Judicialis Rechtsprechung

1. Unterzeichnet der Darlehensnehmer bei zunächst - mangels Vertretungsmacht des für ihn handelnden Treuhänders, dessen Bevollmächtigung wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig ist, - unwirksamem Kreditvertrag nachträglich die für ihn bestimmte Vertragsurkunde und gibt er diese durch Weitergabe an den Treuhänder oder die Bank in den Rechtsverkehr, kann er sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf die - auf der fehlenden Vollmacht beruhende - Unwirksamkeit des Darlehensvertrages und der vom Treuhänder erteilten Auszahlungsanweisungen berufen.

2. § 9 Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) findet bei Realkreditverträgen im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG keine Anwendung.

Eine einschränkende Auslegung von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG aufgrund der Verbraucherkreditrichtlinie des Rates der Europäischen Gemeinschaften vom 22.12.1986 i.d.F. der Änderungsrichtlinie vom 22.02.1990 kommt bei kreditfinanzierten Immobiliengeschäften nicht in Betracht, weil die Verbraucherkreditrichtlinie bei Kreditverträgen, die zum Erwerb oder zur Beibehaltung von Eigentumsrechten an einem Grundstück oder einem vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude abgeschlossen werden, nicht anwendbar ist (Art. 2 Abs. 1 Buchst. a der Richtlinie).

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Oberlandesgericht Karlsruhe 17. Zivilsenat Im Namen des Volkes Urteil

Geschäftsnummer: 17 U 293/03

Verkündet am 19. November 2004

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung

hat der 17. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe im schriftlichen Verfahren nach dem Sach- und Streitstand vom 05. November 2004 unter Mitwirkung von

Vors. Richter am Oberlandesgericht Dr. Müller-Christmann Richter am Landgericht Dr. Schoppmeyer Richter am Oberlandesgericht Lindner

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 17. Oktober 2003 - 9 O 183/03 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 122.103,93 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit zweier Darlehen, welche die beklagte Sparkasse den klagenden Eheleuten zur Finanzierung des Kaufpreises einer Eigentumswohnung gewährt hat. Die Kläger verlangen von der Beklagten aus ungerechtfertigter Bereicherung die Erstattung ihrer Zins- und Tilgungsleistungen (nebst fortlaufender Zinsnutzungen gem. § 818 Abs. 1 BGB), die sie im Zeitraum vom 28.03.1995 bis 28.12.1999 auf die nach ihrer Ansicht nichtigen Darlehensverträge erbracht haben. Ferner berufen sie sich darauf, dass die Beklagte sie nicht über die nach ihrer Ansicht sittenwidrige Übervorteilung durch die Verkäufergesellschaft unterrichtet habe.

Die Kläger unterbreiteten der H. GmbH (künftig: H.) am 12.12.1994 ein notarielles Angebot auf Abschluss eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages zum Erwerb der Eigentumswohnung Nr. 10 nebst einem Pkw-Stellplatz in dem Neubauobjekt "Wohnanlage J.-S.-Straße in L.". Zugleich erteilten sie der H. eine unwiderrufliche Vollmacht zur Vornahme aller Rechtsgeschäfte, Rechtshandlungen und Maßnahmen, die für den Wohnungserwerb und ggf. die Rückabwicklung erforderlich und zweckdienlich erscheinen. Die Vollmacht sollte erst mit der Annahme des Vertragsangebots wirksam werden.

Bereits am 15.12.1994 unterzeichnete die H. in Vertretung der Kläger zwei von der Beklagten unter dem 14.12.1994 vorgefertigte und unterschriebene Darlehensverträge über 148.800 DM und 34.500 DM, die der Finanzierung des Kaufpreises für die Eigentumswohnung und der Erwerbsnebenkosten dienen sollten. Als Sicherheit war vorgesehen eine erstrangige Grundschuld in Höhe von 183.300 DM auf dem Kaufobjekt sowie bei dem erstgenannten Darlehen zusätzlich die Abtretung der Rechte und Ansprüche aus einer Lebensversicherung und die Abtretung/Verpfändung eines Guthabens von 10.000 DM.

Mit notarieller Erklärung vom 21.12.1994 nahm die H. das Angebot der Kläger vom 12.12.1994 an. Die Annahmeurkunde wurde vom Notar am 22.12.1994 ausgefertigt.

Die H. schloss namens der Kläger am 21.12.1994 mit der H. GmbH einen notariellen Kaufvertrag über die genannte, im 1. OG gelegene Eigentumswohnung nebst Pkw-Stellplatz (Anteil an einem Sechsfachparker in der Reihengarage, im Aufteilungsplan mit Nr. 23 bezeichnet) zum Kaufpreis von insgesamt 148.876 DM, von dem 25.000 DM auf den Stellplatz entfallen. Die Eigentumswohnung weist eine Wohnfläche von 23,87 m² auf. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag verwiesen.

Mit Schreiben vom 21.12.1994, welches bei der Beklagten Ende Dezember 1994 oder Anfang Januar 1995 einging, übersandte die H. GmbH der Beklagten eine notarielle Ausfertigung des Angebots zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages vom 12.12.1994. Ob der Beklagten Ende Januar 1995 auch die Annahmeerklärung der H. in notarieller Ausfertigung vorgelegen hat, ist zwischen den Parteien streitig.

Unter dem 05.02.1995 veranlasste die H. die Zahlung des Kaufpreises der Eigentumswohnung in Höhe von 148.876 DM auf das Konto der Verkäuferin bei der Beklagten. Durch eine weitere von der H. getätigte Überweisung vom 05.02.1995 wurden Notarkosten in Höhe von 687,47 DM beglichen. Ferner hat die Beklagte einen Grunderwerbsteuerbescheid für die Klägerin Ziffer 1 vom 14.03.1995 vorgelegt.

Mit ihrer am 30.04.2003 eingereichten und am 12.05.2003 zugestellten Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückerstattung der auf die Darlehensverträge insgesamt erbrachten Leistungen von 30.384,13 € nebst Zinsen seit dem 29.01.2003 zzgl. der von der Beklagten bis zum 28.01.2003 gezogenen Nutzungen (ausgerechnete Zinsen für die Kapitalnutzung der von den Klägern geleisteten Beträge im Zeitraum vom 28.03.1995 bis 28.01.2003 von 12.841,80 €) in Anspruch. Ferner erstreben sie die Feststellung, dass die Beklagte keine Ansprüche gegen die Kläger aus den Darlehensverträgen hat.

Die Kläger haben vorgebracht, die Darlehensverträge vom 14./15.12.1994 seien unwirksam, weil sie bei deren Abschluss nicht wirksam vertreten worden seien. Der Geschäftsbesorgungsvertrag mit der H. und die damit verbundene Vollmacht seien wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Auf den Rechtsschein der notariellen Ausfertigung habe die Beklagte schon deshalb nicht vertraut, weil ihr diese bei Abschluss der Darlehensverträge noch nicht vorgelegen habe. Im Übrigen sei eine Rechtsscheinhaftung mit der Zweckrichtung des Rechtsberatungsgesetzes nicht zu vereinbaren. Wegen der aufgrund der unwirksamen Anweisungen der vollmachtlosen Geschäftsbesorgerin, die den Klägern nicht zuzurechnen seien, an die Wohnungsverkäuferin und an die anderen Beteiligten ausbezahlten Darlehenssummen müsse sich die Beklagte an die jeweiligen Zuwendungsempfänger halten.

Ferner haben die Kläger geltend gemacht, es sei von einem verbundenen Geschäft im Sinne von § 9 VerbrKrG auszugehen. Der notarielle Kaufvertrag und weitere Kosten auslösende Verträge, welche die H. im Namen der Kläger geschlossen habe, seien wegen der Nichtigkeit der Vollmacht unwirksam. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG sei nicht anwendbar, weil die Kredite nicht zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen vergeben worden seien. Die Streubreite sei deutlich überschritten. Ferner werde die Beleihungsgrenze um mehr als 300 % überschritten. Bei diesem groben Missverhältnis sei von einem Umgehungsgeschäft nach § 18 VerbrKrG auszugehen. Der Ertragswert der Eigentumswohnung belaufe sich auf nur 64.449 DM.

Die Kläger haben beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger € 43.225,93 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus € 30.384,13 seit dem 29.01.2003 zu bezahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagte keine Ansprüche gegen die Kläger aus den Darlehensverträgen vom 14./15.12.1994 hat.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat sich darauf berufen, dass ihr Ende Dezember 1994 eine Ausfertigung des Angebots auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages mit Vollmacht vom 12.12.1994 und spätestens Ende Januar 1995 auch eine Ausfertigung der Annahmeurkunde vom 21.12.1994 vorgelegen habe, also zu einem Zeitpunkt jedenfalls vor Auszahlungen auf die Darlehensverträge. Die Beklagte hat zudem darauf verwiesen, dass sie auch von den Klägern unterschriebene Darlehensverträge in ihren Unterlagen habe.

Die Beklagte hat ferner geltend gemacht, die Anweisungen der H. zur Auszahlung von Darlehensbeträgen seien den Klägern nach Rechtsscheinsgrundsätzen zuzurechnen, weil ihr zum Zeitpunkt der jeweiligen Anweisung der H. Ausfertigungen von Angebot mit Vollmacht und Annahme vorgelegen hätten.

Die Beklagte hat schließlich die Einrede der Verjährung im Hinblick auf die Zinsen und die daraus gerechnete Nutzungsentschädigung erhoben, welche die Kläger für den Zeitraum bis 31.12.1999 geltend gemacht hätten (Hauptforderungsanteil von 23.966,01 € und Zinsanteil von 3.172,74 €).

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens erster Instanz, der tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts und seiner Rechtsausführungen wird auf das Urteil vom 17.10.2003 Bezug genommen.

Hiergegen wenden sich die Kläger mit der Berufung, mit der sie ihre erstinstanzlichen Anträge vollumfänglich weiterverfolgen. Sie halten daran fest, dass die Darlehensverträge unwirksam seien. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Darlehensverträge hätten der Beklagten weder eine notarielle Ausfertigung des Angebots auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages mit Vollmacht noch der Annahme dieses Angebots vorgelegen. Die vollmachtlos handelnde Geschäftsbesorgerin könne ihr eigenes Handeln nicht nachträglich genehmigen. Die Ansprüche der Kläger seien auch nicht verjährt.

Die Kläger wiederholen, dass die Darlehen nicht zu den für grundpfandrechtlich abgesicherte Darlehen üblichen Bedingungen vergeben worden seien, sodass die Kläger der Beklagten die Nichtigkeit des Kaufvertrages entgegenhalten könnten. Außerdem liege ein Umgehungsgeschäft im Sinne von § 18 VerbrKrG vor.

Die Kläger tragen schließlich vor, die Beklagte hätte - nachdem sie die Wertmitteilung (gemeint ist wohl Wertermittlung) zur Berechnung des Beleihungswertes durchgeführt habe - die Kläger darüber unterrichten müssen, dass sie von der Verkäuferin sittenwidrig übervorteilt worden seien. Der Kaufpreis der Immobilie habe 100 % über dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Kaufs gelegen, wobei als Verkehrswert der Ertragswert anzusetzen sei, den die Kläger ausgehend von einer nachhaltig erzielbaren monatlichen Miete von 13,00 DM/m² Wohnfläche und 50,00 DM für den Stellplatz mit 64.800 DM errechnen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 17.10.2003, Az: 9 O 183/03, abzuändern und

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger € 43.225,93 nebst 5 Prozentpunkten Zins über dem Basissatz aus € 30.384,13 seit dem 29.01.2003 zu bezahlen, sowie

festzustellen, dass die Beklagte keine Ansprüche gegen die Kläger aus den Darlehensverträgen vom 14./15.12.1994 hat.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie betont, dass die Darlehensverträge nicht nur von der Treuhänderin, sondern auch von den Klägern - wenn auch im Nachhinein - unterzeichnet worden seien. Auch seien die von der Treuhänderin erteilten Anweisungen zur Darlehensvalutierung wirksam gewesen, da ihr spätestens zu diesem Zeitpunkt Ausfertigungen sowohl des Angebots auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages nebst Vollmacht als auch dessen Annahme vorgelegen hätten.

Die Beklagte bestreitet, dass der Kaufpreis der Eigentumswohnung sittenwidrig überhöht gewesen sei. Sie hält den dahingehenden Vortrag der Kläger auch für verspätet. Maßgeblich sei auf den Marktwert der Wohnung abzustellen. Seinerzeit seien in der gesamten Bundesrepublik Deutschland Immobilienanlagen unter steuersparorientierten Motiven zu einem Quadratmeterpreis zwischen 4.000 DM und 7.000 DM angeboten worden, sodass ausreichend Vergleichsfälle vorlägen. Der von den Klägern genannte Ertragswert repräsentiere deshalb nicht den Verkehrswert. Das Vergleichswertverfahren sei auch nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs das zuverlässigste Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts eines Wirtschaftsguts.

Die Beklagte trägt ferner vor, sie sei damals davon ausgegangen, dass der Kaufpreis der Immobilie vollkommen üblich sei und den bundesweit bezahlten Preisen für Immobilien unter Steuersparaspekten entsprochen habe. Es sei ihr - auch wenn die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises auf der Basis der Ertragsmethode tatsächlich festzustellen sei - jedenfalls in subjektiver Hinsicht nicht anzulasten, dass sie den Kaufpreis als üblich und nicht sittenwidrig hoch angesehen habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger bleibt in der Sache ohne Erfolg. Ihnen stehen weder Bereicherungs- noch Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu.

Die Darlehensverträge sind der Beklagten gegenüber nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) als wirksam zu behandeln, weil die Kläger sie durch Unterschrift nachträglich selbst gebilligt haben. Die Verletzung einer Aufklärungspflicht fällt der Beklagten nicht zur Last.

Die Beurteilung richtet sich nach dem bis zum 31.12.2001 geltenden materiellen Recht (Artikel 229 § 5 Satz 1 EGBGB); hinsichtlich des Verbraucherkreditgesetzes (VerbrKrG) ist maßgebend die bis zum 30.09.2000 geltende Fassung.

1. Ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung besteht nicht.

a) Allerdings ist der Geschäftsbesorgungsvertrag vom 12./21.12.1994 und die der H. erteilte umfassende Abschlussvollmacht wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 Abs. 1 S. 1 Rechtsberatungsgesetz (RBerG) nichtig (§ 134 BGB). Nach der neueren zwischenzeitlich ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträger- oder Bauherrenmodells für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein - wie hier - ohne diese Erlaubnis abgeschlossener umfassender Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig. Die Nichtigkeit erfasst auch die der Geschäftsbesorgerin erteilte umfassende Abschlussvollmacht. Denn nur so kann das Ziel des Gesetzgebers, den Rechtsuchenden möglichst umfassend vor unsachgemäßer Rechtsbesorgung sowie deren häufig nachteiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen zu schützen, erreicht werden (BGH, Urt. v. 20.04.2004 - XI ZR 171/03).

b) Die unwirksame Vollmacht der H. ist auch nicht nach § 172 Abs. 1 BGB der Beklagten gegenüber als wirksam zu behandeln, weil der Beklagten unstreitig im Zeitpunkt des Abschlusses der Darlehensverträge am 14./15.12.1994 keine Ausfertigung der die Geschäftsbesorgerin als Vertreterin der Kläger ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vorgelegen hat. Hinzu kommt, dass die Wirksamkeit der Vollmacht an die - erst später erklärte - notarielle Annahme des Geschäftsbesorgungsvertrages gebunden war.

c) Es kann dahingestellt bleiben, ob, wie das Landgericht annimmt, die H. als Vertreter der Kläger für diese ausdrücklich oder konkludent, etwa um den Mangel der Vollmacht bei Vertragsschluss durch deren aufgeschobene Wirksamkeit bis zur Annahme des Geschäftsbesorgungsvertrags zu heilen (von einer generellen Nichtigkeit der erteilten Vollmacht wegen eines Verstoßes gegen das RBerG ging damals keiner der Beteiligten aus), die bereits unterzeichneten Darlehensverträge - nunmehr unter Vorlage von Ausfertigungen der notariellen Verträge und damit nach den Grundsätzen der §§ 171, 172 Abs. 1 BGB gegenüber der Beklagten als rechtswirksame Vertretererklärung für die Kläger zu behandeln - rückwirkend genehmigt oder konkludent neu abgeschlossen hat. Hierzu fehlt hinreichender Vortrag der Parteien, ob die H. und die Beklagte diesen Mangel der Vollmacht gekannt hatten und zu welchem Zweck und mit welchen Erklärungen der Beklagten die notariellen Ausfertigungen überlassen worden sind. Denn eine Genehmigung schwebend unwirksamer Geschäfte durch schlüssiges Verhalten setzt regelmäßig voraus, dass der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und dass in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich zu machen (BGH, Urt. v. 20.04.2004 - XI ZR 171/03).

Die Kläger müssen sich jedoch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Darlehensverträge als wirksam entgegenhalten lassen, weil sie - aus welchen Gründen auch immer - auf Veranlassung der Vertriebsmitarbeiter die von der H. für sie abgeschlossenen Darlehensverträge nachträglich selbst unterzeichnet und diese damit gebilligt und für sich als verbindlich anerkannt haben. Deutlicher als durch Unterzeichnung kann man nicht zum Ausdruck bringen, dass man mit dem Vertrag einverstanden ist. Zwar erfolgte die Unterschrift auf den - so gekennzeichneten - "für Sie [die Kläger] bestimmten" Exemplaren, nicht auf den Exemplaren, die nach Unterzeichnung an die Beklagte zurückzusenden gewesen waren. Die Kläger haben aber die von ihnen unterzeichneten Vertragsexemplare aus der Hand gegeben und damit willentlich in den Verkehr gebracht (BGH NJW-RR 2003, 384). Sie haben die in der Unterzeichnung liegende Erklärung somit mit Rechtswirkung abgegeben. Als Vertragserklärung war sie an den aus der Urkunde ersichtlichen Vertragspartner der Kläger und damit an die Beklagte als Darlehensgeber gerichtet, ungeachtet dessen, dass auch die Immobilienverkäuferin am Nachweis der Wirksamkeit des Darlehensvertrages wegen der Finanzierung des Kaufobjekts durch die Kläger interessiert gewesen sein mag. Auch wenn sie Zeitpunkt und Art und Weise, wie die Beklagte in den Besitz dieser unterzeichneten Exemplare gekommen ist, pauschal in Frage stellen, so mussten die Kläger bei dieser Sachlage damit rechnen, dass ihre Erklärung an die Beklagte weitergeleitet wird, zumal bei einem ohne Vertretungsmacht abgeschlossenen Vertrag die Genehmigung vom Vertretenen bis zu einer Aufforderung nach § 177 Abs. 2 Satz 1 BGB auch gegenüber dem Vertreter erklärt werden kann. Es erscheint widersprüchlich (venire contra factum proprium), wenn sie sich nun auf die Unwirksamkeit der Darlehensverträge berufen wollen, weil sie ursprünglich von der - wenn auch damals jedenfalls im Hinblick auf den Verstoß gegen das RBerG unerkannt - vollmachtlosen H. unterzeichnet worden waren. Eine Differenzierung nach verschiedenen Mängeln der Vertretungsmacht erscheint nicht angebracht. Durch die zusätzliche Unterschrift der Kläger sind alle solchen jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) als gegenstandslos anzusehen (vgl. auch BGH WM 2004, 21).

Die Darlehensverträge sind daher als wirksam zu behandeln. Ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der auf die Darlehensverträge erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen und auf die begehrte Feststellung, dass die Beklagte keine Ansprüche aus diesen Darlehensverträgen mehr habe, besteht damit nicht.

Ein solcher Anspruch ist auch nicht deshalb gegeben, weil die Beklagte die Auszahlung der Darlehensvaluta auf nichtige Anweisung der H. vorgenommen hätte. Denn mit der (nachträglichen) Unterzeichnung der Darlehensverträge Anfang 1995 haben die Kläger in gleicher Weise auch die zu diesem Zeitpunkt etwa bereits erfolgte Valutierung gebilligt und müssen sich die Auszahlung an die jeweiligen Zahlungsempfänger zurechnen lassen, ohne dass es darauf ankäme, ob die Beklagte bei Valutierung des Darlehens auf ihr etwa schon vorliegende notarielle Ausfertigungen des Angebots auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages mit Vollmacht und der Annahmeerklärung der H. vertraut hat. Denn diese Billigung bezieht das den Klägern bekannte Vertreterhandeln der H. in Bezug auf die Darlehensverträge ein.

