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2. Der Umstand, dass sich Grundstücksflächen zur Arrondierung einer Siedlung anbieten, stellt den nach § 34 BauGB erforderlichen Bebauungszusammenhang nicht her.

17 U 34/02

Verkündet am: 03. September 2002

In Sachen

wegen Forderung

hat der 17. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 20. August 2002 durch

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Müller-Christmann

Richter am Oberlandesgericht Hefermehl

Richterin am Landgericht Dr. Fetzer

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufungen der Parteien gegen das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 18. Januar 2002 - 2 O 237/99 - werden zurückgewiesen.

II. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Beklagte 94 % und die Klägerin 6 %.

III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.300 €, für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 35.000 €.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Parteien streiten darüber, in welcher Höhe die Klägerin Entschädigung für Grundstücksteilflächen zu leisten hat, die in eine Flurbereinigung und ein Verfahren nach dem Landbeschaffungsgesetz einbezogen worden sind.

Der Beklagte ist Eigentümer der in Heidelberg gelegenen Grundstücke Flst.-Nr. und (Gewann Gäulschlag), die im Flächennutzungsplan der Stadt Heidelberg vom 20. 12. 1982 als landwirtschaftliche Flächen ausgewiesen sind. Am 07. 12. 1992 leitete das Amt für Flurneuordnung und Landentwicklung Sinsheim das Flurbereinigungsverfahren "Heidelberg-Kirchheim (B 535-BAB 5-Anschluss Heidelberg/Schwetzingen)" ein. Dabei stellten auch die in Heidelberg stationierten US-Streitkräfte für den Neubau der Anschlussstelle Heidelberg/Schwetzingen (A 5) Gelände unter dem Vorbehalt zur Verfügung, nach Abschluss der Baumaßnahmen andere Flächen für die Errichtung eines neuen - zwischenzeitlich fertig gestellten - Versorgungszentrums (Commissary) mit Parkplätzen am Südrand der (militärischen) Wohnsiedlung "Patrick-Henry-Village" zu erhalten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wollte die - zur Beschaffung des Geländes verpflichtete - Klägerin Teilflächen der genannten Grundstücke (ca. 14.200 m2), die nach erfolgter Verlegung/Neutrassierung der Speyererstraße (L 600 alt; B 535 neu) direkt an eine südlich der Siedlung gelegene Grünfläche anschlossen, von dem Beklagten erwerben. Zwischen den Parteien konnte jedoch keine Einigung über die Höhe der hierfür zu entrichtenden Entschädigung erzielt werden. Daraufhin nahm das Bundesministerium der Verteidigung am 08.10.1997 eine "Bezeichnung" des geplanten Bauvorhabens und der hierfür benötigten Grundstücksflächen gemäß § 1 Abs. 3 Landbeschaffungsgesetz (LBG) vor (Anlage K2, Anl.heft I 4). Hierbei ging es - in Übereinstimmung mit dem am 17.07.1997 vom Regierungspräsidium Karlsruhe an das Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg übersandten Schreiben - davon aus, dass sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 34 BauGB (nicht beplanter Innenbereich) beurteile.

Mit Beschluss vom 18.02. 1998 erweiterte das Amt für Flurneuordnung und Landentwicklung Sinsheim die Zielsetzung der Flurbereinigung auf die durch die Geländeerweitung erforderlich werdende Neuordnung der Eigentumsverhältnisse (Anlage K1, Anl.heft I 1). Am 09. 03. 1998 ging der Besitz der streitgegenständlichen Teilflächen auf die Klägerin über. Über die zu entrichtenden Entschädigung schlossen die Parteien und das Land Baden-Württemberg am 09.03.1998 (Anlage K 2, Anl.heft I 1) eine "öffentlich-rechtliche Vereinbarung", wonach der Beklagte im Flurbereinigungsverfahren seinen Anspruch auf Abfindung in Ackerland ("Wert A") behält und im Übrigen unter Ziffer III. folgende Regelung getroffen wurde:

"Die Bestimmung darüber, ob und in welcher Höhe ein über den Wert A hinausgehender Grundstückswert besteht, soll vom Regierungspräsidium Karlsruhe - Enteignungsbehörde - nach Anhörung der Vertragsparteien getroffen werden (analog § 317 Abs. 1 BGB). .... Dabei folgt die Bestimmung nicht nach billigem Ermessen, sondern in analoger Anwendung der §§ 17 ff LBG, insbesondere § 18 Abs. 1 LBG (Feststellung des gemeinen Werts). Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Entscheidung des Regierungspräsidiums Karlsruhe - Enteignungsbehörde - für beide Seiten nicht verbindlich ist und über § 319 Abs. 1 S. 1 BGB (analog) hinaus nicht nur wegen offenbarer Unbilligkeit, sondern in vollem Umfang sowohl vom Kirchenfonds wie auch von der OFD vor den ordentlichen Gerichten weiter die Feststellung der zutreffenden Höhe des Grundstückswertes begehrt werden kann. ..."

Das Regierungspräsidium setzte den Wert der überlassenen Flächen entsprechend dem vom Institut für Bodenmanagement (Bearbeiter Prof. D ) im November 1997 zum Stichtag 01.07.1997 erstatteten Privatgutachten (Anlage K 4, Anl.heft I 1) auf 74 DM/m2 (Bauerwartungsland) fest, legte als Stichtag jedoch den 08. 10. 1997 (Datum der "Bezeichnung") zugrunde (Anlage K 3, Anl.heft I 1). Der Gutachterausschuss der Stadt Heidelberg stufte demgegenüber die betroffenen Teilflächen mit Wertermittlungsstichtag 24.04.1997 als Gewerbebaugelände (Sonderfläche) mit einem Wert von rund 110 DM/m2 ein (Anlage K 5, Anl.heft I 1). Das Amt für Flurneuordnung und Landentwicklung Sinsheim ging bei seiner Wertbemessung am 10.06.1999 von Landwirtschaftsflächen mit einem Wert von 11,43 DM/m2 aus.

Beide Parteien haben daraufhin - in zwischenzeitlich verbundenen Verfahren - Klage auf Feststellung des Wertes der betroffenen Grundstückteilflächen erhoben. Dabei hat die Klägerin die Feststellung verlangt, die Flächen seien nicht als Bauerwartungsland einzustufen und mit 11,60 DM/m2 bzw. 11, 23 DM/m2 zu bemessen. Der Beklagte hat demgegenüber zuletzt die Feststellung eines Grundstückswertes von 620 DM/m2 beantragt. Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen Grundstückswert von 45 DM/m2 in Ansatz gebracht und die weitergehenden Feststellungsbegehren abgewiesen. Gegen dieses Urteil, auf das wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz Bezug genommen wird, richten sich die von beiden Parteien eingelegten Berufungen.

Die Klägerin wiederholt und vertieft ihr Vorbringen erster Instanz. Sie ist der Auffassung, dass es sich bei den streitgegenständlichen Flächen nicht - wie vom Landgericht angenommen - um Bauerwartungsland, sondern um landwirtschaftliche Flächen mit einem durchschnittlichen Wert von 11,42 DM/m2 handele. Den ergänzenden Ausführungen des Gerichtsgutachters sei zu entnehmen, dass eine Bauerwartung für den zivilen Geschäftsverkehr wegen der Nähe der betroffenen Grundstücksteilflächen zu einer militärischen Siedlung ausgeschlossen sei. Auch eine Anbindung der Flächen an das Straßennetz sei zum Zustandsstichtag nicht gewährleistet gewesen, denn die fraglichen Flurstücke hätten zu diesem Zeitpunkt zwar entlang der alten L 600 gelegen, wegen vorhandener Böschungen habe jedoch keine Zufahrtsmöglichkeit bestanden. Unabhängig davon handele es sich bei den heute vorhandenen Straßen um Privatstraßen des Bundes, die jederzeit der öffentlichen Nutzung entzogen werden könnten. Das von dem Beklagten angeführte Fina-Projekt (Autohof mit Rastanlage) könne nicht als Beleg für eine Bauerwartung herangezogen werden, da die hiervon betroffenen Grundstücke auf der anderen Seite der zweibahnig ausgebauten B 535, die eine starke Zäsur darstelle, lägen und zudem die Zulässigkeit dieses Projektes zweifelhaft sei.

Die Klägerin beantragt:

Unter Abänderung des am 18.01.2002 verkündeten Urteils des Landgerichts Karlsruhe - 20 237/99 - festzustellen, dass die Teilflächen der Grundstücke Flst.Nr. 44212 und 44214 mit insg. 14.182 m2 als landwirtschaftliche Flächen zu bewerten sind, deren Wert zu dem für die Entschädigung maßgeblichen Zeitpunkt durchschnittlich 11,42 DM/m2 betrug.

Der Beklagte beantragt:

Das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 18.01.2002 - 20 237/99 - wird abgeändert. Es wird festgestellt, dass der Wert der Teilfläche der Grundstücke Flst.Nr. 44212 (ca. 7.189 m2) und 44214 (ca. 6.993 m2) auf der Gemarkung Heidelberg-Kirchheim, mit deren Zuteilung an die Klägerin zur Errichtung eines Einkaufszentrums der amerikanischen Streitkräfte sich der Beklagte im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens "Heidelberg-Kirchheim" (B 535 - BAB-Anschluss Heidelberg-Schwetzingen) einverstanden erklärt hat, zum Zeitpunkt des Besitzübergangs (09.03.1998) mindestens 620 DM/m2 betrug.

Weiter beantragt der Beklagte,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Der Beklagte vertritt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens die Auffassung, bei den streitgegenständlichen Flächen handele es sich nicht um Bauerwartungsland, sondern um Bauland. Das Landgericht habe fehlerhaft den Baulandcharakter der betroffenen Flächen verneint, weil es einen gebotenen Augenschein unterlassen und die vorgelegten Unterlagen unzutreffend gewürdigt habe. Der Beklagte verweist insoweit auf das Privatgutachten des Sachverständigen Prof. D vom April 2000. Zudem seien sowohl das Bundesministerium der Verteidigung als auch das Regierungspräsidium Karlsruhe sowie das Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg davon ausgegangen, dass sich die Errichtung des Einkaufszentrums nach § 34 BauGB (nicht beplanter Innenbereich) beurteile, die benötigten Flächen also Baulandqualität besäßen. Durch die Aufgabe der Trasse der alten L 600 und dem Neubau der weiter südlich gelegenen B 535 seien die Zäsur zwischen der - unstreitig im Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet ausgewiesenen - amerikanischen Siedlung und den betroffenen Flächen weggefallen und ein Bereich entstanden, dessen Nutzung zur Arrondierung der benachbarten Wohnsiedlung derart nahe gelegen habe, dass bei natürlicher Betrachtungsweise von einer Ausweitung des Innenbereichs bis zu der neu trassierten B 535 auszugehen sei. Auch sei die Erschließung der betroffenen Flächen zum Stichtag gewährleistet gewesen. Die Flächen hätten nicht - wie vom Landgericht angenommen - an die B 535 angebunden werden müssen, sondern nur an die bereits bestehenden Zufahrten von der Wohnsiedlung zu der Bundesstraße. Im Übrigen führe der militärische Charakter des "Patrick-Henry-Village" keineswegs dazu, dass nur eine militärische Bebauung der angrenzenden Grünflächen in Betracht komme. Bei anderen in der Innenstadt von Heidelberg gelegenen militärischen Einrichtungen sei jedenfalls eine angrenzende zivile Nutzung vorhanden. Schließlich dürfe auch eine mögliche "Magnetwirkung" des auf der anderen Seite der B 535 geplanten Fina-Projektes nicht außer Acht gelassen werden. Selbst wenn man aber - wie das Landgericht - die streitgegenständlichen Flächen nur als Bauerwartungsland einstufe, so könnten jedenfalls die vom Landgericht zugrunde gelegten Grundstückswerte keinen Bestand haben, da wesentliche Wert erhöhende Umstände außer Betracht geblieben seien.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Sie verteidigt insoweit das erstinstanzliche Urteil und verweist insbesondere darauf, dass das "Patrick-Henry-Village" trotz seiner Ausweisung im Flächennutzungsplan als Wohngebiet ein - nicht an der Marktentwicklung teilnehmendes - militärisches Sondergebiet darstelle, das von anderen Stadtteilen isoliert, durch Zäune und Zugangskontrollen gesichert sei und eine zivile Nutzung auf angrenzenden Grundstücken ausschließe. Im Übrigen nimmt sie auf ihr bisheriges Vorbringen in der Berufungsinstanz Bezug.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die in zweiter Instanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufungen der Parteien sind zulässig, jedoch nicht begründet. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die von dem Beklagten der Klägerin überlassenen Grundstücksteilflächen als Bauerwartungsland einzustufen sind, dessen Wert mit 45 DM/m² anzusetzen ist. Die hiergegen gerichteten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg.

I.

Die Wertbemessung hat entsprechend der zwischen den Parteien am 09.03.1998 getroffenen Vereinbarung gemäß §§ 17, 18 Landbeschaffungsgesetz (BGBl. 1957, Teil I, S. 134 - im folgenden: LBG) zu erfolgen. Dabei unterliegt die vom Regierungspräsidium Karlsruhe - Enteignungsbehörde - am 15.03.1999 vorgenommene Wertbemessung in vollem Umfang der gerichtlichen Kontrolle, denn die Parteien haben ausdrücklich die Bindungswirkung des § 319 Abs. 1 BGB a.F. ausgeschlossen.

1. Gemäß § 18 Abs. 1 LBG bemisst sich die Entschädigung für den durch die Überlassung der betroffenen Grundstücksteilflächen an die Klägerin eingetretenen Rechtsverlust nach dem gemeinen Wert der Grundstücksflächen. Ausgangspunkt für die Rechnung der Entschädigung ist damit der Verkehrswert der betroffenen Flächen (vgl. BGH, MDR 1964, 830; BVerfG, NVwZ 1998, 947, 948; vgl. auch § 194 BauGB). Dieser wird im allgemeinen Grundstücksverkehr regelmäßig aufgrund der als sachgerecht anerkannten Bewertungsmethoden der Wertermittlungsverordnung (BGBl. 1988 I, S. 2209; im folgenden: WertV) ermittelt (vgl. BGH, NJW-RR 1995, 911, 912; WM 2001, 997 f.). Die Wertbemessung hängt dabei entscheidend davon ab, ob es sich bei den der Klägerin überlassenen Teilgrundstücken um land- bzw. forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land (§ 4 WertV) handelt. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Festlegung der Grundstücksqualität ist dabei der Stichtag 08.10.1997, also der Zeitpunkt des Erlasses der "Bezeichnung" nach § 1 Abs. 3 LBG durch das Bundesministerium der Verteidigung. Zwar sieht § 17 Abs. 3 LBG vor, dass für die Bemessung der Entschädigung der Zustand eines Grundstückes in dem Zeitpunkt maßgebend ist, in dem entweder der Enteignungsbeschluss erlassen wird oder in dem eine vorzeitige Besitzeinweisung wirksam geworden ist. Im Streitfall sind jedoch weder ein Enteignungsbeschluss (§ 47 Abs. 1 LBG) noch ein Besitzeinweisungsbeschluss (§ 39 Abs. 1 LBG) ergangen. Vielmehr wurde der Besitz an den streitgegenständlichen Flächen der Klägerin aufgrund der am 09.03.1998 zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung überlassen. Die Parteien haben in dieser Vereinbarung keine ausdrückliche Regelung über den für die Qualifizierung der Flächen maßgeblichen Zeitpunkt getroffen. Sie haben sich jedoch im Verlauf des Prozesses ausdrücklich auf den vom Regierungspräsidium angesetzten Stichtag 08.10.1997 geeinigt (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 07.04.2000 - AS I 277). Damit haben sie auch dem von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten allgemeinen Entschädigungsgrundsatz Rechnung getragen, dass die Entschädigung für die Beschaffenheit eines entzogenen Grundstücks in dem Zeitpunkt zu leisten ist, in dem dieses endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde, was insbesondere bei verbindlichen Planungen der Fall ist (sog. Vorwirkung der Enteignung, vgl. hierzu BGHZ 39, 198, 201; 64, 382, 384; vgl. auch Kreft, Öffentlich-rechtliche Ersatzleistungen, 2. Aufl., Rdn. 326, 328; vgl. ferner Büchs, Handbuch des Eigentums- und Entschädigungsrechts, 3. Aufl., Rdn. 1306, 1307: Bezeichnung nach § 1 Abs. 3 LBG als abschließender Planungsakt).

2. Entgegen der Auffassung des Beklagten sind die der Klägerin überlassenen Grundstücksteilflächen zum Bewertungsstichtag 08.10.1997 nicht als baureifes Land gemäß § 4 Abs. 4 WertV einzustufen. Baulandqualität nach dieser Bestimmung käme den betroffenen Flächen nur dann zu, wenn sie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar wären. Dies ist jedoch nicht der Fall.

a) Eine Bebauung nach §§ 30, 33 BauGB scheidet aus, da unstreitig ein Bebauungsplan, der die der Klägerin überlassenen Grundstücksteilflächen erfasst, zum Stichtag weder bestand noch aufgestellt war. Zum 08.10.1997 lag nur ein Flächennutzungsplan aus dem Jahre 1982 vor, der die Grundstücke als landwirtschaftliche Flächen ausweist. Allerdings soll dieser nach dem vom Gemeinderat der Stadt Heidelberg am 28. Juli 1999 verabschiedeten "Modell räumliche Ordnung" dahin geändert werden, dass das betroffene Gebiet "Gäulschlag" zukünftig als Sondergebiet ausgewiesen wird (vgl. AS II 137, Anlage B 4 Anl.heft I 3). Diese nachträglich eingetretene Entwicklung darf vorliegend aber nicht berücksichtigt werden.

b) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass am 08.10.1997 auch eine Bebauung der betroffenen Grundstücksflächen nach § 34 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BauGB nicht in Betracht kam.

aa) § 34 BauGB kann nur in den Fällen Anwendung finden, in denen die zu bebauenden Grundstücke an dem Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit teilnehmen, der von der angrenzenden Bebauung vermittelt wird (vgl. BVerwGE 41, 227 ff). Zu Recht hat das Landgericht eine solche Innenbereichsqualität im Streitfall verneint. Wo die Grenze eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und damit die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich verläuft, lässt sich nur anhand der konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls und umfassender Bewertung der jeweiligen Gegebenheiten beantworten (vgl. etwa BVerwG, BauR 2000, 1310, 1311 m.w.N.; BVerwGE 28, 268, 272). Auch wenn es damit ausschlaggebend auf die konkreten örtlichen Verhältnisse und deren Würdigung ankommt, ist das Gericht aber nicht in jedem Fall gehalten, eine Ortsbesichtigung durchzuführen. Vielmehr kann die gerichtliche Überzeugungsbildung auch auf aussagekräftiges Kartenmaterial, Lichtbilder bzw. die Schilderung ortskundiger Verfahrensbeteiligter gestützt werden, wenn keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich durch einen Augenschein zusätzliche bzw. abweichende Erkenntnisse ergeben könnten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 01. August 1994, 4 B 203/93, juris, Dokument WBRE41000232; Stüer, Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts, 2. Aufl., Rdn. 1422 m.w.N. aus der Rechtsprechung). So liegen die Dinge hier. Nicht nur der gerichtliche Gutachter, sondern auch der Privatgutachter Prof. D haben aussagekräftiges Kartenmaterial und Lichtbilder vorgelegt, die eine ausreichende Beurteilungsgrundlage für die sich vorliegend stellende Abgrenzungsfrage liefern. Keine der Parteien hat substantiiert vorgetragen, dass über die in den Fotos und Karten abgebildeten sowie von den Gutachtern ausführlich beschriebenen topografischen Begebenheiten hinaus weitere örtliche Besonderheiten zu berücksichtigen sind, die sich anhand der dem Gericht zur Verfügung stehenden Unterlagen nicht abschließend beurteilen lassen. Hinzu kommt, dass die örtlichen Verhältnisse zumindest Teilen des Senats aus eigener Anschauung bekannt sind und zudem das Versorgungszentrum zwischenzeitlich errichtet wurde, so dass ein Augenschein ohnehin keine Aufschlüsse über die vor der Bebauung vorhandene Situation erwarten lässt.

bb) Aufgrund der in den Akten ausreichend dokumentierten örtlichen Verhältnisse ist davon auszugehen, dass die streitgegenständlichen Grundstücksflächen zum Stichtag nach der Verkehrsanschauung nicht Bestandteil des durch das "Patrick-Henry-Village" gebildeten Bebauungszusammenhangs waren, sondern im Außenbereich (§ 35 BauGB) lagen. Der Bebauungszusammenhang endet unabhängig vom Verlauf der Grundstücksgrenzen grundsätzlich unmittelbar hinter dem letzten Gebäude, das noch zur zusammenhängenden Bebauung gehört (std. Rechtspr. des BVerwG, vgl. nur BVerwG, BauR 2000, 1310, 1311 m.w.N.; Dürr, in: Brügelmann/Dürr, BauGB, Stand: September 2001, § 34 Rdn. 12 m.w.N.; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 34 Rdn. 25 m.w.N.). Allerdings können es örtliche Besonderheiten ausnahmsweise rechtfertigen, in den Bebauungszusammenhang ein oder mehrere unbebaute Grundstücke einzubeziehen, die ihrerseits durch eine natürliche Grenze (z. B. Fluss, Waldrand, hohe Böschung, Eisenbahn, Straße) vom Außenbereich abgetrennt sind (vgl. BVerwG, a.a.O.; BVerwG, BRS 57 (1995), Nr. 93; Dürr, in: Brügelmann/Dürr, a.a.O., § 34 Rdn. 13; Schmaltz, in: Schrödter/Breuer/Köhler, BauGB, 6. Aufl., § 34 Rdn. 12). Straßen und Wege sind jedoch nicht in allen Fällen geeignet, einen Bebauungszusammenhang herzustellen; sie können vielmehr auch eine trennende Funktion erfüllen oder für die Abgrenzung von Innen- und Außenbereich ohne jegliche Aussagekraft sein (vgl. BVerwG, BRS 57 (1995), Nr. 93 m.w.N.; Schmaltz, in: Schrödter/Breuer/Köhler, a.a.O., m. w. N). Die von dem Beklagten als maßgeblich erachtete Neutrassierung der Speyerer Straße (B 535) unter Verlegung des ursprünglichen Straßenverlaufs (L 600) nach Süden stellt keinen Bebauungszusammenhang zwischen der Siedlungsstruktur des "Patrick-Henry-Village" und dem nunmehr nicht mehr durch die ursprüngliche Trassierung der L 600 von der genannten Siedlung abgeschnittenen streitgegenständlichen Grundstücksflächen her. Aus dem vom Sachverständigen Prof. D in seinem Privatgutachten vom April 2000 vorgelegten Kartenmaterial, das sowohl die bisherige als auch die neue Straßenführung aufzeigt und zudem detailgetreue Darstellungen zur Lage und Ausdehnung des "Patrick-Henry-Village" enthält, lässt sich bei vernünftiger Betrachtung ein solcher Bebauungszusammenhang nicht entnehmen. Für die Grenzziehung zwischen Innen- und Außenbereich ist entgegen der Ansicht des Beklagten nicht ausschlaggebend, dass die betroffenen Grundstücksflächen infolge der Neutrassierung der B 535 und der hierbei errichteten hochragenden Lärmschutzwälle und -wände von den südlich angrenzenden Grundstücksteilen abgeschnitten und hierdurch ihren Bezug zum Außenbereich verloren haben könnten. Denn die planungsrechtliche Einstufung eines Grundstücks ist nicht danach zu beurteilen, ob Gesichtspunkte vorhanden sind, die gegen eine Zuordnung zum Außenbereich sprechen, sondern umgekehrt danach, ob sich tragfähige Argumente für eine Einbeziehung in den nicht beplanten Innenbereich finden lassen (vgl. BVerwGE 44, 250 ff; BVerwG, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr,. 5; Schlichter/Stich, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, § 34 Rdn. 14; Schmaltz, in: Schrödter/Breuer/Köhler, a.a.O., § 34 Rd. 10; Jäde/Dirnberger/Weiß, Baugesetzbuch, 3. Aufl., § 34 Rdn. 20). Das Landgericht hat daher zu Recht darauf abgestellt, ob sich der prägende Bebauungszusammenhang der Wohnsiedlung auch auf die in Frage stehenden Flächen erstreckt. Dies hat es mit überzeugenden Argumenten verneint. Bei einer Gesamtwürdigung der vorhandenen Bebauungsstruktur, der Lage und Größe der angrenzenden Grünflächen sowie dem Verlauf der neutrassierten B 535 können die betroffenen Flächen nicht als Teil des durch die Siedlung vorgegebenen baulichen Zusammenhangs gewertet werden. Das Landgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, die Siedlung vermittle im Süden und Osten durch den charakteristischen Verlauf der South-Gettysburg-Avenue einen in sich abgerundeten, von den daran angrenzenden Grünflächen abgeschlossenen Eindruck. Den Planunterlagen ist zu entnehmen, dass sich die bisherige Bebauung nicht bis zu der ursprünglich an der südlichen Grenze der Siedlung verlaufenden alten Speyerer Straße (L 600) ausgedehnt hat, sondern an der schleifenartig ausgebildeten South-Gettysburg-Avenue endet. Dies bedeutet, dass die streitgegenständlichen Grundstücksflächen nach Wegfall des alten Straßenverlaufs nicht direkt an die an der South-Gettysburg gelegenen Häuser anschließen, sondern von diesen durch eine dazwischen liegende, weitere Grünfläche abgetrennt sind. Schon der Umstand, dass die Siedlung bislang nicht an die Grundstücke des Beklagten herangerückt ist, spricht gegen eine Einbeziehung der der Klägerin überlassenen Teilflächen in den vom "Patrick-Henry-Village" vermittelten Bebauungszusammenhang (vgl. hierzu OVG Bremen, BauR 86, 184, 185). Auch die im nordöstlichen sowie im südwestlichen Bereich der Wohnsiedlung gelegenen Sportplätze bzw. Schulen sind nicht geeignet, sämtliche östlich der BAB 5 und nördlich der B 535 gelegenen Grundstücke als baurechtliche Einheit zu werten. Die südwestlich gelegenen Anlagen und Gebäude können bereits aufgrund ihrer erheblichen Entfernung zu den streitgegenständlichen Flächen nicht den Eindruck einer geschlossenen und zusammengehörenden Bebauung aller von der BAB 5 und der B 535 eingegrenzten Grundstücke entstehen lassen. Bei den südöstlich liegenden Anlagen verbietet sich die Annahme eines Bebauungszusammenhangs mit den streitgegenständlichen Grundstücksflächen bereits deswegen, weil die genannten Baulichkeiten und Anlage nahezu vollständig von einer Ringstraße umgeben sind, die sie sowohl von der übrigen Siedlung als auch von den hier in Frage stehenden Grundstücksflächen abgrenzt. Im Übrigen darf nicht außer Acht gelassen werden, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung allenfalls vorhandene Schulen, nicht jedoch - im Wesentlichen unbebaute - Sport- und Tennisplätze einen Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB begründen können (vgl. etwa BVerwG, NVwZ 2001, 70, 71; BVerwG, BauR 2000, 1171, 1172). Schließlich stellt auch die Größe der betroffenen Teilgrundstücke (14.200 m²) den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit dieser Flächen zum dicht besiedelten "Patrick-Henry-Village" in Frage (vgl. BVerwG, NVwZ 1999, 763, 765: Grundstücksgröße als Indiz gegen Bebauungszusammenhang; vgl. ferner BVerwG, Beschluss vom 01. August 1994, 4 B 203/99, Juris, Dokument WBRE410000232: "ein Weg, der hinter einem unbebauten Grundstück verläuft, kann die Grenze zum Außenbereich regelmäßig dann nicht bilden, wenn aus dem unbebauten Grundstück mindestens zwei Baugrundstücke gebildet werden können"). Dies gilt um so mehr, als die Siedlungsstruktur des "Patrick-Henry-Village" durch eine in sich abgeschlossene Wohnbebauung geprägt ist, die keine Ausläufer nach Süden aufweist und daher die in Frage stehenden Grünflächen nicht einrahmt. Auch der Umstand, dass sich die der Klägerin überlassenen Teilgrundstücke zur Arrondierung des "Patrick-Henry-Village" anbieten, kann den gemäß § 34 BauGB erforderlichen Bebauungszusammenhang nicht herstellen. Denn ein solcher kann nur dann bejaht werden, wenn die Auffüllung einer am Rande der vorhandenen Siedlung befindlichen Baulücke in Frage steht, nicht jedoch wenn - wie hier - der bereits vorhandene Bebauungszusammenhang durch die bauliche Nutzung weiterer Randgrundstücke erweitert werden soll (vgl. BVerwG, BRS 44 (1985) Nr. 50; BVerwGE 28, 268, 273; OVG Bremen, BauR 85, 538 f.; OVG Bremen, BauR 86, 184 f; Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 34 Rdn. 3.). Angesichts dieser gegen eine Einbeziehung der betroffenen Flächen in die vorhandene Bebauung sprechenden Gesichtspunkte kommt dem Umstand, dass die Flächen durch die neu trassierte B 535 von den weiter südlich gelegenen Grundstücksteilen des Beklagten abgeschnitten sind, keine entscheidende Bedeutung zu. Da die Flächen unmittelbar an die B 535 anschließen, während sie von der Wohnsiedlung durch dazwischen liegende Grünflächen und eine abgerundete Siedlungsstruktur abgetrennt sind, sind sie vielmehr - ebenso wie die Bundesstraße selbst - dem Außenbereich zuzuordnen (vgl. auch BVerwG, DVBl 1974, 238 f). Nach alledem ist vorliegend ein Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 BauGB auszuschließen. Dass mehrere Behörden zu der abweichenden Einschätzung gelangt sind, das geplante Versorgungszentrum sei baurechtlich gemäß § 34 BauGB zu beurteilen, ist für den Streitfall ohne rechtliche Bedeutung, zumal sich diese Beurteilung offensichtlich an dem konkreten Bauvorhaben orientiert hat.

