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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Karlsruhe
Urteil verkündet am 18.05.2004
Aktenzeichen: 17 U 186/02
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 138
BGB § 249
1. Ein Kreditinstitut ist gegenüber dem Darlehensnehmer, der die Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung als Renditeobjekt beabsichtigt, ausnahmsweise vorvertraglich zur Aufklärung unter dem Gesichtspunkt des Wissensvorsprungs verpflichtet, wenn es vor den die Sittenwidrigkeit des Erwerbsvertrags begründenden Umständen bewusst die Augen verschließt.

2. Davon ist regelmäßig auszugehen, wenn das Kreditinstitut in einer internen Kalkulation den Verkehrswert des Objekts mit dem Kaufpreis gleichsetzt, obwohl es den Ertragswert mit weniger als der Hälfte des Kaufpreises ansetzt und dieser tatsächlich knapp doppelt so hoch wie der Verkehrswert ist. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts kommt bei Renditeobjekten dem Ertragswert eine maßgebliche Bedeutung zu.

3. Bei der Frage der Anrechnung steuerrechtlicher Vorteile im Wege der Vorteilsausgleichung sind steuerrechtliche Besonderheiten zu beachten, die sich bei einer Verurteilung der Darlehensgeberin Zug um Zug gegen Überlassung des Objekts ergeben können. Bei der schadensrechtlichen Rückabwicklung des Darlehensvertrags muss sich der Darlehensnehmer bei einer Unwirksamkeit des Erwerbsvertrags grundsätzlich nicht die ausgezahlte Darlehensvaluta anrechnen lassen, wenn er über diese zu keinem Zeitpunkt die tatsächliche Verfügungsmacht erlangt hat.


Oberlandesgericht Karlsruhe 17. Zivilsenat Im Namen des Volkes Urteil

Geschäftsnummer: 17 U 186/02

Verkündet am 18. Mai 2004

In dem Rechtsstreit

wegen Rückabwicklung

hat der 17. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 06. April 2004 unter Mitwirkung von

Vors. Richter am Oberlandesgericht Dr. Müller-Christmann Richterin am Oberlandesgericht Rohde Richter am Landgericht Schmitt

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 28.08.2002 - Az.: 9 O 9/01 - im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 25.722,35 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.01.2001 zu zahlen Zug um Zug

a) gegen Auflassung des Wohnungseigentums bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 7,41/1000 an dem Grundstück Gemarkung M., Flst.-Nr. Gebäude und Freifläche Bl. BVNR., N., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnungseinheit im Aufteilungsplan mit Nr. 91 bezeichnet, Grundbuch M.

b) sowie gegen Abtretung der Ansprüche gegen die Fa. M GmbH und gegen die H. GmbH im Zusammenhang mit dem Abschluss des notariellen Geschäftsbesorgungsvertrags vom 28./29.12.1994, dem notariellen Kaufvertrag vom 29.12.1994 über das oben genannte Wohnungseigentum sowie dessen Erwerb.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte keine Ansprüche aus den Darlehensverträgen Nr. und Nr. vom 29.12.1994 und Nr. vom 17.09.1999 gegen die Kläger hat.

3. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

III. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

V. Die Revision wird zugelassen.

VI. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß § 25 Abs. 2 GKG auf 126.383,43 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die klagenden Eheleute verlangen von der beklagten S. die Rückabwicklung eines Realkreditverhältnisses und die Feststellung, dass der Beklagten keine weiteren Ansprüche aus den zugrundeliegenden Darlehensverträgen zustehen.

Die Kläger erwarben Ende 1994 von der Bauträgerfirma M. GmbH für DM 152.338 ein kleines Appartement in der Eigentumswohnanlage N. in M. Bei der Anlage handelt es sich um eine größere Wohnanlage in Form eines Appartementhauses mit Unterteilung in 122 Miteigentumsanteilen als Sondereigentum nach dem WEG. In dem Kaufpreis sind Vertriebskosten (Innenprovisionen) von 30 % enthalten. Um den Erwerb ohne Einsatz von Eigenkapital zu finanzieren, nahmen die Kläger bei der Beklagten zwei Darlehen über DM 152.000 und DM 38.000 mit einer Effektivverzinsung von 9,22 % bzw. 10,13 % auf, die später in einem Vertrag zusammengefasst wurden. Diese Verzinsung liegt über der Obergrenze der Streubreite der von der Deutschen Bundesbank in ihren Monatsberichten für Hypothekendarlehen auf Wohngrundstücken bei fünfjähriger Laufzeit veröffentlichten Durchschnittssätze. Zur Sicherung erhielt die Beklagte eine Grundschuld der Kläger über DM 190.000. Das von einer Fa. H. GmbH vertriebene Objekt wurde von der Beklagten in vollem Umfang nebst den sogenannten weichen Kosten finanziert.

Den Abschluss aller Verträge einschließlich der Darlehensverträge sowie die gesamte Vertragsabwicklung hatten die Kläger mittels notariellem Geschäftsbesorgungsvertrag vom 28./29.12.1994 einer Treuhandgesellschaft - der Fa. H. GmbH - per Vollmacht übertragen, welche die Fa. H. GmbH zur Abgabe aller irgendwie zweckdienlichen Erklärungen ermächtigte. Die H. GmbH schloss am 29.12.1994 im Namen der Kläger den notariellen Wohnungskaufvertrag mit der M. GmbH. Die beiden Darlehensverträge sind am 29.12.1994 zunächst von der H. GmbH in Vertretung der Kläger und am 23.01.1995 von diesen selbst sowie anschließend von der Beklagten unterzeichnet worden. Die Kläger haben auf die Darlehen bis zum 30.06.2000 einen Betrag von DM 59.184,51 (= 30.260,56 €, entspricht dem Betrag aus Klageantrag Ziffer 1) und bis zum 30.04.2001 insgesamt DM 72.867,54 aufgewandt sowie DM 8.950 an Wohngeldern bezahlt. Mieteinnahmen haben sie bis zu letzterem Zeitpunkt in Höhe von DM 31.509 erzielt sowie Steuervorteile in Höhe von DM 41.090,70 wahrgenommen. Sie errechnen daraus ohne Berücksichtigung der ihrer Auffassung nach nicht im Wege der Vorteilsausgleichung in Ansatz zu bringenden Steuervorteile zuletzt bis zum 30.04.2001 einen Aufwand von DM 50.308,54 (=25.722,35 €).

Die Kläger haben behauptet,

der Verkehrswert der von ihnen erworbenen Eigentumswohnung habe zum damaligen Zeitpunkt höchstens DM 67.655 betragen. Der Kaufpreis sei mehr als doppelt so hoch wie der Wert der Wohnung gewesen, sodass sie von der Fa. M. sittenwidrig übervorteilt worden seien. Die Beklagte, der auch die im Kaufpreis versteckte Innenprovision bekannt gewesen sei, habe einen "Wissensvorsprung" gehabt, der sie ausnahmsweise zur Aufklärung verpflichtet habe. Der für eine H. GmbH als Untervermittler tätig gewesene Herr W. habe ihnen gegenüber falsche Angaben zu den finanziellen Vor- und Nachteilen gemacht. Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die Beklagte müsse sich diese falschen Erklärungen zurechnen lassen. Sie seien bei Abschluss der Darlehensverträge, die nicht erst durch Unterschrift der Beklagten, sondern bereits Ende 1994 durch vorzeitige Auszahlung des Disagios zustande gekommen wären, nicht wirksam vertreten worden. Die Treuhandvollmacht und der Geschäftsbesorgungsvertrag seien wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Sie könnten im Übrigen Einwendungen hinsichtlich des Kaufvertrags gemäß § 9 VerbrKrG auch der Beklagten entgegenhalten. Diese Vorschrift sei anwendbar, weil die Kredite nicht zu den üblichen Bedingungen grundpfandrechtlich abgesicherter Kredite bewilligt worden seien und allenfalls ein unerheblicher Teil grundbuchrechtlich abgesichert gewesen sei. Die Beklagte sei daher zur Rückzahlung von Zinsen und Tilgung sowie zur Freistellung von den Darlehen verpflichtet.

Die Kläger haben beantragt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger DM 59.184,51 nebst 5 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Auflassung des Wohnungseigentums bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 7,41/1.000 an dem Grundstück Gemarkung M., Flst. Gebäude und Freifläche fr. Blatt BV Nr. 4 N., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnungseinheit im Aufteilungsplan mit Nr. 91 bezeichneten Gerichtsbeschluss M. zu bezahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte keine Ansprüche aus den Darlehensverträgen Nr. und Nr. vom 29.12.1994 und Nr. vom 17.09.1999 gegen die Kläger hat.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat behauptet,

sie habe das Objekt, in dem die Wohnung der Kläger liegt, anlässlich ihrer Finanzierungszusage sorgfältig geprüft mit dem Ergebnis, dass das Bauvorhaben werthaltig und rentabel sei. Bei Unterzeichnung der Darlehensverträge habe ihr eine Ausfertigung der von den Klägern erteilten notariellen Vollmacht vorgelegen, welche die H. GmbH mit Schreiben vom 10.01.1995 (B1, I 208) übersandt habe.

