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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Karlsruhe
Beschluss verkündet am 16.05.2006
Aktenzeichen: 14 Wx 50/04
Rechtsgebiete: WEG, BGB


Vorschriften:

WEG § 24 Abs. 4 S. 2
WEG § 25 Abs. 2
BGB § 242
1. Eine in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach sich ein Eigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen kann, ist grundsätzlich wirksam.

2. Den die effektive Ausübung ihres Stimmrechts betreffenden Belangen von nicht dauerhaft in der EU (hier: in den USA) lebenden Wohnungseigentümern ist nur dann Genüge getan, wenn eine der gesetzlichen Mindestfrist von einer Woche entsprechende Frist für die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung auf zwei Wochen verlängert wird.

3. Solange eine Verlängerung der Einberufungsfrist nicht erfolgt ist, können sich nicht dauerhaft in der EU lebende Wohnungseigentümer - trotz dies grundsätzlich nicht zulassender, in der Teilungserklärung enthaltener "Vertreterklausel" - unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (auch) durch einen Angehörigen eines zur Verschwiegenheit verpflichteten Berufsstandes (z.B. Steuerberater oder Rechtsanwalt) vertreten lassen.


Oberlandesgericht Karlsruhe 14. Zivilsenat in Freiburg Beschluss

Geschäftsnummer: 14 Wx 50/04

16. Mai 2006

In dem Rechtsstreit

wegen Feststellung

hier: sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller/Beteiligten Nr. 1

Tenor:

1) Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Landgerichts Freiburg vom 28.09.2004 (4 T 119/04) wie folgt abgeändert:

a) In Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Freiburg vom 08.04.2004 (13 UR II 1/04) - dort die Ziffer 3 - wird (unter Aufrechterhaltung der Kostenentscheidung des Amtsgerichts) gegenüber den Beteiligten Nr. 3, 8 und 9 festgestellt, dass die Antragsteller sich als Eigentümer ihrer Eigentumswohnung im Fall der Verhinderung oder Unzumutbarkeit einer persönlichen Teilnahme an Eigentümerversammlungen außer durch den in § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung vom 18.10.1994 genannten Personenkreis auch durch einen Angehörigen eines zur Verschwiegenheit verpflichteten Berufsstandes, wie z. B. Steuerberater oder Rechtsanwalt, vertreten lassen dürfen.

Dieses Recht wird hinfällig, sobald

- die Wohnungseigentümergemeinschaft einen wirksam gewordenen Beschluss des Inhalts fasst, dass die Frist zur Einberufung einer Eigentümerversammlung (im Sinne von § 24 Abs. 4 S. 2 WEG) auf zwei Wochen festgesetzt wird und den Antragstellern (vorab und mit der Verpflichtung der Antragsteller wegen eines Ersatzes der insoweit entstehenden zusätzlichen Kosten) die Ladung samt Tagesordnung durch den Verwalter jeweils auch per Fax oder E-Mail zu übermitteln ist,

oder

- die Antragsteller ihren allgemeinen Lebensmittelpunkt in ein Land der Europäischen Union verlegen oder die Wohnung veräußern.

b) Es wird festgestellt, dass sich das Antragsverfahren im Umfang der vorstehenden Abänderung im Verhältnis zu den Beteiligten Nr. 2 erledigt hat.

c) Im übrigen wird der Feststellungsantrag der Antragsteller abgewiesen.

2) Die weitergehende sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird zurückgewiesen.

3) Die Gerichtskosten des landgerichtlichen Verfahrens und diejenigen des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde tragen die Antragsteller als Gesamtschuldner zu 1/2 und die Antragsgegner Nr. 2, 3, 8 und 9 als Gesamtschuldner ebenfalls zu 1/2; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten in den beiden Beschwerdeverfahren findet nicht statt.

