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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Köln
Beschluss verkündet am 16.12.2002
Aktenzeichen: 16 Wx 231/02
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 26 Abs. 3
WEG § 43 Abs. 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
OBERLANDESGERICHT KÖLN BESCHLUSS

16 Wx 231/02

In der Wohnungseigentumssache

pp.

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Dr. Schuschke, Jennissen und Dr. Ahn-Roth

am 16.12.2002

beschlossen:

Tenor:

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 09.10.2002 - 2 T 58/02 - aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.

Gründe:

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde führt in der Sache zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Die Entscheidung des Landgerichts ist nicht frei von Rechtsfehlern.

Keinen rechtlichen Bedenken unterliegt allerdings die Feststellung des Landgerichts, dass angesichts der tiefgreifenden Zerstrittenheit zwischen den Antragsgegnern als Mehrheitseigentümern und den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft die Wahl der Beteiligten zu 4. ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und deshalb der Anfechtungsantrag gegen den zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 11.12.2001 gefasste Beschluss durchgreift. Auf die eingehenden Ausführungen in den Beschlüssen des Amts- und des Landgerichts nimmt der Senat zur Vermeidung weiterer Wiederholungen Bezug. Insbesondere war es nicht rechtsfehlerhaft, in die Erwägungen die Überlegung einzubeziehen, dass die Verwalterin und damit auch der für sie handelnde langjährige Steuerberater der Antragsgegner, also eine Person, zu der ein besonderes berufliches Vertrauensverhältnis besteht, ggfls. gehalten ist, gegen die Antragsgegner wegen der Wiederherstellung des von dem Antragsgegner G. F. entfernten Kamins vorzugehen. Der Umstand, dass die Antragsteller zu 1. ihren rechtskräftig titulierten Anspruch ggfls. nach § 45 Abs. 3 WEG i. V. m. §§ 887 ff. ZPO durchsetzen können, ändert nichts daran, dass daneben der in der Eigentümerversammlung vom 11.12.2001 zu TOP 3 gefasste Beschluss besteht, den die Verwalterin auszuführen hat.

Gleichwohl ist dem Senat in diesem Punkt eine abschließende Entscheidung nicht möglich. Die Antragsteller haben ihren Anfechtungsantrag verbunden mit einem Antrag auf gerichtliche Bestellung eines neuen Verwalters. Ein derartiger Antrag ist zulässig. Das Wohnungseigentumsgericht kann nämlich gerade in den Fällen, in denen tiefgreifende Meinungsverschiedenheiten zwischen mehreren Gruppen von Wohnungseigentümern bestehen oder eine Gruppe die andere majorisiert, im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG auf Antrag eines Wohnungseigentümers zur Verwirklichung seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung auch dann einen Verwalter bestellen, wenn die Voraussetzungen für eine Bestellung nach § 26 Abs. 3 i. V. m. § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht vorliegen (vgl. BayObLG NZM 1999, 713 = ZMR 1999, 497, BayObLG NJW-NJW-RR 1989, 461; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Auflage § 26 Rdn. 8, 22; Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Auflage, § 43 Rdn. 36; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Auflage, § 26 WEG Rdn. 4; a. A. Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 43 Rdn. 24, 48). Wegen dieses Antrags, dem das Amtsgericht mit der Maßgabe stattgegeben hat, dass die Bestellung eines neuen Verwalters ab Rechtskraft eintreten soll, ist die Sache indes noch nicht entscheidungsreif, weil insoweit die Entscheidung des Landgerichts teilweise nicht frei von Rechtsfehlern und die Sache deswegen an das Landgericht zurückzuverweisen ist. Eine Zurückweisung der weiteren Beschwerde wegen des Anfechtungsantrags und eine Zurückverweisung der Sache im übrigen hätte daher die Folge, dass die Eigentümergemeinschaft zeitweise ohne Verwalter wäre. Dem könnte zwar durch den Erlass einer einstweiligen Anordnung durch den Senat begegnet werden, was aber nicht als zweckmäßig erscheint, weil dies unter Umständen mehrfache Verwalterwechsel die Folge hätte und diese der Gemeinschaft nicht zuzumuten sind.

