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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Karlsruhe
Urteil verkündet am 13.10.2000
Aktenzeichen: 15 U 59/99
Rechtsgebiete: BGB, HGB


Vorschriften:

BGB § 652
BGB § 654
HGB § 346
§ 652 BGB, § 346 HGB

1. Zur Frage der Anwendung der Grundsätze über das kaufmännischen Bestätigungschreiben im Rechtsverkehr zwischen Makler und Maklerkunde.

2. Bleibt die Frage der Provisionspflichtigkeit bei Abschluß des Maklervertrages unangesprochen, dann beinhaltet der ausdrückliche Hinweis des Maklers auf die Vergütungspflichtigkeit seines Tätigwerdens im kaufmännischen Bestätigungsschreibens keine so weitgehende Abweichung, dass der Makler als Absender vernünftigerweise mit einem Einverständnis seines Kunden nicht rechnen konnte.

§ 652 BGB

1. Das Übersenden einer Liste, mit Namen und Anschriften von insgesamt neun Personen, an denen jeweils Objektexposes versandt wurden, stellt gegenüber dem Maklerkunden keine hinreichende Nachweisleistung dar.

2. Die Weitergabe von Verkehrsgutachten und die Abhaltung von Besichtigungsterminen kann als hinreichende Vermittlungsleistung in Betracht kommen, wenn hierdurch bereits die Erwerbsbereitschaft des Interessenten geweckt und gefördert wird und weitere zusätzliche Unterstützungshandlungen im Hinblick auf die Eigenschaft des Interessenten als Bauträger nicht geboten sind.

§ 654 BGB

1. Die Weitergabe von Verkehrsgutachten an den Kaufinteressenten durch den Makler kann nicht ohne weiteres als lohnunwürdiges Fehlverhalten gegenüber dem Auftraggeber bewertet werden.

2. Der Auftraggeber trägt die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen der Lohnunwürdigkeit des Maklers [Provisionsverwirkung].


OBERLANDESGERICHT KARLSRUHE Im Namen des Volkes Urteil

15 U 59/99

Verkündet am: 13. Oktober 2000

wegen Maklerprovision

hat der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 15. September 2000 durch

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Hoppenz

Richter am Oberlandesgericht Dr. Fischer

Richter am Oberlandesgericht Weber

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Heidelberg vom 07. Juli 1999 - 2 O 263/98 - im Kostenausspruch aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin DM 271.440 nebst 5 % Zinsen hieraus seit dem 05.05.1998 zu zahlen.

II. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 330.000 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Sicherheitsleistungen können auch durch Bürgschaften von in Deutschland als Steuer- und Zollbürgen zugelassenen Kreditinstituten erbracht werden.

IV. Der Wert der Beschwer der Beklagten übersteigt DM 60.000.

Tatbestand:

Die Klägerin, eine gewerbliche Immobilienmaklerin, nimmt die Beklagte auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von DM 271.440.- in Anspruch. Beide Parteien sind in der Rechtsform einer GmbH geführte Handelsgesellschaften.

Am 21.10.1996 trafen sich die damaligen Geschäftsführer der Parteien, die zuvor bereits bei der Abwicklung von anderen Grundstücksveräußerungen der Beklagten und deren Familienangehörigen zusammengearbeitet hatten, in den Geschäftsräumen der Beklagten. Im Beisein des Zeugen Q M des Vaters des Geschäftsführers der Beklagten, wurde darüber gesprochen, ob die Beklagte ihre beiden bebauten Heidelberger Grundstücke D Landstraße 100 und 102 (= B straße 61) veräußern werde. Im Verlauf dieses Gesprächs erteilte der Geschäftsführer der Beklagten der Klägerin zumindest einen mündlichen Maklerauftrag für das Grundstück D Landstraße 102. Im Anschluß hieran übersandte die Klägerin ein auf 21.10.1996 datiertes Schreiben (Anlage K 2, I 21) an den Geschäftsführer der Beklagten, in dem sie u.a. folgendes ausführte:

"Bezüglich des Anwesens D Landstraße 100 sowie E straße 61 haben wir vereinbart, daß ich zur Zeit einen Makler-Normalauftrag zum Verkauf des gesamten Anwesens bekomme. Priorität hierbei hat die Burgstraße 61 mit einem Angebotspreis von DM 3,5 Mio.

Sie haben mir zugesagt, daß Sie mir im Falle einer erfolgreichen Vermittlung des Teilgrundstückes B str. 61, einen Makler-Allein-Auftrag zum Verkauf des Anwesens D Landstraße 100 geben werden. Hierfür werde ich dann eine Projektentwicklung einleiten.

Im Falle eines Verkaufsabschlusses zahlen Sie an uns eine Vermittlungs- bzw. Nachweisprovision in Höhe von 3,45 % inkl. Mehrwertsteuer aus dem Verkaufspreis."

Auf dieses Schreiben hat die Beklagte der Klägerin gegenüber nicht geantwortet. In der Folgezeit bot die Klägerin die Grundstücke verschiedenen in Betracht kommenden Bauträgern und Investoren an, darunter mit Schreiben vom 15.11.1996 (Anlage K 3, I 23) auch der IF GmbH in Heidelberg. Für Besichtigungszwecke erhielt die Klägerin von der Beklagten für das Grundstück D Landstraße 102 einen Zentralschlüssel ausgehändigt.

Die wirtschaftliche Lage der Beklagte war im Jahre 1996 stark angespannt. Im 3. Quartal beauftragten die Gläubigerbanken der Beklagten die Zeugen E und W mit der Sanierung des Unternehmens. Anfang Juni 1997 teilte der Geschäftsführer der Beklagten der Klägerin mit, daß die Veräußerung des Objektes zurückgestellt werde. Hierauf schickte die Klägerin der Beklagten zu Händen Ihres Geschäftsführers mit Schreiben vom 5.6.1997 (Anlage K 4, I 25-27) eine Auflistung zu, die die Namen der Personen und Unternehmen - insgesamt neun - aufwies, denen sie die Grundstücke der Beklagten bereits angeboten habe. In diesem Schreiben hat die Klägerin eingangs folgendes ausgeführt:

"ich beziehe mich auf unseren Allein-Auftrag bzgl. des Anwesens F str.85 in D sowie unsere Beauftragung zum Verkauf des Anwesens D Landstr./B str. in Heidelberg vom 21.10.1996.

Der Form halber möchte ich Ihnen nachfolgend mitteilen, wem wir Ihr Anwesen angeboten haben"

Die Klägerin übersandte von diesem Schreiben dem Sanierer B eine Ablichtung (Anlage K 5, I 29), worauf dieser der Klägerin im Namen der Beklagten mit Schreiben vom 12.6.1997 (Anlage K 6, I 31) mitteilte, daß aufgrund durchzuführender Umstrukturierung derzeit Abstand vom Verkauf der Grundstücke D Landstr. 100, B str.61 und F str.85 genommen werde. "Aufgrund dieser Situation" werde das Schreiben der Klägerin vom 21.10.1996 als gegenstandslos angesehen. Mit weiteren Schreiben vom 24.6.1997 (Anlage K 7, I 33) teilte der Sanierer W der Klägerin namens der Beklagten mit, daß für die Grundstücke D Landstraße 100 und B str.61 keine Aufträge vorlägen. An eine Veräußerung werde derzeit nicht gedacht, so daß die Klägerin ihre Aktivitäten einstellen möge.

Am 11.2.1998 veräußerte die Beklagte die beiden Grundstücke Landstr. 100 und 102 zu einem Kaufpreis von DM 7.800.000.- an die BGB-Gesellschaft IF GmbH/R E, worauf die Klägerin gegenüber der Beklagten mit Rechnung vom 22.4.1998 (Anlage K 8, I 55) "für die Vermittlung bzw. den Nachweis des Anwesens D Landstr.100/B str.61 an die Firma IF GmbH" DM 271.440.- Maklerprovision geltend machte, die sie nunmehr klageweise weiterverfolgt. Die IF-GmbH hat an die Klägerin für den Erwerb der angeführten Grundstücke eine Maklerprovision in Höhe von 3,45% des Kaufpreises entrichtet.

Die Klägerin hat geltend gemacht, der Geschäftsführer der Beklagten habe ihr im Verlauf des Gesprächs vom 21.10.1996 für beide Grundstücke Maklerauftrag erteilt. Sie habe die IF-GmbH als Kaufinteressentin nachgewiesen und für die Beklagte Vermittlungstätigkeiten in Form von Besichtigungen und Besprechungen zur Anbahnung des konkreten Vertragsabschlusses durchgeführt.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin DM 271.440.- nebst 5% Zinsen hieraus seit dem 5.5.1998 zu zahlen.

Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat geltend gemacht, die Klägerin habe lediglich für das Anwesen D Landstr. 102 einen "Vermittlungsmakler-Alleinauftrag" erhalten, wobei die Frage der Provisionspflichtigkeit nicht erörtert worden sei. Bei dem Gespräch am 21.10.1996 habe der Geschäftsführer der Klägerin nicht davon gesprochen, daß für die Beklagte etwaige Zahlungsverpflichtungen beim Verkauf des Grundstückes entstehen könnten. Hierbei sei zu beachten, daß auch bei den früheren von der Klägerin betreuten Immobiliengeschäften jeweils die Abrede bestanden habe, daß die Maklerprovision vom jeweiligen Käufer zu zahlen sei. Den späteren Kontakt zu den Käufern habe ausschließlich der Zeuge M von der Commerzbank vermittelt. Im übrigen müsse davon ausgegangen werden, daß ein etwaiger Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 654 BGB verwirkt sei, da die Klägerin dem Kaufinteressenten Grundstücksgutachten und sonstige Informationen über die wirtschaftliche Situation der Beklagten habe zukommen lassen, so daß diese in die Lage versetzt worden sei, den Kaufpreis zu drücken.

Das Landgericht hat nach Einvernahme der Zeugen U und O M B Ma und G sowie Anhörung der Geschäftsführer der Parteien die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme habe die Klägerin die von ihr geltend gemachte ausdrückliche Provisionsabrede nicht nachgewiesen. Weder der Zeuge O M noch die angehörten Geschäftsführer hätten die behauptete Absprache bestätigt. Auf § 653 BGB könne sich die Klägerin nicht stützen, da aus der Sicht der Beklagten - insbesondere im Hinblick auf die früher abgewickelten Geschäfte - Veranlassung dafür bestanden habe, daß lediglich die Erwerberseite Maklerprovision entrichten müsse. Die Grundsätze über das kaufmännische Bestätigungsschreiben könnten auf das Schreiben der Klägerin vom 21.10.1996 nicht angewendet werden, da die Beklagte zur Überzeugung des Gerichts - insbesondere aufgrund der glaubhaften Bekundungen des Geschäftsführer. Auf § 653 BGB könne sich die Klägerin nicht stützen, da aus der Sicht der Beklagten - insbesondere im Hinblick auf die früher abgewickelten Geschäfte - Veranlassung dafür bestanden habe, daß lediglich die Erwerberseite Maklerprovision entrichten müsse. Die Grundsätze über das kaufmännische Bestätigungsschreiben könnten auf das Schreiben der Klägerin vom 21.10.1996 nicht angewendet werden, da die Beklagte zur Überzeugung des Gerichts - insbesondere aufgrund der glaubhaften Bekundungen des Geschäftsführers der Beklagten - nachgewiesen habe, daß anläßlich des Gesprächs vom 21.10.1996 nicht vereinbart worden sei, daß sie - die Beklagte - im Erfolgsfalle Maklerprovision entrichten müsse. Im Einklang hiermit stünde die bisherige Geschäftspraxis der Parteien. Demnach welche der tatsächliche Gesprächsablauf von der Darstellung im Schreiben der Klägerin so gravierend ab, daß die Klägerin nicht mit einem Einverständnis der Beklagten habe rechnen können und demnach seitens der Beklagten keine Veranlassung zum Widerspruch bestanden habe.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung. Unter Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens beanstandet sie die Beweiswürdigung des Landgerichts und dessen rechtliche Beurteilung. Insbesondere habe sich im Hinblick auf § 653 BGB für die Beklagte keine Unklarheit hinsichtlich der bestehenden Provisionspflichtigkeit im Erfolgsfalle ergeben können, da zum Zeitpunkt der Beauftragung die Beklagte notwendigerweise noch keine Kontakte zu etwaigen Kaufinteressenten haben konnte. Unabhängig davon müßten die Grundsätze über das kaufmännische Bestätigungsschreiben vorliegend zur Anwendung gelangen.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils nach dem vor dem Landgericht gestellten Zahlungsantrag zu erkennen.

Die Beklagte tritt der Berufung entgegen und verteidigt unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der vorgelegten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache Erfolg.

Das Verfahren ist durch die Beschlüsse des Amtsgerichts - Insolvenzgerichts -Heidelberg vom 06.09. und 18.09.2000 nicht gemäß § 240 S. 2 ZPO unterbrochen, denn ein allgemeines Verfügungsverbot (§ 22 I i.V.m. § 22 II Nr. 2 1. Altern. InsO wurde der Beklagten nicht auferlegt (vgl. BGH NJW 1999, 2822).

Die Beklagte ist gemäß § 652 BGB verpflichtet, für die von der Klägerin erbrachten Vermittlungsleistungen hinsichtlich der Veräußerung der Grundstücke D Landstraße 100 und 102 die vereinbarte Maklerprovision in Höhe von DM 271.440.- zu entrichten.

1. Zwischen den Parteien ist aufgrund der Unterredung vom 21.10.1996 und dem im unmittelbaren Anschluß hieran von der Klägerin an die Beklagte gerichteten Schreiben vom 21.10.1996 (Anlage K 2, I 21), das die Beklagte unstreitig erhalten hat, ein provisionspflichtiges Maklervertragsverhältnis begründet worden.

a) Entgegen der Ansicht der Klägerin sind zwar aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die Klägerin gegenüber der Beklagten im Verlauf des Gesprächs vom 21.10.1996 ein ausdrückliches Provisionsverlangen gestellt hat. Der hierzu von der Klägerin benannte Zeuge Q M hat dies, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, gerade nicht bestätigt. Auch aus den Angaben der Geschäftsführer der Parteien - H K und J M - ergeben sich keine Hinweise auf ein ausdrückliches Provisionsbegehren. Vielmehr ist in Übereinstimmung mit der erstinstanzlichen Beweiswürdigung davon auszugehen (LGU 7-10), daß über eine von der Beklagten zu entrichtende Provision nicht gesprochen wurde, was insbesondere aus den Bekundungen des nach § 141 ZPO angehörten Geschäftsführers J M hervorgeht. Andererseits sind aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme aber auch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die Parteien im Verlauf der Unterredung vom 21.10.1996 ein provisionsfreies Tätigwerden der Beklagten ausdrücklich vereinbart haben könnten. Vielmehr ist davon auszugehen, daß die Frage der Provisionspflichtigkeit nicht weiter erörtert wurde und beide Parteien hierüber möglicherweise unterschiedliche, interne Vorstellungen hatten

b) Entgegen der Beurteilung im angefochtenen Urteil folgt aber eine Provisionspflichtigkeit aus den Grundsätzen über das kaufmännische Bestätigungsschreiben.

Nach den gewohnheitsrechtlich anerkannten Grundsätzen über das kaufmännische Bestätigungsschreiben hat der Empfänger eines Bestätigungsschreibens unverzüglich zu widersprechen, wenn er den Inhalt des Schreibens nicht gegen sich gelten lassen will. Widerspricht er nicht, dann ist der Vertrag mit dem aus dem Bestätigungsschreiben ersichtlichen Inhalt rechtsverbindlich (Palandt/Heinrichs, BGB, 59. A., § 148 Rdn. 8; Soergel/M.Wolf, 13. A., § 147 Rdn. 36). Dem Bestätigungsschreiben kommt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung nur dann keine rechtliche Wirkung zu, wenn es inhaltlich so weit vom zuvor Vereinbarten abweicht, daß der Absender vernünftigerweise mit dem Einverständnis des Empfängers nicht rechnen konnte (BGHZ 54, 236, 242; BGHZ 93, 338, 343; NJW 1987, 1940, 1942). Dies gilt insbesondere dann, wenn die Abweichung im Gegensatz zu Absprachen steht, die Gegenstand ausdrücklicher Besprechungen bei den Vertragsverhandlungen waren (BGHZ 93 a.a.O.).

Es ist offensichtlich, daß die Frage, ob die Maklerleistung provisionsfrei oder provisionspflichtig für den Auftraggeber sein soll, von maßgeblicher Bedeutung für den Vertragsinhalt ist und eine Abweichung hiervon regelmäßig dann nicht mehr mit den Grundsätzen über die Verbindlichkeit des kaufmännische Bestätigungsschreiben in Einklang gebracht werden könnte, wenn zwischen den Parteien hierüber eine ausdrückliche Absprache zustandegekommen ist. Dies ist aber, wie das landgerichtliche Beweisergebnis zeigt, gerade nicht der Fall. Bleibt die Frage der Provisionspflichtigkeit aber, wie vorliegend gegeben, unangesprochen, dann beinhaltet der ausdrückliche Hinweis des Maklers auf die Vergütungspflichtigkeit seines Tätigwerdens im kaufmännischen Bestätigungsschreiben keine so weitgehende Abweichung, daß der Absender vernünftigerweise mit einem Einverständnis seines Vertragspartners nicht rechnen konnte. Maßgeblich für die vorliegende Bewertung ist insbesondere, daß beide Parteien Handelsgesellschaften sind und im kaufmännischen Rechtsverkehr die Vergütungspflichtigkeit für Geschäftsbesorgungen, wie § 354 HGB bestätigt, allgemein anerkannt ist.

Demnach ist zwischen den Parteien ein provisionspflichtiges Maklervertragsverhältnis begründet worden. Im Einklang hiermit steht, daß die Beklagte nach Erhalt des Bestätigungsschreibens und in Kenntnis des Provisionsbegehrens der Klägerin dieser den Zentralschlüssel des Objekts für Besichtigungszwecke überlassen hat und ihr ferner weitere Grundstücksunterlagen, wie Bewertungsgutachten für beide Grundstücke, ausgehändigt hat. Hierdurch wurde auch bestätigt, daß die Klägerin als Maklerin für beide Grundstücke tätig werden sollte.

2. Entgegen der Ansicht der Beklagten hat die Klägerin nach Abschluß des Maklervertrages auch eine provisionsfähige Maklerleistung zu Gunsten der Beklagten erbracht. Hierbei handelt es sich aber ausschließlich um eine Vermittlungstätigkeit; eine Nachweisleistung liegt - entgegen der Auffassung der Klägerin - nicht vor.

a) Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung besteht die nach § 652 BGB dem Nachweismakler obliegende Leistung in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages - des sog. Hauptvertrages -. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (BGH WM 1984,560; NJW 1987,1628; NJW-RR 1996, 691). Dies setzt regelmäßig voraus, daß der Makler dem Kunden den Namen und die Anschrift des potentiellen Vertragspartners als abschlußbereiten Interessenten mitteilt (BGH WM 1984 a.a.O.; NJW-RR 1996, 506). Ferner hat der Nachweismakler grundsätzlich eine konkrete und substantiierte Vertragsmöglichkeit zu benennen, was dann nicht angenommen werden kann, wenn sich der Auftraggeber erst selbst erkundigen muß, ob der Interessent als Vertragspartner in Betracht kommt oder das gewünschte Angebot machen oder annehmen will (vgl. OLG Hamm DB 1974, 202; OLG Düsseldorf, BB 1968, 929; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. A., Rdn. 250). Insbesondere ist es nicht ausreichend, wenn lediglich eine Namensliste übersandt wird, die den Kunden weitere - von ihm selbst zu erbringende - Ermittlungstätigkeiten abfordert (Schwerdtner a.a.O. Rdn. 257 m.w. Rsprnachweisen).

Die von der Klägerin geltend gemachte Nachweistätigkeit entspricht diesen Anforderungen nicht. Insbesondere hat sie mit der Übersendung des Schreibens vom 5.6.1997 (Anlage K 4, I 25) und dem dort aufgeführten Personenkreis keine provisionsfähige Nachweisleistung erbracht, da aus diesem Schreiben nur hervorgeht, daß sie den angeführten Personen Angebote zugeleitet hat. Wer tatsächlich als abschlußbereiter Interessent anzusehen ist, kann hieraus nicht entnommen werden. Hinzukommt, daß auch nicht klar gestellt wird, welche Angebote zugeleitet wurden, da neben den hier in Rede stehenden Grundstücken D Landstr. 100/102 auch das Q M zuzuordnende Grundstück F 85 in D in der Aufstellung angeführt wird, ohne die in diesem Zusammenhang gebotene Differenzierung vorzunehmen. Auch im übrigen hat die Klägerin nicht hinreichend konkret geltend gemacht, daß sie gegenüber der Beklagten, die IF-GmbH, als abschlußbereiten Kaufinteressenten namhaft gemacht hat.

Auch eine sonstige hinreichende Nachweisleistung ist nicht erkennbar. Soweit angenommen wird, daß ein hinreichender Nachweis auch darin bestehen kann, daß der Makler den Interessenten unmittelbar an den Auftraggeber verweist, damit zwischen den potentiellen Vertragsparteien direkt Vertragsverhandlungen aufgenommen werden (so OLG Hamm, RDMRspr A 114 Bl. 2; Schwerdtner a.a.O. Rdn. 262), greift dieser Ansatz bei der hier gegebenen Fallgestaltung nicht. Die Klägerin hat den Kaufinteressenten G der für die IF GmbH aufgetreten ist, nicht an die Beklagte verwiesen. Wie sich aus dessen glaubhafter Zeugenaussage ergibt, hat dieser von sich aus keinen Kontakt zur Beklagten aufgenommen, sondern zugewartet. Der die Verkaufverhandlungen auslösende Kontakt ist vielmehr, wie sich dem erstinstanzlichen Beweisergebnis unmittelbar entnehmen läßt, erst über den Zeugen M, der als Vertreter der A-bank zur (Gläubiger-)Bankengruppe gehörte, hergestellt worden. Unter diesen Umständen ist eine hinreichende Nachweisleistung der Klägerin nicht gegeben.

b) Demgegenüber steht aber fest, daß die Klägerin im Zusammenhang mit der Betreuung des Kaufinteressenten G, der für die spätere Erwerberin IF-GmbH tätig wurde, Vermittlungsleistungen zu Gunsten der Beklagten erbracht hat.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung liegt eine provisionsfähige Vermittlungstätigkeit i.S.v. § 652 BGB dann vor, wenn der Makler die Abschlußbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrages bewußt final herbeiführt, wobei ein gleichzeitiges Verhandeln mit beiden Seiten des künftigen Hauptvertrages nicht erforderlich ist. Entscheidend ist die Aufnahme des Kontakts mit der Gegenseite. Auf sie muß der Makler einwirken mit dem Ziel, das Geschäft mit dem Auftraggeber zustande zu bringen (BGH WM 1974, 257, 258; NJW 1976,1844; NJW-RR 1997, 884; Schwerdtner a.a.O. Rdn 223). Was der Makler zu tun hat, um den ihn erteilten Vermittlungsauftrag gerecht zu werden, richtet sich nach den jeweiligen Erfordernissen des Einzelfalls, insbesondere auch danach, inwieweit Auftraggeber und Interessent der Unterstützung des Maklers bedürfen (BGH, MDR 1974, 823).

Wie sich aus den glaubhaften Bekundungen des vom Landgericht vernommen Zeugen G ergibt, hat die Klägerin ihn bereits mit Schreiben vom 15.11.1996 auf die Erwerbsmöglichkeit des Anwesens D Landstr. 102 hingewiesen und in der Folgezeit - nämlich im Dezember 1996 sowie nach Februar 1997 - zwei Grundstücksbesichtigungen durchgeführt. Die letztgenannte Besichtigung betraf beide Grundstücke (D Landstr. 102 + 100). Auch hat der Zeuge G bestätigt, daß er von der Klägerin weitere Unterlagen über beide Grundstücke erhalten, u.a. das beide Immobilien betreffende Verkehrswertgutachten des Sachverständigen A, das zuvor seitens der Beklagten der Klägerin für deren Tätigkeit zugeleitet wurde. Ferner ergibt sich aus der Aussage des Zeugen G, daß er im Frühjahr 1997 in regelmäßigen Kontakt mit dem Geschäftsführer der Klägerin gestanden hat und dies sich insbesondere auf die Erwerbsmöglichkeit für beide Grundstücke der Beklagten bezog. Schließlich ergibt sich aus den Angaben des Zeugen, daß bereits im damaligen Zeitraum ein starkes Kaufinteresse für die spätere Erwerberin, die IF-GmbH, bestand.

Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß die bloße Weitergabe von Informationen für die Annahme einer Provisionspflichtigen Vermittlungstätigkeit unter Umständen nicht ausreichend sein kann (BGH MDR 1968, 405). Gleiches kann für die Abhaltung eines Besichtigungstermins gelten (OLG Frankfurt RDMRspr. A 106 Bl 1; Schwerdtner a.a.O. Rdn.224). Maßgeblich sind aber die jeweiligen Umstände des Einzelfalls, insbesondere welche Maßnahmen geboten sind, um die Erwerbsbereitschaft des Interessenten zu wecken und zu fördern (BGH MDR 1974, 823).

Danach ist festzustellen, daß die Klägerin im Winter 1996/97 und im anschließenden Frühjahr mit dem Zeugen G bezüglich des Erwerbs beider Grundstücke in ständigem Geschäftskontakt gestanden und durch die Besichtigungsmaßnahmen sowie die Aushändigen der Grundstücksunterlagen das Erwerbsinteresse geweckt und maßgeblich gefördert hat. Daß eine sofortige Zuführung des Kaufinteressenten zunächst unterblieb, lag an der Entscheidung des Kaufinteressenten G, der zunächst noch im Hinblick auf die - wie sich aus der Aussage des Zeugen M ergibt (I 152), allgemein bekannten - wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Beklagten eine unmittelbare Kontaktaufnahme mit der Beklagten einstweilen zurückstellte. In diesem Zusammenhang ist ferner zu berücksichtigen, daß es sich bei der Kaufinteressentin IF-GmbH um eine Bauträgerin gehandelt hat, die ohnehin ständig auf dem Immobilienmarkt tätig ist und deren Erwerbsbereitschaft durch die von der Beklagten veranlassten Maßnahmen mitursächlich gefördert wurde, ohne daß hierbei noch weitere zusätzliche Unterstützungshandlungen geboten gewesen wären.

3. Die Klägerin hat ihren entstandenen Provisionsanspruch nicht wegen Lohnunwürdigkeit i.S.v. § 654 BGB verloren.

Es entspricht anerkannter und vom Senat geteilter Rechtsansicht, daß ein Makler seinen Provisionsanspruch - in entsprechender Anwendung von § 654 BGB - dann verliert, wenn er durch eine vorsätzliche oder zumindest grob leichtfertige Verletzung wesentlicher Vertragsverpflichtungen den Interessen seines Auftraggebers in schwerwiegender Weise zuwider handelt, so daß der Makler seines Lohnes unwürdig erscheint (BGHZ 36, 323, 327; BGHZ 92, 184, 185; BGH NJW-RR 1992, 817, 818; Senat RDM-Rspr. A 146-38; Palandt/Sprau a.a.O. § 654 Rdn. 1; Seydel, Maklerrecht, 3. A. Rdn. 160ff). Ob eine Lohnunwürdigkeit in diesem Sinne vorliegt, ist in erster Linie nach dem subjektiven Tatbestand der dem Makler zur Last gelegten Treuepflichtverletzung zu entscheiden (BGH NJW 1981, 2297; BGH NJW-RR 1992, 110, 111). Dem Verlust des Provisionsanspruchs kommt insoweit Strafwirkung zu (vgl. BGHZ 36 a.a.O.).

Die Beklagte, die als Maklerku6ndin für das Vorliegen aller Voraussetzungen des § 654 BGB die Darlegungs- und Beweislast trägt (BGH NJW-RR 1992, 110, 111), vermochte ein derartige Fehlverhalten der Klägerin nicht aufzuzeigen. Der Umstand, daß die Klägerin das Verkehrswertgutachten A an den Kaufinteressenten G weitergeleitet hat, ist nicht geeignet, eine derartige Verletzungshandlung zu begründen, zumal die Beklagte selbst nicht vorträgt, sie habe der Klägerin eine Weitergabe an Kaufinteressenten untersagt. Auch ist nicht aufgezeigt, daß eine Weitergabe aus für die Klägerin erkennbaren Gründen von vorneherein nicht hätte in Betracht gezogen werden dürfen. Vielmehr ist es naheliegend, daß die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens an den Kaufinteressenten gerade zur Beförderung der Erwerbsbereitschaft geboten ist. Auch anderweitige Gesichtspunkte, die eine Lohnunwürdigkeit begründen könnten, sind nicht ersichtlich. Das Vorbringen der Beklagten, die Klägerin habe die Erwerbsbereitschaft des Kaufinteressenten IF-GmbH hintertrieben, ist nicht näher konkretisiert. Auch aus der Aussage des Zeugen G ergeben sich hierzu keine weiterführende Hinweise. Hinzukommt, daß im Rahmen einer Gesamtwürdigung ohnehin zu berücksichtigen ist, daß die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Beklagten, wie der Zeuge M anschaulich berichtet hat (I 152), durch Berichterstattung in den örtlichen Medien allseits bekannt gewesen sind. Jedenfalls ist davon auszugehen, daß ein örtlicher Bauträger die wirtschaftliche Lage in seinem Tätigkeitsgebiet aufmerksam verfolgt, so daß die hier in Rede stehende Berichterstattung auch für den Kaufinteressenten G nicht unbekannt gewesen sein dürfte.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO.

Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

Die Festsetzung des Wertes der Beschwer folgt aus § 546 II ZPO.

Ende der Entscheidung


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