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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Köln
Urteil verkündet am 29.10.1999
Aktenzeichen: 3 U 156/98
Rechtsgebiete: BGB, VerbrKrG, ZPO


Vorschriften:

BGB § 181
BGB § 278
BGB § 195
BGB § 177 Abs. 1
BGB § 139
BGB § 167 Abs. 2
BGB § 313 Satz 1
BGB § 166 Abs. 1
VerbrKrG § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1
VerbrKrG § 4 Abs. 1 Satz 1
VerbrKrG § 4 Abs. 1
ZPO § 91
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 711 Satz 1
ZPO § 108 Abs. 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
3 U 156/98 8 O 226/97 LG Aachen

Anlage zum Protokoll vom 29.10.1999

Verkündet am 29.10.1999

Lech, JS'in z. A. als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

OBERLANDESGERICHT KÖLN

IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln auf die mündliche Verhandlung vom 3. September 1999 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lampenscherf, die Richterin am Oberlandesgericht Caesar und den Richter am Landgericht Klösgen

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 15. Juli 1998 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 8 O 226/97 - wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beiden Parteien wird gestattet, die Sicherheit auch durch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer Deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse, Genossenschafts- oder Volksbank zu leisten.

Tatbestand:

Die Kläger verlangen Schadensersatz und Rückabwicklung eines mit der Beklagten geschlossenen Kauf- und Werklieferungsvertrages über eine zu Anlagezwecken erworbene Eigentumswohnung.

Mit notariellem Vertrag vom 30. Dezember 1992 - UR-Nr.: E 5357/1992 des Notars Dr. E. in K. - (Bl. 17 ff. d.A.) kauften die Kläger von der Beklagten, die als Bauträger in E. die Wohnungseigentumsanlage "A. d. G." mit 124 Eigentumswohnungen erstellte, die im Aufteilungsplan mit Nr. 49 bezeichnete 36, 49 qm große Wohnung. Für die Kläger handelte dabei entsprechend der Prospektkonzeption eine "Abwicklungsbeauftragte", die Fa. C. Steuerberatungsgesellschaft mbH mit Sitz in K., aufgrund eines von ihr angenommenen notariellen Angebots der Kläger zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages und Vollmacht vom 07.12.1992 - UR-Nr.: 1138/1992 des Notars P. in S. (Bl. 577 ff. d. A.). Der Inhalt des Geschäftsbesorgungsvertrages sollte sich nach der von der Fa. C. unter dem 26.08.1992 vor Notar Dr. Z. in K. - UR-Nr.: Z 2616/1992 - errichteten Stammurkunde (Anlage B 2 im AH zum Schriftsatz vom 11.07.1997 Bl. 101 d.A.) richten. Der Kaufpreis betrug 165.080,00 DM, der zu finanzierende Gesamtaufwand sollte 218.215,00 DM ausmachen, darin enthalten diverse Dienstleistungen wie Finanzierungsvermittlung, Nebenkostengarantie, Mietgarantie, technischer Baubetreuungsvertrag und Zinsgarantievertrag, deren Kosten als Werbungskosten abzugsfähig sein sollten.

Für die Wohnungseigentumsanlage und die vertragliche und steuerliche Konzeption warb die Beklagte mit einem von ihr erstellten Prospekt (Anlage B 1 im AH zum Schriftsatz vom 11.07.1997 Bl. 101 d.A.). Zum Vertrieb der Wohnungen bediente sich die Beklagte diverser Finanz- und Anlageberater.

Zu dem Erwerb der Eigentumswohnung durch die Kläger kam es durch die Vermittlung des Zeugen O., der im Herbst 1992 Kontakt zu den Klägern aufnahm und ihnen die streitgegenständliche Immobilie anbot, weil bei den Klägern Handlungsbedarf hinsichtlich der Steuer und der Altersversorgung bestehe. Der Erwerbspreis sollte komplett fremdfinanziert werden. Die bei der Fremdfinanzierung entstehenden Kosten sollten durch die Steuervergünstigungen und die Mieteinnahmen abgedeckt sein. Der Zeuge O. erstellte für die Kläger ein "persönliches Berechnungsbeispiel" für die ErwerbspH.e und das erste Vermietungsjahr (Bl. 60 ff. d.A.), wobei er aufgrund der Angaben der Kläger von einem zu versteuernden Einkommen von 100.000,00 DM ausging. Im Erwerbsjahr sollte ein Liquiditätsüberschuss von 4.267,00 DM erwirtschaftet werden; in der VermietungspH.e sollte sich vor Tilgung eine Zuzahlung von 32,40 DM bzw. 52,00 DM monatlich ergeben. Die Tilgung sollte über eine Lebensversicherung erfolgen, für die eine monatliche Prämie von 290,90 DM zu entrichten war.

Der Gesamtaufwand von 218.215,00 DM wurde wie folgt fremdfinanziert:

* Annuitätendarlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank gemäß Darlehensvertrag vom 21./22.12.1992 (Bl. 66 f. d.A.) über 165.080,00 DM bei 90 %iger Auszahlung, einem Nominalzinssatz von 10,1 % und einem effektiven Jahreszinssatz von 13,62 %. Die Tilgung dieses Darlehens erfolgte durch Abschluss einer Lebensversicherung bei der Berlinischen Lebensversicherung gemäß Versicherungsschein vom 26.01.1993 (Bl. 68 ff. d.A.) zu einer Jahresprämie von 3.314,30 DM (= monatlich 290,82 DM). Unter dem 1./14.10.1993 wurden entsprechend dem Wunsch der Kläger die Darlehenskonditionen dahin angepasst, dass der Nominalzinssatz auf 6,43 % entsprechend einem anfänglichen effektiven Jahreszins von 8,08 % für die Dauer von 10 Jahren bis zum 31.10.2003 festgelegt wurde (Bl. 573 ff. d.A.).

* Annuitätendarlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank über 53.153,00 DM gemäß Darlehensvertrag vom 1./4.10.1993 (Bl. 63 ff. d.A.) bei 90 %iger Auszahlung, einem Nominalzinssatz von 6,35 %, einem Effektivzinssatz von 8,11 % und einer Tilgung von 1,5 % p.a.

Bei den Vertragsabschlüssen wurden die Kläger jeweils durch die Fa. C. aufgrund der ihr erteilten Vollmacht vertreten.

Das an sich erforderliche Eigenkapital finanzierten die Kläger im Februar 1995 durch ein weiteres Darlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank über 12.000,00 DM.

Der Zeuge O. stellte den Klägern mit Schreiben vom 30.12.1992 (Bl. 82 d.A.) für seine Vermittlung eine "Auftrags- und Bearbeitungsgebühr" von 3 % des Gesamtaufwandes zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 7.472,95 DM in Rechnung, die die Kläger ausglichen.

Die Kläger haben vorgetragen, der Zeuge O. habe sie falsch beraten, was sich die Beklagte zurechnen lassen müsse. Er habe die auf sie zukommende Belastung unzutreffend ermittelt. Die von ihm erstellte Berechnung sei deshalb fehlerhaft, weil das Damnum überhaupt nicht als Aufwand berücksichtigt werde. Außerdem habe er keinerlei Angaben zur Werthaltigkeit der Wohnung gemacht. Der Verkehrswert der von ihnen erworbenen Wohnung habe nämlich lediglich einen Bruchteil des von ihnen aufzubringenden Gesamtaufwandes ausgemacht. Ferner habe der Zeuge O. nicht darauf hingewiesen, dass die prospektierte Miete von 16,51 DM/qm unrealistisch sei. Ortsüblich seien allenfalls 10,00 DM bis 12,00 DM gewesen. Auch über die Wiederverkaufsmöglichkeiten seien sie getäuscht worden. Ferner hätte der Zeuge O. darauf hinweisen müssen, dass die Tilgung über die Lebensversicherung eine erheblich teurere Art der Tilgung sei. Schließlich hätte der Zeuge auch auf die wegen der zahlreichen Dienstleistungen, deren Kosten etwa 25 % des Gesamtaufwandes betrügen, stark verringerte Rentabilität der Anlage hinweisen müssen.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie zu Händen eines von ihnen zu beauftragenden Notars 230.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell zu beurkundender Willenserklärungen:

"Wir sind eingetragene Eigentümer der im Objekt A. d. G. in E. gelegenen und im Grundbuch E. des Amtsgerichts E., Bl. 9549, verzeichneten Eigentumswohnung Nr. 49 mitsamt Garagenstellplatz Nr. 156.

