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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Beschluss verkündet am 28.02.2000
Aktenzeichen: 15 W 349/99
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 10 Abs. 1 S. 2
WEG § 23
Leitsatz:

1) Läßt die Teilungserklärung eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch mehrheitliche Beschlußfassung der Eigentümerversammlung zu, so werden die von der Rechtsprechung (BGHZ 95, 137) gezogenen Grenzen für eine solche Beschlußfassung überschritten, wenn der Verteilungsschlüssel für die Müllgebühren zugunsten derjenigen Miteigentümer geändert wird, die ihr Wohnungseigentum nur selten nutzen.

2) Eine Mehraufwandsgebühr zu Lasten derjenigen Wohnungseigentümer, die zur Erbringung ihrer Wohngeldzahlungen entgegen einer bestehenden Verpflichtung nicht am Lastschrifteinzugsverfahren teilnehmen, kann nicht lediglich durch den Verwaltervertrag begründet werden, wenn diesem nicht eine ausdrückliche, inhaltlich übereinstimmende Beschlußfassung der Eigentümerversammlung zugrundeliegt.


OBERLANDESGERICHT HAMM

BESCHLUSS

15 W 349/99 OLG Hamm 6 T 91-92/99/99 LG Arnsberg 5 II 23/98 WEG AG Brilon

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage "F-Park".

Gründe:

I.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.05.1998 haben die Wohnungseigentümer der teilweise als Ferienwohnungen genutzten Anlage unter anderem im Rahmen der mehrheitlich beschlossenen Genehmigung der Jahresabrechnung 1997 einen Gesamtbetrag von 1.162,50 DM berechnet und diejenigen Miteigentümer, die sich nicht am früher beschlossenen Lastschriftverfahren beteiligt haben, mit einem Betrag von 7,50 DM für jede Buchung von Wohngeldzahlungen belastet.

Ferner haben die Wohnungseigentümer zu einem gesonderten Tagesordnungspunkt eine - nach der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zulässige - Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beschlossen, wonach von den Müllabfuhrgebühren abweichend von dem geltenden Verteilungsschlüssel nach Wohnflächen die Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung länger als 6 Monate im Jahr nutzen, pro Person und Monat einen Betrag von 8,00 DM vorab zu zahlen haben.

Die Antragsteller haben rechtzeitig beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Beschlussanfechtungsantrag hinsichtlich der Buchungsgebühren teilweise stattgegeben und im übrigen den Antrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen und auf das Rechtsmittel der Antragsgegner in Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung die Beschlussanfechtungsanträge zu den vorgenannten Tagesordnungspunkten insgesamt zurückgewiesen.

II.

Die hiergegen eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller hatte Erfolg.

1) Genehmigung der Jahresabrechnung 1997 (Rechnungsposten Buchungsgebühren)

Zu dieser Position hat der Beteiligte zu 7) einen Gesamtbetrag von 1.162,50 DM berechnet, den er nach Maßgabe der Regelung in § 5.2.5 des Verwaltervertrages vom 19./21./22./25.02. verteilt, also diejenigen, Miteigentümer, die sich nicht am Lastschrifteinzugsverfahren beteiligt haben, mit einem Betrag von 7,50 DM für jede Buchung von Wohngeldzahlungen belastet hat. Zu diesem Posten hält die Entscheidung des Landgericht im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Im Ausgangspunkt rechtlich nicht zu beanstanden ist, daß das Landgericht die im Eigentümerbeschluß vom 03.11.1979 begründete Verpflichtung der Wohnungseigentümer, für die Zahlung des Wohngeldes am Lastschrifteinzugsverfahren teilzunehmen, für wirksam erachtet hat. Es entspricht gefestigter obergerichtlicher Rechtsprechung, daß es im Hinblick auf die Kostenvorteile des Lastschrifteinzugsverfahrens, denen für den Zahlungspflichtigen keine beachtliche Nachteile gegenüberstehen, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt, die Wohnungseigentümer durch Eigentümerbeschluß zur Teilname an diesem Verfahren zu verpflichten (OLG Hamburg NJW-RR 1998, 1163; OLG Düsseldorf NZM 1999, 267; BayObLG NZM 1999, 453). Dieser Auffassung schließt sich der Senat an. Auf dieser Grundlage liegt es auch im Rahmen der Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung, denjenigen Wohnungseigentümer, der am Lastschrifteinzugsverfahren nicht teilnehmen will, mit einer Mehraufwandsgebühr zu belasten, sofern diese nicht überhöht ist (OLG Düsseldorf a.a.O.).

Das Landgericht hat jedoch nicht hinreichend berücksichtigt, daß eine solche Regelung, die sich inhaltich als Pauschalierung eines Schadensersatzanspruches gegen den einzelnen Wohnungseigentümer darstellt, nur durch Beschluß der Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) getroffen werden kann. Es mag denkbar sein, eine entsprechende Regelung auch in dem Verwaltervertrag zu treffen, wenn dieser aufgrund einer entsprechenden Ermächtigung von dem Verwaltungsbeirat für die Wohnungseigentümer mit dem Verwalter geschlossen wird. Da eine Regelung der Gemeinschaftsordnung jedoch ausschließlich durch Beschluß der Eigentümerversammlung getroffen werden kann, setzt die Wirksamkeit einer im Verwaltervertrag erfolgten Regelung voraus; daß sie auf eine ausdrückliche; auch diesen Punkt regelnde Beschlußfassung der Eigentümerversammlung zurückgeht, die im Verwaltervertrag getroffene Regelung sich also, lediglich als ausführende Maßnahme zu dem Eigentümerbeschluß darstellt. Daran fehlt es hier.

Der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 15.02.1997 zu Tagesordnungspunkt 10 (Neuwahl des Verwalters) beschränkt sich darauf, den Verwaltungsbeirat allgemein mit dem Abschluß des Verwaltervertrages mit dem Beteiligten zu 7) zu bevollmächtigen. Eine Ermächtigung zu einer Regelung, die die Wohnungseigentümer zur Leistung eines pauschalierten Schadensersatzes verpflichtet, ist dem Wortlaut des Beschlußprotokolls nicht zu entnehmen. Die Beschlußfassung der Eigentümerversammlung kann auch nicht in entsprechender Weise ausgelegt werden, und zwar auch dann nicht, wenn die streitige Behauptung der Beteiligten zu 6) und 7) als richtig unterstellt wird, bei der Erörterung dieses Tagesordnungspunktes sei über die Mehraufwandsgebühr als eine Modalität des Verwalterhonorars ausdrücklich gesprochen worden. Denn die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen, die - wie hier - ihrem Inhalt nach auch zur Bindung von Sonderrechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 3 WEG) bestimmt sind, hat wie diejenige von Grundbucherklärungen ausschließlich objektiv zu erfolgen. Maßgeblich ist allein diejenige Bedeutung, die sich für den unbefangenen Betrachter nach der Beschlußformulierung als nächstliegende ergibt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem weiteren Versammlungsprotokoll ergeben (NJW 1998, 3713 = FGPrax 1999, 7). Der Wortlaut der Versammlungsniederschrift läßt hier jedoch auch nicht nur andeutungsweise erkennen, daß die Eigentümerversammlung eine Ermächtigung zur Begründung einer Mehraufwandsgebühr hat beschließen wollen.

Der Senat hat deshalb in diesem Punkt dem Beschlußanfechtungsantrag insgesamt stattgegeben.

2) Tagesordnungspunkt 7 (Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Müllabfuhrgebühren)

Nach § 13 Abs. 1 lit. b der Teilungserklärung haben die Wohnungseigentümer u.a. die Kosten der Müllabfuhr nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu tragen. Abs. 3 der Vorschrift läßt eine Änderung der Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung zu. Von letzterer Regelung hat die Eigentümerversammlung Gebrauch gemacht, indem sie zu Tagesordnungspunkt 7 beschlossen hat, daß beginnend mit dem 01.01.1998 von den Müllabfuhrgebühren vorab diejenigen Miteigentümer, die ihre Wohnung länger als 6 Monate im Jahr nutzen, pro Person und Monat 8,00 DM mit der Maßgabe zu tragen haben, daß jährliche Anpassungen dieses Betrages im Ermessen des Verwalters liegen.

Nur der verbleibende Gebührenrest ist nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu verteilen. Es folgt eine Regelung über die Kontrolle der Nutzung der Wohnungen durch den Hausmeister bzw. eine entsprechende Selbsteinschätzung der Miteigentümer.

Das Landgericht hat dazu ausgeführt, der Eigentümerbeschluß entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er in zulässiger Weise dem Umstand Rechnung trage, daß einige Miteigentümer ihre Wohnung nur an wenigen Tagen im Jahr nutzten und dadurch weniger Müll verursachten. Es sei deshalb verhältnismäßig und angemessen, die ständig bewohnten Einheiten mit einem höheren Anteil an den Entsorgungskosten zu belasten.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des BGH ist zwar eine Regelung der Teilungserklärung, die den Kostenverteilungsschlüssel für eine abändernde Regelung durch einen Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung öffnet, wirksam. Gleichwohl muß jedoch dem berechtigten Interesse der durch die bisherige Regelung begünstigten Wohnungseigentümer angemessen Rechnung getragen werden. Eine Änderung durch Mehrheitsentscheidung ist deshalb nur zulässig, wenn sachliche Gründe vorliegen und einzelne Wohnungseigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. In Bezug auf den Kostenverteilungsschlüssel ist dies insbesondere dann der Fall, wenn sich die Verhältnisse gegenüber früher in wesentlichen Punkten geändert haben oder die ursprünglich vorgesehene Verteilung weil den tatsächlichen Verhältnissen nicht angemessen - sich nicht bewährt hat (BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832).

Diese engen Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Von den Beteiligten ist nicht vorgetragen, ob die Anlage bereits ursprünglich zumindest auch als Ferienwohnungsanlage konzipiert worden ist. Sollte es so sein, bestünde schon deshalb kein hinreichender sachlicher Grund zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, weil der Gesichtspunkt stark unterschiedlicher Nutzung der einzelnen Wohneinheiten bereits bei der Begründung des Wohnungseigentums vorhersehbar war, dem teilenden Eigentümer jedoch keine Veranlassung gegeben hat, von dem pauschalierenden Verteilungsschlüssel entsprechend dem Verhältnis der Wohnflächen abzugehen. Sollte sich die tatsächliche Entwicklung zur teilweisen Nutzung als Ferienwohnung erst zu einem späteren Zeitpunkt ergeben haben, so besteht ebenfalls kein hinreichender Grund für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Maßgebend dafür ist der Gesichtspunkt, daß der Umfang der Nutzung des Sondereigentums ausschließlich der privaten Entscheidung des einzelnen Wohnungseigentümers unterliegt und dementsprechend auch seinem persönlichen Risikobereich zuzurechnen ist. Derjenige Wohnungseigentümer, der sich entschließt, auf die Nutzung seines Sondereigentums weitgehend zu verzichten, kann deshalb bei der Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels keine besondere Rücksichtnahme auf seine persönlichen Interessen erwarten. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, einen solchen Miteigentümer besserzustellen und zu Lasten anderer Wohnungseigentümer, die auf den Fortbestand des beim Erwerb ihres Miteigentums bestehenden Kostenverteilungsschlüssels vertrauen können (BGH a.a.O.), in die Regelung der Gemeinschaftsordnung einzugreifen. In einem solchen Fall handelt es sich nicht darum, daß sich der bestehende Kostenverteilungsschlüssel nach den tatsächlichen Verhältnissen der Eigentumsanlage nicht bewährt hat. Vielmehr geht es in dem vorliegenden Zusammenhang nur darum, privaten Sonderinteressen einzelner Wohnungseigentümer Rechnung zu tragen.

Schon aus diesen Gründen ist dieser Eigentümerbeschluß daher für ungültig zu erklären, ohne daß es auf die weiteren Einwände der Beteiligten zu 1) und 2) gegen die Bestimmtheit und die sachliche Angemessenheit der getroffenen Regelung noch ankommt.

Ende der Entscheidung


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