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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Karlsruhe
Urteil verkündet am 14.10.2002
Aktenzeichen: 8 U 74/02
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 571
Auswirkungen des Eigentumsübergangs gemäß § 571 BGB a.F. auf bereits entstandene Ansprüche aus dem Mietvertrag des Veräußerers mit dem Mieter.
OBERLANDESGERICHT KARLSRUHE Im Namen des Volkes Urteil

8 U 74/02

Verkündet am: 14. Oktober 2002

In Sachen

wegen Forderung

hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 14. Oktober 2002 durch

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Mannheim - 8 O 284/01 - vom 08.03.2002 wird zurückgewiesen.

II. Die Kläger tragen die Kosten der Berufung als Gesamtschuldner.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Kläger machen aus eigenem Recht gegenüber den Beklagten Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, unterbliebener Beseitigung von während der Mietzeit angebrachten Einrichtungen und Einbauten sowie wegen Beschädigungen einer Mietsache geltend.

Die Eheleute A. waren Eigentümer des Anwesens N. Str. in M. . Durch schriftlichen Mietvertrag vom 15.09.1999 (Anlage K 1) vermieteten sie sämtliche Räume im Erdgeschoss des Vorderhauses, in dem eine Schankwirtschaft mit Biergarten betrieben werden sollte, sowie das zweistöckige Rückgebäude an die Beklagten.

Der Vertrag enthält in § 23 u.a. individuell ausgehandelte Vereinbarungen der Vertragsparteien über von den Vermietern zu erbringende Reparaturarbeiten (Nr. 1), über die Pflicht der Mieterinnen zur Renovierung der Mietsache bei deren Überlassung und die Nichtvereinbarung einer Kaution (Nr. 2) sowie über die Pflicht der Mieterinnen, bei Auszug die Räumlichkeiten besenrein zu übergeben (Ziff. 4).

Ferner enthält der auf einem Formular des Landesverbandes der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer e.V. verfasste Vertrag in der Formularklausel des § 14 Ziff. 1 folgende Regelung:

"Veränderungen an und in der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten, die Installation und dergl., dürfen nur mit Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden. Die Einwilligung soll schriftlich erfolgen. Auf Verlangen des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, die Um- oder Einbauten ganz oder teilweise im Falle seines Auszuges zu entfernen und den früheren Zustand wieder herzustellen, ohne dass es eines Vorbehalts des Vermieters bei der Einwilligung bedarf".

Durch Anwaltsschreiben vom 07.02.2000 (Anlage B 2) und 23.03.2002 (B 3) sowie eigene Schreiben der Beklagten vom 09.06.2000 (B 4), 29.06.2000 (B 5) und 06.07.2000 (B 6) und erneutes Anwaltsschreiben vom 25.08.2000 (B 7) mit Androhung der fristlosen Kündigung machten die Beklagten verschiedene Mängel am Mietgegenstand geltend.

Mit Schreiben vom 15.09.2000 kündigten die Beklagten das streitgegenständliche Mietverhältnis gegenüber den Eheleuten Alt (Anlagen K 2/B1) fristlos mit der Begründung, dass die mit Schreiben vom 25.08.2000 gerügten Mängel nicht beseitigt worden seien, insbesondere aus der Toilette weiterhin Wasser austrete, die Wände im Anbau feucht seien, die Decke im Cafe durchhänge und es bei Regen wegen des vorhandenen Berberteppichbodens wie in einem Ziegenstall rieche.

Die Kündigung wurde den Eheleuten A. am 22.09.2000 zugestellt. Mit Anwaltsschreiben vom 19.09.2000 (Anlage K 7) ließ der Kläger Ziff.1 die Kündigung der Beklagten zurückweisen.

Am 25.09.2000 wurden die Kläger als neue Eigentümer des Anwesens im Grundbuch der Stadt M. eingetragen.

Am 04.10.2000 gaben die Beklagten das Mietobjekt an die Verwalterin heraus (Anlage K 3).

In einem selbständigen Beweisverfahren des Landgerichtes Mannheim mit wechselseitigen Anträgen der Parteien erstattete der Sachverständige P. am 14.05.2001 ein schriftliches Gutachten (Anlage K 4).

Nachfolgend forderten die Kläger die Beklagten zur Beseitigung von Schäden auf, was diese jedoch unter Hinweis auf § 23 des Mietvertrages ablehnten und darauf hinwiesen, dass sie die Räumlichkeiten lediglich besenrein zu übergeben gehabt hätten.

Die Parteien verzichteten wechselseitig auf die Erhebung der Einrede der Verjährung bis längstens 15.06.2001. Am 12.06.2001 gingen beim Amtsgericht Stuttgart zwei Anträge auf Erlass von Mahnbescheiden wegen "Schadenersatz aus Pacht-Vertrag gem. Vertrag vom 16.09.00" ein, die den Beklagten am 20./21.06.2001 zugestellt wurden.

Mit Anwaltsschreiben vom 08.02.2002 (Anlage K 6) kündigten die Kläger den Beklagten vorsorglich das Mietverhältnis fristlos.

Die Kläger trugen vor,

das Mietobjekt sei bei Ausspruch der Kündigung am 15.09.00 nicht mit solchen Mängeln behaftet gewesen, dass die Beklagten zur sofortigen Beendigung des Mietvertrages berechtigt gewesen seien. Da diese das Mietobjekt nicht in vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben hätten, seien sie verpflichtet, die Gesamtkosten wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, unterbliebener Beseitigung von während der Mietzeit angebrachten Einrichtungen und Einbauten sowie wegen Beschädigungen der Mietsache in Höhe von insgesamt 11.520,-- DM zu erstatten (vgl. I 16 ff.). Den Klägern stünden die geltend gemachten Ansprüche zumindest aus einem Mietabwicklungsverhältnis mit den Beklagten in Verbindung mit § 556 Abs. 1 BGB a.F. zu.

Die Kläger beantragten:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 11.520,00 DM zuzüglich 5% Zinsen über dem Basiszinssatz gem. § 1 DÜG seit 07.12.2000 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragten:

Klagabweisung.

Sie trugen vor:

Die geltend gemachten mietvertraglichen Ansprüche stünden allenfalls den Vermietern, den Eheleuten A. , nicht jedoch den Klägern zu, da diese erst nach Beendigung des Mietverhältnisses als neue Eigentümer des Hausgrundstücks im Grundbuch eingetragen worden seien.

Die fristlose Kündigung vom 15.09.2000 sei wirksam gewesen (wegen der Einzelheiten vgl. I 39 ff.).

Darüber hinaus seien etwaige Ansprüche der Kläger verjährt, weil durch den Erlass der Mahnbescheide keine Unterbrechung der Verjährung eingetreten sei. In den Bescheiden sei die Forderung offenkundig falsch bezeichnet worden.

Im übrigen hätten sich die Beklagten mit ihren vorherigen Vermietern darauf geeinigt, dass § 23 des Mietvertrages so zu verstehen sei, dass sie bei Auszug keinerlei Renovierungsarbeiten zu übernehmen und auch keine etwaigen baulichen Veränderung rückgängig zu machen hätten, sondern das Objekt in dem Zustand , in dem es sich befunden habe, habe zurückgegeben werden dürfen.

Fürsorglich werde eingewandt, dass die von den Klägern geltend gemachten einzelnen Positionen ganz erheblich überhöht seien.

Durch Urteil vom 08.03.2002 (I 102 ff.), wegen dessen Einzelheiten auf Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, wies das Landgericht die Klage ab.

Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerechte Berufung der Kläger, die ihren ursprünglichen Klagantrag weiterverfolgen und insbesondere vorbringen, dass sie ein Angebot der Beklagten auf Aufhebung des Mietvertrages, wenn überhaupt, erst angenommen hätten, als sie bereits Eigentümer und damit Vertragspartner der Beklagten gewesen seien. Auch stünden ihnen Ansprüche auf vertragsgemäße Rückgabe des Mietobjekts unmittelbar zu, weil insoweit jedenfalls ein Abwicklungsverhältnis bestanden habe, in das sie eingetreten seien. Somit sei das Urteil des Landgerichtes rechtsfehlerhaft ergangen.

Die Kläger beantragen:

Auf die Berufung wird das Urteil des LG Mannheim -Az: 8 O 284/01- vom 08.03.2002 aufgehoben und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger € 5.890,08 (DM 11.520,00) zuzüglich 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit 07.12.2000 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen:

Zurückweisung der Berufung.

Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil und vertiefen ihren Vortrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den gesamten Inhalt der Akten 8 O 284/01 des Landgerichtes Mannheim und 8 U 74/02 des erkennenden Senats Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

1. Ansprüche aus ausdrücklicher oder konkludenter Abtretung von Rechten durch die Voreigentümer A. an die Kläger sind, wie die Erörterung im Termin vom 14.10.2002 nochmals klargelegt hat, nicht Gegenstand der Klage.

Den Klägern stehen die geltend gemachten eigenen Ansprüche gegen die Beklagten nicht zu.

a) Die von den Beklagten am 15.09.2000 gegenüber den Vermietern A. erklärte und diesen am 22.09.2000 zugegangene fristlose Kündigung des Mietvertrages hat das Mietverhältnis an diesem Tag beendet.

Im Zeitpunkt des Zuganges der Kündigung waren die Vermieter A. alleine empfangsbefugt, weil die Kläger erst am 25.09.2000 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurden.

Die Vermieter A. haben der fristlosen Kündigung der Beklagten unstreitig zu keinem Zeitpunkt widersprochen und sie damit hingenommen.

Die widersprechende Erklärung der Kläger vom 19.09.2000 war aus Rechtsgründen gegenstandslos, weil diese vor ihrer Eintragung im Grundbuch über die Berechtigung der Kündigung nicht zu entscheiden hatten.

Nur ergänzend ist deshalb darauf hinzuweisen, dass die fristlose Kündigung der Beklagten vom 15.09.2000 auch sachlich begründet war.

Der Kündigung vorangegangen waren die oben (unten I) bereits dargestellten Mangelrügen und Beseitigungsaufforderungen der Beklagten vom 07.02.00, 23.03.00, 09.06.00, 29.06.00, 06.07.00 und 25.08.00 (Anlagen B 2 bis B 7),aus deren Texten sich ergibt, dass eine ganze Reihe von Mängeln der Mietsache -zum Teil durchgängig- gerügt wurden und nur teilweise behoben worden sind. Schon durch Rechtsanwaltsschreiben vom 25.08.00 hatten die Beklagten unter Fristsetzung die fristlose Kündigung androhen lassen und am 15.09.00 die fristlose Kündigung erklären lassen, weil auch bis dahin die gerügten Mängel nur teilweise beseitigt worden waren.

All dem haben die Vermieter A. nicht widersprochen. Zu dem hat sich in dem von den Parteien durchgeführten selbstständigen Beweisverfahren in einigen - wenn auch nicht in allen - Punkten die Richtigkeit der Mangelbehauptungen der Beklagten ergeben.

Dieser im maßgeblichen Streitverhältnis mit den Vermietern A. unstreitige Sachverhalt rechtfertigte die fristlose Kündigung vom 15.09.2000.

b) Aus dem durch fristlose Kündigung am 22.09.00 beendeten Mietverhältnis haben die Kläger die von ihnen geltend gemachten Rechte nicht erworben.

Nach § 571 BGB a.F. stehen dem Grundstückserwerber nur solche mietvertraglichen Ansprüche zu, die sich "während der Dauer seines Eigentums ......ergeben." Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 BGB a. F. ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb Kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an (BGH NJW 62, 1388; BGH Z 53, 174, 179; BGH NJW 89, 451).

Durch den Eigentumsübergang tritt daher hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein: Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (BGH NJW 89, 451, 452 mit weiteren Nachweisen).

Entgegen der Ansicht der Kläger kommt es bei den von ihnen eingeklagten Ansprüchen für einen Rechtserwerb gem. § 571 BGB a. F. bei beendetem Mietverhältnis nicht darauf an, ob die Beklagten als Mieter das Mietobjekt bereits geräumt und herausgegeben hatten (BGH NJW 89, 451, 452 mit weiteren Nachweisen).

Die allein zum Gegenstand der Klage gemachten Schadensersatzansprüche wegen Rückbau baulicher Veränderungen, Beschädigungen und Verschmutzungen des Objekts sowie fehlender anfänglicher Renovierungen in ausreichender Qualität waren sämtlich am 22.09.2000, dem Tag der Beendigung des Mietverhältnisses, fällig (BGH NJW 89, 451, 452; Wolff/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Auflage, Randnr. 1039/1040, jeweils mit weiteren Nachweisen) und standen damit allein den bisherigen Vermietern A. zu.

Die Beklagten haben stets die Ansicht vertreten, dass die von ihnen vorgenommenen Veränderungen der Mietsache im Rahmen der Renovierung am Beginn des Mietverhältnisses mit den Vermietern A. abgesprochen waren und von diesen gebilligt wurden. Unstreitig waren die Beklagten gemäß § 23 des Mietvertrages zu einer Renovierung der Mieträume am Ende des Mietverhältnisses nicht verpflichtet, sie hatten lediglich die Mieträume in ihrem Zustand zu diesem Zeitpunkt besenrein zu übergeben.

Die Beklagten haben auch stets eine - von den Klägern behauptete - vertragliche Pflicht zur Beseitigung der von den Klägern geforderten Rückbaumaßnahmen geleugnet und deren Vornahme abgelehnt.

In dem für die Beurteilung am 22.09.2000 maßgeblichen Vertragsverhältnis zwischen den Vermietern A. und den Beklagten waren danach die von den Klägern geforderten Beseitigungs- und Renovierungsmaßnahmen entweder wegen Parteivereinbarung von den Beklagten nicht geschuldet oder aber hieraus für die Vermieter A. bestehende Erfüllungs- bzw. Schadensersatzansprüche sofort fällig, weil eine Fristsetzung und Ablehnungsandrohung durch die Vermieter A. wegen der endgültigen Erfüllungsverweigerung der Beklagten entbehrlich war (vgl. hierzu BGH NJW 89, 451, 452).

c) Die Kläger verkennen, dass sie mit der Klage weder Mietzins- oder Nut- zungsentschädigungsansprüche im Sinne des § 557 BGB a. F. noch Verzugsschadensersatzansprüche im Sinne der BGH-Rechtsprechung (z.B. BGH Z 72,147; BGH NJW 64, 1024) geltend machen, die dem Erwerber auch bei beendetem Mietverhältnis ab seiner Eintragung ohne Rücksicht auf zuvor zu Gunsten des Veräußerers bestanden habende Ansprüche zustehen.

Die von den Klägern geltend gemachten Ansprüche sind sämtlich bereits vor ihrer Eigentumseintragung entstanden. Nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen obliegt den Klägern danach die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich diese Ansprüche während der Dauer ihres Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben haben. Dieser Beweislast haben die Kläger nicht genügt. Während die Beklagten ihre Behauptungen über den Inhalt der Parteivereinbarungen des Mietverhältnisses und über das Einverständnis der Vermieter mit den von den Klägern beanstandeten baulichen Maßnahmen in ihrem konkreten Zustand unter Beweis gestellt haben, haben sich die Kläger auf das Bestreiten dieser Behauptungen beschränkt und ihrerseits keinen Beweis angetreten. Sie sind damit für das Fälligwerden der behaupteten Ansprüche erst nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels und ihres unmittelbaren Rechtserwerbs der Forderung Kraft Gesetzes beweisfällig geblieben.

Über Forderungen, die im Sinne des Gesetzes allein dem bisherigen Vermieter zustehen, entsteht auch kein Abwicklungsverhältnis zu Gunsten der Kläger.

2. Die Berufung der Kläger war mithin mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen.

Die übrigen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, § 26 Ziff. 8 EGZPO.

III.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil ein Zulassungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Ziff. 1 oder 2 ZPO zweifelsfrei nicht vorliegt (§ 26 Ziff. 7 EGZPO).

Ende der Entscheidung


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