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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Beschluss verkündet am 03.11.2005
Aktenzeichen: 15 W 337/05
Rechtsgebiete: ErbbauVO


Vorschriften:

ErbbauVO § 7
ErbbauVO § 9 a

Entscheidung wurde am 06.03.2006 korrigiert: die Rechtsgebiete, Vorschriften und der Verfahrensgang wurden geändert und ein amtlicher Leitsatz wurde hinzugefügt
1) Der Grundstückseigentümer ist nicht berechtigt, seine nach dem Inhalt des Erbbaurechts erforderliche Zustimmung zur Veräußerung davon abhängig zu machen, dass der Erwerber rechtsgeschäftliche Erklärungen abgibt, die zu einer Veränderung oder Klarstellung des dinglichen oder schuldrechtlichen Rechtsverhältnisses führen sollen.

2) Der Schutzzweck des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO ist nicht auf die Dauer der Rechtsstellung des jeweiligen Erbbauberechtigten beschränkt. Dem Grundstückseigentümer steht im Falle der Vereinbarung einer grundstückswertbezogenen Erbbauzinsanpassung aus Anlass der Veräußerung des Erbbaurechts keine über § 9 a Abs. 1 ErbbauVO hinausgehende Erhöhung des Erbbauzinses zu.

3) Eine spekulative Ausnutzung des Erbbaurechts liegt nicht darin, dass der bisherige Berechtigte das Erbbaurecht zu einem Kaufpreis veräußert, der dem am Immobilienmarkt erzielbaren Betrag entspricht, mag seine Höhe auch durch den im Verhältnis zum Grundstückswert günstigen Erbbauzins beeinflusst sein, der sich durch die Anpassungsbeschränkung gem. § 9 a Abs. 1 ErbbauVO ergeben hat.


Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Wertfestsetzung des Landgerichts abgeändert wird.

Die Beteiligten zu 2) bis 4) haben die dem Beteiligten zu 1) im Verfahren dritter Instanz entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen ersten und weiteren Beschwerde wird auf je 14.800,00 Euro festgesetzt.

Gründe: I. Der Beteiligte zu 1) ist im Wege der Erbfolge Erbbauberechtigter des im Grundbuch von Stadt G1 Blatt 42 eingetragenen (Gesamt-) Erbbaurechts, das die Grundstücke G1 5, Flurstücke X, X, X, X, X und X belastet. Eigentümer der belasteten Grundstücke sind die Beteiligten zu 2) bis 4). Das Erbbaurecht ist von dem Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 2) bis 4) durch notariellen Vertrag vom 11.12.1965 (UR-Nr. 0/1965 Notar L1 in G1) für die Dauer von 99 Jahren zum Zweck der Errichtung eines Familienheimes bestellt worden. Als dinglicher Inhalt des Erbbaurechts ist in § 5 des Vertrages vereinbart, dass dessen Veräußerung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Während das Flurstück X der Errichtung des Wohnhauses dient, sind die weiteren Flurstücke für die Errichtung einer Garage nebst Zufahrt bestimmt, und zwar als Teil einer Garagenanlage für insgesamt 5 benachbarte Erbbaurechte. Bei der späteren Bauausführung wurde die Ausrichtung der Garagen und der Zufahrten um 90( gedreht. Danach werden von dem Berechtigten des hier betroffenen Erbbaurechts tatsächlich die Flurstücke X, X, X, X und X als Garage nebst Zufahrt benutzt. Die Änderung der Bauausführung ist dem Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 2) bis 4) bereits im Jahre 1969 mitgeteilt worden. Der anfängliche jährliche Erbbauzins ist in § 7 des Vertrages vom 11.12.1965 mit 661,60 DM auf der Grundlage von 4 % des mit 20,00 DM/qm angenommenen Grundstückswertes vereinbart. § 8 des Vertrages sieht einen durch Vormerkung zu sichernden Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses in der Weise vor, dass dieser auch während der gesamten Laufzeit des Erbbaurechts 4 % des jeweiligen Grundstückswertes betragen soll. In den folgenden Jahren sind Anpassungen des Erbbauzinses vorgenommen worden, und zwar nach dessen Inkrafttreten unter Berücksichtigung des § 9 a ErbbauVO. Die letzte Anpassung hat zu einem jährlichen Erbbauzins von 1.385,82 € geführt. Bezogen auf den zuletzt mit 295,00 DM (150,83 €)/qm angegebenen Bodenrichtwert und eine Grundstücksfläche von 814 qm ergibt sich ein gegenwärtiges Verhältnis zwischen Grundstückswert und Erbbauzins von gerundet 1,13 %. Der Beteiligte zu 1) hat mit notariellem Vertrag vom 07.06.2004 (UR-Nr. 00/2004 Notar S1 in G1) das Erbbaurecht mit seinem bezeichneten dinglichen Bestand an Frau y einem Preis von 148.000,00 € verkauft und aufgelassen. In § 1 des Vertrages heißt es: "Die Käuferin erkennt ausdrücklich die Bestimmung des Erbbaurechtsvertrages an. Der Erbbaurechtsvertrag ist der Käuferin in beglaubigter Kopie übergeben worden. Die Käuferin tritt in alle - auch schuldrechtlich wirkende - hierdurch für den Erbbauberechtigten des Vetragsgegenstandes begründeten Rechte und Verbindlichkeiten an Stelle des Verkäufers ein." Auf das Ersuchen des Beteiligten zu 1), die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts zu erteilen, haben die Beteiligten zu 2) bis 4) mit Schreiben vom 09.09.2004 eine Erhöhung des Erbbauzinses auf 3,40 €/qm verlangt. Dies hat die Erwerberin mit Schreiben vom 13.09.2004 abgelehnt. Die Beteiligten zu 2) bis 4) haben daraufhin die Zustimmung verweigert. Dem in dem vorliegenden Verfahren gestellten Antrag des Beteiligten zu 1) auf Ersetzung der Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts sind die Beteiligten zu 2) bis 4) im Wesentlichen mit der Begründung entgegengetreten, die Veräußerung des Erbbaurechts gefährde den mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck der Grundstückseigentümer, den in dem Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Erbbauzins in Höhe von 4 % bezogen auf den Grundstückswert zu erzielen. Der gegenwärtige, deutlich niedrigere Erbbauzins beruhe ausschließlich auf der Begrenzung der Erbbauzinsanpassung durch die nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages in Kraft getretene Vorschrift des § 9 a ErbbauVO. Der soziale Schutz dieser Vorschrift ende jedoch mit der Veräußerung der Rechtsstellung des Erbbauberechtigten. Die Veräußerung des Erbbaurechts habe einen unzulässigen spekulativen Charakter, wenn diese dem bisherigen Erbbauberechtigten dazu diene, durch den Kaufpreis den Vorteil des durch § 9 a ErbbauVO für die restliche Laufzeit des Erbbaurechts der Höhe nach begrenzten Erbbauzinses für sich zu kapitalisieren. So sei die Kaufpreisbildung in dem Vertrag vom 07.06.2004 zu bewerten, weil der Wert der Baulichkeiten nach einem bereits im Jahre 2001 erstatteten Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis D lediglich rund 97.000,00 € betrage. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf die nachstehende Darstellung Bezug genommen. Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 22.03.2005 die Zustimmung der Beteiligten zu 2) bis 4) zur Veräußerung des Erbbaurechts aufgrund des notariellen Vertrages vom 07.06.2004 ersetzt. Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 2) bis 4) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 06.04.2005 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, die das Landgericht durch Beschluss vom 14.07.2005 zurückgewiesen hat. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) bis 4), die sie mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 10.08.2005 bei dem Landgericht eingelegt haben. Der Beteiligte zu 1) beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. II. Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 7 Abs. 3 S. 2 ErbbauVO, 60 Abs. 1 Nr. 6, 27, 29 Abs. 2 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 2) bis 4) folgt bereits daraus, dass ihre erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist. In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG). In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2) bis 4) ausgegangen. Auch in der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung stand. Nach § 7 Abs. 3 ErbbauVO kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts ersetzt werden, wenn sie von ihm ohne ausreichenden Grund verweigert wird. Nicht ausreichend begründet in diesem Sinne ist die Verweigerung, wenn dem Erbbauberechtigten ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung nach § 7 Abs. 1 S.1 ErbbauVO zusteht. Nach dieser Vorschrift kann der Erbbauberechtigte von dem Grundstückseigentümer die Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung verlangen, wenn anzunehmen ist, dass durch die Veräußerung der mit der Bestellung Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und dass die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet. Diese gesetzliche Vorschrift trägt dem Grundsatz der freien Veräußerlichkeit des Erbbaurechtes (§ 1 Abs. 1 ErbbauVO) Rechnung. Die Vereinbarung eines Zustimmungserfordernisses für die Veräußerung als dinglicher Inhalt des Erbbaurechtes stellt sich als Schutzrecht des Grundstückseigentümers gegen eine Verschlechterung seiner Rechtsposition dar. Die vom Gesetzgeber gewollte Freizügigkeit und wirtschaftliche Freiheit des Erbbauberechtigten darf durch eine willkürliche Verweigerung der Zustimmung nicht beeinträchtigt werden (Senat NJWE-MietR 1996, 58; Ingenstau/Hustedt, ErbbauVO, 8. Aufl., § 7 Rdnr. 6; von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 3. Aufl., Kap. 4 Rdnr. 191). Es ist deshalb im Rahmen der in § 7 Abs. 1 S.1 ErbbauVO genannten Kriterien eine Abwägung der beiderseitigen Interessen vorzunehmen. Die Vorschrift des § 7 Abs. 1 ErbbauVO hat nach einhelliger Auffassung zwingenden Charakter. Der Anspruch auf Erteilung der Zustimmung kann nicht durch vertragliche Abreden ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (Ingenstau/Hustedt, a.a.O., § 7, Rdnr. 2; von Oefele/Winkler, a.a.O., Kap. 4 Rdnr. 193). Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler angenommen, dass der Zweck des Erbbaurechts durch seine Veräußerung an die Erwerberin Frau L2 nicht beeinträchtigt wird. Die Beteiligten zu 2) bis 4) stellen diesen Gesichtspunkt in erster Linie mit dem Hinweis darauf in Frage, bei einer Fortschreibung der bisherigen Erbbauzinsanpassung könne der mit dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrags von den Grundstückseigentümern verfolgte Zweck nicht mehr erreicht werden, eine Verzinsung von 4 % bezogen auf den jeweiligen Verkehrswert des Grundstücks zu erzielen. Richtig ist zwar, dass durch den Zweck der Zustimmungspflicht auch die von dem Grundstückseigentümer beabsichtigte Erzielung des ihm nach dem Erbbaurechtsvertrag zustehenden Erbbauzinses geschützt wird (BGHZ 100, 107; OLG Hamburg, OLGZ 1988, 385; Senat NJWE-MietR 1996, 58). Die Erreichung dieses Ziels wird jedoch durch die Veräußerung des Erbbaurechts an die Erwerberin Frau L2 nicht beeinträchtigt. Denn dass die Erwerberin nicht die Gewähr für die Zahlung des den Beteiligten zu 2) bis 4) zustehenden Erbbauzinses biete, wird von ihnen selbst nicht geltend gemacht. Das Landgericht hat darüber hinaus festgestellt, die Erwerberin Frau L2 sei durch die Erklärung der Vertragsparteien in § 1 des Kaufvertrages vom 07.06.2004 in sämtliche Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag eingetreten. Die im Rechtsbeschwerdeverfahren nur auf Rechtsfehler beschränkte Überprüfung der Auslegung dieser vertraglichen Regelung (vgl. Keidel/Meyer-Holz, FG, 15. Aufl., § 27, Rdnr. 49 m.w.N.) lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Die Erklärung enthält rechtlich im Verhältnis zu den Grundstückseigentümern das Angebot zum Abschluss einer Vertragsübernahme, das anzunehmen den Beteiligten zu 2) bis 4) freisteht. Ein berechtigter Grund für die Verweigerung der Zustimmung entfällt jedoch in diesem Zusammenhang bereits dann, wenn der Erbbaurechtserwerber seine vertraglich bindende Bereitschaft zur Übernahme aller Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag, also auch der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Entrichtung des Erbbauzinses einschließlich einer geschuldeten Anpassung, erklärt. Angesichts der sachlich einschränkungslosen Formulierung in § 1 des Kaufvertrages durfte das Landgericht von einer so erklärten Bereitschaft der Erwerberin ausgehen. Auf diese Weise ist dem Zweck des Zustimmungserfordernisses als Schutzrecht des Grundstückseigentümers gegen eine Verschlechterung seiner Rechtsposition hinreichend Rechnung getragen. Dementsprechend hat der Senat bereits entschieden (Beschl. v. 30.08.2000 15 W 156/00 -), der Grundstückseigentümer könne seine Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts nicht zusätzlich davon abhängig machen, dass der Erbbaurechtserwerber das Bestehen einer schuldrechtlichen Verpflichtung eines bestimmten Inhalts anerkennt. Aus diesem Grund können die Beteiligten zu 2) bis 4) nichts daraus herleiten, dass die Erwerberin Frau L2 eine weitergehende Erklärung über die Höhe des von ihr zu leistenden Erbbauzinses nicht abgegeben hat. Rechtlich zutreffend hat das Landgericht ferner darauf hingewiesen, dass das Interesse der Grundstückseigentümer, im Zusammenhang mit der Veräußerung des Erbbaurechts einen höheren als den bisherigen Erbbauzins durchzusetzen, durch das Zustimmungserfordernis nicht geschützt ist. Dieser Beurteilung liegt die gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung zugrunde, dass das Zustimmungserfordernis nicht dazu dient, etwaigen Ansprüchen des Grundtückseigentümers auf eine Erbbauzinserhöhung, mögen sie begründet sein oder nicht, Nachdruck zu verleihen (BayObLG NJW- RR 1987, 459, 462; OLG Frankfurt, RPfleger 1979, 24; Senat, OLGZ 1976, 260, NJW-RR 1993, 1106 sowie NJWE-MietR 1996, 58). Der Senat kann in diesem Zusammenhang nicht der Auffassung der Beteiligten zu 2) bis 4) folgen, die Beschränkung des in § 8 des Erbbaurechtsvertrages vorgesehenen grunstückswertbezogenen Anspruchs auf Anpassung des Erbbauzinses durch die nach Vertragsabschluss am 08.01.1974 in Kraft getretene Vorschrift des § 9 a ErbbauVO müsse für den vorliegenden Fall zu einer anderen Beurteilung führen. § 9 a Abs. 1 S. 1 ErbbauVO bewirkt eine Beschränkung des Anspruchsinhalts des aus der Anpassungsklausel folgenden einzelnen Erhöhungsanspruchs durch die in S. 2 ff. der Vorschrift näher geregelte Billigkeitsprüfung (MK/BGB-von Oefele, 4. Aufl., § 9 a ErbbauVO, Rdnr. 4). Die Vorschrift dient - wie die weitere Beschwerde zutreffend herausstellt - der sozialpolitischen Zielsetzung, wirtschaftlich schwächere Erbbauberechtigte vor einer für sie untragbaren Erhöhung des Erbbauzinses zu schützen, die sich aus einem starken Anstieg der Grundstückspreise und bei einer entsprechend ausgestalteten Anpassungsklausel aus einem daraus abgeleiteten Anpassungsanspruch ergeben kann (MK/BGB-von Oefele, a.a.O., § 9 a ErbbauVO, Rdnr. 1). Mittelbare Folge der Beschränkung der Erbbauzinsanpassung ist, dass sich ein Erbbauzins entwickeln kann, der im Vergleich zu dem zwischenzeitlich erreichten Verkehrswert des Grundstücks günstig erscheint und damit dem Erbbauberechtigten einen zusätzlichen Vorteil bei dem Verkauf des Rechts bieten kann. Inwieweit sich im vorliegenden Fall ein solcher Vorteil auf die Kaufpreisbildung für das Erbbaurecht konkret ausgewirkt hat, bedarf indessen keiner tatsächlichen Aufklärung. Denn dem Grundstückseigentümer steht über den durch § 9 a Abs. 1 ErbbauVO selbst gesteckten Rahmen hinaus kein Anspruch auf Teilhabe an einem solchen durch Verkauf des Erbbaurechts realisierten Vorteil zu. Bereits die Prämisse der Darstellung der Beteiligten zu 2) bis 4) trifft nicht zu. Entgegen ihrer Auffassung ist der soziale Schutzzweck des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO nicht etwa auf die Dauer der Rechtsstellung des jeweiligen Erbbauberechtigten beschränkt. Die aus dieser Vorstellung gezogene Schlussfolgerung, im Falle der Veräußerung des Erbbaurechts komme es zu einer Zäsur der Wirkung der Schutzvorschrift, während der die Anpassungsklausel des Erbbaurechtsvertrages uneingeschränkt gelte und dem Grundstückseigentümer die Gelegenheit quasi zur Nachholung der in der zurückliegenden Zeit ausgeschlossenen Erbbauzinsanpassung zur Annäherung an ein grunstückswertbezogenes Niveau gegeben werden müsse, lässt sich aus der gesetzlichen Vorschrift nicht ableiten. Vielmehr stellt sich die Wirkung des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO so dar, dass sie den Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses, der sich für ein Erbbaurecht aus einer Anpassungsklausel ergibt, für die gesamte Dauer des Erbbaurechts beschränkt, und zwar ohne Rücksicht darauf, welche Person der jeweilige Erbbauberechtigte ist. Dass diese Wirkung im Falle einer Veräußerung des Erbbaurechts unterbrochen werden soll, lässt sich der Vorschrift des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO auch nicht andeutungsweise entnehmen. Eine solche Auslegung der Vorschrift wird soweit ersichtlich - weder in Rechtsprechung noch Literatur vertreten. Deshalb kann der von den Beteiligten zu 2) bis 4) in den Vordergrund ihres Vorbringens gestellte Verweis auf den grundstückswertbezogenen vertraglichen Anpassungsanspruch nicht weiter führen. Dieser Anspruch muss vielmehr im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO beurteilt werden, die den Umfang des vertraglichen Anspruchs kraft Gesetzes beschränkt. Auf einen weitergehenden Schutz hat der Grundstückseigentümer auch im Rahmen des § 7 ErbbauVO keinen Anspruch. Der Grundsatz der freien Veräußerlichkeit des Erbbaurechts (§ 1 Abs. 1 ErbbauVO) wird durch § 9 a ErbbauVO nicht eingeschränkt. Der Erbbauberechtigte ist deshalb auch im Fall einer nach dieser Vorschrift beschränkten Erbbauzinsanpassung nicht gehindert, das Erbbaurecht zu einem im normalen Immobilienverkehr erzielbaren Kaufpreis zu veräußern. Dies gilt auch insoweit, als sich durch die Beschränkung des Erbbauzinsanstiegs bezogen auf die Grundstückswertverhältnisse ein Kaufanreiz für das Erbbaurecht ergibt. Es handelt sich dabei um die wirtschaftlichen Folgen, die sich aus dem Zusammenspiel der gesetzlichen Vorschriften ableiten. Die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts kann nicht als Instrument dazu dienen, die Wirkung des § 9 a Abs. 1 ErbbauVO zu durchbrechen. Davon abgesehen würde es zu kaum erträglichen Schwierigkeiten führen, wollte man die Entscheidung nach § 7 ErbbauVO von dem konkreten Nachweis abhängig machen, ob und in welchem Umfang sich die Begrenzung des Erbbauzinsanstiegs konkret in einem höheren Kaufpreis niedergeschlagen hat, und diese Fallgestaltung wiederum von anderen überzeugend abgrenzen, für die trotz eines Inhaberwechsels auch im Rahmen der Auffassung der Beteiligten zu 2) und 4) eine Versagung der Zustimmung nicht in Betracht käme (etwa unentgeltliche Übertragungen, Gesamtrechtsnachfolgen). Davon unberührt bleibt die Befugnis des Grundstückseigentümers, die Zustimmung zu versagen, wenn die Veräußerung des Erbbaurechts spekulativen Zwecken dienen soll (von Oefele/Winkler, a.a.O., Kap 4 Rdnr. 208). Eine solche spekulative Ausnutzung des Erbbaurechts hat das Landgericht indessen zu Recht verneint. Spekulativ ist eine Veräußerung nur dann, wenn sie objektiv zu gewinnsüchtigen Zwecken erfolgt (OLG Stuttgart NJW 1958, 1098). Nach den rechtsfehlerfreien tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts hat indessen der Beteiligte zu 1) das Erbbaurecht als Erbe seiner Eltern, der früheren Erbbauberechtigten, im normalen Immobilienverkehr verkauft. Er hat dazu unwidersprochen vorgetragen, dass der von ihm erzielte Kaufpreis der Größenordnung nach demjenigen vergleichbarer Erbbaurechte in dem fraglichen Zeitraum entspreche, zu deren Veräußerung die Beteiligten zu 2) bis 4) ihre Zustimmung bereits erteilt hätten. Mag sich in dem Kaufpreis auch der günstige Erbbauzins niederschlagen, so handelt es sich gleichwohl nur um den am Immobilienmarkt für dieses Erbbaurecht, so wie es sich sowohl von Bautenstand als auch von seinen rechtlichen Gegebenheiten her darstellt, erzielbaren Kaufpreis. Für die Annahme einer spekulativen Ausnutzung reicht entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2) bis 4) nicht bereits die nahe liegende Möglichkeit aus, dass die Höhe des Kaufpreises auch auf die im Verhältnis zu den allgemeinen Grundstückspreisen günstige Entwicklung des Erbbauzinses zurückzuführen ist. Für ein gewinnsüchtiges Verhalten des Beteiligten zu 1) lässt sich daraus allein nichts herleiten (so auch von Oefele/Winkler, a.a.O., Kap. 4 Rdnr. 209, Keller BWNotZ 19966, 98, 102 für die Veräußerung eines mit einem vergleichsweise niedrigen Erbbauzins ausgestatteten Erbbaurechts). Eine andere Schlussfolgerung lässt in diesem Zusammenhang auch die von den Beteiligten zu 2) bis 4) angeführte Entscheidung des BGH (in NJW-RR 1998, 1387 f.) nicht zu. Denn die dort gegebenen, die Entscheidung nicht tragenden Hinweise für die weitere Behandlung nach Zurückverweisung der Sache beziehen sich nach der Sachverhaltsdarstellung auf eine Fallgestaltung, in dem das Erbbaurecht ursprünglich im Jahre 1953 für Siedlungszwecke ausgegeben und zunächst mit einem "Kleinwohnheim" bebaut worden war, das erst später zu einem Doppelhaus erweitert worden war. Die Hinweise auf die Erbbauzinsgestaltung im Rahmen der sozialen Fürsorge, die sich in der Art und der Verwendung des Bauwerks nach § 2 Abs. 1 ErbbauVO ausdrücken und die Anlass für eine Überprüfung einer spekulativ überhöhten Kaufpreisgestaltung geben kann, beziehen sich erkennbar auf diesen tatsächlichen Zusammenhang. Um eine solche Fallgestaltung handelt es sich hier nicht. Die Erbbaurechtsbestellung stellt sich hier lediglich als eine andere Form der Vermögensverwertung zu Bauland ausgewiesenen Grundbesitzes dar, die an die Stelle eines Grundstücksverkaufs tritt. Für die vorliegende Fragestellung nach den Folgen eines nach § 9 a Abs. 1 ErbbauVO begrenzten Erbbauzinses für die Verpflichtung zur Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts lässt sich indessen aus der genannten Entscheidung eine verwertbare Stellungnahme des BGH nicht ableiten. Eine Gefährdung ihrer schutzwürdigen Interessen können die Beteiligten zu 2) bis 4) schließlich auch nicht daraus herleiten, dass die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse an den Garagen nicht der dinglichen Zuordnung der einzelnen Flurstücke zu dem veräußerten Erbbaurecht entsprechen. Entgegen dem Vorbringen der weiteren Beschwerde sind Gegenstand sowohl des schuldrechtlichen Kaufvertrages zwischen dem Beteiligten zu 1) und der Erwerberin Frau L2 als auch der dinglichen Einigung nur die Flurstücke, die nach dem Grundbuchstand mit dem übertragenen Erbbaurecht belastet sind. Der Kaufvertrag vom 07.06.2004 enthält keine Regelung über die von der dinglichen Rechtslage abweichende tatsächliche Nutzung dieser Grundstücksflächen. Es kommt deshalb allenfalls eine Auslegung dieses Vertrages dahin in Betracht, dass der Erwerberin neben dem dinglichen Bestand des Erbbaurechts auch der tatsächliche Besitz an den davon abweichenden Zufahrts- und Garagenstellflächen zur Nutzung übertragen werden sollte. Durch die Übertragung des Erbbaurechts tritt deshalb weder eine Veränderung der dinglichen Rechtsverhältnisse noch der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse ein. Ob den Beteiligten zu 2) bis 4), deren Rechtsvorgänger die abweichenden tatsächlichen Nutzungsverhältnisse bereits vor Jahrzehnten bekannt geworden sind, unter diesem Gesichtspunkt Ansprüche gegen die Erbbauberechtigten, etwa auf Änderung des Inhalts der Erbbaurechte, zustehen, kann in diesem Zusammenhang offen bleiben. Denn es handelt sich um eine Problematik, die in den bisherigen Verhältnissen des Erbbaurechts begründet sind, ohne dass durch die Übertragung des Erbbaurechts eine Verschlechterung der Rechtsposition der Grundstückseigentümer eintritt. Dies gilt erst recht, soweit die Beteiligten zu 2) bis 4) die Verweigerung ihrer Zustimmung in diesem Zusammenhang darauf stützen wollen, die Übertragung des Erbbaurechtes führe zu einer Beeinträchtigung rechtlicher Positionen der benachbarten Erbbauberechtigten. Denn aus etwaigen Rechtspositionen Dritter können die Beteiligten zu 2) bis 4) kein Recht zur Versagung der Zustimmung für sich herleiten. Die Entscheidung über die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde folgt aus der zwingenden Vorschrift des § 13 a abs. 1 S. 2 FGG. Die Wertfestsetzung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens ist nach dem Interesse der Beschwerdeführer daran zu bewerten, eine mögliche Beeinträchtigung ihres Grundstückseigentums durch eine Veräußerung des Erbbaurechts abzuwenden. Dieses Interesse hat der Senat bereits in der Vergangenheit durchgehend mit einem Bruchteil des Verkehrwertes des Erbbaurechts bewertet. Im vorliegenden Fall hält der Senat einen Bruchteil von 1/10 des vereinbarten Kaufpreises für angemessen. Dementsprechend hat der Senat gleichzeitig gem. § 31 Abs. 1 S. 2 KostO die Wertfestsetzung des Landgerichts für das Erstbeschwerdeverfahren abgeändert, die nach demselben Maßstab vorzunehmen ist. Da eine abschließende Wertfestsetzung für das Verfahren erster Instanz noch nicht erfolgt ist, ist der Senat insoweit an einer Überprüfung der Wertfestsetzung gem. § 31 Abs. 1 S. 2 KostO gehindert. Deshalb bedarf es keiner Entscheidung dazu, ob an der Rechtsprechung des Senats (Rpfleger 1992, 58 = DNotZ 1992, 368; anders nunmehr BayObLG FGPrax 1999, 89) festzuhalten ist, dass im erstinstanzlichen Verfahren, in dem das Interesse des Antragstellers an der Ersetzung der Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts der Wertfestsetzung zugrunde zu legen ist, auf den Verkehrswert des Erbbaurechts abzustellen ist.

Ende der Entscheidung

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