cc) Ohne Erfolg wendet sich der Beklagte auch gegen die Annahme des Landgerichts, die Erschließung der betroffenen Grundstücksteilflächen sei nicht gesichert. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob ein Anschluss dieser Flächen an die angrenzende Bundesstraße B 535 ohne Inanspruchnahme der offensichtlich im Privateigentum des Bundes stehenden und nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin nicht der Allgemeinheit zugänglichen Straßen der amerikanischen Wohnsiedlung in Betracht kommt. Denn eine ordnungsgemäße Erschließung setzt nicht nur eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz, sondern auch an die Trinkwasserversorgung, Elektrizität und Kanalisation voraus (vgl. etwa Dürr, in: Brügelmann/Dürr, a.a.O., § 30 Rdn. 15 m.w.N., BGH NJW-RR 1991, 333, 334). Zum Stichtag waren aber nach den - insoweit in zweiter Instanz nicht angegriffenen - Feststellungen des gerichtlich bestellten Gutachters entsprechende Anschlüsse nicht vorhanden (vgl. 2.2.4 des Gutachtens vom 10. August 2001). Dass gleichwohl eine Erschließung gesichert war, hat der Beklagte nicht unter Beweis gestellt. Er hat zwar in der mündlichen Verhandlung auf eine Anbindung an das Versorgungsnetz der US-Streitkräfte verwiesen. Diese Möglichkeit hat die Klägerin jedoch nachvollziehbar in Abrede gestellt. Dem Umstand, dass eine entsprechende Erschließung des inzwischen errichteten Versorgungszentrums erfolgt ist, lässt sich nicht zwangsläufig entnehmen, dass die US-Streitkräfte generell einem Anschluss der streitgegenständlichen Flächen an ihre Erschließungsanlagen zugestimmt hätten. Hierbei darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die Wohnsiedlung bereits zum Stichtag 08.10.1997 aufgrund der von den amerikanischen Militärbehörden vorgegebenen Sicherheitsvorkehrungen der Allgemeinheit grundsätzlich nicht zugänglich war. Auch Anhaltspunkte dafür, dass die Stadt Heidelberg die notwendige Erschließung von sich aus - also gegebenenfalls ohne Einbeziehung des "Patrick-Henry-Village" - herstellen würde, bestanden nicht (vgl. auch § 123 Abs. 3 BauGB).

c) Da die streitgegenständlichen Grundstücksflächen dem Außenbereich zuzuordnen sind, beurteilt sich die planungsrechtliche Zulässigkeit einer eventuellen baulichen Nutzung gemäß § 35 BauGB. Auch insoweit scheitert eine Bebauung aber bereits am Fehlen einer ausreichenden Erschließung zum Stichtag 08.10.1997. Darüber hinaus sind im Außenbereich grundsätzlich nur sog. privilegierte Bauvorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB) zulässig, die im Streitfall ersichtlich nicht in Betracht kommen und daher den betroffenen Grundstücksflächen keine Baulandqualität verleihen können. Eine Nutzung der Grundstücke für die Errichtung nicht privilegierter Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB widerspricht bereits den Darstellungen im Flächennutzungsplan 1982, die zum Stichtag noch nicht überholt waren (vgl. § 35 Abs. 3 BauGB; vgl. ferner Dürr, in: Brügelmann/Dürr, a.a.O., § 35 Rdn. 78 f. m.w.N.; Schmaltz, in Schrödter/Breuer/Köhler, a.a.O., § 35 Rdn. 48). Weitere Einschränkungen ergeben sich aus dem als weiteren öffentlichen Belang in Betracht zu ziehenden Gebot der Rücksichtnahme (vgl. hierzu BVerwGE 52, 122, 125 f.). Unabhängig davon, ob die amerikanische Wohnsiedlung als allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO oder als Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO einzustufen ist, muss bei einem Bauvorhaben im angrenzenden Außenbereich den Sicherheitsinteressen der im "Patrick-Henry-Village" wohnenden US-Angehörigen Rechnung getragen werden. Damit kann nicht davon ausgegangen werden, dass die zu entschädigenden Teilflächen zum Stichtag 08.10.1997 baulich nach § 35 BauGB nutzbar waren.

3. Der Klägerin überlassenen Grundstücksteilflächen sind auch nicht als Rohbauland im Sinne des § 4 Abs. 3 WertV einzustufen. Dies würde voraussetzen, dass sie zum Stichtag nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt waren. Die ist hier doch - wie bereits aufgezeigt - nicht der Fall.

4. Die betroffenen Flächen sind jedoch - in Übereinstimmung mit dem Landgericht - als Bauerwartungsland im Sinne des § 4 Abs. 2 WertV anzusehen. Denn sie lassen - wie in dieser Vorschrift vorausgesetzt - nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung zum Stichtag in absehbarer Zeit erwarten.

a) Zwar sind die Teilgrundstücke im Flächennutzungsplan der Stadt Heidelberg aus dem Jahre 1982 noch als Landwirtschaftsflächen ausgewiesen. Eine Baulanderwartung kann sich aber unabhängig vom Inhalt eines Flächennutzungsplans auch aus einem entsprechenden Verhalten der Gemeinde oder aus einer allgemeinen städtebaulichen Entwicklung des Gebietes ergeben (§ 4 Abs. 2 S. 2 WertV). Eine solche allgemeine städtebauliche Entwicklung haben sowohl der gerichtliche bestellte Gutachter (vgl. 4.5.6 f. des Gutachtens vom 10. August 2001) als auch der Privatgutachter Prof. Dieterich in seinem Erstgutachten vom November 1997 (Anlage K 4, Anl.heft I 1, S. 15 ff.) bejaht. Diese Bewertung ist nachvollziehbar und überzeugend. Auch Außenbereichgrundstücke können aufgrund ihrer günstigen Lage in der Nähe von bebauten Stadtteilen oder Anlagen der Erschließung und der Infrastruktur eine Bauerwartung begründen (vgl. etwa BGHZ 39, 198, 209 f; 63, 240, 244 m.w.N.). Dem steht nicht entgegen, dass - wie von der Klägerin behauptet - zum Zustandsstichtag eine verkehrstechnische Anbindung der Grundstücke nicht bestand. Denn dies schließt allenfalls eine Einstufung der Flächen als Bauland aus, besagt aber nichts über die Möglichkeit einer zukünftigen baulichen Nutzung infolge veränderter Straßenverhältnisse. Im Streitfall kommen zwei Umstände in Betracht, aus denen sich eine Bauerwartung ableiten lässt.

aa) Zum einen sind die betroffenen Flächen durch die Neutrassierung der B 535 nicht mehr durch den Verlauf der alten Speyerer Straße (L 600) von dem Ortsrand des "Patrick-Henry-Village" und den ihn umgebenden Grünflächen abgeschnitten. Sie bieten sich daher zur Erweiterung (Arrondierung) dieser Siedlung an (vgl. auch BGHZ 39, 210). Gegenüber anderen Außenbereichgrundstücken, die ebenfalls an das "Patrick-Henry-Village" angrenzen, bieten sie den Vorteil, dass sie in unmittelbarer Nähe der neuen Speyerer Straße (B 535) und der BAB 5 liegen. Aufgrund der von den Verkehrsflächen ausgehenden Emissionen erscheint zwar eine Wohnbebauung äußerst unwahrscheinlich; hiervon gehen nicht nur der gerichtlich bestellte Sachverständige, sondern selbst der Privatgutachter Prof. Dieterich in seinem Ergänzungsgutachten vom April 2000 aus. Die verkehrstechnisch günstige Lage lässt aber - unabhängig von der Frage, auf welche Weise letztlich eine Anbindung an die vorhandenen Straßen zu realisieren ist - eine Gewerbeansiedlung oder eine Bebauung mit Freizeitanlagen oder ähnlichem als hinreichend wahrscheinlich erscheinen. Zwar muss hierbei das konkrete Bauvorhaben "Commissary" bei der Beurteilung der Bauerwartung außer Betracht bleiben, weil bei der Festsetzung der Entschädigung nur eine Baulanderwartung zu berücksichtigen ist, die schon zum Zeitpunkt der "Bezeichnung" dieses Projektes am 08.10.1997 bestand (vgl. BGHZ 39, 201; Büchs, a.a.O., Rdn. 2508). Nach Lage der Dinge kann aber nicht davon ausgegangen werden, dass im allgemeinen Grundstücksverkehr bereits vor der verbindlichen Planung dieses Bauvorhabens eine Bauerwartung bestand. Dies ändert aber nichts daran, dass aufgrund der Lage der betroffenen Grundstücksflächen eine bauliche Nutzung als Arrondierungsgelände für Versorgungs- und Freizeiteinrichtungen des "Patrick-Henry-Village" bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise objektiv zu erhoffen stand. Anhaltspunkte dafür, dass das "Patrick-Henry-Village" in absehbarer Zukunft von den US-Streitkräften aufgeben würde, bestanden jedenfalls nicht. Diese Einschätzung wird auch nachträglich durch das "Modell räumliche Ordnung" der Stadt Heidelberg vom April 1999 (Anlage B 3, Anl.heft I 3) bestätigt. Dort ist ausdrücklich ausgeführt, dass das bislang landwirtschaftlich genutzte Gebiet "Gäulschlag" aufgrund seiner räumlichen Nähe zum "Patrick-Henry-Village" und der guten verkehrstechnischen Anbindung dafür geeignet sei, eine Einrichtung der amerikanischen Streitkräfte aus der Innenstadt aufzunehmen. Entsprechendes ist auch dem vom Gemeinderat der Stadt Heidelberg am 28.07.1999 in leicht veränderter Fassung verabschiedeten "Modell räumliche Ordnung" zu entnehmen, das den Bereich "Patrick-Henry-Village/South Gettysburg" und das hieran angrenzende Gebiet "Gäulschlag" als Sonderbaufläche für nicht militärische Einrichtungen der amerikanischen Streitkräfte ausweist (AS II 129 ff.).

bb) Unabhängig von einem möglichen Baubedarf der amerikanischen Streitkräfte kann als Grundlage für eine Bauerwartung im Sinne von § 4 Abs. 2 WertV auch der Umstand herangezogen werden, dass sich aufgrund des Neubaus des Autobahnkreuzes Heidelberg-Schwetzingen sowie der B 535 eine Nutzung der hieran angrenzenden Grundstücke für gewerbliche Zwecke - ähnlich der Entwicklungen an anderen Autobahnauffahrten - anbietet. Bei der Bewertung der Grundstücksqualität zum 08.10.1997 darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass zu diesem Zeitpunkt Planüberlegungen hinsichtlich der Errichtung eines Autohofes mit Rastanlage (Fina-Projekt) auf den jenseits der B 535 gelegenen Teilen der Grundstücke des Beklagten bestanden. Zwar hat die Stadt Heidelberg mit Schreiben vom 12. April 1998 (Anlage B 2, Anl.heft I 3) mitgeteilt, dass es sich hierbei nur um eine von vielen Planungsüberlegungen gehandelt habe. Diesem Schreiben lässt sich aber immerhin entnehmen, dass eine gewerbliche Bebauung der Grundstücke in der Nähe des Autobahnkreuzes und der B 535 von der Stadt nicht ausgeschlossen wurde. Eine solche der Allgemeinheit zugängliche gewerbliche Ansiedlung ist nicht von vornherein wegen der Nähe der amerikanischen Wohnsiedlung ausgeschlossen. Denn auch wenn bei einer solchen baulichen Nutzung den Sicherheitsinteressen der US-Streitkräfte Rechnung zu tragen ist, führt dies nicht zwangsläufig zu einem völligen Nutzungsverbot. Eine entsprechende Bebauung käme nur dann nicht in Betracht, wenn den Sicherheitsbelangen der US-Streitkräfte nicht auf andere Weise (Auflagen) Rechnung getragen werden könnte. Die Möglichkeit einer angrenzenden zivilen Bebauung kann damit jedenfalls zum Stichtag 08. 12. 1997 nicht ausgeschlossen werden, zumal auch im Kerngebiet von Heidelberg militärische Einrichtungen nicht vollständig isoliert gelegen sind. Der Auffassung der Klägerin, die Planüberlegungen zum Fina-Projekt könnten bei der Einstufung der streitgegenständlichen Flächen auch deswegen keine Berücksichtigung finden, weil die B 535 die beiden Grundstücksgebiete deutlich voneinander trenne, kann ebenfalls nicht gefolgt werden. Denn allein die Tatsache, dass die Trasse der B 535 die beiden Gebiete abtrennt, führt noch nicht dazu, dass diese Außenbereichsgrundstücke zwangsläufig eine völlig unterschiedliche Entwicklung nehmen. Dies gilt um so mehr, als auf beiden Seiten der B 535 wegen der Emissionsträchtigkeit der Verkehrsflächen eine reine Wohnbebauung nach Lage der Dinge auszuschließen ist und daher für beide Bereiche letztlich nur eine - allgemeine oder auf die Bedürfnisse des "Patrick-Henry-Village" zugeschnittene" - gewerbliche Nutzung in Betracht kommen dürfte.

b) Mit dem Landgericht ist jedoch davon auszugehen, dass die Bauerwartung als gering einzustufen ist. Dies ergibt sich zum einen bereits daraus, dass sich die Bauerwartung zum Stichtag 08.10.1997 weder auf die Darstellung des Flächennutzungsplans 1992 noch auf ein entsprechendes Planungsverhalten der Gemeinde gründen lässt, sondern lediglich aus einer allgemeinen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets abgeleitet werden kann. Außerdem lassen die betroffenen Flächen aufgrund ihrer Größe (ca. 14.200 m²) eine großflächige Bebauung nicht zu. Dies schränkt die Möglichkeit einer baulichen Nutzung weiter ein, da gewerbliche Ansiedlungen häufig größere Flächen in Anspruch nehmen. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Sicherheitsinteressen des benachbarten "Patrick-Henry-Village" nach dem Gebot der Rücksichtnahme bei einer bauplanungsrechtlichen Abwägung mit einzustellen sind und daher den Kreis möglicher Bauvorhaben einschränken. Der Beklagte hat keine Gesichtspunkte aufgezeigt, die - hiervon abweichend - eine gesteigerte Bauerwartung begründen könnten. Das Ergänzungsgutachten des Privatgutachters Prof. Dieterich vom April 2000 befasst sich mit dieser Problematik nicht, sondern unterstellt aufgrund der Lage der Grundstücke eine Wohnfolgebebauung. In seinem Erstgutachten vom November 1997 ist der Privatgutachter dagegen in Übereinstimmung mit dem gerichtlich bestellten Sachverständigen noch zu der Einschätzung gelangt, dass die Bauerwartung als gering einzustufen ist (S. 19, S. 27 des Privatgutachtens). Damit sind die betroffenen Flächen als Bauerwartungsland mit deutlich herabgesetzter Bauerwartung und nicht als landwirtschaftliche Flächen zu qualifizieren.

5. Auch die vom Landgericht auf der Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens vorgenommene Wertbemessung (45 DM/m²) ist nicht zu beanstanden.

a) Als maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Wertverhältnisse ist der 09.03.1998 anzusetzen. An diesem Tag ging unstreitig der Besitz an den streitgegenständlichen Flächen auf die Klägerin über. Die freiwillige Besitzüberlassung ist damit anstelle des gemäß § 17 Abs. 3, § 39 Abs. 1 Nr. 5 LBG maßgebenden Zeitpunkts der vorzeitigen Besitzeinweisung im Wege eines Beschlusses getreten. Dies und der Umstand, dass die Parteien am 09.03.1998 zugleich eine Vereinbarung über die Art und Weise der Entschädigungsfestsetzung getroffen haben, rechtfertigt es, mit dem Landgericht den 09.03.1998 als maßgeblichen Bewertungsstichtag anzusetzen. Eine Hinausschiebung dieses Zeitpunktes im Hinblick darauf, dass die vom Regierungspräsidium Karlsruhe festgesetzte Entschädigung von 74 DM/m² bislang nicht entrichtet worden ist (sog. Steigerungsrechtsprechung, vgl. etwa BGHZ 44, 52, 56 f.; Kreft, a.a.O., Rdn. 330; Battis/Kraußberger/Löhr, a.a.O., § 95 Rdn. 3) ist aufgrund der Besonderheiten des vorliegenden Falles nicht in Betracht zu ziehen. Denn die vom Regierungspräsidium Karlsruhe vorzunehmende Wertbemessung sollte nach der von den Parteien getroffenen Übereinkunft völlig unverbindlich erfolgen. Insbesondere wurde jeder Partei das Recht eingeräumt, die Festsetzung des Regierungspräsidiums von den ordentlichen Gerichten überprüfen zu lassen. Vor diesem Hintergrund kann die unterbliebene Auszahlung des vom Regierungspräsidium festgesetzten Entschädigungsbetrages nicht der Risikosphäre der Klägerin zugerechnet werden, so dass eine Verschiebung des Bewertungsstichtags nicht in Betracht kommt (vgl. auch Büchs, a.a.O., Rdn. 2534 ff m.w.N.).

b) Nach den überzeugenden und nachvollziehbaren Ausführungen des gerichtlich bestellten Gutachters ist der Wert der streitbefangenen Grundstücksflächen mit 45 DM/m² zu bemessen.

aa) Der Sachverständige hat seiner Wertermittlung zunächst die vom Gutachterausschuss der Stadt Heidelberg für Gewerbegebiete in den Jahren 1997/98 für unbebaute erschließungsbeitragsfreie Baulandflächen festgesetzten Bodenrichtwerte von 250 DM/m² bis 400 DM/m² zugrunde gelegt (S. 24 seines Gutachtens). Dies steht in Einklang mit den Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses der Stadt Heidelberg vom 30. Oktober 1998 (Anlage K 5, Anl.heft I 1), der ausgehend von einer Spanne von 250 DM/m² bis 350 DM/m² den unteren Bodenrichtwert von 250 DM/m² in Ansatz gebracht hat. Auch der Privatsachverständige Prof. Dieterich hat in seinem Erstgutachten vom November 1997 diese Richtwertspanne zugrunde gelegt (S. 21) und ist lediglich deswegen zu einem höheren Mittelwert von 346 DM/m² gelangt, weil er bei den von ihm herangezogenen Vergleichspreisen die üblicherweise außer Acht zu lassenden "Ausreißer" in die Berechnung eingestellt hat (S. 23 f.). Bei entsprechender Bereinigung der vom Privatgutachter berücksichtigten Vergleichspreise ergibt sich ein Durchschnittswert von 268 DM/m², was wiederum dem vom Gutachterausschuss angenommenen unteren Wert von 250 DM/m2 annähernd entspricht.

bb) Zutreffend hat der gerichtlich bestellte Sachverständige aufgrund der aufgezeigten geringen Bauerwartung den maßgeblichen Bodenrichtwert auf 200 DM/m² herabgesetzt. Auch insoweit besteht kein wesentlicher Widerspruch zum Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses und zum Erstgutachten des Privatsachverständigen Prof. D vom November 1997. Denn auch diese nehmen Abzüge von den angesetzten Ausgangswerten vor. Während der Gutachterausschuss den von ihm angenommenen Bodenrichtwert von 250 DM/m² um einen Abschlag für Sonderflächen in Höhe von 83 DM/m² korrigiert und infolge dessen zu einem bereinigten Wert von 167 DM/m² gelangt (S. 3), geht der Privatgutachter davon aus, dass der von ihm gewählte Ausgangswert nur mit 15 % bis 20 % in Ansatz zu bringen ist (S. 27). Bereits diese Vergleichsbetrachtung zeigt, dass der vom gerichtlich bestellten Gutachter zugrunde gelegte Wert von 200 DM/m² nicht unangemessen ist. Hinzu kommt, dass in der von dem Beklagten abgeschlossenen Optionsvereinbarung hinsichtlich des Fina-Projekts (Anlage 2, Anl.heft I 1) für die auf der anderen Seite der B 535 gelegenen Grundstücke des Beklagten ebenfalls ein Höchstbetrag von 200 DM/m² angesetzt wurde. Soweit der Privatgutachter Prof. D in seinem Ergänzungsgutachten vom April 2000 zu einer hiervon völlig abweichenden Beurteilung kommt, beruht seine Wertbemessung auf der unzutreffenden Annahme, dass für die Bewertung der streitgegenständlichen Flächen Vergleichspreise aus Wohnbebauungen heranzuziehen sind.

cc) Auch die vom gerichtlich bestellten Sachverständigen vorgenommenen Abzüge von 60 DM/m² für Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und für Anschlussabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz sind nicht zu beanstanden. Diese Abschläge weichen nur unerheblich von dem vom Gutachterausschuss und vom Privatgutachter Prof. D in seinem Erstgutachten in Ansatz gebrachten Betrag von 55 DM/m² (S. 3 des Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses; S. 29 f. des Privatgutachtens) ab. Dabei geht der gerichtliche Sachverständige in Übereinstimmung mit dem Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses bei der Bemessung des Abzugbetrages davon aus, dass die betroffenen Grundstücksteilflächen zwar verkehrstechnisch angebunden, gleichwohl aber nicht erschlossen sind. Diese Einschätzung begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Die Feststellung des gerichtlichen Gutachters, dass zum Stichtag 08.10.1997 ein Anschluss der streitgegenständlichen Flächen an die Wasser-, Abwasser- und Elektrizitätsversorgung nicht vorhanden war, stellen die Parteien nicht in Abrede. Der Beklagte beruft sich lediglich darauf, dass die verkehrsrechtliche Erschließung sichergestellt ist. Dieser Einwand rechtfertigt jedoch keine Kürzung des Abzugsbetrages von 60 DM/m². Denn die Klägerin hat im Berufungsverfahren unwidersprochen vorgetragen, dass die im "Patrick-Henry-Village" vorhandenen Anschlussstraßen im Privateigentum des Bundes stehen und aufgrund der Nutzungsvorgaben der US-Streitkräfte nicht uneingeschränkt dem öffentlichen Verkehr offen stehen. Soweit der Beklagte sich in diesem Zusammenhang darauf beruft, dass diese Straßen deswegen zur Erschließung der betroffenen Grundstücksflächen geeignet gewesen seien, weil der verkehrstechnische Anschluss des errichteten Versorgungszentrum auf diese Weise vorgenommen wurde, verkennt er, dass die tatsächlich erfolgte Anbindung keine allgemeinen Rückschlüsse auf eine von den Wünschen der US-Streitkräften unabhängige bauliche Nutzung der betroffenen Grundstücksflächen zulässt.

dd) Auch die Ermittlung des Abzinsungsfaktors von 0,32 hat der gerichtlich bestellte Sachverständige überzeugend dargelegt. Aufgrund der geringen Bauerwartung ist - entsprechend den Erfahrungen im allgemeinen Grundstücksverkehr und den aufgezeigten Bebauungshindernissen - von einer Entwicklungsdauer von über 15 Jahren und damit einem höheren Vorhaltungszinssatz (8 %) wegen des damit verbundenen erhöhten Risikos einer tatsächlich eintretenden Baureife auszugehen. Auch insoweit bestehen wiederum nur geringfügige Unterschiede zu der Einschätzung des Privatgutachters Prof. Dr. D in seinem Erstgutachten vom November 1997. Dieser gelangt dort im Rahmen des von ihm durchgeführten Kalkulationsverfahrens zu der Einschätzung, dass aufgrund der Unwägbarkeiten der Bauentwicklung und des noch nicht berücksichtigten Unternehmergewinnes sowie außer Acht gelassener Grunderwerbsnebenkosten von einer Wartezeit von zehn Jahren auszugehen und der Entwicklungszins angesichts dieser Unsicherheiten mit 7 % zu bemessen sei (S. 29 des Privatgutachtens).

ee) Schließlich weicht die Wertermittlung des gerichtlich bestellten Sachverständigen bei richtiger Betrachtung auch im Ergebnis nicht von der Einschätzung des Gutachterausschusses und des Erstgutachtens von Prof. D ab. Letzterer gelangt unter Zugrundelegung eines Mittelwertes von 346 DM/m² bei Ansatz eines Prozentsatzes von 15 bis 20 % zu einem aus Vergleichspreisen abgeleiteten Verkehrswert von 52 bis 69 DM/m² (S. 27). Dass er letztlich den Wert der zu begutachtenden Flächen mit knapp 74 DM/m² bemessen hat, beruht darauf, dass er neben einer den Vorgaben der §§ 7 WertV entsprechenden Vergleichswertermittlung zusätzlich eine Berechnung nach dem dort nicht vorgesehenen Kalkulationsverfahren durchgeführt und diesem letztlich den Vorzug gegeben hat (S. 27 ff.). Berücksichtigt man, dass der vom Privatgutachter zugrunde gelegte Mittelwert von 346 DM/m2 unter Einschluss von deutlich von diesem Wert abweichenden Spitzenwerten ermittelt wurde und daher der zugrunde gelegte Mittelwert von 346 DM/m² auf 268 DM/m² zu bereinigen ist, so ergibt sich unter Ansatz der vom Privatgutachter beim Vergleichswertverfahren für maßgebend erachteten Prozentsatzspanne von 15 % bis 20 % (Mittelwert:17,5 %) ein Quadratmeterpreis von 46,90 DM. Auch der vom Gutachterausschuss ermittelte Wert von 110/112 DM/m2 lässt sich letztlich auf den vom gerichtlich bestellten Sachverständigen gefundenen Wert von 45 DM/m2 zurückführen. Denn der Gutachterausschuss hat die zu bewertende Fläche wegen des konkret geplanten Bauvorhabens unzutreffend als Gewerbebauland und nicht als Bauerwartungsland für gewerbliche Nutzung eingestuft. Setzt man hiervon 40 % an (dies entspricht dem laut Privatgutachter in der Fachliteratur vertretenen Höchstsatz - vgl. S. 27 des Gutachtens vom November 1997), so errechnet sich ein Wert von 44,80 DM/m2.

Nach alledem bestehen keine unauflösbaren Widersprüche zwischen der Wertermittlung des Gerichtsgutachters und den von den Parteien vorgelegten Privatgutachten. Die Vorgehensweise des gerichtlich bestellten Sachverständigen steht auch im Einklang mit den Bestimmungen der Wertermittlungsverordnung. Da die Parteien somit nicht aufzeigen konnten, dass das vom Landgericht eingeholte Gutachten fehlerhaft, widersprüchlich oder unvollständig ist, war für die vom Beklagten beantragte Einholung eines weiteren Gutachtens (§ 412 ZPO) kein Raum.

II.

Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO. Die Voraussetzung für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO n.F. liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung