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Beruht die von einem zunächst widerstrebenden Wohnungseigentümer erklärte Zustimmung zu einer baulichen Veränderung auf der gemeinsamen Überzeugung der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer, die geplante bauliche Veränderung könne auch gegen den Widerstand des einzelnen durch Mehrheitsbeschluß genehmigt werden, so können die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zum Wegfall der Bindungswirkung der schuldrechtlichen Vereinbarung führen.

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OBERLANDESGERICHT HAMM BESCHLUSS

15 W 279/01 OLG Hamm

In der Wohnungseigentumssache

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 13. Dezember 2001 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3) vom 27. August 2001 gegen den Beschluß der Zivilkammer 7 a des Landgerichts Bochum vom 27. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Budde und Christ

beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluß wird mit Ausnahme der Wertfestsetzung aufgehoben.

Die sofortige erste Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) gegen den Beschluß des Amtsgerichts Witten vom 05.12.2000 wird insgesamt zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1) und 2) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen ersten und weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet im Verfahren zweiter und dritter Instanz nicht statt.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligten zu 3) sind Eigentümer der Erdgeschoßwohnung, die Beteiligten zu 1) und 2) Eigentümer der darüber liegenden Wohnungen im ersten Obergeschoß (Wohnung Nr. 3) bzw. Dachgeschoß (Wohnung Nr. 4) des Hauses. An der Südwestseite des Gebäudes liegen neben dem Hauseingang drei Fenster der Erdgeschoßwohnungen der Beteiligten zu 3), von denen eines der Küche, zwei weitere dem Wohnzimmer zugeordnet sind. In der Eigentümerversammlung vom 25.05.1999, über deren Verlauf eine Niederschrift nicht angefertigt worden ist, begehrten die Beteiligten zu 1) und 2) die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Errichtung außenhängender Balkone an der Südwestseite des Gebäudes im Bereich ihrer Wohnungen im ersten Obergeschoß bzw. Dachgeschoß. Welche weiteren Erklärungen zu diesem Vorhaben in der Eigentümerversammlung abgegeben worden sind, ist zwischen den Beteiligten streitig.

Nachdem die Beteiligten zu 3) im Jahre 2000 dem Anbau der von den Beteiligten zu 1) und 2) geplanten Balkone widersprochen hatten, haben diese mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 15.05.2000 bei dem Amtsgericht beantragt festzustellen, daß die Beteiligten zu 3) an ihr am 25.05.1999 erklärtes Einverständnis zur Errichtung von Balkonen an den Außenwänden der Wohnungen Nr. 3 und 4 gebunden seien und daß sie, die Beteiligten zu 1) und 2), zur Installation der Balkone - vorbehaltlich sonstiger Genehmigungen Dritter - berechtigt seien. Zur Begründung ihres Antrages haben die Beteiligten zu 1) und 2) behauptet, in der Eigentümerversammlung vom 25.05.1999 hätten alle Wohnungseigentümer der geplanten Errichtung der Balkone zugestimmt. Die Beteiligten zu 3) hätten ihr Einverständnis lediglich mit der Einschränkung erklärt, daß eines ihrer Wohnzimmerfenster frei bleiben solle. Auf diese Weise sei eine für alle Beteiligten tragfähige Einigung erzielt worden.

Die Beteiligten zu 3) sind dem Antrag entgegengetreten. Sie haben den Verlauf der Erörterung in der Eigentümerversammlung so dargestellt, sie hätten zunächst das Vorhaben der Beteiligten zu 1) und 2) wegen einer Beeinträchtigung des Lichteinfalls in die Räume ihrer Wohnung abgelehnt. Von seiten der übrigen Wohnungseigentümer sei daraufhin geltend gemacht worden, die Angelegenheit könne im Sinne der Beteiligten zu 1) und 2) auch durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden, dem sie, die Beteiligten zu 3), sich zu fügen hätten. Zu einer abschließenden Einigung sei es dann nicht mehr gekommen. Vielmehr habe zunächst die Rechtslage geklärt werden sollen, ob eine Verpflichtung zur Duldung der Balkone durch Mehrheitsbeschluß begründet werden könne.

Das Amtsgericht hat in der Sitzung vom 27.11.2000 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen K und. Durch Beschluß vom 05.12.2000 hat das Amtsgericht den Antrag der Beteiligten zu 1) und 2) zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 1) und 2) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 27.12.2000 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren Antrag weiterverfolgt haben. Das Landgericht hat mit den Beteiligten in öffentlicher Sitzung vom 25.06.2001 vor der vollbesetzten Zivilkammer mündlich verhandelt. Durch Beschluß vom 27.06.2001 hat das Landgericht in Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung und unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags der Beteiligten zu 1) und 2) festgestellt, die Beteiligten zu 3) seien dem Grunde nach verpflichtet, die Errichtung von Balkonen an den Außenwänden der Wohnungen Nr. 3 und 4 auf der Südwestseite des Gebäudes zu dulden, jedoch mit der Einschränkung, daß sich zumindest über einem Wohnzimmerfenster der Beteiligten zu 3) keine Balkonflächen befinden dürfen, und mit der weiteren Einschränkung, daß die Art und Ausführung der Balkone der Einwilligung der Beteiligten zu 3) bedürfen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3), die sie mit einem am 27.08.2001 bei dem Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom selben Tage eingelegt haben. Mit ihrem Rechtsmittel streben sie die vollständige Zurückweisung des Antrags der Beteiligten zu 1) und 2) an.

Die Beteiligten zu 1) und 2) beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 3) folgt daraus, daß das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts zu ihrem Nachteil abgeändert hat.

In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG). Die sofortige weitere Beschwerde führt zur Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) ausgegangen. Die Sachentscheidung des Landgerichts hält indessen nicht in allen Punkten rechtlicher Nachprüfung stand.

Die Kammer hat zunächst in tatsächlicher Hinsicht festgestellt, die Beteiligten zu 3) hätten durch ihre mündliche Erklärung in der Eigentümerversammlung vom 25.05.1999 der Errichtung von Balkonen im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß auf der südwestlichen Seite des Gebäudes zugestimmt, und zwar mit der einschränkenden Maßgabe, daß eines der beiden Wohnzimmerfenster ihrer Wohnung frei bleiben müsse. Dieser Feststellung liegt das Ergebnis der vom Amtsgericht in der Sitzung vom 27.11.2000 durchgeführten Vernehmung der Zeugen K und H zugrunde. Das Landgericht hat aufgrund dieser Erklärung im Wege der Auslegung angenommen, es sei zwischen den Wohnungseigentümern eine schuldrechtlichen Vereinbarung zustandegekommen, die die Beteiligten zu 1) und 2) dem Grunde nach zur Durchführung der von ihnen geplanten baulichen Maßnahme mit der Einschränkung berechtigten, auf die die Beteiligten zu 3) nach dem Inhalt ihrer Erklärung Wert gelegt hätten.

Die Auslegung rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen einschließlich der Feststellung der ihr zugrunde liegenden Tatsachen unterliegt im Verfahren der weiteren Beschwerde nur einer eingeschränkten Nachprüfung dahin, ob der Tatrichter den maßgebenden Sachverhalt ausreichend ermittelt, bei der Erörterung des Beweisstoffes alle wesentlichen Umstände berücksichtigt und hierbei nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften sowie gegen gesetzliche Auslegungsregeln, die Denkgesetze und feststehende Erfahrungssätze verstoßen hat (vgl. Keidel/Kahl, FG, 14. Aufl., § 27, Rdnr. 42 und 48 jeweils m.w.N.). Einen solchen Rechtsfehler läßt die Entscheidung des Landgerichts nicht erkennen. Das Landgericht hat in der Begründung seiner Entscheidung nicht ausdrücklich dazu Stellung genommen, ob die Erklärung der Beteiligten zu 3) ggf. dahin auszulegen ist, diese habe nur wirksam werden sollen, wenn ihre aufgrund der mündlichen Besprechung gewonnene Erwartung zutreffe, sie müßten sich einem ihnen in Aussicht gestellten Mehrheitsbeschluß, durch den die bauliche Maßnahme genehmigt werde, fügen. Ob eine solche Auslegung, die, wenngleich sie von einer rechtsgeschäftlichen Bedingung im Sinne des § 158 BGB zu unterscheiden ist, rechtlich denkbar ist (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 150; Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., vor § 158, Rdnr. 5), hier vorzunehmen ist, kann im Ergebnis offen bleiben, weil die rechtsgeschäftliche Bindung der Beteiligten zu 3) an ihre Zustimmungserklärung aus anderen Gründen weggefallen ist.

Dies folgt nach Auffassung des Senats, der der gegenteiligen Beurteilung des Landgerichts in diesem Punkt nicht folgen kann, aus den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage kann nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu einer Anpassung eines schuldrechtlichen Vertrages oder auch zur Vertragsauflösung führen. Geschäftsgrundlage sind nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung die bei Abschluß des Vertrages zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (vgl. etwa BGH NJW 1997, 321, 323 m.w.N.). Eine anerkannte Fallgruppe des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist der beiderseitige Irrtum in der Beurteilung der Rechtslage, wenn ohne diesen beiderseitigen Rechtsirrtum der Vertrag nicht, wie geschehen, geschlossen worden wäre. Der BGH hat dazu ausgeführt (BGHZ 25, 390, 393): "Eine Vertragspartei, die nach Aufklärung des Irrtums den Vorteil behalten will, der ihr im Widerspruch zu der wirklichen Rechtslage aus dem Vertrage zufließen würde, handelt regelmäßig wider Treu und Glauben. Das gilt besonders, wenn sie, sei es auch gutgläubig, der durch den Irrtum benachteiligten Vertragspartei die falsche rechtliche Beurteilung als die richtige hingestellt hat." So liegen die Dinge auch hier:

Nach den tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts hatten die Beteiligten zu 3) bei der Erörterung in der Eigentümerversammlung vom 25.05.1999 "zunächst Vorbehalte gegen die Maßnahme". Da das Landgericht die Aussagen der vernommenen Zeugen W und H zur Grundlage seiner tatsächlichen Feststellungen gemacht hat, ist davon auszugehen, daß die Kammer auch in diesem Punkt deren Aussagen folgen wollte. Beide Zeugen haben angegeben, die Beteiligten zu 3) hätten sich nach der Vorstellung der geplanten Maßnahme zunächst ausdrücklich gegen diese ausgesprochen. Zu einer Änderung der Haltung der Beteiligten zu 3) ist es nach den Feststellungen des Landgerichts anschließend nur dadurch gekommen, daß aus dem Kreis der anderen Wohnungseigentümer der Standpunkt vertreten wurde, es bedürfe ihrer, der Beteiligten zu 3), Zustimmung nicht, weil die Anbringung der Balkone auch durch Mehrheitsbeschluß mit Bindungswirkung für sie genehmigt werden könne. Nach den weiteren Feststellungen der landgerichtlichen Entscheidung haben dann auch die Beteiligten zu 3) selbst die Überzeugung gewonnen, ein Mehrheitsbeschluß der übrigen Wohnungseigentümer reiche aus. Auf dieser Grundlage haben sie versucht, durch eine Zustimmungserklärung mit der beschriebenen Einschränkung ihre Interessen zu wahren.

Aufgrund dieses Sachverhalts hat der Senat keinen Zweifel daran, daß die gemeinsame Überzeugung aller Beteiligten, die Maßnahme könne mit Bindungswirkung gegenüber den Beteiligten zu 3) auch aufgrund einer mehrheitlichen Stimmabgabe der übrigen Wohnungseigentümer genehmigt werden, Geschäftsgrundlage der zustande gekommenen Vereinbarung ist. Die gegenteilige Auffassung des Landgerichts differenziert nicht in der gebotenen Weise zwischen der Geschäftsgrundlage einerseits und dem Vertragsinhalt andererseits. Vertragsinhalt ist der Interessenausgleich, den die Beteiligten über den Umfang der geplanten baulichen Maßnahmen getroffen haben: Die Beteiligten zu 1) und 2) wollten in möglichst weitgehendem Umfang Balkone errichten, während die Beteiligten zu 3) wenigstens für ein Wohnzimmerfenster die bisherigen Belichtungsverhältnisse erhalten wollten. Geschäftsgrundlage ist demgegenüber das gemeinsame Motiv der Beteiligten, eine vertragliche Zustimmung der Beteiligten zu 3) sei nicht zwingend erforderlich, weil die Maßnahme ohne diese auch mit der Mehrheitsmacht der übrigen Wohnungseigentümer durchgesetzt werden könne. Dieser Punkt war zwischen den Beteiligten nicht streitig. Gegenstand der vertraglichen Regelung ist deshalb nicht etwa eine vergleichsweise Beilegung eines Streites darüber, ob die geplante Maßnahme auch durch einen Mehrheitsbeschluß geregelt werden könne. Nachdem die Beteiligten zu 3) anfänglich eine ausdrücklich ablehnende Haltung gegenüber der geplanten Maßnahme eingenommen hatten, muß den übrigen Wohnungseigentümern klar gewesen sein, daß nur die den Beteiligten zu 3) im Verlaufe der weiteren Erörterung vermittelte Überzeugung, die Maßnahme könne für sie bindend auch durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden, zu ihrer Bereitschaft geführt hat, ihre Zustimmung, wenn auch mit einer Einschränkung, zu erteilen.

Die der getroffenen Einigung zugrunde liegende rechtliche Vorstellung der Beteiligten über den Umfang der Angelegenheiten, die durch mehrheitliche Beschlußfassung der Wohnungseigentümer mit Bindungswirkung gegenüber allen geregelt werden können, ist unrichtig. Nach § 22 Abs. 1 S. 1 WEG können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nicht gem. § 21 Abs. 3 WEG mehrheitlich beschlossen werden. Nach S. 2 der Vorschrift ist die Zustimmung eines Wohnungseigentümers nur zu solchen Maßnahmen nicht erforderlich, durch die seine Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß beeinträchtigt werden, insbesondere also ihm durch die Maßnahme kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht (§ 14 Nr. 1 WEG). Bei der nachträglichen Errichtung außenhängender Balkone handelt es sich um eine massive bauliche Veränderung, die bereits wegen der Beeinträchtigung des Lichteinfalls in der Wohnung der Beteiligten zu 3) deren Zustimmung bedarf. Ein gleichwohl gefaßter Mehrheitsbeschluß hätte auf einen Beschlußanfechtungsantrag für ungültig erklärt werden müssen (§§ 23 Abs. 4 S. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG).

Der Wegfall der Geschäftsgrundlage führt hier gem. § 242 BGB dazu, daß die Bindungswirkung der schuldrechtlichen Vereinbarung für die Beteiligten zu 3) entfällt. Eine Anpassung des Vertragsverhältnisses an die abweichend zu beurteilende rechtliche Grundlage ist nach der Art der getroffenen Vereinbarung nicht möglich. Den Beteiligten zu 3) ist ein Festhalten an ihrer erklärten Zustimmung nicht zumutbar. Dies gilt in erster Linie im Hinblick darauf, daß ihre rechtliche Fehlvorstellung über die Zulässigkeit einer mehrheitlichen Beschlußfassung über den vorliegenden Gegenstand durch die unrichtige Darstellung der übrigen Wohnungseigentümer bei der Erörterung in der Eigentümerversammlung hervorgerufen worden ist. Daß insbesondere die Beteiligten zu 1) und 2) in diesem Zusammenhang gutgläubig gewesen sein mögen, ändert an dieser Beurteilung nichts (vgl. BGH a.a.O.). Maßgebend kommt hinzu, daß nach dem Vertragsinhalt das Risiko der fehlerhaften Beurteilung der Rechtslage nicht einseitig den Beteiligten zu 3) zugeordnet ist. Denn diese fehlerhafte Beurteilung liegt - wie bereits ausgeführt - außerhalb des rechtsgeschäftlichen Regelungsgehalts der Vereinbarung und ist ihr von den Vertragschließenden gemeinsam zugrunde gelegt worden.

Da der Feststellungsantrag der Beteiligten zu 1) und 2) deshalb insgesamt ohne Erfolg bleibt, entspricht es billigem Ermessen, daß sie die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen ersten und weiteren Beschwerde zu tragen haben (§ 47 S. 1 WEG).

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten (§ 47 S. 2 WEG) hat es hingegen bei dem Grundsatz zu verbleiben, daß die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen, sind nicht ersichtlich, zumal in den Vorinstanzen divergierende Entscheidungen getroffen worden sind.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Sie folgt der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung der landgerichtlichen Entscheidung.

Ende der Entscheidung