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16 Wx 45/00 29 T 168/99 - LG Köln - 204 II 235/99 - AG Köln -

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage pp.

an der beteiligt sind

pp.

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Dr. Schuschke, Jennissen und Dr. Ahn-Roth

am 07.06.2000

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 31.01.2000 - 29 T 168/99 - wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 20.000,00 DM festgesetzt.

Gründe

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 550 ZPO), nicht zu beanstanden.

1.

Keinen Erfolg hat die weitere Beschwerde, soweit die Antragsteller sich gegen die Feststellung wenden, dass der Antragsgegner berechtigt ist, auf dem Seitenwich des Grundstücks einen nicht unterkellerten Anbau errichten zu lassen.

Zu diesem Punkt geht es um die Auslegung der Passage in der 1. Änderung der Teilungserklärung vom 31.03.1982, nach der der Eigentümer des zur A. Straße hin gelegenen Teileigentums berechtigt ist, den Seitenwich zu "überbauen".

Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, der Begriff des "Überbauens" sei dahin auszulegen, dass die Errichtung eines fest mit dem Erdboden verbundenen, allerdings nicht unterkellerten Gebäudes zulässig sei. Für die abweichende Auslegung der Antragsteller, dass ein "Überbauen" nur die Errichtung einer auf Stützen gelagerten Abdeckung ermögliche, also einem "Überdachen" gleichzusetzen sei, spreche zwar die Markierung der Freifläche auf dem der Teilungserklärung anliegenden Plan und die Klausel in dem - ebenfalls am 31.03.1982 vor der gleichen Notarin beurkundeten - Kaufvertrag zwischen der teilenden Verkäuferin und den Antragstellern. Dem stehe aber der Wortlaut und eine am objektiven Erklärungswert der Teilungserklärung orientierte Auslegung entgegen. Nach dem Wortsinn sei der Begriff dahingehend zu verstehen, dass auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet werde, wie § 912 BGB zeige, in dem bei einem über die Grenze auf ein fremdes Grundstück ragenden Gebäude von einem "Überbauen" gesprochen werde, während andererseits ein "Überbau" im Sinne der Errichtung eines Bauwerks auf Stützen über einem bestehenden Bauwerk, etwa einer Brücke über einer Straße, von vornherein nicht in Betracht gekommen sei, da der Seitenwich seit der Teilung des Grundstücks eine Freifläche gebildet habe. Ferner spreche für diese Auslegung, dass auch in der geänderten Fassung insoweit die Formulierung aus der ursprünglichen Teilungserklärung vom 09.09.1981 nicht geändert worden und eine Angleichung an diejenige in dem Kaufvertrag gleichen Datums gerade nicht erfolgt sei. Schließlich heiße es in der Ergänzung der Teilungserklärung auch, dass der Eigentümer des Teileigentums verpflichtet sei, alle Kosten und sonstigen Aufwendungen zu tragen, die mit den "Aufbauten" u. a. auf dem Grundstücksteil Nr. 3, also dem Seitenwich verbunden seien.

Diese Auslegung einer Regelung in der Teilungserklärung, die vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht uneingeschränkt selbst nachvollzogen werden kann, trifft zu. Ihr Ansatzpunkt, dass für die Auslegung der Wortlaut und der Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstmögliche Bedeutung ergibt, maßgeblich ist, ist richtig (vgl. z. B. BayObLG NZM 1999, 866). Deshalb hat das Landgericht mit Recht dem von den Antragstellern vorgetragenen Umstand keine Bedeutung beigemessen, die damalige Mieterin des Teileigentums, die K.-Bank habe die Freifläche mit einem Carport für Kundenfahrzeuge überdachen wollen und nur aus diesem Grund seien seinerzeit die Vertragsformulierungen geändert worden. Wenn dem so ist, wird im übrigen die Indizwirkung der Formulierung in dem Kaufvertrag mit den Antragstellern und dem später mit dem Antragsgegner abgeschlossenen Vertrag weiter abgeschwächt; denn ein Recht, die Freifläche "zu überbauen", war schon in der ursprünglichen Teilungserklärung vom 08.08.1981 geregelt und eine Änderung ist - wie bereits das Landgericht zutreffend betont hat - insoweit gerade nicht erfolgt.

Die weiteren für die Auslegung relevanten Umstände hat das Landgericht eingehend gewürdigt und der Senat schließt sich dem an. Auch nach Auffassung des Senats beinhaltet das Recht, den Seitenwich "zu überbauen", die Möglichkeit der Errichtung baulicher Anlagen "über" dem Grundstückskörper bzw. ohne Eingriff in die Grundstückssubstanz, also eines nicht unterkellerten Baukörpers. Hierbei macht es auch nach den örtlichen Verhältnissen, insbesondere wegen der Auswirkungen auf das Teileigentum der Antragsteller keinen Unterschied, ob der Baukörper nur auf Stützen steht und an mehreren Seiten offen ist oder ob es sich um einen geschlossenen Raum mit Wänden handelt. Durch die Beschränkung auf einen nicht unterkellerten Baukörper lässt sich die Regelung auch mit anderen in Einklang bringen, insbesondere dem Recht der Antragsteller, den Öltank in die Freifläche zu verlegen.

2.

Soweit das Landgericht den Antrag auf Entfernung der Fluchttür zum Grundstücksteil der Antragsteller zurückgewiesen hat, ist die verfahrensfehlerfrei getroffene tatsächliche Feststellung, die Fluchttür sei auch nach der Umnutzung des gewerblichen Gebäudeteils weiterhin notwendig, einer Überprüfung durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht entzogen (§ 27 Abs. 1 FGG i. V. m. § 561 Abs. 2 ZPO). Damit besteht keine Grundlage für einen Beseitigungsanspruch.

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Antragstellern die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für eine - ausnahmsweise - Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung