Judicialis Rechtsprechung

Bei der Rückforderung von Leistungen in Fällen eines formungültigen Grundstückskaufvertrages greift § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB ein. Dieser Rückforderungsanspruch ist gemäß § 815 BGB nur ausgeschlossen, wenn der Eintritt des bezweckten Erfolges von Anfang an unmöglich war und der Leistende dies gewusst oder wenn der Leistende den Eintritt des Erfolges wider Treu und Glauben verhindert hat.

Eine Provisionsbestimmung im Grundstückskaufvertrag zugunsten des Maklers ist unwirksam, wenn der Grundstückskaufvertrag wegen Formmangels des Schwarzkaufs anfänglich unwirksam war und nicht durch Vollziehung wirksam geworden ist.

Die Maklerklausel unterläge sonst einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie verstieße gegen die gesetzliche Leitbildfunktion der Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision und bei Kenntnis aller Beteiligten vom Schwarzkauf auch gegen die guten Sitten.

Grundsätzlich können sich die Parteien eines formnichtigen Grundstückskaufvertrages auf dessen Nichtigkeit berufen und den gezahlten Maklerlohn zurückfordern, ohne sich schon dadurch dem Vorwurf des treuwidrigen Handelns im Sinne auszusetzen. Der Rückforderungsanspruch entsteht erst dann, wenn sicher davon auszugehen ist, dass der Erfolg des Vertrages nicht mehr eintritt.

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OBERLANDESGERICHT KOBLENZ IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Geschäftsnummer: 12 U 1799/05

Verkündet am 18.06.2007,

in dem Rechtsstreit

wegen eines Anspruches auf Rückzahlung einer ungerechtfertigten Bereicherung.

Der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dierkes, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Eschelbach und die Richterin am Oberlandesgericht Kagerbauer auf die mündliche Verhandlung vom 30. April 2007

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Einzelrichters der 11. Zivilkammer des Landgerichts Trier vom 25. November 2005 abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.752 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. Februar 2005 zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um einen Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung eines von ihr an den Beklagten geleisteten Maklerhonorars für die Vermittlung eines anfänglich unwirksamen Grundstückskaufvertrages.

Die Klägerin schloss am 24. September 2004 mit R... M... H... aus R... einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, nach dem ein Hausgrundstück, auf dem sich der Rohbau eines Wohnhauses befand, für 165.000 Euro an die Klägerin verkauft werden sollte. Der Grundstückskaufvertrag enthielt eine Klausel über die Verpflichtung beider Kaufvertragsparteien zur Zahlung einer Provision von je 3,48 % des Kaufpreises an den Beklagten, weil dieser den Kaufvertrag vermittelt habe. Die "Maklergebühr" sollte "verdient, fällig und zahlbar" sein zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages und der Rechnungsstellung. Dem Beklagten als Makler sollte "aus dieser Vereinbarung ein selbständiger Rechtsanspruch zustehen". Die Verpflichtung zur Courtagezahlung sollte ferner "auch für den Fall der Aufhebung des notariellen Kaufvertrages bzw. des Rücktritts von diesem" gelten. Die Vertragsparteien erkannten zudem ausdrücklich an, dass ihnen von dem Beklagten als Makler keine Zusagen gemacht worden seien, die in der Kaufvertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden hätten. Der Beklagte übernahm nach der vertraglichen Regelung als Makler keine Haftung für Größe und Beschaffenheit des Grundstücks. Die Vertragsparteien unterwarfen sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung der Courtage der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde. Im Vertrag wurde u.a. auf folgendes hingewiesen: "Alle Vertragsabreden sind beurkundungsbedürftig; Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde können zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen" (Bl. 30 GA). Die Kaufvertragsparteien vereinbarten und vollzogen im Beisein des Beklagten ungeachtet einer Warnung der als Verhandlungsführer für den Beklagten anwesenden Eltern M... und H... H... sowie des Hinweises des Notars auf die Beurkundungsbedürftigkeit sämtlicher Abreden zusätzlich zum beurkundeten Kaufpreis eine Zahlung von 15.000 Euro, weil die Verkäuferin "auf Grund ihres Scheidungsverfahrens nicht sämtliche Einnahmen offenlegen" wollte. Der Kaufvertrag wurde später nicht durchgeführt; einerseits, weil die Klägerin Probleme mit der Finanzierung des nur zum Teil beurkundeten Kaufpreises hatte und andererseits, weil der Aufwand bei der Vollendung des Rohbaus einen größeren Aufwand erforderte als ihn sich die Klägerin zuvor vorgestellt hatte (Bl. 146 GA). Die Klägerin zahlte zwischenzeitlich aber auf Mahnung des Beklagten die von ihr nach dem Vertrag geschuldete Maklercourtage in Höhe von 5.752 Euro.

Die Klägerin verlangt im Rechtsstreit in beiden Rechtszügen nach vorangegangenem Mahnverfahren die Rückzahlung dieses Betrages von 5.752 Euro nebst Verzugszinsen. Sie hat vorgetragen, sie habe von der Nichtigkeitsfolge der Schwarzgeldzahlung für den Vertrag keine Kenntnis gehabt. Sie hat die Ansicht vertreten, der Vertrag sei wegen des Beurkundungsmangels im Ganzen mitsamt der Provisionsvereinbarung nichtig. § 817 Satz 2 BGB sei auf diesen Fall nicht anwendbar. Der Beklagte habe nicht dargelegt, dass auch der Maklervertrag auf einen "Schwarzkauf" ausgerichtet gewesen sei. Deshalb sei die Regelung über die Courtagezahlungsverpflichtung zwar möglicherweise wirksam. Danach sei die Maklergebühr jedoch erst mit Abschluss eines gültigen Grundstückskaufvertrages verdient. Weil der formungültige Kaufvertrag nicht geheilt worden sei, könne auch die Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruches nicht als erfüllt gelten. Die vertragliche Regelung enthalte insoweit nicht nichts anderes als es im Gesetz (§ 652 BGB) geregelt sei.

Der Beklagte hat behauptet, die Klägerin habe bei Vertragsabschluss in Kenntnis der Folgen des Schwarzkaufs gehandelt, weshalb ihrem Rückzahlungsbegehren § 817 Satz 2 BGB entgegenstehe. Darüber hinaus sei nur von einer Teilnichtigkeit des Vertrages hinsichtlich des Grundstückskaufs auszugehen, nicht auch in dem Vertragsteil, in dem ihm durch Vertrag zugunsten Dritter ein selbständiger Maklerlohnanspruch zugebilligt worden sei. In dieser besonderen vertraglichen Bestimmung sei die Gültigkeit des Maklerlohnanspruchs auch für den Fall der Unwirksamkeit des Kaufvertrages geregelt. Der spezielle Fall des Schwarzkaufes sei allein wegen § 4 BeurkG nicht ausdrücklich aufgenommen worden, aber von der salvatorischen Klausel ebenso umfasst.

Das Landgericht hat die Klage durch Urteil des Einzelrichters der 11. Zivilkammer vom 25. November 2005 abgewiesen. Es hat angenommen, die Klägerin habe ihre Zahlung an den Beklagten nicht ohne rechtlichen Grund erbracht; denn der Provisionsanspruch aus dem notariell beurkundeten Vertrag sei wirksam. Die Gestaltung der Courtageklausel spreche gegen einen Willen der Vertragsparteien, einen einheitlichen Vertrag zu schließen, dessen Bestand insgesamt von der Heilung des Beurkundungsmangels des Grundstückskaufs durch dessen Vollziehung abhängig sei. Es handele sich bei der Courtageregelung auch nicht um eine schlichte Wiederholung von § 652 BGB, sondern um eine besondere Ausgestaltung eines eigenständigen Anspruchs des Beklagten gegen beide Kaufvertragsparteien. Zudem hätten die Vertragsparteien immerhin auch für den Fall der Nichtdurchführung des Grundstückskaufes infolge Aufhebung oder Rücktritts dem Beklagten den Provisionsanspruch zugebilligt. Die Schwarzkaufabrede sei nur wegen § 4 BeurkG nicht ausdrücklich in den Text aufgenommen worden. Dieser Fall der Unwirksamkeit des Grundstückskaufes berühre die Gültigkeit der Provisionsregelung aber ebenfalls nicht. § 334 BGB sei hier nicht einschlägig, weil nur ein unechter Vertrag zugunsten Dritter vorliege.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die mit dem Rechtsmittel das Ziel ihrer Klage, nämlich die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 5.752 Euro nebst Verzugszinsen an sie, weiter verfolgt. Sie meint, Grundstückskauf und Provisionsvereinbarung zugunsten des Beklagten als Makler seien aus der Interessensicht der Kaufvertragsparteien ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne von § 139 BGB. Es handele sich um eine übliche Maklerklausel. Wäre darin auch der Fall des Schwarzkaufs so geregelt worden, dass der Provisionsanspruch unabhängig von dessen Nichtigkeit im Fall des Ausbleibens der Heilung des Grundstückskaufs durch Vollziehung selbständig habe weiter bestehen sollen, dann hätte der Urkundsnotar die Vertragsparteien auch darüber belehren müssen; das sei aber nicht geschehen. Insoweit seien den Kaufvertragsparteien die dann möglichen rechtlichen Konsequenzen der Unwirksamkeit des Grundstückskaufes für einen fortbestehenden Provisionsanspruch des Beklagten nicht bewusst gewesen. Da der Beklagte selbst um den Schwarzkauf gewusst habe, der sogar von ihm angeregt worden sei, stehe seiner Rechtsposition schließlich der Einwand der Verwirkung nach § 654 BGB entgegen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Wegen der Feststellungen des Landgerichts verweist der Senat gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Gründe des angefochtenen Urteils.

II.

Die Berufung ist begründet. Die Klägerin hat aufgrund von § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Maklerprovision nebst Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe.

1. Anspruchsgrundlage ist § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB.

Bereits das Reichsgericht ging davon aus, dass für die Rückforderung von Leistungen in Fällen des aufgrund eines Beurkundungsmangels ungültigen Grundstückskaufvertrages die Regelung des § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB eingreift. Denn ein Vertragsteil leistet in diesem Fall in der Erwartung, auch der andere Teil werde seine Verpflichtung erfüllen, so dass der formunwirksame Vertrag dann durch Auflassung des Grundstücks und Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch geheilt wird (RGZ 98, 237, 240; 129, 307, 308). Mit dem Fehlschlagen dieser Erwartung tritt der nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht ein. Diese Auffassung wird vom Bundesgerichtshof und Teilen der Literatur gebilligt (vgl. BGHZ 29, 6, 11; BGH JZ 1961, 699; 1971, 556; NJW 1976, 237, 238; 1980, 451; Palandt/Thomas, BGB § 812 Rn. 89; Staudinger/Lorenz, BGB § 812 Rn. 110) und ihr folgt auch der Senat. Diese Ansicht beruht nicht zuletzt auf dem Interesse daran, die aus einer Anspruchsbegründung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB weiterhin folgende Anwendung der Gegenbestimmung des § 814 BGB zu vermeiden. Diese Norm würde unweigerlich zum Ausschluss der Rückforderung bei Kenntnis der Nichtschuld führen; das erscheint aber mit Blick auf die beiderseitige Interessenlage der Vertragsparteien als unangemessen. Wird der Rückforderungsanspruch hingegen auf § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB gestützt, so ist er nach § 815 BGB nur ausgeschlossen, wenn der Eintritt des bezweckten Erfolges von Anfang an unmöglich war und der Leistende dies gewusst oder aber wenn der Leistende den Eintritt des Erfolges wider Treu und Glauben verhindert hat. Diese Rechtslage ist der Situation des Schwarzkaufes eher angemessen.

2. Der Zweck der vertraglichen Bestimmung ist infolge der Unwirksamkeit und des Ausbleibens der Durchführung des Grundstückskaufvertrages verfehlt worden. Daher liegen die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB vor. Eine Zweckverfehlung wäre nur dann auszuschließen, wenn die Courtageklausel ungeachtet des formunwirksamen Grundstückskaufes ihrerseits wirksam geblieben wirksam wäre und den Leistungszweck in sich trüge. Beides ist hier aber nicht der Fall.

a) Die Provisionsbestimmung ist gemäß § 139 BGB auch unwirksam, weil der Grundstückskaufvertrag zum Teil als Scheingeschäft und zum Teil als formunwirksames Geschäft anfänglich unwirksam war (vgl. BGHZ 54, 56, 62 f.; Dubischar JuS 2002, 131, 132; Jauernig, BGB, 11. Aufl., § 117 Rn. 5; Wolf in: Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, 2. Aufl., 2. Teil Rn. 190) und auch nicht durch Heilung aufgrund seiner Vollziehung wirksam geworden ist. § 139 BGB ist auf diesen Fall anwendbar (vgl. Kanzleiter in: MünchKomm, BGB, 4. Aufl., § 311b Rn. 71) und einschlägig.

Die Vertragsnichtigkeit des Grundstückskaufs nach §§ 117, 125 BGB wirkt auch gegenüber Dritten, die nicht Vertragspartner sind (vgl. Wacke DNotZ 1995, 507 m.w.N.), weshalb auch der Beklagte sie gegen sich gelten lassen muss. Sie erstreckt sich gemäß § 139 BGB auch auf die Provisionsregelung im Vertrag, die ihrerseits wegen der Geltung auch im Fall der Aufhebung des Grundstückskaufvertrages oder des Rücktritts einerseits und wegen der Höhe der Provision (2 x 3,48 % aus 165.000 Euro = 11.484 Euro) beurkundungsbedürftig war (vgl. Wolf a.a.O. Rn. 175). Das landgerichtliche Urteil geht davon aus, dass die Courtageklausel ihrem Inhalt nach eine selbständige Bestimmung enthält, auf die sich die Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages nicht erstreckt. Dafür spricht zwar in gewisser Weise der Wortlaut der Regelung, die einen "selbständigen" Anspruch des Maklers gegenüber beiden Kaufvertragsparteien betrifft. Die Maklerklausel enthält aber kein selbstständiges Schuldversprechen (vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 2005, 574, 576). Die vertragliche Regelung eines selbständigen Courtageanspruches hat der Beklagte bezweckt; er war aber nicht Vertragspartei und sein Interesse ist daher bei der Auslegung des Vertrages nicht entscheidend. Eine Aufhebung des Kaufvertrags oder ein Rücktritt von diesem Vertrag sollten den selbständigen Provisionsanspruch, für den auch mit der notariellen Urkunde ein eigenständiger Vollstreckungstitel zugunsten des Beklagten geschaffen wurde, unberührt lassen. Die Situation der Formunwirksamkeit beim "Schwarzkauf" des Grundstücks ist aber in der vertraglichen Bestimmung nicht berücksichtigt worden und sie konnte dort auch ihrerseits nicht ohne Gesetzesverstoß geregelt werden. Eine Erstreckung der tatsächlich vereinbarten Provisionsregelung, die eine nachträgliche Vertragsaufhebung oder einen Rücktritt vom Vertrag betrifft, auch auf den nicht genannten Fall der anfänglichen Unwirksamkeit des Vertrages ist nicht möglich, weil es um eine gänzlich andere und zudem gesetzwidrige Konstellation geht, die überdies nicht dem Interesse der Kaufvertragsparteien entspricht, sondern nur dem Interesse des Beklagten als einem Dritten. Der Grund für die Einräumung des Provisionsanspruchs lag zwar in der im Vertrag festgestellten Vermittlung des konkreten Grundstücksgeschäfts, aber nicht in der Vermittlung eines Schwarzkaufes, der mangels Vollziehung unwirksam blieb. Das selbständige Provisionsversprechen kann zwar auch die "Veräußerungsbereitschaft" fördern (vgl. BGH NJW-RR 2007, 55, 56) und dadurch in der Konstellation des Schwarzkaufes einen gewissen "Druck" auf die beiden Vertragsparteien dahin ausüben, dass sie den formunwirksamen Vertrag durchführen und den Mangel heilen (vgl. BGH WM 1970, 1517, 1518). § 139 BGB gilt andererseits auch dann, wenn nicht nur Teile eines Rechtsgeschäfts, sondern mehrere an sich selbständige Rechtsgeschäfte - wie hier der Kaufvertrag und die Provisionsvereinbarung zugunsten eines Dritten - ein Vertragswerk bilden (vgl. BGHR BGB § 139 Einheitlichkeitswille 13). Voraussetzung für die Einheitlichkeit des Vertrageswerkes ist, dass die Vereinbarungen nach den Vorstellungen der Vertragschließenden miteinander "stehen oder fallen" sollen (Wolf in: Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, 2.Teil Rn. 167 m.w.N.). Das ist aus der Interessensicht der Kaufvertragsparteien, die auch die Provisionsbestimmung zugunsten des Beklagten als einem Dritten beherrscht, der Fall. Dafür bildet die wirtschaftliche Einheit des Vertragswerkes ein Indiz für den rechtlich relevanten Einheitlichkeitswillen. Durchgreifende Gegenindizien liegen nicht vor. Den Parteien des Vertrages ging es um die Wirksamkeit des Grundstückskaufes. An einer Provisionszahlung auch im Fall der anfänglichen Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrages hatten sie kein Interesse. Das liegt auf der Hand. Deshalb ist von der Unwirksamkeit auch der Courtageklausel im Fall der anfänglichen Unwirksamkeit des Grundstückskaufes auszugehen.