Wegen des Antrags nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass wegen der extremen Blockbildung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und des "Verschleißes" von drei Verwaltern innerhalb von wenigen Jahren eine ordnungsgemäße Verwaltung nur durch die gerichtliche Bestellung eines Verwalters durchgesetzt werden kann. Die auf dieser Grundlage zu treffenden Maßnahmen liegen gem. § 43 Abs. 2 WEG in dem - im Rechtsbeschwerdeverfahren nur auf Ermessensfehler überprüfbaren - billigem Ermessen des Tatrichters. Insoweit vermag der Senat wegen der amtsgerichtlichen Entscheidung, und zwar sowohl zur der Dauer der Bestellung wie auch zur Person des Verwalters und zu den weiteren Modalitäten aufgrund des damaligen Sach- und Streitstandes Ermessensfehler nicht zu erkennen.

Indessen hat das Landgericht verkannt, dass es im Erstbeschwerdeverfahren als weiterer Tatsacheninstanz nicht lediglich darum ging, ob die Entscheidung des Amtsgerichts zur Auswahl des Verwalters richtig war oder nicht. Vielmehr hatte es, zumal die Bestellung des neuen Verwalters H. durch das Amtsgericht noch nicht wirksam geworden war, selbst und eigenständig nach "billigem Ermessen" zu entscheiden und sich - wie die Rechtsbeschwerde mit Recht geltend macht - auch mit der in 2. Instanz veränderten Tatsachengrundlage zu befassen. Die Beteiligten waren sich, nachdem seitens der Antragsgegner die Befürchtung einer nicht hinreichenden Neutralität des vom Amtsgericht bestellten Verwalters geäußert worden war, nunmehr darüber einig, dass jedenfalls gegen die Bestellung des Verwalters Dr. W. keine Bedenken beständen. Auch war Herr Dr. W. bereit, auf der Grundlage bestimmter Eckdaten, über die man ebenfalls bereits Einvernehmen erzielt hatte, das Verwalteramt zu übernehmen, und eine Einigung der Beteiligten ist nur an ihren unterschiedlichen Vorstellungen zur Dauer der Bestellung gescheitert. Mit all dem befasst sich der angefochtene Beschluss indessen nicht und es ist nicht erkennbar, dass das Landgericht das ihm zustehende Ermessen statt des vom Amtsgericht bestellten Verwalters Herrn H. nunmehr Herrn Dr. W. (oder - eher theoretisch - gar einen Dritten) zu bestellen, überhaupt ausgeübt hat.

Von einer Beteiligung der derzeitigen Verwalterin im Rechtsbeschwerdeverfahrne konnte abgesehen werden, da der Senat keine abschließende Entscheidung über den Anfechtungsantrag getroffen hat. Der frühere Verwalter Q. brauchte nach dem Ablauf seiner Bestellung nicht mehr beteiligt zu werden. Er ist nicht mehr gesetzlicher Verfahrensbeteiligter nach § 43 Abs. 4 WEG. Auch werden durch den angefochtenen Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 11.12.2001 dessen Interessen nicht berührt; insbesondere hat er den Anfechtungsgrund nicht zu vertreten (vgl. BGH NZM 1998, 78 = MDR 1998, 29).

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens war wegen des noch offenen Verfahrensausgangs dem Landgericht vorzubehalten. Auch wenn die Kostenentscheidung eines Tatrichters vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Ermessensfehler überprüft werden kann, sieht der Senat gleichwohl Anlass für den Hinweis, dass es sich - auch insoweit teilt er die Auffassung der Rechtsbeschwerde - vorliegend um eine typische Streitigkeit unter Wohnungseigentümern darüber handelt, was in einer bestimmten Situation ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Diesen Streit müssen sie nach dem gesetzlichen Maßstab des § 47 S. 2 WEG, der ein anderer ist als in § 13a Abs. 1 S. 2 FGG, grundsätzlich durch alle Instanzen austragen können, ohne befürchten zu müssen, mit außergerichtlichen Kosten des Gegners belastet zu werden. Dass sich die Erfolglosigkeit der Erstbeschwerde den Antragsgegnern hätte aufdrängen müssen, ist in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem eine Abwägung und Würdigung einer Reihe von Gesichtspunkten tatsächlicher und rechtlicher Art erforderlich war, für den Senat nicht feststellbar.

Ende der Entscheidung


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