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Geschäftsnummer: 8 U 107/06

Verkündet am 15. Mai 2007

In dem Rechtsstreit

wegen Feststellung

hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 15. Mai 2007 unter Mitwirkung von

Vors. Richterin am Oberlandesgericht Dr. Ernst Richter am Oberlandesgericht Dr. Grabsch Richter am Oberlandesgericht Dr. Riehle

für Recht erkannt:

Tenor:

I.

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 11. April 2006 (2 0 107/06) im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert und neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger als Vorschuss zur Mangelbeseitigung 300 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit 06.01.2006 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, über den in Tenor Ziff. 1 genannten Betrag hinaus einen weiteren Kostenbetrag, der für die Nacherfüllung des folgenden Mangels erforderlich ist, zu zahlen:

Spaltbildung zwischen Parkettboden und Holzsockelleiste im Bereich des Installationsschachtes der Küche in der Wohnung Nr. 4 im Gebäude S.-str. in B.-B.

3. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere 31.776,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab 16.03.2005 zu zahlen zzgl. vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 649,02 €.

II.

Die Kosten des Rechtsstreits (beider Rechtszüge) werden der Beklagten auferlegt.

III.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der KIäger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des von ihm zu vollstreckenden Betrag leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen. V.

Streitwert: 31.776,84 €

Gründe:

I.

Der Kläger macht gegen die Beklagte einen Vorschussanspruch in Höhe von 300 € nebst Zinsen geltend und begehrt die Feststellung der Ersatzpflicht eines für die Mangelbeseitigung ggfs. weiteren erforderlichen Betrages. Darüber hinaus begehrt er (anteilige) Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 31.776,84 €, weil die von der Beklagten erworbene Wohnung eine um mehr als 18 % geringere Fläche als vertraglich vereinbart aufweist.

Die Parteien streiten in erster Linie darüber, ob letzter Anspruch verjährt ist. Mit notariellem Vertrag vom 21.08./24.09.1998 erwarb der Kläger von der Beklagten die Wohnung Nr. 4 im Gebäude S.-straße in B.-B. zum Preis von 341.000 DM. Die Wohnung, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig gestellt war, befindet sich im Dachgeschoss und dem darüber liegenden Spitzboden. Die Beklagte hat das denkmalgeschützte Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt und saniert; die einzelnen geschuldeten Baumaßnahmen sind in der zum Vertrag gehörenden Baubeschreibung näher bezeichnet.

Die Abnahme der Wohnung, die laut Vertrag eine Größe von ca. 62 m² nach DIN 283 haben sollte, aber tatsächlich nur eine Fläche von 48,8 m² hat, fand am 23.03.2000 statt. Die Wohnung weist neben der Minderfläche den in Tenor Ziff. 2 näher beschriebenen Mangel auf.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, soweit der Kläger die Rückzahlung des entrichteten Kaufpreises in Höhe von 31.776,84 € nebst Zinsen und anteiliger vorgerichtlicher Kosten verlangt. Wegen der tatsächlichen Feststellungen im Einzelnen, des streitigen Parteivorbringens, der erstinstanzlich gestellten Anträge und der Entscheidungsgründe wird auf das vom Kläger mit der Berufung angefochtene Urteil Bezug genommen.

Zur Begründung seines Rechtsmittels macht der Kläger im wesentlichen geltend:

Das Landgericht gehe zu Unrecht von der Verjährung des geltend gemachten Minderungsanspruches aus. Die Rechtsfolgen des in der Minderfläche zu sehenden Mangels beurteilten sich nach Werkvertragsrecht. Für den Minderungsanspruch gelte daher die 5-jährige Gewährleistungsfrist nach § 638 BGB a.F., die noch nicht abgelaufen sei.

Der Kläger beantragt:

unter Abänderung des am 11.04.2006 verkündeten Urteils des Landgerichts Karlsruhe, Az: 2 0 107/06 wird

1. die Beklagte verurteilt, an den Kläger als Vorschuss zur Mangelbeseitigung 300 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit 06.01.2006 zu zahlen,

2. festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, über den im Klagantrag Ziff. 1 genannten Betrag hinaus einen weiteren Kostenbetrag, der für die Nacherfüllung des folgenden Mangels erforderlich ist, zu zahlen:

Spaltbildung zwischen Parkettboden und Holzsockelleiste im Bereich des Installationsschachtes der Küche in der Wohnung Nr. 4 im Gebäude S.-straße in B.-B.,

3. die Beklagte verurteilt, an den Kläger 31.776,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab 16.03.2005 zu zahlen zzgl. vorgerichtliche Kosten in Höhe von 649,02 €.

Die Beklagte beantragt,

kostenfällige Zurückweisung der Berufung.

Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung und macht unter Vertiefung und Konkretisierung ihres erstinstanzlichen Vorbringens geltend:

Die ursprünglich vorhandenen Grundflächen vor dem Umbau seien durch die Baumaßnahmen, insbesondere Dämmarbeiten verringert worden. Dies habe der Kläger selbst wahrgenommen und gesehen. Der Kläger sei vor Vertragsabschluss und vor dem Umbau vor Ort gewesen. Dort habe er anlässlich von Besprechungen in Erfahrung gebracht, dass sich die damals vorhandenen Flächen durch die Baumaßnahmen verringern werden. Im Übrigen liege eine Wertminderung der Wohnung infolge der Minderfläche nicht vor, weil der Kläger stets mindestens die im Verkaufsprospekt ausgewiesene Miete erzielt habe.

Wegen des Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Die Akten 2 0H 10/05 (Landgericht Karlsruhe) lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die zulässige Berufung ist begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagte wegen der geltend gemachten Mindergröße der Wohnfläche ein Minderungsrecht in verlangter Höhe zu. Der Kläger kann daher (auch) die anteilige Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 31.776,84 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in (voller) Höhe von 642,02 € von der Beklagten verlangen.

Auf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

1. Das Landgericht (LGU 8-10) hat die auf anteilige Rückzahlung des Kaufpreises gerichtete Klage abgewiesen, weil diese Forderung gem. § 477 BGB verjährt sei. Bezüglich dieses Streitpunktes sei Kaufrecht anzuwenden, da es insoweit nicht um einen Mangel in der Werkausführung, sondern um das Fehlen einer kaufvertraglich zugesicherten Eigenschaft i.S. d. § 459 BGB gehe.

Das hält der rechtlichen Prüfung nicht stand (§ 513 ZPO).

a) Entgegen der Auffassung des Landgerichts beurteilt sich die Frage, ob der Kläger die Herabsetzung des Erwerbspreises wegen der geltend gemachten Mindergröße verlangen kann, nach den Regeln des Werkvertragsrechtes. Nach ständiger Rechtsprechung ist insoweit entscheidend, ob eine Verpflichtung des Veräußerers zur Herstellung der Eigentumswohnung bestand (vgl. etwa BGHZ 68, 372; 74 204, 206; 87 112, 117). Das ist nach dem unstreitigen Parteivorbringen zu bejahen. Schon aus § 1 des als "Bauträger-Kaufvertrag" überschriebenen Vertrages ergibt sich, dass die Beklagte Bauplanungs- und Bauausführungsleistungen schuldete, wobei dem Kläger in den "Ergänzenden Vertragsdaten" die Fertigstellung der Wohnung bis zum 30.12.1999 zugesichert wurde. Die vom Kläger erworbene Wohnung (Nr. 4 gem. Aufteilungsplan) existierte als solche im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in dem grundlegend zu sanierenden Gebäude noch nicht. Sie musste vielmehr erst noch durch den Ausbau des Dachgeschosses und des Spitzbodens hergestellt werden. Zur Errichtung dieser Wohnung waren u.a. der Abriss vorhandener und die Errichtung neuer Wände, die Schaffung eines (bisher nicht vorhandenen) Bades nebst Installationen, einer Innentreppe zur Schlafgalerie mit Deckendurchbruch und die Elektroinstallation erforderlich. Die geltend gemachte Minderfläche betrifft somit unzweifelhaft einen Mangel der Werkleistung, also einen solchen aus dem bauvertraglichen Teil des (als Bauträgervertrag zu qualifizierenden) "Kaufvertrages". Anwendbar sind deshalb insoweit die Vorschriften des Werkvertragsrechts (vgl. Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 2. Aufl., 11. Teil, Rn. 201 m.w.N.). Darauf, ob auf das Vertragsverhältnis insgesamt Werkvertragsrecht Anwendung findet, kommt es nicht an.

Im Streitfall ergibt sich zudem, dass die Parteien die Frage einer etwaigen Minderfläche ausdrücklich dem bauvertraglichen Teil des Vertrages zugeordnet haben. Die Parteien haben nämlich in § 12 des Vertrages, der die Gewährleistung für die Bauausführung betrifft, eine Regelung für den Fall, dass die Fläche der verkauften Wohnung um mehr als 3 % kleiner ist, als dem Käufer angegeben, getroffen.

b) Der Kläger kann gem. § 633 Abs. 1, 634 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 12 Nr. 2 des Vertrages den Kaufpreis mindern.

Die vereinbarte Fläche ist im Erwerbsvertrag mit ca. 62 m² nach DIN 283 angegeben; tatsächlich hat sie lediglich 48,84 m², wie sich aus dem Gerichtsgutachten im selbständigen Beweisverfahren ( 2 OH 10/05, LG Karlsruhe) ergibt und nicht (mehr) bestritten ist. Die Wohnung ist daher mangelhaft i.S.v. § 633 BGB (vgl. etwa BGH NJW 2004, 2156; BGHZ 146, 250, 256 m.w.N.). Die Beklagte kann sich in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, dass der "ca."-Zusatz die vertragliche Angabe unverbindlich mache (BGH-Baurecht 1997, 1030). Nach der vertraglichen Regelung in § 12 Nr. 1 gilt dies nur für eine Abweichung bis zu 3 %. Die Beklagte kann sich insoweit ferner nicht auf Nr. 13 der zum Vertragsgegenstand gemachten Baubeschreibung berufen. Dort heißt es: "Die in den Bauplänen M 1:100 enthaltenen Maße sind Rohbaumaße, Abweichungen und Änderungen durch Vormauerungen, Schalldämm-Maßnahmen etc. bleiben vorbehalten. Dies gilt auch für die in den Plänen angegebenen Wohnflächen. Diese Beschreibung gilt als Bestandteil des Kaufvertrages und wird vom Verkäufer bei der Vertragsunterzeichnung anerkannt." Die Beklagte macht geltend, die Abweichung der Wohnfläche sei auf solche Baumaßnahmen (insbesondere Dämmarbeiten) zurückzuführen und meint, dass die geltend gemachte Minderfläche daher keinen Mangel darstelle. Damit kann die Beklagte schon deshalb keinen Erfolg haben, weil die geschuldete Wohnfläche nicht erst aus solchen Bauplänen zu entnehmen ist, sondern ausdrücklich im Vertrag - nach DIN 283 - vereinbart wurde. Darüber hinaus gehen die Bestimmungen des Kaufvertrages - insbesondere § 12 Nr. 2 des Vertrages - den "weiteren Regelungen bezüglich der Gewährleistung" vor (vgl. § 12 Nr. 3 des Vertrages).

Ohne Erfolg macht die Beklagte weiter geltend, der Kläger habe gewusst, dass die Wohnung infolge der Baumaßnahmen (Dämm/Sanierungsmaßnahmen) erheblich kleiner wird, als vertraglich vereinbart. Insoweit konkretisiert die Beklagte ihr erstinstanzliches Vorbringen im Schriftsatz vom 31.10.2006 (As. II 135 f) und trägt vor, der Kläger sei vor Vertragsabschluss und vor Ausführung der Umbauarbeiten vor Ort gewesen. Dort sei ihm vom Architekten der Beklagten gesagt worden, dass sich die Grundfläche durch die noch durchzuführenden Baumaßnahmen verringern werde. Dieses bestrittene, in das Wissen des Zeugen E.. gestellte Vorbringen ist nicht erheblich. Denn die im später geschlossenen notariellen Kaufvertrag vereinbarte Fläche der Wohnung bezieht sich nicht auf die ursprünglichen Rohbauflächen, sondern auf die fertig errichtete Wohnung. Dies ergibt sich schon daraus, dass nach dem Vertrag die Wohnung eine Größe von ca. 62 m² nach DIN 283 haben sollte. Selbst wenn der Kläger aufgrund der behaupteten Angaben des Zeugen E.. bei Besichtigung des Rohbaus wusste, dass sich die damals sichtbare Fläche durch die Baumaßnahmen noch verringern wird, so bedeutet dies keineswegs, dass er bei Vertragsschluss wusste, die fertige Wohnung sei mehr als 3 % (nämlich rd. 19 %) kleiner als im Vertrag angegeben. Dies anzunehmen erscheint auch deshalb fernliegend, weil der Kläger damit bereit gewesen sein müsste pro m² Wohnfläche ca. 3.600 € statt rd. 2.800 € zu bezahlen.

c) Der Minderungsanspruch (Erstattungsbetrag) errechnet sich im Streitfall nach § 12 Nr. 2 des Vertrages. Danach ist der Kaufpreis für die 3 % übersteigende Verringerung der Wohnfläche entsprechend zu reduzieren. Das bedeutet, dass die im Vertrag angegebene Wohnfläche um 3 % (auf 60,14 m²) zu reduzieren und in das Verhältnis zur wahren Wohnfläche (48,84 m²) zu setzen ist. Um die sich somit ergebende prozentuale Abweichung von 18,79 % ist der vereinbarte Kaufpreis (341.000 DM) zu verringern. Von dem sich danach errechnenden Erstattungsbetrag von 32.760,46 € macht der Kläger 31.776,84 € geltend (§ 308 ZPO). Dieser vertragliche (bzw. gesetzliche) Minderungsanspruch wird freilich nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger die im Verkaufsprospekt als erzielbar angegebene Miete in der Vergangenheit stets erhalten hat, wie die Beklagte zuletzt meint; dieser Gesichtspunkt (etwaige Mindermiete) ist nicht Anspruchsvoraussetzung.

d) Der Anspruch ist nicht verjährt. Die Verjährungsfrist beträgt gem. § 638 BGB (§ 12 des Vertrages) 5 Jahre, da es hier um Arbeiten bei einem Bauwerk geht. Sie begann mit der Abnahme am 23.03.2000 und wurde durch Einleitung des Beweissicherungsverfahrens am 21. März 2005, alsbaldige Zustellung des zugrunde liegenden Antrages und die sich daran anschließende Klagerhebung gehemmt (§§ 204 Nr. 1 und 7 BGB n.F., §§ 167, 189 ZPO).

e) Tatsachen, die die Annahme von Verwirkung begründen könnten, lässt sich dem Parteivortrag nicht entnehmen.

2. Zinsen auf den zu erstattenden Kaufpreisanteil kann der Kläger in gesetzlicher Höhe (§§ 286, 288 BGB) antragsgemäß ab 16.03.2005 ersetzt verlangen, nachdem die Beklagte trotz Fristsetzung zum 15.03.2005 gem. Schreiben vom 08.03.2005 (Anl. K 5) keinerlei Zahlung erbracht hat.

3. Der dem Kläger zustehenden und vom Landgericht (LGU 10 f) dem Grunde nach zutreffend bejahte Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten errechnet sich somit aus einem Gegenstandswert von 31.500 €. Der Kläger kann daher insoweit insgesamt 649,02 € ersetzt verlangen (vgl. Klagschrift S. 5 unten).

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzung des § 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO nicht vorliegen.

Ende der Entscheidung