b) Zudem trägt die Provisionsbestimmung den Leistungszweck nicht in sich. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Provisionsanspruch auch für die Vermittlung eines anfänglich formunwirksamen und nicht durch Vollziehung geheilten Grundstückskaufvertrages zuerkannt werden sollte.

c) Die Maklerklausel unterliegt, was hier nur als Kontrollüberlegung zu beachten ist, außerdem einer Inhaltskontrolledes § 307 BGB, weil es sich um eine gebräuchliche und für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Klausel handelt. Der Inhaltskontrolle hielte die Klausel nicht stand, wenn sie dem Beklagten als Makler einen Provisionsanspruch auch für den Fall zugestehen würde, dass der Grundstückskaufvertrag wegen Formunwirksamkeit nichtig ist.

Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist in erster Linie die Leitbildfunktion der gesetzlichen Regelung, hier also § 652 BGB, maßgebend. Dazu gehören die Erfolgsabhängigkeit der Provision, die Entschließungsfreiheit des Auftraggebers, die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss und die fehlende Verpflichtung des Maklers zur Leistungserbringung. Diesem Leitbild entspräche die Provisionsbestimmung im notariellen Vertrag nicht, wenn sie den Provisionsanspruch auch für den Fall des wegen Formmangels unwirksamen und auch nicht durch Vollziehung geheilten Grundstückskaufvertrages vorsehen würde; insoweit wäre sie erfolgsunabhängig. Zum Erfolgseintritt im Sinne des § 652 BGB zählt aber der formwirksame Abschluss des vermittelten Vertrages (vgl. BGH WM 1977, 1049, 1050), der hier nicht vorliegt.

Zudem verstößt die Provisionsbestimmung, wenn sie dem Beklagten auch für den Fall des nicht vollzogenen Schwarzkaufes eine Vermittlungsprovision zugestehen würde, obwohl die Vertragsparteien und der Beklagte die Umstände kannten, gegen die guten Sitten, weil damit im konkreten Fall ein vom Makler bewusst herbeigeführter Schwarzkauf belohnt werden würde. Auch insoweit kann die Courtageklausel keinen beachtlichen Leistungszweck nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ergeben.

3. Dem Rückforderungsanspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB kann schließlich - wie schon unter II.1. ausgeführt wurde - von vornherein nicht § 814 BGB (vgl. auch OLG Düsseldorf OLG-Report Düsseldorf 1993, 317 ff.; Jauernig/Stadler, BGB, 11. Aufl., § 814 Rn. 2) oder § 817 BGB entgegenstehen. Nur § 815 BGB ist als Gegennorm anwendbar, im konkreten Fall aber nicht einschlägig.

Nach § 815 BGB ist die Rückforderung wegen Nichteintritts des mit einer Leistung bezweckten Erfolges ausgeschlossen, wenn der Leistende den Eintritt des Erfolges wider Treu und Glauben verhindert hat. Grundsätzlich aber können sich die Parteien eines formnichtigen Kaufvertrages auf dessen Nichtigkeit berufen und den gezahlten Kaufpreis zurückfordern, ohne sich schon dadurch dem Vorwurf des treuwidrigen Handelns auszusetzen (vgl. BGH WM 1983, 1340, 1342; Dubischar JuS 2002, 131, 133; Lieb in: MünchKomm, BGB § 815 Rn. 6). Soweit in der Rechtsprechung früher für die Lossagung der Kaufvertragsparteien vom formnichtigen Kaufvertrag ein hinreichender Grund gefordert wurde (vgl. BGH NJW 1980, 451, 452; OLG München DNotZ 1986, 293), ist dies überholt. Im Hinblick auf die in § 313 Satz 2 BGB a.F./§ 311b Satz 2 BGB n.F. enthaltene Regelung sind an das Vorliegen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben im Sinne von § 815 Alt. 2 BGB strenge Anforderungen zu stellen (vgl. BGHR BGB § 815 Grundstückskaufvertrag 1; Kanzleiter DNotZ 1986, 258, 263; Singer WM 1983, 254, 260). Die Voraussetzung einer Heilung des Formmangels darf nicht auf dem Umweg über § 815 BGB einseitig zu Lasten des leistenden Vertragsteils relativiert werden. Bei der Annahme eines Verstoßes gegen Treu und Glauben ist deshalb Zurückhaltung geboten; insbesondere verstößt die Nichtvollziehung formnichtiger Verträge nicht schon als solche gegen Treu und Glauben (vgl. auch BGH WM 1966, 194, 196 f.; Lieb in: MünchKomm, BGB § 815 Rn. 6; Staudinger/Lorenz, BGB § 815 Rn. 2). Hat die Klägerin den Grundstückskaufvertrag deshalb nicht durchgeführt, weil sie die Finanzierung des Vorhabens nicht problemlos bewirken konnte und sich der Aufwand bei der Fertigstellung des Hausrohbaus als aufwändiger erwies, als sie es sich bei Vertragsschluss vorgestellt hatte, dann liegen sachliche Gründe für die Nichtdurchführung des formnichtigen Grundstückskaufvertrags vor. Eine sittenwidrige Verhinderung des Eintritts des Leistungserfolges ist dann nicht anzunehmen. § 815 BGB steht dem gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB gerechtfertigten Rückzahlungsverlangen deshalb nicht entgegen.

4. Der Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB wegen Zweckverfehlung entsteht endgültig erst dann, wenn sicher davon auszugehen ist, dass der Erfolg nicht mehr eintritt, der Zweck der Leistung also verfehlt bleibt. Auch das ist hier aber der Fall.

Haben die Beteiligten die Auflassung noch nicht beurkundet, so wird mit der Kenntnis des Urkundsnotars von der Falschbeurkundung eine Heilung unmöglich. Dem Notar ist es nämlich untersagt, einen wissentlich unrichtig beurkundeten Kaufvertrag weiter zu vollziehen. Bereits aus § 925a BGB ergibt sich für den Urkundsnotar das Verbot, eine Auflassung auf Grund eines formnichtigen Kaufvertrages zu beurkunden. Ähnliches gilt, wenn die Auflassung - wie hier (Bl. 27 GA) - zwar schon beurkundet wurde, der Notar jedoch zur Sicherung des Verkäufers eine Anweisung in die Urkunde aufgenommen hat, beglaubigte Abschriften oder Ausfertigungen, die die Auflassung enthalten, dem Käufer und dem Grundbuchamt erst auszuhändigen, nachdem der Kaufpreis bezahlt worden ist (Bl. 25 GA). Diese Kaufpreiszahlung ist aber ausgeblieben und auch in Zukunft nicht mehr zu erwarten. Daher ist auch der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Maklerprovision fällig.

5. Die Zinsforderung ist nach §§ 286, 288 Abs. 1, 291 BGB gerechtfertigt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ein Grund zur Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO besteht nicht.

Der Streitwert beträgt 5.752 Euro.

Ende der Entscheidung