4) Der Wert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt € 3.000,--

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Miteigentümer des Hausgrundstücks Jägerhäusleweg 40 in 79104 Freiburg. Die Wohnungseigentumsanlage wurde Ende 1996 fertiggestellt. Die schon damals ebenso wie heute noch in den USA, Bundesstaat Illinois, lebenden Antragsteller sind die Erstkäufer/Eigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 101. Im vorliegenden Verfahren geht es inzwischen nur noch um die in § 15 Ziff.4 der Teilungserklärung vom 18.10.1994 (AS 91 ff) enthaltene Regelung, wonach ein Eigentümer in Versammlungen

"sich nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungs-/Teileigentümer der Gemeinschaft auf Grund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen"

kann. Die Antragsteller haben persönlich nur an der ersten Eigentümerversammlung im Jahre 1997 teilgenommen und sich ansonsten in der Folge (bis Mitte 2003 unbeanstandet) durch Herrn Rechtsanwalt H. B., F., dem sie eine Generalvollmacht erteilt haben (AS 5), vertreten lassen. Seit der Eigentümerversammlung vom 5.12.2003 wenden sich verschiedene Miteigentümer unter Hinweis auf § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung gegen diese Vertretungspraxis. Der Bitte der Antragsteller, wegen ihrer persönlicher Wohnsituation eine schriftliche Zustimmungserklärung des Inhalts abzugeben, dass sich die Antragsteller als Eigentümer im Falle der Verhinderung oder Unzumutbarkeit einer persönlichen Teilnahme an einer Eigentümerversammlung außer durch den in § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung genannten Personenkreis auch durch einen Angehörigen eines zur Verschwiegenheit verpflichteten Berufsstandes, wie z. B. Steuerberater oder Rechtsanwälte, vertreten lassen können (es sei denn, die Antragsteller verlegten ihren allgemeinen Lebensmittelpunkt nach Deutschland) haben bereits vorgerichtlich lediglich die Beteiligten Nr. 4, 5, 6 und 7 und die Beteiligten Nr. 2 während des Laufs des landgerichtlichen Beschwerdeverfahrens entsprochen.

Die Antragsteller vertreten die Auffassung, dass sich in der Folge der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. Beschluss vom 11.11.1986 - NJW 1987, 650) zwar die erfolgte Einschränkung der Vertretungsregelung regelmäßig als wirksam darstelle, in ihrem Fall es aber geboten sei, unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (Unzumutbarkeit) einen Ausnahmefall anzunehmen.

Das Amtsgericht hat den erhobenen Feststellungsantrag, dass die Antragsteller sich im Falle der Verhinderung oder Unzumutbarkeit der persönlichen Teilnahme an Eigentümerversammlungen außer durch den in § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung genannten Personenkreis auch durch einen Angehörigen eines zur Verschwiegenheit verpflichteten Berufsstandes vertreten lassen dürfen, zurückgewiesen.

Die sofortige Beschwerde der Antragsteller blieb erfolglos. Das Landgericht hat in seinem Beschluss vom 28.9.2004 ausgeführt, die die Vertretung der Wohnungseigentümer einschränkende Klausel der Teilungserklärung sei wirksam, und im vorliegenden Fall lägen auch keine Gründe vor, die eine generelle Aufhebung der Vertretungsbeschränkung rechtfertigten. Die Mühe, im Einzelfall eine zur Vertretung bereite und entsprechend der Teilungserklärung vertretungsbefugte Person ausfindig zu machen, bedeute hier grundsätzlich weder rechtlich noch tatsächlich einen Ausschluss von der Ausübung des Stimmrechts. Denn als Vertreter komme etwa der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage in Betracht. Die Situation der Antragsteller unterscheide sich insbesondere bei den heute gegebenen umfassenderen Telekommunikationsmöglichkeiten nicht von derjenigen eines Kapitalanlegers, der die streitgegenständliche Wohnung erworben hat und in einer anderen Stadt in Deutschland wohne. Eine allgemeine schriftliche Vollmacht könnte bereits im Vorfeld erteilt und sodann konkrete Weisungen zum Abstimmungsverhalten nach Zugang der Ladung vorgenommen werden. Vor Überraschungsbeschlüssen seien die Antragsteller durch die Notwendigkeit ausreichender Vorankündigung in der Ladung geschützt. In Fällen der rechtlichen Verhinderung des bevollmächtigten Verwalters sei dieser nach der Rechtsprechung befugt, einem anwesenden stimmberechtigten Wohnungseigentümer Untervollmacht zu erteilen. Grundsätze der Selbstbindung bzw. eines Rechtsmissbrauchs stünden im vorliegenden Fall der Anwendung der Vertretungsbeschränkung nicht entgegen.

