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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Beschluss verkündet am 22.05.2003
Aktenzeichen: 15 W 98/03
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 7 Abs. 4 Nr. 1
Wird in einer Teilungserklärung das Sondereigentum als "Pkw-Garage (Einstellplatz)" beschrieben und sind in dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan die betreffenden Garagengebäude zwar eingezeichnet, jedoch handschriftlich gestrichen und mit dem Vermerk versehen "Stellplätze keine Garagen", so besteht ein unauflösbarer Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan, der der Entstehung von Sondereigentum entgegensteht.
OBERLANDESGERICHT HAMM BESCHLUSS

15 W 98/03 OLG Hamm

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungs- und Teileigentumsanlage

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 22. Mai 2003 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 20) vom 05. März 2003 gegen den Beschluß der 9 Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 13. Januar 2003 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Budde und Christ

beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Die sofortige erste Beschwerde des Beteiligten zu 21) vom 05.08.2002 gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 17.07.2002 wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 21) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen ersten und weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet im Verfahren zweiter und dritter Instanz nicht statt.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 22.500,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungs- und Teileigentumsanlage. Bauträger und teilender Eigentümer war der Beteiligte zu 21), der mit notariell beglaubigter Erklärung vom 14.03.1974 das vormals im Grundbuch von D Blatt 0441 eingetragene Grundstück in 19 Miteigentumsanteile jeweils verbunden mit den Räumen in einem näher bezeichneten, zu errichtenden Wohnhaus sowie weiteren 20 Miteigentumsanteilen verbunden mit dem Sondereigentum an den Garagen Nr. 20 bis 39 des Aufteilungsplans aufteilte.

Die Teileigentumsrechte Nr. 20 bis 31 sind in der Teilungserklärung unter Bezugnahme auf die in dem Aufteilungsplan bezeichnete Nr. jeweils als "Pkw-Garage" bezeichnet. Die Lage der Teileigentumsrechte Nr. 25 bis 31 ergibt sich aus dem der Teilungserklärung beigefügten Aufteilungsplan in einer Zeile von 7 Garageneinheiten in westöstlicher Richtung neben der von der P straße abzweigenden Zuwegung im Bereich der gemeinschaftlichen Grundstücksfläche. Die Teileigentumsrechte Nr. 32 bis 39 sind in der Teilungserklärung unter Bezugnahme auf die in dem Aufteilungsplan bezeichnete Nr. jeweils bezeichnet als "Pkw-Garage (Einstellplatz)". In dem der Teilungserklärung als Anlage beigefügten Aufteilungsplan (Lageplan) sind die zu errichtenden Garagengebäude Nr. 32 bis 39 in Form einer Zeile von 8 Garageneinheiten in nord-südlicher Richtung parallel zur P straße und den Wohnhäusern 2 bis 10 gegenüberliegend zeichnerisch dargestellt. Die Garagenzeile ist in dem Aufteilungsplan mit zwei sich kreuzenden diagonalen Strichen versehen; daneben findet sich handschriftlich der Vermerk "Stellplätze keine Garagen", der sich mit einem hinweisenden Stich auf diese Garagenzeile bezieht. Diese Veränderung des Aufteilungsplans ist unstreitig im Zusammenhang mit der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Bauaufsichtsbehörde der Stadt E vorgenommen worden. Das Grundbuchamt hat unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher angelegt. Die vorerwähnten Garageneinheiten Nr. 25 bis 39 sind Gegenstand der Teileigentumsgrundbücher von D Blatt 0881 bis 0895.

Die erwähnten Garagen Nr. 25 bis 39 des Aufteilungsplans sind bei der Ausführung des Bauvorhabens nicht errichtet worden; der Beteiligte zu 21) ist weiterhin als Eigentümer in den Teileigentumsgrundbüchern eingetragen. Der Beteiligte zu 21) beabsichtigt nunmehr, entsprechend einer ihm am 31. 12.1999 unter dem Vorbehalt privater Rechte Dritter erteilten Baugenehmigung nachträglich Garagen zu errichten, und zwar eine Zeile von 6 (anstelle von 7) Garagen neben der Zuwegung wobei die Lage der Garagen um etwa 2,50 m nach Westen im Hinblick darauf versetzt ist, dass die Stadt Essen zwischenzeitlich eine Teilfläche von 180 qm des gemeinschaftlichen Grundstücks als Straßenfläche für die P straße in Anspruch genommen hat, eine Zeile von 9 (anstelle von 8) Garagen in Parallelrichtung zur In dem vorliegenden Verfahren nehmen die Beteiligten zu 1) bis 20) den Beteiligten zu 21) auf Unterlassung der Errichtung der von ihm geplanten Garagen in Anspruch. Zur Begründung haben sie die Auffassung vertreten, die Teileigentumsrechte Nr. 25 bis 39 des Aufteilungsplans seien nicht wirksam begründet worden. Im Übrigen sei eine Befugnis des Beteiligten zu 21) zur nachträglichen Errichtung der Garagen jedenfalls verwirkt.

