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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Karlsruhe
Urteil verkündet am 27.12.2002
Aktenzeichen: 17 U 91/02
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 434
BGB § 437 a.F
1. Die unterbliebene Einräumung eines Alleinbenutzungsrechts an Kfz-Stellplätzen ist nicht als Sachmangel i.S. von §§ 459, 463 BGB a.F. einzustufen. Vielmehr begründet das Fehlen der ausschließlichen Nutzungsberechtigung eine Rechtsmängelhaftung gem. §§ 434, 437 BGB a.F.

2. Ein Anspruch aus culpa in contrahendo ist durch die Vorschriften der §§ 440 Abs. 1, 325, 326 Abs. 1 BGB a.F. nicht ausgeschlossen.

3. Zur Berechnung des negativen Interesses, wenn der Geschädigte an einem Vertrag festhalten will, obwohl dieser infolge der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu ungünstigen Bedingungen zustande gekommen ist.


OBERLANDESGERICHT KARLSRUHE Im Namen des Volkes Urteil

17 U 91/02

Verkündet am: 27. Dezember 2002

In Sachen

wegen Forderung

hat der 17. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom

04.12.2002 durch

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 13.02.2002 - 8 O 291/01 - wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Klägerin verlangt im Wege der Teilklage Schadensersatz in Höhe von 25.564,59 € sowie die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für weitergehende Schäden.

Die Fa. T plante im Jahre 1992 die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses in Bautzen. Zu diesem Zwecke teilte sie mit Teilungserklärung vom 25. August 1992 den Grundbesitz in Miteigentumsanteile auf. § 4 der Teilungserklärung enthält dabei die Regelung, dass auf dem Grundstück ca. 119 oberirdische Pkw-Abstellplätze angelegt werden, die von allen Sonder-/Teileigentumseinheiten nach Maßgabe der Gemeinschaftsordnung, § 6 Ziff. 7, genutzt werden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung wird auf die in Kopie vorliegenden Urkunden (Anl. K 4, , K 5, AH Kl.) Bezug genommen. Mit Mietvertrag vom 20.10./03.11.1992 vermietete die Fa. T die im Erdgeschoss des zu errichtenden Anwesens gelegenen Räumlichkeiten zu einem Gesamtmietzins von monatlich 24.510,00 DM brutto an die Fa. N. Lebensmittelhandelsgesellschaft mbH mit Sitz in Nürnberg. Vermietet wurden dabei nicht nur die im Erdgeschoss gelegenen Verkaufs- bzw. Nebenflächen von ca. 943 m², sondern daneben auch 110 Kfz-Stellplätze, wobei 50 Stellplätze der Fa. N. zur alleinigen Nutzung und weitere 60 Stellplätze zu deren Mitbenutzung überlassen werden sollten. Wegen der weiteren Regelungen wird auf die Mietvertragsurkunde vom 20.10./03.11.1992 (Anl. K2, AH Kl.) verwiesen.

Vor Errichtung der Bauvorhabens erwarb die Beklagte den Grundbesitz von der Fa. T. Mit notariellem Kaufvertrag vom 21.12.1992 und Änderungsvertrag vom 31.01.1994 verkaufte sie an die Klägerin einen Miteigentumsanteil von 199/1000, verbunden mit dem Teileigentum an dem Aufteilungsplan mit Nr. 01 bezeichneten SB-Markt im Erdgeschoss sowie einem ausschließlichen dinglichen Sondernutzungsrecht an der Rampe und der Wagenbox zu einem Gesamtpreis von 3.433.000,00 DM. Der Kaufvertrag vom 31.12.1992 enthält dabei verschiedene Regelungen, die auf den Mietvertrag vom 20.10.1992 zwischen der T. und der N. Bezug nehmen. So ist in § 3 Ziff. 6 des Kaufvertrages bestimmt, dass der Kaufgegenstand gemäß der in der Bezugsurkunde enthaltenen allgemeinen Baubeschreibung und den speziellen Vereinbarungen mit dem Mieter gemäß Mietvertrag und besonderer Baubeschreibung errichtet wird. Des weiteren ist in § 9 Ziff. 1 der Klägerin ein Rücktrittsrecht für den Fall des Rücktritts der Mieterin bei nicht rechtzeitiger Herstellung des Mietobjektes eingeräumt worden. Andererseits ist in § 1 des Kaufvertrages vom 21.12.1992 geregelt, dass die Klägerin den Inhalt und die Regelungen der Teilungserklärung vom 25.08.1992 nebst Änderungserklärung vom 15.12.1992 anerkennt. Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung wird auf die Urkunde des Notars H. Bezug genommen. Die nach Abschluss des Kaufvertrages erforderlich gewordenen Änderungen der Teilungserklärung sind durch den notariellen Änderungsvertrag vom 31.01.1994 Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien geworden. Insoweit wird auf die Urkunde des Notars H. verwiesen. Der nähere Inhalt der geänderten Teilungserklärung ist von den Parteien nicht dargelegt worden.

Mit Schreiben vom 01.10.1999 (Anl. K 3, AH Kl.) teilte die Mieterin dem Gesellschafter F. der Klägerin mit, dass die der Mieterin zur alleinigen Nutzung überlassenen Parkplätze häufiger von Besuchern anderer Gewerbeeinheiten des Anwesens benutzt würden. Die von der Klägerin hierauf veranlasste Markierung der betroffenen Parkplätze stieß auf Widerstand bei den anderen Miteigentümern, die sich auf die Regelung in § 4 der Teilungserklärung vom 25.08.1992 in Verbindung mit § 6 Ziff. 7 der Gemeinschaftsordnung gleichen Datums beriefen.

Die Klägerin hat hierauf Zahlungsklage in Höhe von 50.000,00 DM erhoben und darüber hinaus Feststellung der Eintrittspflicht der Beklagten für weitere materielle Schäden verlangt. Sie hat hierbei geltend gemacht, ihr sei seitens des Vorstandes der Beklagten bei den Verkaufsverhandlungen erklärt worden, dass zu dem von der Klägerin zu erwerbenden Miteigentumsanteil nebst dem Mitbenutzungsrecht an 60 Kfz-Stellplätzen auch das alleinige Sondernutzungsrecht an 50 Kfz-Stellplätzen gehöre. Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Es ist nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass die Klägerin Schadenersatz gem. §§ 440 Abs. 1, 325 BGB a. F. beanspruchen könne, weil der an sie veräußerte Miteigentumsanteil mit einem Rechtsmangel behaftet sei, da ihr an 50 Kfz-Stellplätzen kein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden sei. Im Übrigen wird auf Urteil des Landgerichts vom 13.02.2002 (I 65ff.) Bezug genommen. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerechte Berufung der Beklagten.

Die Beklagte trägt unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens vor:

Dem Kaufgegenstand hafte weder ein Rechts- noch ein Sachmangel an, da die Klägerin den ihr geschuldeten Vertragsgegenstand erhalten habe. Ausweislich im Kaufvertrag getroffenen Regelungen sei der Klägerin weder ein dingliches Sondernutzungsrecht noch ein schuldrechtliches Alleinnutzungsrecht eingeräumt worden. Den Bekundungen der in erster Instanz gehörten Zeugen lasse sich entgegen der Annahme des Landgerichts nicht entnehmen, dass der Vorstand der Beklagten gegenüber den Gesellschaftern der Klägerin erklärt habe, zu dem veräußerten Miteigentumsanteil gehöre auch das Sondernutzungsrecht an 50 Kfz-Stellplätzen. Im übrigen genüge eine solche mündliche Vereinbarung nicht dem Formerfordernis des § 313 BGB a. F. Zudem könne es sich bei dem von der Klägerin geltend gemachten Mangel lediglich um einen zwischenzeitlich verjährten Sachmangel, nicht dagegen um einen Rechtsmangel handeln. Auch Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss kämen nicht in Betracht, da die Klägerin nicht konkret dargelegt habe, wann und unter welchen Umständen im Vorfeld der Beurkundung ein Vertrauen auf eine Zusage eine schuldrechtlichen Nutzungsrechts an 50 Kfz-Stellplätzen begründet worden sei. In den zwischen den Parteien vor dem Verkauf geführten Gesprächen sei allenfalls die Markierung bestimmter Stellplätze zur Nutzung durch die Mieterin erwähnt worden. Schließlich fehle es auch an einem Schaden der Klägerin. Aufgrund der tatsächlich vorhandenen Markierung und den örtlichen Verhältnissen stünden der Mieterin sogar mehr als die mietvertraglich zugebilligten Stellplätze zur Mitbenutzung zur Verfügung. Auch habe die Mieterin zu keinem Zeitpunkt eine Mietzinsminderung vorgenommen oder angekündigt. Die Klägerin habe auch nicht konkret vorgetragen, dass das Fehlen von Sondernutzungsrechten an 50 Kfz-Außenstellplätzen den Immobiliarwert mindere.

Die Beklagte beantragt:

Das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 13. Februar 2002 - 8 O 291/01 - wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 13. Februar 2002 - 8 O 291/01 - zurückzuweisen.

Sie trägt unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens vor:

Zu Recht habe das Landgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben, da der Klägerin ein Sondernutzungsrecht 50 Pkw-Stellplätzen nicht eingeräumt worden sei, obwohl sie aufgrund der von ihr nachgewiesenen Umstände habe darauf vertrauen dürfen, dass ihr mit der Kaufsache auch ein entsprechendes Alleinnutzungsrecht übertragen werde. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme stehe fest, dass der Vorstand der Beklagten gegenüber Vertretern der Klägerin erklärt habe, zu dem veräußerten Miteigentumsanteil gehöre auch ein Sondernutzungsrecht an 50 Pkw-Stellplätzen. Für die Frage, ob ein zum Schadensersatz verpflichtender Rechtsmangel vorliege, sei nicht entscheidend, ob man im Beurkundungstermin über ein Sondernutzungsrecht gesprochen habe. Maßgebend sei vielmehr, dass die Klägerin aufgrund des für ihre Kaufentscheidung wesentlichen Mietvertrages vom 20.10./03.11.1994 und den dort enthaltenen Formulierungen sowie den vom Vorstand der Beklagten getätigten Äußerungen habe darauf vertrauen dürfen, dass zu dem übertragenen Teileigentum auch das Sondernutzungsrecht an den 50 Kfz-Stellplätzen gehöre. Die damaligen Gesellschafter der Klägerin hätten angesichts der umfangreichen Vorgespräche und dem ihnen vorgelegten Mietvertrag keine Veranlassung gehabt, an der Übertragung eines entsprechenden Alleinnutzungsrechts an 50 Pkw-Stellplätzen zu zweifeln. Ihr stehe damit ein - nicht verjährter - Schadenseratzanspruch zu, weil das von ihr erworbene Teileigentum mit einem Rechtsmangel behaftet sei. Für den ihr entstandenen Schaden sei die Beklagte darüber hinaus auch nach den Grundsätzen der culpa incontrahendo eintrittspflichtig. Die Beklagte sei im Berufungsverfahren daran gehindert, die die Höhe des geltend gemachten Schadens in Frage zu stellen, nachdem diese in erster Instanz unbestritten geblieben sei. Der der Klägerin entstandene Schaden errechne sich aus der Differenz zwischen dem vertraglich geschuldeten Wert des Teileigentums einschließlich des nicht eingeräumten Sondernutzungsrechts an den 50 Pkw-Stellplätzen und dem Wert der tatsächlich erbrachten Leistung, nämlich des Teileigentums ohne ein entsprechendes Alleinnutzungsrecht. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei es für diese ausgleichspflichtige Wertminderung ohne Bedeutung, ob die Mieterin der Klägerin in der Vergangenheit die Miete gemindert oder eine solche wenigstens für die Zukunft in Aussicht gestellt habe. Zudem stehe keineswegs fest, dass die Mieterin auch zukünftig auf Mietminderungen verzichten werde. Dieser stünde keineswegs eine größere Anzahl als die mietvertraglich ausbedungenen 110 Stellplätze zur Benutzung zur Verfügung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Zutreffend hat das Landgericht eine Schadensersatzverpflichtung der Beklagten wegen der unterbliebenen Einräumung eines Alleinnutzungsrechts an 50 Kfz-Stellplätzen auf dem Außenparkplatz zugunsten der Klägerin bzw. deren Mieterin bejaht. Dabei kann dahinstehen, ob eine Eintrittspflicht der Beklagten bereits - wie vom Landgericht angenommen - gem. §§ 440 Abs. 1, 325 BGB a. F. besteht. Denn jedenfalls kann die Klägerin nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss Ersatz des von ihr geltend gemachten Schadens verlangen. Ein solcher Anspruch kommt neben einer Rechtsmängelhaftung gem. §§ 440 Abs. 1, 325 , 326 BGB a. F. in Betracht (vgl. BGH, NJW 2001, 2875 ff.).

1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die von der Klägerin gerügte unterbliebene Einräumung eines Alleinnutzungsrechts an 50 Kfz-Stellplätzen nicht als Sachmangel im Sinne von §§ 459, 463 BGB a. F. einzustufen. Vielmehr begründet das Fehlen einer ausschließlichen Nutzungsberechtigung an diesen Parkplätzen eine Rechtsmängelhaftung gem. §§ 434, 437 BGB a. F., falls die Beklagte sich durch entsprechende Erklärung vertraglich verpflichtet haben sollte, der Klägerin auch ein dingliches oder wenigstens schuldrechtliches Sondernutzungsrecht (vgl. § 15 Abs. 1 WEG) an 50 Pkw-Stellplätzen zu verschaffen (vgl. BGH, NJW 1997, 1778 f.). Denn die Abgrenzung, ob ein Sachmangel oder ein Rechtsmangel vorliegt, ergibt sich aus der Art der Beschränkung. Wird - wie hier - nicht nur die Einschränkung einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit, sondern die unterbliebene Einräumung eines Nutzungsrechts gerügt, so wird damit nicht das Vorliegen eines Sachmangels, sondern eines Rechtsmangels geltend gemacht (vgl. BGH, NJW 1997, 1778 f.; vgl. ferner BGH, NJW 2000, 803 f.). Fraglich ist allerdings, ob die Beklagte der Klägerin in vertraglich bindender Weise ein Alleinnutzungsrecht an 50 Pkw-Stellplätzen eingeräumt hat. In der Kaufvertragsurkunde finden sich weder Regelungen über die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts noch über die Einräumung eines schuldrechtlichen Alleinnutzungsrechts. Daher käme eine vertragliche Einstandspflicht der Beklagten für deren Unvermögen zur Begründung eines Alleinnutzungsrechts an 50 Pkw-Stellplätzen nur dann in Betracht, wenn die Parteien nachweislich im Vorfeld oder im Verlauf der Beurkundungstermins eine mündliche Abrede über die Schaffung eines entsprechenden Nutzungsrechtes getroffen hätten. Eine solche Absprache wäre zwar gem. § 313 S. 1 BGB a. F. formunwirksam gewesen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 313 Rn. 25), jedoch durch die zwischenzeitlich unstreitig erfolgte Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch gem. § 313 S. 2 BGB a. F. geheilt worden. Es ist aber zweifelhaft, ob den vom Zeugen glaubhaft bekundeten Erklärungen des Vorstandes der Beklagten anlässlich der geführten Vertragsverhandlungen (I 42 ff.) ein entsprechender Rechtsbindungswille zu entnehmen ist. Den Schilderungen des Zeugen zufolge wurde bei den Vertragsverhandlungen zwar die Thematik der Parkplätze erörtert und dabei auch der Mietvertrag, der eine entsprechende Regelung über ein Alleinnutzungsrecht der Mieterin an 50 Kfz-Stellplätzen enthält, vorgelegt. Im Kaufvertrag vom 21.12.1992 wie auch in der Änderungsurkunde vom 31.01.1994 finden sich aber keine ausdrücklichen Hinweise auf eine Alleinbenutzungsberechtigung der Klägerin bzw. deren Mieterin an 50 Kfz-Stellplätzen. Vielmehr wurde im Gegenteil die Teilungserklärung vom 25.08.1992, die gerade kein Sondernutzungsrecht, sondern ein Mitbenutzungsrecht aller Eigentümer an sämtlichen Stellplätzen vorsieht (vgl. § 4 der Teilungserklärung in Verbindung mit § 6 Ziff. 7 der Gemeinschaftsordnung, Anl. K 4, K 5, AH Kl.), Vertragsbestandteil. Angesichts des notariell beurkundeten Inhalts des Kaufvertrages und der Änderungsurkunde vom 31.01.1994 kann ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den vom Zeugen geschilderten Erklärungen des Vorstands der Beklagten im Rahmen der geführten Vertragsverhandlungen nicht ohne weiteres eine vertraglich bindende Absprache über die Einräumung eines (schuldrechtlichen) Sondernutzungsrechts an 50 Pkw-Stellplätzen entnommen werden. Letztlich kann diese Frage jedoch offen bleiben, da jedenfalls ein Anspruch der Klägerin nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss gegeben ist.

2. Die Klägerin stützt ihr Schadenersatzverlangen auf die vom Vorstand der Beklagten im Vorfeld der Beurkundung des Kaufvertrags abgegebenen Erklärungen und der dabei erfolgten Vorlage des Mietvertrages vom 20.10./03.11.1997 mit der Fa. N. Sie hat - insbesondere in zweiter Instanz - ausdrücklich geltend gemacht, dass sie aufgrund der von ihr erster Instanz nachgewiesenen Umstände habe darauf vertrauen dürfen, dass mit der Kaufsache ein entsprechendes Sondernutzungsrecht eingeräumt werde (II 41/43). Das Klagebegehren ist folglich auch unter dem Gesichtspunkt eines Anspruches auf Ersatz des Vertrauensschadens zu prüfen. Ein solcher Anspruch ist nicht durch die Vorschriften der §§ 440 Abs. 1, 325, 326 Abs. 1 BGB a. F. ausgeschlossen (vgl. BGH, NJW 2001, 2875ff. m. w. N.). Denn auch wenn das wegen Verschuldens bei Vertragsschluss zu ersetzende Vertrauensinteresse in bestimmten Fällen wirtschaftlich dem Erfüllungsinteresse entsprechen kann, liegen der Haftung aus culpa in contrahendo und der Schadenersatzpflicht wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 325, 326 Abs. 1 BGB a. F. die Verletzung unterschiedlicher Rechtspflichten zugrunde (BGH, NJW 2001, 2875 f.; BGH, NJW 2001, 1065 f.). Während sich der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auf den Ausgleich der Nachteile richtet, die durch die Verletzung des bei der Vertragsanbahnung in den Vertragspartner gesetzten Vertrauens entstanden sind, knüpft der Anspruch auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 325 ff. BGB a. F. an die Verletzung von vertraglichen Hauptpflichten an, die erst durch den Vertragsschluss festgelegt werden (BGH, NJW 2001, 2875 f.). Bei einem Zusammentreffen von Schadensersatzansprüchen wegen Rechtsmängeln und einer Eintrittspflicht aus culpa in contrahendo kommt einem Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 325 ff. BGB a. F. kein Vorrang zu. Denn im Unterschied zu den Haftungsregelungen für Sachmängel in den §§ 459 ff. BGB a. F. handelt es sich bei den Bestimmungen über die Rechtsmängelgewährleistung im Kaufrecht nicht um abschließende Sonderregelungen (BGH, NJW 2001, 2875f.). Die Voraussetzungen einer Haftung der Beklagten auf das Vertrauensinteresse sind im Streitfall erfüllt.

a) Nach den zutreffenden Feststellungen des Landgerichts hat der Vorstand der Beklagten bei den damaligen Gesellschaftern der Klägerin den Eindruck erweckt, mit dem Ankauf der Ladenfläche im Erdgeschoss werde zugleich zugunsten der Klägerin - wie in dem bereits abgeschlossenen Mietvertrag vorgesehen - ein (schuldrechtliches) Alleinnutzungsrecht an 50 Pkw-Stellplätzen übertragen. Den glaubhaften Bekundungen des Zeugen R. zufolge hat der Vorstand der Beklagten den damaligen Gesellschaftern der Klägerin im Verlauf der geführten Vertragsverhandlungen den Mietvertrag vom 20.10./03.11.1992 vorgelegt und bei der Erörterung der Parkplatzsituation keine Einschränkung dahingehend vorgenommen, dass entgegen den ausdrücklichen Regelungen im Mietvertrag ein Alleinnutzungsrecht an 50 Pkw-Stellplätzen nicht in Betracht kommt. Hierdurch wurde bei den Gesellschaftern der Klägerin der Eindruck erweckt, 50 Stellplätze stünden zur alleinigen Nutzung durch die Mieterin zur Verfügung. Dass bei der Klägerin bzw. ihren Gesellschaftern - wie vom Zeugen R. glaubhaft bekundet - eine entsprechende Erwartung geweckt wurde, ist im Hinblick auf die ausdrücklichen Regelungen im Mietvertrag vom 20.10./03.11.1992 nachvollziehbar. Dort ist unmissverständlich geregelt, dass das Mietobjekt auch die alleinige Nutzung an 50 Kfz-Stellplätzen sowie die Mitbenutzung an weiteren 60 Pkw-Stellplätzen erfasst. Dies wurde nicht nur ausdrücklich im Vertragstext vorgesehen, sondern in den ebenfalls Vertragsbestandteil gewordenen Plänen durch entsprechende farbliche Kennzeichnungen bekräftigt (vgl. § 1 Ziff. 3, Ziff. 2 des Mietvertrages mit anliegendem Plan - Anl. K 2, AH Kl.). Zudem wurde in § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages bestimmt, im Mietpreis eingeschlossen sei auch ein Entgelt für die vermieteten Kfz-Stellflächen. Diesen Regelungen durfte und musste die Klägerin entnehmen, dass der Mieterin nicht nur eine tatsächliche Alleinnutzungsmöglichkeit an 50 Pkw-Stellplätzen eingeräumt worden ist, sondern ein entsprechendes Alleinnutzungsrecht. Die Beklagte durfte daher diesen Mietvertrag nicht der Klägerin als Erwerbsinteressentin vorlegen, ohne zuvor zu überprüfen, ob die von der T. erstellte Teilungserklärung und die im Mietvertrag vom 20.10./03.11.1992 getroffenen Abreden miteinander in Einklang zu bringen sind. Dies gilt insbesondere auch deswegen, weil die Zurverfügungstellung von ausreichenden Stellplätzen für einen Lebensmittelmarkt von entscheidender Bedeutung ist. Der Bestand dieses Mietvertrages war zudem für die Klägerin - wie vom Zeugen glaubhaft bekundet und von der Beklagten nicht in Zweifel gezogen - wesentliche Voraussetzungen für die Finanzierung des Erwerbs des Grundbesitzes. Entgegen der Auffassung der Beklagten beschränkte sich das Interesse der Klägerin an der Einhaltung der im Mietvertrag vorgesehenen Bedingungen nicht nur auf die Absicherung der Finanzierung durch laufende Mieteinnahmen. Denn gem. § 571 BGB a. F. trat die Klägerin mit dem Erwerb des betroffenen Grundbesitzes in sämtliche sich aus dem bestehenden Mietverhältnis ergebende Rechte und Pflichten ein. Sie haftete damit auch für den Bestand des der Mieterin ausdrücklich zugesicherten alleinigen Nutzungsrechtes an 50 Pkw-Stellplätzen. Dass die Klägerin auch erkennbar Wert auf die Einhaltung der im Mietvertrag getroffenen Regelungen legte, ergibt sich darüber hinaus auch aus den in §§ 3 Ziff. 6 und 9 Ziff. 1 des Kaufvertrages vom 21.12.1992 getroffenen Regelungen. Angesichts dieser offenkundigen Interessenlage der Klägerin war die Beklagte verpflichtet (§ 242 BGB), die Teilungserklärung und den vorgelegten Mietvertrag auf ihre Vereinbarkeit zu überprüfen und den Gesellschaftern der Klägerin gegenüber offen zu legen, dass entgegen der Regelungen im Mietvertrag die Einräumung eines Alleinnutzungsrechts an 50 Stellplätzen nicht ohne entsprechende Änderungen in der Teilungserklärung in Betracht kam.

Von dieser Verpflichtung war die Beklagte auch nicht durch die Bestimmungen in § 4 der Teilungserklärung vom 25.08.1992 entbunden, die Bestandteil des Kaufvertrages wurden. Denn der Klägerin wurde zwar die Teilungserklärung ausgehändigt. Den glaubhaften Bekundungen des Zeugen R. zufolge hatte sie jedoch die Bedeutung der Nutzungsregelung in der Teilungserklärung nicht erkannt. Dies steht in Einklang mit den Bekundungen des Zeugen. Nach dessen Einschätzung erscheint es unwahrscheinlich, dass die Gesellschafter der Klägerin bei der Ausgestaltung der Teilungserklärung anwesend waren. Außerdem war nach den Angaben des Zeugen die Einräumung von Sondernutzungsrechten nicht Gegenstand der mit ihm geführten Gespräche. Angesichts dieses Geschehensablaufes erscheint es nachvollziehbar und lebensnah, dass die Gesellschafter der Klägerin die Regelungen in der Teilungserklärung nicht mehr im Einzelnen überprüft, sondern sich darauf verlassen haben, dass das Kaufobjekt mit den Beschreibungen des Mietgegenstandes im Mietvertrag vom 20.10./03.11.1992 übereinstimmt. Die unterbliebene Unterrichtung der Klägerin ist zumindest fahrlässig erfolgt (§§ 278, 276 BGB a.F.). Bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte der Vorstand der Beklagten erkennen können und müssen, dass er die durch die Vorlage des Mietvertrages hervorgerufene Erwartung auf Einräumung einer Alleinnutzungsbefugnis an 50 PKW-Stellplätzen nicht ohne Änderung der Teilungserklärung erfüllen konnte. Soweit sich die Beklagte darauf beruft, der Vorstand der Beklagten habe in den geführten Verkaufsgesprächen allenfalls die Markierung bestimmter Stellplätze, erwähnt, nicht jedoch Angaben über ein mögliches Sondernutzungsrecht gemacht, ist dieser Einwand nicht geeignet, eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten auszuräumen. Denn das pflichtwidrige und schuldhafte Verhalten der Beklagten besteht gerade darin, dass diese ihr Unvermögen, ein Sondernutzungsrecht an 50 PKW-Stellplätzen einzuräumen, nicht überprüft und offengelegt hat. Auch dem unter Beweis gestellten Vortrag der Beklagten in dem - insoweit nicht nachgelassenen - Schriftsatz vom 17.12.2002, von der Beklagten sei bei der Klägerseite kein Vertrauen in das Bestehen eines schuldrechtlichen Alleinnutzungsrechtes erweckt worden, ist nicht nachzugehen. Denn dieses pauschale Vorbringen ist einer Beweiserhebung durch die Vernehmung des benannten Zeugen nicht zugänglich.

b) Der Klägerin ist auch ein kausaler Schaden in der geltend gemachten Höhe entstanden.

aa) Der auf Ersatz des negativen Interesses gerichtete Anspruch aus culpa in contrahendo führt dazu, dass die Klägerin so zu stellen ist, wie sie bei Offenbarung der für ihren Kaufentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Wenn der Geschädigte - wie hier die Klägerin - an einem Vertrag festhalten will, obwohl dieser infolge der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu ungünstigen Bedingungen zustande gekommen ist, ist er so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (vgl. BGH NJW 2001, 2875 ff. m.w.N.). Schaden ist danach der Betrag, um den die Klägerin im Streitfall wegen der fehlenden Unterrichtung über das Unvermögen der Beklagten, ein Sondernutzungsrecht an 50 PKW-Stellplätzen einzuräumen, zu teuer erworben hat (BGH a. a.O., m.w.N.) Ein solches Schadensersatzverlangen erfordert - im Unterschied zur Geltendmachung des Erfüllungsinteresses - nicht den Nachweis, dass sich der Vertragsgegner (hier die Beklagte) auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigen Preis eingelassen hätte (BGH, a.a. O., m.w.N.). Vielmehr ist allein entscheidend, wie sich die Klägerin bei Kenntnis der ihr verheimlichten Umstände verhalten hätte; hierbei gehen verbleibende Unklarheiten zu Lasten des aufklärungspflichtigen Verkäufers.

aa) bb) Die Klägerin hat dargelegt, dass sie einen Kaufgegenstand erworben hat, der nicht dem vertraglich geschuldeten Gegenwert entspricht (AS I 14; II 43). Sie hat bereits in 1. Instanz ausgeführt, dass ihr eine genaue Schadensbezifferung ohne Einholung eines umfangreichen Sachverständigen-Gutachtens nicht möglich sei und beziffert den Minderwert des Kaufobjektes vorläufig mit 5.000,- DM pro PKW-Stellplatz (250.000,- DM). Hiervon macht sie im Wege der Teilklage einen Betrag von 50.000,- DM (25.564,59 €) geltend. Damit hat sie einen entsprechenden Vertrauensschaden schlüssig dargelegt (vgl. auch BGH NJW 2001, 2877). Die Beklagte hat - wie sich auch aus dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils (vgl. § 314 ZPO) ergibt -, die Höhe des von der Klägerin bezifferten Schadens nicht bestritten. Sie hat sich lediglich darauf berufen, dass ein Schaden nur dann anzunehmen sei, wenn die Mieterin entsprechende Mietzinsminderungen vorgenommen hätte oder ein Weiterverkauf der Immobilie in Frage stünde. Dementsprechend hat das Landgericht die von der Klägerin angesetzte Wertminderung von 5.000,- DM pro Stellplatz zutreffend als unstreitig seiner Schadensberechnung zugrunde gelegt. Die Beklagte hat weder einen Tatbestandsberichtigungsantrag gestellt noch lässt sich ihrem Vorbringen in 2. Instanz entnehmen, dass sie die von der Klägerin angesetzte Wertminderung in der Vorinstanz konkret bestritten hat. Sie wendet vielmehr nur ein, die Eintrittspflicht der Klägerin insgesamt in Abrede gestellt und dadurch auch die Höhe des geltend gemachten Schadens bestritten zu haben. Sofern die Beklagte nunmehr in 2. Instanz vorträgt, die von der Klägerin geltend gemachte Wertminderung sei jedenfalls erheblich geringer zu bemessen als die in Ansatz gebrachten Werte, da sämtliche vorhandenen Stellplätze für die Mieterin tatsächlich nutzbar seien, ist sie mit diesem Vortrag gem. § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO n.F. ausgeschlossen. Auch hat die Beklagte keine konkreten Gesichtspunkte für einen erheblich unter dem von der Klägerin im Wege der Teilklage verlangten Schadensersatzbetrages von 1.000,-- DM pro Stellplatz (50.000,- DM) liegenden Wert aufgezeigt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes an PKW-Stellplätzen für den Betrieb eines Lebensmittelhandels von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung ist und damit auch für die Bemessung des Kaufpreises mit entscheidend war. Dies ergibt sich nicht nur aus der Lebenserfahrung, sondern wurde auch von den Zeugen R. und H. bei ihrer in 1. Instanz durchgeführten Vernehmung ausdrücklich bestätigt. Soweit die Beklagte in dem insoweit nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 17.12.2002 einwendet, die Werthaltigkeit der Ertragsimmobilie werde im Wesentlichen durch die Dauer des Mietvertrages, die Mietzinshöhe und die Sicherheit des Mieters beeinflusst, während die rechtliche Befugnis zur alleinigen Nutzung von Stellplätzen nicht ausschlaggebend sei, ist dieser Vortrag rechtlich unerheblich und gebietet daher nicht die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 ZPO). Denn angesichts der Regelungen im Mietvertrag vom 20.10./03.11.1992 sowie der offenkundigen Bedeutung von ausreichenden Stellplätzen für die Kunden eines Lebensmittelmarktes entbehrt der Vortrag der Beklagten, der Wert der Immobilie werde durch die unterbliebene Einräumung eines Sondernutzungsrechtes an 50 PKW-Stellplätzen nicht nachteilig berührt, jeglichen Anhaltspunktes. Auch der Hinweis der Beklagten auf eine tatsächlich bestehende Nutzungsmöglichkeit der Mieterin steht der Geltendmachung des von der Klägerin bezifferten Schadens nicht entgegen. Denn eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit ist wirtschaftlich nicht gleich bedeutend mit einer rechtlichen Alleinnutzungsbefugnis, da in diesem Falle gerade kein Rechtsanspruch auf Ausschluss anderer Nutzer besteht. Dies gilt auch dann, wenn zwischenzeitlich - wie von der Beklagten in dem insoweit nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 17.12.2002 behauptet - eine Markierung der 50 Stellplätze vorgenommen worden sein sollte. Denn durch die Markierung allein wird der Klägerin bzw. ihrer Mieterin noch keine alleinige Nutzungsberechtigung im Verhältnis zu den anderen Mieteigentümern eingeräumt. Auch der von der Beklagten eingewandte Umstand, dass die Mieterin bislang noch keine Mietzinsminderungsansprüche geltend gemacht habe, hindert die Ersatzfähigkeit des von der Klägerin bezifferten Schadens nicht. Denn die Klägerin begehrt nicht Ersatz ausgebliebener Mietzinszahlungen, sondern die durch die unterbliebene Übertragung eines alleinigen Nutzungsrechts an 50 Stellplätzen eingetretene Wertminderung des erworbenen Grundbesitzes. Dieser besteht unabhängig davon, ob und in welchem Umfang eine Mietzinsminderung vorgenommen worden. Entscheidend ist vielmehr, ob die Klägerin, wenn sie zutreffend über das Unvermögen der Beklagten zur Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an 50 PKW-Stellplätzen vor Abschluss des Kaufvertrages unterrichtet worden wäre, die Ladenfläche zu dem tatsächlich ausgehandelten Kaufpreis erworben hätte oder einen geringeren Kaufpreis ausbedungen hätte. Einen solchen Vertrauenstatbestand hat die Klägerin schlüssig und insoweit von der Beklagten nicht hinreichend angegriffen dargelegt.

c) b. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin ist auch nicht gem. § 254 BGB gemindert. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann ein Verkäufer gegen einen Schadensersatzanspruch des Käufers wegen eines diesem unbekannt gebliebenen Rechtsmangels der verkauften Sache nicht einwenden, den Käufer treffe ein mitwirkendes Verschulden, weil ihm der Rechtsmangel schuldhaft ungeblieben sei (vgl. BGHZ 110, 196 ff.). Dies schließt allerdings noch nicht einen Mitverschuldenseinwand im Rahmen des im Streitfall zum Zuge kommenden Schadensersatzanspruches wegen Verschuldens bei Vertragsschluss aus. Denn insoweit findet die Regelung des § 439 Abs.1 BGB, die eine typisierte Interessenabwägung enthält, keine Anwendung. Ein Mitverschulden der Klägerin kommt insoweit jedoch deswegen nicht in Betracht, weil die Beklagte keine Anhaltspunkte dafür aufgezeigt hat, dass die Gesellschafter der Klägerin fahrlässig auf die Einräumung des im Mietvertrag vom 20.10./03.11.1992 ausdrücklich vorgesehenen Sondernutzungsrechts an 50 Stellplätzen vertraut haben. Der Umstand allein, dass die Gesellschafter der Klägerin die Regelung in der Teilungserklärung nicht gesondert auf ihre Vereinbarkeit mit den Bestimmungen im Mietvertrag überprüft haben, reicht für die Annahme eines fahrlässigen Verhaltens der Klägerin nicht aus. Denn im Hinblick auf das vorvertragliche Verhalten des Vorstands der Beklagten, der den Eindruck vermittelt habt, der Erfüllung der im Mietvertrag vorgesehenen Bedingungen stünden keine Hindernisse entgegen, bestanden für die Gesellschafter der Klägerin kein Anlass zur Vermutung, die Teilungserklärung enthalte abweichende Regelungen, die eine Einhaltung der mietvertraglichen Bedingungen unmöglich machen würden.

d) Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist schließlich auch nicht verjährt. Die Verjährungsvorschrift des § 477 BGB a.F. findet keine Anwendung, da vorliegend keine Sachmängelgewährleistung in Frage steht. Vielmehr gilt insoweit die 30-jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB a.F. (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, a.a.O., § 195 Rdn. 10 m.w.N.) . Diese, durch die erfolgte Klageerhebung rechtzeitig unterbrochene (vgl. § 209 BGB a.F.) Verjährungsfrist beansprucht auch nach der Neufassung des Verjährungsrechtes gem. Artikel 229 § 6 Abs. 1 EGBGB nach wie vor Geltung.

III.

Zutreffend hat das Landgericht auch dem von der Klägerin geltend gemachten Feststellungsantrag entsprochen. Das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) ist sowohl hinsichtlich der von der Klägerin begehrten Feststellung der Eintrittspflicht der Beklagten für zukünftige Schäden als auch bezüglich der Schadensersatzverpflichtung der Beklagten für bereits entstandene, jedoch noch nicht endgültig bezifferte Schäden gegeben. Wenn - wie hier - ein Kläger seinen Schadensersatzanspruch noch nicht oder nicht ohne Durchführung einer aufwändigen Begutachtung beziffern kann, ist ein Feststellungsinteresse nicht wegen des Vorrangs einer Leistungsklage ausgeschlossen (vgl. BGH NJW 2000, 1256, 1257; Zöller/Greger, ZPO, 23. Aufl., § 256 Rdn. 7a m.w.N.). Die Klägerin hat vorliegend unwidersprochen geltend gemacht, dass sie derzeit ohne Einholung eines aufwändigen Sachverständigen-Gutachtens nicht in der Lage sei, den ihr entstandenen Schaden abschließend zu beziffern. Sie hat lediglich eine Wertminderung von 5.000,- DM pro Stellplatz als möglichen Schaden angenommen und hiervon im Wege der Teilklage 50.000,- DM geltend gemacht. Es erscheint nicht ausgeschlossen, dass der Schaden, der der Klägerin entstanden ist, die angenommene Wertminderung übersteigt (vgl. hierzu auch OLG Düsseldorf, WuM 2001, 248). Die Feststellungsklage ist auch begründet, da die Klägerin schlüssig und von der Beklagten nicht hinreichend angegriffen die Wahrscheinlichkeit der Entstehung eines weiteren Schadens dargelegt hat.

IV.

Schließlich kann die Klägerin auch - wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt - gem. §§ 284, 288 BGB a.F. Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit 01.10.2001 aus dem bezifferten Teilbetrag in Höhe von 25.564,59 € verlangen.

V.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO n.F. liegen nicht vor. Die im Streitfall aufgeworfenen Rechtsfragen lassen sich aufgrund der bereits ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung unter Würdigung der Einzelfallumstände beantworten.

Ende der Entscheidung


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