Judicialis Rechtsprechung

1. In einem Mietvertrag über Gewerberäume ist der Ausschluss des Minderungsrechts durch Allgemeine Geschäftsbedingungen jedenfalls dann zulässig, wenn dem Mieter lediglich die Geltendmachung durch Abzug von der Mietforderung verwehrt wird, ihm aber die Möglichkeit verbleibt, zu viel gezahlte Miete im Wege des Bereicherungsausgleichs zurückzufordern (im Anschluss an BGHZ 91, 375, 382 f.; BGH NJW-RR 1993, 519, 520).

2. Eine Klausel, die das Minderungsrecht in der genannten Weise einschränkt, ist auch nicht deshalb unwirksam, weil der Fall des unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Minderungsrechts darin nicht ausdrücklich geregelt ist.

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Oberlandesgericht Karlsruhe 1. Zivilsenat Im Namen des Volkes Urteil

Geschäftsnummer: 1 U 69/05

Verkündet am 20. September 2005

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung

hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 16. August 2005 durch

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 6. April 2005 - 3 O 33/04 - wird zurückgewiesen.

2. Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird die erstinstanzliche Kostenentscheidung aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden der Klägerin 18,5 %, dem Beklagten 81,5 % auferlegt.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Klägerin begehrt die Zahlung von Miete aus einem Mietvertrag über Gewerberäume. Der Beklagte beruft sich auf Minderung wegen verschiedener Mängel der gemieteten Räume.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 06.04.2005 wird Bezug genommen.

Das Landgericht hat der auf Zahlung von 9.685,32 Euro für den Zeitraum von Februar 2002 bis einschließlich Februar 2004 gerichteten Klage stattgegeben; in Höhe eines Teilbetrages von 3.600,00 Euro hat es die Verurteilung jedoch nur Zug um Zug gegen Beseitigung zweier näher bezeichneter Mängel ausgesprochen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beklagte sei durch § 7 Abs. 3 des Mietvertrages an einer Minderung der Miete gehindert. Falls die Mietsache in der Vergangenheit mangelhaft gewesen sei, könne der Beklagte lediglich Rückzahlung eines Teils der gezahlten Miete auf Grund ungerechtfertigter Bereicherung verlangen. Wegen gegenwärtig noch bestehender Mängel, deren Beseitigung einen Aufwand von rund 1.200,00 Euro erfordere, könne der Beklagte aber einen Teilbetrag von 3.600,00 bis zur Beseitigung dieser Mängel zurückhalten.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung. Er macht geltend, § 7 des Mietvertrages sei unwirksam. Entgegen der Auffassung des Landgerichts lasse sich der genannten Vertragsbestimmung nicht entnehmen, dass dem Mieter bei Vorhandensein von Mängeln zumindest Bereicherungsansprüche zustehen. Überdies sei die Klausel schon deshalb unwirksam, weil sie einen Minderungsausschluss auch bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Minderungsrechten vorsehe.

Der Beklagte stellt folgenden Antrag:

Das am 06.04.2005 verkündete Urteil des Landgerichts Karlsruhe, Az.: 3 O 33/04, wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Im Wege der "unselbständigen Anschlussberufung" beantragt die Klägerin ferner, die erstinstanzliche Kostenentscheidung dahin zu ändern, dass die Klägern nur 18,5 % statt 37 % und der Beklagte 81,5 % statt 63 % der Kosten zu tragen hat.

Der Beklagte hat hierzu keinen Gegenantrag gestellt.

In der Sache verteidigt die Klägerin das erstinstanzliche Urteil.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Mit zutreffenden Erwägungen, die durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden, hat das Landgericht der Klage weitgehend stattgegeben.

1. Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass der Beklagte dem eingeklagten Anspruch auf Zahlung von Miete gemäß § 7 Abs. 3 des Mietvertrages kein Minderungsrecht entgegenhalten darf.

a) Nach der vom Landgericht herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der auch das Berufungsgericht folgt, ist der Ausschluss von Minderungsrechten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Mietvertrag über Gewerberäume jedenfalls dann zulässig, wenn dem Mieter lediglich die Geltendmachung durch Abzug von der Mietforderung verwehrt wird, ihm aber die Möglichkeit verbleibt, zu viel gezahlte Miete im Wege des Bereicherungsausgleichs zurückzufordern (BGHZ 91, 375, 382 f.; BGH NJW-RR 1993, 519, 520).

Die Möglichkeit, bereicherungsrechtliche Rückzahlungsansprüche geltend zu machen, ist hier nach § 7 Abs. 3 des Mietvertrages gegeben. Zwar sieht der Wortlaut der Vorschrift ("Der Mieter ist zur Minderung der Miete nicht berechtigt.") dies nicht ausdrücklich vor. Eine ausdrückliche Regelung ist hierfür aber nicht erforderlich. Bereicherungsansprüche ergeben sich ohnehin aus dem Gesetz. Hinzu kommt, dass der Bundesgerichtshof in den zitierten Urteilen wiederholt entschieden hat, dass der bloße Ausschluss der Minderung einem Bereicherungsanspruch des Mieters nicht entgegensteht. Vor diesem Hintergrund kann ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht angenommen werden, dass die Regelung in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages darüber hinaus auch bereicherungsrechtliche Rückforderungen des Mieters ausschließen soll. Solche Umstände sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

b) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist § 7 Abs. 3 des Vertrages auch nicht deshalb unwirksam, weil der Fall des unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Minderungsrechts darin nicht ausdrücklich geregelt ist.

Ein Vergleich mit § 7 Abs. 2 des Vertrages, wonach die Aufrechnung mit Gegenfoderungen des Mieters ausgeschlossen ist, soweit diese Forderungen nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind, könnte allerdings dafür sprechen, dass es nach § 7 Abs. 3, der keine vergleichbare Einschränkung enthält, für die Minderung auf Rechtskraft oder Nichtbestreiten nicht ankommen soll. Einer Auslegung in diesem Sinne steht jedoch die unterschiedliche Wirkungsweise von Aufrechnung und Minderung entgegen. Im Falle der Aufrechnung führt die rechtskräftige Feststellung oder das Anerkenntnis einer Gegenforderung nicht ohne weiteres zum Erlöschen der anderen Forderung. Deshalb ist es theoretisch möglich, dass Vertragsparteien die Aufrechnung auch mit einer solchen Forderung ausschließen. Wird hingegen ein Minderungsrecht rechtskräftig festgestellt oder anerkannt, ergibt sich daraus ohne weiteres das teilweise Erlöschen der noch nicht erfüllten Mietforderung. Eine Regelung, die dem Vermieter dennoch den ungekürzten Mietanspruch belässt, wäre in sich widersprüchlich und deshalb sinnlos. Angesichts dessen ist es nicht zu beanstanden, wenn der Fall eines rechtkräftig festgestellten oder anerkannten Minderungsrechts in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages nicht ausdrücklich geregelt ist. Dass der Mieter in diesen Fällen zur Minderung berechtigt bleibt, versteht sich aus den genannten Gründen von selbst.

2. Auf die Anschlussberufung der Klägerin war die - gemäß § 308 Abs. 2 ZPO ohnehin von Amts wegen zu überprüfende (BGH MDR 1981, 928) - Kostenentscheidung des Landgerichts zu Gunsten der Klägerin zu korrigieren. Zu Recht macht die Klägerin geltend, dass sie hinsichtlich des nur Zug um Zug ausgeurteilten Teilbetrages von 3.600,00 Euro nicht vollständig unterlegen ist. Angesichts des Umstandes, dass die Kosten für die Beseitigung der in Rede stehenden Mängel mit 1.200,00 Euro den Wert des zugesprochenen Zahlungsbetrages deutlich unterschreiten, erscheint es angemessen, die auf den Teilbetrag entfallende Quote gemäß § 92 Abs. 1 ZPO hälftig auf die beiden Parteien zu verteilen.

3. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens ergibt sich aus § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Gründe, die Revision zuzulassen, lagen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Ende der Entscheidung