Das Landgericht Mannheim hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert der Eigentumswohnung abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die zwischen den Parteien geschlossenen Darlehensverträge seien wirksam zustande gekommen. Da die Kläger beide Darlehensverträge selbst unterschrieben und damit im eigenen Namen abgeschlossen hätten, komme es auf die Frage einer wirksamen Bevollmächtigung der Fa. H. nicht an. Der Beklagten könne keine Verletzung von Aufklärungspflichten vorgeworfen werden. Vor dem Hintergrund des vom gerichtlichen Sachverständigen zutreffend mit DM 80.000 ermittelten Verkehrswerts der Eigentumswohnung im Jahre 1994 sei der Kaufpreis nicht sittenwidrig überhöht gewesen. Nach dem Klägervortrag habe auch keiner derjenigen vier Fallgruppen vorgelegen, in denen die finanzierende Bank nach der Rechtsprechung ausnahmsweise zur Aufklärung der Wohnungserwerber verpflichtet gewesen sei. Die Beklagte müsse sich auch angebliche (Falsch-) Angaben von Mitarbeitern der Vertriebsgesellschaft nicht gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Schließlich komme ein Einwendungsdurchgriff bezogen auf mögliche Einwendungen aus dem Kaufgeschäft weder nach § 9 VerbrKrG noch gem. § 242 BGB in Betracht, da es schon an der Voraussetzung einer wirtschaftlichen Einheit von Kauf- und Kreditgeschäft fehle.

Hiergegen richtet sich die zulässige Berufung der Kläger, mit der sie ihr Begehren weiter verfolgen. Sie rügen fehlerhafte Rechtsanwendung. Entgegen der Ansicht des Landgerichts seien die Darlehensverträge unwirksam, weil sie von einer vollmachtlos handelnden Vertreterin unterzeichnet worden seien und sich als Beteiligung an der verbotenen Rechtsbesorgung darstellten. Die Verträge seien nicht erst durch ihre Unterschrift zustandegekommen, vielmehr habe die Beklagte bereits zuvor im Dezember 1994 durch vorzeitige Auszahlung des Disagios konkludent die Annahme des von der vollmachtlos handelnden Fa. H. GmbH abgegebenen Angebots erklärt. Die Beklagte hätte auf eine sittenwidrige Übervorteilung der Kläger und über die Innenprovision von 30 % des Kaufpreises hinweisen müssen. Nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen habe der Kaufpreis ca. 90 % über dem Verkehrswert der Eigentumswohnung gelegen. Bei ihrer eigenen Ertragswertermittlung sei die Beklagte auf einen Ertragswert der Immobilie von DM 67.940 gekommen. Schließlich seien sie über § 9 VerbrKrG berechtigt, der Beklagten die Nichtigkeit des Kaufvertrages und der anderen von der Beklagten finanzierten Verträge entgegen zu halten. Da sich die Beklagte der Vertriebsorganisation der Verkäuferin bedient habe, seien die Voraussetzungen des verbundenen Geschäftes unwiderleglich zu vermuten. Entgegen der Auffassung des Landgerichts komme die Ausnahmevorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG im Streitfall nicht zur Anwendung.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 28.08.2002 - 9 O 9/01 - wie folgt anzuändern:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 30.260,56 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basissatz seit Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Auflassung des Wohnungseigentums bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 7,41/1000 an dem Grundstück Gemarkung M., Flst. Nr. Gebäude- und Freifläche Bl. BVNr. 4 N., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnungseinheit im Aufteilungsplan mit Nr. 91 bezeichneten Grundbuch M. sowie Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Bereicherungs- und Schadenersatzansprüche gegen die Fa. M. GmbH und gegen die H. GmbH zu bezahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte keine Ansprüche aus den Darlehensverträgen Nr. und Nr. vom 29.12.1994 und Nr. vom 17.09.1999 gegen die Kläger hat.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Vertiefung ihrer früheren Ausführungen und macht geltend, die Darlehensverträge seien erst durch Vorlage der von den Klägern selbst an der dafür vorgesehenen Stelle unterschriebenen Vertragsurkunden und mit ihrer schriftlichen Gegenzeichnung zustande gekommen. Sie habe jedenfalls unter Rechtsscheinsgesichtspunkten von einer wirksamen Bevollmächtigung der Fa. H. ausgehen können, da ihr bei Annahme der Darlehensverträge und Auszahlung der Darlehensvaluta eine notarielle Ausfertigung der Vollmacht vorgelegen habe. Das Landgericht habe die Voraussetzungen für eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises zutreffend verneint, sodass für die Beklagte keine Hinweispflicht und auch keine Verpflichtung zur Aufklärung über eine ihr nicht bekannte Innenprovisionszahlung von 30 % bestanden habe. Die Beklagte rechnet hilfsweise mit einem Gegenanspruch auf Rückzahlung der Darlehensvaluta in Höhe von DM 152.000 und DM 38.000 auf (II 73).

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen auf das angefochtene Urteil sowie wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens im Berufungsverfahren auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsniederschrift vom 06.04.2004 (II 279-285) Bezug genommen.

Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 01.12.2003 (II 173-175) durch Einholung einer ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen Dipl. Ing. B. zu seinem erstinstanzlich eingeholten Gutachten über den Verkehrswert der streitigen Wohnung sowie durch ergänzende Vernehmung des Sachverständigen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die ergänzende schriftliche Stellungnahme des Sachverständigen vom 13.01.2004 (II 189-197) sowie die Sitzungsniederschrift vom 06.04.2004 (II 279-285) verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache überwiegend Erfolg.

Die Kläger haben unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragschluss (c.i.c.) wegen einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 25.722,35 € Schadensersatz für die von ihnen mit der Klage bis zum 30.04.2001 aufgrund des Abschlusses der Darlehensverträge geltendgemachten Nachteile sowie auf die begehrte Feststellung.

Auf die zwischen den Parteien bestehenden Rechtsbeziehungen ist gemäß Art. 229 § 5 EGBGB das BGB in der bis zum 01.01.2002 geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein anderes bestimmt ist.

1. Die Beklagte hat eine ihr gegenüber den Klägern obliegende Aufklärungspflicht schuldhaft verletzt. Sie verfügte ihnen gegenüber über einen Wissensvorsprung hinsichtlich der Werthaltigkeit der zu finanzierenden Immobilie, der sie ausnahmsweise unter den im vorliegenden Einzelfall gegebenen Umständen zur Aufklärung verpflichtete.

Allerdings ist eine kreditgebende Bank nach ständiger Rechtsprechung des BGH bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgeben, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinaus geht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenskonflikte verwickelt oder wenn sie - wie hier - in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, NJW 2004, 154, 156; ZIP 2004, 500, 503; NJW 2003, 2529, 2530; BKR 2003, 623, 626; NJOZ 2003, 151, 152).

Die Beklagte verfügte angesichts ihrer Kenntnis davon, dass der von den Klägern zu leistende Kaufpreis knapp doppelt so hoch war wie der Wert der Gegenleistung in Gestalt des Verkehrswerts der Wohnung über einen konkreten Wissensvorsprung, der sie ausnahmsweise zur Aufklärung verpflichtete. Der Senat verkennt nicht, dass die Kenntnis der Bank darüber, dass der vom Erwerber zu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts steht, nach ständiger Rechtsprechung des BGH grundsätzlich keine Aufklärungspflicht begründet. Es gehört auch bei einem kreditfinanzierten Kauf zu den eigenen Aufgaben des Käufers, die Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen (BGH, NJW 2004, 154, 156 m.w.N.). Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt jedoch ausnahmsweise in Betracht, wenn sie bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Dabei führt nicht jedes, auch nicht jedes auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zur Sittenwidrigkeit. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann von einem besonders groben Missverhältnis, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit begründet, vielmehr erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist, wie der Wert der Gegenleistung (BGH, NJW-RR 2004, 632; NJW 2004, 154, 156; NJW 2003, 2529, 2530; BKR 2003, 421, 422). Diese Voraussetzungen liegen vor:

a) Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Kaufvertrag wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten gem. § 138 BGB nichtig, denn es ist ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gegeben, welches den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung der Veräußerin M. GmbH zulässt. Der Wert der Leistung der Kläger ist knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung, denn der Kaufpreis lag mit 151.338 DM ca. 90 % über dem Verkehrswert der Eigentumswohnung zum 29.12.1994 von zumindest nicht mehr als DM 80.000 (vgl. BGH, NJW 1992, 899, 900, m. w. N.: Wohnungswert DM 42.500, Kaufpreis DM 80.000; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 138 Rn. 34b). In dem zu entrichtenden Kaufpreis waren ausweislich § 2 Ziffer 3 des notariellen Vertrages vom 13.01.1995 (BH I, K 3, S. 6) keine solchen Nebenkosten enthalten, die bei der Ermittlung des Äquivalenzverhältnisses abzuziehen wären (BGH, ZIP 2004, 500, 504; NJW 2000, 2352, 2353). Die im Kaufpreis enthaltenen Vertriebskosten von 30 %, die die H. GmbH erhielt, sind als versteckte Innenprovision nicht abzugsfähig. Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen Dipl. Ing. B. vom 02.12.2001 (I 113-121), seiner ergänzenden Stellungnahme vom 13.01.2004 sowie seinen Ausführungen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 06.04.2004 ist der Senat davon überzeugt, dass der Verkehrswert der Wohnung zumindest nicht mehr als 80.000 DM betrug. Allerdings ist nicht zu verkennen, dass der Sachverständige bei seiner in dem Verfahren vor dem Landgericht Mannheim - Az.: 11 O 258/98 - vorgenommenen Begutachtung einer anderen Wohnung in dem selben Objekt nach seinen eigenen, auf Vorhalt gemachten Ausführungen im Verhandlungstermin vom 06.04.2004 ein nicht sachgerechtes Bewertungsverfahren angewandt und einen unpraktikablen Vergleichsmaßstab benutzt hat. Obwohl es sich um ein Renditeobjekt handelte, hat er überwiegend das Vergleichswertverfahren zugrunde gelegt und zum Vergleich den Erstverkaufspreis für Wohnungen aus demselben Objekt herangezogen. Dies führt jedoch nicht dazu, dass die Begutachtung im vorliegenden Verfahren unvollständig, widersprüchlich oder nicht überzeugend und deshalb ungenügend ist. Vielmehr lässt sie im zu entscheidenden Fall solche oder andere Fehler nicht erkennen. Die Einholung eines Obergutachtens gemäß § 412 ZPO ist unter diesen Umständen nicht erforderlich. Der Sachverständige hat erläutert, dass er in dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Mannheim - Az.: 11 O 258/98 - das Vergleichswertverfahren als Verlegenheitslösung angewandt hat und heute zu einer anderen Bewertung käme. In dem genannten Verfahren sei er im Rahmen der Sachwertermittlung für das Jahr 2000 noch auf das weniger aussagekräftige Ergebnis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses angewiesen gewesen, während er für die erstinstanzliche Begutachtung im vorliegenden Verfahren auf objektbezogene Daten aus den Bauakten habe zurückgreifen können. Dabei mag es sein, dass der Sachverständige, wofür die Ausführungen der Beklagten in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 30.04.2004 sprechen, in dem genannten Verfahren vor dem Landgericht Mannheim im Rahmen einer dort nachträglich eingeholten ergänzenden Stellungnahme bereits auf Daten aus den Bauakten zurückgegriffen hat. Dies macht seine Angaben bzgl. des zuvor bereits schriftlich erstatteten Gutachtens jedoch nicht unglaubhaft. Im streitigen Fall hat er jedenfalls zutreffend nicht das Vergleichswertverfahren zugrundegelegt, sondern den Verkehrswert an Hand des Sach- und Ertragswertverfahrens mit 80.000 DM ermittelt, wobei er in rechtlich nicht zu beanstandender Weise ausgehend von einem Sachwert von 89.583 DM und einem Ertragswert von 78.720 DM dem Ertragswertverfahren höheres Gewicht beigemessen hat. Bei Renditeobjekten wie dem streitigen, in dem die Einzimmerwohnungen überwiegend an Studenten zur Erzielung von Mieteinnahmen vermietet werden sollten, ist dem Ertragswertverfahren zumindest maßgebliche Bedeutung beizumessen. Ob sogar ausschließlich das Ertragswertverfahren anzuwenden ist, bedarf vorliegend keiner abschließenden Entscheidung (vergl. BGH, NJW 1996, 1204 zum Ertragswertverfahren bei Kapitalanlageobjekten; zur vergleichbaren Anwendung des Ertragswertverfahrens zur Feststellung des Verkehrswerts bei Renditeobjekten nach dem BauGB vergl.: BGH, NJW 1993, 457, 458; NJW-RR 1995, 911, 913). Zwar hat der Sachverständige M. in seinem von der Beklagten vorgelegten Privatgutachten vom 10.02.2004 (AH II) den Verkehrswert mit DM 150.000 ermittelt. Der Sachverständige legt jedoch dabei nach den eigenen Angaben der Beklagten das - für den vorliegenden Fall nicht maßgebliche - Vergleichswertverfahren zugrunde. Zutreffend hat der Sachverständige B. ferner im Gegensatz zum Privatgutachten des Sachverständigen M. bei der Bewertung Kfz-Stellplätze nicht in Ansatz gebracht, die unstreitig zu der von den Klägern erworbenen Wohnung nicht gehörten. Der Sachverständige B. hat die monatlich erzielbare Miete im Rahmen des Ertragswertverfahrens mit DM 17,50 pro m2 angegeben, ohne Berücksichtigung der Kleinküchenkombination ausweislich der erstinstanzlich eingeholten ergänzenden Stellungnahme vom 11.03.2002 (I 158) mit DM 16,34. Er bewegt sich damit innerhalb der Bandbreite des M. Mietspiegels 1994, der für 1-Zimmerappartements mit guter Ausstattung ab 1990 und einer Wohnungsgröße bis 40 m2 eine Bandbreite von DM 16,33 bis DM 19,76 pro m2 ausweist. Den Unterschied zwischen dem im Verfahren vor dem Landgericht Mannheim - Az.: 11 O 258/98 - von ihm zugrunde gelegten Mietpreis von DM 19,50 pro m2 für die 22,66 m2 große Wohnung und der im vorliegenden Verfahren für die 25,16 m2 große Wohnung zugrunde gelegten Miete von DM 17,50 pro m2 hat der Sachverständige - noch hinreichend plausibel - damit begründet, dass bei kleineren Wohneinheiten der Mietpreis höher liege und er im Hinblick auf die Nutzung als Studentenwohnheim und den häufigen Mieterwechsel aus heutiger Sicht den Betrag von DM 17,50 für realistischer halte. Nach den Ausführungen des Sachverständigen hat er - jedenfalls im zu entscheidenden Fall - zutreffend keine steuerrechtlichen Vorteile der Kläger bei der Ermittlung des Verkehrswerts berücksichtigt. Die Wertermittlung hat ohne Rücksicht auf solche persönlichen Verhältnisse zu erfolgen (vergl. § 194 BauGB). Der Senat geht danach davon aus, dass der Verkehrswert jedenfalls nicht mehr als DM 80.000 betrug.

b) Eine Aufklärungspflicht der Beklagten besteht allerdings nur dann, wenn sie aufgrund ihr bekannter Umstände, etwa im Hinblick auf die Finanzierungsunterlagen, davon ausgehen musste, dass angesichts des Preis-Leistungs-Verhältnisses eine sittenwidrige Übervorteilung der Kläger vorlag (BGH, NJW 2003, 424). Die Beklagte war als Kreditgeberin nicht verpflichtet, die Rentabilität der Wohnung zu prüfen (BGH, NJW 2004, 154, 156). Sie hat jedoch - jedenfalls im vorliegenden Fall - vor der sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises zumindest bewusst die Augen verschlossen. In ihrer internen Kalkulation vom 23.12.1994 (I 61) ist zwar ein Verkehrswert von 152.338 DM eingetragen. Dabei hat die Beklagte jedoch in Kenntnis des Umstands, dass es sich um ein Renditeobjekt handelte und, nachdem sie das Gesamtobjekt nach ihrem eigenen Vortrag in der Klageerwiderung vom 23.02.2001, S. 3 / 4 (I 33/34), gründlich geprüft hatte, als Verkehrswert einfach den Verkaufspreis übernommen, obwohl sie einen Ertragswert von lediglich DM 67.940 ermittelt hatte. Sie ging nach ihrer eigenen Kalkulation mithin von einem Ertragswert aus, der deutlich unter der Hälfte des Verkaufspreis lag. Die Beklagte musste als in der Immobilienfinanzierung tätiges Kreditinstitut wissen, dass bei einem Renditeobjekt wie dem vorliegenden dem Ertragswert für den Verkehrswert maßgebliche Bedeutung zukommt.

2. Es wird nach der Lebenserfahrung vermutet, dass die Kläger sich bei ordnungsgemäßer Aufklärung durch die Beklagte aufklärungsgerecht verhalten und die Finanzierung und den Erwerb der Wohnung nicht vorgenommen hätten (BGH, NJW 1992, 2146, 2147). Die Beklagte legt keine Umstände dafür dar, die eine andere Beurteilung rechtfertigen würden.

3. Die Beklagte legt keine Umstände dafür dar, dass sie die Aufklärungspflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Auch sind keine Anhaltspunkte vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Kläger ein Mitverschulden gemäß § 254 BGB trifft. Insbesondere mussten sie das grobe Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nicht selbst erkennen.

4. Den Klägern steht für die geltend gemachte Zeit bis zum 30.04.2001 ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 25.722,35 € zu. Sie sind so zu stellen, wie sie bei gehöriger Aufklärung durch die Beklagte stehen würden. In diesem Fall hätten sie die Darlehensverträge nicht abgeschlossen und die Wohnung nicht erworben. Wenn der Empfänger eines zum Erwerb einer Immobilie gewährten Darlehens - wie hier die Kläger - sich gegenüber dem Darlehensgeber auf einen Schadensersatzanspruch beruft, weil dieser vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt und ihn dadurch zum Vertragsschluss veranlasst habe, müssen bei der Schadensermittlung nicht nur Zinsen und Kosten des Darlehens, sondern auch die vermögensmäßigen Auswirkungen des Grunderwerbs berücksichtigt werden (BGH, NJW 1991, 1881, 1882).

a) Sie können danach Ersatz der geltendgemachten Zins- und Tilgungsleistungen in Höhe von DM 72.867,54 DM verlangen. Auch die bis zum 30.04.2001 von ihnen gezahlten Wohngelder in Höhe von DM 8.950,00 sind ersatzfähig, denn deren Zahlung ist adäquat kausal durch die Pflichtverletzung verursacht.

b) Allerdings müssen sie sich im Wege der Vorteilsausgleichung solche Vorteile anrechnen lassen, hinsichtlich derer mit dem schädigenden Ereignis ein adäquater Kausalzusammenhang besteht, soweit die Anrechnung der Vorteile dem Zweck des Schadensersatzes entspricht und die Beklagte als Schädigerin nicht unbillig entlastet (Palandt/Heinrichs, vor § 249 Rn. 120 m. w. N.). Der Geschädigte soll durch das schädigende Ereignis nicht besser gestellt werden.

aa) Anzurechnen sind danach die bis zum 30.04.2001 erzielten Mieteinnahmen in Höhe von DM 31.509,00 (BGH, NJW-RR 1990, 78, 80).

bb) Anzurechnen ist ferner das von den Klägern erworbene Wohnungseigentum. Da ihr adäquat kausal von der Beklagten verursachter Schaden u.a. gerade im Erwerb des Wohnungseigentums liegt, sind sie allerdings nicht darauf beschränkt, sich dessen tatsächlichen Wert anrechnen zu lassen, sondern sind berechtigt, wie beantragt, Zahlung Zug um Zug gegen Auflassung zu begehren. Sind der Ersatzanspruch und der Vorteil - wie hier insoweit - nicht gleichartig, muss der Geschädigte den Vorteil Zug um Zug gegen Erfüllung des Ersatzanspruchs herausgeben (Palandt/Heinrichs, vor § 249 Rn. 123). Der Beklagten wird dadurch nicht in unbilliger Weise Wohnungseigentum aufgedrängt. Sie hat den Schaden verursacht und ist zudem nicht verpflichtet, ein Angebot der Kläger auf Auflassung anzunehmen.

cc) Die Kläger sind ferner nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung und dem Rechtsgedanken des § 255 BGB verpflichtet, der Beklagten Zug um Zug gegen die Zahlung des Schadensersatzes etwaige Ansprüche gegen die H. GmbH und die M. GmbH im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wohnungseigentums abzutreten. Besteht der Vorteil in einem Anspruch gegen einen Dritten, muss dieser abgetreten werden (Palandt/Heinrichs, a.a.O., m.w.N.). Die Abtretung haben die Kläger im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 06.04.2004 angeboten.

dd) Nicht anzurechnen sind die den Klägern aus dem Erwerb des Wohnungseigentums bis zum 30.04.2001 erwachsenen Steuervorteile in Höhe von DM 41.090,70. Steuervorteile sind regelmäßig nicht anzurechnen, wenn der Geschädigte die Ersatzleistung wiederum versteuern muss und der darin liegende Nachteil den Vorteil in etwa ausgleicht; eine exakte Berechnung der Vor- und Nachteile erübrigt sich wegen der Regelung des § 287 ZPO (vgl. BGHZ 53, 132, 138; 74, 103, 116; BGH, NJW-RR 1988, 788, 789; Palandt/Heinrichs, vor § 249, Rn. 144). Durch die nachträgliche Ersatzleistung fallen die Aufwendungen in Form von Zins- und Tilgungsleistungen weg, welche die Kläger als Teil ihrer Werbungskosten geltend gemacht haben. Damit kommt es zu einem Werbungskostenrückfluss, der zu einem Änderungsbescheid gem. § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO führen kann (BGH, NJW-RR 1988, 788). Allerdings wollen die Kläger der Beklagten das Wohnungseigentum Zug um Zug gegen die Ersatzleistung überlassen. Die daraus folgenden steuerrechtlichen Besonderheiten sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 1990, 571) zu beachten. Abweichend von der damaligen Entscheidung sind Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften bei Immobiliengeschäften wie dem vorliegenden inzwischen allerdings gemäß §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 EstG als sonstige Einkünfte zu versteuern, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt (damals noch zwei Jahre). Diese Frist ist bisher nicht abgelaufen. Ein Veräußerungsgewinn, der den Klägern im Gegenzuge für die Übertragung der Wohnung zufließt, würde deshalb eine steuerpflichtige Einnahme darstellen.

ee) Die Kläger müssen sich auch nicht im Wege der Vorteilsausgleichung die von der Beklagten ausgezahlte Darlehensvaluten in Höhe von 152.000 DM und 38.000 DM anrechnen lassen. Es handelt sich um eine Frage der Anrechnung, nicht der Aufrechnung (Palandt/Heinrichs, vor § 249 Rn. 123; § 387 Rn. 2), weshalb über die erstmals in der Berufung von der Beklagten fürsorglich erklärte Aufrechnung nicht zu entscheiden war. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob - wie von der Beklagten behauptet und unter Zeugenbeweis gestellt (I 207) - dem Schreiben der H. GmbH vom 10.01.1995 (I 208, B 1) eine Ausfertigung des Geschäftsbesorgungsvertrages nebst Vollmacht beigefügt und diese ihr zum Zeitpunkt der Auszahlung der Darlehensvaluta vorlag. Die Beklagte kann dem Anspruch der Kläger nicht einen Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Darlehensvaluta entgegenhalten. Die Kläger haben zu keinem Zeitpunkt die tatsächliche Verfügungsmacht über die Darlehensvaluta erlangt. Diese wurde vielmehr, wie von vorne herein zwischen allen Beteiligten geplant, auf Veranlassung der H. GmbH unmittelbar an die Veräußerin der Wohnung ausgezahlt. Danach wurden die Kläger auch nicht von einer eigenen Verbindlichkeit gegenüber der Veräußerin befreit, denn ein rechtswirksamer Anspruch der Veräußerin ihnen gegenüber war wegen der Nichtigkeit des Veräußerungsgeschäftes gemäß § 138 BGB zu keinem Zeitpunkt begründet worden. Gegenstand einer Bereicherung kann daher bei den Klägern lediglich der durch die Überweisungen selbst entstandene, gegen die Veräußerin gerichtete Anspruch auf Rückzahlung gewesen sein (BGH, NJW-RR 1990, 750, 751; NJW 1978, 1970, 1972; NJW 1989, 2879, 2881; OLG Saarbrücken, NJW-RR 2000, 845, 848). Es entspricht auch der Billigkeit, dass das Risiko der Durchsetzung des Rückgewähranspruchs bezüglich der Darlehensvaluta nicht die Kläger tragen, sondern die Beklagte, weil sie bei der Darlehensgewährung vor der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags und damit der Nichtigkeit der Kausalbeziehung bewusst die Augen verschlossen hat (vergl. BGH, NJW 1989, a.a.O., bei Kenntnis des Darlehensgebers von einer arglistigen Täuschung).

Der Schadensersatzanspruch der Kläger beläuft sich demnach für die geltendgemachten Zeit bis zum 30.04.2001 auf die ausgeurteilten 25.722,35 €. Hinsichtlich des darüber hinaus beantragten Betrags in Höhe von 4.538,21 €, der sich daraus ergibt, dass die Kläger zunächst den bis zum 30.06.2000 auf die Darlehen gezahlten Betrag von 30.260,56 € ohne Anrechnung von Vorteilen ersetzt verlangten und den darauf bezogenen Antrag nicht ermäßigten, war die Klage abzuweisen.

5. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

6. Die Kläger haben unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen Anspruch auf die begehrte Feststellung, dass der Beklagten keine Ansprüche mehr aus den streitigen Darlehensverträgen zustehen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zuzulassen. Beim Oberlandesgericht Karlsruhe sind wegen des streitigen und weiterer im M. belegener Objekte noch eine Vielzahl weiterer Verfahren anhängig, in denen es bei vergleichbarem Sachverhalt um die Frage einer Aufklärungspflicht der Beklagten und ihrer Kenntnis des groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung hinsichtlich des Kaufvertrags über das Wohnungseigentum geht.

Ende der Entscheidung


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