweiter Instanz auf 2.000,00 DM festgesetzt.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1), die er mit einem bei dem Landgericht am 19.06.2000 eingegangenen Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom selben Tage eingelegt hat.

Die Beteiligten zu 2) bis 15) beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. Ihre Verfahrensbevollmächtigten haben ferner mit Schriftsatz vom 19.06.2000 in eigenem Namen (§ 9 Abs. 2 BRAGO) gegen die Wertfestsetzung der landgerichtlichen Entscheidung Beschwerde mit dem Ziel einer Heraufsetzung des Gegenstandswertes auf 12.192,00 DM eingelegt.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 1) folgt bereits daraus, daß seine sofortige erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde des Beteiligten zu 1) ausgegangen. Auch in der Sache halt die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung stand.

Rechtlich zutreffend hat das Landgericht zunächst festgestellt, daß unter Berücksichtigung der Stimmen, die die Beteiligte zu 15) als Bevollmächtigte der Beteiligten zu 2), 3), 4), 6) und 13) abgegeben hat, die erforderliche Stimmenmehrheit erreicht worden ist, und zwar berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile mit 554,280/1.000. Die Berechnung dieser Stimmenmehrheit trägt der Regelung in § 14 Abs. 3 S. 2 der Teilungsvereinbarung Rechnung, wonach sich das Stimmrecht der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung nach der Höhe der Miteigentumsanteile richtet. Darin liegt zwar eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung des Stimmrechts in § 25 Abs. 2 S. 1 WEG, derzufolge jedem Wohnungseigentümer unabhängig von dem Verhältnis der Miteigentumsanteile eine Stimme zusteht (Stimmrecht nach Köpfen). Jedoch können nach § 10 Abs. 2 S. 1 WEG durch eine Vereinbarung abweichende Regelungen des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer getroffen werden. In diesem Sinne dispositiv ist nach völlig einhelliger Auffassung auch das Stimmrecht der Wohnungseigentümer. Insbesondere ist die Regelung des Stimmrechts nach dem Verhältnis der Miteigenumsanteile (Wertprinzip) unbedenklich zulässig und weit verbreitet (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdnr. 28 f. m.w.N.). Die ohne nähere Begründung vorgetragene gegenteilige Auffassung der weiteren Beschwerde gibt dem Senat keinen Anlaß zu einer abweichenden Beurteilung.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht ferner angenommen, daß der Beschluß der Eigentümerversammlung auch inhaltlich ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG entspricht. Unbegründet ist in diesem Zusammenhang der Standpunkt des Beteiligten zu 1), die beschlossene Regelung beziehe sich nicht auf eine Angelegenheit, die der gemeinschaftlichen Verwaltung der Wohnungseigentümer unterliege. Der Eigentümerbeschluß ist, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, inhaltlich darauf gerichtet, die Beteiligte zu 15) als Verwalterin gem. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG zur Geltendmachung eines Anspruchs gegen die Ehefrau des Beteiligten zu 1) zu ermächtigen, und zwar dergestalt, daß diese ihrerseits einen ihr gegen den Beteiligten zu 1) zustehenden Anspruch auf Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB) geltend macht im Hinblick auf die im Grundbuch erfolgte, jedoch nach materiellem Recht unwirksame Übertragung ihres 1/2 Miteigentumsanteils an den beiden Teileigentumseinheiten Nr. 1 und 2 des Aufteilungsplans. Eine Ermächtigung des Verwalters im Sinne des § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG kann allerdings im Ausgangspunkt nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn es sich bei dem geltend zu machenden Anspruch um einen den Wohnungseigentümern im Sinne des § 432 BGB gemeinschaftlich zustehenden Anspruch und nicht etwa um einen den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Mit- bzw. Sondereigentums zustehenden Individualanspruch handelt (Barmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27, Rdnr. 135; Staudinger/Bub, BGB, 12. Bearbeitung, § 27 WEG, Rdnr. 272). Diese Voraussetzung liegt hier indessen vor. Denn der Anspruch, zu dessen Geltendmachung der Eigentümerbeschluß den Verwalter ermächtigt, bezieht sich auf die Rückgängigmachung einer Grundbucheintragung, die unter Verletzung des durch die Teilungsvereinbarung auf der Grundlage des § 12 Abs. 1 WEG begründeten Erfordernisses vorgenommen wurde, daß die Übertragung des Wohnungs- bzw. Teileigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Bei der Entscheidung über die Erteilung bzw. Versagung der Zustimmung nimmt der Verwalter das Interesse aller Miteigentümer wahr, den Eintritt unzuverlässiger Erwerber in die Eigentümergemeinschaft verhindern zu können (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 12, Rdnr. 1 a). Vertritt deshalb der Verwalter bei der Ausübung der ihm in der Teilungsvereinbarung als Dritten im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG übertragenen Zustimmungsbefugnis die Interessen der Wohnungseigentümer als Treuhänder, so sind diese nach anerkannter Auffassung berechtigt, auch selbst eine Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung eines Miteigentumsanteils zu treffen (BayObLGZ 1980, 29, 35; OLG Köln OLGZ 1984, 162, 163; OLG Zweibrücken NJW-RR 1987, 269). Dem entspricht die Regelung in § 6 Abs. 3 der Teilungsvereinbarung, derzufolge die Nichterteilung der Zustimmung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung ersetzt werden kann. Die ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommene Eintragung des Eigentumsübergangs hinsichtlich eines Wohnungs- bzw. -Teileigentums führt deshalb zu einem gegenüber dem Gemeinschaftsverhältnis der Miteigentümer rechtswidrigen Zustand. Ein Anspruch auf Rückgängigmachung dieses rechtswidrigen Zustandes kann sich daher nur aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergeben. Die Beschlußfassung über die Geltendmachung eines solchen Anspruchs ist deshalb eine Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung.

Sachlich ist ein Eigentümerbeschluß, durch den der Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruches der Wohnungseigentümer ermächtigt wird, nur dann für ungültig zu erklären, wenn für einen solchen Anspruch keinerlei Anhaltspunkte bestehen (BayObLG ZMR 1994, 428; NJWE-MietR 1997, 61, 62). Zu Recht hat das Landgericht angenommen, daß die übrigen Wohnungseigentümern im Ausgangspunkt von der Ehefrau des Beteiligten zu 1) verlangen können, durch Geltendmachung des ihr gem. § 894 BGB zustehenden Grundbuchberichtigungsanspruchs die der materiellen Rechtslage widersprechende Grundbucheintragung rückgängig zu machen. Die fehlende Zustimmung führt nach § 12 Abs. 3 S. 1 WEG zur Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen wie des dinglichen Rechtsgeschäfts. Das Veräußerungsgeschäft ist nach anerkannter Auffassung nicht lediglich relativ im Verhältnis zu den zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümern, sondern absolut gegenüber jedermann unwirksam (BayObLG Rpfleger 1983, 350; Heikel/Böttcher, GBO, 8. Aufl., Anhang zu §§ 19, 20, Rdnr. 120; Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 22, Rdnr. 41). Eine gleichwohl erfolgte Eintragung des Wohnungseigentumserwerbers begründet daher eine Grundbuchunrichtigkeit im Sinne des § 894 BGB.

Die Auffassung des Landgerichts, daß der daraus folgende Grundbuchberichtigungsanspruch ausschließlich dem veräußernden Wohnungseigentümer zusteht, stimmt mit derjenigen des Senats überein, die er erst kürzlich durch Beschluß vom 08.03.2001 (FGPrax 2001, 98) in einer Grundbuchsache naher dargelegt hat. Darin hat der Senat insbesondere hervorgehoben, daß das dingliche Recht der einzelnen Wohnungseigentümer sich auf den ihnen jeweils zugewiesenen, mit Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteil beschrankt. Die im Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer durch eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung gem. § 12 WEG begründete Verfügungsbeschränkung gibt den übrigen Wohnungseigentümern kein dingliches Recht an den einzelnen Miteigentumsanteilen. Deshalb wird ihr dingliches Recht durch die Eintragung eines unwirksamen Eigentumswechsels hinsichtlich eines einzelnen Miteigentumsanteils nicht beeinträchtigt. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob den übrigen Wohnungseigentümern aus dem schuldrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis ein Anspruch darauf zusteht, daß die der materiellen Rechtslage entsprechende Eigentümereintragung wiederhergestellt wird. Einen solchen Anspruch hat bereits der BGH in einer Entscheidung, die den Fall der Eintragung eines nach materiellem Recht unwirksamen Verzichtes auf den Anteil an einer (schlichten) Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück betrifft, im Hinblick auf das zwischen den Teilhabern bestehende gesetzliche Schuldverhältnis aufgrund des § 242 BGB mit der Erwägung anerkannt, jeder Teilhaber habe ein berechtigtes Interesse daran, daß die unrichtige Eintragung im Grundbuch beseitigt und damit die wahre Eigentumslage verlautbart werde (BGHZ 115, 1 = NJW 1991, 2488, 2490). Für das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer muß zwangsläufig dasselbe gelten. Auf dieser Grundlage kann offenbleiben, ob ein solcher Anspruch im vorliegenden Fall auch auf eine Verpflichtung zum Schadensersatz durch denjenigen Wohnungseigentümer gestutzt werden konnte, der unter Verstoß gegen das in der Gemeinschaftsordnung begründete Zustimmungserfordernis die nach materiellem Recht unrichtige Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewirkt hat.

Erhebliche Einwendungen, die diesen Anspruch bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt als erkennbar unbegründet erscheinen ließe, hat der Beteiligte zu 1) nicht vorgebracht. Entgegen der von ihm vertretenen Auffassung gilt die durch die Teilungsvereinbarung begründete Verfügungsbeschränkung nach einhelliger Rechtsprechung auch bei der teilweisen Veräußerung eines Wohnungseigentums, und zwar auch dann, wenn der Erwerber bereits Berechtigter eines weiteren Bruchteils des betreffenden Wohnungseigentumsrechts ist (KG OLGZ 1978, 296; BayObLGZ 1977, 40; 1982, 46; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 12, Rdnr. 2). Denn auch bei einer Teilveräußerung ist für die Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung eine Abwägung der Interessen des veräußernden Wohnungseigentümers gegenüber den Belangen der Gemeinschaft erforderlich. Insbesondere können die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer dadurch berührt werden, daß ein Wohnungseigentümer, der sich bereits als unzuverlässig erwiesen hat, seine Position in der Gemeinschaft weiter ausbaut. Gerade dies wird von den Beteiligten zu 2) bis 15) unter Hinweis auf erhebliche Wohngeldrückstände des Beteiligten zu 1) vorgetragen; die Bruchteilsveräußerung an ihn führe dazu, daß zum Nachteil der Gemeinschaft die gesamtschuldnerische Haftung seiner Ehefrau für die Wohngeldansprüche entfalle. Diesem Vorbringen ist der Beteiligte zu 1) nicht entgegengetreten.

Da das Rechtsmittel ohne Erfolg bleibt, entspricht es billigem Ermessen im Sinne des § 47 S. 1 WEG, daß der Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen hat.

Darüber hinaus hält es der Senat für angemessen, den Beteiligten zu 1) auch mit der Erstattung der den Beteiligten zu 2) bis 15) entstandenen außergerichtlichen Kosten zu belasten (§ 47 S. 2 WEG). Zwar haben die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG grundsätzlich ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen. Hier liegen jedoch besondere Umstände vor, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen. Denn das Landgericht hat seine Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ausführlich begründet. Die sofortige weitere Beschwerde hat keine Gesichtspunkte aufzeigen können, die die Begründung der landgerichtlichen Entscheidung ernstlich hätte in Frage stellen können. Unter diesen Umständen entspricht es der Billigkeit, daß der Beteiligte zu 1) auch die außergerichtlichen Kosten der Beschwerdegegner zu tragen hat, die er durch sein Rechtsmittel veranlaßt hat.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren dritter Instanz beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Sie folgt, nachdem der Senat gleichzeitig von Amts wegen gem. § 31 Abs. 1 S. 2 KostO die Wertbemessung für das Erstbeschwerdeverfahren überprüft hat, der Festsetzung der landgerichtlichen Entscheidung. Der Senat hält dabei insbesondere die Erwägungen für überzeugend, die das Landgericht in seinem Nichtabhilfebeschluß vom 27.06.2000 angeführt hat. Gegenstand des Verfahrens ist lediglich die Ermächtigung zur Geltendmachung eines Anspruches, durch den die der materiellen Rechtslage widersprechende Verlautbarung im Grundbuch rückgängig gemacht werden soll. Davon bleibt unberührt, daß die Ehefrau des Beteiligten zu 1) weiterhin zu 1/2 Miteigentümerin der beiden genannten Teileigentumsrechte ist und damit auch für die Erfüllung der darauf entfallenden Wohngeldansprüche haftet.

Im Hinblick auf die von Amts wegen erfolgte Überprüfung der Wertfestsetzung der landgerichtlichen Entscheidung durch den Senat, ist die selbständige Geschäftswertbeschwerde der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 2) bis 15) gegenstandslos. Sie wäre ohnehin unzulässig. Denn es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, daß das Landgericht auch die Nebenentscheidung, durch die es den Gegenstandswert für das Erstbeschwerdeverfahren festsetzt, als Beschwerdegericht im Sinne der §§ 31 Abs. 3 S. 1, 14 Abs. 3 S. 2 KostO trifft, die Zulässigkeit der weiteren Beschwerde somit die Zulassung des Rechtsmittels durch das Landgericht voraussetzt, an der es hier fehlt.

Ende der Entscheidung