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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Karlsruhe
Urteil verkündet am 21.06.2006
Aktenzeichen: 15 U 64/04
Rechtsgebiete: RechtsberatungsG, BGB


Vorschriften:

RechtsberatungsG § 1
BGB § 278
1. Zwischen der Verkäuferin einer Eigentumswohnung und dem Käufer kommt in der Regel ein konkludenter Beratungsvertrag zustande, wenn der Mitarbeiter einer von der Verkäuferin eingeschalteten Vertriebsfirma den Käufer mit einem "Besuchsbericht" wirbt, der Berechnungen zu Kosten und finanziellen Vorteilen des beabsichtigten Erwerbs enthält.

2. Gehört zum Vertriebskonzept der Verkäuferin der Beitritt des Käufers zu einem Mietpool, muss die Verkäuferin - im Rahmen des Beratungsvertrages - den Käufer über die generellen Risiken des Mietpoolkonzepts aufklären.

3. Die von dem Vertriebsmitarbeiter gegenüber dem Käufer in den Berechnungen angegebenen Mietpoolausschüttungen müssen korrekt kalkuliert sein. Fahrlässig oder vorsätzlich zu hoch kalkulierte Mietausschüttungen vermitteln dem Käufer ein falsches Bild vom Mietertrag und verpflichten die Verkäuferin zum Schadensersatz (Rückabwicklung von Kauf und Finanzierungsverträgen).


Oberlandesgericht Karlsruhe 15. Zivilsenat Im Namen des Volkes Urteil

Geschäftsnummer: 15 U 64/04

Verkündet am 21. Juni 2006

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung und Feststellung

hat der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 21. Juni 2006 unter Mitwirkung von

Vors. Richterin am Oberlandesgericht Runge Richter am Oberlandesgericht Schulte-Kellinghaus Richter am Landgericht Loescher

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 15. Juli 2004 - 8 O 33/03 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 48.286,38 € zu zahlen nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, wobei die Zinsen von der Beklagten Ziffer 1 ab dem 16.12.2002 zu zahlen sind und von der Beklagten Ziffer 2 ab dem 12.12.2002.

2. Die Beklagte Ziffer 2 wird verurteilt, an den Kläger weitere 76.182,49 € zu zahlen nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.12.2002.

3. Es wird festgestellt, dass der Beklagten Ziffer 1 aus dem am 23.12. / 26.12.1992 zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau B. einerseits und der Beklagten Ziffer 1 andererseits geschlossenen Darlehensvertrag über DM 149.000,- keine Ansprüche mehr zustehen.

4. Die Verurteilung gemäß Ziffer 1 und Ziffer 2 erfolgt jeweils Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher Erklärungen des Klägers und seiner Ehefrau B., die zur Übertragung des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Westerstede von Westerstede Blatt ..... eingetragenen Miteigentumsanteils von 258,759/10000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. im Hause Z. Straße , II. Obergeschoss rechts, auf die jeweilige Beklagte erforderlich sind.

5. Es wird festgestellt, dass die Beklagten gegenüber dem Kläger als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Kläger sämtliche nach dem 31.12.2001 entstandenen und künftig noch entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung der Eigentumswohnung Nr. in Westerstede, Z. Straße , stehen.

6. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

III. Die Beklagten tragen die Kosten beider Rechtszüge als Gesamtschuldner.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte Ziffer 1 und die Beklagte Ziffer 2 können jeweils eine Vollstreckung des Klägers abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 150.000,- €, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Für die Beklagte Ziffer 1 wird die Revision zugelassen. Für die Beklagte Ziffer 2 wird die Revision nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Kläger verlangt von den Beklagten Schadensersatz nach einem aus seiner Sicht gescheiterten Erwerb einer Eigentumswohnung im Jahr 1992. Die Beklagte Ziffer 1 war als Bausparkasse mit der Finanzierung des Erwerbs befasst. Die Beklagte Ziffer 2 war die Verkäuferin der Wohnung.

...

Die Beklagte Ziffer 2 arbeitete in großem Umfang beim Vertrieb ihrer aus dem sozialen Wohnungsbau stammenden Wohnungen mit der H & B zusammen. Die Beklagte Ziffer 2 schloss mit der H & B entsprechende Vertriebsvereinbarungen in denen jeweils die Provisionen der H & B für die Vermittlung von Wohnungskäufern festgelegt wurden. In dem im Rechtsstreit relevanten Objekt in Westerstede wurden insgesamt 15 Wohnungskäufer von der H & B vermittelt. Unstreitig erhielt die H & B für diese Vermittlungsleistungen von der Beklagten Ziffer 2 eine Provision, die den Käufern gegenüber nicht offen gelegt wurde (Innenprovision). Die Höhe dieser Provision ist im Rechtsstreit von den Parteien nicht vorgetragen. Vertriebsvereinbarungen zwischen der Beklagten Ziffer 2 und der H & B aus den Jahren 1993 bis 1997, die den Verkauf von Wohnungen aus anderen (entsprechenden) Objekten betreffen, weisen in der Regel eine Innenprovision von 21,75 % (18,75 % zuzüglich Mehrwertsteuer) aus (vgl. Anlagen LG K3).

Der Kläger und seine Ehefrau B. waren im Jahr 1992 jeweils 27 Jahre alt. Der Kläger ist von Beruf Maschinenschlosser, seine Ehefrau arbeitete damals als Verkäuferin in einer Bäckerei. Beide hatten im Jahr 1992 zusammen ein Bruttoeinkommen von 77.000,- DM. Zur Finanzierung einer Immobilie stand ihnen kein Vermögen zur Verfügung (vgl. Anlagen LG K18).

...

Unmittelbar nach dem ersten der beiden Beratungsgespräche in X., am 01.12.1992, unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau bei einem Notar in X. eine Vollmacht, mit der zwei Mitarbeiter der H & B bevollmächtigt wurden, für den Kläger und seine Ehefrau einen Kaufvertrag hinsichtlich der in Aussicht genommenen Eigentumswohnung abzuschließen (Anlagen LG K19). Bei dem nächsten Beratungsgespräch vom 12.12.1992 unterschrieben der Kläger und seine Ehefrau folgendes Unterlagen:

- Einen "Besuchsbericht" (Anlagen LG K20), der insbesondere die (anfängliche) "monatliche Belastung für Zinsen und Tilgung" enthielt. In diesem "Besuchsbericht" war eine "Mieteinnahme" von 469,- DM angegeben. Der monatliche Aufwand vor Steuern sollte 540,- DM betragen.

...

Der Kläger hat erstinstanzlich von beiden Beklagten eine Rückabwicklung des Darlehensvertrages und des Immobilien-Kaufvertrages verlangt. Außerdem hat der Kläger die Feststellung einer weitergehenden Schadensersatzverpflichtung begehrt. Das Landgericht hat zum Verkehrswert der erworbenen Wohnung im Jahr 1992 ein Sachverständigen-Gutachten eingeholt (vgl. das schriftliche Gutachten nebst Ergänzung I/645 ff und I/773 ff). Mit Urteil vom 15.07.2004 hat das Landgericht Karlsruhe die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt die Voraussetzungen einer Haftung der Beklagten erkannt.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers. Er ist der Auffassung, beide Beklagte - sowohl die Beklagte Ziffer 1 als Darlehensgeberin als auch die Beklagte Ziffer 2 als Verkäuferin - seien aus einer Vielzahl verschiedener Gründe schadensersatzpflichtig. Kaufvertrag und Darlehensvertrag seien sittenwidrig. Die erworbene Wohnung habe im Jahr 1992 einen Verkehrswert von nicht mehr als 60.000,- DM, also weniger als der Hälfte des Kaufpreises, gehabt. Das erstinstanzlich eingeholte Verkehrswertgutachten, das zu einem Verkehrswert von 95.000,- DM gelangt ist, sei aus verschiedenen Gründen fehlerhaft. Der Kaufvertrag sei im Übrigen wegen Verstoß gegen Artikel 1 § 1 Rechtsberatungsgesetz nichtig.

Der Kläger ist der Auffassung, beide Beklagte wären verpflichtet gewesen, ihn und seine Ehefrau über die verschiedenen komplizierten Zusammenhänge der Finanzierung aufzuklären. Es habe eine Zinssubvention gegeben (Verwendung eines Teilbetrages des Kaufpreises zur Zahlung an die Darlehensgeberin zum Zwecke der Ermäßigung der Darlehenszinsen), über welche die Beklagten hätten aufklären müssen. Bei einer zutreffenden Aufklärung über die Modalitäten der Finanzierung hätten der Kläger und seine Ehefrau von einem Erwerb der Immobilie und von einem Abschluss der Finanzierungsverträge abgesehen wegen der bestehenden Risiken und der langfristigen Liquiditätsbindung. Die Vermittler hätten den Kläger und seine Ehefrau in vielfältiger Hinsicht über den Wert der Immobilie, über die Verkäuflichkeit, über Wertsteigerungen und Renditeerwartungen und Einzelheiten der Finanzierung getäuscht. Diese Täuschungshandlungen müssten sich beide Beklagte zurechnen lassen. Die von den Vermittlern vorgelegten Beispielsrechnungen ("Unverbindliche Musterberechnung für Erwerb und Wirtschaftlichkeit", Anlagen LG K18 und "Besuchsbericht", Anlagen LG K20) seien aus verschiedenen Gründen unzutreffend.

