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Gibt der Verkäufer zum Erwerb eines Grundstücks ein notariell beurkundetes befristetes Kaufangebot ab und räumt er dem Käufer darin das Recht ein, die Verlängerung des Kaufangebotes gegen Zahlung eines Entgeltes verlangen zu können, so bedarf die Ausübung dieses Rechts gem. § 313 S. 1 BGB der notariellen Beurkundung.

Urteil des 22. Zivilsenates vom 23.03.2000 - 22 U 96/99 -

22 U 96/99 OLG Hamm 2 O 472/98 LG Münster

Verkündet am 23. März 2000

In dem Rechtsstreit

hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm auf die mündliche Verhandlung vom 23. März 2000 durch die Richter am Oberlandesgericht Gottwald und Aschenbach und den Richter am Amtsgericht Dr. Kirsten

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 24. Februar 1999 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten. Die Parteien können Sicherheit auch durch unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, Sparkasse oder Genossenschaftsbank erbringen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000,00 DM.

Tatbestand

Die Kläger verlangen von der Beklagten die Zustimmung zur Löschung einer zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Vormerkung. Die Parteien streiten in diesem Zusammenhang über das wirksame Zustandekommen eines Grundstückskaufvertrages.

Die Kläger - der Kläger zu 2) vertreten durch seine Schwester, die Klägerin zu 1) - machten der Beklagten oder einer von ihr zu benennenden dritten Person oder Firma in notarieller Urkunde des Notars in vom 21.07.1997 (UR-Nr. 491/1997) ein bis zum 31.07.1998 befristetes Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über das im Grundbuch von des Amtsgerichts Blatt eingetragene unbebaute Grundstück der Gemarkung Flur Flurstück Landwirtschaftsfläche, in einer Größe von 3.230 qm zum Preis von 610.000,00 DM, dessen Eigentümer die Kläger zu je 1/2 sind. Gleichzeitig bewilligten die Kläger zur Sicherung des künftigen Auflassungsanspruchs die Eintragung einer Vormerkung, die am 19.08.1997 zugunsten der Beklagten in das Grundbuch eingetragen wurde.

Die Angebotsurkunde enthält folgende Klausel:

"Die Angebotsempfängerin ist berechtigt, eine Verlängerung der Annahmefrist bis zum 31. Jan. 1999 durch schriftliche Erklärung mir gegenüber, gleichzeitig handelnd als Empfangsbevollmächtigte für meinen Bruder, zu verlangen. Macht die Angebotsempfängerin hiervon Gebrauch, so ist sie verpflichtet, an meinen Bruder und mich einen Betrag in Höhe von je 7.500,00 DM (...) innerhalb einer Frist von 10 Tagen nach dem schriftlichen Verlängerungsverlangen zu zahlen. Nimmt die Angebotsempfängerin das Angebot der verlängerten Frist an, dann wird der gezahlte Betrag auf den Kaufpreis angerechnet; nimmt sie es nicht an, dann ist er zu unseren Gunsten verfallen."

Wegen der weiteren Einzelheiten des Kaufangebotes wird auf die Kopie der Urkunde (Bl. 7-11R d.A.) verwiesen.

Mit Schreiben vom 23.07.1998 an die Kläger erklärte die Beklagte, dass sie von dem Verlängerungsrecht Gebrauch machen wolle und bat um Angabe einer Kontonummer. Da die Kläger nicht reagierten, übersandten die Beklagten mit Schreiben vom 31.07.1998 zwei Verrechnungsschecks über je 7.500,00 DM. Die Kläger teilten per Fax am 07.08.1998 der Beklagten mit, dass das notarielle Angebot mangels notarieller Beurkundung des Verlängerungsbegehrens nicht wirksam verlängert worden und damit das Angebot ersatzlos entfallen sei, weiterhin sei eine Verlängerung auch deshalb nicht eingetreten, weil die Beklagte nicht rechtzeitig gezahlt habe. Die Verrechnungsschecks würden daher nicht mehr eingelöst. Die Schecks schickten die Kläger am 12.11.1998 an die Beklagten zurück.

Durch notarielle Urkunde des Notars in vom 28.01.1999 (UR-Nr. 51/1999) erklärte die Komplementärin der Beklagten die Annahme des Angebotes vom 21.07.1997 in eigenem Namen. Wegen des Inhalts der Urkunde wird auf ihre Kopie (Bl. 46-49 d.A.) Bezug genommen. Die Kläger wiesen die Annahme mit Schreiben vom 05.02.1999 zurück.

Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass die Erklärung der Beklagten, mit der diese die Verlängerungsoption ausgeübt habe, gem. § 313 S. 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurft hätte. Mangels Verlängerung des Angebotes habe dieses am 28.01.1999 nicht mehr wirksam angenommen werden können.

Des Weiteren haben sie behauptet, dass eine Verlängerung der Bindungsfrist auch deshalb nicht eingetreten sei, weil die Beklagte nicht fristgerecht gezahlt habe.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Löschung der im Grundbuch von , Amtsgericht Flur Flurstück Grundbuchblatt-Nr. in Abt. II unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des befristeten Anspruches auf Auflassung zu erteilen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat gemeint, dass ihre Verlängerungserklärung vom 23.07.1998 nicht der notariellen Form bedurft habe. Soweit ein Formerfordernis bestehe, sei diesem durch die notarielle Beurkundung des Kaufangebotes der Kläger, das auch die Verlängerungsoption enthalte, genügt. Die 10-Tagefrist in der Verlängerungsklausel habe keine Ausschlusswirkung, sondern sollte nur die Fälligkeit der Zahlungsverpflichtung begründen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, der Anspruch der Kläger ergebe sich aus § 894 BGB. Das Grundbuch sei unrichtig, weil der gesicherte Anspruch nicht mehr entstehen könne. Die Beklagte habe das Angebot der Kläger nicht innerhalb der Bindungsfrist angenommen. Die am 28.01.1999 erklärte Annahme sei verspätet gewesen, da die Erklärung der Beklagten vom 23.07.1998 die Bindungsfrist des Angebotes nicht wirksam bis zum 31.01.1999 verlängert habe. Die Verlängerung sei mit der Zahlung eines sog. Bindungsentgeltes verbunden gewesen. Deren wirksame Vereinbarung habe unabhängig von der Höhe des Entgeltes der notariellen Beurkundung bedurft. Es genüge nicht, dass nur das Angebot des Veräußerers beurkundet werde. Vielmehr bedürfe auch die Verpflichtungserklärung des Erwerbes, als Bestandteil der formbedürftigen Vereinbarung, gem. § 313 S. 1 BGB der notariellen Beurkundung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils (Bl. 59-61 d.A.) verwiesen.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt und zur Begründung ausgeführt, die Ausübung der Verlängerungsoption sei formfrei möglich gewesen, da der Grundstückserwerb nach wie vor freigestellt gewesen sei. Auch das vereinbarte Bindungsentgelt mache die Erklärung nicht formbedürftig, da sie keine Gegenleistung für die Einräumung der Verlängerungsoption sei. Dieses Recht sei einseitig ohne Gegenverpflichtung gewährt worden. Erst nach Ausübung sollte die Beklagte zahlen.

Die Vereinbarung eines Bindungsentgeltes sei darüber hinaus nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur dann beurkundungsbedürftig, wenn es unangemessen hoch sei. Dies sei nicht der Fall. Eine Beurkundungspflicht ergebe sich auch nicht aus der Verrechnungsabrede für den Fall der Angebotsannahme, da es sich nur um eine Vereinbarung über die Zahlungsmodalität handele, die keine Eigenständigkeit habe.

Letztendlich sei das Berufen auf den Formmangel treuwidrig, weil es den Klägern nur um einen höheren Kaufpreis gehe.

Die Beklagte beantragt

unter Abänderung des angefochtenen Urteils, die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und tragen ergänzend vor, ein wirksamer Vertragsschluss liege auch mangels Kongruenz der rechtsgeschäftlichen Parteien nicht vor. Die Annahme vom 28.01.1999 sei unwirksam, weil das Angebot primär an die Beklagte gerichtet gewesen sei, die weder das Angebot selbst angenommen noch förmlich eine andere Partei benannt habe. Weiterhin sei die Bevollmächtigung in der Annahmeurkunde nicht dokumentiert und habe ihr auch nicht beigelegen, so dass sie die Erklärung mit Schreiben vom 05.02.1999 u.a. auch nach § 174 BGB zurückgewiesen hätten.

Jedenfalls sei die Annahmeerklärung nicht fristgemäß erfolgt, da die Verlängerungserklärung der Beklagten formunwirksam sei. Die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung des Bindungsentgeltes sei als Gegenverpflichtung der Ankaufoption beurkundungsbedürftig gewesen. Das Formerfordernis erfasse das gesamte Geschäft.

Weiterhin sei eine Verlängerung der Angebotsbindung auch deshalb nicht eingetreten, weil die Beklagten das Bindungsentgelt nicht innerhalb der 10-Tagesfrist gezahlt hätten. Die Kläger seien nicht verpflichtet gewesen, die Schecks erfüllungshalber anzunehmen.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.

I

Das Landgericht hat einen Anspruch der Kläger auf Löschungsbewilligung der zugunsten der Beklagten im Grundbuch eingetragenen Vormerkung zur Sicherung des befristeten Anspruchs auf Auflassung mit zutreffenden Gründen, auf die verwiesen wird, bejaht.

Der Anspruch ergibt sich aus § 894 BGB. Das Grundbuch ist unrichtig, weil durch die Annahmeerklärung vom 28.01.1999 der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch nicht wirksam begründet wurde und wegen Ablaufs jeglicher Bindungsfrist nicht mehr wirksam entstehen kann.

1.

Die Annahmeerklärung erfolgte außerhalb der Bindungsfrist des notariellen Angebotes der Kläger vom 21.07.1997 und damit verspätet (§ 148 BGB).

Nach Ablauf der ursprünglichen Bindungsfrist (31.07.1998) konnte die Erklärung vom 28.01.1999 nur dann zu einer wirksamen Annahme des Angebotes führen, wenn die Beklagte das von den Klägern in ihrem Angebot eingeräumte Recht zur Verlängerung der Annahmefrist wirksam ausgeübt hatte. Dies ist jedoch nicht der Fall.

Eine Verlängerung der Annahmefrist hat die Beklagte mit Schreiben vom 23.07.1998 gegenüber den Klägern verlangt. Diese Erklärung ist jedoch wegen fehlender notarieller Beurkundung gem. §§ 125 S. 1, 313 S. 1 BGB formnichtig und konnte somit die Verlängerung der Annahmefrist nicht bewirken, so daß das Angebot mit Ablauf des 31.07.1998 erloschen ist.

a) Das Beurkundungserfordernis nach § 313 S. 1 BGB erstreckt sich nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung, sondern auf alle Vereinbarungen aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt. Es genügt, dass der eine Teil die Abrede zum Vertragsbestandteil machen will, wenn der andere dies erkannt und hingenommen hat (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 313 Rn. 25 m.w.N.).

Die Kläger haben ihr notariell beurkundetes Verkaufsangebot bis zum 31.07.1998 befristet und eine darüber hinaus gehende Bindung an ihr Angebot bis zum 31.01.1999 von der Zahlung eines Entgeltes abhängig gemacht.

Damit war für einen Grundstückserwerb nach dem 31.07.1998 zwingende Voraussetzung und damit Bestandteil des schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäfts, dass die Beklagte das Angebot einer Verlängerungsoption nebst der Verpflichtung zur Zahlung des hierfür verlangten Entgeltes annahm. Dies konnte wegen der Zugehörigkeit zum eigentlichen Erwerbsgeschäft wirksam nur in der für den Erwerb des Grundstücks notwendigen notariell beurkundeten Form (§ 313 S. 1 BGB) erfolgen (vgl. BGH NJW 1986, 246 m.w.N.).

