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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Karlsruhe
Urteil verkündet am 08.10.2002
Aktenzeichen: 17 U 126/01
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 826
1. Erwirbt eine Bank wirksam eine Grundschuld, so macht sie sich gegenüber nachrangigen Grundschuldgläubigern nicht schadensersatzpflichtig, wenn sie eine Freigabezusage der bisherigen Sicherungsnehmerin nicht erfüllt.

2. Der persönliche Schutzbereich des § 826 BGB ist auf diejenigen mittelbar Geschädigten beschränkt, denen gegenüber die Vermögensverletzung ebenfalls sittenwidrig ist.


OBERLANDESGERICHT KARLSRUHE Im Namen des Volkes Urteil

17 U 126/01

Verkündet am: 08. Oktober 2002

In Sachen

wegen Schadensersatz

hat der 17. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 20. August 2002 durch

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Müller-Christmann

Richter am Oberlandesgericht Hefermehl

Richter am Oberlandesgericht Prof. Dr. Seidel

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 10. Mai 2001 - 5 O 15/00 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

I.

Die Parteien sind jeweils Inhaber einer im Grundbuch von Dresden-Kesselsdorf in Abt. III eingetragenen Grundschuld. Der Kläger verlangt von der beklagten Sparkasse Schadensersatz u.a. mit der Begründung, diese habe ihn durch missbräuchliche Ausnutzung ihrer formalen Rechtsposition als Gläubigerin einer am 07.07.1998 eingetragenen vorrangigen Briefgrundschuld über DM 2 Mio. in Höhe seiner am 07.09.1998 eingetragenen zweitrangigen Buchgrundschuld über DM 200.000 vorsätzlich sittenwidrig geschädigt. Dem liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Dem Kläger steht gegen die Firma T mit Sitz in H aus Beratertätigkeit eine titulierte Honorar-Restforderung von über 200.000 DM zu. Die T GmbH war Treuhänderin für einen geschlossenen Immobilienfonds. Zu diesem Fonds gehörten auch 10 von der Bauträgerfirma I GmbH erworbene Eigentumswohnungen (nebst Stellplätzen) in Dresden-Kesselsdorf.

Die I GmbH Bauträger Baubetreuung mit Sitz in M war Eigentümerin des Grundstücks der Gemarkung Kesselsdorf, Bl. 364, Flurstück 430. Sie ließ auf diesem Grundstück im Bauträgermodell einen Gebäudekomplex mit insgesamt 40 Wohneinheiten und Stellplätzen errichten. Zur Sicherung des ihr von der W-AG in Stuttgart gewährten Bauträgerkredits wurde zugunsten der Kreditgeberin am 14.10.1993 im Grundbuch eine Buchgrundschuld über DM 2 Mio. nebst 18 % Zinsen jährlich eingetragen.

Mit notarieller Urkunde vom 14.11.1994 gab die T gegenüber der I GmbH bezüglich der noch zu erstellenden Wohneinheiten Nr. 9, 10, 15, 19, 20, 22, 23, 24, 31 und 34 ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages zum Kaufpreis von DM 3.813.343 ab. Dem Kaufvertragsangebot war als Anlage 1 die Freistellungserklärung der W-AG nach § 3 Abs. 1 der Makler- und Bauträgerverordnung vom 27.12.1993 beigesiegelt. In Ziffer II. 1. dieser Erklärung heißt es:

"Die W verpflichtet sich gegenüber jedem Erwerber ... die jeweils verkaufte Eigentumswohnung aus der Pfandhaft für ihre Grundschulden von DM 20 Mio. unter folgenden Voraussetzungen zu entlassen:

a) ...

b) ...

c) Der Erwerber hat den geschuldeten im notariellen Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis an die W auf das Sonder-Konto ... zu überweisen. ..."

Die I GmbH nahm das Kaufangebot der T mit Urkunde vom 22.05.1995 an. Die Zahlung des Kaufpreises hatte auf ein Konto bei der das Gesamtbauvorhaben (vor-)finanzierenden und durch Grundschulden gesicherten W zu erfolgen (§ 4 Ziffer 5, § 6 Ziffer 2). Dieser hatte die I die Kaufpreisansprüche abgetreten.

Am 03.01.1996 trat die W im Auftrag der I GmbH ihre erstrangige Briefgrundschuld über DM 2 Mio. (isoliert) an die Beklagte ab. In ihrem Begleitschreiben vom 03.01.1996, mit der sie die Abtretungserklärung an die Beklagte übersandte, heißt es u.a.:

"Für diese Grundschuld haften nur noch die Wohnung Nr. 9, 10, 15, 19, 20, 22, 23, 24, 31, 34, des Objektes auf Flurstück Nr. 430.

Die Verzichterklärung für die anderen Wohnungen haben wir am gleichen Tage Herrn Notar M in V zugesandt. Sie erhalten die Abtretungserklärung mit der Auflage, für den Fall, dass die Abtretung der Grundschuld an Sie vor der Pfandfreigabe der übrigen Wohnungen beim Grundbuchamt eingereicht wird, der Pfandfreigabe als neuer Grundschuldgläubiger zuzustimmen. Der Grundschuldbrief liegt dem Grundbuchamt zum Vollzug der Wohnungsfreigaben bereits vor.