Die Konstruktion des Mietpools, dem der Kläger und seine Ehefrau auf Veranlassung beider Beklagten beigetreten seien, sei für den Kläger und seine Ehefrau mit einer Vielzahl unkalkulierbarer Risiken verbunden gewesen. Die Mietpool-Verwaltung habe von Anfang an mit überhöhten Ausschüttungen gearbeitet und habe dadurch einen unrichtigen Eindruck vom Ertragswert des Objektes vermittelt. Das gesamte Mietpool-Konzept, das die H & B - Gruppe in Zusammenarbeit mit den Beklagten für eine Vielzahl von Fällen erarbeitet habe, sei betrügerisch. Das Konzept habe von Anfang an überhöhte Ausschüttungen vorgesehen, um potentiellen Erwerbern eine entsprechende - in Wahrheit nicht vorhandene - Rendite vorzutäuschen.

...

Die Beklagte Ziffer 2 schließt sich den Ausführungen der Beklagten Ziffer 1 zur Verteidigung des landgerichtlichen Urteils weitgehend an. Sie ist im Übrigen der Auffassung, zwischen ihr auf der einen Seite und dem Kläger und seiner Ehefrau auf der anderen Seite sei kein Beratungsvertrag zustande gekommen, der für die Beklagte Ziffer 2 bestimmte Pflichten hinsichtlich einer korrekten Aufklärung oder Beratung vor Abschluss der Verträge hätte begründen können.

...

II.

Die Berufung des Klägers hat Erfolg. Beide Beklagte sind dem Kläger zum Schadensersatz verpflichtet. Die Beklagten haben dem Kläger sämtliche Schäden zu ersetzen, die dieser und seiner Ehefrau durch den Abschluss der Verträge im Dezember 1992 (Finanzierungsverträge, Mietpool-Vertrag, Kaufvertrag) erlitten haben. Die - alleinige - Aktiv-Legitimation des Klägers ergibt sich aus der Abtretungsvereinbarung vom 10.04.2002, mit welcher die Ehefrau B. sämtliche Ansprüche an den Kläger abgetreten hat. (Aus Gründen der vereinfachenden Darstellung ist im Folgenden in der Regel nur vom "Kläger" die Rede, wo der Sache nach der Kläger und seine Ehefrau als Vertrags- und Verhandlungspartner der Beklagten gemeint sind.)

1. Teil

Die Haftung der Beklagten Ziffer 1

...

2. Teil

Die Haftung der Beklagten Ziffer 2

Die Beklagte Ziffer 2 ist dem Kläger in gleicher Weise zum Schadensersatz verpflichtet wie die Beklagte Ziffer 1. Der Anspruch gegen die Beklagte Ziffer 2 ergibt sich aus der Verletzung von Pflichten aus einem Beratungsvertrag, der zwischen dem Kläger (bzw. dem Kläger und seiner Ehefrau) und der Beklagten Ziffer 2 zustande gekommen ist.

I. Das Zustandekommen eines Beratungsvertrages

1. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass beim Verkauf einer Immobilie ein konkludenter Beratungsvertrag zwischen Käufer und Verkäufer zustande kommen kann. Voraussetzung ist, dass der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt, was der Bundesgerichtshof insbesondere bei vom Verkäufer vorgelegten Berechnungsbeispielen über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs angenommen hat, die den Käufer zum Vertragsschluss bewegen sollen (vgl. BGH, NJW 2004, 64; BGH, WuM 2005, 205, 206). Wenn im Rahmen des Vertriebs für den Verkäufer Vermittler auftreten, ergibt sich eine (konkludente) Bevollmächtigung gegebenenfalls aus der Vertriebsstruktur (vgl. BGH, WuM, 2005, 205, 206 f.).

2. Von diesen rechtlichen Grundsätzen ausgehend ist im vorliegenden Fall ein konkludenter Beratungsvertrag zwischen dem Kläger (bzw. dem Kläger und seiner Ehefrau) auf der einen Seite und der Beklagten Ziffer 2 auf der anderen Seite zustande gekommen. Der konkludente Vertragsschluss ergibt sich aus den Unterlagen, welche die Vermittler dem Kläger vorgelegt haben, nämlich der "Musterberechnung" (Anlagen LG K18) und dem "Besuchsbericht" (Anlagen LG K20). Es handelt sich um Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs, durch die der Kläger von den Vermittlern zum Vertragsabschluss bewegt werden sollte. Diese Berechnungsbeispiele kamen unstreitig zustande nach eingehenden Vertragsverhandlungen.

Die Vermittler der H & B waren zum Abschluss eines konkludenten Beratungsvertrages bevollmächtigt. Die Vollmacht ergibt sich aus der Vertriebsstruktur. Die Beklagte Ziffer 2 hatte die H & B beauftragt, den Vertrieb einer größeren Zahl von Wohnungen für sie zu übernehmen. Die H & B erhielt für ihre Tätigkeit erhebliche Provisionen (vgl. für den Vertrieb entsprechender Objekte die vorgelegten Vertriebsvereinbarungen Anlagen LG K3 mit Provisionen von 21,75 %). Die individuelle Beratung der Kaufinteressenten durch die Vermittler der H & B stellten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen dar. Die systematische Zusammenarbeit der Beklagten Ziffer 2 mit dem Vertrieb der H & B ergibt sich für das Objekt in Westerstede unter anderem daraus, dass die Beklagte Ziffer 2 aus dem betreffenden Objekt 15 Wohnungen der H & B zum Vertrieb zur Verfügung stellte und dass sämtliche dieser 15 Wohnungen auch von der H & B veräußert wurden. Letzteres lässt sich daraus entnehmen, dass der von der HMG verwaltete Mietpool (die HMG gehört zur H & B) 15 Teilnehmer ausweist (vgl. beispielsweise die Abrechnung Anlage LG K31). Die Vertriebsstruktur der Beklagten Ziffer 2 ergibt sich auch aus dem vorgelegten Prospekt für das Objekt in Westerstede (Anlagen LG K2). Es handelt sich um einen Prospekt, in dem die Beklagte Ziffer 2 und die H & B - GmbH gemeinsam als Autoren auftreten.

Der Umstand, dass die Beklagte Ziffer 2 - nach ihrem Vortrag - den Vermittlern der H & B untersagt hatte, Ausführungen zur Wirtschaftlichkeit der Investition zu machen und entsprechend zu beraten, steht einer konkludenten Vollmacht für den Beratungsvertrag nicht entgegen. Gegenstand des Vertriebssystems war eine eingehende individuelle Beratung der Käufer. Die Beklagte Ziffer 2 musste davon ausgehen, dass die Vermittler der H & B eine solche Beratung nur unter Zuhilfenahme von Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchführen konnten. Dies ergibt sich schon daraus, dass der eigene Prospekt, den die Beklagte Ziffer 2 in Zusammenarbeit mit der H & B - GmbH erstellt hat, ausführliche Ausführungen zur generellen Frage der Wirtschaftlichkeit des Immobilienerwerbs enthält. Daraus ergibt sich, dass - auch aus der Sicht der Beklagten Ziffer 2 - eine Beratung der Kaufinteressenten - zwangsläufig - solche Rendite- und Wirtschaftlichkeitsüberlegungen für den Kunden konkretisieren musste. Wenn die Beklagte Ziffer 2 in ihren Vertriebsvereinbarungen dem "Vertriebspartner" bestimmte Angaben gegenüber den Kunden untersagte (vgl. beispielsweise § 2 Abs. 6 der - für ein anderes Objekt abgeschlossenen - Vertriebsvereinbarung Anlagen LG K3), konnte diese Regelung Bedeutung nur im Innenverhältnis zwischen der Beklagten Ziffer 2 und der H & B - GmbH gewinnen, nicht jedoch im Außenverhältnis gegenüber den Kunden. Das heißt: Die Regelungen in den vorgelegten Vertriebsvereinbarungen ändern nichts daran, dass die Vermittler der H & B konkludent zum Abschluss eines Beratungsvertrages mit den Kunden bevollmächtigt waren; aus den Vertriebsvereinbarungen ergeben sich insoweit lediglich Bindungen der H & B - GmbH im Verhältnis zur Beklagten Ziffer 2, die eventuell zu Schadenersatzpflichten der H & B - GmbH bei falschen oder zu weit gehenden Beratungen der Kunden führen können.

3. Der Umstand, dass der Kläger mit der H & B - GmbH selbst einen "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag" abgeschlossen hat (vgl. Anlage LG K21) steht der Annahme eines Beratungsvertrages zwischen dem Kläger und der Beklagten Ziffer 2 nicht entgegen. Die Vermittler der H & B sind bei der Erstellung der "Musterberechnung" und des "Besuchsberichts" dem Kläger als Vertreter der Beklagten Ziffer 2 (Verkäuferin) gegenüber getreten und nicht etwa als eigenständige Berater des Klägers, die nur die Interessen des Klägers hätten wahren sollen. Denn durch den "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag" ist zwischen dem Kläger und den Vermittlern kein eigenständiger Beratungsvertrag zustande gekommen. Die in dem Formular (Anlage LG K21) angegebene "Courtage" enthält eine Vergütung lediglich für die Leistung eines Nachweismaklers. Mit dem Abschluss eines Nachweismakler-Vertrages ist kein Beratungsvertrag hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit des Objekts verbunden. Entscheidend ist, dass die H & B - GmbH - gegen Zahlung einer erheblichen Innenprovision - im Verhältnis zur Beklagten Ziffer 2 die Aufgabe der Beratung der Kunden - wie des Klägers - übernommen hatte, um die Kunden zum Vertragsabschluss zu bewegen. In dieser Konstellation hindert die Zahlung einer Maklerprovision durch den Kunden an den Vermittler das Zustandekommen eines Beratungsvertrages zwischen Käufer und Verkäuferin nicht (vgl. BGH, NJW 2003, 1811, 1813; nach den Erkenntnissen des Senats aus Parallelfällen dürfte auch den Entscheidungen des BGH NJW 2004, 64 und WuM 2005, 205 jeweils ein Sachverhalt zugrunde gelegen haben, bei dem der Käufer eine Maklerprovision gezahlt hatte, auch wenn dies aus den veröffentlichen Entscheidungsgründen nicht hervorgeht.)

4. Auf die Frage, ob und inwieweit die Beklagte Ziffer 2 die Möglichkeit gehabt hätte, sich im notariellen Kaufvertrag von einer Haftung aus dem vorausgegangenen Beratungsvertrag freizuzeichnen, kommt es nicht an. Denn der vorliegende notarielle Kaufvertrag enthält eine solche Freizeichnung nicht (vgl. Anlagen LG K22).

5. Die Beklagte Ziffer 2 hat im Rechtsstreit ein Rechtsgutachten vorgelegt, um ihre Auffassung zu untermauern, wonach ein Beratungsvertrag zwischen dem Kläger und ihr nicht zustande gekommen sei (Gutachten W. vom 09.08.2005, Anlagenheft Ziffer 1 am Ende). Der Senat kann den Ausführungen dieses Gutachtens nicht folgen. Dem Gutachten steht entscheidend entgegen, dass die Grundsätze der Rechtsprechung, die sich insbesondere aus den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 31.10.2003 (NJW 2004, 64) und vom 14.01.2005 (WuM 2005, 205) ergeben, nicht berücksichtigt sind. Der Senat hält die Auffassung des Bundesgerichtshofs für zutreffend und folgt dieser Rechtsprechung.

II. Pflichten aus dem Beratungsvertrag schuldhaft verletzt

Die Beklagte Ziffer 2 hat die Pflichten aus dem Beratungsvertrag schuldhaft verletzt. Das Verhalten der Vermittler ist der Beklagten in diesem Zusammenhang gemäß § 278 BGB zuzurechnen.

1. Die Berechnungen der "Monatlichen Belastung für Zinsen und Tilgung" im "Besuchsbericht" (Anlagen LG K20) waren unzutreffend. Die Vermittler haben die für den Kläger zu erwartenden Mieteinnahmen - fahrlässig oder vorsätzlich - zu hoch angesetzt und damit ein falsches Bild von der Wirtschaftlichkeit des beabsichtigten Erwerbs der Wohnung vermittelt.

Bei einer derartigen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung spielen die voraussichtlichen Mieteinkünfte eine wesentliche Rolle. Bei Mietpool-Ausschüttungen kommt es für die Wirtschaftlichkeit entscheidend darauf an, dass die Ausschüttungen korrekt und realitätsnah kalkuliert sind, da überhöhte Ausschüttungen ein falsches Bild vom Ertragswert der Wohnung vermitteln. Hierbei darf sich die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht auf den aktuellen Zeitpunkt der Erstellung der Berechnung beschränken; vielmehr muss die Berechnung dem Käufer ein zutreffendes Bild vermitteln, wie sich voraussichtlich die Erträge der Wohnung mittel- und langfristig entwickeln werden; dies muss jedenfalls insoweit gelten, als die Umstände zum Zeitpunkt der Erstellung der Berechnung eine entsprechende Prognose für die Zukunft zulassen (vgl. zu den Anforderungen an eine korrekte Schätzung von Einnahmen und Ausgaben im Allgemeinen und von Mietpool-Erträgen im Besonderen BGH, WuM 2005, 205, 207; BGH, NJW 2004, 64; BGH, NJW 2005, 983). Von diesen Grundsätzen ausgehend war die Beratung, welche die Vermittler für die Beklagte Ziffer 2 durchgeführt haben, in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft.

a) Im "Besuchsbericht" war eine monatliche Miete von 469,- DM (netto) angegeben. Demgegenüber betrug die tatsächliche Netto-Miete für die vom Kläger erworbene Wohnung zum Zeitpunkt des Erwerbs wesentlich weniger, nämlich lediglich 369,- DM (vgl. Anlagen LG K61). Eine (rückwirkende) Erhöhung der Miete hatte es zum Zeitpunkt des Abschlusses der maßgeblichen Verträge im Dezember 1992 noch nicht gegeben. Vielmehr ergibt sich eine solche Mieterhöhung erst aus einem Urteil vom 24.02.1993 (Anlagen LG Beklagte Ziffer 2 AS. 9).

b) Auch die aus dem Urteil vom 24.02.1993 ersichtliche Miete von 478,58 DM netto war nicht geeignet, die Prognose einer Mieteinnahme von 469,- DM im "Besuchsbericht" zu rechtfertigen. Denn von der Nettomiete waren für die kalkulatorische Berücksichtigung im "Besuchsbericht" vorab abzuziehen Kosten für Verwalterhonorar, Mietpoolverwalterhonorar, Reparaturen im Sondereigentum und Mietausfallwagnis. Auch eine Miete von 478,58 DM wäre wegen dieser erheblichen Abzüge keinesfalls geeignet, die Schätzung eines Mietertrags von 469,- DM - wie im "Besuchsbericht" angegeben - zu rechtfertigen.

c) Allerdings war für den voraussichtlichen Ertrag des Klägers nicht allein die Miete maßgeblich, die von den Mietern der von ihm zu erwerbenden Wohnung gezahlt wurde. Wegen der Mietpool-Bindung wäre die im "Besuchsbericht" angegebene Mieteinnahme von 469,- DM monatlich vielmehr dann durchaus gerechtfertigt, wenn die anderen zum Mietpool gehörenden Mieter im Verhältnis zur Wohnung des Klägers entsprechend höhere Mieten gezahlt hätten. Dies hat die Beklagte Ziffer 2 jedoch nicht geltend gemacht. Es wäre im Rechtsstreit gegebenenfalls Sache der Beklagten Ziffer 2, vorzutragen, welche Mieten bei den anderen zum Mietpool gehörenden Wohnungen erzielt wurden, wenn dies nach Auffassung der Beklagten Ziffer 2 für die Kalkulation der "Mieteinnahme" des Klägers von Bedeutung sein sollte. Da die Beklagte Ziffer 2 durch die von ihr beauftragten Vermittler den Kläger mit Hilfe der Wirtschaftlichkeitsberechnung im "Besuchsbericht" zum Abschluss des Kaufvertrages bewegt hat, wäre es im Rahmen der sekundären Darlegungslast im Rechtsstreit gegebenenfalls ihre Sache, die rechnerischen Grundlagen für die im "Besuchsbericht" angegebene "Mieteinnahme" (= Mietpool-Ausschüttung) darzulegen.

d) Die Unrichtigkeit der kalkulierten Mieteinnahme (bzw. Mietpool-Ausschüttung) ergibt sich auch daraus, dass der Kläger von Anfang an (schon 1993) deutlich geringere Mieterträge erzielt hat. Dies ergibt sich aus den - unstreitigen - Angaben des Klägers in seinen Steuererklärungen (Anlagen LG K38; siehe hierzu oben die entsprechenden Ausführungen im Rahmen der Haftung der Beklagten Ziffer 1 1. Teil A. II. 2. c bb, Seite 55 f).

e) Unstreitig sind bei den in "Besuchsberichten" von der H & B angesetzten Mietpool-Ausschüttungen generell Reparaturen im Sondereigentum - fehlerhaft - nicht kalkuliert worden. Diese können vorliegend mit 52,13 DM monatlich kalkulatorisch angesetzt werden (siehe die entsprechenden Ausführungen oben im Rahmen der Haftung der Beklagten Ziffer 1 1. Teil A. II. 2. c aa, S. 55).

f) Aus der Mietpool-Vereinbarung (Anlagen LG B7) ergibt sich die Verpflichtung des Klägers für die "erste Vermietung" einen Betrag von 2.502,40 DM (40,- DM x 62,56 m²) zu zahlen. Im "Besuchsbericht" ist dies kalkulatorisch - fehlerhaft - nicht berücksichtigt.

g) Im "Besuchsbericht" sind ebenso fehlerhaft unberücksichtigt die monatlichen Zahlungen des Klägers für das Hausgeld in Höhe von DM 279,- (vgl. Anlagen LG K29 und K38; siehe oben die entsprechenden Ausführungen zur Haftung der Beklagten Ziffer 1 1. Teil A. II. 2. c cc, Seite 56).

h) Aus den vorgelegten Unterlagen ergibt sich, dass der Mietpool in den Jahren 1993 bis 1995 eine Verschuldung eingegangen ist, wobei auf den Kläger im Schnitt mehr als 100,- DM im Monat entfielen (siehe im Einzelnen oben die entsprechenden Ausführungen zur Haftung der Beklagten Ziffer 1 1. Teil A. II. 2. c dd, S. 56). Angesichts der deutlichen Verschuldung ist nicht ersichtlich, weshalb diese Ende 1992 für die Beklagte Ziffer 2 - bzw. für die H & B als Vermittlerin - nicht erkennbar war. Es fehlt auch insoweit jeglicher - erforderliche - Sachvortrag der Beklagten Ziffer 2 zur Kalkulation der im Besuchsbericht angegebenen "Mieteinnahme" von monatlich 469,- DM.