Anders ist das Formerfordernis nur dann zu beurteilen, wenn das Optionsrecht bereits Bestandteil eines formwirksam geschlossenen Vertrages ist. Die Ausübung der Option ist dann nach h.M. formfrei möglich, da der Schutzfunktion des § 313 S. 1 BGB bereits bei Vertragsschluss und Vereinbarung der Option Rechnung getragen wurde (vgl. BGH NJW-RR 1996, 1167; NJW 1991, 2698). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor.

b) Es macht entgegen der Ansicht der Beklagten keinen Unterschied, ob das befristete Angebot von vornherein von der Zahlung eines Bindungsentgeltes abhängig gemacht (so im Fall BGH NJW 1986, 246) oder wie hier erst für eine weitere Verlängerung der Annahmefrist verlangt wird. Entscheidend ist vielmehr, dass der Anbieter den endgültigen Vertragsschluss ab einem bestimmten Zeitpunkt - sei es von Anfang an oder später - von der Zahlung eines Bindungsentgeltes abhängig macht.

c) Das Recht, eine Verlängerung der Annahmefrist zu verlangen, ist auch nicht einseitig ohne Gegenverpflichtung von den Klägern gewährt worden, wie die Beklagte meint. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Erklärung machen die Kläger das Verlängerungsrecht von der Verpflichtung zur Zahlung eines Entgeltes und des Weiteren von der Bedingung abhängig, dass dieses Entgelt innerhalb von 10 Tagen gezahlt wird. Verlängerungsrecht und Entgelt stehen somit in einem synallagmatischen Verhältnis.

d) Eine Beurkundungspflicht entfällt auch nicht deshalb, weil das Bindungsentgelt bei einem Grundstückserwerb auf den Kaufpreis angerechnet werden soll. Es handelt sich hierbei nicht um eine Zweckmäßigkeitsgründen dienende Zahlungsmodalität, die formfrei möglich wäre, sondern um eine rechtlich bindende Anrechnungsabrede (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 313 Rn. 28 a.E ).

Ist - wie dargelegt - das Bindungsentgelt bereits Teil des angebotenen schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäftes, so kommt es für die Formbedürftigkeit nicht auf die Höhe des Entgeltes und darauf an, ob durch die Höhe ein mittelbarer Zwang zum Erwerb ausgeübt wird. Diese Frage spielt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur dann eine Rolle, wenn durch eine separate Verpflichtung (üblicherweise mit einem Makler) ein Entgelt für den Fall des Nichterwerbes vereinbart und hierdurch indirekter Zwang zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt wird. Solche Vereinbarungen sollen dem Formerfordernis des § 313 S. 1 BGB unterfallen (BGH NJW-RR 1990, 57; Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 313 Rn. 13 m.w.N.).

Selbst wenn man diese Grundsätze für anwendbar hält, wäre eine Formbedürftigkeit nach § 313 S. 1 BGB gegeben, da das Bindungsentgelt vorliegend 2,46% des Kaufpreis beträgt und damit die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kritische Grenze von 10% der üblichen Maklerprovision deutlich überschreitet (vgl. BGH NJW 1988, 1716 [1717]; OLG Hamburg NJW-RR 92, 21; Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 313 Rn. 13).

2. Es ist nicht treuwidrig, wenn sich die Kläger auf die Formnichtigkeit berufen.

Die Unbeachtlichkeit des Formmangels kommt gem. § 242 BGB nur in Betracht, wenn es nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Umständen mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar und im Ergebnis untragbar wäre, das Rechtsgeschäft an der Nichteinhaltung einer Form scheitern zu lassen (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 125 Rn. 16 m.w.N.).

Anerkannt ist dies nach der Rechtsprechung, in Fällen des arglistigen Abhaltens von der Einhaltung der Form, bei schwerer Treuepflichtverletzung und bei Existenzgefährdung (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 125 Rn. 18 ff m.w.N.). Die Voraussetzungen für eine dieser Fallgruppen oder für einen vergleichbar schweren Fall hat die Beklagte nicht dargelegt. Der von der Beklagten angeführte Umstand, dass es den Klägern nur um die Erzielung eines höheren Kaufpreises gehe, reicht nicht aus.

II

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 I ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 108 ZPO und die Feststellung der Beschwer aus § 546 Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung