Judicialis Rechtsprechung

1. Zwischen Anbietern von Immobilien besteht, auch wenn sie sich vor allem an Kapitalanleger wenden, regelmäßig kein konkretes Wettbewerbsverhältnis, da in aller Regel keine Gefahr besteht, dass eine konkrete Werbemaßnahme unmittelbar einen bestimmten anderen Anbieter beeinträchtigen könnte.

2. Anbieter von Immobilien sind nicht auf demselben Markt i. S. v. § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG tätig, wenn sich ihre geschäftlichen Aktivitäten jeweils auf einen unterschiedlichen, räumlich begrenzten Markt beschränken.

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Oberlandesgericht Karlsruhe 6. Zivilsenat -

6 U 26/01

Urteil vom 28.11.2001

Tatbestand:

Die Klägerin ist im Immobilienbereich tätig, insbesondere befasst sie sich mit dem An- und Verkauf von Grundstücken. In der Frankfurter Zeitung (FAZ) vom 03.03.2000 erschien ein von der Beklagten zu 1) aufgegebenes Inserat mit folgendem Wortlaut:

"Sylt, Anlageobjekt, Bj. 96, unter Reet. Geeignet für Anleger - Einzelvertrieb -Time-Share-Immo-Fonds. Schönes geschl. Objekt in W., 19 x 2- und 3- App., 933 qm Wohnfl. Einzelgrundbuchblätter vorhanden. Vom Eigentümer. Tel. ...., Fax ...."

Die Klägerin hat behauptet, sie sei bundesweit im Immobilienbereich tätig. Auch die Beklagten zu 1) und zu 3) befassten sich mit dem An- und Verkauf von Immobilien. Die Werbeanzeige in der FAZ sei wettbewerbswidrig, da der Hinweis auf die Gewerblichkeit des Angebots fehle. Aufgrund des damit erweckten unrichtigen Eindrucks eines Verkaufs aus privater Hand rechne der Kaufinteressent mit günstigeren Bedingungen. Die FAZ werde u. a. auch von potentiellen Kunden der Klägerin in H. gelesen, die sich dann eher dem Angebot der Beklagten als dem der Klägerin zuwendeten.

Der Beklagte zu 3) habe den Wettbewerbsverstoß unterstützt, da er für die Schaltung der Anzeige sachliche und personelle Mittel zur Verfügung gestellt habe. Der Beklagte zu 4) habe als wirtschaftlicher Eigentümer des angebotenen Grundstücks an der Abfassung der Werbeanzeige mitgewirkt.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte unter Androhung von Ordnungsmitteln zu verurteilen, es zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbs in Zeitungsinseraten Immobilien zum Verkauf und/ oder zur Vermietung anzubieten, ohne deutlich auf den gewerblichen Charakter der Anzeige hinzuweisen.

Die Beklagten sind der Klage entgegengetreten. Sie haben bestritten, dass die Klägerin bundesweit tätig sei, vielmehr beschränkten sich ihre Aktivitäten auf den Osten der Bundesrepublik, wenn nicht gar auf den Raum Erfurt. Die Beklagte zu 1) handle nicht mit Immobilien, sondern verwalte nur eigene Objekte. Vorliegend handele es sich um das Angebot eines privaten Verkaufs, auf den das Wettbewerbsrecht keine Anwendung finde; das angebotene Grundstück sei Teil des Anlagevermögens der Beklagte zu 1). Die Beklagte zu 3) habe der Beklagte zu 1) für die Anzeige keinerlei Mittel zur Verfügung gestellt.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis mit Recht abgewiesen. Die vom Landgericht und den Parteien intensiv diskutierten Fragen der Irreführung, der Relevanz und der Haftung als Mitstörer können aber dahin stehen. Selbst wenn die Beklagten mit der beanstandeten Anzeige gegen § 3 UWG verstoßen haben sollten, ist die Klägerin jedenfalls nicht klagebefugt.

1. Die Klägerin ist nicht bereits als unmittelbar betroffener Wettbewerber für die Anträge auf Unterlassung, Feststellung der Erledigung der Anträge auf Feststellung Schadenersatzpflicht und auf Auskunft sachbefugt. Die Beklagte zu 1) steht mit der Klägerin nicht in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis,. Es ist nicht dargetan, dass beide Parteien gleichartige Waren innerhalb desselben Endverbraucherkreises abzusetzen versuchen mit der Folge, dass das Wettbewerbsverhalten des einen den anderen beeinträchtigt, also im Absatz behindert oder stört. Immobilien sind auch aus der Sicht von Kapitalanlegern nicht beliebig austauschbar, sondern jeweils Einzelstücke, die sich insbesondere nach ihrem Standort, ihrem Alter (Alt- oder Neubau), ihren architektonischen Besonderheiten, ihrer Bausubstanz sowie ihrer Größe und Ausstattung voneinander unterscheiden. Auch ein vernünftiger Kapitalanleger, der eine Immobilie in erster Linie wegen der mit dem Kauf verbundenen Steuervergünstigungen erwerben will, wird diese Umstände, die über den späteren Wert, die mögliche Rendite und die Folgelasten entscheiden, maßgeblich in seine Entscheidung einbeziehen. Es mag zwar sein, dass Anbieter von Immobilien, soweit sie sich vor allem an Kapitalanleger wenden, ihre Kunden regelmäßig in demselben Personenkreis suchen, dies insbesondere dann, wenn sie für ihre Angebote mit Anzeigen in denselben überregionalen Tageszeitungen werben. Dies ändert aber nichts daran, dass in aller Regel keine Gefahr besteht, dass eine konkrete Werbemaßnahme unmittelbar einen bestimmten anderen Anbieter beeinträchtigen könnte. Angesichts der Größe des Immobilienmarktes in der Bundesrepublik Deutschland, sowohl nach der Zahl der Anbieter als auch nach der Zahl der angebotenen Objekte, ist es im allgemeinen außerordentlich unwahrscheinlich, dass sich die konkrete Art und Weise der Werbung für ein bestimmtes Immobilienangebot dahingehend auswirken könnte, dass sich ein Käufer für dieses statt für ein gleichzeitig angebotenes Objekt eines bestimmten, die Werbung beanstandenden Wettbewerbers entscheidet. Besonderheiten, die im vorliegenden Fall ausnahmsweise eine andere Beurteilung begründen könnten, sind nicht ersichtlich (BGH WRP 2001, 146, 147 - Immobilienpreisangaben m.w.N.).

2. Die Klägerin ist für den Unterlassungsanspruch auch nicht nach § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG sachbefugt. Sie hat nicht substantiiert dargetan, dass sie eine Gewerbetreibende sei, die Waren gleicher oder verwandter Art auf demselben Markt wie die Beklagte zu 1) vertreiben würde. Der maßgebliche Markt im Sinne des § 13 Abs. 2 Nr. 1 UWG wird im wesentlichen durch die Reichweite der Geschäftstätigkeit des angegriffenen Unternehmens bestimmt. Er kann örtlich oder regional begrenzt sein. Die Marktstellung des werbenden Unternehmens , die Attraktivität seines Angebots und die Reichweite seiner Werbung können für die Bestimmung der Grenzen des Marktes maßgeblich sein (BGH GRUR 1996, 805, 805 - Preisrätselgewinnauslobung III; WRP 1997, 1070, 1071 - Händlervereinigung; WRP 2001, 148, 150 - Vielfachabmahner).

Zur Marktstellung der Beklagten zu 1) trägt die Klägerin nichts vor. Die pauschale Behauptung der Klägerin, die Beklagte zu 1) sei bundesweit tätig, haben die Beklagten wirksam ebenso pauschal bestritten. Belege für eine bundesweite Tätigkeit der Beklagten zu 1) bietet die Klägerin nicht an. Insbesondere fehlt es an jeder Darlegung, welche Immobilien die Beklagte zu 1) neben dem hier interessierenden Objekt auf Sylt noch vertreibt oder vertrieben hat und wo dieser gelegen haben sollen. Auszugehen ist daher lediglich von dem Angebot einer Sylter Immobilie durch ein auf Sylt ansässiges Unternehmen, das das Objekt hat bauen lassen und es in den letzen Jahren vermietet hatte. Dies spricht für eine örtliche Beschränkung der Beklagten zu 1) auf Sylt oder jedenfalls eine regionale Beschränkung auf Schleswig-Holstein.

Die Attraktivität dieses Angebots der Beklagten zu 1) steht in der zweiten Instanz zwischen den Parteien außer Streit. Die Klägerin hat den Vortrag der Beklagten, aufgrund der beanstandeten Anzeige habe sich bei der Beklagten wegen des geringen Interesses des Publikums kein Interessent gemeldet, widerspruchslos hingenommen. Diese geringe bis fehlende Attraktivität des Angebots der Beklagten zu 1) ist nicht geeignet, eine über Schleswig-Holstein hinaus gehende Bedeutung der Geschäftstätigkeit der Beklagten zu 1) nahezulegen.

Die Reichweite des Angebots der Beklagten zu 1) ist dagegen wesentlich weiter, weil die Frankfurter Allgemeine Zeitung - wie viele andere Tageszeitungen auch - gerichtsbekanntermaßen im In- und Ausland vertrieben und gelesen wird. Allein dadurch, dass eine Anzeige für das in den letzten Jahren allein verwaltete, wenig attraktive Angebot einer Immobilie auf Sylt in der F.A.Z. geschaltet worden ist, folgt aber nicht ohne weiteres eine bundes- oder weltweite Geschäftstätigkeit des Werbenden. Auch der lediglich lokal oder regional tätige Anbieter von Immobilien kann und wird sich durch eine Anzeige in der F.A.Z. an die in seinem Bereich ansässigen potentiellen Kunden wenden.

Dass die Klägerin auf diesem räumlich begrenzten Markt der Beklagten zu 1) als Wettbewerberin tätig ist, hat sie nicht substantiiert dargetan. Zwar behauptet sie pauschal eine bundesweite Tätigkeit, die die Beklagten aber wirksam ebenso pauschal bestritten haben. Näher ausgeführt hat die in Erfurt ansässige Klägerin zu ihrer Geschäftstätigkeit lediglich durch die Vorlage von zwei Verkaufsprospekten zu Eigentumswohnungen in Erfurt und zu Seniorenwohnungen in Halle an der Saale. Ob und welchem Umfang die Klägerin mit diesen Objekten auf dem Markt der Beklagten zu 1) werbend hervorgetreten ist, hat die Klägerin nicht durch Tatsachenvortrag dargetan. Die von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Jahresabschlüsse ändern daran nichts. Allein die Tatsache, dass im Anlagevermögen verschiedene Immobilien erwähnt sind, besagt nicht, dass die Klägerin versucht hat, diese zu veräußern. Immerhin erzielt sie Einnahmen auch durch Vermietung. Aus der Tatsache, dass Erlöse aus Immoblienverkäufen bilanziert sind, kann eine bundesweite werbende Tätigkeit nicht entnommen werden. Ob, in welchem Umfang, gegenüber welchen Kunden und in welcher Weise die Klägerin tatsächlich tätig geworden ist, lässt sich den Geschäftsabschlüssen nicht entnehmen. Da somit bei der Klägerin lediglich von einer Tätigkeit im Raum Erfurt und Halle an der Saale auszugehen ist, fehlt es an einer Tätigkeit der Parteien auf demselben Markt.

Ende der Entscheidung