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Eine Belehrungspflicht des ein Grundstücksgeschäft beurkundenden Notars hinsichtlich eines anfallenden "Spekulationsgewinns" ist nur gegeben, wenn dem Notar alle Voraussetzungen für das Vorliegen eines steuerpflichtigen "Gewinns" und der Nicht-Ablauf der "Spekulationsfrist" (2 bzw. 10 Jahre) bekannt sind.

Der Notar ist insoweit nicht zu Ermittlungen verpflichtet.

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Oberlandesgericht Koblenz IM NAMEN DES VOLKES Urteil

Aktenzeichen: 1 U 1423/01

Verkündet am: 29. Mai 2002

In dem Rechtsstreit

wegen Notarhaftung

hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Krämer, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Giese und die Richterin am Oberlandesgericht Semmelrogge

auf die mündliche Verhandlung vom 17. April 2002

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 16. Juli 2001 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Kläger zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 29.500,00 EUR abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Sicherheiten können auch durch schriftliche, unbefristete, selbstschuldnerische und unwiderrufliche Bürgschaft einer Bank oder Sparkasse mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland erbracht werden.

Tatbestand:

Der Kläger nimmt den beklagten Notar auf Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung in Anspruch. Er macht ihm zum Vorwurf, es pflichtwidrig unterlassen zu haben, ihn anläßlich der Genehmigung eines am 25. Juni 1999 beurkundeten Grundstückskaufvertrags auf die Möglichkeit der Entstehung einer besonderen Steuerschuld hinzuweisen, die sich aus der mit dem Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 eingetretenen Änderung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EkStG ergebe. Danach verlängere sich nämlich die früher lediglich 2 Jahre betragende Frist bis zur Steuerfreiheit privater Veräußerungsgewinne auf nunmehr 10 Jahre.

Der Kläger hatte noch innerhalb dieser 10-Jahresfrist ein von seinem Bruder 1989 für 75.000,00 DM erworbenes in Rengsdorf gelegenes Grundstück (notarielle Urkunde Dr. J vom 27. Dezember 1989, Anlage K 1) über den Immobilienmakler B - dem er im vorliegenden Verfahren den Streit verkündet hat - an einen Käufer, Zeugen, St für 529.000,00 DM weiterverkauft (notarielle Urkunde des Beklagten vom 25. Juni 1999, UR. Nr. 1086/1999, Anlage K 2).

Der Kläger hat vorgetragen, der Beklagte habe aus dem Grundbuch ersehen, dass das streitbefangene Grundstück 9 Jahre und 6 Monate vor der Beurkundung der letzten Veräußerung von ihm, Kläger, gekauft worden, also im Zeitpunkt der Genehmigung des Vertrages die sogenannte Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen gewesen sei. Außerdem habe der Beklagte gewusst, dass das unbebaute Baugrundstück wegen seiner exklusiven Lage erheblich im Verkehrswert gestiegen sei. Ungeachtet der möglichen Verfassungswidrigkeit des neuen § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EkStG, über welche das angerufene Bundesverfassungsgericht noch nicht befunden habe, müsse er mit einer hohen Steuerforderung rechnen (unterdessen ist diese - neben anderen Steuern - durch Einkommenssteuerbescheid des Finanzamtes Koblenz vom 6. März 2002 festgesetzt worden, Bl. 126 f. GA, wobei nach einer Steuerberaterberechnung die auf das streitgegenständliche Grundstücksgeschäft entfallende Steuer 125.363,00 EUR = 245.188,71 DM betragen soll).

Der Kläger hat beantragt,

festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet sei, ihm den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der Versteuerung des anteiligen Kaufpreiserlöses in Höhe von 454.000,00 DM aus dem Verkauf des im Grundbuch von Rengsdorf Flur 15 Nr. 22/4 verzeichneten Grundstücks gemäß notarieller Urkunde des Beklagten vom 25. Juni 1999 (UR. Nr. 1086/1999) entstehen werde.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat jegliche Amtspflichtverletzung bestritten, insbesondere auch die. Kenntnis vom Datum des Erwerbs des Grundstücks durch den Kläger oder gar die Kenntnis der Anschaffungskosten im Jahre 1989.

Das Landgericht hat, ohne der begehrten Aussetzung des Verfahrens bis zu einer Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit der Verlängerung bereits abgelaufener Spekulationsfristen zu entsprechen, die Klage mit der Begründung abgewiesen, den Notar habe keine generelle Hinweis- und Aufklärungspflicht über die Möglichkeiten der Steuervermeidung oblegen. Zudem habe der Beklagte nicht erkennen müssen, dass die Spekualtionsfrist noch nicht abgelaufen sei.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, der unter Wiederholung und Vertiefung seines bisherigen Vorbringens insbesondere hinsichtlich der Schadensentstehung darauf abstellt, dass er bei richtiger Belehrung in Übereinstimmung mit dem als Zeugen benannten Käufer St das Grundstück nicht am 25. Juni 1999 veräußert, sondern bis zum Ablauf der Spekulationsfrist zugewartet hätte. Im Übrigen macht der Kläger mit einer Klageänderung geltend, dass ihm zwischenzeitlich der obengenannte Steuerbescheid für 1999 über Einkommenssteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer zugestellt worden sei, aus dem sich in Verbindung mit der Berechnung der Steuerberater gemäß Schreiben vom 18.03.2002 der auf das vorliegende streitgegenständliche Grundstücksgeschäft entfallende Steuermehrbetrag von 125.363,00. EUR ergebe.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 125.363,00 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatzüberleitungsgesetzes vom 9.06.1998 seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

hilfsweise,

unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Koblenz vom 16. Juli 2001 festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet sei, den Schaden zu ersetzen, der ihm, Kläger, aus der Versteuerung des anteiligen Kaufpreiserlöses von 454.000,00 DM aus dem Verkauf des im Grundbuch von Rengsdorf Flur 15 Nr. 22/4 verzeichneten Grundstücks gemäß notarieller Urkunde des Beklagten vom 25.06.1999 (UR.Nr. 1086/1999) entstehen werde.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er rügt Klageänderung, weil im vorliegenden Fall der Übergang vom Feststellungs- zum Zahlungsantrag nicht sachdienlich sei. Im Übrigen wiederholt und, bekräftigt er sein erstinstanzliches Sach- und Rechtsvorbringen, indem er insbesondere darauf verweist, dass der Bundesfinanzhof mit Beschluss vom 5. März 2001 mit Recht die Verfassungsmäßigkeit der Neufassung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EkStG in Zweifel gezogen habe, so dass für den Fall einer entsprechenden Entscheidung des anzurufenden Bundesverfassungsgerichts dem Kläger schon deshalb aus dem - noch nicht rechtskräftigen - Einkommenssteuerbescheid kein Schaden entstehen könne. Zudem sei der Kläger wegen seines behaupteten Anspruchs zunächst auf eine anderweitige Ersatzmöglichkeit gegenüber dem streitverkündeten Makler zu verweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

Das angefochtene Urteil begegnet keinen Bedenken. Das Landgericht hat mit Recht einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung von Hinweispflichten des Beklagten bei der Beurkundung des Veräußerungsvertrages oder der Beglaubigung der Genehmigung des Klägers verneint, unbeschadet der Frage, ob dem Kläger überhaupt ein Schaden entstanden ist.

Das Berufungsvorbringen führt zu keinem anderen Ergebnis und veranlasst auch nicht zur Erhebung von Beweisen.

1.

Anspruchsgrundlage für das Schadensersatzbegehren des Klägers ist § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO i. V. m. § 17 BeurkG. Danach obliegen allerdings einem Notar vor und bei Beurkundung eines Amtsgeschäfts unter Umständen erhebliche Prüfungs-, Warn- und Hinweispflichten. Der Notar muss den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und die Erklärungen unzweideutig wiedergeben. Grundsätzlich besteht eine Belehrungspflicht dann, wenn der Notar aufgrund besonderer Umstände Sorge haben muss, dass sich der Beteiligte nicht bewusst ist, dass seine Vermögensinteressen durch das beurkundete Rechtsgeschäft gefährdet werden und ihm dadurch ein Schaden drohen kann (BGH NJW 1995, 330, 1996, 522 und 1996, 3009 m. w. N.; OLG Düsseldorf, VersR 1977, 1108 und - für viele - Kunschert in: Geigel, Der Haftpflichtprozess, 22. Aufl. 1997, Rn. 182).

Jedoch gehen die schadenschützenden Verpflichtungen nicht so weit, dass einen Notar - etwa ähnlich einem Rechtsanwalt, Steuer-, Wirtschafts- oder Vermögensberater - die Verpflichtung träfe, insgesamt rechtsberatend tätig zu werden und über die Vor- und Nachteile eines Rechtsgeschäfts aufzuklären. Insbesondere ist er nicht verpflichtet, den an notariellen Amtshandlungen beteiligten Personen steuerliche Beratungen zu erteilen, wenn dies nicht ausnahmsweise - wie z. B. in § 13 Erbschaftssteuerdurchführungsverordnung - vorgeschrieben ist (BGH VersR 1983, 181 und 1985, 1225 sowie Haug, Amtshaftung des Notars, 2. Aufl. 1997, Rn. 559 m. Nachweisen aus Rechtsprechung und Literatur). Freilich kann ein Hinweis auf die Gefahr einer Steuerpflicht geboten sein, wenn sich dies aufgrund ganz besonderer Umstände wegen der dem Notar gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG auferlegten Betreuungspflicht ergeben könnte. Auf jeden Fall nicht verpflichtet ist indes ein Notar, einen ihm unbekannten Sachverhalt erst zu ermitteln, der für die Besteuerung z. B. eines Spekulationsgeschäftes bedeutsam sein kann (BGH NJW 1985, 1225 und 1995, 2794); nur wenn er davon Kenntnis hat oder sich aus den bei ihm eingereichten Unterlagen ergibt, dass der Verkäufer einen vor weniger als 2 Jahren (nach altem Recht, also weniger als 10 Jahre nach derzeitiger Gesetzeslage) erworbenes Grundstück zu einem Preis verkauft, der die Anschaffungskosten übersteigt, so kann sich eine Hinweispflicht auf die Gefahr der Versteuerung eines Spekulationsgewinnes ergeben (Kunschert a. a. O. Rn. 188 m. w. N.).

In der zuletzt genannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof in aller Deutlichkeit klargestellt, dass ein Notar, der selbst das Grundbuch einsieht, zwar darauf achten müsse, ob der Veräußerer rechtswirksam als berechtigter eingetragen ist, aber durchweg nicht auf den Zeitpunkt des Erwerbs zu achten habe, nur um daraus möglicherweise Anlass für eine steuerrechtliche Belehrung zu erhalten. Darüber hinaus habe ihn der Preis, zu dem der Verkäufer vorher das Grundstück erworben hat, durchweg nicht zu interessieren; nur aus einem Vergleich zwischen den früheren Anschaffungskosten und dem jetzt vorgesehenen Verkaufspreis könne sich aber ein Gewinn errechnen, der möglicherweise zu versteuern wäre. Letztlich - so fährt der Bundesgerichtshof (NJW 1985, 2794) fort - ergebe sich diese Rechtslage auch aus § 21 BeurkG, der es in das pflichtgemäße Ermessen des Notars stelle, wie er sich über den Grundbuchinhalt zuverlässig unterrichte, wobei die geschuldete Grundbucheinsicht sich nur auf diejenigen Tatsachen zu erstrecken habe, deren Kenntnis zur Erfüllung des Zwecks des § 21 BeurkG für das jeweilige Geschäft von Bedeutung sei, "also gerade nicht auf die Umstände für die Versteuerung eines Spekulationsgewinns".

2.

Gemessen an dieser in Rechtsprechung und Schriftum fast einhellig vertretenen Rechtsansicht, der sich der Senat anschließt, ist die Konstellation im vorliegenden Streitfall nicht geeignet, mit Erfolg eine Amtspflichtverletzung des Beklagten zu konstruieren.

Daran ändert auch nichts die Besonderheit der durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 eingetretenen Änderung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EkStG, wonach die sogenannte Spekulationsfrist von 2 auf 10 Jahre verlängert worden ist, abgesehen von der verfassungsrechtlichen Zweifelhaftigkeit und daher verfassungsgerichtlichen Überprüfungsbedürftigkeit der Rückwirkung dieser Vorschrift.

Zwar mag der Beklagte bei den Beurkundungen vom 25. Juni und 19. Juli 1999 die Gesetzesänderungen des Einkommenssteuergesetzes bereits gekannt haben. Es kann auch sein, wie der Kläger behauptet, dass der seit Jahrzehnten in Neuwied tätige Beklagte über profunde Kenntnisse im Bereich von Grundstückspreisen in der Region Neuwied verfügt habe. Alle diese als richtig unterstellten Umstände reichen indes für die vom Kläger erwartete notarielle Aufklärungspflicht nicht aus, solange der Beklagte nicht positiv wusste, dass der Kläger das unbebaute Grundstück im Jahre 1989 erworben hatte. Diese Kenntnis hat der Beklagte im vorliegenden Verfahren wiederholt und nachvollziehbar bestritten. Der darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat für seine Behauptung jedoch keinen Beweis angeboten. Noch viel weniger hat der Kläger dargetan, dass dem Beklagten sogar die Höhe der Anschaffungskosten des ersten Kaufvertrages bekannt gewesen sei. Dafür besteht auch kein Anhaltspunkt, weil selbst die Einsicht ins Grundbuch über den Preis eines Erwerbsgeschäftes keinen Aufschluss vermittelt.

3.

Die Berufung dringt auch nicht mit dem rechtlichen Hinweis durch, die obengenannte ständige Spruchpraxis des Bundesgerichtshofs könne unter der Geltung des derzeitigen § 23 EkStG, also der 10-jährigen Spekulationsfrist, keinen Bestand haben. Diese Rechtsauffassung verkennt, dass die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelte Eingrenzung der Hinweis- und Belehrungspflichten eines Notars bei steuerrechtlichen Fragen aus der sich nach der Bundesnotarordnung und dem Beurkundungsgesetz ergebenden Gesetzeslage abgeleitet worden ist. Es kommt daher für die Belehrungspflicht eines Notars nicht auf die im Steuerrecht geltenden Fristen bei Weiterveräußerungsgewinnen an. Vielmehr ist allein maßgebend, dass aus § 17 Abs. 1 BeurkG prinzipiell nicht das Gebot herzuleiten ist, auf steuerrechtliche Folgen des beurkundeten Geschäfts hinzuweisen, weil diese eben typischerweise nicht zum Inhalt eines Grundstückskaufvertrages selbst gehören, sondern sich kraft Gesetzes als Folgen daraus ergeben (BGH NJW 1995, 2794 sowie BGH WM 1992, 1533, 1535 und Haug a. a. O. Rn. 559).

Wollte man dennoch eine Amtspflichtverletzung annehmen und bezüglich der Schadensentstehung die Behauptung des Klägers als richtig unterstellen, der Käufer hätte im Falle der unterbliebenen Belehrung des Notars das gleiche Grundstücksgeschäft auch nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist geschlossen, würde der Schadenersatzanspruch ebenso daran scheitern, dass der Kläger nicht schlüssig vorgetragen hat, dass er nicht auf andere Weise, nämlich vom Streitverkündeten Makler Ersatz zu erlangen vermag (§ 19 Abs. 1 Satz 2 1. Halbs. BNotO). Denn im Gegensatz zum Notar umfasst die Beratungspflicht eines - wie hier mit dem Verkauf eines Grundstückes beauftragten - Maklers auch die Erteilung von steuerlichen Auskünften (OLG Köln MDR 1967, 302; Hanseatisches OLG Hamburg VersR 1965, 375 und OLG München JW 1961, 1534 sowie LG Hamburg MDR 1971, 1098). Grundsätzlich könnte daher ein Auftraggeber nach jedenfalls vertretbarer Ansicht (Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., 1999, Rn. 313) erwarten, vom Makler über die rechtliche Bedeutung eines steuerrechtlichen Spekulationsgeschäfts beraten zu werden (§ 23 Abs. 1 EkStG), wobei sich der Makler nicht mit Erfolg auf Rechtsunkenntnis berufen könnte (Hanseatisches OLG Hamburg, a. a. O.).

II.

Die Berufung des Klägers erweist sich nach alledem als erfolglos. Sie ist daher mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Sicherheitsleistung ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 108 ZPO.

Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO n. F. liegen nicht vor. Für eine Zulassung der Revision besteht deshalb keine Veranlassung.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt für die Zeit bis zum 24. März 2002 auf 112.484,21 EUR (= 220.000,00 DM) und für die Zeit danach auf 125.363,00 EUR.

Der Kläger ist in gleicher Höhe beschwert.

Ende der Entscheidung