2. Die Beklagte Ziffer 2 hat außerdem auch dadurch gegen ihre Pflichten aus dem Beratungsvertrag verstoßen, dass sie den Kläger - vor Abschluss des Kaufvertrages - nicht über die erheblichen mit dem Mietpool-Konzept verbundenen Risiken aufgeklärt hat.

a) Auch die Beklagte Ziffer 2 war - wie die Beklagte Ziffer 1 aus anderen Gründen - verpflichtet, den Kläger über die Risiken des Mietpool-Konzepts aufzuklären. Die Beklagte Ziffer 2 weist zwar zutreffend darauf hin, dass sie den Verkauf der Wohnung im notariellen Kaufvertrag nicht mit einem Beitritt zum Mietpool verknüpft hat. Entscheidend ist insoweit für die Aufklärungs- und Beratungspflichten der Beklagten Ziffer 2 jedoch, dass das Mietpool-Konzept wesentlicher Bestandteil des Vertriebskonzepts war, für welches die Beklagte Ziffer 2 verantwortlich ist. Da die Käufer von den Vermittlern der H & B gerade mit dem Mietpool-Konzept zum Kauf geworben wurden, ist die Beklagte Ziffer 2 im Rahmen des Beratungsvertrages auch für eine korrekte Aufklärung über die Risiken des Mietpools verantwortlich.

aa) Die Bedeutung des Mietpool-Konzepts ergibt sich bereits aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung im "Besuchsbericht" (Anlagen LG K20). Die Käufer wurden von den Vermittlern der H & B mit Mietpool-Ausschüttungen und nicht mit konkreten Mieten des jeweiligen Mieters geworben. Nur durch die Mietpool-Konstruktion war es möglich, dass die H & B auf der Ertragsseite in den Berechnungen mit Zahlen werben konnte, deren Kalkulation für den Käufer im Verborgenen blieb. Die Werbung mit kalkulierten Mietpool-Ausschüttungen und dem Mietpool-Konzept der H & B erforderte redlicherweise eine vollständige Aufklärung des Klägers über die entsprechenden Risiken.

bb) Dass das Mietpool-Konzept für den Vertrieb der Wohnungen der Beklagten Ziffer 2 durch die Vermittler der H & B eine wesentliche Rolle spielte, zeigt das Ergebnis der Bemühungen der H & B hinsichtlich der Wohnungen in Westerstede: Die Beklagte Ziffer 2 hatte in Westerstede die H & B mit dem Vertrieb von 15 Wohnungen beauftragt (Sachvortrag der Beklagten Ziffer 2, I/401). Die H & B-Vermittler haben beim Vertrieb sämtlicher 15 Wohnungen dafür gesorgt, dass die Käufer dem von der HMG verwalteten Mietpool beitraten. Dies ergibt sich daraus, dass aus den HMG-Mietpoolabrechnungen 15 Teilnehmer ersichtlich sind (vgl. Anlagen LG K31 und K32).

cc) Die Bedeutung des Mietpool-Konzepts im Vertrieb der Beklagten Ziffer 2 ergibt sich auch aus dem Verkaufsprospekt für das Objekt in Westerstede (Anlagen LG K2). In diesem Prospekt nennt die Beklagte Ziffer 2 in der Rubrik "Ihre Geschäftspartner" die HMG als "Mieten-/Mietpool-Verwalterin". Das heißt: Die Beklagte Ziffer 2 hat in ihrem Verkaufsprospekt von vornherein vorgesehen, dass der Verkauf mit einem Beitritt des Kunden zum Mietpool verbunden werden sollte.

b) Der Inhalt der Aufklärungspflichten der Beklagten Ziffer 2 richtet sich nach den Risiken, die sich aus dem Mietpool-Konzept für den Kläger ergaben. Es ergeben sich daher die gleichen Aufklärungspflichten wie für die Beklagte Ziffer 1 (siehe oben 1. Teil A. II. 3., Seite 56 ff). Die Beklagte Ziffer 2 hätte mithin über folgende Punkte aufklären müssen:

aa) Generelle Gefahr überhöhter Mietpool-Ausschüttungen

bb) Betrügerisches Mietpool-Konzept

cc) HMG als Vertragspartnerin unseriös

dd) Abhängigkeit von der Kompetenz, Qualität, Zuverlässigkeit und Seriosität des Mietpool-Verwalters

ee) Strukturelle Veränderung der Kapitalanlage (wie Immobilienfonds-Anteil)

ff) Risiken der langen Mietpool-Bindung.

c) Die Einwendungen der Beklagten Ziffer 2 (II/1041) gegenüber dem im Parallelverfahren eingeholten Gutachten G. sind rechtlich ohne Bedeutung.

aa) Auf die Frage der Üblichkeit (oder Banküblichkeit) von Mietpool-Konzepten kommt es im Rahmen des Beratungsvertrages zwischen dem Kläger und der Beklagten Ziffer 2 nicht an. Für die Pflichten der Beklagten Ziffer 2 ist entscheidend - und ausreichend -, dass das Mietpool-System eine wesentliche Rolle in dem von der Beklagten Ziffer 2 genutzten Vertriebskonzept spielte (siehe oben a).

bb) Im Übrigen sind die Einwendungen der Beklagten Ziffer 2 gegenüber dem Gutachten G. unsubstantiiert. (Zur statistischen Relevanz der Ergebnisse des Gutachtens siehe im Übrigen die Ausführungen oben im Rahmen der Haftung der Beklagten Ziffer 1 1. Teil A. II. 1. b, Seite 26 ff).

d) Die Beklagte Ziffer 2 hat ihre Aufklärungspflichten hinsichtlich des Mietpools verletzt. Es kann insoweit auf die entsprechenden Ausführungen im Rahmen der Haftung der Beklagten Ziffer 1 (oben 1. Teil A. II. 4., Seite 61) verwiesen werden. Soweit die Beklagte Ziffer 2 meint, der Zeuge M. habe mit dem Kläger die Mietpoolvereinbarung "im Einzelnen durchgesprochen" und habe den Kläger über die Risiken informiert (II/1043), ist das Vorbringen der Beklagten Ziffer 2 unsubstantiiert und daher unerheblich. Aus dem Sachvortrag der Beklagten Ziffer 2 ergibt sich nicht, über welche Risiken der Zeuge M. den Kläger mit welchen Hinweisen informiert haben soll.

3. Im Hinblick auf die getroffenen Feststellungen zu den Pflichtverletzungen der Beklagten Ziffer 2 können weitere Vorwürfe des Klägers gegenüber der Beklagten Ziffer 2 im Rahmen des Beratungsvertrages dahinstehen. In Betracht kommen insoweit die folgenden Punkte:

- Der Kläger wirft den Vermittlern vor, sie hätten die Mietpool-Ausschüttungen als eine - sichere - Mietgarantie dargestellt.

- Der Kläger wirft den Vermittlern vor, sie hätten unzutreffende Angaben über die jederzeitige Verkäuflichkeit und zu erwartende Wertsteigerungen der Wohnung gemacht.

- In Betracht kommt eine fehlerhafte Aufklärung zur Laufzeit der Finanzierung (Kredit nach 15 Jahren abbezahlt)

- Außerdem kommt eine unterlassene Aufklärung zu den geltend gemachten Zinssubventionen in Betracht.

III. Der Schaden des Klägers - Rückabwicklung der geschlossenen Verträge

Die Beklagte Ziffer 2 ist verpflichtet, dem Kläger den Schaden zu ersetzen, der durch die Verletzung ihrer Beratungspflichten entstanden ist. Wenn die Beklagte Ziffer 2 den Kläger zutreffend beraten und aufgeklärt hätte, hätte er die Wohnung nicht erworben und hätte Mietpool-Vereinbarung und Finanzierungsverträge nicht abgeschlossen. Die Beklagte Ziffer 2 hat den Kläger daher so zu stellen, wie er stünde, wenn sämtliche Verträge von ihm nicht abgeschlossen worden wären. Hinsichtlich des Schadens, der Ursächlichkeit und der Zurechnung gelten die gleichen Erwägungen wie bei der Haftung der Beklagten Ziffer 1 (siehe oben 1. Teil A. IV, Seite 81 ff).

IV. Keine Verwirkung

Die Ansprüche des Klägers gegen die Beklagte Ziffer 2 sind nicht verwirkt. Auch insoweit ist auf die entsprechenden Ausführungen oben bei der Beklagten Ziffer 1 (1. Teil E., Seite 114 f) zu verweisen.

V. Andere Anspruchsgrundlagen

Andere Anspruchsgrundlagen können dahinstehen. Es bedarf insbesondere keiner Prüfung, ob der Kaufvertrag mit der Beklagten Ziffer 2 wegen Verstoß gegen Artikel 1 § 1 Rechtsberatungsgesetz unwirksam ist.

Ende der Entscheidung


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