Der Beteiligte zu 21) ist dem Antrag entgegengetreten. Seiner Auffassung nach bestehen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Entstehung der Teileigentumsrechte Nr. 25 bis 39 des Aufteilungsplans. Insbesondere sei die Formulierung der Teilungserklärung hinsichtlich der Einheiten Nr. 32 bis 39 so zu verstehen, dass sie das Recht zur Errichtung von Garagen, hilfsweise von Einstellplätzen beinhalte. Infolge des Wegfalls einer Teilfläche des gemeinschaftlichen Grundstücks durch die Inanspruchnahme der, Stadt Essen müsse er berechtigt sein, die vorgesehene Zahl der Garagen durch eine teilweise Verschiebung der zu bebauenden Fläche zu erreichen.

Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme durch Beschluss vom 17.07.2002 unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags den Beteiligten zu 21) verpflichtet es zu unterlassen, auf den in dem Aufteilungsplan als Nr. 32 bis 39 bezeichneten Flächen Garagen zu errichten.

Gegen diesen ihm am 22.07.2002 förmlich zugestellten Beschluss hat der Beteiligte zu 21) mit Schriftsatz vom 05.08.2002, der den Eingangsstempel des Amtsgerichts vom 06.08.2002 trägt, sofortige Beschwerde eingelegt und nach einem ihm erteilten Hinweis die Gewährung von Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Frist für die Einlegung der sofortigen Beschwerde beantragt.

Das Landgericht hat mit den Beteiligten in öffentlicher Sitzung vom 20.12.2002 vor der vollbesetzten Zivilkammer mündlich verhandelt. Durch Beschluss vom 13.01.2003 hat das Landgericht dem Beteiligten zu 21) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Frist für die Einlegung der sofortigen Beschwerde gewährt und in Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichts den Antrag der Beteiligten zu 1) bis 20) insgesamt zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 20), die sie mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 05.03.2003 bei dem Landgericht eingelegt haben.

Der Beteiligte zu 21) beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) bis 20) folgt daraus, dass das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts zu ihrem Nachteil abgeändert hat.

In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG). Die sofortige, weitere Beschwerde führt zur Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht davon ausgegangen, die sofortige erste Beschwerde des Beteiligten zu 21) sei verfristet, weil seine Beschwerdeschrift den Eingangsstempel des Amtsgerichts vom 06.08.2002 trage. Die Kammer hat dem Beteiligten zu 21) jedoch Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Rechtsmittelfrist gewährt, weil sie es aufgrund seiner eidesstattlichen Versicherung als glaubhaft erachtet hat, dass er seine Beschwerdeschrift bereits am Tage des Fristablaufs (05.08.2002) bei dem Amtsgericht abgegeben habe. Aufgrund des vom Landgericht festgestellten Sachverhalts ist die Beschwerdeschrift des Beteiligten zu 21) jedoch rechtzeitig bei dem Amtsgericht eingegangen, lediglich der darauf gesetzte Eingangsstempel mit Datum vom Folgetag ist sachlich unrichtig. Es besteht daher keine Grundlage für die Gewährung von Wiedereinsetzung in den vorigen Stand. Es kommt danach ausschließlich auf den Zeitpunkt des tatsächlichen Eingangs der Beschwerdeschrift des Beteiligten zu 21) an. Dieser wird zunächst durch den Eingangsstempel bewiesen, der eine öffentliche Urkunde im Sinne des § 418 Abs. 1 ZPO ist. Die. Feststellung eines früheren Eingangszeitpunktes setzt deshalb voraus, dass der nach § 418 Abs. 2 ZPO zulässige Gegenbeweis der Unrichtigkeit der Urkunde geführt ist. Eine Glaubhaftmachung reicht insoweit nicht aus, jedoch kann im Wege des Freibeweises auch eine eidesstattliche Versicherung dem Rechtsmittelgericht die volle Überzeugung von der Unrichtigkeit des Eingangstempels vermitteln (BGH NJW 1996, 2038). Die Begründung der landgerichtlichen Entscheidung lässt nicht abschließend erkennen, ob die Kammer über eine Glaubhaftmachung hinaus die volle Überzeugung von der Unrichtigkeit des Eingangsstempels gewonnen hat. Der Senat, der die Zulässigkeit der sofortigen Beschwerde von Amts wegen zu überprüfen hat (vgl. Keidel/Meyer-Holz, FG, 15. Aufl., § 27, Rdnr/15), braucht in diesem Punkt Feststellungen nicht nachzuholen. Denn die sofortige erste Beschwerde des Beteiligten zu 21) erweist sich im Ergebnis auch als sachlich unbegründet. Es verbleibt deshalb bei der Entscheidung des Amtsgerichts; die Rechtsstellung des Beteiligten zu 21) wird durch die sachliche Zurückweisung des Rechtsmittels nicht anders betroffen, als wenn seine sofortige erste Beschwerde als unzulässig verworfen würde.

