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Leitsatz:

Zur Frage des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bei einer landwirtschaftlichen Fläche, die für 4,00 DM/m² verkauft wurde und die nach fast 6 Jahren aufgrund einer Änderung des Bebauungsplans einen Wert von 130,00 DM/m² hat.

22 U 87/99 OLG Hamm. 10 O 34/98 LG Münster

Verkündet am 17. Februar 2000.

Skrzypek, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

des Oberlandesgerichts

In dem Rechtsstreit

gegen

hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm auf die mündliche Verhandlung vom 16. Dezember 1999 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Dreher und die Richter am Oberlandesgericht Gottwald und Aschenbach

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 15. Januar 1999.verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Münster abgeändert.

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in genannter Höhe leistet.

Die Sicherheiten können durch selbstschuldnerische, unbefristete und unbedingte Bürgschaft einer deutschen Großbank, Sparkasse oder Genossenschaftsbank geleistet werden.

Die Beschwer der Klägerin beträgt 224.116,88 DM.

Tatbestand

Die Klägerin ist Erbin ihres im Jahre 1988 verstorbenen Ehemannes. Dieser war Landwirt und Eigentümer eines Hofes und zugehöriger Ländereien in einer Größe von ca. 400.000 m², die er aufgrund seiner Erkrankung im Jahre 1987 insgesamt veräußern wollte. Hierzu erteilte er am 22.09.1987 dem Maklerbüro einen Makleralleinauftrag. Der Makler wandte sich mit Schreiben vom 31.10.1987 an die Beklagte, wies auf die Verkaufsabsichten hin und bot den Gesamtkomplex oder einzelne Grundstücke zum Kauf an.

Durch die Vermittlung des für das Maklerbüro tätigen Zeugen gelang es dem Ehemann der Klägerin und, nach dessen Tod, der Klägerin unter Mitwirkung der Beklagten insgesamt eine Fläche von ca. 230.000 m² teilweise an die Beklagte und teilweise an andere Landwirte zu veräußern. Der Kaufpreis für die landwirtschaftlichen Flächen lag zwischen 3,00 DM und 5,00 DM/ m².

Im Rahmen dieser Verhandlungen verkaufte die Klägerin durch notariellen Vertrag vom 23.09.1988 eine von ihr angebotene Fläche von 11.185 m² zum Preis von 4,00 DM/m², mithin für 44.740,00 DM an die Beklagte. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin eine Anpassung des Kaufpreises nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Bei der im Kaufvertrag als "Ackerland" bezeichneten Fläche handelt es sich um das Flurstück Flur in welches auf der einen Seite durch den Friedhof und auf der anderen Seite durch die mit einer Wohnbebauung versehenen begrenzt wird.

Nach dem damals gültigen Flächennutzungsplan war die verkaufte Fläche als "landwirtschaftliche Nutzfläche" ausgewiesen. Ein Verfahren, diese Fläche in "öffentliche Grünfläche" umzuwandeln, hatte die Beklagte Mitte 1988 eingeleitet. Ein entsprechender Feststellungsbeschluss erging am 18.12.1990 und die Änderung des Flächennutzungsplans trat am 07.08.1991 in Kraft. Anfang 1993 suchte die Beklagte Grundstücksflächen, die als Bauland in Frage kamen. So wurde am 05.04.1993 im Planungsausschuss auch die Möglichkeit erörtert, die von der Klägerin erworbene Fläche planerisch als Bauland auszuweisen. Am 26.10.1993 beschloss der Rat der Beklagten die Aufstellung der 13. Änderung des Flächennutzungsplans - Ausweisung von Wohnbauflächen im Bereich des neuen Friedhofes - sowie die Aufstellung der 1. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes Friedhof. Die Änderung des Bebauungsplans trat am 17.06.1994 in Kraft. Von der Fläche, die die Klägerin an die Beklagte verkaufte, sind durch die Änderung des Bebauungsplans.7.863,75 m² betroffen, die nunmehr als Bauland ausgewiesen sind. In der Folgezeit hat die Beklagte diese Fläche für 130,00 DM/ m² verkauft.

Ansprüche der Klägerin hat die Beklagte schon dem Grunde nach mit Schreiben vom 20.02.1997 abgelehnt.

Die Klägerin hat behauptet, die Beklagte - vertreten durch den Zeugen - habe die Argumentation des Zeugen, dass die zu verkaufende Fläche als Bauland in Betracht komme, zurückgewiesen und angegeben, dass die Fläche allenfalls zur Abrundung des Friedhofsumfeldes dienen könne. Die Beklagte habe klar gemacht, dass sie deshalb nur 4,00 DM/m² zahlen wolle.

In den Vertragsverhandlungen sei man daher immer und ausschließlich davon ausgegangen, dass die Fläche als Teil des neu anzulegenden Friedhofs bzw. als Abstandsfläche zur verwandt werden könne.

Die Klägerin ist der Ansicht gewesen, dass die Wertsteigerung, die das Grundstück aufgrund der Änderung des Bebauungsplans erfahren habe, auszugleichen sei und hat behauptet, zur Zeit des Vertragsschlusses habe der Preis für Bauland 103,00 DM/m² betragen, so dass unter Abzug des bereits gezahlten Preises von.4,00 DM/m² ein Anpassungsbetrag von 99,00 DM/m² verbleibe, der für die streitige Fläche von 7.863,75 m² die Klageforderung ergebe.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 778.511,00 DM nebst 4% Zinsen seit dem 20.02.1997 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, über den Nutzungszweck, insbesondere über eine zukünftige Verwendung als Bauland, sei nie verhandelt worden. Eine Verwendung als Bauland sei zur damaligen Zeit - dies ist unstreitig - nicht geplant und auch nicht denkbar gewesen. Ihr Interesse, das Grundstück zu erwerben, habe sich in Grenzen gehalten, da das Grundstück nicht einmal als Friedhofsfläche nutzbar gewesen sei. Es sei nur als Pufferzone zwischen Friedhof und Wohnbebauung an der in Betracht gekommen. Während in den Jahren 1987 bis 1990 Baugrundstücke schwer zu vermarkten gewesen seien, habe sich in den Jahren ab 1991 eine bei Abschluss des Kaufvertrages nicht vorhersehbare, unerwartet große Nachfrage ergeben, die mit dem vorhandenen Bauland nicht zu befriedigen gewesen sei. Dies habe 1993 dazu geführt, dass die Beklagte ihren Grundstücksbestand daraufhin überprüft habe, welche Flächen als Bauland ausgewiesen werden könnten.

Für die Höhe einer eventuellen Anpassung könne allenfalls auf die Preise für Bauerwartungsland abgestellt werden. Diese betrugen - dies ist in erster Instanz unstreitig geworden - im Jahre 1988 32,50 DM/m².

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch uneidliche Vernehmung der Zeugen und - wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 11.12.1998 (GP. 84 ff) verwiesen - die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 224.116,88 DM nebst 4% Zinsen seit dem.20.02.1997 zu zahlen und im übrigen die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, es sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme überzeugt, dass die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen seien, dass die verkaufte Fläche nur als Abstandsfläche genutzt werden könne. Durch die unvorhergesehene Änderung des Bebauungsplans im Jahre 1994 sei die Geschäftsgrundlage, dass die verkaufte Fläche nur als Pufferzone dienen solle, nachträglich weggefallen. Es sei der Klägerin nicht zuzumuten, an dem Vertrag festzuhalten. Der erforderliche Interessenausgleich gebiete es, die Klägerin so zu stellen, wie sie gestanden hätte, wenn die mögliche Bebaubarkeit des Grundstücks bei Vertragsschluss bereits vorausgesehen worden wäre. In diesem Fall hätte es nahe gelegen und der Billigkeit entsprochen, dass etwa eine Nachverhandlungsklausel in den Vertrag aufgenommen worden wäre, wonach die Klägerin im nachhinein berechtigt gewesen wäre, einen Preis für Bauerwartungsland im Jahre 1988 zu fordern.

Bei einem Preis für Bauerwartungsland von 32,50 DM/m² ergebe sich unter Abzug der bereits erhaltenen 4,00 DM/m² bei einer Fläche von 7.863,75 m² der zugesprochene Betrag von.224.116,88 DM.

Mehr könne die Klägerin nicht verlangen, da im Jahre 1988.jedenfalls noch nicht konkret zu erwarten gewesen sei, dass sich die Nachfragesituation im Gemeindegebiet der Beklagten so ändern würde, dass aus dem Grundstück in absehbarer Zeit Bauland werden würde.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils (GA 102 ff) verwiesen.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Sie greift unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens die Rechtsauffassung des Landgerichts an und ist der Ansicht, dass das Wertveränderungsrisiko der Kaufsache aus einem erfüllten Kaufvertrag jede Partei selbst zu tragen habe. Ausnahmen könne es nur da geben, wonach dem Parteiwillen die eine oder andere Partei am Risiko der Verwendung, d.h. an der Entwertung oder Wertsteigerung der Sache beteiligt sein sollte. Hierzu sei Mindestvoraussetzung, dass die Parteien diese künftige Erwartung gemeinsam erörtert hätten oder die Klägerin ihre Erwartung der Beklagten zumindest bei den Verhandlungen mitgeteilt hätte. Dies sei, wie auch die Beweisaufnahme vor dem Landgericht bestätigt habe, nicht geschehen.

Desweiteren sei nicht erkennbar, dass es für die Klägerin unzumutbar sein solle, an dem bereits seit Jahren erfüllten Vertrag festzuhalten. Die Frage der Bebaubarkeit sei bei den Vertragsverhandlungen nicht erörtert worden, so dass schon deshalb die Beklagte in keiner Weise ein irgendwie geartetes Vertrauen der Klägerin in die Nichtbebaubarkeit habe begründen können. Der die Bebaubarkeit ermöglichende Bebauungsplan sei erst sechs Jahre nach Vertragsschluss in Kraft getreten. Nach einer solchen Zeitspanne sei ein Vertrauensschutz nicht mehr gegeben. Dies folge schon daraus, dass die Klägerin ihrerseits gem. § 477 BGB nur einer einjährigen Gewährleistungshaftung unterliege. Zudem würde die Dispositionsbefugnis der Beklagten in unzumutbarer und nicht mehr kontrollierbarer Weise eingeschränkt.

Unabhängig hiervon sei der Klägerin ein Festhalten am Vertrag auch deshalb zuzumuten, weil die Beklagte durch eine eigene Leistung, nämlich die Ausweisung der Fläche als Bauland und ihre Erschließung die Bebaubarkeit ermöglicht habe. Letztendlich könne auf dem Hintergrund, dass vor Abschluss des Kaufvertrages nur eine Nutzung des Grundstücks als Friedhofsfläche zur Diskussion gestanden habe, nur eine Anpassung an den Wert einer solchen Fläche, der zwischen 8,00 DM /m² und 15,00 DM/m² gelegen habe, erfolgen.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils, die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und behauptet, die Beklagte habe seinerzeit bei den Verhandlungen eine Bebaubarkeit und damit eine Änderung der bestehenden Flächennutzungspläne ausgeschlossen. Diese Angaben seien übereinstimmende Grundlage für den Vertragsschluss gewesen. Die Beklagte habe.bei der Klägerin die Erwartung hervorgerufen, dass allenfalls eine Umplanung in eine Grünfläche angedacht, eine Nutzung als Bauland aber ausgeschlossen gewesen sei.

Die Beklagte wiederum habe die ausschließliche Planungshoheit gehabt und habe hiervon 1992 Gebrauch gemacht, indem sie spätestens zu diesem Zeitpunkt in konkrete Erörterungen einer Baulandausweisung eingetreten sei. Die Beklagte habe durch ihr ureigenes Handeln für sich die Möglichkeit geschaffen, ein für.4,00 DM/ M2 erworbenes Grundstück zum Preis von 130,00 DM /m² zu veräußern.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass dies zu einer Vertragsanpassung, sei es nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage oder im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung führen müsse. Ein Festhalten am Vertrag sei ihr nicht zumutbar. Es sei die Beklagte gewesen, die selbst die Nutzungsmöglichkeit des Kaufgegenstandes festgelegt und später aufgrund ihrer Planungshoheit geändert habe. Dies müsse nach Treu und Glauben dazu führen, dass sich die Beklagte nicht einseitig bereichern dürfe, sondern der Klägerin ein Ausgleichsanspruch zustehe.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist begründet.

I

Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Anpassung des Kaufpreises ergibt sich weder im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung noch aus den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.

1. Ergänzende Vertragsauslegung

Eine ergänzende Vertragsauslegung scheidet bereits mangels Regelungslücke aus.

Durch den notariellen Kaufvertrag vom 23.09.1988 sind Leistung und Gegenleistung eindeutig bestimmt.

Das Risiko, den sachmängelfrei gelieferten Kaufgegenstand wie beabsichtigt verwenden zu können, trägt nach der gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag grundsätzlich der Käufer (vgl. BGHZ 74, 370 [374]), der Verkäufer trägt das Risiko, dass er den Kaufgegenstand zu einem späteren Zeitpunkt aufgrund geänderter Rahmenbedingungen oder veränderter Marktlage zu. einem höheren Preis hätte veräußern können.

Es kann nicht festgestellt werden, dass dieses gesetzliche Leitbild dem ausdrücklichen oder mutmaßlichen Parteiwillen widerspricht.

Der Vertrag enthält weder Regelungen für den Fall einer zukünftigen Wertveränderung des Grundstücks, noch hat das Risiko einer zukünftigen Wertveränderung Anklang im Vertrag gefunden.

Den Vertragsverhandlungen lässt sich ebenfalls nicht entnehmen, dass die Parteien dieses Risiko abweichend vom gesetzlichen Leitbild geregelt haben oder regeln wollten. Die Klägerin behauptet insoweit lediglich, die Beklagte habe die Argumentation des Zeugen dass die Fläche als Bauland in Betracht komme, damit abgetan, dass sie diese nur zur Abrundung des Friedhofes erwerben wolle und nicht bereit gewesen sei, mehr als 4,00 DM /m² zu zahlen.

Diesem Vortrag lässt sich weder ein ausdrücklicher noch mutmaßlicher Wille der Beklagten entnehmen, das zukünftige Risiko einer Wertveränderung zugunsten der Klägerin regeln zu wollen, so dass der am gesetzlichen Leitbild orientierte Vertag den übereinstimmenden Willen der Parteien lückenlos wiedergibt und für eine ergänzende Vertragsauslegung kein Raum bleibt.

2. Wegfall der Geschäftsgrundlage

Eine Anpassung des Kaufpreises wegen der durch die Änderung des Bebauungsplans erfolgten erheblichen Wertsteigerung des Grundstückes nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist ebenfalls zu verneinen.

Nach ständiger Rechtsprechung wird die Geschäftsgrundlage eines Vertrages gebildet durch die nicht zum Vertragsinhalt erhobenen, aber beim Vertragsschluss zutage getretenen, dem Geschäftsgegner erkennbaren und nicht von ihm beanstandeten Vorstellungen des einen Vertragsteils oder durch entsprechende gemeinsame Vorstellungen beider Vertragspartner, auf denen der Geschäftswille aufbaut (BGHZ 131, 209 [214] m.w.N.).

Nach dem insoweit übereinstimmenden Vortrag gingen die Parteien bei Vertragsschluss davon aus, dass der seinerzeitige Flächennutzungsplan, der das Grundstück als "landwirtschaftliche Nutzfläche" auswies, Gültigkeit behalten würde, allenfalls eine Umwandlung in "öffentliche Grünfläche" aufgrund des Mitte 1988.eingeleiteten Änderungsverfahrens erfolgen könne. Diese Vorstellung ist somit Geschäftsgrundlage geworden und hat zur Vereinbarung eines für landwirtschaftliche Flächen oder Grünflächen üblichen Kaufpreises geführt.

Das Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung hat sich aufgrund der am 17.06.1994 in Kraft getretenen Änderung des Bebauungsplans, der einen großen Teil der verkauften Fläche nunmehr als Bauland ausweist, erheblich verändert, nämlich gegenüber dem Wert von 4,00 DM/m² bei Vertragsschluss nunmehr auf einen Wert von 130,00 DM/m² für Bauland.

Dies führt jedoch nicht automatisch zu einer Anpassung unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, denn der das gesamte Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragstreue muss nur dann zurücktreten, wenn anders ein untragbares, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbares Ergebnis nicht zu vermeiden wäre (BGHZ 131, 209 [216] m.w.N.).

