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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Beschluss verkündet am 13.03.2000
Aktenzeichen: 15 W 454/99
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 15
WEG § 10 Abs. 2
1. Werden in einer Teilungserklärung mehrere Sondernutzungsrechte in der Weise begründet, daß hinsichtlich der Lage der Sondernutzungsflächen auf einen Lageplan Bezug genommen wird, so entsteht das Sondernutzungsrecht ungeachtet der erfolgten Eintragung im Grundbuch nicht, wenn in einer für zwei Sondernutzungsrechte vorgesehenen Gesamtfläche keine Abgrenzung der einzelnen Sondernutzungsflächen zueinander markiert ist.

2. Läßt in einem solchen Fall der Lageplan erkennen, daß die gesamte Gartenfläche der Anlage in Sondernutzungsflächen aufgeteilt werden soll, so kann aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Mitwirkung an einer Änderung der Teilungserklärung bestehen, die nachträglich zur Entstehung der Sondernutzungsrechte führt. Dieser Anspruch kann auch der Geltendmachung eines Anspruchs entgegengehalten werden, der den nach dem Grundbuchinhalt bestehenden gemeinschaftlichen Gebrauch an dieser Fläche zur Grundlage hat.


OBERLANDESGERICHT HAMM

BESCHLUSS

15 W 454/99 OLG Hamm 3 T 876/98 LG Hagen 7 II 8/98 AG Schwelm

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage Dohlenweg

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 13. März 2000 auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 29. November 1999 gegen den Beschluß der 3. Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 21. September 1999 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Budde und Engelhardt

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortige weiteren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher kosten des Verfahrens dritter Instanz findet nicht statt.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortige weiteren Beschwerde wird auf 2.500,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Miteigentümer der vorbezeichneten, aus 6 Wohnungen bestehenden Eigentumsanlage, die durch Teilungserklärung vom 19.06.1990 mit Ergänzungsurkunde vom 09.11.1990 begründet worden ist. Die Teilungserklärung sieht in § 1 Abs. 2 vor, daß jedes Sondereigentum mit einem gleichnummerierten Sondernutzungsrecht verbunden ist, wobei hinsichtlich der Lage dieser Flächen auf einen Lageplan Bezug genommen wird. Dieser zwischenzeitlich in den Grundakten rekonstruierte Lageplan nimmt eine Aufteilung der gesamten, südlich, östlich und westlich des Gebäudes gelegenen Gartenfläche vor, wobei die einzelnen Teilflächen mit Nummern gekennzeichnet und durch schwarze Striche voneinander abgegrenzt sind. Daneben finden sich dünn markierte Striche, die mit auf das Gebäude bezogenen Maßangaben beschriftet sind. Auf der westlichen Grundstücksseite verbleibt eine Sondernutzungsfläche in unregelmäßigem Zuschnitt - im wesentlichen durch die Grundstücksgrenze sowie die westliche Gebäudeseite und die sich in ihrer Verlängerung südlich anschließende Sondernutzungsfläche Nr. 1 begrenzt -, innerhalb derer sowohl die Ziffern 2 als auch 4 eingezeichnet sind. Eine Linie, die eine Abgrenzung der Sondernutzungsflächen Nr. 2 und 4 zueinander markiert, ist nicht vorhanden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den bei den Grundakten befindlichen Lageplan Bezug genommen. Ergänzend wird in der bereits herangezogenen Regelung der Teilungserklärung den Eigentümern der Wohnungen Nr. 4 und Nr. 5 - um die Erreichbarkeit der ihnen zugewiesenen Sondernutzungsflächen zu gewährleisten - das Recht zur Begehung der Sondernutzungsflächen Nr. 2 bzw. 6 eingeräumt.

Der Beteiligte zu 1) ist Eigentümer der Wohnung Nr. 1, die Beteiligten zu 2) sind Eigentümer der Wohnung Nr. 2. Beide Beteiligten haben das Eigentum im Jahre 1997 jeweils durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben.

Am 16.11.1997 fand im Gartenbereich der Anlage eine Eigentümerversammlung statt. U.a. wünschten die Beteiligten zu 2) wegen ihrer Kinder einen Zaun im Bereich ihres Sondernutzungsrechts aufstellen zu können. Bei der Erörterung dieses Tagesordnungspunktes vertraten die Miteigentümer unterschiedliche Auffassungen dazu, über welche Grundstücksteilfläche sich der Bereich des Sondernutzungsrechts mit der Nr. 2 erstreckt. Der Beteiligte zu 1) vertrat den Standpunkt, dieses Sondernutzungsrecht beschränke sich auf eine Teilfläche, deren südliche Grenze durch die Fluchtlinie der südlichen Gebäudeseite gebildet werde. Daran schließe sich zwischen der westlichen Grenze seines Sondernutzungsbereichs Nr. 1 und der Grundstücksgrenze eine Gemeinschaftsfläche an. Dort befindet sich u.a. ein von früheren Eigentümern errichtetes Gartenhaus, das der Beteiligte zu 1) derzeit ausschließlich nutzt. Das Sondernutzungsrecht Nr. 4 beschränke sich indessen auf den südlich der Sondernutzungsfläche Nr. 1 gelegenen Grundstücksteil, wobei die Begrenzung zu der nach der Vorstellung des Beteiligten zu 1) bestehenden Gemeinschaftsfläche durch die Verlängerung der südlichen Begrenzung der Sondernutzungsfläche Nr. 1 bis zur Grundstücksgrenze gebildet werde. Die übrigen Miteigentümer einschließlich der Beteiligten zu 2) nahmen demgegenüber den Standpunkt ein, der gesamte westliche Teil des Grundstücks unterliege dem Sondernutzungsrecht der Wohnungseinheiten Nr. 2 bzw. 4, wobei die Abgrenzung zwischen beiden in nord-südlicher Richtung etwa in Höhe der Hälfte der Sondernutzungsfläche Nr. 1 vorzunehmen sei. Nach Inaugenscheineinnahme der Örtlichkeit wurde sodann zu Tagesordnungspunkt 4 folgender Beschluß gefaßt:

"Familie möchte auf ihrem Gartengrundstück (Sondernutzungsrecht) ein kleines Gartenhäuschen/Geräteschuppen aufstellen und, damit die Kinder nicht vom Grundstück laufen können, das Grundstück einzäunen (Wegerecht wird mittels zweier Gartentore berücksichtigt).

Abstimmung 4 X Ja (6.717/10.000ste1), 1 X nein (1.919/10.000).

Herr wünscht sich zwischen den Terrassen einen Sicht- und Schallschutz, dies wurde durch Familie zugesichert."

Die Beteiligten zu 2) haben in der Folgezeit einen Maschendrahtzaun errichtet, den sie auf einer Länge von ca. 10 m beginnend von der Gebäudesüdseite entlang der Grenze der Sondernutzungsfläche Nr. 1 gezogen haben. Ferner haben sie in dem Bereich der von ihnen in Anspruch genommenen Sondernutzungsfläche Nr. 2 gärtnerische Arbeiten durchgeführt, deren Umfang im einzelnen streitig ist.

In dem vorliegenden Verfahren hat der Beteiligte zu 1) beantragt, die Beteiligten zu 2) zu verpflichten,

1) den Maschendrahtzaun in einer Länge von ca. 10 m zu beseitigen; den sie in Verlängerung der westlichen Gebäudeseite Richtung Süden errichtet haben,

2) es zu unterlassen, Sträucher zurückzuschneiden oder zu entfernen sowie den Boden einzuebnen auf demjenigen Grundstücksteil, der durch folgende Grenzen bestimmt wird:

im Norden:

Verlängerung der Hauswand der Rückseite des Gebäudes bis zur Grundstücksgrenze,

im Osten:

Verlängerung der westlichen Hauswand bis zur Grundstücksgrenze,

im Westen:

Grundstücksgrenze zum Flurstück 669.

Zur Begründung hat der Beteiligte zu 1) im wesentlichen unter Wiederholung seines bereits in der Eigentümerversammlung vom 16.11.1997 eingenommenen Standpunktes geltend gemacht, der Maschendrahtzaun sei in einem Bereich errichtet, an dem den Beteiligten zu 2) ein Sondernutzungsrecht nicht zustehe. Die in dem Lageplan in Verlängerung der südlichen Hauswand eingezeichnete Linie begrenze die Sondernutzungsfläche Nr. 2 in südlicher Richtung; daran schließe sich folglich eine Gemeinschaftsfläche an. Deshalb seien die Beteiligten zu 2) auch nicht berechtigt, eigenmächtig gärtnerische Arbeiten im Bereich dieser Grundstücksteilfläche vorzunehmen.

Die Beteiligten zu 2) sind dem Antrag entgegengetreten. Sie haben insbesondere darauf hingewiesen, bei den dünn markierten, mit Maßangaben des Gebäudes versehenen Linien handele es sich lediglich um sog. Maßhilfslinien, die erkennbar nicht der Begrenzung der Sondernutzungsflächen dienten.

Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 09.09.1998 dem Antrag in der Weise stattgegeben, daß es hinsichtlich der ausgesprochenen Beseitigungs- und Unterlassungsverpflichtung der Beteiligten zu 2) auf den in einem beigefügten Lageplan rot markierten Bereich Bezug genommen hat; der so markierte Bereich umfaßt nur einen Teil des Verlaufs der westlichen Begrenzung der Sondernutzungsfläche Nr. 1.

Gegen diesen Beschluß haben sowohl die Beteiligten zu 2) als auch der Beteiligte zu 1) rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, erstere mit dem Ziel der Zurückweisung der Anträge, letzterer mit dem Ziel einer Berichtigung der Entscheidung des Amtsgerichts in der Weise, daß die ausgesprochene Beseitigungs- und Unterlassungsverpflichtung sich auf den gesamten Verlauf der westlichen Begrenzung der Sondernutzungsfläche Nr. 1 erstrecken soll.

Das Landgericht hat die übrigen Wohnungseigentümer zum Verfahren hinzugezogen und in öffentlicher Sitzung vom 18.08.1999 vor der vollbesetzten Zivilkammer mit den Beteiligten mündlich verhandelt. Durch Beschluß vom 21.09.1999 hat das Landgericht in Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung die Anträge des Beteiligten zu 1) sowie seine sofortige Beschwerde zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1), die er mit einem bei dem Oberlandesgericht am 29.11.1999 eingegangenen Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom selben Tage eingelegt hat.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 1) folgt daraus, daß das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts zu seinem Nachteil abgeändert hat.

In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg. Laie Entscheidung des Landgerichts hält zwar nicht in allen Punkten rechtlicher Nachprüfung stand, erweist sich jedoch aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig (§§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG, 563 ZPO).

Die Kammer hat den Antrag des Beteiligten zu l) auf Beseitigung des Maschendrahtzauns für unbegründet erachtet und dazu ausgeführt. Die Errichtung des Zauns durch die Beteiligten zu 2) finde ihre rechtfertigende Grundlage in dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 16.11.1997. Die Auslegung dieses Beschlusses ergebe, daß auch die konkrete Lage des Zaunes in der Örtlichkeit Gegenstand der Beschlußfassung gewesen sei, wenn dies auch in dem protokollierten Wortlaut nicht mit der wünschenswerten Deutlichkeit zum Ausdruck komme. Dies folge insbesondere aus den Angaben des Verwalters K im Kammertermin vom 18.08.1999, der Bereich, in dem der Zaun auf der Südseite des Hauses und damit gleichzeitig in Abgrenzung zum sondergenutzten Gartenteil des Beteiligten zu 1) habe errichtet werden sollen, sei während der Eigentümerversammlung mit den Beteiligten abgeschritten worden; dies sei Grundlage der anschließenden Beschlußfassung der Eigentümer gewesen. Der Beschluß der Eigentümerversammlung sei daher bindend, nachdem er insbesondere von dem Beteiligten zu 1) nicht angefochten worden sei (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG).

Dieser Auslegung kann der Senat nicht folgen. Die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen, die - wie hier - ihrem Inhalt nach auch zur Bindung von Sonderrechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer § 10 Abs. 3 WEG) bestimmt sind, unterliegt der uneingeschränkten Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen hat wie diejenige von Grundbucherklärungen ausschließlich objektiv zu erfolgen. Maßgeblich ist allein diejenige Bedeutung, die sich für den unbefangenen Betrachter nach der Beschlußformulierung als nächstliegende ergibt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem weiteren Versammlungsprotokoll ergeben (BGH NJW 1998, 3713 = FGPrax 1999, 7).

Der für die Auslegung maßgebende Wortlaut ergibt hier, daß durch den Eigentümerbeschluß die örtliche Lage des Zaunes, dessen Errichtung als bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG) genehmigt worden ist, nicht näher geregelt worden ist. Insoweit beschränkt sich die getroffene Regelung ihrem Wortlaut nach auf eine Bezugnahme ("auf ihrem Gartengrundstück") auf ein bestehendes Sondernutzungsrecht der Beteiligten zu 2). Ihnen sollte also lediglich eine erweiterte Befugnis zur Errichtung eines Gartenzaunes im Rahmen des anderweitig bereits begründeten Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Der Wortlaut der Beschlußfassung läßt demgegenüber nicht erkennen, daß gleichzeitig auch eine inhaltliche Regelung zur Festlegung des räumlichen Bereichs dieses Sondernutzungsrechtes getroffen werden sollte. Dazu hätte es einer näheren Regelung der konkreten räumlichen Grenzen bedurft, wenn diese - etwa zur Beilegung eines bestehenden Streites über den Umfang des Sondernutzungsrechts - durch den Eigentümerbeschluß hätten festgelegt werden sollen. Der Inhalt der Gespräche, die die Beteiligten der Beschlußfassung zeitlich vorausgehend geführt haben, kann bei der Auslegung nicht berücksichtigt werden. Denn diese Gespräche sind für einen künftigen Wohnungseigentumserwerber, demgegenüber der Beschluß bindend ist (§ 10 Abs. 3 WEG), nicht erkennbar. Einziger Anhaltspunkt dafür, daß der in der Beschlußfassung gemeinte Zaun sich auch auf den an der südlichen Seite des Hauses gelegen Bereich erstrecken könnte, in dem die von den Beteiligten zu 1) und 2) für sich in Anspruch genommenen Sondernutzungsflächen einander benachbart sind, ist der nach dem Abstimmungsergebnis hinzugefügte Nachsatz, der Beteiligte zu 1) wünsche "zwischen den Terrassen einen Sicht- und Schallschutz, der von den Beteiligten zu 2) zugesagt worden sei. Dieser Hinweis in dem Versammlungsprotokoll begründet jedoch auch im Zusammenhang mit der vorangegangenen Beschlußfassung für den außenstehenden Betrachter keine hinreichende Klarstellung eines weitergehenden Beschlußinhaltes, zumal die von einer Hecke eingefaßte Terrasse der Wohnung der Beteiligten zu 2) derjenigen des Beteiligten zu 1) nicht unmittelbar benachbart ist, sondern auf der Westseite des Hauses liegt.

Der Rechtsfehler der landgerichtlichen Entscheidung zwingt indessen nicht zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Vielmehr kann der Senat eine eigene Sachentscheidung treffen, ohne an die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts gebunden zu sein (Keidel/Kahl, FG, 14. Aufl., § 27, Rdnr. 59). Danach ist die Sache im Sinne der Abweisung beider Anträge des Beteiligten zu 1) zur abschließenden Entscheidung reif.

Die Auslegung der Teilungserklärung vom 19.06.1990 in der ergänzten Fassung vom 09.11.1990, die nach demselben objektiven Maßstab wie diejenige eines Eigentümerbeschlusses zu erfolgen hat, führt zu dem Ergebnis, daß an der gesamten Westfläche des gemeinschaftlichen Grundstücks Sondernutzungsrechte für die Wohnungseigentumsrechte Nr. 2 und 4 begründet werden sollten.

§ 1 Abs. 2 der Teilungserklärung sieht vor, daß als dinglicher Inhalt des Sondereigentums jedes der insgesamt 6 Wohnungseigentumsrechte mit einem Sondernutzungsrecht verbunden werden sollte, wobei zur näheren Darstellung der zugewiesenen Flächen auf den beigefügten Lageplan Bezug genommen worden ist. In diesem Lageplan sind die zugewiesenen Flächen jeweils durch schwarze Striche voneinander abgegrenzt und entsprechend der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung mit Zahlen gekennzeichnet. Auf diese Weise ist der gesamte Gartenbereich des Grundstücks östlich, südlich und westlich des Hauses aufgeteilt. Die deutlich dünner markierten Linien, die mit Maßangaben versehen sind, betreffen entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1) unzweideutig lediglich bestimmte Gebäudemaße und nicht die Begrenzung der Sondernutzungsrechte. Dies folgt schon daraus, daß die die Zuweisung zum Ausdruck bringenden Zahlen bei den Sondernutzungsrechten 3 und 6 außerhalb dieser Maßlinien stehen und damit einen größeren Sondernutzungsbereich ausweisen, als er durch den von den Maßlinien umschlossenen Bereich gebildet wird. Der Umstand, daß die Zahl "2" bei dem Sondernutzungsrecht der Beteiligten zu 2) offensichtlich aus Raumgründen innerhalb dieser Maßlinien erscheint, soll also ersichtlich keinen anderen Bedeutungsgehalt haben. Hinzu kommt, daß die Sondernutzungsregelung ergänzend eine Art Wegerecht u.a. für den Berechtigten der Wohnungseigentumseinheit Nr. 4 vorsieht, um seinen Gartenteil über den Bereich des Sondernutzungsrechtes Nr. 2 erreichen zu können. Dieses Wegerecht wäre sinnlos, wenn der Sondernutzungsbereich in dem von dem Beteiligten zu 1) vorgetragenen Sinn beschränkt wäre, weil dann genügend dem Gemeinschaftsgebrauch zugehörende Fläche zur y Verfügung stünde, um zu dem Sondernutzungsbereich Nr. 4 am Ende der südlichen Gartenfläche gelangen zu können.

Die Sondernutzungsrechte Nr. 2 und 4 sind gleichwohl nicht wirksam begründet worden. Sondernutzungsrechte bestimmen den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG). Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann nach § 7 Abs. 3 WEG auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Der Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, daß die Eintragungsbewilligung (als Grundlage des Eintragungsvermerks und, infolge der Bezugnahme, als Teil der Eintragung) klar und bestimmt bezeichnet, an welcher Fläche das Sondernutzungsrecht bestehen soll (BayObLGZ 1985, 204, 206 f. = NJW-RR 1986, 93; OLG Frankfurt NJW-RR 1956, 1168, 1169; Bauer/von Oefele, GBO, Rdnr. A I V 141; Schreiber Rpfleger 1998, 9, 15). Den Anforderungen kann wahlweise durch eine Beschreibung der Fläche in der Teilungserklärung oder durch Bezugnahme auf einen Lageplan, der nicht zwingend Teil des Aufteilungsplans sein muß, Rechnung getragen werden. Es genügt, daß die Sondernutzungsfläche bestimmbar ist (BayObLG Rpfleger 1989, 194). Entspricht die Bezeichnung diesen Anforderungen nicht, ist ein Sondernutzungsrecht nicht wirksam entstanden (BayObLG Rpfleger 1994, 294 = DNotZ 1994, 244, 246).

So liegen die Dinge hier. Der in der Teilungserklärung in Bezug genommene Lageplan ergibt zwar, daß an dem gesamten westlichen Grundstücksteil Sondernutzungsrechte für die Wohnungseigentumsrechte Nr. 2 und 4 begründet werden sollten. Es fehlt indessen eine Abgrenzung der den Einheiten Nr. 2 und 4 zugewiesenen Flächen zueinander. Infolgedessen bleibt unklar, welcher Teilbereich dieser Grundstücksfläche dem Sondernutzungsrecht Nr. 2, welcher dem Sondernutzungsrecht Nr. 4 zugewiesen werden, sollte. Nach der Teilungserklärung sollte jedoch nicht - was rechtlich möglich wäre - ein den Einheiten Nr. 2 und 4 gemeinsam zustehendes, sondern es sollten gesonderte Sondernutzungsrechte jeweils für beide Wohnungseigentumseinheiten begründet werden. Aus der Regelung der Teilungserklärung ergibt sich auch sonst kein Anhaltspunkt dafür, wie die Grenzziehung zwischen den Sondernutzungsflächen Nr. 2 und 4 erfolgen soll. Die nachträgliche Annahme einer bestimmten. Grenzziehung wäre willkürlich, weil sie in dem in der Teilungserklärung in Bezug genommenen Lageplan keine hinreichende Grundlage hat. Deshalb kann auch nicht etwa ohne weiteres angenommen werden, daß die Grenze zwischen diesen beiden Sondernutzungsrechten in der Verlängerung der Linie verläuft, die nach dem Lageplan die südliche Begrenzung der Sondernutzungsfläche Nr. 1 darstellt. Eine solche Grenzziehung mag - wie der Zeuge bekundet hat - die teilende Eigentümerin ggf. gewollt haben. Vorstellungen solcher Art, die in der Teilungserklärung keinen Ausdruck gefunden haben, müssen jedoch bei ihrer Auslegung unberücksichtigt bleiben.

Sind danach Sondernutzungsrechte an dem westlichen Grundstücksteil für die Wohnungseigentumseinheiten Nr. 2 und 4 nicht wirksam begründet worden, so unterliegt diese Fläche im Ausgangspunkt weiterhin dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Miteigentümer. Dieser ist entgegen den Ausführungen des Landgerichts im Zusammenhang mit dem Antrag des Beteiligten zu 2) nicht allein dadurch ausgeschlossen, daß die Teilungserklärung und der in Bezug genommene Lageplan deutlich erkennen lassen, daß an der gesamten Gartenfläche Sondernutzungsrechte begründet werden, die Miteigentümer also auf die ihnen zugewiesenen Sondernutzungsflächen beschränkt und von der Nutzung der jeweils anderen Flächen ausgeschlossen werden sollten. Allerdings enthält der rechtliche Inhalt eines Sondernutzungsrechts zwei voneinander zu unterscheidende Komponenten. Zunächst werden alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Begünstigten (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen. Zugleich wird dem begünstigten Wohnungseigentümer (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt (BayObLGZ 1985, 124, 127; Rpfleger 1990, 60; Senat FGPrax 1998, 49, 50 = NZM 1998, 673; NZM 1998, 921, 922). Die negative Komponente des Sondernutzungsrechtes setzt jedoch die wirksame Entstehung des Sondernutzungsrechtes insgesamt voraus. Der Fall einer gestreckten Sondernutzungsrechtsbegründung, in dem die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden und der teilende Eigentümer sich vorbehält, Sondernutzungsrechte bestimmten Miteigentümern zuzuordnen (vgl. BayObLGZ 1985, 378,381; OLG Düsseldorf DNotZ 1988, 35 = Rpfleger 1988, 63; Senat NZM 1998, 673 = ZMR 1998, 453), liegt hier nicht vor.

Gleichwohl kann der Beteiligte zu 1) gegenüber den Beteiligten zu 2) hier keine Rechte daraus herleiten, daß Sondernutzungsrechte an dem westlichen Grundstücksteil nicht wirksam begründet worden sind. Denn dieser Rechtsausübung steht der Einwand des Rechtsmißbrauchs (§ 242 BGB) entgegen, weil der Beteiligte zu 1) verpflichtet ist, an einer Änderung der Teilungserklärung mitzuwirken, durch die nachträglich die Sondernutzungsrechte Nr. 2 und 4 begründet werden. Muß er die Befugnis zum gemeinschaftlichen Gebrauch an der Grundstücksfläche zugunsten der beiden Miteigentümer sogleich wieder aufgeben, so kann er bereits jetzt aus seiner Rechtsposition keine Rechte gegenüber den Beteiligten zu 2) herleiten (sog. dolo-petit-Einwand).

In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß ein Miteigentümer ausnahmsweise verpflichtet ist einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Teilungserklärung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (BGNZ 130, 304 = NJW 1995, 2791, 2793 m.w.N.). Für die Bejahung dieser Voraussetzungen ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen, weil Versuchen entgegengetreten werden muß, die die Wohnungseigentümer bindenden Regelungen der Teilungserklärung vorschnell unter Billigkeitsgesichtspunkten beiseite zu schieben (BayObLGZ 1987, 66, 69 = NJW-RR 1987, 714; NJW-RR 1992, 83, 84). Diese engen Voraussetzungen können aber insbesondere dann vorliegen, wenn die in der Teilungserklärung getroffene Regelung sich von Anfang an als verfehlt oder unzweckmäßig erweist (BayObLGZ 1991, 396,. 398 = NJW-RR 1992, 342; KG NJW-RR 1991, 1169; OLG Köln NZM 1998, 484, 485).

Dies trifft auch im vorliegenden Fall in Bezug auf die Regelung der Teilungserklärung zu den Sondernutzungsrechten zu. Diese Regelung läßt - wie bereits ausgeführt - in Verbindung mit dem Lageplan erkennen, daß an der gesamten Gartenfläche Sondernutzungsrechte für die einzelnen Wohnungseigentümer begründet werden sollten. Die Ausgewogenheit der Nutzung der Gartenfläche sollte also dadurch herbeigeführt werden, daß jedem Miteigentümer eine Teilfläche zur eigenen ausschließlichen Nutzung zugewiesen werden sollte. Die wirksame Begründung der Sondernutzungsrechte Nr. 2 und 4 ist allein daran gescheitert, daß sie technisch nicht korrekt durchgeführt worden ist, weil der Bauträger es versäumt hat, in den Lageplan eine Linie zur Abgrenzung der beiden Sondernutzungsflächen einzuzeichnen. Die Unvollständigkeit des Lageplanes ist anschließend sowohl von dem Notar, der die Teilungserklärung beurkundet hat, als auch von dem Grundbuchamt bei der Anlegung der Wohnungsgrundbücher übersehen worden. Dieser Mangel führt rechtlich dazu, daß nur die beiden Sondernutzungsrechte Nr. 2 und 4 nicht wirksam entstanden sind, während für die übrigen Miteigentümer Sondernutzungsrechte an den anderen Teilflächen ordnungsgemäß begründet worden sind. Auf diese Weise entsteht - entgegen der erkennbaren Absicht der Teilungserklärung - ein erhebliches Ungleichgewicht bei der Gartennutzung. Den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1, 3, 5 und 6 steht eine Fläche zur ausschließlichen Benutzung und daneben das Recht zur Teilhabe am gemeinschaftlichen Gebrauch an dem gesamten westlichen Grundstücksteil zu. Den Eigentümern der Wohnungen Nr. 2 und 4 steht demgegenüber keinerlei Recht zur ausschließlichen Nutzung einer Teilfläche des Gartens zu. Sie müssen auf dem gesamten westlichen Grundstücksteil eine gleichzeitige Mitbenutzung durch die übrigen Miteigentümer hinnehmen. Es geht hier also nicht wie in der dem Senatsbeschluß vom 09.09.1999 (15 W 157/99 = ZMR 2000, 123) zugrundeliegenden Fallkonstellation darum, daß Sondernutzungsrechte insgesamt nicht wirksam begründet worden sind, so daß der gemeinschaftliche Gebrauch der Regelung durch die Eigentümerversammlung unterliegt (§ 15 Abs. 2 WEG). Anknüpfungspunkt für die Anwendung des § 242 BGB ist vielmehr hier die Ungleichgewichtigkeit der Nutzungsregelung, die sich aus der geschilderten Situation als Folge der teilweise mißlungenen Begründung von Sondernutzungsrechten ergibt. Dieses Ungleichgewicht kann nur beseitigt werden, indem alle Miteigentümer an einer Änderung der Teilungserklärung mitwirken, die nunmehr zur wirksamen Begründung zweier Sondernutzungsrechte an der westlichen Grundstücksteilfläche führt. Denjenigen Wohnungseigentümern, die bereits über wirksame Sondernutzungsrechte verfügen, wird dabei nichts Unzumutbares abverlangt, da diese nach dem erkennbaren Inhalt der Teilungserklärung in Verbindung mit dem Lageplan von der Nutzung dieser Grundstücksfläche ausgeschlossen werden sollten. Dies gilt auch für den Beteiligte zu 1), mag sein Ziel bislang auch lediglich die Mitbenutzung eines Teils der westlichen Grundstücksfläche sein, die seiner Sondernutzungsfläche unmittelbar benachbart ist. Denn diese westliche Teilfläche des Grundstücks kann nur insgesamt entweder dem gemeinschaftlichen Gebrauch oder den noch zu begründenden Sondernutzungsrechten unterliegen. Eine Herauslösung wiederum eines Teils dieser Fläche zum gemeinschaftlichen Gebrauch würde der Teilungserklärung gerade widersprechen. Eine Änderung der Teilungserklärung mit dem Ziel der nachträglichen Begründung der Sondernutzungsrechte Nr. 2 und 4 setzt allerdings des weiteren voraus, daß sich die Beteiligten zu 2) und 5) nunmehr über eine konkrete Grenzziehung zwischen diesen Sondernutzungsflächen einigen; der konkrete Verlauf dieser Grenzziehung berührt die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer nicht. In Anbetracht der Erklärungen der Beteiligen im Termin vor der Kammer vom 18.08.1998 erscheint eine Einigung insoweit durchaus erreichbar, zumal ohne diese die beiden Sondernutzungsrechte nicht entstehen können.

Bei dieser Sachlage erscheint es gerechtfertigt, dem Beteiligten zu 1) bereits jetzt die Berufung darauf zu versagen, an dem westlichen Grundstücksteil sei ein Sondernutzungsrecht der Beteiligten zu 2) - sei es auch nur hinsichtlich der von ihm in Anspruch genommenen Teilfläche - nicht wirksam begründet worden. Dementsprechend hat das Landgericht im Ergebnis zu Recht beide Anträge des Beteiligten zu 1) zurückgewiesen.

Da sein Rechtsmittel ohne Erfolg bleibt, entspricht es der Billigkeit, den Beteiligten zu 1) mit den Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu belasten (§ 47 S. 1 WEG).

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten des Verfahrens dritter Instanz (§ 47 S. 2 WEG) hat es demgegenüber bei dem Grundsatz zu verbleiben, daß die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen, liegen nicht vor, zumal die Vorinstanzen voneinander abweichende Sachentscheidungen getroffen haben.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Sie folgt der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung der landgerichtlichen Entscheidung.

Ende der Entscheidung


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