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die H. Baubetreuung GmbH zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank AG in Höhe von 218.215,00 DM.

Wir erteilen hiermit der Fa. H. Baubetreuungs GmbH die Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

Wir erteilen der H. Baubetreuungs GmbH weiter, unter der aufschiebenden Bedingung, dass Zahlungseingang in Höhe von 218.215,00 DM auf dem Konto des beauftragten Notars erfolgt ist, die Vollmacht, alle weiteren für die Eintragung der H. Baubetreuungs GmbH als Eigentümer erforderlichen Erklärungen abzugeben.

Wir erklären unser Einverständnis mit einer Weisung der H. Baubetreungs GmbH an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank AG in Höhe von 218.215,00 DM zu verwenden. Ein überschießender Geldbetrag ist an uns auszuzahlen".

Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt.

Sie hat gemeint, ein eventuelles Fehlverhalten des Zeugen O. sei ihr nicht zuzurechnen. Abgesehen davon sei die Beratung nicht fehlerhaft. Auch der Prospekt sei nicht zu beanstanden.

Durch Urteil vom 15.07.1998 (Bl. 338 ff. d.A.), auf das vollinhaltlich Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 225.677,95 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13.06.1997 Zug um Zug gegen Abgabe der im Klageantrag aufgeführten Willenserklärung verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kläger hätten gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auf Rückzahlung des Gesamtaufwandes 218.215,00 DM zuzüglich der an den Zeugen O. gezahlten Vermittlungsgebühr von 7.462,95 DM, insgesamt also 225.677,95 DM. Der Zeuge O. habe sie im Zuge der Werbung zum Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung fehlerhaft beraten. Den Klägern sei es nicht nur um Steuerersparnisse, sondern eine gewinnbringende Vermögensanlage gegangen, die auch der Altersvorsorge hätte dienen sollen. Eine an diesen Anlagezwecken orientierte Beratung habe daher nicht nur eine Renditerechnung zu enthalten, die die Finanzierungskosten vollständig (also inklusive Damnum) berücksichtige, sondern müsse auch Angaben über die Werthaltigkeit des zu veräußernden Grundbesitzes vermitteln, wobei der Wert der Immobilie bei einer Weiterveräußerung zumindest annäherungsweise anzugeben sei. Ob die Angaben im Prospekt und diejenigen des Zeugen O. diesen Anforderungen gerecht würden, könne offen bleiben. Die von dem Zeugen den Klägern vorgelegte Ankaufsberechnung sei jedenfalls deshalb fehlerhaft, weil das Damnum als vorweggenommener Zins unberücksichtigt geblieben sei. Dem stehe nicht entgegen, dass in dem von der Beklagten herausgegebenen Prospekt die Besonderheiten der Finanzierung bei Inanspruchnahme eines Damnums angesprochen seien und der Zeuge O. - wie von der Beklagten behauptet - mit den Klägern das Thema "Disagio" erörtert habe. Es sei nämlich nicht ersichtlich, dass der Zeuge O. darüber aufgeklärt habe, welche Belastung konkret aus der Inanspruchnahme des Damnums resultiere. Ein lediglich abstrakter Hinweis auf die aus der Inanspruchnahme eines Damnums resultierenden Folgen reiche nicht aus.

Die Beklagte müsse sich das Verhalten des Zeugen O. gemäß § 278 BGB zurechnen lassen, selbst wenn sie nicht unmittelbar mit ihm in Rechtsbeziehungen gestanden habe; denn er habe die der Beklagten an sich obliegenden Aufklärungspflichten wahrgenommen. Dass der Zeuge im Zuge seiner Tätigkeit möglicherweise zugleich als Berater der Kläger oder als Makler tätig geworden sei, stehe einer Zurechnung nicht entgegen. Es sei davon auszugehen, dass die Kläger den Erwerb ohne die zum Schadensersatz verpflichtende Handlung nicht getätigt hätten. Der Kaufvertrag sei daher rückabzuwickeln. Zug um Zug gegen Übereignung der Eigentumswohnung habe die Beklagte den gesamten Erwerbsaufwand in Höhe von 225.677,95 DM zurückzuzahlen. Der Anspruch sei auch nicht verjährt; die Verjährungsfrist betrage gemäß § 195 BGB 30 Jahre.

Gegen dieses ihr am 23.07.1998 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 21.08.1998 Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung am 23.11.1998 begründet.

Sie macht geltend, die Bedeutung des Damnums sei im Prospekt richtig dargestellt. Sie bestreitet, dass die Berechnungsbeispiele (Bl. 60 ff. d.A.) von dem Zeugen O. ausgefüllt worden seien und dieser falsche Angaben zum Damnum gemacht habe. Im Übrigen seien sich die Kläger - der klagende Ehemann ist unstreitig Geschäftsführer einer GmbH (Speditionsunternehmen) - über die Bedeutung des Damnums im Klaren gewesen. Selbst wenn dies nicht der Fall gewesen sein sollte, hätten sie den Vertrag geschlossen, da sie gerade für das Jahr 1992 noch hätten Steuern sparen wollen.

Das Verhalten des Zeugen O. brauche sie sich nicht zurechnen zu lassen, da dieser regelmäßiger Finanzberater der Kläger und in ihre - der Beklagten - Vermarktungsbemühungen nie eingeschaltet gewesen sei. Es seien auch keine unrichtigen oder unvollständigen Angaben zum Wert der Wohnung und zur Höhe des erzielbaren Mietzinses gemacht worden. Der Kaufpreis liege im unteren Bereich für vergleichbare Wohnungen zum damaligen Zeitpunkt in E.. Der Verkäufer brauche seine Kalkulation, insbesondere die Innenprovisionen, nicht offenzulegen und könne auch keine Angaben zu einem Veräußerungserlös in der Zukunft machen. Das Finanzierungskonzept über eine Lebensversicherung sei günstiger als ein Annuitätendarlehen. Bei der Schadensberechnung müssten sich die Kläger die Steuervorteile und den Rückkaufswert der Lebensversicherung anrechnen lassen. Im Übrigen erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung mit Hinweis auf Ziff. 6 der auf der Rückseite des von den Klägern dem Zeugen O. erteilten Auftrages vom 07.12.1992 abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach gegen den Vermittler gerichtete Schadensersatzansprüche spätestens 3 Jahre nach Kauf, Beitritt bzw. Zeichnung verjähren.

Die Beklagte beantragt,

1.

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen,

2.

ihr zu gestatten, eine Sicherheit auch durch Bürgschaft einer deutschen Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse zu erbringen.

Die Kläger beantragen,

1.

die Berufung zurückzuweisen,

2.

ihnen zu gestatten, Sicherheit auch durch die Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Volksbank zu leisten.

Sie halten daran fest, dass sie über die Auswirkungen des Damnums nicht richtig informiert worden seien. Das Berechnungsbeispiel des Zeugen O. sei falsch und irreführend gewesen. Es hätte mit dem Effektivzins gerechnet werden müssen. Ferner hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die tatsächlichen Vertriebskosten mindestens 17 % des Gesamtaufwandes betragen hätten. Die Wohnung habe 1993 allenfalls einen Verkehrswert von 3.000,00 DM/qm gehabt. Die prospektierte Miete von 16,75 DM/qm sei unrealistisch gewesen. 1997 hätten nur 8,00 DM/qm erzielt werden können. Eine Aufklärung über die Vor- und Nachteile der Tilgung über eine Lebensversicherung habe es nicht gegeben. Nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung brauchten sie sich nichts anrechnen zu lassen. Auch unter Berücksichtigung der Steuervergünstigungen und des Rückkaufswerts der Lebensversicherung verbliebe ihnen ein erheblicher Vermögensschaden, wenn sie das Objekt Zug um Zug gegen Bezahlung von 225.677,95 DM lastenfrei zurückgäben.

Hilfsweise stützen die Kläger den geltend gemachten Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages darauf, dass die der Fa. C. mit notarieller Urkunde vom 07.12.1992 erteilte Vollmacht wegen Fehlens der nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG erforderlichen Mindestangaben nichtig sei. Eine Genehmigung der Darlehensverträge nach § 177 Abs. 1 BGB versagten sie endgültig. Gemäß § 139 BGB sei daher das gesamte Vertragswerk unwirksam, weil sie ohne gesicherte Finanzierung den Kauf- und Werklieferungsvertrag nicht geschlossen hätten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Urkunden Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die in formeller Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg.

1.

Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen fehlerhafter Beratung über das Anlageobjekt nicht zu.

Zwar ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte den Klägern alle Informationen wahrheitsgemäß und vollständig erteilen musste, die für ihren Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sein konnten (vgl. BGH NJW 82, 1095 u. 83, 1730). Der Senat stimmt mit dem Landgericht auch darin überein, dass die Beklagte sich das Verhalten des Zeugen O. grundsätzlich nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, selbst wenn sie zu diesem in keinerlei Vertragsbeziehungen stand und dieser zugleich Finanzberater der Kläger war. Es reicht aus, dass der Zeuge über die Vertriebsbeauftragte der Beklagten und weitere Untervermittler in den Vertrieb eingeschaltet war und sämtliche Vertragsverhandlungen geführt hat (vgl. BGH NJW 62, 1907; 78, 2144; 82, 2493; 91, 2556 u. 95, 2550; BGH WM 80, 1452 u. 86, 1032; KG NJW-RR 90, 399).

Der Auffassung des Landgerichts, die Ankaufsberechnung des Zeugen O. sei fehlerhaft, weil das Damnum unberücksichtigt geblieben sei, kann jedoch nicht gefolgt werden. Die Berechnungen sind vielmehr zutreffend und täuschen auch nicht über die Bedeutung des Damnums. In den Berechnungsbögen (Bl. 60 ff. d.A.) ist aufgeführt, dass die Brutto-Hypothek inklusive Damnum 218.215,00 DM, die Auszahlung 90 % und das Eigenkapital 10 %, also 21.822,00 DM betragen sollen. Im Prospekt wird in dem Berechnungsbeispiel S. 23 und den Erläuterungen S. 32, 36 und 39 zutreffend und in verständlicher Weise über die Bedeutung des Damnums informiert. Die Kläger haben den Prospekt unstreitig vor ihrem Kaufentschluss erhalten und waren damit in der Lage, sich ausreichend zu informieren. Eine doppelte Aufklärung war seitens der Beklagten nicht geschuldet. Es kann daher offenbleiben, ob der Zeuge O. tatsächlich die Berechnungsbögen ausgefüllt und die im Prospekt zum Damnum enthaltenen Informationen im Einzelnen noch einmal mündlich wiederholt hat. Einer Berechnung mit dem Effektivzinssatz bedurfte es nicht; denn die Berechnungen dienten der Darstellung, welche tatsächlichen Belastungen den Klägern im Jahr bzw. Monat entstehen würden. Die erforderliche Aufwendung von Eigenkapital zum Ausgleich des Damnums wurde berücksichtigt. Soweit die Kläger mit dem Erwerb der Eigentumswohnung auch eine Kapitalbildung zur Altersvorsorge bezweckten, hätten sie gegebenenfalls bezüglich der wirtschaftlichen Rendite gezielt nachfragen und sich beraten lassen müssen.

Im Übrigen kann den Klägern nicht abgenommen werden, dass sie nicht gewusst hätten, was ein Damnum oder Disagio bedeutet. Der klagende Ehemann betreibt ein Speditionsunternehmen in der Form einer GmbH und ist deren Geschäftsführer. Bei der Unternehmensfinanzierung hatte er mit Sicherheit schon mit Krediten oder Kreditangeboten von Banken zu tun, die ein Disagio enthielten. Einem Kaufmann ist es geläufig, dass Kredite von Banken entweder unter Einbehaltung eines Damnums zu einem niedrigeren Zinssatz oder bei 100 %iger Auszahlung zu einem höheren Zinssatz vergeben werden. Die Kläger haben - wie sich aus dem Schreiben des Zeugen O. 09.12.1992 (Bl. 419 d.A.) ergibt - auch ausdrücklich eine Disagio-Eindeckung in Höhe von 5 % noch im Jahre 1992 gewünscht, um es steuerlich geltend machen zu können. Im Übrigen hatten sie tatsächlich eine noch geringere monatliche Belastung, als sie der Zeuge O. errechnet hatte; denn nach ihrem eigenen Vorbringen und den überreichten Steuerunterlagen war der Steuervorteil mit 7.970,00 DM um über 2.000,00 DM höher als die von dem Zeugen O. mit 5.741,00 DM bzw. 5.842,00 DM angenommenen Beträge (vgl. die Zusammenstellung der Berechnungen Bl. 524 d.A.).

Der Senat stimmt mit dem Landgericht auch nicht darin überein, dass die Beklagte den Wert der Immobilie zumindest annäherungsweise hätte angeben müssen. Auf S. 42 des Prospekts ist der Gesamtaufwand aufgeschlüsselt. Dabei entfallen auf das Grundstück, das Gebäude inklusive Vertrieb und Marketing 75,65 %. Die zusätzlichen Leistungen wie Finanzierungsvermittlung und Garantien waren fakultativ und dienten unter anderem dazu, den steuerlich absetzbaren Aufwand zu erhöhen. Die Kläger haben sich bewusst entschieden, sie wahrzunehmen und haben davon auch profitiert, wie z. B. von der Mietgarantie. Sie können sich daher nicht darauf berufen, die diesbezüglichen Aufwendungen seien sinnlos gewesen. Dass diese Leistungen nicht Bestandteil des Verkehrswertes der Wohnung sein konnten, ist selbstverständlich. Den Klägern musste auch klar sein, dass der Verkehrswert nieder sein musste als der Kaufpreisanteil von 75,65 % des Gesamtaufwandes; denn der Vertrieb und das Marketing waren darin ausdrücklich enthalten. Über die Höhe der gezahlten Innenprovisionen und ihren Gewinnanteil war die Beklagte als Verkäuferin nicht aufklärungspflichtig. Wenn den Klägern der Kaufpreis etwa zu hoch erschienen wäre, hätten sie sich ohne weiteres über die Preise der in E. angebotenen Neubauwohnungen informieren können. Von der Beklagten konnten auch keine Angaben über den künftigen Wert der Wohnung im Falle eines Wiederverkaufs verlangt werden. Angesichts der Schwankungen, denen der Wohnungsmarkt unterworfen ist, kann ohnehin keine sichere Zukunftsprognose gestellt werden, jedenfalls nicht für längere Zeiträume. Insofern kann den auf S. 3 des Prospekts wiedergegebenen Angaben und dem Diagramm, das nur bis zum Jahr 1995 reicht, keine Falschinformation seitens der Beklagten beigemessen werden.

Entsprechendes gilt über die Höhe der erzielbaren Miete. Dass die Garantiemiete absichtlich zu hoch angesetzt worden sein könnte, um die Erzielbarkeit hoher Mieten zu suggerieren, kann nicht angenommen werden. Die gewerbliche Zwischenvermieterin hätte sich wohl kaum bereit gefunden, Mieten zu garantieren, die von vornherein auf dem Markt nicht durchsetzbar waren; anderenfalls stand zu befürchten, dass sie schon nach wenigen Monaten zahlungsunfähig geworden wäre. Der Sachverständige B. gelangt zwar in seinem Gutachten vom 12.11.1998 betreffend die Wohnung Nr. 27 im Objekt "A. d. G." für die Jahre 1992/1993 zu einem ortsüblichen Mietzins von 14,10 DM/qm inklusive Kleinwohnungszuschlag. Demgegenüber betrug die Garantiemiete 16,75 DM/qm. Tatsächlich war die Kalkulation der Beklagten aber nicht unrealistisch, wie sich aus den vorgelegten Mietverträgen (Bl. 426 ff. d.A.) ergibt. Insbesondere für die Wohnung der Kläger konnte noch im Herbst 1994 ein Quadratmeterpreis von 17,53 DM erzielt werden, wie sich aus dem vorgelegten Mietvertrag (Bl. 442 ff. d.A.) ergibt. Der Garagenstellplatz war darin nicht enthalten, er war ausweislich des Mietvertrages nicht mitvermietet.

Auf einen möglichen Einbruch auf dem Wohnungsmarkt, wie er sich in den letzten Jahren entwickelt hat, brauchte die Beklagte nicht hinzuweisen. Dass der Immobilienmarkt Schwankungen unterworfen ist, ist allgemein bekannt und bedarf keiner gesonderten Aufklärung seitens des Verkäufers. Das Risiko künftig fallender Mieten ist der Sphäre des Erwerbers zuzuordnen.

Desweiteren kann der Beklagten auch nicht vorgeworfen werden, das Konzept der Finanzierung über eine Lebensversicherung sei falsch, sie habe hierüber nicht ausreichend aufgeklärt. Beide Finanzierungsarten - über ein Annuitätendarlehen oder eine Lebensversicherung - haben ihre Vor- und Nachteile. Beim Annuitätendarlehen sinkt der Zins mit fortschreitender Tilgung. Demgegenüber bleiben bei der Lebensversicherung die Zinsen dauerhaft in gleicher Höhe, können aber steuerlich abgesetzt werden. Desweiteren werden die angesparten Prämien - nach derzeit geltender Rechtslage - steuerfrei verzinst. Zusätzlich wird auch noch das Todesfallrisiko abgedeckt. Welches Finanzierungsmodell für den Interessenten günstiger ist, muss individuell durchgerechnet werden. Darauf hat die Beklagte auf S. 34 ihres Prospekts hingewiesen. Dies reicht nach Auffassung des Senats aus. Wenn die Kläger davon abgesehen haben sollten, sich in diesem Punkt individuell beraten zu lassen, können sie hieraus zu Lasten der Beklagten nichts herleiten.

Nach alledem stehen den Klägern keine Schadensersatzanspüche gegen die Beklagte aus culpa in contrahendo in Verbindung mit § 278 BGB zu.

2.

Die Klage hat auch keinen Erfolg, soweit sie den geltend gemachten Anspruch auf Rückabwicklung des Kauf- und Werklieferungsvertrages hilfsweise auf die Nichtigkeit der der Fa. C. erteilten Vollmacht wegen Fehlens der nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG erforderlichen Mindestangaben stützen.

Der Senat vermag sich der Auffassung des Oberlandesgerichts München in seinem Beschluss vom 22.04.1999 - 31 W 1110/99 -, die Kreditvollmacht bedürfe der Form des § 4 Abs. 1 Satz 1, Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG (so auch Derleder, NJW 93, 2401 ff. (2404); Palandt-Putzo BGB 58. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 3) nicht anzuschließen. Auszugehen ist von dem Grundsatz des § 167 Abs. 2 BGB, wonach die Vollmacht nicht der für das Geschäft als solches erforderlichen Form bedarf. Ausnahmen sind von der herrschenden Meinung jedoch anerkannt für den Fall, dass die sich auf das abzuschließende Geschäft beziehende Formvorschrift Schutz vor Übereilung bezweckt, wie das insbesondere bei § 313 Satz 1 BGB der Fall ist. In solchen Fällen muss auch die Erteilung der Vollmacht in der für das vorzunehmende Geschäft erforderlichen Form erfolgen, sofern die Vollmacht unwiderruflich oder für den Fall des Widerrufs eine Vertragsstrafe vereinbart ist, also bereits durch die Vollmachterteilung eine rechtliche Bindung des Vertretenen in Bezug auf das abzuschließende Geschäft bewirkt wird (vgl. Münchener Kommentar-Schramm BGB 3. Aufl. § 167 Rn. 15 ff., Palandt-Heinrichs BGB 58. Aufl. § 167 Rn. 2 jeweils m.w.N.; BGH NJW 96, 1467 ff. (1469)) für die Bürgschaft). Diese Grundsätze können auf § 4 VerbrKrG übertragen werden, da auch diese Vorschrift den Verbraucher vor unüberlegten Vertragsschlüssen schützen soll, deren Bedeutung er noch nicht voll überblicken kann. Insofern erscheint es gerechtfertigt, die Kreditvollmacht der Schriftform gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG zu unterwerfen. Zu weit ginge es aber, die Wirksamkeit der Vollmacht zusätzlich von den Angaben nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG abhängig zu machen. Denn die Verlagerung des Informationsbedürfnisses auf den Stellvertreter ist notwendige Folge der Repräsentantenstellung des Vertreters, auf dessen Kenntnis und Unkenntnis es grundsätzlich nach § 166 Abs. 1 BGB ankommen soll. Ein unzulässiger Verzicht auf zwingende Rechte zugunsten des Verbrauchers ist darin nicht zu sehen (vgl. Münchener Kommentar-Ulmer BGB 3. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 17; Soergel-Häuser, BGB 12. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 9; Ulmer-Timmann, Festschrift für Rowedder, 1994, S. 503 ff. (522 f.)).

Mit der Einhaltung der Schriftform ist dem Gesetzeszweck, den Verbraucher zu warnen und vor übereilten Entscheidungen zu schützen, hinreichend Genüge getan. Auch soweit die Rechtsprechung bei Vollmachten zum Abschluss von Grundstückskaufverträgen und zur Übernahme von Bürgschaften Ausnahmen von dem Grundsatz des § 167 Abs. 2 BGB zugelassen hat, verlangt sie nicht, dass die Vollmachtsurkunde sämtliche Einzelheiten des abzuschließenden Geschäfts enthalten müsste. So reicht es etwa für die Bürgschaftsvollmacht, wenn die Personen des Gläubigers und des Hauptschuldners sowie die gesicherte Forderung angegeben werden (BGH NJW 96, 1469).

Im vorliegenden Fall wird dem Normzweck des § 4 Abs. 1 VerbrKrG durch die notarielle Beurkundung des Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmachterteilung zugunsten der Fa. C. ausreichend Rechnung getragen. Die Schriftform gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt (§ 126 Abs. 3 BGB). Mit der Einschaltung eines Notars wird der Anleger regelmäßig vor Übereilung geschützt und in die Lage versetzt, die Risiken des Erwerbs eines Anlageobjekts einschließlich dessen Finanzierung zu überschauen.

Zudem waren die Kläger hier vor der Eingehung nachteiliger Kreditverpflichtungen dadurch geschützt, dass nach Ziff. II 2 der von der Fa. C. am 26.08.1992 errichteten Stammurkunde der Gesamtbetrag der von dieser abzuschließenden Darlehensbeträge den kalkulierten Gesamtaufwand zuzüglich Damnum nicht übersteigen durfte und die Konditionen marktüblich sein mussten. Ferner war unter Ziff. VII 1 und 5 geregelt, dass die Fa. C. die ihr übertragenen Aufgaben sorgfältig und im Interesse des Erwerbers auszuüben hatte und für die Verletzung der übernommenen Aufgaben nach Maßgabe der in ihrem Beruf - Steuerberater - üblichen Sorgfalt haftete.

Schließlich wäre den Klägern die Berufung auf eine etwaige Nichtigkeit der Vollmacht und der durch die Fa. C. als Vertreterin der Kläger geschlossenen Verträge nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) versagt, weil sie ausweislich des vorgelegten Schriftverkehrs (Bl. 570 ff. d.A.) seitens der Fa. C. über die Darlehenskonditionen informiert worden waren und die Eindeckung der Endfinanzierung zu den Konditionen gemäß der 2. Alternative (Nominalzinssatz 6,43 %, Effektivzinssatz 8,08 %, Auszahlung 90 % und Laufzeit 10 Jahre fest) ausdrücklich gewünscht hatten.

Nach alledem war die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1, 108 Abs. 1 ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Kläger: 225.677,95 DM.

Ende der Entscheidung


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