Judicialis Rechtsprechung

1. Enthält eine Anpassungsklausel in einem Erbbaurechtsvertrag keine ausdrückliche Regelung, in welcher Art und Weise die Neufestsetzung bei Vorliegen der dort beschriebenen Voraussetzungen vorzunehmen ist, liegt es bei einer beiderseits interessengerechte Auslegung nach dem objektiven Erklärungsgehalt des Vertragstextes unter Berücksichtigung des gesamten Regelungsgehalts der Vereinbarung nahe, die Anpassung des Erbbauzinses anhand der Änderung des Preisindexes vorzunehmen, dessen Änderung die Parteien zur Voraussetzung einer Anpassung gemacht haben.

2. Eine Berücksichtigung des Bodenwerts für die Änderung des Erbbauzinses ist bei zu Wohnzwecken genutzten Erbbaurechten ausgeschlossen.

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Oberlandesgericht Karlsruhe

7. Zivilsenat

Im Namen des Volkes

Urteil

Geschäftsnummer: 7 U 186/05

Verkündet am 10. Mai 2006

In dem Rechtsstreit

wegen Erbbauzinsänderung

hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 10. Mai 2006 unter Mitwirkung von

Vors. Richter am Oberlandesgericht Richter am Oberlandesgericht Richterin am Oberlandesgericht

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 22.07.2005 - 9 O 118/05 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor in Ziff. 2 und 3 lautet:

"2. Die Beklagte wird verurteilt, zur Sicherung des Erbbauzinsmehrbetrages die Eintragung einer Reallast für Erbbauzins in Höhe von jährlich 989,89 € im Erbbaurecht-Grundbuch, Grundbuchbezirk S. , Nr. 6233, zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flurstück Nr. 7687, Gemarkung S., Blatt 6209, Bestandsverzeichnis Nr. 1 durch eine entsprechende Umschreibung der in der Abteilung II unter der lfd. Nr. 2 eingetragenen Vormerkung zu bewilligen.

3. Die Beklagte wird verurteilt, die Eintragung einer weiteren Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer neuen Erbbauzinsreallast unter Bezugnahme auf die Vereinbarung zur Anpassung des Erbbauzinses gem. Erbbauvertrag vom 23.11.1990 in Höhe von jährlich 1.978,78 € an rangbereiter Stelle im Erbbaurecht-Grundbuch, Grundbuchbezirk S. , Nr. 6233, Abteilung II zu bewilligen."

II. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsrechtszugs.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zustimmung zur Anpassung eines Erbbauzinses für ein zu Wohnzwecken überlassenes Grundstück, die Eintragung einer entsprechenden Reallast sowie einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf eine weitere Änderung des Erbbauzinses. Das Landgericht, auf dessen Urteil wegen des Sach- und Streitstands im ersten Rechtszug sowie der getroffenen Feststellungen Bezug genommen wird, hat der Klage stattgegeben. Dagegen wendet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie weiterhin die Abweisung der Klage begehrt. Sie ist der Auffassung, die Anpassungsklausel sei bereits wegen fehlender Genehmigung der Deutschen Bundesbank unwirksam. Darüber hinaus sei eine Anpassung auch unbillig, insbesondere weil die Bodenpreise in der Gemeinde seit 1990 erheblich gesunken seien. Die Klägerin verteidigt das angegriffene Urteil und hat in der Berufung ihren Antrag auf Eintragung einer Reallast für den Erbbauzins auf den im Urteil zuerkannten Antrag Ziff. 2 a) beschränkt und bezüglich des (Tenors Ziff. 2 b) und c) des Urteils zurückgenommen. Im übrigen beantragt sie, die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes im zweiten Rechtszug wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Anpassungsklausel in § 2 Nr. 3 des Erbbauvertrages vom 23.11.1990 nicht wegen einer fehlenden Genehmigung nach § 3 des Währungsgesetzes unwirksam. Bei der Klausel handelt es sich um eine sogenannte Spannungsklausel, die bereits nach der bis 1998 durch § 3 des Währungsgesetzes gestalteten Rechtslage keiner Genehmigung bedurfte (vgl. dazu nur Palandt/Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 245 Rn. 18, 24 m. zahlr. N.). Die Klausel enthält keine automatische Anpassung anhand eines bestimmten Indexes, sondern lediglich die Verpflichtung der Parteien, sich auf eine Neufestsetzung des Erbbauzinses zu einigen, sofern sich der Preisindex für die Lebenshaltungskosten eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts mit mittlerem Einkommen gegenüber dem letztmalig vereinbarten Erbbauzins um mehr als 10 % verändert hat.

2. Die Beklagte ist wirksam in den Erbbauvertrag zwischen der Klägerin und dem ursprünglichen Erbbauberechtigten eingetreten, nachdem sie das Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung erworben und sodann am 28.01.2002 schuldrechtlich den Eintritt in den Vertrag erklärt hat.

3. Die Klägerin hat aus § 2 Nr. 3 des Vertrages den von ihr geltend gemachten Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses um 989,39 € auf 4.277,00 € jährlich.

a) Die in § 2 Nr. 3 für eine Neufestsetzung des Erbbauzinses genannte Voraussetzung der Veränderung des dort bezeichneten Lebenshaltungsindexes liegt unstreitig vor. Der Erbbauzins wurde seit 1990 nicht angepasst.

b) Die Klausel enthält keine ausdrückliche Regelung, in welcher Art und Weise die Neufestsetzung bei Vorliegen der dort beschriebenen Voraussetzungen vorzunehmen ist. Sie bedarf daher der Auslegung. Nach §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung nicht nur auf den Wortlaut der Erklärung abzustellen. Vielmehr ist eine beiderseits interessengerechte Auslegung der Vereinbarung nach dem objektiven Erklärungsgehalt des Vertragstextes unter Berücksichtigung des gesamten Regelungsgehalts der Vereinbarung vorzunehmen. Hier liegt es nahe, dass die Anpassung des Erbbauzinses anhand der Änderung des Preisindexes für die Lebenshaltungskosten eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen erfolgen sollte, da die Parteien die Änderung dieses Indexes um 10 % zur Voraussetzungen einer Anpassung gemacht haben. Wenn diese Änderung Voraussetzung für die Anpassung sein sollte, liegt es nahe, auch das Maß der Änderung an diesem Index auszurichten. Da dieser Preisindex nur bis zum Jahre 1999 geführt und seit dem Jahr 2000 durch den einheitlichen Verbraucherpreisindex für Deutschland ersetzt wurde, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ab diesem Zeitpunkt auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen. Die Steigerung des Indexes für die Jahre von 1990 bis 2003, dem letzten Jahr vor dem Erhöhungsverlangen, betrug unstreitig 30,1 %. Das entspricht dem geltend gemachten Erhöhungsbetrag.

c) Dieser Berechnung steht nicht die ständige Rechtsprechung zum Erhöhungsmaßstab nach § 9 a ErbbRVO entgegen, derzufolge die eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse der billigen Vertragsanpassung gem. §§ 315, 316 BGB entspricht und die wirtschaftliche Entwicklung einerseits durch die Lebenshaltungskosten, ermittelt durch die Lebenshaltungskosten eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts mit mittlerem Einkommen, andererseits durch die Einkommenssituation, dargestellt durch die Bruttoverdienste der Arbeiter in der Industrie sowie die Bruttoverdienste der Angestellten in Industrie und Handel, geprägt wird (vgl. dazu BGHZ 75, 279, 283, BGH NJW 1982, 2382, 2383). Denn § 9 a ErbbRVO beschränkt den Erhöhungsanspruch nach einem vereinbarten Anpassungsmaßstab als unbillig nur insoweit, als die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Dies ist hier bei der geltend gemachten Erhöhung nicht der Fall. Vielmehr hätten sich bei der nach der Rechtsprechung als angemessen angesehenen Berechnungsgrundlage unter Einbeziehung der Einkommenssituation der unselbstständig Beschäftigten die wirtschaftlichen Verhältnisse in einem noch stärkeren Maße verbessert, da nach den ebenfalls unstreitigen Indices im Zeitraum von 1990 bis 2003 die Einkommenssteigerung höher war als die Steigerung der Lebenshaltungskosten. Dementsprechend ist die Erhöhung anhand des im Vertrag enthaltenen Anpassungsmechanismus allein nach den Lebenshaltungskosten nicht zu beanstanden.

d) Entgegen der Auffassung der Beklagten - ihren Vortrag zum angeblichen Wertverlust der Grundstücke in Schwetzingen als wahr unterstellt - kann ein Wertverlust die Erhöhung der Erbbauzinses nicht ausschließen. Selbst wenn § 9 a ErbbRVO als Schutznorm für den Erbbauberechtigten angesehen wird, ist danach die Berücksichtigung des Bodenwerts für die Änderung des Erbbauzinses bei zu Wohnzwecken genutzten Erbbaurechten ausgeschlossen. Der Senat schließt sich der Begründung des landgerichtlichen Urteils an.

Darüber hinaus nimmt § 9 a ErbbRVO zwar auf zwei Wegen eine Beschränkung der Erhöhung des Erbbauzinses vor, einerseits durch die Deckelung anhand der gesamtwirtschaftlichen Verhältnisse andererseits durch den Ausschluss einer Erhöhung aufgrund der Erhöhung der Bodenwerte (mit Ausnahme der Wertverbesserungen in § 9 a Abs. 1 S. 4 ErbbRVO). Daraus lässt sich aber nicht die Schlussfolgerung der Beklagten ziehen, eine Wertverminderung des Grundstücks schließe aufgrund des Schutzcharakters der Norm zugunsten des Erbbauberechtigten ebenso zwingend eine Erhöhung der Erbbauzinses aus. Dieser Fall ist in § 9 a ErbbRVO ersichtlich nicht geregelt. Dem entsprechend hat der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die Auffassung vertreten, sowohl dem Erbbauberechtigten günstige als auch ihm ungünstige Entwicklungen des Bodenwerts seien bei der Billigkeitsprüfung für die Abänderung des Erbbauzinses unberücksichtigt zu lassen (vgl. nur BGH NJW 1982, 2382, 2384 m. w. N. aus der Literatur sowie die Nachweise im landgerichtlichen Urteil). In der zitierten Entscheidung wird ausdrücklich festgestellt, dies gelte unabhängig davon, ob der Wert eines Grundstücks aufgrund der allgemeinen Marktlage oder aber wegen einer das Grundstück konkret betreffenden nachteiligen Maßnahme im Wert gemindert wird. Entgegen der Auffassung der Beklagten sind Schwankungen im Markt auch nicht ein ausschließliches Phänomen der neuesten Zeit. Darüber hinaus würde eine Berücksichtigung des Bodenwerts zum einen dem berechtigten Bedürfnis nach einer einfachen und praktikablen Handhabung entgegenstehen (vgl. BGH a. a. O.), zum anderen bei örtlich beschränkten Wertveränderungen dem Sinn und Zweck des § 9 a ErbbRVO, die Anpassung an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung anzukoppeln, zuwiderlaufen.

4. Nach den obigen Ausführungen hat das Landgericht zu Recht die Beklagte zur Zustimmung zur Anpassung des jährlichen Erbbauzinses in der verlangten Höhe verurteilt. Nach § 2 Nr. 5 des Erbbauvertrages hat die Klägerin auch einen Anspruch auf Eintragung des neuen Erbbauzinses im Erbbaugrundbuch als Reallast, der durch die Bewilligung der Eintragung durch Umschreibung der für den Erhöhungsbetrag ausreichenden eingetragenen Vormerkung erfüllt wird.

5. Schließlich steht der Klägerin nach der insoweit übereinstimmenden Auslegung des Vertrages durch die Parteien ein Anspruch auf Eintragung einer weiteren Vormerkung in Höhe von jährlich 1.978,78 € zur Sicherung eines weiteren Anpassungsanspruchs gem. § 2 Nr. 6 des Vertrages zu. Dagegen wendet sich die Beklagte auch nicht.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Rücknahme der Klage im Berufungsrechtszug, soweit ihr im landgerichtlichen Urteil (Tenor Ziff. 2 b) und c)) stattgegeben wurde, hat wirtschaftlich keine eigenständige Bedeutung und führt nicht zu einer teilweisen Kostenlast der Klägerin, da dem Klagbegehren durch die Verurteilung in Ziff. 2 a) im Kern voll stattgegeben wurde, während die weitergehenden Anträge lediglich Modalitäten der abzugebenden Erklärungen beschrieben haben.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Auslegung des § 9 a ERbbRVO durch den Senat entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der ganz überwiegenden Meinung in der Literatur, so dass weder ein Fall der Divergenz vorliegt noch eine grundsätzliche Bedeutung gegeben ist.

Ende der Entscheidung