Judicialis Rechtsprechung

Der Nachweis des Objekts wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Kunde das Objekt bereits zuvor über ein Internetimmobilienportal kannte und der Eigentümer seine Adresse und Telefonnummer angegeben hat. Wird es dem Kunden über einen durch den Makler vermittelten Besichtigungstermin erst möglich, in konkrete Verhandlungen mit dem Veräußerer zu treten und erhält er weitere Informationen über das Objekt (Wohnflächenberechnung, Gasverbrauch) liegt eine Nachweistätigkeit des Maklers vor, die ursächlich für den späteren Hausverkauf wurde.

1) Schreiben an Partei-Vertreter, Beklagten-Vertreter - EB -

Der Senat hat die Sache beraten. Er erwägt die Berufungen gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Die Berufung hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Gründe werden nachfolgend dargestellt. Dem Beklagten wird eine Frist zur Stellungnahme gesetzt bis zum 17. April 2009. Es wird um Mitteilung gebeten, ob die Berufung aufrechterhalten bleibt.

I.

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Maklerprovision in Anspruch.

Die Klägerin macht als Immobilienmaklerin gegenüber dem Beklagten Maklerprovision im Hinblick auf das Einfamilienhaus in L. geltend. Das Objekt wurde am 08.09.2007 durch den damaligen Eigentümer, E., in das Internet ("Immobilien Scout 24") gestellt. Dieser gab hierbei zwar nicht seinen Namen, aber seine Adresse und Telefonnummer sowie die Adresse des Hauses an.

Die Klägerin wurde durch Herrn und Frau G. in Vollmacht des Herrn R. G. mit dem Verkauf des Einfamilienhauses beauftragt. Sie bot das Objekt unter anderem über das Internetportal "Immowelt" an. Auf der entsprechenden Seite des Portals waren neben Fotos und allgemeinen Informationen über das Haus auch die Überschriften "Courtage" und "Provision" in Fettdruck aufgeführt. Unter der Überschrift "Courtage" heißt es: "Unsere Maklergebühren betragen 3,57 % des Kaufpreises inkl. Mehrwertsteuer für den An- und Verkauf von Haus- und Grundeigentum." Unter der Überschrift "Provision" wird aufgeführt: "3,57 % Brutto-VK-Preis inkl. Mehrwertsteuer".

Direkt unter diesen Angaben wird es dem Nutzer durch ein entsprechendes Eingabefeld unter der Überschrift: "Ich möchte mehr Infos zu diesem Angebot" ermöglicht, Kontakt zu dem anbietenden Makler aufzunehmen. Hiervon machte der Beklagte am 16.11.2008 Gebrauch und gab seine e-mail Adresse und die Nummer seines Mobiltelefons an. Wegen des näheren Inhalts des Internetangebots und der Anfrage des Beklagten wird auf die Anlagen K1 und K2 verwiesen.

Noch am selben Tag kam es zu einem Telefonat zwischen dem Beklagten und dem Zeugen O., der Auszubildender bei der Klägerin ist. Anlässlich des Telefonats mit dem Zeugen O. erklärte sich der Beklagte mit einem gemeinsamen Besichtigungstermin für das Objekt einverstanden. Außerdem sandte das Büro der Klägerin dem Beklagten die aus Anlage K 3 ersichtliche e-mail. Dieser waren mehrere Exposés, unter anderem unter der Nr. A 467 das des streitgegenständlichen Objekts beigefügt. Zu diesem Objekt wird in der mail aufgeführt: Kaufpreis: € 380.000,00 zzgl. 3,57 % Käufercourtage. Dieselbe Information findet sich auf der ersten Seite des Exposes. Auf die Anlage K 3 zur Klageschrift wird verwiesen. Am Morgen des Besichtigungstermins, dem 19.11.2007, antwortete der Beklagte auf die aus Anlage K 3 ersichtliche mail: "Danke für die Information. Wir haben heute ein Termin um 12.15 fur diese objeckt".

Die Besichtigung des Hauses fand am Mittag desselben Tages statt, wobei neben den Parteien für den Verkäufer Frau G. anwesend war. Im Anschluss an den Besichtigungstermin schickte die Klägerin Informationen über den Gasverbrauch an den Beklagen. Dieser widersprach dem nicht. Er nahm am 25.11.2007 unmittelbar mit Frau G. Kontakt auf und vereinbarte einen zweiten Besichtigungstermin, zu dem die Klägerin hinzustieß, weil sie anderweitig hiervon erfahren hatte. Im Anschluss daran fanden unmittelbar zwischen dem Beklagten und Frau G. Kaufpreisverhandlungen statt. Die Klägerin schickte dem Beklagten am 02.12.2007 weitere Details über Flächen und Räume. In der Folgezeit fanden Kaufverhandlungen zwischen dem Beklagten, Frau G. und Herrn G. unter Ausschluss der Klägerin statt, wobei man sich auch über den Kauf des Hauses einigte. Mit Schreiben vom 13.12.2007 teilte der Bevollmächtigte des Beklagten der Klägerin mit, dass dieser das Haus unmittelbar vom Eigentümer erwerben werde. Am 21.12.2007 erwarb der Beklagte das Anwesen zum Preis von 365.000,-€ durch notariellen Kaufvertrag. Die Klägerin nahm an dem Notartermin nicht teil.

Unter dem 21.12.2007 stellte die Klägerin dem Beklagten 13.030,50 € in Rechnung. Mit email vom 07.01.2008 lehnte der Beklagte die Begleichung der Rechnung ab und bot stattdessen eine Unkostenpauschale in Höhe von 500,-€ an.

Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 13.030,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.01.2008 sowie weitere vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 899,40 € zu zahlen. Wegen des übersteigenden Zinsanspruchs ist die Klage abgewiesen worden.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung. Er erstrebt unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage.

II.

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg.

Das Landgericht hat zu Recht der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises aus Maklervertrag gemäß § 652 Abs. 1 BGB zugesprochen.

1) Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Ein Maklervertrag kann ausdrücklich oder stillschweigend zustande kommen (BGH Urteil vom 22.09.2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 956). Die Klägerin ist vorliegend als Nachweismaklerin aufgetreten. Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung liegt in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers nennen müssen (BGH, Urteil vom 22. Oktober 1986 - IV a ZR 4/85 = WM 1987, 23 ; Urteil vom 14.01.1987 - IV a ZR 206/85 - NJW 1987, 1628 f.). Die Namhaftmachung des Verkäufers ist dann entbehrlich, wenn bei Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Verkäufers erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt.

Über den genannten Ausnahmefall hinaus hat der BGH (Urteil vom 14.01.1987 - IV a ZR 206/85 - NJW 1987, 1628; Urteil vom 15.2.1984 - IV a ZR 150/82 = WM 1984, 560) die fehlende Namhaftmachung des Verkäufers unter der Voraussetzung als unschädlich angesehen, dass es dem noch unentschlossenen Kunden zunächst auf die Person des Verkäufers gar nicht ankommt und er später den Hauptvertrag "am Makler vorbei" abschließt.

Der Nachweis des Objekts wird vorliegend nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Beklagte das Objekt zuvor bereits von außen kannte, weil der damalige Eigentümer das Anwesen am 08.09.2007 im Internet unter dem Portal "Immobilien Scout 24" vorgestellt, dort zwar nicht seinen Namen, aber seine Adresse und Telefonnummer sowie die Adresse des Hauses angegeben hat. Der Nachweis einer Maklertätigkeit wird durch diese Vorkenntnis des Beklagten nicht ausgeschlossen. Der Beklagte hat von der Möglichkeit, mit dem Eigentümer Kontakt aufzunehmen, keinen Gebrauch gemacht, sondern sich über das Internetportal "Immowelt" an die Klägerin gewandt. Erst durch den durch die Klägerin vermittelten Besichtigungstermin, die Kontaktaufnahme zu den mit dem Verkauf Bevollmächtigten Herrn und Frau G. , der Begehung des Hauses, ist der Beklagte in die Lage versetzt worden, in konkrete Verhandlungen über das Objekt einzutreten. Der Beklagte erhielt im Anschluss hieran von der Klägerin weitere Informationen über das Objekt, wie eine Wohnflächenberechnung und den Gasverbrauch des Hauses. Es liegt eine Nachweistätigkeit des Maklers vor, die ursächlich für den späteren Hausverkauf wurde (vgl. BGH, Urteil vom 25.2.1999 - III ZR 191/08 - NJW 1999, 1255 = BGHZ 141, 40; OLG Stuttgart - Urteil vom 10.07.2002 - 3 U 31/02 - NJW-RR 2002, 1482).

Soweit die Berufung ausführt, die Tätigkeit der Klägerin sei nicht ursächlich für den Vertragsschluss geworden, sie habe die Courtage nicht verdient, weil der Beklagte eigene Recherchen im Internet angestellt habe, vermag sich der Senat dieser Auffassung aus den zuvor genannten Gründen nicht anzuschließen.

2) Das Landgericht hat zutreffend angenommen, dass der Beklagte Maklerdienstleistungen der Klägerin angenommen hat. Der Beklagte konnte des Weiteren aufgrund der Gegebenheiten auch gesichert davon ausgehen, dass die Klägerin nicht nur im Interesse des Verkäufers tätig wurde, sondern auch von ihm eine Provision für die Maklerdienste verlangen würde. Es entspricht allerdings der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall des Zustandekommens des Vertrages über das angebotene Objekt erklärt. Der Interessent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne Weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus (BGH Urteile vom 16.11.2006 - III ZR 57/06 - NJW-RR 2007, 400; vom 22.09.2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 3779 m.w.N.)

Es entspricht aber auch der gefestigten Rechtsprechung des Bundsgerichtshofs, dass sich die Situation dann anders darstellt, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Käufer, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss des Maklervertrages annehmen will (BGH, Urteile vom 16.11.2006 - III ZR 57/06 - NJW-RR 2007, 400; vom 5.12.2001 - III ZR 296/00 - NJW 2002, 817; vom 17.09.1998 - III ZR 174/97 - NJW-RR 1999, 361) Ein ausdrückliches Provisionsverlangen im Exposé reicht im Allgemeinen als ein solcher "deutlicher Hinweis" aus (BGH, Urteile vom 16.11.2006 - III ZR 57/06 - NJW-RR 2007, 400; vom 11.04.2002 - III ZR 37/01 - NJW 2002, 1945). Etwas anderes gilt nur, wenn der angesprochene Interessent vor der Inanspruchnahme der Maklerdienste ausdrücklich erklärt, eine solche Willenserklärung nicht abgeben zu wollen (OLG Stuttgart, Urteil vom 10.07.2002 - 3 U 31/02 - NJW-RR 2002, 1482).

Das Landgericht hat den Sachverhalt zutreffend gewürdigt. Der Beklagte hat Maklerdienste der Klägerin in Anspruch genommen. Er hat per e-mail Kontakt zu der Klägerin aufgenommen und ihm Rahmen des Telefonats mit dem Mitarbeiter der Klägerin einen gemeinsamen Besprechungstermin vereinbart. Er hat sowohl seine e-mail Adresse als auch seine Mobilfunknummer bekannt gegeben. Auf der entsprechenden Seite des Internetportals "Immowelt" war für den Beklagten deutlich erkennbar, dass dort die Worte "Courtage" und "Provision" in Fettdruck aufgeführt waren. Auch wenn der Beklagte französischer Staatsbürger ist und der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig sein sollte, sind die aus dem französischen Sprachschatz stammenden Wörter "Courtage" und "Provision" eindeutig verständlich. Unter der Überschrift "Courtage" wird deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Maklergebühren 3,57 % des Kaufpreises incl. MWSt. sowohl für den Ankauf als auch für den Verkauf von Haus- und Grundeigentum betragen. Auf die Anlagen K 1 und K 2 wird diesbezüglich Bezug genommen. Ferner hat der Beklagte nach dem Telefonat mit dem Auszubildenden der Klägerin, dem Zeugen O., die aus Anlage K 3 ersichtliche e-mail vom 16.11.2007 erhalten, in dem für die dort aufgeführten Objekte erkennbar war, dass eine Käufercourtage erhoben wird. Auch die beigefügte Objektbeschreibung zu dem Objekt A 467 weist eine Käufercourtage aus. In dem Antwortschreiben des Beklagten vom 19.11.2007 (K 4) bestätigt er den Termin um 12.15 Uhr zu dem Objekt A 467 in Lahnstein. Er hat somit vor Wahrnehmung des Besichtigungstermins ein unmissverständliches Provisionsverlangen zur Kenntnis genommen.

Die Beweisaufnahme vor dem Landgericht hat auch nicht ergeben, dass der Beklagte im Rahmen des Telefonats erklärt habe, dass er sich nicht vertraglich binden wolle und dem Provisionsbegehren widerspreche. Der Zeuge O. hat glaubhaft erklärt, dass er in diesem Fall entweder die Angelegenheit beendet oder an seine Chefin weitergeleitet hätte. Es ist nachvollziehbar, dass der Zeuge O., auch wenn er im Lager der Klägerin steht, als Auszubildender nicht eine so weit reichende Entscheidung, nämlich eines etwaigen Provisionsverzichts, hätte eigenständig entscheiden wollen. Hätte der Beklagte tatsächlich keine Maklerdienste in Anspruch nehmen wollten, weil er das Objekt von außen her bereits kannte, hätte es doch nahe gelegen, spätestens in seinem als Anlage K 4 überreichten Antwortschreiben vom 19.11.2007 hierauf hinzuweisen und deutlich zu machen, dass er nicht bereit ist, eine Provision zu zahlen.

Entgegen der Auffassung der Berufung muss sich die Klägerin kein Verschulden bei Vertragsschluss (Culpa in Contrahendo) entgegenhalten lassen, da der Zeuge O. es unterlassen habe, im Rahmen des Telefonats nachzufragen, ob der Beklagte tatsächlich einen Maklervertrag abschließen wollte. Der Beklagte wusste aufgrund der Angaben in dem Internetportal, dass die Klägerin ihre Leistung nur gegen Zahlung einer Maklercourtage erbringt. Die Berufung hat aus den dargelegten Gründen keine Aussicht auf Erfolg.

Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 13.030,50 € festzusetzen.

Ende der Entscheidung