In der Sache hält die Entscheidung des Landgerichts rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Gegenstand der Entscheidung im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde ist nur noch die Berechtigung des Beteiligten zu 21) zur Errichtung der von ihm geplanten 9 Garagen in dem Bereich parallel zur P straße gegenüber den Häusern K 2 bis 10. Diese Berechtigung hängt maßgebend davon ab, ob durch die Teilungserklärung vom 14.03.1974 und die Anlegung der Teileigentumsgrundbücher die Teileigentumsrechte Nr. 32 bis 39 des Aufteilungsplans wirksam begründet worden sind.

Sondereigentum kann nach § 8 Abs. 1 WEG auch an Räumen in einem zu errichtenden Gebäude begründet werden. Bis zur Errichtung des Gebäudes steht dem Wohnungs- bzw. Teileigentümer ein Anwartschaftsrecht auf Erwerb des Sondereigentums als Vollrecht zu, dem das Recht zur Herstellung aller Räume unabdingbar innewohnt (Senat NJW-RR 1987, 842, 843; OLG Hamburg NZM 2003, 109; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 3, Rdnr. 26). Da das Recht zur Errichtung des Gebäudes unabdingbarer Inhalt des dinglichen Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechts ist, kommt eine Verwirkung dieses Rechts nicht in Betracht. Denn auch eine Vereinbarung der Aufhebung für den Fall der nicht fristgerechten oder nicht planmäßigen Fertigstellung wäre ausgeschlossen. Dergleichen widerspräche der Bedingungsfeindlichkeit der Sondereigentumsbegründung (OLG Hamburg, a.a.O.; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.).

Das Landgericht hat die Teilungserklärung dahin ausgelegt, dass sie zumindest auch die Errichtung von Garagen zulasse. Diese ergebe sich maßgebend aus der Textfassung der Teilungserklärung. Die handschriftlichen Änderungen in dem Aufteilungsplan könnten demgegenüber nicht zu einer Änderung des Inhalts der Teilungserklärung führen, weil diese der Form des § 29 GBO nicht genügten. Vielmehr hätte es einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungs- bzw. Teileigentümer bedurft, wenn das Recht zur Errichtung der Garagen nachträglich hätte ausgeschlossen werden sollen.

Die Auslegung der Teilungserklärung einschließlich des Aufteilungsplans unterliegt der uneingeschränkten Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Denn die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan bestimmen durch Bezugnahme (§ 7 Abs. 3 und 4 WEG) den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums. Die Auslegung hat deshalb allein nach objektiven Maßstäben den Inhalt zu ermitteln, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des im Grundbuch Eingetragenen ergibt (BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713, 3714 m.w.N.). Unerheblich ist deshalb, welche subjektiven Vorstellungen der Beteiligte zu 21) von dem Inhalt seiner Erklärung hatte. Entscheidend ist allein die Bedeutung, die Dritte, insbesondere also auch spätere Wohnungseigentumserwerber, der Teilungserklärung objektiv zumessen müssen.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts müssen bei dieser Auslegung die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan in ihrem Zusammenhang bewertet werden. Wenn die Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher unter Bezugnahme sowohl auf die Teilungserklärung als auch den Aufteilungsplan angelegt werden, bestimmen beide den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums. Der Aufteilungsplan ist gem. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG der Teilungserklärung als Anlage beizufügen. Der Aufteilungsplan enthält in erster Linie eine Bauzeichnung, die der Abgrenzung des Sondereigentums von dem Gemeinschaftseigentum dient. Der Aufteilungsplan kann darüber hinaus aber auch textliche Festlegungen, etwa zum Nutzungszweck einzelner Räume enthalten. Gleichwohl unterliegt der Aufteilungsplan, auch soweit er solche textlichen Festlegungen enthält, entgegen der Auffassung des Landgerichts grundbuchverfahrensrechtlich nicht dem Formerfordernis des § 29 GBO, weil er gem. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG der Teilungserklärung lediglich als Anlage beizufügen ist. Deshalb kommt es auch auf die zeitliche Reihenfolge zwischen der Abgabe der Teilungserklärung und der Entstehung des mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde versehenen Aufteilungsplans nicht an. Entscheidend ist allein, dass beide Elemente (Teilungserklärung und Aufteilungsplan) gemeinsam bei dem Grundbuchamt eingereicht und bei der Anlegung der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher als Inhalt des im Grundbuch Eingetragenen in Bezug genommen worden sind. Eine Rangfolge der Bewertung zwischen der Teilungserklärung einerseits und dem Aufteilungsplan andererseits besteht deshalb nicht. Vielmehr ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannt, dass bei einem nicht auflösbaren Widerspruch zwischen der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan keiner der sich widersprechenden Erklärungselemente vorrangig ist. Ist danach Sondereigentum nicht wirksam begründet worden, verbleibt es nach der Regel des § 5 Abs. 1 WEG bei der Entstehung von Gemeinschaftseigentum (BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2581, 2583 m.w.N.).

Um einen solchen unauflösbaren Widerspruch zwischen der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan handelt es sich hier. Die Teilungserklärung ist auf die Entstehung von Sondereigentum an noch zu errichtenden Garagen gerichtet. Der Beschrieb in den Bestandsverzeichnissen der angelegten Teileigentumsgrundbücher von Dellwig Blatt 0888 bis 0895 als Miteigentumsanteile verbunden mit dem Teileigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 32 bis 39 bezeichneten jeweiligen "Pkw-Garage (Einstellplatz)" entspricht derjenigen der Teilungserklärung. Der in Klammern angefügte Zusatz "Einstellplatz" steht auch aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters einer Auslegung nicht entgegen, dass die Entstehung von Sondereigentum an Räumen in einem noch zu errichtenden Garagengebäude gewollt ist. Denn wenn lediglich die Errichtung von PKW-Einstellplätzen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück gewollt gewesen wäre, hätte Sondereigentum von vornherein nicht begründet werden können, weil Sondereigentum an einer nicht bebauten Grundstücksfläche nicht bestellt werden kann (Senat NJW-RR 1998, 516 = NZM 1998, 267).

In dem bei der Anlegung der Teileigentumsgrundbücher in Bezug genommenen Aufteilungsplan sind zwar die Garagengebäude mit den Nr. 32 bis 39 zeichnerisch dargestellt. Die Garagenzeile ist jedoch mit zwei sich kreuzenden diagonalen Strichen versehen; daneben findet sich handschriftlich der Vermerk "Stellplätze keine Garagen", der sich mit einem hinweisenden Strich auf die Garagenzeile bezieht. Der unbefangene Betrachter kann daraus nur den Schluss ziehen, dass die Garagen nicht errichtet werden sollen. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung des von dem Beteiligten zu 21) selbst hervorgehobenen Umstandes, dass die dargestellte Veränderung des Aufteilungsplans von der Bauaufsichtsbehörde vorgenommen worden ist, diese also die nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung zu dem Aufteilungsplan nur mit der Maßgabe erteilen wollte, dass die Garagen Nr. 32 bis 39 nicht gebaut, sondern nur Stellplätze errichtet werden sollten. Dem entspricht es, daß die zu den Grundakten eingereichte Bescheinigung der Stadt E! dahin lautet, daß die Abgeschlossenheit der mit den Ziffern 1 bis 31. bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bescheinigt wird. Der Aufteilungsplan ist danach so zu verstehen, als wären in dem Lageplan bereits ursprünglich keine Garagen eingezeichnet gewesen. Der Aufteilungsplan hat rechtlich die Funktion, dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung zu tragen, also zu verdeutlichen, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen (vgl. BGH, a.a.O.). Sondereigentum, das nach der Teilungserklärung begründet werden soll, dem jedoch keinerlei zeichnerische Darstellung in dem Aufteilungsplan zugeordnet werden kann, dem also jegliche Abgrenzung gegenüber dem Gemeinschaftseigentum fehlt, kann sachenrechtlich nicht wirksam entstehen. Die gleichwohl erfolgte Eintragung im Grundbuch durch Anlegung der Teileigentumsgrundbücher ist im Sinne des § 53 Abs. 1 S. 2 GBO inhaltlich unzulässig und damit unwirksam.

Dieses Ergebnis lässt sich auch nicht durch die von dem Beteiligten zu 21) vertretene Auffassung vermeiden, die Teilungserklärung beinhalte das Recht zur Errichtung von Garagen, hilfsweise von Einstellplätzen. Da an im Freien gelegenen Stellplätzen Sondereigentum nicht begründet werden kann (s.o.), bliebe bei diesem Verständnis der Teilungserklärung offen, ob überhaupt Sondereigentum begründet werden sollte. Ein solches Verständnis verbietet sich schon deshalb, weil es mit dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot ebenfalls unvereinbar wäre und in dieser Bedeutung in gleicherweise zu einer inhaltlich unzulässigen Eintragung führen müsste.

Auch der Annahme, das Sondereigentum solle aufschiebend bedingt für den Fall entstehen, dass die Garagen nach der künftigen Erteilung einer Baugenehmigung errichtet werden sollten, steht die zwingende Bedingungsfeindlichkeit der Begründung von Sondereigentum gem. § 4 Abs. 2 S. 2 WEG entgegen.

Die Regelung der Teilungserklärung kann auch nicht in eine andere Bestimmung umgedeutet werden, aus der sich ein Recht des Beteiligten zu 21) zur Errichtung der Garagen ergeben könnte. Grundsätzlich findet zwar die Vorschrift des § 140 BGB, die die Umdeutung eines nichtigen Rechtsgeschäfts in ein anderes wirksames Rechtsgeschäft bei Feststellung eines entsprechenden Aufrechterhaltungswillens des Erklärenden ermöglicht, auch auf Regelungen in einer Teilungserklärung Anwendung. Gleichwohl unterliegt die Umdeutung denselben Grenzen wie die Auslegung der Teilungserklärung. Der Wille, anstelle der unwirksamen Regelung eine andere wirksame Regelung treffen zu wollen, muss also bereits für den unbefangenen Betrachter unmittelbar aus dem Zusammenhang der getroffenen Regelung erkennbar sein. Umstände außerhalb der Urkunde, insbesondere subjektive Vorstellungen des teilenden Eigentümers, die nicht aus der Urkunde selbst heraus erkennbar sind, müssen deshalb unberücksichtigt bleiben (Senat FGPrax 1996, 176, 178; NJWE-MietR 1997, 114).

Eine Umdeutung der vorliegenden Regelung in eine solche, die den Beteiligten zu 21) im Falle einer nachträglich bauaufsichtsrechtlich genehmigten Garagenbebauung die Ermächtigung einräumt, Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln, scheidet aus, weil eine solche Ermächtigung ihrerseits unwirksam wäre. Denn nach gefestigter Rechtsprechung kann Gegenstand einer in der Teilungserklärung getroffenen Regelung (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 3, 10 Abs. 2 WEG) nicht die dingliche Grundstruktur der Gemeinschaft, sondern lediglich das darauf aufbauende Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungs- bzw. Teileigentümer sein. Der teilende Eigentümer kann sich daher nicht vorbehalten, nachträglich eine Änderung der dinglichen Grundstruktur der Gemeinschaft herbeizuführen (BayObLGZ 1997, 233; FGPrax 2000, 60).

Im Ergebnis ebenso ausgeschlossen ist die Umdeutung in die Einräumung eines Sondernutzungsrechts (§ 15 Abs. 1 WEG) verbunden mit dem Recht zur nachträglichen Errichtung der aus dem Aufteilungsplan erkennbaren Garagengebäude im Falle ihrer bauaufsichtsrechtlichen Genehmigung. Da Sondereigentum an diesen Garagen nicht wirksam begründet worden ist, liefe diese Annahme auf ein isoliertes, nicht mit Sondereigentum verbundenes Sondernutzungsrecht hinaus. Ein Sondernutzungsrecht mit einem solchen Inhalt kann jedoch ebenfalls materiell-rechtlich nicht wirksam begründet werden. Ein Sondernutzungsrecht, das seinem Inhalt nach die übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch (§ 13 Abs. 2 WEG) eines Teils des Gemeinschaftseigentums ausschließt und dieses einem Miteigentümer zur Alleinnutzung zuweist, kann nur im Rahmen des Gemeinschaftsverhältnisses begründet werden. Da das Sondernutzungsrecht durch die Eintragung im Grundbuch den Inhalt des Sondereigentums bestimmt, gilt auch insoweit die zwingende Regelung des § 6 Abs. 1 WEG: Das Sondereigentum kann von dem Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, rechtlich nicht getrennt werden. Daraus folgt, dass ein Sondernutzungsrecht nicht an einen außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Dritten übertragen werden kann (BGHZ 73, 145 = NJW 1978, 548, 549). Dasselbe gilt folglich auch bei der Begründung des Sondernutzungsrechts, das als Inhalt des Sondereigentums notwendig mit einem Wohnungs- bzw. Teileigentumsrecht verbunden sein muss (Palandt/Bassenge, BGB, 62. Aufl., § 13 WEG, Rdnr. 7). Denkbar wäre deshalb allenfalls die Verbindung eines solchen Sondernutzungsrechts mit einem der wirksam begründeten Teileigentumsrechte betreffend die Garagen Nr. 25 bis 31 des Aufteilungsplans. Eine entsprechende Umdeutung muss jedoch daran scheitern, dass eine solche Regelung in der vorliegenden Teilungserklärung in einer dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot genügenden Weise nicht zum Ausdruck kommt. Denn die Frage, wer Berechtigter eines Sondernutzungsrechts ist, gehört zum notwendigen Inhalt des im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums einzutragenden Rechts. Ob sich aus der vorliegenden Teilungserklärung aus der Sicht des unbefangenen Betrachters überhaupt hinreichende Anhaltspunkte für die Hilfskonstruktion der Regelung eines Sondernutzungsrechts anstelle der fehlgeschlagenen Begründung von Sondereigentum ergeben, kann offen bleiben. Jedenfalls fehlt es an jedem Anhaltspunkt für die Bestimmung, mit welchem Wohnungs- bzw. Teileigentumsrecht ein solches Sondernutzungsrecht verbunden werden sollte. Die Auswahl etwa eines der Teileigentumsrechte an den Garagen Nr. 25 bis 31 des Aufteilungsplans wäre völlig willkürlich und ginge über die Grenzen zulässiger Auslegung bzw. Umdeutung der Teilungserklärung eindeutig hinaus.

Ein Recht zur Errichtung der Garagen (etwa in der Form eines Anspruchs auf Begründung von Sondereigentum) kann der Beteiligte zu 21) nicht auf die von ihm mit den Ersterwerbern der Anlage geschlossenen schuldrechtlichen Erwerbsverträge stützen. Die Auslegung der von dem Beteiligten zu 21) erwähnten Regelung in § 1 dieser Verträge kann offen bleiben, weil der Inhalt der schuldrechtlichen Erwerbsverträge von demjenigen des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungs- bzw. Teileigentümer streng zu unterscheiden ist. Letzterer ergibt sich ausschließlich aus der Teilungserklärung, weil nur diese als Inhalt des Sondereigentums auch die Sonderrechtsnachfolger einzelner Miteigentümer bindet (§ 10 Abs. 2 WEG). Da inzwischen unstreitig bei mehreren Wohnungseigentumsrechten ein Eigentumswechsel stattgefunden hat, die Zweiterwerber jedoch an die von dem Beteiligten zu 21) mit den Ersterwerbern geschlossenen schuldrechtlichen Verträge nicht gebunden sind, kann es auf diese für die Entscheidung nicht ankommen.

Folglich handelt es sich bei der von dem Beteiligten zu 21) geplanten Errichtung von Garagen um eine bauliche Veränderung, die nach den §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf. Denn dass durch die Errichtung eines zusätzlichen Baukörpers in dem von dem Beteiligten zu 21) geplanten Umfang (9 Garagen) den Wohnungseigentümern Nachteile entstehen, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen, kann nicht zweifelhaft sein.

Da der Beteiligte zu 21) im Verfahren der sofortigen ersten und weiteren Beschwerde insgesamt unterlegen ist, entspricht es der Billigkeit (§ 47 S. 1 WEG), dass er die Gerichtskosten dieser beiden Instanzen zu tragen hat.

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat es hingegen bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass die Beteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben (§ 47 S. 2 WEG). Besondere Gründe, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen, sind nicht ersichtlich, zumal in den Vorinstanzen divergierende Entscheidungen getroffen worden sind.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren dritter Instanz beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung


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