Gegen diese den Antragstellern am 4.10.2004 zugestellte Entscheidung haben sie mit am 15.10.2004 beim Landgericht Freiburg eingegangenen Anwaltsschriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie machen geltend, der angegriffene Beschluss verletze sie in ihren Rechten aus §§ 23 und 25 WEG. Das Beschwerdegericht habe den maßgeblichen Sachverhalt nicht hinreichend erforscht und wesentliche Umstände unberücksichtigt gelassen bzw. fehlerhaft gewürdigt. Die nach § 242 BGB gebotene Abwägung der Interessen der Antragsteller und der entgegenstehenden Interessen der übrigen Wohnungseigentümer, fremde Personen zur Versammlung nicht zuzulassen, habe das Landgericht unzureichend durchgeführt, da es fehlerhaft davon ausgegangen sei, Gesichtspunkte, die eine allgemeine Ausnahme von der Vertretungsbeschränkung rechtfertigten, seien nicht vorgetragen. Vor allem dürften insoweit an das Vorliegen besonderer sachlicher oder persönlicher Gründe für eine Ausweitung der Vertretungsmöglichkeit keine unzumutbaren Anforderungen gestellt werden. Für die in den USA lebenden und arbeitenden Antragsteller sei es nämlich generell nicht machbar, im Einzelfall gegebenenfalls innerhalb weniger Tage entscheiden zu müssen, ob bezogen auf eine bevorstehende Versammlung ein Ausnahmetatbestand vorliege, um dann innerhalb verbliebener Zeit einen Anwalt in Deutschland mit der Beantragung einer einstweiligen Anordnung zu beauftragen. Deshalb müsse ein genereller Anspruch im geltend gemachten Sinne bejaht werden. Die Frage nach der Wahl des Vertreters werde entscheidend davon geprägt, um welchen Tagesordnungspunkt es jeweils gehe. Aus tatsächlichen Gründen komme vom Ansatz her allein der Verwalter als vorab bevollmächtigter Vertreter in Betracht, denn die relativ kleine Gemeinschaft sei untereinander zerstritten und es könne schließlich nicht gesagt werden, welcher Eigentümer an welcher Versammlung persönlich überhaupt teilnehmen werde. So bestehe faktisch eine (unzulässige) Vertretungsbeschränkung auf den Verwalter. In dessen Person lägen aber immer wieder von vornherein eben nicht absehbare Vertretungsausschlüsse vor. Die vom Landgericht gesehene Möglichkeit der Untervollmachtserteilung durch den ausgeschlossenen Verwalter scheitere ggfls. bereits tatsächlich; jedenfalls aber werde hierdurch den Antragstellern die Möglichkeit genommen, dem Unterbevollmächtigteten Abstimmungsweisungen zu erteilen. Bei manchen Tagesordnungspunkten könne ohnehin keine vorherige Weisung erfolgen, weil sich erst im Rahmen der Diskussion das insoweit Wesentliche ergebe. I. ü. seien verschiedentlich Tagesordnungspunkte in Ladungen immer wieder derart unpräzise gefasst bzw. unzureichend erläutert, dass eine Meinungsbildung im Vorfeld ausscheide. Dies alles i. V. m. den bereits im Beschwerdeverfahren des Landgerichts vorgebrachten, vom Beschwerdegericht indes nicht abgehandelten Gründen zeige, dass unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben die Beteiligten Nr. 3, 8 und 9 sich dem gestellten Verlangen zu Unrecht widersetzten. Die Antragsteller beantragen,

1) Auf die sofortige weitere Beschwerde den Beschluss des Landgerichts Freiburg vom 28.09.2004 wie folgt abzuändern:

Es wird gegenüber den Beteiligten Nr. 3, 8 und 9 festgestellt (hilfsweise: die vorgenannten Beteiligten haben zu dulden), dass die Antragsteller sich als Eigentümer ihrer Eigentumswohnung im Fall der Verhinderung oder Unzumutbarkeit einer persönlichen Teilnahme an Eigentümerversammlungen außer durch den in § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung vom 18.10.1994 genannten Personenkreis auch durch einen Angehörigen eines zur Verschwiegenheit verpflichteten Berufsstandes, wie z. B. Steuerberater oder Rechtsanwalt, vertreten lassen dürfen. Dieses Recht wird hinfällig, wenn die Antragsteller ihren allgemeinen Lebensmittelpunkt nach Deutschland verlegen sollten oder die Wohnung veräußert wird. Dieses Recht wird hinfällig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer der nächsten Eigentümerversammlungen rechtswirksam und bestandskräftig die derzeitige Vertretungsregelung in § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung in dem hier beantragten Sinn für alle Eigentümer ändern wird, so dass dieses individuelle Recht, bezogen auf die persönliche Lebenssituation der Antragsteller, entbehrlich wird.

2) Die Erledigung des Antragsverfahrens im Verhältnis zu den Beteiligten Nr. 2 festzustellen.

Die übrigen Beteiligten haben im Verfahren der weiteren Beschwerde keinen Vortrag gehalten.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch im übrigen zulässig; sachlich ist das Rechtsmittel - teilweise - begründet und führt zur ausgesprochenen Abänderung des landgerichtlichen Beschlusses. Solange nämlich die betroffene Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dadurch, dass die Ladungsfrist für Versammlungen der Gemeinschaft anstelle der (im vorliegenden Fall noch Geltung besitzenden) gesetzlichen Mindestfrist von einer Woche (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG) auf die Dauer von zwei Wochen verlängert wird, ist auch unter Berücksichtigung der Interessen der übrigen Wohnungseigentümer den besonderen Belangen der in den USA dauerhaft lebenden Antragsteller an der effektiven Ausübung ihres Stimmrechtes nicht ausreichend Genüge getan, so dass sich die Antragsteller unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben in der Zwischenzeit in Versammlungen - trotz der dies grundsätzlich nicht ermöglichenden "Vertreterklausel" in der Teilungserklärung - (auch) durch einen Angehörigen eines zur Verschwiegenheit verpflichteten Berufsstandes (z. B. Steuerberater oder Rechtsanwalt) vertreten lassen dürfen. Dafür sind folgende Erwägungen maßgeblich:

1) Die in der vorliegenden Teilungserklärung enthaltene, die Vertretung der Eigentümer einschränkende Klausel wird von der Rechtsprechung und Literatur nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) ganz einhellig als zulässig angesehen (vgl. BGHZ 99, 90 ff) und zwar auch für den - hier vorliegenden - Fall, dass bereits der ursprüngliche Grundstückseigentümer die Teilungserklärung aufstellt (§§ 8 Abs. 2; 5 Abs. 4 WEG) . Diese Zulässigkeit wird damit begründet, dass alle Wohnungseigentümer ein Interesse daran haben, die vom Ansatz her nichtöffentliche Eigentümerversammlung auf den eigenen Kreis, also überwiegend auf die ihnen bekannten Miteigentümer zu beschränken und damit gemeinschaftsfremde Einwirkungen aus der Versammlung der Wohnungseigentümer fernzuhalten (so der BGH a. a. O.). Eine dementsprechende Auffassung teilt der erkennende Senat. Auftretende Probleme bei der Suche nach einem mit der Klausel kompatiblen Vertreter bedeuten im Regelfall weder rechtlich noch tatsächlich einen Ausschluss des Wohnungseigentümers von der Ausübung des Stimmrechts. In dem Gedanken des Austragens der Meinungsunterschiede "unter sich" liegt gleichzeitig auch ein Element der "Waffengleichheit", die es ausgeschlossen erscheinen lässt, dass ein Eigentümer sich stets anwaltlicher Hilfe bedienen darf, dieser Beistand anderen aber versagt bleibt. Ein solches, von den Antragstellern mit ihrem Antrag letztlich verfolgtes Ergebnis würde die bisherige Satzung geradezu in ihr Gegenteil verkehren. Außerdem ist beachtlich, dass die Antragsteller, die das hier betroffene Objekt als reine Kapitalanlage erwarben und die damals wie heute in Illinois ansässig waren bzw. sind, ihren Kaufentschluss in Kenntnis der in der Teilungserklärung enthaltenen sog. "Vertreterklausel" fassten. Sollten sie darauf vertraut haben, etwaige Unstimmigkeiten würden sich schon "geradeziehen" lassen, so ist dies nicht schutzwürdig. Die von den Antragstellern verfolgte Feststellung der Verpflichtung der Antragsgegner, über den in der Teilungserklärung genannten Personenkreis hinaus dauerhaft auch eine Vertretung der Antragsteller in den Eigentümerversammlungen durch einen Angehörigen eines zur Verschwiegenheit verpflichteten Berufsstandes (Steuerberater oder Rechtsanwalt) hinzunehmen, eine Regelung also, die die fast völlige Abschaffung der "Vertreterklausel" zum Inhalt hätte (und dies noch beschränkt auf einen einzelnen Wohnungseigentümer, was wiederum gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung aller Eigentümer verstieße), scheidet daher von vornherein aus. Der Bundesgerichtshof hat zwar in verschiedenen Entscheidungen ausdrücklich darauf verwiesen, dass in Einzelfällen Ausnahmen von der strikten Beachtung einer Beschränkungsregelung der vorliegenden Art in Betracht kommen (vgl. BGHZ 99, 90 ff; BGHZ 121, 236 ff). So extrem liegt der Fall hier aber nicht; praktische Probleme bei der Ausübung des Stimmrechts der Antragsteller bei unveränderter "Vertreterregelung" lassen sich, wie nachfolgend dargestellt, lösen, so dass der Grundsatz von Treu und Glauben die von den Antragstellern erstrebte Regelung nicht gebietet.

2) Im vorliegenden Fall ist es den in den USA lebenden Antragstellern nicht zumutbar und häufig auch gar nicht möglich, für jede Eigentümerversammlung eigens anzureisen. Das so gegebene Problem des Inhalts, wie gleichwohl einerseits dem Anliegen der Antragsteller an einer verlässlichen und effektiven Ausübung ihres Stimmrechtes Rechnung getragen werden kann (bei andererseits gleichzeitiger Wahrung der vorstehend aufgezeigten Interessen der Miteigentümer), wird zunächst vor allem dadurch verschärft, dass nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG die Frist zur Einberufung einer Eigentümerversammlung (nur) eine Woche beträgt. Diese gesetzliche Regelung wurde durch die betroffene Teilungserklärung auch nicht modifiziert, sie besitzt mithin derzeit Gültigkeit. Diese Rechtslage wird schon im Normalfall als problematisch angesehen (Bärmann/Pick/Merle [=BPM], WEG, 9. Aufl., § 24 Rdn. 34). Angesichts der zumutbaren Rücksichtnahme auf einzelne Wohnungseigentümer muss jedenfalls in Konstellationen wie im vorliegenden Fall dem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Ausweitung dieser Frist auf mindestens 2 Wochen zugestanden werden (wie es in der Literatur auch für den Normalfall empfohlen wird - BPM a.a.O.). Um diese Frist zur Vorbereitung voll nutzen zu können, ist den Antragstellern weiter (gegen Ersatz der entsprechenden Kosten) ein Anspruch auf Übermittlung der Tagesordnung mittels Fax (oder E-Mail) zuzugestehen. Einen Antrag auf Ergänzung der Satzung kann jeder Eigentümer stellen; die anderen Eigentümer werden gehalten sein, dem im Hinblick auf die Grundsätze ordentlicher Verwaltung und die gebotene Rücksichtnahme aufeinander zuzustimmen. Mit der Verabschiedung der Ergänzung der Teilungserklärung ist § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung wieder uneingeschränkt anwendbar. In der danach effektiver zu nutzenden Frist wird es so den Antragstellern möglich sein, für ihre (der Regelung aus der Teilungserklärung entsprechende) Vertretung Sorge zu tragen. Wenn auch für die Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer nicht am Ort der Versammlung wohnt, sondern etwa zwar in Deutschland oder dem benachbarten Ausland, aber viele hundert Kilometer entfernt, die Rechtsprechung überwiegend annimmt, angesichts der modernen Kommunikationsmöglichkeiten müsse und könne ein Eigentümer die aus der großen Distanz sich ergebenden Probleme selbst lösen, kann dem nur insoweit beigetreten werden, als der ständige Aufenthaltsort des Betreffenden nicht außerhalb der Europäischen Union liegt. Die enorme Entfernung der Antragsteller mit ihrem Wohnort in Illinois, USA, aber erfordert jedenfalls die hier angenommene Ausnahmeregelung im "Einzelfall".

3) Mit der so gefundenen Lösung ist den Interessen der Antragsteller ausreichend Rechnung getragen. Der Einwand der Antragsteller, sie dürften an der in der Gemeinschaftsordnung niedergelegten Vertretungsregelung ganz grundsätzlich nicht festgehalten werden, es sei ihnen nicht zumutbar, in jedem Einzelfall einer Eigentümerversammlung eine zur Vertretung bereite und entsprechend der Teilungserklärung vertretungsbefugte Person ausfindig zu machen, um dabei etwa dann unter Bezugnahme auf den Inhalt der Ladung dem Betreffenden konkrete Weisungen zum Abstimmungsverhalten zu geben, rechtfertigt keine weitergehende Ausnahmeregelung. Diese Gesichtspunkte sind kein aus der größeren Entfernung sich ergebendes Sonderproblem. Die große Mehrzahl der in einer Versammlung der Eigentümer abzuhandelnden Beschlussgegenstände kann sich problemlos dadurch regeln lassen, dass die Antragsteller dem Verwalter eine entsprechende Vollmacht erteilen. Die von ihnen dagegen angestellten Erwägungen (II 465), wonach der Verwalter bisher "weder negativ noch sonst wie aufgefallen ist", qualifiziere "ihn nicht automatisch zum Vertreter", ist unbeachtlich; bei nahezu allen Fragen spricht nichts gegen die Beauftragung einer Person, gegen die man keinerlei Einwände zu formulieren in der Lage ist. Bei den wenigen Tagesordnungspunkten, bei denen dann der Verwalter von der Stimmabgabe ausgeschlossen ist (z.B. Entlastung), ist ein anderer Vertreter zu suchen; bei fehlsam ausgefallenen Beschlüssen bleibt schließlich ohnehin der Rechtsweg eröffnet.

III.

Die Kostenentscheidung über die Verteilung der Gerichtskosten und die Frage der Erstattungspflichten außergerichtliche Kosten betreffend beruht auf § 47 WEG.

Ende der Entscheidung


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