Wir treten hiermit den Herausgabeanspruch des Grundschuldbriefes Nr. 13582926 gegen das Grundbuchamt an Sie, die Sparkasse M, ab.

Für die vorrangigen Grundschulden über insgesamt DM 5 Mio. haben wir Pfandfreigabe für alle 40 Wohnungen des Objektes erteilt und ebenfalls Herrn Notar M mit der Bitte, den Vollzug im Grundbuch zu beantragen, zugesandt."

Nach den formularmäßigen Zweckerklärungen vom 22.12.1995 und 14./28.05.1999 (Anlagen B 3 und B 5) sollte die Grundschuld zur Sicherheit für alle bestehenden und künftigen, auch bedingten oder befristeten Forderungen der Beklagten gegen die I dienen. Ziffer 1.6 der Zweckerklärung vom Mai 1999 bestimmt, dass die Beklagte zur Pfandfreigabe verpflichtet ist, sobald alle ihre Ansprüche befriedigt sind oder die Grundschuld zur Sicherung nicht mehr benötigt wird.

Am 22.01.1996 schlossen die I GmbH und die Beklagte einen Kontokorrentkreditvertrag (Anlage B 2) bis zum Höchstbetrage von DM 2 Mio. Der Kredit wurde in der genannten Höhe zunächst befristet bis Ende 1996 zur Verfügung gestellt. Ziffer 4 enthält folgende besondere Vereinbarung:

"Der Kredit ist aus Verkaufserlösen der Einheiten Nr. 9, 10, 15, 19, 20, 22, 23, 24, 31 und 34 des finanzierten Objektes Zöllmener Ring, Kesselsdorf bei Dresden, zurückzuzahlen."

In der Zeit vom 08.05.1996 bis 27.02.1997 leistete die T Zahlungen auf den Kaufpreis an die I GmbH. Dabei erfolgte die Zahlung vom 27.02.1997 in Höhe von DM 1.313.343 auf das Kontokorrentkreditkonto bei der Beklagten, und zwar mit dem Vermerk: "Restkaufpreiszahlung Kesselsdorf".

Am 08.06.1998 beantragte die Beklagte beim zuständigen Grundbuchamt, die Abtretungserklärung der W für Grundschulden in Höhe von DM 2 Mio. vom 03.01.1996 im Grundbuch zu vollziehen. Die Grundschuld wurde am 07.07.1998 zugunsten der Beklagten als erstrangig in das Grundbuch eingetragen.

Zur Absicherung des restlichen Anwaltshonorars des Klägers bestellten die I GmbH, die damals noch im Wohnungsgrundbuch als Eigentümerin von insgesamt 10 Eigentumswohnungen eingetragen war, und die T als Erwerberin dieser Wohnungen am 21.07.1998 zugunsten des Klägers eine Buchgrundschuld in Höhe von DM 200.000 nebst 15 % Zinsen vom Tage der Eintragung an (Anlage K 2). Die Grundschuld wurde am 07.09.1998 zugunsten des Klägers in Abteilung III unter Nr. 7 in das Grundbuch eingetragen.

Die Beklagte lehnte es ab, ihre in voller Höhe valutierte Grundschuld zugunsten des Klägers freizugeben.

II.

Mit der im März 2000 erhobenen Klage hat der Kläger die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch genommen. Er hat zur Begründung geltend gemacht und im einzelnen dargelegt: Die Beklagte habe ihn dadurch vorsätzlich sittenwidrig geschädigt, dass sie entgegen der ihr im Zuge der Grundschuldabtretung erteilten "Auflage" die von der T erworbenen Wohneinheiten trotz vollständiger Kaufpreiszahlung nicht aus der Pfandhaft entlassen habe. Sie habe die Freistellungserklärung der W gekannt und sei vertraglich verpflichtet gewesen, den Kontokorrentkredit aus den Kaufpreiszahlungen der T zurückzuführen, um eine Freigabe der Grundschuld nach Maßgabe der Zweckerklärung zu bewirken. Die Auflage der W im Schreiben vom 03.01.1996 sei nach Sinn und Zweck ihrer Freistellungserklärung und der Grundschuldabtretung dahingehend auszulegen, dass die vollständige Zahlung des Kaufpreises an die Verkäuferin - auf welches Konto auch immer - die Freigabeverpflichtung habe aktivieren sollen. Vertragswidrig habe die Beklagte aber den Kredit ungeachtet der zwischenzeitlichen Kaufpreistilgung in voller Höhe valutieren lassen. Mit der hohen Valutierung und der mit der I vereinbarten Kreditverlängerung habe die Beklagte eine materielle Berechtigung für das Behalten der Grundschuld über DM 2 Mio. vortäuschen wollen. Der Kaufpreis für die 10 Eigentumswohnungen einschließlich Vertragszinsen sei von der T mit der letzten Teilzahlung von DM 1.313.343 am 27.02.1997 - also vor der Grundschuldeintragung zugunsten der Beklagten am 07.07.1998 - vollständig an die I auf Konten der Beklagten bezahlt worden. Wenn die Beklagte die zur Eigentümergrundschuld gewordene und ihr nicht mehr zustehende Grundschuld trotz Vereinnahmung der Kaufpreiserlöse nachträglich mit Hilfe des Grundschuldbriefes in Höhe von DM 2 Mio. zu Lasten der T habe eintragen lassen und wenn sie diese Grundschuld weiterhin für sich beansprucht, verhalte sie sich treu- und sittenwidrig. Die eigenmächtige Eintragung der Grundschuld lange nach Vorliegen der Voraussetzungen für deren Freigabe mache deutlich, dass die Grundschuldeintragung als die gravierendste sittenwidrige Handlung allein von der Beklagten zu verantworten und nicht der I zuzurechnen sei. Dabei missbrauche die Beklagte den öffentlichen Glauben des Grundbuchs und schädige so vorsätzlich neben der T alle nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger. Denn durch das deliktische Vorgehen der Beklagten sei seine nachrangige Buchgrundschuld über DM 200.000,00 wirtschaftlich wertlos. Die gutgläubige T habe als Wohnungskäuferin aufgrund ihres Erwerbsvertrages mit der I und wegen der fehlenden Grundschuldeintragung zugunsten der Beklagten darauf vertrauen dürfen, mit Zahlung des vollständigen Kaufpreises lastenfreies Eigentum zu erwerben. Diese habe nicht damit rechnen müssen, dass ihre Eigentumsrechte durch die unredliche Eintragung einer Grundschuld durch die Beklagte zunichte gemacht werden. Nach den Gesamtumständen sei das schädigende Verhalten der Beklagten als sittlich verwerflich zu bewerten, so dass sie in Höhe der wertlos gewordenen Grundschuld über DM 200.000,00 auf Schadensersatz hafte.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn DM 200.000 nebst 4 % Zinsen seit Klageerhebung zu zahlen,

hilfsweise:

die Zahlungen in Höhe von DM 200.000 nebst 15 % Zins Zug um Zug gegen Übertragung der Grundschuld des Klägers im Grundbuch von Kesselsdorf, Amtsgericht Dippoldiswalde, Bl. 1030, 1031, 1036, 1040, 1041, 1043, 1044, 1045, 1052 und 1055 in Abt. III zu den Einheiten nach WEG Nr. 9, 10, 15, 19, 20, 22, 23, 24, 31 und 34 gelegenen in Kesselsdorf, Zöllmener Ring 4 a - 4 d an die Beklagte zu leisten.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet eine sittenwidrige Schädigung des Klägers und beruft sich darauf, dass die ihr abgetretene vorrangige Grundschuld noch für die Kreditverbindlichkeit der I GmbH hafte. Der Kontokorrentkreditvertrag mit der I GmbH vom 22.01.1996 sei nicht geschlossen worden, um einen Teil der Objektfinanzierung für das Bauvorhaben Dresden-Kesselsdorf zugunsten der I zu übernehmen. Vielmehr habe sie der I einen nicht zweckgebundenen Kontokorrentkredit in Höhe von DM 2 Mio. eingeräumt. Dabei sei lediglich intern vereinbart worden, dass der Kredit aus den Erlösen zurückgezahlt werden sollte, die der I GmbH aus dem Verkauf der 10 Eigentumswohnungen an die T zustanden. Im Zusammenhang mit der Abtretungserklärung vom 03.01.1996 habe sie keine Treuhandauflage und keine Verpflichtungen übernommen, welche die W-AG in ihrer Freistellungserklärung vom 27.12.1993 gegenüber der I GmbH eingegangen sei. Aufgrund des nach wie vor voll valutierten Kontokorrentkredits der I (Anlage B 6) sei sie daher - auch bei vollständiger Tilgung des Wohnungskaufpreises durch die T - weiterhin berechtigt, die Grundschuld als Sicherheit aufrechtzuerhalten. Im Übrigen sei nur die sog. Schlusszahlung der T vom 27.02.1997 auf dem Kontokorrentkonto bei ihr eingegangen. Sonstige Zahlungen der T seien ohne erkennbaren Bezug zu dem Objekt Kesselsdorf erfolgt.

III.

Das Landgericht hat der Klage antragsgemäß stattgegeben, weil die Beklagte es im Zusammenhang mit der Abtretung der Grundschuld am 03.01.1996 übernommen habe, die Freistellungsverpflichtung der W-AG vom 27.12.1993 zu erfüllen. Es stelle daher eine sittenwidrige Schädigung des Klägers dar, dass die Beklagte die Grundschuld nicht freigegeben habe, obwohl der gesamte Kaufpreis für die von der I GmbH an die T veräußerten Wohnungen an die W bezahlt worden seien. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt:

Die Beklagte habe mit dem, was sie am 22.01.1996 bei der Gewährung eines Kontokorrentkredits über DM 2 Mio. und der Grundschuldabtretung vom 03.01.1996 mit der Inbau vereinbart habe, die ihr von der Zedentin nach Maßgabe der Freistellungserklärung vom 27.12.1993 gemachte "Auflage" missachtet und den Kläger als nachrangigen Grundschuldgläubiger sittenwidrig geschädigt. Im Zuge der Grundschuldabtretung habe die Beklagte die Verpflichtung zur Freigabe der Grundschuld zumindest stillschweigend akzeptiert, wobei sie die Bedeutung und Tragweite der "Auflage" in dem Begleitschreiben der Zedentin vom 03.01.1996 gekannt habe. Dennoch habe die Beklagte bewusst der "Auflage" zuwider gehandelt, als sie trotz der von der T geleisteten Kaufpreiszahlungen die Wohnungen nicht aus der Pfandhaft entlassen und es zugelassen habe, dass der Kontokorrentkredit von der I GmbH erneut voll ausgeschöpft worden sei. Damit habe die Beklagte an dem Vertragsbruch der I GmbH gegenüber der T als Wohnungskäuferin planmäßig mitgewirkt, wobei sie die Schädigung der Vermögensinteressen anderer Gläubiger - etwa des Klägers - billigend in Kauf genommen habe. Auf jeden Fall habe die von der Beklagten erst im Juni 1998 beantragte Eintragung der ihr schon Anfang 1996 abgetretenen Grundschuld im Grundbuch bewirkt, dass der Kläger mit seiner Grundschuld im Rang nach der Beklagten eingetragen worden sei, so dass bei Verwertung seiner Grundschuld die Forderung der Beklagten in Höhe von DM 2 Mio. vorgehen und der Kläger mit seiner Forderung letztlich leer ausgehen würde. Dieser Schaden wäre vermieden worden, wenn die Beklagte pflichtgemäß die Grundstücke jedenfalls in Höhe von DM 1.763.343 aus der Pfandhaft entlassen hätte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf das Urteil vom 10.05.2001 Bezug genommen.

IV.

Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf Klageabweisung weiterverfolgt und zur Begründung weiter vorträgt: Entgegen der Ansicht des Landgerichts habe sie ihre vorrangige Grundschuld in Höhe von DM 2 Mio. rechtmäßig erworben und daher keine nur formale Rechtsposition wissentlich zum Nachteil der T oder des Klägers missbräuchlich ausgenutzt. Sie könne diese Grundschuld weiterhin zur Absicherung ihrer offenen Forderungen aus dem Kontokorrentkreditvertrag mit der I GmbH behalten, da der Sicherungszweck nach Ausschöpfung des Kontokorrentkredits fortbestehe. Der von ihr eingeräumte Kontokorrentkredit habe sachlich nichts mit der Objektfinanzierung der I GmbH bei der W-AG zu tun, sondern sei ohne Bezug zu den in die Pfandhaft genommenen Wohnungen eigenständig gewährt worden. Sein Zweck sei daher auch bei einer vollständigen Kaufpreiszahlung durch die T bisher nicht erreicht worden. Aus dem Zusammenhang des Begleitschreibens der W-AG vom 03.01.1996 gehe ferner eindeutig hervor, dass die eigene Auflage der Zedentin im Hinblick auf eine Pfandfreigabe bei Kaufpreiszahlung nicht an sie weitergegeben worden sei. Die gegenteilige Auslegung durch das Landgericht beruhe auf einem Missverständnis. Das fragliche Schreiben könne nämlich schon vom Wortlaut, aber auch vom Sinn und Zweck her nicht so verstanden werden, dass die Zedentin die ihr obliegende Verpflichtung aus der Freistellungserklärung vom 27.12.1993 an die Beklagte als der neuen Grundschuldgläubigerin weitergegeben habe. Die dortigen Auflagen bezögen sich ausschließlich auf die "übrigen" Wohnungen, mithin gerade nicht auf die von der T erworbenen 10 Wohnungen, die zu ihrer - der Beklagten - Sicherung dienen sollten. Insoweit sei die Freistellungsverpflichtung - mangels Übernahme durch die Beklagte - bei der Zedentin verblieben. Bezeichnenderweise seien - anders als bei einer Bauträgerfinanzierung - auch keine Kaufpreisansprüche gegen die Wohnungserwerber an sie abgetreten worden. Vereinbarungsgemäß habe nur der Kontokorrentkredit mittels der Kaufpreiserlöse zurückgeführt werden sollen. Im Übrigen sei sie - unabhängig von der Frage einer Übernahme der Freistellungsauflage - nicht zur Freigabe verpflichtet gewesen, weil die Bedingungen der Freistellungserklärung der W vom 27.12.1993 mangels vollständiger vertragsgemäßer Kaufpreiszahlung nicht erfüllt gewesen seien. Schließlich sei der T kein Schaden durch das Verhalten der Beklagten entstanden, da neben der I GmbH als Wohnungsverkäuferin auch die W-AG wegen der Nichtweitergabe und Nichterfüllung der Freistellungsverpflichtung zum Schadensersatz verpflichtet seien.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen, und zwar hinsichtlich Klageantrag zu 1 mit der Maßgabe, dass die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 102.258,38 € nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 17.03.2000 bis 30.04.2000 und ab 01.05.2000 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz zu bezahlen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und trägt vertiefend vor:

Die Beklagte, bei der bis Dezember 1997 Kaufpreiszahlungen der T von insgesamt DM 2.198.702,41 eingegangen seien, habe danach kein Recht mehr gehabt, die zur Eigentümergrundschuld mutierte Grundschuld zu behalten und im Juli 1998 mit Hilfe der formalen Besitzposition des Grundschuldbriefes alle zehn Wohnungsgrundbücher der Immobilie Kesselsdorf zu besetzen. Da auch kein annahmefähiges Abtretungsangebot der W mehr vorgelegen habe, sei die Grundschuld der Beklagten rechtsgrundlos in das Grundbuch eingetragen worden. Mit der Grundschuldabtretung sei die Beklagte anstelle der Zedentin in die Pflicht zur Pfandfreigabe eingetreten. Wie das Landgericht zutreffend angenommen habe, unterscheide das Begleitschreiben der W vom 03.01.1996 zur Grundschuldabtretung bzgl. der Freistellungserklärung nicht zwischen den 40 Wohnungen, sondern gehe erkennbar davon aus, dass diese als Einheit zu betrachten seien. Der Passus "Pfandfreigabe der übrigen Wohnungen" mache wenig Sinn, wenn sich die Verpflichtung zur Freigabe nur auf die verkauften und bezahlten, nicht aber zugleich auf die zehn restlichen verkauften, aber noch nicht bezahlten Wohneinheiten habe beziehen sollen. Es habe keinen Grund zur Annahme gegeben, die Freistellungserklärung, die 1993 für alle Wohnungen abgegeben worden sei, für die übrig gebliebenen Wohnungen außer Kraft zu setzen. Bei dem hier vereinbarten Übergang einer Bauträgerfinanzierung von Bank zu Bank habe es keiner ausdrücklichen Übernahmeklausel bedurft. Da Grundschuld und Freistellungserklärung vertraglich aufeinander bezogen gewesen seien, habe die Grundschuld ohnehin schon gem. § 404 BGB nur zusammen mit den Einwendungen aus der Freistellungserklärung auf die Beklagte als Zessionarin übergehen können. Insgesamt habe die Beklagte zugleich mit dem Erwerb der Grundschuld die treuhänderische Verpflichtung übernommen, den Wohnungskaufvertrag zwischen der I GmbH und der T im Sicherheitenbereich so abzuwickeln, wie es die W in ihrer Freistellungserklärung zugesagt habe. Vertrags- und sittenwidrig habe die Beklagte später jedoch trotz voller Kaufpreistilgung mit der Schlusszahlung im Februar 1997 sowie Zahlung der Verzugszinsen und Nebenkosten im Dezember 1997 den erneut voll in Anspruch genommenen Kontokorrentkredit am 07.07.1998 durch Eintragung der Grundschuld sichern lassen. Auf diese Weise habe die Beklagte planmäßig an der Schädigung der T durch die I GmbH mitgewirkt. Eine nachträgliche Erweiterung des Sicherungszwecks der Grundschuld auf andere Kreditforderungen der Beklagten gegen die I habe ohne Zustimmung der T nicht wirksam vereinbart werden können. Die I habe in Verletzung ihrer kaufvertraglichen Pflichten gegenüber der T zur lastenfreien Eigentumsübertragung eine Neuvalutierung des Darlehens und dessen Besicherung durch die freizugebende Grundschuld zugunsten der Beklagten zugelassen und so bei dem arglistigen Vorgehen der Beklagten mitgewirkt. Der Beklagten und der I sei es nach § 18 MaBV unter Strafe verwehrt gewesen, die Kaufpreiszahlungen der T zur Tilgung zu verwenden und dann das Darlehen neu zu valutieren.

Nachdem der Kontokorrentkreditvertrag nach seiner ursprünglichen Zweckbestimmung durch Tilgung beendet gewesen sei, habe die Beklagte die Briefgrundschuld freigeben müssen. Eine solche Lastenfreistellung des Grundstücks sei angesichts des bauträgerüblichen Abverkaufs der Wohnungen auch sachnotwendig gewesen. Indem die Beklagte noch im Juli 1998 entgegen der drittschützenden Auflage der W die erstrangige Grundschuld habe eintragen lassen, habe sie sich gegenüber der T und den nachrangigen Grundpfandrechtsgläubigern wie dem Kläger, dessen Buchgrundschuld wertlos geworden sei, sittenwidrig im Sinne von § 826 BGB verhalten. Dabei sei für die Beklagte klar gewesen, dass ihre erstrangige Grundschuld die wirtschaftliche Nutzung, zu der die T nach der abschließenden Zahlung materiell berechtigt gewesen sei, massiv einschränken würde. Mit dem Behalten und der Nutzung des Grundschuldbriefes habe die Beklagte aber nicht nur die Rechte der Neueigentümerin beeinträchtigt, sondern zugleich auch die Rechte nachrangiger, aber rechtmäßiger Grundpfandrechtsgläubiger vorsätzlich verletzt.

Zur weiteren Darstellung des Sach- und Streitstandes wird auf die eingereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist begründet. Die Beklagte ist nicht zum Schadensersatz verpflichtet, weil die Voraussetzungen für eine hier allein in Betracht kommende deliktsrechtliche Haftung aus §§ 826, 249 S. 1 BGB nicht vorliegen. Ihr kann nach den Gesamtumständen nicht vorgeworfen werden, den Kläger im Zusammenhang mit dem Erwerb der erstrangigen Briefgrundschuld über DM 2 Mio. oder durch die verweigerte Freigabe der am 07.07.1998 zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschuld vorsätzlich sittenwidrig geschädigt zu haben.

1. Die Beklagte hat die erstrangige Grundschuld durch Abtretung am 03.01.1996 rechtswirksam von der bisherigen Sicherungsnehmerin erworben (§§ 1192 Abs. 1, 1154 BGB), als sie die schriftliche Abtretungserklärung der W stillschweigend angenommen hat. Die W als bisherige Grundschuldgläubigerin war trotz des Sicherungsvertrages mit der I GmbH und ihres Freistellungsversprechens vom 27.12.1993 rechtlich nicht daran gehindert, die ihr von der I GmbH zur Absicherung der Baufinanzierung bestellte Briefgrundschuld über DM 2 Mio. isoliert an die Beklagte abzutreten; denn die Abtretbarkeit war nach der Sicherungsabrede nicht ausgeschlossen. Es lässt sich auch nicht feststellen, dass die Beklagte schon bei der Weitergabe der Briefgrundschuld durch die W davon ausgegangen ist, dass die T nach vollständiger Kaufpreiszahlung für die von ihr gekauften 10 Eigentumswohnungen kein lastenfreies Wohnungseigentum erhalten werde. Der Kläger behauptet selbst nicht, dass die W mit der Beklagten als der neuen Grundschuldgläubigerin in illoyaler Absicht arglistig zusammengewirkt hätte, um mit Hilfe der Grundschuldabtretung die zugunsten der Wohnungskäuferin T abgegebene Freistellungszusage der Hypo-Bank zu vereiteln. Zwar ist nach Sachlage davon auszugehen, dass die Beklagte den Sicherungszweck der Briefgrundschuld und die Freigabezusage der W für den Fall der vollständigen Kaufpreiszahlung durch die T kannte. Sie wusste also, dass die bei Erledigung des Sicherungszwecks zur Rückgewähr der Grundschuld verpflichtete H wegen der Zession nicht mehr in der Lage war, die Grundschuld nach Bezahlung der gesicherten Kaufpreisforderung zurückzugeben. Auch wenn die T erst nachträglich über die Grundschuldabtretung informiert worden ist und Kaufpreiszahlungen an die Beklagte geleistet hat, durfte diese aber ohne Verschulden davon ausgehen, dass sich die T vor Zahlung der vollständigen Kaufpreissumme bei der H vergewissern und absichern würde, um mögliche Schäden wegen einer Nichtrückgabe der Grundschuld zu vermeiden. Es kann mithin nicht davon ausgegangen werden, dass sich die beklagte Sparkasse die Grundschuld arglistig erschlichen hätte, um auf diesem Wege die T "auszutricksen".

2. Entgegen der Auffassung des Klägers lässt sich auch nicht feststellen, dass die Beklagte mit der Grundschuldeintragung am 07.07.1998 und mit dem Einbehalt der Grundschuld eine ihr nur "formal" zustehende Rechtsposition in sittenwidriger Weise bewusst zum Nachteil des Klägers ausgenutzt hätte.

a) Aufgrund ihrer Sicherungsabrede mit der I stand der Beklagten zur Sicherung ihrer Kontokorrentkreditforderungen ein Anspruch auf Verschaffung der Briefgrundschuld zu. Auch wenn zugunsten des Klägers davon ausgegangen wird, dass die Beklagte bei der von ihr Anfang Juli 1998 veranlassten Grundschuldeintragung von der vollständigen Zahlung der Kaufpreisschuld der Wohnungserwerberin T Kenntnis hatte und positiv wusste, dass damit die Bedingung für das schuldrechtliche Freigabeversprechen der Zedentin erfüllt war, traf sie selbst gegenüber der T keine Verpflichtung zur Pfandfreigabe (Löschungsbewilligung), weil die entsprechenden Bindungen der W aus dem Sicherungsvertrag mit der I nicht auf sie übergegangen sind. Die Beklagte ist durch die Grundschuldabtretung nicht ohne weiteres Schuldnerin der von der W abgegebenen Freistellungserklärung vom 27.12.1993 geworden (vgl. dazu BGH NJW 1985, 800/801). Auch nach dem Inhalt des Begleitschreibens der W vom 03.01.1996, mit dem der Beklagten die Abtretungserklärung übersandt wurde, hat diese die Freistellungsverpflichtung der Zedentin bzgl. der von der T erworbenen Eigentumswohnungen nicht mit übernommen. Zwar war die W bei der Grundschuldabtretung grundsätzlich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass auch die Beklagte als Zessionarin in die Verpflichtung aus der Freistellungserklärung eintritt und die Verpflichtung bei Erledigung des Sicherungszwecks erfüllt. Zwischen der W und der Beklagten ist aber nur vereinbart worden, dass die Beklagte "für den Fall, dass die Abtretung der Grundschuld an die Beklagte vor der Pfandfreigabe der übrigen Wohnungen beim Grundbuchamt eingereicht wird, der Pfandfreigabe als neue Grundschuldgläubigerin zustimmt". Damit bezieht sich die an die Beklagte weitergebene Auflage aber gerade nicht auf die von der T erworbenen und im Begleitschreiben einzeln genannten 10 Wohnungen, die weiter dinglich belastet waren; umfasst sind ausdrücklich nur die anderen Wohnungen, für die die Zedentin schon Verzichtserklärungen abgegeben hatte. Damit sollte erkennbar für den Fall, dass die von der W bereits abgegebenen Freigabeerklärungen dem Grundbuchamt erst nach der Grundschuldzession vorgelegt wurden, die Pfandfreigabe insoweit sichergestellt werden. Dass die Beklagte darüber hinaus auch bzgl. der von der T gekauften und weiterhin durch die Grundschuld belasteten Wohnungen eine Grundschuldfreistellungsverpflichtung mit übernehmen sollte, lässt sich dem Schreiben nicht mit hinreichender Sicherheit entnehmen. Vielmehr macht die ausdrückliche Unterscheidung zwischen den von der T erworbenen 10 Wohnungen und den anderen / übrigen Eigentumswohnungen deutlich, dass eine auf alle 40 Wohnungen bezogene Freistellungsmitverpflichtung der Beklagten nicht gewollt war.

b) Die Beklagte hat die Grundschuld trotz ihrer Kenntnis von der vollständigen Kaufpreiszahlung durch die T einredefrei erworben.

Entgegen der Ansicht des Klägers kann sich die T der Beklagten gegenüber nicht in entsprechender Anwendung des § 404 BGB darauf berufen, dass die Bedingungen für das Freigabeversprechen der W (Zedentin) inzwischen eingetreten seien und die Grundschuld somit freigegeben werden müsste. Gegenüber der Grundschuld als dinglichem Recht am Grundstück können bloße schuldrechtliche Verpflichtungen des früheren Grundschuldgläubigers nicht eingewandt werden. Diese binden nur den Zedenten, nicht aber - ohne gleichzeitige Schuldübernahme - auch den Grundschulderwerber. Auch § 1157 BGB ist nicht anwendbar. Denn dem Eigentümer steht eine Einrede im Sinne des § 1157 BGB nur dann zu, wenn im Zeitpunkt der Grundschuldabtretung bereits der gesamte Einredetatbestand verwirklicht war (vgl. BGH NJW 1983, 752 f.). Hier ist die Einrede, dass die Grundschuld aufgrund der Freistellungserklärung vom 27.12.1993 von der Zedentin freizugeben ist, aber erst mit der vollständigen Zahlung der von der T geschuldeten Kaufpreissumme - also nach der Abtretung vom 03.01.1996 - entstanden mit der Folge, dass sich die Beklagte bei einer Grundschuldklage eine solche Einwendung nicht entgegenhalten lassen müsste.

c) Auch die Grundschuldeintragung am 07.07.1998 und der Einbehalt der Grundschuld durch die Beklagte können nicht als arglistige Ausübung einer nur formalen Rechtsposition gegenüber der Wohnungserwerberin T angesehen werden. Ein sittenwidriges Verhalten im Sinne des § 826 BGB könnte der Beklagten nur vorgeworfen werden, wenn sie bei der Eintragung der erstrangigen Grundschuld am 07.07.1998 und mit dem weiteren Einbehalt dieser Grundschuld trotz vollständiger Zahlung des Erwerbspreises durch die T berechtigte Interessen der T in sittlich anstößiger Weise zugunsten ihrer eigenen Interessen missachtet und es dabei zumindest billigend in Kauf genommen hätte, dass hierdurch eine Schädigung des Sicherungsgebers eintreten wird. Für eine deliktische Haftung aus § 826 BGB kommt es insbesondere auf das Maß der eigennützigen Missachtung fremder Interessen an, das der Gläubiger an den Tag legt (BGHZ 102, 68/77). Im Streitfall hat die Beklagte aber grundsätzlich legitime Eigeninteressen als Darlehensgläubigerin verfolgt, nachdem sie selbst der I GmbH aufgrund des Kontokorrentkreditsvertrages vom 22.01.1996 einen nicht zweckgebundenen Kredit bis zur Höhe von DM 2 Mio. zur Verfügung gestellt hatte, der bis zu Höchstgrenze ausgeschöpft worden ist. Die Beklagte hat hierzu unwiderlegt vorgetragen, dass der von ihr gewährte Kontokorrentkredit nicht zur Objektfinanzierung der I GmbH diente, die Baufinanzierung der I vielmehr trotz der Grundschuldabtretung weiter bei der W geblieben ist. Gegen eine Ablösung der Baufinanzierung durch die Beklagte spricht nicht nur die Kontokorrentabrede mit der I, sondern auch die fehlende Abtretung der Kaufpreisansprüche an die Beklagte. Um den nach wie vor in Höhe von DM 2 Mio. valutierenden Kontokorrentkredit durch die abgetretene Grundschuld zu sichern, musste die Beklagte ihre eigenen Sicherungsinteressen grundsätzlich nicht hinter die Interessen der neuen Grundstückseigentümerin T zurückstellen. Es gibt keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte die I GmbH oder die W durch aktives Einwirken zu einer vertragswidrigen Grundschuldabtretung gedrängt und dabei eine Schädigung Dritter in Kauf genommen hätte. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte eine Arglosigkeit und Gutgläubigkeit der T zu ihrem eigenen Vorteil ausnutzen wollte, denn sie brauchte nicht befürchten, dass die T als Kaufpreisschuldnerin noch Zahlungen auf den geschuldeten Erwerbspreis leisten werde, ohne auf einer Freigabe der Grundschuld zu bestehen oder sich in anderer Weise um den Verbleib der Grundschuld zu kümmern.

d) Selbst wenn der Senat ein sittenwidriges Verhalten der Beklagten im Zusammenhang mit der nachträglichen Eintragung der Briefgrundschuld im Juli 1998 bejahen würde, weil die Beklagte möglicherweise stillschweigend die Freistellungsverpflichtung der W hinsichtlich der von der T gekauften 10 Wohneinheiten übernommen hat, wäre die Beklagte jedenfalls dem Kläger gegenüber nicht aus unerlaubter Handlung zum Schadensersatz verpflichtet. Denn im Verhältnis zu nachrangigen Grundpfandrechtsgläubigern ist der Vorwurf der Sittenwidrigkeit im Sinne des § 826 BGB nicht gerechtfertigt.

Zwar ist anerkannt, dass sich der Sicherungsgeber gegen unberechtigtes Vorgehen des Sicherungsnehmers z. B. aus einer Sicherungsgrundschuld mit der Arglisteinrede aus § 826 BGB verteidigen kann, wenn nach der zugrundeliegenden Sicherungsabrede wegen Erledigung des Sicherungszwecks eine Verpflichtung zur Rückgabe der Grundschuld entstanden ist. Dies gilt auch gegenüber einem Dritten, an den die Sicherungsgrundschuld weitergegeben worden ist. Wird also eine Sicherungsgrundschuld abredewidrig an einen Dritten abgetreten, so kann der Sicherungsgeber und Eigentümer den ursprünglich gegenüber dem Zedenten bestehenden Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag nach § 826 BGB auch dem Zessionar entgegenhalten, sofern dieser bei Abtretung mit dem Sicherungscharakter der Grundschuld gerechnet hat, die Nichtvalutierung oder den späteren Wegfall der Valutierung der Grundschuld kannte und dabei eine Schädigung des Sicherungsgebers billigend in Kauf genommen hat (vgl. BGHZ 59, 1 f.; Staudinger/Oechsler, 13. Aufl., § 826 BGB Rdn. 192). Denn im Verhältnis zwischen den Sicherungsvertragsparteien konkretisiert sich der Maßstab der guten Sitten aufgrund der besonderen, aus dem Sicherungsvertrag resultierenden Treuepflicht (vgl. Staudinger a.a.O.). Die vorsätzliche Missachtung der Sicherungsabrede durch den Zessionar stellt ein sittenwidriges Verhalten im Sinne des § 826 aber nur gegenüber dem Sicherungsgeber und Grundstückserwerber dar, die auf die Freistellungserklärung vertrauen und zu deren Gunsten das Grundstück/Wohnungseigentum aus der Grundschuldhaftung freigegeben werden soll. Gegenüber außerhalb dieser Sonderrechtsbeziehung stehenden Dritten - wie nachrangigen künftigen Grundpfandrechtsgläubigern - bestehen dagegen keine Treupflichten, deren vorsätzliche Verletzung durch den neuen Grundschuldgläubiger allein den Tatbestand einer sittenwidrigen Schädigung nach § 826 BGB erfüllt. Es genügt deshalb nicht, wenn überhaupt ein sittenwidriges Handeln vorliegt, der Schaden des Klägers aber bloßer Reflex einer möglichen sittenwidrigen Schädigung der Grundstückseigentümerin ist (vgl. dazu BGH NJW 1979, 1599/1600, BGHZ 96, 231, 235 ff.). Müsste die Beklagte hier für alle Vermögensschäden Drittbetroffener einstehen, würde dies den Deliktsschutz unvertretbar ausweiten, auch wenn die Beklagte eine mögliche Schädigung von nachrangigen Grundschuldgläubigern billigend in ihre Vorstellung aufgenommen hat. Die herrschende Meinung beschränkt deshalb den persönlichen Schutzbereich des § 826 BGB zu Recht auf diejenigen mittelbar Geschädigten, denen gegenüber die Vermögensverletzung ebenfalls sittenwidrig ist (zur Relativität der Sittenwidrigkeit und zum Rechtswidrigkeitszusammenhang vgl. Soergel/Hönn/Dönneweg, § 826 BGB Rdn. 65; Münchener Kommentar/Mertens, BGB, 3. Aufl., § 826 Rdn. 55 f.; Wolf, NJW 1967, 709). Im Streitfall rechtfertigen indes die zur Sittenwidrigkeit führenden Gründe, nämlich eine Treuepflichtverletzung gegenüber dem auf die Einhaltung der Freistellungserklärung vertrauenden Grundstückserwerber - keinen Ersatzanspruch des außenstehenden Klägers.

Auf die Berufung war danach das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe für eine Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. ZPO n. F. liegen nicht vor. Insbesondere kommt dem Rechtsstreit keine rechtsgrundsätzliche Bedeutung zu.

Ende der Entscheidung


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