Ist wie hier der Vertrag zur Zeit der Wertänderung beiderseits erfüllt, so entspricht es den vertragstypischen Vorstellungen der Parteien eines Austauschvertrages, dass spätestens nach Erbringung der Gegenleistung den Leistenden deren Schicksal künftig nichts mehr angeht und deshalb der Leistungsempfänger das Risiko aber auch die Chance der künftigen Wertentwicklung trägt. Positive oder negative Wertänderungen begründen deshalb regelmäßig keine Rechte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage.(BGH a.a.O. m.w.N.).

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz hat der Bundesgerichtshofes in seiner Rechtsprechung für Kaufverträge über Bauerwartungsland gemacht (BGHZ 131, 209 [217] unter Hinweis auf BGHZ 74,.370). Die Besonderheit dieser Fälle lag darin, dass gemeinsame Vorstellung der Vertragsparteien der wahrscheinliche Eintritt eines zukünftigen Ereignisses (Bebaubarkeit des Grundstücks) war, die sich nicht verwirklicht hat.

Ein solch spekulatives Element könnte im vorliegenden Fall in der Vorstellung zu sehen sein, dass eine Bebaubarkeit des Grundstücks in absehbarer Zeit nicht eintreten werde. Hierzu ist jedoch erforderlich, dass eine solche Vorstellung Geschäftsgrundlage geworden ist.

Die Beklagte behauptet, das über die zukünftige Bebaubarkeit des Grundstückes vor Vertragsschluss nicht gesprochen worden sei. Die Klägerin behauptet, dass der für sie handelnde Zeuge. im Zuge der Verhandlungen argumentiert habe, dass die Fläche als Bauland in Betracht komme. Dies hat die beweispflichtige Klägerin jedoch nicht beweisen können. Der Zeuge hat in der Beweisaufnahme vor dem Landgericht angegeben, dass über die Frage der Bebaubarkeit überhaupt nicht gesprochen worden sei, und dies auf Vorhalt der diesbezüglichen klägerischen Behauptung nochmals ausdrücklich verneint. Der Zeuge hat vor dem Landgericht angegeben, dass er nicht ausschließen wolle, dass die Bebaubarkeit angesprochen worden sei, er könne sich jedoch nicht daran erinnern. Eine solche sei damals nicht vorhersehbar und auch nicht denkbar gewesen.

Aus diesen Aussagen kann nicht die hinreichend sichere Überzeugung gewonnen werden, dass die zukünftige Bebaubarkeit und ihr Ausbleiben von der Klägerin zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen gemacht wurde und dass für die Beklagte erkennbar war, dass hierauf der Geschäftswille der Klägerin gründete. Als Geschäftsgrundlage kann somit diese Vorstellung der Klägerin nicht angesehen werden.

Ist ein solches spekulatives Element nicht Geschäftsgrundlage geworden, verbleibt es bei der bereits genannten beiderseitigen Vorstellung, dass sich an den Rahmenbedingungen bei Vertragsschluss in absehbarer Zeit nichts ändern werde. Diese Vorstellung gibt aber weder Anlass noch Rechtfertigung für ein Abweichen von der Regel, dass nach beiderseitiger Erfüllung eines Austauschvertrages jede Partei dessen Chancen und Risiken endgültig selbst zu tragen hat (BGHZ 131, 209 [217]).

Ein solches Ergebnis ist für die Klägerin auch nicht deshalb unzumutbar, weil die Beklagte die wertsteigernde Änderung des Bebauungsplans selbst herbeigeführt hat und nur sie dies aufgrund ihrer Planungshoheit konnte. Dieses Verhalten gehört zu den typischen Folgen eines beiderseits erfüllten Austauschvertrages. Jeder kann mit der erhaltenen Leistung nach Belieben verfahren und sie für seine Interessen und Bedürfnisse einsetzen, ohne dass er hierüber dem Leistenden rechenschafts oder ersatzpflichtig wäre.

Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Beklagte bei Vertragsschluss eine Änderung des Bebauungsplans bereits beabsichtigt hatte. Ein solch arglistiges Verhalten wird von der Klägerin jedoch ausdrücklich nicht behauptet.

II

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708.Nr. 10, 711 ZPO und die Feststellung der Beschwer aus § 546 Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung