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Zur Anpassung des Erbauzinses für ein gewerblich genutztes Grundstück, wenn diese nach dem Vertrag über das Erbbaurecht bei wesentlicher Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere Verschlechterung der Kaufkraft um mindestens 20% zu erfolgen hat ( Mitberücksichtigung der Wertentwicklung vergleichbarer Grundstücke) .

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OBERLANDESGERICHT KARLSRUHE Zivilsenat in Freiburg Im Namen des Volkes Urteil

9 U 47/02

Verkündet am: 24. April 2003

In Sachen

Tenor:

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 21.08.1998 abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 14.580,31 € nebst 4 % Zinsen aus 6.769,36 € seit 11.06.1994 und aus jeweils 173,57 € monatlich jeweils seit dem 3. eines Monats für die Zeit vom 03.07.1994 bis zum 03.03.1998 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Beklagten und die Berufung der Klägerin werden zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz, beider Berufungsverfahren und des Revisionsverfahrens haben die Klägerin 8/9 und die Beklagten als Gesamtschuldner 1/9 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des 1,2-fachen des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, es sei denn dass die Beklagten in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vor der Vollstreckung Sicherheit leisten.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin, Eigentümerin eines mit einem Erbbaurecht belasteten, gewerblich genutzten, 192 m² großen Grundstücks in der Innenstadt von F., nimmt die beklagten Rechtsanwälte bzw. deren Erben wegen Schlechterfüllung eines Anwaltsvertrages auf Schadensersatz in Anspruch. Die Beklagten waren Anfang 1989 von der Klägerin beauftragt worden, gegenüber der damaligen Erbbauberechtigten, der Firma B., eine Erhöhung des Erbbauzinses durchzusetzen. Die Klägerin wirft den Beklagten vor, sie hätten unter Verletzung ihrer anwaltlichen Pflichten entgegen ihrer Weisung mit 56.291,00 DM jährlich einen zu geringen Erbbauzins vereinbart. Der Berechnung habe ein Grundstückswert von 12.350,00 DM pro Quadratmeter zugrunde gelegt werden müssen. Dann betrage der richtige Erbbauzins 4 % des Grundstückswertes, somit 94.848,00 DM jährlich. In Höhe der Differenz seien die Beklagten ihr deshalb zum Schadensersatz verpflichtet.

Die Klägerin hat beantragt,

1. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie 279.537,96 DM nebst 4 % Zinsen aus 125.310,12 DM seit Zustellung der Klage und 4 % Zinsen aus 3.213,08 DM jeweils zum 3. eines Monats vom 03.07.1994 bis 03.06.1998 zu zahlen;

2. die Beklagten zu verurteilen, an sie als Gesamtschuldner 3.213,08 DM monatlich, erstmals im Juli 1998, fällig jeweils zum 3. eines Monats, längstens bis 31.12.2003 zu zahlen;

3. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihr alle weiteren zukünftigen Schäden zu ersetzen, die ihr daraus entstehen, dass sich aufgrund des Schreibens der Beklagten vom 17.05.1991 im Verhältnis zwischen der Klägerin und der Firma B. bzw. deren Rechtsnachfolgerin zum 01.04.1991 der Erbbauzins für das Objekt K. -Straße, F., lediglich um 22,16 % auf 56.291,00 DM erhöht hat.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben sowohl eine Pflichtverletzung als auch die Entstehung eines Schadens bestritten.

Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, das der Sachverständige mündlich ergänzt hat, die Klage auf bezifferten und zukünftigen Schadensersatz in Höhe von 1.709,08 DM monatlich ab 01.04.1991 zuzüglich Zinsen stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Den Feststellungsantrag hat das Landgericht in vollem Umfang abgewiesen.

Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt.

Die Beklagten haben beantragt,

auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Landgerichts F. vom 21.08.1998 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin hat beantragt,

die Berufung zurückzuweisen und auf ihre Anschlussberufung

1. das Urteil des Landgerichts F. vom 21.08.1998 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 308.455,68 DM nebst 4 % Zinsen aus 125.310,12 DM seit 11.06.1994 und das jeweils 3.213,08 DM jeweils seit dem 3. eines Monats vom 03.07.1994 bis 03.03.1999 zu zahlen;

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, monatlich weitere 3.213,08 DM jeweils zum 3. eines Monats, erstmals im April 1999 längstens bis 31.12.2003 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Der Senat hat durch Urteil vom 11.05.2002 auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Landgerichts F. vom 21.08.1998 abgeändert, die Klage abgewiesen und die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Er hat eine Pflichtverletzung der Beklagten darin gesehen, dass sie der Firma B. mit Schreiben vom 17.05.1991 ein Angebot zur Erhöhung des Erbbauzinses ab 01.04.1991 auf 56.291,00 DM übermittelten, das die Firma B. annehmen konnte und mit Schreiben vom 28.05.1991 angenommen hat. Er hat dennoch einen Schadensersatzanspruch verneint, weil der Klägerin wegen dieser Pflichtverletzung kein Schaden entstanden sei.

Dieses Urteil hat der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 24.01.2002 auf die Revision der Klägerin aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten der Revisionsinstanz - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Wegen der Einzelheiten zum Sachverhalt und der Gründe wird auf das Urteil des Senats vom 11.05.2002 und das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.01.2002 Bezug genommen.

Die Firma B. ist am 17.07.1997 in M. geändert worden. Noch im Jahre 1997 wurde über das Vermögen dieser Gesellschaft Konkursantrag gestellt. Die Gesellschaft ist durch Eröffnung des Konkursverfahrens über ihr Vermögen (Beschluss des Amtsgerichts B. vom 01.03.1998 ) aufgelöst. Bereits mit Schreiben vom 07.02.1998 gegenüber der M. und mit Schreiben vom 28.03.1998 gegenüber deren Konkursverwalter und schließlich gerichtlich hat die Klägerin den entschädigungslosen Heimfall geltend gemacht. Ihre Klage hatte in beiden Instanzen Erfolg. Das Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe - 19 U 232/98 - vom 31.05.2000 ist durch Nichtannahmebeschluss des Bundesgerichtshofs vom 23.05.2001 rechtskräftig geworden.

Die Beklagten ergänzen und vertiefen ihren bisherigen Vortrag und machen nunmehr geltend, dass sich jedenfalls ab Ende März 1998 (Zugang des Anspruchsschreibens vom 28.03.1998 beim Konkursverwalter) ein möglicher Schaden nicht mehr habe fortentwickeln können, weil die Klägerin wegen der entsprechenden Anwendung des § 566 BGB (§ 571 BGB a.F.) anstelle der bisherigen Erbbauberechtigten in die bestehenden Mietverträge eingetreten sei und deshalb einen Anspruch auf Mieteinnahmen aus dem Objekt erlangt habe, der mit netto 27.500,00 DM monatlich sogar den von der Klägerin als angemessenen berechneten Erbbauzins bei weitem überstiegen habe.

Die Beklagten beantragen,

auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Landgerichts F. vom 21.08.1998 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

1. die Berufung der Beklagten zurückzuweisen;

2. das Urteil des Landgerichts F. vom 01.08.1998 dahin abzuändern, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Klägerin 137.997,02 € (entspricht 269.898,72 DM) nebst 4 % Zinsen aus 64.070,05 € (entspricht 125.310,12 DM) seit 11.06.1994 und aus jeweils 1.642,82 € (entspricht 3.213,08 DM) jeweils seit dem 3. eines Monats für die Zeit vom 03.07.1994 bis zum 03.03.1998 zu zahlen.

Im übrigen hat sie ihre Klage zurückgenommen.

Auch sie ergänzt und vertieft ihr Vorbringen erster Instanz.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Wegen der Einzelheiten des beiderseitigen Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten ist zum Teil begründet, die Anschlussberufung der Klägerin ist unbegründet. Die Klägerin kann von den Beklagten als Gesamtschuldner nur Schadensersatz in Höhe von 14.580,31 € (= 28.516,60 DM) zuzüglich Zinsen in Höhe von 4 % aus 6.769,36 € seit 11.06.1994 und aus jeweils 173,57 € monatlich, jeweils seit dem 3. eines Monats, für die Zeit vom 03.07.1994 bis 03.03.1998 beanspruchen. Im übrigen ist die Klage unbegründet und deshalb auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Landgerichts abzuändern. Da die Klägerin keinen höheren Schadensersatz zu beanspruchen hat, ist ihre Anschlussberufung als unbegründet zurückzuweisen.

Der Senat hat die rechtliche Beurteilung, auf der die Aufhebung seines Urteils vom 11.05.2000 durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.01.2002 beruht, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen (§ 565 Abs. 2 ZPO a. F.). Somit ist bei der erneuten Entscheidung davon auszugehen, dass die Erbbauberechtigte einer nur vorläufigen Anpassung des Erbbauzinses unter Offenhaltung einer weiteren Erhöhung unter dem Gesichtspunkt der gestiegenen Grundstückswerte zugestimmt hätte. Weiter ist zugrunde zu legen, dass schon zum 01.04.1991 eine Erhöhung durchsetzbar gewesen wäre und bezüglich der Anpassung an die Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse an den 01.01.1982 beziehungsweise Dezember 1981 anzuknüpfen ist. Zu den "wirtschaftlichen Verhältnissen" im Sinne des § 9 des Erbbaurechtsvertrages kann, wovon auch der Senat in dem aufgehobenen Urteil ausgegangen ist, auch der Grundstückswert gehören. Deshalb ist nunmehr zu berücksichtigen, wie sich die Grundstückswerte zwischen dem 01.01.1982 und dem 01.04.1991 entwickelt haben und unter Mitberücksichtigung dieser Entwicklung zu entscheiden, welchen höheren Erbbauzins die Klägerin entweder im Wege der Vereinbarung oder aufgrund eines streitigen Urteils erhalten hätte. Der Mitverschuldenseinwand greift nicht durch, weil im Bereich der rechtlichen Bearbeitung eines Auftrags ein Mitverschulden des Mandanten regelmäßig nicht in Betracht kommt.

Da zwischen den Parteien streitig ist, ob und in welcher Höhe die Firma B. ohne die Pflichtverletzung der Beklagten das nachträgliche Erhöhungsverlangen der Klägerin zum 01.04.1991 akzeptiert hätte und die Klägerin für ihre diesbezügliche Behauptung keinen Beweis angetreten hat, kann entsprechend der Vorgaben in dem Urteil des Bundesgerichtshofs der Entscheidung des Senats nur der Erhöhungsanspruch zugrunde gelegt werden, den die Klägerin gerichtlich hätte durchsetzen können.

Wie der Senat in seinem Urteil vom 11.05.2000 bereits ausgeführt hat, führt die Auslegung der Anpassungsregelung in dem Vertrag über die Bewilligung des Erbbaurechts dazu, dass bei einer gerichtlichen Entscheidung über ein Erhöhungsverlangen, hier zum Stichtag 01.04.1991, nicht nur die Steigerung der Lebenskosten sondern auch sonstige wesentliche Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse zu berücksichtigen gewesen wären, soweit sich daraus eine Unangemessenheit des Erbbauzinses ergeben hätte. Zu diesen Umständen gehört auch die Entwicklung der Grundstückswerte, soweit deshalb der bisherige Erbbauzins "nicht mehr zugemutet werden kann", wie es im Vertrag über die Bewilligung des Erbbaurechts heißt (vgl. BGH, WM 2001,631). Insoweit ist allerdings entscheidend, wie sich der Wert derartiger Grundstücke im allgemeinen entwickelt hat. Diese Wertentwicklung der Grundstücke ist neben der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, die sich in der Steigerung des Lebenshaltungskostenindex wiederspiegelt nur ein zusätzlicher Faktor.

Die Grundstückswerte sind vom 01.01.1982 bis 01.04.1991 um über 20 % gestiegen. Nach dem Gutachten des Sachverständigen K. betrug der aus den Bodenrichtwerten abgeleitete Wert dieses Grundstücks am 01.04.1991 8.700,00 DM pro Quadratmeter. Für den 31.12.1980 wurde ein Bodenwert von 6.000,00 DM pro Quadratmeter und für den 31.12.1982 von 6.400,00 DM pro Quadratmeter ermittelt. Daraus errechnet sich für den hier maßgebenden Stichtag 01.01.1982 ein Mittelwert von 6.200,00 DM pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von ca. 40 %. Der Sachverständige hat ausgehend von einer, wie er mündlich erläuterte, vorsichtig ermittelten ortsüblich nachhaltig erzielbaren Nettomiete von 17.754,00 DM zum 01.04.1991 einen Bodenwert aus dem Ertrag von 9.115,00 DM ermittelt. Diese vorsichtige Bewertung des Mietwertes des damals von der Erbbauberechtigten selbst genutzten Objektes ist nicht zu beanstanden. Es kann dahinstehen, ob derzeit nach vielen Jahren die tatsächliche Nettomiete 27.500,00 DM beträgt und sie laut Schreiben der M. vom 04.11.1997 für 1993 auf ca. 31.068,00 DM, jeweils pro Monat, einzuschätzen war. Entscheidend ist die nachhaltig erzielbare Miete. Es besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass der Sachverständige ausgehend von objektiven Kriterien insoweit von falschen Voraussetzungen ausging oder nicht über die nötige Sachkunde verfügte. Entsprechend haben sich in diesem Zeitraum auch die Bodenrichtwerte entwickelt.

Es besteht daher auch kein Anlass zur Einholung eines Obergutachtens zumal es nicht auf die Wertentwicklung gerade dieses Grundstücks ankommt. Auf den in dem von der Klägerin eingeholten Gutachten des Sachverständigen L. berücksichtigten einmaligen Verkaufsfall im Jahre 1987 in der Nachbarschaft des Erbbaugrundstücks kommt es nicht an, da zum einen der Kaufpreis eines einzelnen Verkaufs besondere Gründe haben kann und deshalb nicht ausreichend repräsentativ ist und zum anderen aus diesem Verkauf ein nicht gesicherter Schluss auf den allgemeinen Wert im Jahre 1991 erfolgen müsste. Für die Beurteilung der Wertentwicklung von 1982 bis 1991 kommt es daher auf diesen Verkaufsfall nicht an. Da der vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelte Bodenwert aus dem Ertrag nicht wesentlich von dem Bodenrichtwert abweicht und es auf die Veränderung der Werte vom 01.01.1982 bis 01.04.1991 ankommt, kann der Entscheidung die Entwicklung der Bodenrichtwerte in diesem Zeitraum zugrunde gelegt werden.

Ein Bodenwert zum Stichtag 01.04.1991 von 12.350,00 DM pro Quadratmeter, den der von der Klägerin beauftragte Sachverständigen L. errechnet hat, kann der Entscheidung schon deshalb nicht zugrunde gelegt werden, weil es nicht auf den Wert des unbebauten Grundstückes am 01.04.1991 sondern auf die Wertentwicklung vom 01.01.1982 bis 01.04.1991 und nicht nur dieses Grundstückes sondern allgemein von Grundstücken dieser Art ankommt. Es hat auch nicht etwa, wie die Klägerin meint, eine völlige Neufestsetzung eines angemessenen Erbbauzinses zu erfolgen, vielmehr ist der zuletzt vereinbarte Erbbauzins unter Berücksichtigung der weiteren Entwicklung seit der letzten Erhöhung nur verhältnismäßig anzupassen.

Grundlage dieser Anpassung ist hier die Regelung in § 9 des Vertrages vom 12.10.1953, der an Kaufkraftveränderung, Unzumutbarkeit des bisherigen Erbbauzinses und Angemessenheit eines neuen Erbbauzinses anknüpft. Wertsteigerungen des Grundstücks sind hier ausdrücklich nicht genannt. Jedoch ist bei der vorzunehmenden Abwägung, wie bereits erörtert, auch die Entwicklung der Grundstückswerte einzubeziehen. Aber weiter ist auch zu berücksichtigen, dass der Erbbauberechtigte nach den vertraglichen Absprachen zum Zeitpunkt des Heimfalles nur den hälftigen Sachwert erstattet erhält. Dieser sich am 01.04.1991 etwa 12 Jahre vor dem Ablauf des Erbbauvertrages bereits abzeichnende Vorteil der Heimfallregelung spricht bei der vorzunehmenden Abwägung dagegen, der Entwicklung der Wertverhältnisse der bebauten Grundstücke eine entscheidende Bedeutung zuzumessen. Es war zu diesem Zeitpunkt bereits abzusehen, dass der Klägerin alsbald der volle Wert des unbelasteten Grundstückes einschließlich des Bauwerks zufließen wird und sie darüber hinaus für das Bauwerk selbst nur die Hälfte des Sachwertes zu bezahlen haben würde. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Klägerin, wie sie unter Hinweis auf andere Verkaufsfälle meint, das Grundstück ohne das Erbbaurecht zu einem wesentlich höheren als dem vom Sachverständigen angenommenen Wert hätte veräußern könnte. In diesem Zusammenhang ist ohne Bedeutung, dass nach Vortrag der Klägerin diese für den Eigentümer günstige Heimfallregelung mit dem Verzicht des Eigentümers auf ein übliches Vorkaufsrecht im Zusammenhang stand. Es ist nicht ersichtlich, dass der Klägerin durch diesen Verzicht ein Nachteil entstanden ist oder entstehen konnte. Andererseits kommt es für die Höhe des Erbbauzinses nicht darauf an, dass der Heimfallspruch inzwischen tatsächlich früher als vertraglich vereinbart und ohne jede Entschädigung für das Bauwerk entstanden ist.

Bei einer streitigen Auseinandersetzung hätte unter diesen Umständen nach Auffassung des Senats die Mitberücksichtigung der Entwicklung der Grundstückspreise zu einer Erhöhung des Erbbauzinses um den auf 31% gerundeten Mittelwert zwischen der der Anpassung zum 1.4.1991 zugrunde liegenden Steigerung der Lebenshaltungskosten um 22,16 % und der Steigerung der Bodenwerte um 40% führen können. Somit hätte die Klägerin bei einer streitigen Auseinandersetzung ab 01.04.1991 eine Erhöhung des Erbbauzinses von 46.080,00 DM jährlich um 31 % auf 60.364,80 DM erreichen können. Tatsächlich hat die Klägerin mit der Vereinbarung, die sie den Beklagten zu Recht als Pflichtverletzung anlastet, einen Erbbauzins von jährlich 56.291,00 DM erlangt. Dies sind jährlich 4.073,80 DM (monatlich 339,48 DM) weniger als bei einer streitigen Entscheidung. Somit hätte die Klägerin bei einer streitigen Auseinandersetzung bis zum Ende des Erbbaurechts den Betrag von 4.073,80 DM jährlich mehr erhalten.

Im Hinblick auf den Ende März 1998 realisierten Heimfallanspruch macht die Klägerin nur noch Schadensersatz für die Zeit bis Ende März 1998 geltend. Für die Zeit vom 01.04.1991 bis Ende März 1998 errechnet sich für sieben Jahre ein Schadensersatz von 28.516,60 DM (7 x 4.073,80 DM), somit 14.580,31 €. Seit 11.06.1994 kann die Klägerin geltend gemachte Prozesszinsen von 4 % aus 6.769,36 € und im übrigen Verzugszinsen aus 173,57 € jeweils monatlich ab jeweils 3. des Monats vom 03.07.1994 bis 03.03.1998 beanspruchen.

Es kann dahinstehen, ob die Erbbauberechtigte, wie die Beklagten nunmehr geltend machen, vor der Vereinbarung vom 17. / 28.5.1991 einen zu hohen Erbbauzins gezahlt hat. Es ist kein Grund dafür vorgetragen, dass der damalige Erbbauberechtigte bei entstandenem Streit über die Höhe des Erbbauzinses diese Beträge zurückgefordert hätte und hätte zurückfordern können.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, )7 Abs. 1, 100 Abs. 4, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung