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WEG §§ 15, 22 Abs. 1

Leitsatz: (Umgestaltung der Gartenfläche durch den Sondernutzungsberechtigten)

1.

Die grundlegende Umgestaltung einer Sondernutzungsfläche durch den Sondernutzungsberechtigten stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar.

2.

Die Gemeinschaftsordnung kann dem Sondernutzungsberechtigten bei der Gartenplanung und Gartengestaltung einen Gestaltungsspielraum einräumen, der über das Recht zur üblichen Gartenpflege hinausgeht.

3.

Der Tatrichter kann seine Entscheidung zu dem behaupteten erheblichen Nachteil einer baulichen Veränderung auf aussagekräftige Lichtbilder stützen; ein Ortstermin in einer der beiden Tatsacheninstanzen ist nicht zwingend erforderlich.

OLG Hamm, Beschluß vom 15.02.2000 - 15 W 426/99

BESCHLUSS

15 W 426/99 OLG Hamm 2 T 31/99 LG Münster 28 II 16/99 WEG AG Münster

In der Wohnungseigentumssache

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 15. Februar 2000 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 05. November 1999 gegen den Beschluß der 2. Zivilkammer des Landgerichts Münster vom 20. Oktober 1999 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Kayser und Engelhardt beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1) haben die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen.

Sie haben die in dieser Instanz den Beteiligten zu 2) entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Im übrigen findet eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht statt.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 8.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die eingangs bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie sind Ersterwerber der Wohnungseigentumsanlage, die im Anschluß an die Aufteilung von Grund auf saniert worden ist. In der Teilungserklärung vom 27. Dezember 1996 (UR-Nr. 148/96 Notar in Münster), die in der Folgezeit, ohne daß dies für das vorliegende Verfahren Bedeutung hat, mehrfach geändert worden ist, wird den Sondereigentümern der Erdgeschoßwohnung (Wohnung Nr. 2) an dem gesamten Hintergarten ein Sondernutzungsrecht mit folgendem Inhalt eingeräumt (Teil B Nr. 2 a) der Teilungserklärung):

"Die Sondereigentümer... dürfen den an ihr Sondereigentum angrenzenden Garten, also den gesamten Garten, der westlich an dem Gebäude liegt, unter Ausschluß der anderen Miteigentümer als Erholungs- und Ziergarten nutzen.

Alle Maßnahmen müssen sich in das Gesamtbild der Wohnanlage einfügen.

Die Sondernutzungsberechtigten haben ihre Gartenanteile auf ihre eigenen Kosten in einem ordentlichen Zustand zu halten. Zur Wahrung der Grundsätze für die Gartengestaltung kann der Verwalter die erforderlichen Maßnahmen treffen."

Die Beteiligten zu 2) haben den ebenfalls sanierungsbedürftigen Garten im Jahre 1998 nicht in der ursprünglich vorhandenen Form (Gartenhaus, Apfelbaum, Rasenfläche) wiederhergestellt, sondern den Apfelbaum gefällt und nach Maßgabe eines zeichnerisch entwickelten Pflanzkonzepts eine Neupflasterung und Neubepflanzung vorgenommen. Wegen aller Einzelheiten wird auf die zahlreichen bei der Akte befindlichen Lichtbilder Bezug genommen.

Die Entfernung des Apfelbaums und die von den Beteiligten zu 1) geforderte Ersatzpflanzung eines neuen Baumes waren Gegenstand der ersten beiden Eigentümerversammlungen vom 02. Juni 1998 und 13. Oktober 1998. In der Sitzungsniederschrift der Versammlung vom 10. Juni 1998 ist hierzu unter TOP 9 ("Gartenanlage") ausgeführt:

"Nach der Besprechung mit allen Eigentümern wird Folgendes festgesetzt:

Der mit einem Sondernutzungsrecht für die EG-Wohnung belegte Westgarten erhält von WE 3 + WE 4 als Ersatz für den gefällten Apfelbaum eine Baumneupflanzung. Die Baumart wird auf das bereits realisierte Pflanzkonzept abgestimmt.

Die Platzierung des Baumes auf dem Grundstück soll später einen Sichtschutz sowie die Laternenabdeckung des Bereiches Finkenstraße bezwecken. Die Wuchsform des Baumes soll eine stärkere Beschattung des EG-Balkons eingrenzen.

Besonderer Hinweis:

(Der Wert des gefällten Apfelbaumes wird auf ca. 2.500,00 DM geschätzt)

Bei der Neupflanzung wird an ein schmal wachsendes, helles Gehölz gedacht. Die Baumpflanzung wird in die Pflasterfläche integriert."

Im vorliegenden Verfahren haben die Beteiligten zu 1) von den Beteiligten zu 2) mit Antragsschrift vom 03. März 1999 die Ersatzpflanzung eines Baumes, die Beseitigung der Terrassenflächen sowie einer im August 1998 errichteten Ziermauer aus Sandstein, die Entfernung näher bezeichneter Ränkegewächse sowie die erneute Montage eines vor dem Erdgeschoßfenster der Wohnung der Beteiligten zu 2) angebrachten und auf Veranlassung der Beteiligten zu 2) im Juni 1998 entfernten Geländers begehrt. Die Beteiligten zu 2) sind den Anträgen mit näherer Begründung entgegengetreten. Das Amtsgericht hat den Beteiligten zu 2) aufgegeben, den Ersatzbaum zu pflanzen und die Ränkegewächse zu entfernen. Die übrigen Anträge hat es zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) blieb erfolglos.

Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde vom 05. November 1999 wenden sich die Beteiligten zu 1) gegen den Beschluß des Landgerichts vom 20. Oktober 1999. Die Beteiligten zu 2) beantragen die Zurückweisung der weiteren Beschwerde. Die übrigen Wohnungseigentümer haben sich im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht geäußert.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den § 45 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) folgt bereits aus der Zurückweisung ihrer Erstbeschwerde.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) ausgegangen. Seiner Verpflichtung gemäß § 44 Abs. 1 WEG zur mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten in öffentlicher Sitzung vor der vollbesetzten Zivilkammer hat das Landgericht im wesentlichen genügt. Zu beanstanden ist allerdings, daß die übrigen Wohnungeigentümer zu der Verhandlung nicht geladen worden sind. Da diese im Verfahren der weiteren Beschwerde beteiligt worden sind und keine Äußerung abgegeben haben, ist aber auszuschließen, daß die Entscheidung des Landgerichts auf diesem Mangel beruht.

In der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung stand.

1. Zu der Umgestaltung des Gartens (Anlage von kleineren Terrassen, gepflasterter Wege, Errichtung einer Ziermauer) führt die Kammer im Kern aus, daß Sondernutzungsrechte im Grundsatz nur Gebrauchsrechte im Sinne des § 15 WEG beinhalteten und Änderungen hinsichtlich der Gestaltung der Sondernutzungsflächen, die über die übliche Gartenpflege hinausgingen, nicht zuließen. Etwas anderes gelte aber, wenn die Gemeinschaftsordnung - wie hier - das Recht zur Gestaltung des Sondernutzungsrechts einräume und sich der Sondernutzungsberechtigte bei der Gartenplanung und Gestaltung im Rahmen des Gestaltungsspielraums (Einfügen in das Gesamtbild der Wohnanlage) halte.

Diese Begründung trifft zu.

Die Kammer geht zunächst rechtlich einwandfrei davon aus, daß es sich bei der Errichtung der Sandsteinmauer und der Anlage der Pflasterflächen um bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 Abs. 1 S. 1 WEG handelt, die über dessen ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Solche Veränderungen bedürfen, soweit nicht die Ausnahme des § 22 Abs. 1 S. 2 WEG eingreift, der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Diese könnte nach Lage des Falles in dem am 10. Juni 1998 zu TOP 9 gefaßten Beschluß der Eigentümerversammlung liegen, nach dem die Baumart des zu pflanzenden Ersatzbaumes, der nicht mehr Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist, auf das bereits realisierte Pflanzkonzept abzustimmen und die Baumpflanzung in die Pflasterfläche zu integrieren sei.

Aus den nachstehenden Erwägungen kann letztlich offenbleiben, ob die Wohnungseigentümer mit diesem offenbar einstimmig gefaßten und auch nicht angefochtenen Beschluß die Gartenanlage insgesamt gebilligt haben. Die Bestimmungen des § 22 Abs. 1 WEG sind abdingbar. Hier sind sie bezüglich der Gartengestaltung in der Gemeinschaftsordnung abgeändert worden. Nach deren Teil B Nr. 2 a), die der Senat als Grundbucheintragung selbständig auszulegen hat, dürfen die Sondereigentümer der Erdgeschoßwohnung den gesamten Westgarten "als Erholungs- und Ziergarten nutzen". Alle von ihnen getroffenen "Maßnahmen müssen sich in das Gesamtbild der Wohnanlage einfügen". Diese Regelung geht, wie das Landgericht richtig erkennt, über die Einräumung eines reinen Sondernutzungsrechtes an der Gartenfläche hinaus, welches allerdings den Berechtigten nur das Recht zur üblichen Gartenpflege, nicht aber zu baulichen Veränderungen gewährt (vgl. Senat FG-Prax 1996, 47, 48 = NJWE-MietR 1996, 85; BayObLG WuM 1998, 563, 564). Der Senat legt die genannten Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung in der Weise aus, daß der Sondernutzungsberechtigte unter anderem "Maßnahmen" ergreifen darf, die dem Westgärten den Charakter eines "Erholungsgartens" verleihen. Dazu gehört nach Auffassung des Senats grundsätzlich auch die Anlage von (nicht überdachten) Terrassenflächen, die es dem Sondernutzungsberechtigten ermöglichen, sich im Garten entsprechend den jeweiligen Licht- und Sonnenverhältnissen aufzuhalten und zu erholen. Der Sondernutzungsberechtigte ist hierbei nicht auf die Benutzung der am Haus gelegenen Terrasse beschränkt, die in die Wohnflächenberechnung eingegangen ist. Die Nutzung als "Ziergarten" umfaßt - vorbehaltlich der erforderlichen Einfügung in das Gesamtbild der Wohnanlage - auch das Recht, eine Ziermauer zu errichten, um den etwa aufgestellten Pflanzkübeln einen ansprechenden Hintergrund zu geben. Denn würde die Regelung in der Gemeinschaftsordnung diese Befugnisse nicht einräumen, sondern nur die Befugnisse, die sich in jedem Fall schon aus dem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche ergeben dann hätte sie keinen eigenen Regelungsgehalt; dies kann nicht die nächstliegende Bedeutung einer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung sein (vgl. BayObLG a.a.O. S. 564). Außerdem erfaßt die Berechtigung zu einer bestimmten Nutzung nach allgemein vertretener Auffassung grundsätzlich auch das Recht, die dazu erforderlichen baulichen Veränderungen vorzunehmen.

Die Entscheidung zur Umgestaltung des Westgartens hängt somit davon ab, ob sich das von den Beteiligten zu 2) verwirklichte Gartenkonzept in das Gesamtbild der Wohnanlage einfügt. Dies hat grundsätzlich der Tatrichter zu entscheiden. Vorliegend haben die Tatsacheninstanzen anhand der zahlreichen aussagekräftigen Lichtbilder der Örtlichkeit in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung festgestellt, daß sich die baulichen Änderungen im Rahmen des Gestaltungsrechts hielten, welches den Beteiligten zu 2) einen erheblichen Spielraum einräumte. Auch hiergegen wendet sich die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg. Angesichts des umfangreichen und aussagekräftigen Fotomaterials und der bei der Akte befindlichen Lagepläne, Grundrißzeichnungen und Baupläne war entgegen der Rechtsbeschwerde die Durchführung eines Ortstermins nicht erforderlich. Aus der von der Rechtsbeschwerde zitierten Entscheidung des BayObLG (NZM 1998, 980, ' 981) ergibt sich nichts anderes. Ihr kann nicht der Grundsatz entnommen werden, daß jedenfalls in einer der beiden Tatsacheninstanzen ein Ortstermin durchgeführt werden müsse, um trotz vorliegender aussagekräftiger Lichtbilder den nicht unerheblichen Nachteil einer baulichen Änderung feststellen zu können. Die von der Rechtsbeschwerde für sich in Anspruch genommene Wohnflächenberechnung, welche die unmittelbar am Haus gelegene Terrasse der Beteiligten zu 2) mit 10,13 qm nach DIN ausweist, betrifft nicht die Gartenanlage. Aus der beschränkten Größe dieser Terrasse kann daher nicht geschlossen werden, daß die Anlage weiterer Terrassenflächen im Gartenbereich den Charakter der Wohnungseigentumsanlage in unzulässiger Weise verändere.

Der Sachvortrag der Rechtsbeschwerde zu den anderen ebenfalls kernsanierten Nachbargebäuden und der Gestaltung von deren Gärten ist neu. Neue Tatsachen und Beweise in Bezug auf die Sache selbst können in dritter Instanz weder durch die Beteiligten noch durch das Gericht eingeführt werden (vgl. Keidel/Kahl, FG, 14. Aufl., § 27 Rdn. 43). Mit dem Einwand, die Harmonie der gesamten Gartenreihe der Gertrudenstraße werde durch die Pflasterungen empfindlich gestört, können die Beteiligten zu 1) deshalb nicht gehört werden. Abgesehen davon ist dieser Gesichtspunkt rechtlich unerheblich, weil die Gemeinschaftsordnung nach ihrem eindeutigen Wortlaut auf das Gesamtbild der Wohnanlage und nicht auf das des Straßenzuges abhebt. Letztlich versuchen die Beteiligten zu 1) mit der Rechtsbeschwerde erneut, das von den Sondernutzungsberechtigten verwirklichte Gartenkonzept an ihrem eigenen Maßstab für eine gelungene Gartengestaltung zu messen. Damit können sie im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht durchdringen. Die Gemeinschaftsordnung gibt - wie dargelegt - eine Nutzung des Westgartens im Sinne eines reinen Ziergartens nicht vor, sondern läßt die intensivere Nutzung als Erholungsgarten einschließlich der als Sonnenterrasse zu. Gleiches gilt für die baulichen Gegebenheiten. Bei dem Grundstück handelt es sich nicht um eine Villa in einer parkähnlichen Landschaft, sondern um ein intensiv genutztes Stadthaus auf einem im Verhältnis zu der Wohnfläche kleinen Grundstück. Bei diesen Verhältnissen liegt es nahe, daß auch die in der Größe beschränkte Gartenfläche von dem Sondernutzungsberechtigten für die Erholungsnutzung durch entsprechende Pflasterungen. erschlossen wird.

2. Zu dem auf Veranlassung der Beteiligten zu 2) entfernten Sicherheitsgeländer (Horizontalstäbe) hat die Kammer ausgeführt: Das entfernte Gitter habe nicht der Zeichnung als Anlage zur Teilungserklärung entsprochen (senkrechte Stäbe), sondern habe anders als die anderen Gitter am Haus quer verlaufende Stäbe. Hierauf hätten sich die Beteiligten zu 2) nicht einlassen müssen. Die Begründung trägt die Zurückweisung des Antrages der Beteiligten zu 1), die Beteiligten zu 2) zu verpflichten, das im Juni 1998 demontierte Geländer wieder anzubringen. Ob die Beteiligten zu 1) gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt unter dem Gesichtspunkt der erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung der Wohnungseigentumsanlage einen Anspruch auf Anbringung eines der Teilungserklärung entsprechenden Gitters haben, war vom Landgericht entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde nicht zu entscheiden, weil dieser Verfahrensgegenstand der Kammer nicht angefallen ist.

Die weitere Beschwerde war daher zurückzuweisen.

Da das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) ohne Erfolg bleibt, entspricht es billigem Ermessen, daß sie die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen haben (§ 47 S. 1 WEG). Darüber hinaus erscheint es angemessen, daß sie für das Verfahren der sofortigen weiteren. Beschwerde auch die den Beteiligten zu 2) entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten haben (§ 47 S. 2 WEG). Grundsätzlich haben zwar im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen. Dieser Grundsatz kommt auch in der Regelung des § 47 S. 2 WEG zum Ausdruck. Hier liegen indes besondere Umstände vor, die eine andere Beurteilung rechtfertigen. Das Landgericht hat seine Entscheidung ausführlich begründet und ist dabei auf die von den Beteiligten zu 1) im Erstbeschwerdeverfahren erhobenen Beschwerdegründe im einzelnen eingegangen. Die Beteiligten zu 1) haben mit der Begründung ihres weiteren Rechtsmittels keine Gesichtspunkte vorgetragen, die die Entscheidung des Landgerichts hätten ernsthaft in Frage stellen können. Unter diesen Umständen erscheint es gerechtfertigt, daß sie auch die durch ihr erfolgloses Rechtsmittel bei den Beteiligten zu 2) veranlaßten außergerichtlichen Kosten zu tragen haben.

Eine weitergehende Kostenüberbürdung war nicht veranlaßt.

Die Kosten- und Auslagenentscheidung des Landgerichts ist in jeder Hinsicht rechtsfehlerfrei.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht.

Ende der Entscheidung