2. Die Kläger können der Beklagten auch nicht die etwaige Nichtigkeit des notariellen Kaufvertrags nach den Grundsätzen des verbundenen Geschäfts entgegenhalten. § 9 VerbrKrG findet bei - hier vorliegenden - Realkrediten im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG keine Anwendung (BGH NJW 2002, 1881, 1884). Die Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift liegen vor. Beide Kredite waren von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht und wurden zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt.

a) Dabei ist nicht von wesentlicher Bedeutung, dass die Darlehen, wie die Kläger behaupten, nicht vollständig durch den Verkehrswert der belasteten Eigentumswohnung gesichert sind und der Beleihungsrahmen der §§ 11, 12 HypBankG nicht eingehalten ist. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stellt entscheidend auf die Zinshöhe und die sonstigen Kreditkonditionen ab. Die Einhaltung einer bestimmten Beleihungsgrenze zählt nicht zu den "Bedingungen" des Kredits, sondern liegt auf der Ebene des Motivs der Kreditgewährung. Eine etwaige Untersicherung fällt in den Risikobereich der Bank und kann nach dem Zweck des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht dazu führen, dass sie dem Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG ausgesetzt wird (BGH, ZIP 2003, 1741; BGH WM 2000, 1245; BGH WM 2003, 916).

b) An der von den Parteien gewollten Abhängigkeit des Kredits von der Bestellung eines Grundpfandrechts ändert sich auch nichts, wenn sie die Stellung weiterer Sicherheiten - hier die Abtretung der Ansprüche aus einer mit Versicherungsbeginn 01.02.1995 abgeschlossenen Kapital-Lebensversicherung und die Verpfändung eines Betrages von 10.000 DM - vereinbaren (BGH NJW 2002, 3103). § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG wäre nur dann nicht anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorlägen, etwa weil nur ein nicht wesentlicher Teil des Kredits grundpfandrechtlich abgesichert ist (BGH, Urt. v. 18.11.2003 - XI ZR 322/01 = WM 2004, 172; BGH NJW 2003, 2093). Das ist hier schon nach dem eigenen Vorbringen der Kläger nicht der Fall. Danach beträgt der Wert der Eigentumswohnung nach dem Ertragswert jedenfalls 64.449 DM. Dies sind mehr als 35 % der durch die Grundschuld in gleicher Höhe gesicherten Kreditsumme beider Darlehen von insgesamt 183.300 DM. Von einem nicht wesentlichen Teil des Kredits kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber selbst dann nicht gesprochen werden, wenn die Grundschuld auf einer Eigentumswohnung lastet, deren Wert nur 30 % des Grundschuldkapitals beträgt (BGH, ZIP 2004, 209, 212).

c) Auch wenn, wie die Kläger behaupten, der anfängliche effektive Jahreszins der Darlehen von 9,32 % bzw. 9,34 % die in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank für den maßgeblichen Zeitraum ausgewiesenen Zinssätze für fest verzinsliche Grundpfandkredite (obere Streubreitengrenze) um knapp 0,4 Prozentpunkte überschritten haben sollte, sind die Darlehen zu "üblichen Bedingungen" im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gewährt worden.

Für die Frage, ob ein grundpfandrechtlich abgesicherter Kredit zu den üblichen Bedingungen gewährt worden ist, kommt es entscheidend auf die Zinshöhe und die sonstigen Kreditkonditionen an (BGHZ 146, 5, 9; BGH WM 2000, 1245, 1247; BGH WM 2002, 588). Zu bewerten ist das Gesamtbild der Kreditbedingungen im Einzelfall (Staudinger/Kessal-Wulf, 2001, VerbrKrG § 3 Rn. 34). Dabei stellen die in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze einen Anhaltspunkt für die Marktüblichkeit dar (BGH ZIP 1999, 1483; BGH ZIP 2003, 894). Allerdings ist nicht jeder Kredit, der einen oberhalb der dort ausgewiesenen Streubreite liegenden effektiven Jahreszins vorsieht, schon deswegen von der Privilegierung ausgenommen. Die Monatsberichte der Deutschen Bundesbank erfassen nämlich nicht sämtliche Grundpfandkredite, sondern nur unter Einhaltung der Beleihungsgrenzen gewährte erstrangig gesicherte Realkredite für Wohngrundstücke zu Festzinsen mit einer Laufzeit von 2, 5 und 10 Jahren bei einer Tilgung von 1 % jährlich. Erfüllt ein Darlehensvertrag diese Kriterien nicht, kommt den in den Monatsberichten ausgewiesenen effektiven Jahreszinsen nur begrenzte Aussagekraft zu. Ein gegenüber den von der Deutschen Bundesbank erfassten Krediten erhöhtes Risiko des Kreditgebers - etwa durch Überschreiten der gesetzlich vorgesehenen oder banküblichen Beleihungsgrenze - kann sich also in einem erhöhten Zinssatz niederschlagen (BGH ZIP 2004, 209, 213; BGH ZIP 2003, 894).

Hier hat die Beklagte nicht nur den Kauf der Eigentumswohnung vollständig finanziert, sondern zur Finanzierung auch der weiteren im Zusammenhang mit dem Erwerb stehenden Aufwendungen der Kläger insgesamt Darlehen über 183.300 DM gewährt. Daher ist i.S. der vorherigen Ausführungen von einem erhöhten Risiko der Beklagten als Darlehensgeberin auszugehen, so dass ein Überschreiten der oberen Streubreitengrenze um etwa 0,4 Prozentpunkte durch den hier vereinbarten anfänglichen effektiven Jahreszins nicht als so erheblich erscheint, dass es zu einer näheren Überprüfung der Marktüblichkeit des vereinbarten Zinssatzes Anlass geben könnte (BGH ZIP 2004, 209; ZIP 2003, 894).

Die von den Klägern in der Klageschrift vorgetragene Streubreite bezogen auf den Dezember 1994 zwischen 8,11 % und 8,95 % und der in den beiden Darlehensverträgen jeweils angegebene anfängliche effektive Jahreszins sind zwischen den Parteien nicht umstritten. Danach ist hier, ohne dass es etwa einer weiteren Aufklärung durch Sachverständigengutachten bedürfte, von einem marktüblichen Zins auszugehen. Erst wenn der vereinbarte effektive Jahreszins deutlich über der oberen Grenze der maßgeblichen Streubreite liegt, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich (vgl. zur Grenze von etwa einem Prozentpunkt BGH NJW 2003, 2093 = ZIP 2003, 894).

d) Diesem Ergebnis stehen auch nicht die Entscheidungen des 2. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 14.06.2004 - II ZR 393/02 (ZIP 2004, 1394) und II ZR 407/02 - entgegen. Denn das der Kreditabsicherung dienende Grundpfandrecht war hier im Zusammenhang mit der Darlehensgewährung neu auf dem Wohnungs- bzw. Teileigentum der Kläger zu bestellen.

Dass im Zeitpunkt des Erwerbs des Wohnungseigentums (noch vor Grundbuchvollzug der Aufteilung in Wohnungseigentum) auf dem Grundstück eine Buchgrundschuld zugunsten der Beklagten im Grundbuch eingetragen war, ändert daran nichts. Denn der veräußerte Miteigentumsanteil (in der nach der Aufteilung in Wohnungseigentum bestehenden Form) war lastenfrei zu übereignen. Alle bestehenden Grundpfandrechte waren zu löschen (vgl. Nr. 5 b des Kaufvertrags). Die Beklagte als Grundschuldgläubigerin hatte außerdem eine Freistellungserklärung nach § 3 Abs. 1 MaBV abgegeben.

e) Die Kläger können auch im Übrigen aus den pauschal zitierten Entscheidungen des 2. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 14.06.2004 nichts für sich herleiten.

Allerdings hat der 2. Zivilsenat § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG unter Berücksichtigung der dieser Vorschrift zugrunde liegenden Richtlinie 87/102/EWG des Rates vom 22. Dezember 1986 zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedsstaaten über den Verbraucherkredit (Verbraucherkreditrichtlinie, ABl EG 1987 Nr. L 42, Seite 48 in der Fassung der Änderungsrichtlinie 90/88/EWG des Rates vom 22. Februar 1990, ABl EG Nr. L 61, Seite 14) einschränkend ausgelegt vor dem Hintergrund, dass mit der Verbraucherkreditrichtlinie und dem darauf aufbauenden Verbraucherkreditgesetz ein umfassender Schutz des Verbrauchers im Rahmen von Verbraucherkreditverträgen bezweckt werde. Von diesem Schutz ausgenommen seien nach Art. 2 Abs. 3 Verbraucherkreditrichtlinie Kreditverträge, die durch Grundpfandrechte gesichert seien. Der 2. Zivilsenat hat nun in seiner Entscheidung vom 14.06.2004 zum kreditfinanzierten Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds (II ZR 393/02) es als von dieser Ausnahme nicht erfasst angesehen, wenn das Grundpfandrecht schon bestellt war, bevor der Anleger dem Fonds beigetreten war und bevor die Treuhänderin die Endfinanzierungskreditverträge für ihn abgeschlossen hat. Der Verbraucher sei, weil dann die den Anleger schützende Befassung eines Notars mit der Sache in diesem Stadium nicht mehr erforderlich ist, in diesem Fall nicht als weniger schutzwürdig anzusehen als bei einem nicht grundpfandrechtlich gesicherten Kredit. Diese Rechtsproblematik stellt sich aber nur bei der Finanzierung eines Fondsbeitritts oder des Erwerbs von Fondsanteilen, wenn das bereits früher bestellte Grundpfandrecht auf Immobilienvermögen des Fonds lastet, nicht jedoch bei einem Immobilienerwerb durch einen Anleger mit grundpfandrechtlicher Absicherung des Finanzierungsdarlehens auf der erworbenen Immobilie. Denn die Verbraucherkreditrichtlinie greift bei Immobiliengeschäften und damit zusammenhängenden Finanzierungen generell nicht ein. Durch Art. 2 Abs. 1 Verbraucherkreditrichtlinie ist ausdrücklich bestimmt, dass diese Richtlinie keine Anwendung findet auf Kreditverträge oder Kreditversprechen, die hauptsächlich zum Erwerb oder zur Beibehaltung von Eigentumsrechten an einem Grundstück oder einem vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude oder zur Renovierung oder Verbesserung eines Gebäudes bestimmt sind. Welche Motive den Rat bewogen haben, die genannten Kreditverträge von der Verbraucherkreditrichtlinie auszuschließen, ist unerheblich. Auslegungsspielraum besteht hier im Gegensatz zur Regelung des Art. 2 Abs. 3 Verbraucherkreditrichtlinie, der die Anforderungen an die grundpfandrechtliche Absicherung nicht näher beschreibt, nicht. Nach der klaren und eindeutig getroffenen Regelung ist die Verbraucherkreditrichtlinie in den Fällen der Finanzierung eines Immobilienerwerbs nicht anwendbar und kann als solche auch nicht die Auslegung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG beeinflussen. Der Schutz des Verbrauchers ist hier anderweit im Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft bereits gewährleistet.

Im Übrigen weicht der hier zu entscheidende Sachverhalt auch insoweit ab, als ein Notartermin unter Beteiligung der Kläger stattgefunden hat. Die Kläger als Anleger waren grundsätzlich durch die notarielle Beurkundung des Angebots zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages mit Vollmacht geschützt. Auf den tatsächlichen Inhalt der ihnen zuteil gewordenen Beratung oder die Einhaltung seiner Beratungs- und Belehrungspflichten durch den befassten Notar kommt es dabei nicht an. Andernfalls wäre jegliche Rechtssicherheit bei notarieller Beurkundung eines Rechtsgeschäfts gefährdet, wenn im Nachhinein die Wirksamkeit der Beurkundung und der Eintritt der an die notarielle Beurkundung geknüpften Rechtsfolgen im Hinblick auf eine etwa unzureichende Belehrung durch den Notar, abgesehen von einem kollusiven Zusammenwirken zwischen Vertragspartner und Notar, in Frage gestellt werden könnten.

Auf Art. 2 Abs. 3 der Verbraucherkreditrichtlinie kommt es danach nicht an. Die Kläger können sich somit mit ihrer Klage nicht auf Rechtsfolgen eines verbundenen Geschäfts nach § 9 VerbrKrG stützen.

3. Den Klägern steht gegen die Beklagte auch kein Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo oder positiver Vertragsverletzung wegen einer Aufklärungspflichtverletzung zu, der im Wege der Naturalrestitution zur Freistellung von den Kreditverbindlichkeiten führen und dem Darlehensrückzahlungsanspruch der Beklagten entgegengesetzt werden könnte.

Ein Kreditgeber ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Darlehensnehmer über die Gefahren und Risiken der Verwendung eines Darlehens aufzuklären und vor dem Vertragsschluss zu warnen (BGH NJW 2000, 3558; BGH NJW 1999, 2032). Er darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Es ist Sache des Käufers, die Angemessenheit des Kaufpreises zu klären. Nur ausnahmsweise kann allerdings eine Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank zu bejahen sein, etwa wenn diese in Bezug auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens über einen konkreten Wissensvorsprung verfügt und dies auch erkennen kann (BGH NJW 2004, 154, 156; ZIP 2004, 500, 503; NJW 2003, 2529; BKR 2003, 623, 626; NJOZ 2003, 151, 152). Dabei begründet nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Wissensvorsprung der Bank darüber, dass der vom Erwerber zu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts steht, grundsätzlich keine Aufklärungspflicht (BGH NJW 2004, 154, 156 mit zahlr. weit. Nachw.). Denn es gehört auch bei einem kreditfinanzierten Kauf zu den eigenen Aufgaben des Käufers, die Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen.

Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Bank bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (BGH NJW 2004, 154, 156). An einer solchen Kenntnis der Beklagten fehlt es hier.

Der erstinstanzliche pauschale Vortrag der Kläger in anderem Zusammenhang (Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts nach § 18 VerbrKrG, Kreditgewährung zu unüblichen Bedingungen im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG), der Kaufpreis der Wohnung habe knapp 100 % über dem Verkehrswert der Wohnung von 64.449 DM gelegen, rechtfertigt die Annahme nicht, die Beklagte habe dies auch erkannt oder jedenfalls erkennen müssen, hätte sie nicht bewusst die Augen vor dieser Erkenntnis verschlossen. Daran ändert auch das Berufungsvorbringen nichts, die Beklagte hätte, nachdem sie die Wertermittlung zur Berechnung des Beleihungswertes durchgeführt hatte, die Kläger darüber unterrichten müssen, dass sie von der Verkäufergesellschaft sittenwidrig übervorteilt würden, weil der - zuletzt von ihnen mit näherer Begründung errechnete - Ertragswert der Immobilie nur 64.800 DM betragen habe. Auch der nach Hinweis des Senats im Berufungsverfahren weiter ergänzte Vortrag der Kläger reicht nicht aus, die schuldhafte Verletzung einer der Beklagten obliegenden Aufklärungspflicht anzunehmen. Es ist nichts Konkretes dazu ausgesagt, wie die Beklagte den Verkehrswert der finanzierten Immobilie, einer Eigentumswohnung in einer neu erbauten Wohnanlage mit 21 Einheiten (1-Zimmer-Appartements), ermittelt und welchen Verkehrswert (Marktpreis) sie unter Anwendung welcher Wertermittlungsmethode errechnet hat, aufgrund welcher Umstände sie hier also tatsächlich eine sittenwidrige Übervorteilung der Kläger angenommen haben soll oder jedenfalls den Schluss einer sittenwidrigen Übervorteilung der Kläger durch den Verkäufer hätte ziehen müssen, was aber Voraussetzung ihrer Haftung wäre. Außerdem fehlt es an einem Beweisantritt der für das Bestehen der Aufklärungspflicht beweispflichtigen Kläger.

Die Beklagte hatte bereits in der Klagerwiderung vom 30. Mai 2003 bestritten, dass der Kaufpreis für die Wohnung nicht dem damaligen Verkehrswert entsprochen habe. Es sei falsch, dass die Beleihungswertermittlung lediglich einen Wert ergeben habe, der ein Drittel des eingetragenen Grundpfandrechtes erreicht habe. Nach dem ergänzenden Vorbringen der Kläger hat sie im Berufungsverfahren näher vorgetragen und geltend gemacht, sie sei damals davon ausgegangen, dass der Kaufpreis der Immobilie vollkommen üblich sei und den bundesweit bezahlten Preisen für Immobilien unter Steuersparaspekten entsprochen habe. Seinerzeit seien in der gesamten Bundesrepublik Deutschland Immobilienanlagen unter steuersparorientierten Motiven zu Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 DM und 7.000 DM angeboten worden. Maßgeblich sei auf den üblichen Marktwert abzustellen, da ausreichend Vergleichsfälle vorlägen. Auch wenn der von den Klägern genannte Ertragswert zutreffe, so repräsentiere er nicht den Verkehrswert, der nach dem Vergleichswertverfahren zuverlässig ermittelt werden könne. Dieser Vortrag ist nicht widerlegt. Es erscheint plausibel und ist nicht ohne weiteres von der Hand zu weisen, dass die Beklagte das Neubauobjekt - zumindest auch - anhand der üblichen Herstellungskosten und der im Immobilienmarkt verlangten Preise für Eigentumswohnungen vergleichbarer Ausstattung und Lage bewertet hat.

Der Beklagten kann dabei nicht vorgeworfen werden, sie habe hier von vornherein eine falsche Wertermittlungsmethode angewendet.

Auch bei Wohnungseigentum, das der Kapitalanlage und der Steuerersparnis dient, kommt nicht zwingend nur die Ertragswertmethode in Frage. Die von der Wertermittlungsverordnung (WertV), die über die Zwecke des Baugesetzbuches hinaus allgemein anerkannte Grundsätze der Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken enthält (BGH WM 2001, 997 = NJW-RR 2001, 732), aufgegriffenen Ermittlungsmethoden sind nach der Wertung des Verordnungsgebers grundsätzlich gleichrangig. Sie können unter Beachtung der Grundsätze eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens bei fachgerechter Erhebung der erforderlichen Daten einzeln oder kombiniert angewandt werden (§ 7 Abs. 1 WertV 88). Keine der Schätzmethoden verdrängt bei bestimmten Bewertungsgegenständen, etwa bei Renditeobjekten die Ertragswertmethode, von vorn herein die anderen Ermittlungsverfahren. Die Methodenwahl ist nach der Art des Gegenstandes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstigen Umstände des Einzelfalles zu treffen (BGH, Urt. v. 02.07.2004 - V ZR 213/03). Auch das Vergleichswertverfahren (§§ 13 f. WertV 88) stellt eine zuverlässige Methode der Wertermittlung dar. Wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 02.07.2004 (V ZR 213/03) ausgeführt hat, steht die Vergleichswertmethode auf dem Markt des Wohnungseigentums (mit) im Vordergrund, denn dieser Markt orientiere sich nahezu ausschließlich an Quadratmeterpreisen (€/m² Wohnfläche) und es bestehe im Allgemeinen eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen. Wenn die Beklagte sich demnach an ihr - etwa aus Veröffentlichungen - bekannten Vergleichspreisen orientiert hat, so ist das - jedenfalls bei Neubauobjekten - nicht zu beanstanden. Sie war nicht verpflichtet, sich im Interesse der Kläger weitere Informationen zur Absicherung ihrer Schätzung des Verkehrswerts zu beschaffen, die sie im Zusammenhang mit der Bestimmung der Werthaltigkeit der als Darlehenssicherheit dienenden Grundschuld im Eigeninteresse vorgenommen hat. Verblieb der vom Verkäufer verlangte Preis - wie hier - in den Toleranzen vergleichbarer Verkaufsfälle, so hatte die Beklagte keine Veranlassung, davon auszugehen, dem Verkäufer sei eine außergewöhnliche Gegenleistung zugestanden worden, und keinen Grund für die Annahme einer sittenwidrigen Übervorteilung der Kläger durch den Verkäufer. Ausgehend von der Wohnfläche von 23,87 m² und dem Kaufpreis der Wohnung von 123.876 DM (ohne Stellplatz) errechnet sich ein Kaufpreis von 5.189,61 DM/m². Dies liegt innerhalb der von der Beklagten vorgetragenen Preisspanne. Auch wenn entsprechend der mitgeteilten Untergrenze ein Preis von nur 4.000 DM/m² zugrunde gelegt wird, bleibt die Überschreitung des danach angemessenen Kaufpreises mit 30 % deutlich unter der Sittenwidrigkeitsschwelle, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Allgemeinen erreicht ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH NJW-RR 2004, 632; NJW 2004, 154, 156; NJW 2003, 2529, 2530; BKR 2003, 421, 422). Eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten liegt danach nicht vor.

Nach alledem war die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Der Rechtsstreit wirft keine Fragen auf, die sich nicht unter Heranziehung der bisher ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter Würdigung der vorliegenden Umstände beantworten ließen.

Gemäß § 25 Abs. 2 GKG war der Streitwert festzusetzen. Der Streitwert des Klagantrags Ziffer 1 (ohne in die Hauptforderung eingerechnete Zinsen) beträgt 30.384,13 €. Den Feststellungsantrag hat der Senat ausgehend von den Kreditnennbeträgen abzüglich der bis zur Klageinreichung bereits geleisteten, auf insgesamt 2.000 € geschätzten Tilgungszahlungen mit 91.719,80 € bewertet (§ 3 ZPO). Zinsen und gezogene Zinsnutzungen erhöhen den Streitwert nicht (§ 4 ZPO).

Ende der Entscheidung