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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Koblenz
Urteil verkündet am 04.02.1999
Aktenzeichen: 5 U 1742/97
Rechtsgebiete: ZPO, HGB, BGB


Vorschriften:

ZPO § 240
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 711
HGB § 128
BGB § 254
BGB § 286 Abs. 1
BGB § 195
(Appartements als Teil einer Hotelanlage - normale Eigentumswohnungen)

1. Neben Mängelgewährleistungsansprüchen kann ein Käufer einen Anspruch aus c.i.c. auf Rückabwicklung des Vertrages haben, wenn der Verkäufer vorsätzlich gehandelt hat (Anschluss an BGH NJW 1992, 2564).

2. Wer in einem Prospekt mit der Überschrift "Appartementhaus Waldblick mit Restaurant/Weinstube" den Verkauf von 114 Appartements, teilweise mit Balkons und Loggien anbietet, "die mit der kompletten Raum-Küchen und Sanitärausstattung sowie der gehobenen Bauqualität individuelles Wohnen gewährleisten", muss, falls es sich um Bestandteile einer Hotelanlage, die nur im Rahmen eines vorgesehenen Beherbergungsbetriebes nutzbar sind, handelt, den potentiellen Käufer aufklären, dass es sich hierbei nicht um gewöhnliche Eigentumswohnungen handelt.

OLG Koblenz Urteil 04.02.1999 - 5 U 1742/97 - 1 O 549/96 LG Mainz


hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz durch die Richter am Oberlandesgericht Kaltenbach, Dr. Menzel und Weller auf die mündliche Verhandlung vom 12. Dezember 1998 für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten zu 1) und zu 3) wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 14. Oktober 1997 im Verhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 1) und zu 3) teilweise abgeändert.

Die Beklagten zu 1) und zu 3) werden als Gesamtschuldner verurteilt, dem Kläger

1. 150.700 DM zu zahlen Zug um Zug gegen Rückauflassung des im Grundbuch des Amtsgerichts Mainz von Ober-Olm Blatt 4280 eingetragenen 789,542/100.000 Miteigentumsanteils an den Grundstücken Ober-Olm Flur 30, Flurstück 76/7 und Ober-Olm Flur 30, Flurstück 75/3 verbunden mit dem Sondereigentum an dem Appartement im I. OG, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nummer 51, an die Beklagten zu 1) und zu 2),

2. 31.089,55 DM zu zahlen,

3. 2.875 DM Zug um Zug gegen Abtretung des dem Kläger gegen das Finanzamt Mainz - Grunderwerbsteuerstelle - zustehenden Anspruchs auf Rückerstattung der für die in vorstehend Nr. 1 bezeichnete Immobilie bezahlten Grunderwerbsteuern zu zahlen,

4. 6,5 % Zinsen aus 162.173,88 DM seit dem 10. Januar 1997 und 6,5 % Zinsen aus 1.184,31 DM seit dem 9. April 1997 zu zahlen,

5. allen weiteren Schaden zu ersetzen, der diesem aus dem rückabzuwickelnden Kaufvertrag über die in vorstehend Nr. 1. bezeichnete Immobilie noch entstehen wird.

Im Übrigen wird die gegen die Beklagten zu 1) und 3) gerichtete Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Beklagten zu 1) und 3) wird zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten zu 1) und 3) können die Zwangsvollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 210.000 DM abwenden, wenn nicht der Kläger Sicherheit in dieser Höhe erbringt. Die Sicherheit kann auch durch die selbstschuldnerische und unbefristete Bürgschaft eines inländischen Kreditinstituts, das als Zoll- und Steuerbürge zugelassen ist, gestellt werden.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorzubehalten.

Gründe

Der Kläger erwarb von der Beklagten zu 1) und von der mittlerweile in Konkurs gefallenen Beklagten zu 2), deren Komplementärin die Beklagte zu 3) ist, einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück bei Mainz, der mit einer Sondereigentumseinheit an einem noch zu erstellenden Gebäude verbunden war. Grundlage war ein notarielles Angebot der Beklagten zu 1) und zu 2) vom 19. Dezember 1990, das der Kläger am 28. Dezember 1990 annahm. Der Vertragsgegenstand, der sich im ersten Obergeschoss des Gebäudes befinden sollte, war dem Kläger in einem Vertriebsprospekt vorgestellt worden. Nach der Behauptung des Klägers trug dieser Prospekt die Überschrift "Appartementhaus Waldblick mit Restaurant/Weinstube"; dagegen befindet sich auf einem von den Beklagten vorgelegten Exemplar die Bezeichnung "Boardinghouse Waldblick". Geht man vom erstinstanzlichen Vortrag der Parteien aus, darf die Sondereigentumseinheit des Klägers ohne besondere behördliche Genehmigung nicht als Wohnung genutzt werden. Vor diesem Hintergrund hat der Kläger die Beklagten mit der vorliegenden Klage im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs auf Rückabwicklung des Vertrags in Anspruch genommen. Dabei hat er sich darauf gestützt, dass der von ihm erworbene Vertragsgegenstand als Wohnung verkauft worden, aber nicht entsprechend verwendbar sei und auch sonst zahlreiche Mängel aufweise. Er hat beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn

1. Zug um Zug gegen die Rückübertragung des mit der Sondereinheit verbundenen Miteigentumsanteils 150.000 DM zu zahlen,

2. 85.994,97 DM zu zahlen,

3. Zug um Zug gegen die Abtretung eines entsprechenden Grunderwerbsteuererstattungsanspruchs 2.875 DM zu zahlen,

4. 6,5 % Zinsen aus 186.947,31 DM ab dem 10. Januar 1997 und 6,5 % Zinsen aus 1.848,61 DM seit dem 8. April 1997 zu zahlen,

5. und beantragt, die weitergehende Schadensersatzpflicht der Beklagten festzustellen.

Das Landgericht hat diesem Begehren unter Abweisung lediglich eines geringen Teils der Zahlungsansprüche stattgegeben. Es hat eine Haftung der Beklagten aus culpa in contrahendo bejaht, weil diese dem Kläger "statt einer Eigentumswohnung, die längerfristig vermietbar wäre und später mit Gewinn veräußert werden könnte, ein Hotelzimmer verkauft" hätten.

Das greifen die Beklagten mit der Berufung an und erstreben die Abweisung der Klage. Sie tragen wie bereits in erster Instanz vor, dass der Kläger von der tatsächlichen Konzeption der Anlage gewusst habe und dass sie sich im Übrigen von Schadensersatzpflichten freigezeichnet hätten. Vorsorglich erheben sie die Verjährungseinrede. Abweichend von ihrem erstinstanzlichen Vorbringen behaupten sie nunmehr unter Hinweis auf ein Schreiben der Bauaufsichtsbehörde vom 11. Februar 1998, dass die vom Kläger erworbene Sondereigentumseinheit "zu Wohnzwecken nutzbar" sei und "die Wohnungsnutzung auch keiner erneuten bauaufsichtlichen Genehmigung" bedürfe.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils und auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze und Unterlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.

Die Berufung der Beklagten zu 1) und zu 3) hat lediglich einen geringen Erfolg. Damit verbleibt es ihnen gegenüber im Wesentlichen bei der erstinstanzlichen Entscheidung. Im Verhältnis zu der Beklagten zu 2) ist der Rechtsstreit im Hinblick auf deren Konkurs unterbrochen (§ 240 ZPO).

Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass sich die Beklagten zu 1) und zu 3) schadensersatzpflichtig gemacht haben. Die Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) trifft der Vorwurf, im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses mit dem Kläger ihren nach Treu und Glauben bestehenden Informations- und Aufklärungspflichten nicht genügt zu haben. Damit sind sie einer Haftung aus culpa in contrahendo ausgesetzt, der gleichermaßen die Beklagte zu 3) als Komplementärin der Beklagten zu 2) unterliegt (§ 128 HGB). Das bedeutet, dass die Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 3) den Kläger so stellen müssen, wie dieser stünde, wenn er ordnungsgemäß unterrichtet worden wäre. Dann aber hätte der Kläger die streitige Immobilie nicht erworben und die damit verbundenen Aufwendungen nicht gehabt. Folglich kann er von den Beklagten zu 1) und zu 3) verlangen, dass diese - bei Rückübertragung der Eigentumswohnung und Abtretung vorhandener Grunderwerbsteuer - Erstattungsansprüche - die ihm entstandenen finanziellen Nachteile ausgleichen.

1. Das Versäumnis der Beklagten zu 1) und zu 2) liegt darin begründet, dass sie dem Kläger zu erkennen gaben, er werde eine vom Grundsatz her "gewöhnliche" und damit ohne Weiteres nach Gutdünken vermietbare Eigentumswohnung erwerben, ohne auf die insoweit vorhandenen behördlichen Hindernisse und Bedenken aufmerksam zu machen.

a) Es ist unstreitig, dass die an den Kläger verkaufte Immobilie als Bestandteil einer Hotelanlage konzipiert war. Wie auch das Schreiben der Kreisverwaltung Mainz-Bingen vom 10. Januar 1995 ausweist, hatte die Baugenehmigung vom 10. April 1990, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Kläger vorlag, lediglich die Errichtung eines Hotelgebäudes zum Gegenstand. Damit wurde dem Kläger ein Objekt verkauft, das grundsätzlich nicht eigenständig, sondern nur als Bestandteil eines Hotels nutzbar sein würde. Das schloss eine individuelle Vermietung prinzipiell aus und gestattete eine Gebrauchsüberlassung nur im Rahmen des vorgesehenen Beherrbergungsbetriebs.

b) Diese bei Vertragsschluss bestehende Ausgangssituation hätten die Beklagten zu 1) und zu 2) als Verkäufer offenbaren müssen, weil es sich dabei um einen wesentlichen Gesichtspunkt für die Kaufentscheidung handelte. Denn es liegt auf der Hand, dass der Käufer einer Immobilie, gleich ob diese für den Eigenbedarf oder - wie es hier entsprechend der allgemeinen Konzeption der Fall war - als Kapitalanlage erworben wird - ein Interesse daran hat zu erfahren, wie die Immobilie genutzt werden darf. Eine Nutzungsbeschränkung, die eine reguläre Vermietbarkeit ausschließt und die Unterordnung unter die Belange eines Hotelsbetriebs erfordert, beeinträchtigt den Eigentümer regelmäßig erheblich, weil sein Einfluss auf die Auswahl der Mieter gemindert oder sogar beseitigt wird, und er nicht in der Lage ist, sein Eigentum auf längere Dauer einer Person anzuvertrauen, von deren Zuverlässigkeit und Solidität er sich überzeugt hat. Er muss - wenn er nicht überhaupt auf Einnahmen verzichtet - hinnehmen, dass auch eine Gebrauchsüberlassung an ihm unbekannte Personen erfolgt, die ihm weniger oder gar nicht genehm sind und in deren Händen er sein Eigentum nicht gut aufgehoben sieht.

c) Den Beklagten zu 1) und zu 2) ist anzulasten, dem Kläger insoweit die notwendigen Informationen vorenthalten und darüber hinaus sogar den Eindruck erweckt zu haben, er werde Eigentümer einer "gewöhnlichen" Wohnung, deren Nutzung und damit Vermietung in seiner Disposition liege. Ein solcher Eindruck drängte sich im Hinblick auf den Verkaufsprospekt, der dem Kläger überlassen wurde, von vornherein auf. Dabei handelte es sich - wie aus der Aussage der Zeugen Be. und H. hervorgeht - um den dem Sitzungsprotokoll vom 19. November 1998 als Anlage 1 (= Anlage 1 zur Klageschrift) beigefügten Prospekt mit der Aufschrift "Appartementhouse Waldblick". Dieser Prospekt, mit dem nach der Mitteilung der Zeugin Be. im Wohnsitzbereich des Klägers generell geworben wurde, legte schon von seinem Deckblatt her nahe, dass die Beklagten zu 1) und zu 2) selbständige und separate Wohneinheiten zum Verkauf anboten, in dem das Wort "Appartement" in den Vordergrund gerückt wurde. Der gleichzeitige Hinweis auf eine im Haus untergebrachte Gaststätte ("mit Restaurant/Weinstube") relativierte dies nicht, weil er nicht zu erkennen gab, dass Restauration und Wohnen in Form eines Hotelbetriebs miteinander verbunden sein sollten.

Die von dem Prospektaufdruck vermittelte Vorstellung wurde dann durch die nähere Beschreibung des Objekts verstärkt. Insoweit hieß es: "Das zweigeschossige Wohnhaus wird mit 114 Appartements ... errichtet. Die im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss befindlichen Appartements haben teilweise kleine Balkons und Loggien. Die Süd-West-Orientierung ermöglicht diesen Wohneinheiten einen optimalen Sonneneinfall. Die funktionell gestalteten Grundrisse gewährleisten mit der kompletten Raum-, Küchen- und Sanitärausstattung sowie der gehobenen Bauqualität individuelles Wohnen." Das hob die Wohnungseigenschaft hervor und vernachlässigte den Hotelcharakter. Daran ändert die ergänzende Information, im Haus befänden sich "eine Empfangshalle mit Rezeption sowie ein Restaurant und eine Weinstube", nichts. Diese Aussage ließ lediglich auf einen gehobenen Zuschnitt der Wohnanlage und eine in das Gebäude eingegliederte Gaststätte schließen, deren Angebot bei Bedarf genutzt werden konnte. Folgerichtig wurde dann im Weiteren bemerkt: "Nicht nur die Ausweitung der Universität mit ihren Kliniken, sondern auch die Ansiedlung großer Unternehmen von internationaler Bedeutung (im Mainzer Raum) bewirken eine anhaltend starke Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum ... Da diese Wohnanlage in besonderem Maße durch ihre ausgezeichnete Lage, Stadtnähe und Exklusivität auch hohen Wohnansprüchen gerecht werden kann, ist eine sichere Vermietbarkeit gewährleistet ... Eine Studie der Stadt Mainz belegt, dass bis zum Jahr 2000 zunehmend Wohnraumbedarf für kleine Wohneinheiten besteht." Damit wurde dem Erwerber ein herausragender Wohnungscharakter und gleichzeitig - für den Fall, dass er sein Appartement nicht beziehen wollte - ein weiter Kreis solventer Mieter vor Augen geführt, aus dem er würde auswählen können. Freilich wurde auch gesagt: "Die Vermietung liegt in den Händen einer erfahrenen Firma, wobei eine Mindestmiete garantiert wird." Aber daraus ließ sich keine Beschränkung dahin entnehmen, dass nicht individuell würde vermietet werden können. Vielmehr handelte es sich um ein - besonderes - Angebot, von dem man zur eigenen Entlastung würde Gebrauch machen können und das den zusätzlichen Vorteil einer Mietgarantie beinhaltete.

Das Bild, das so für den Kläger entstehen musste, erhielt durch das Verkaufsangebot der Beklagten zu 1) und 2), das am 19. Dezember 1990 im Anschluss an die Kauferklärung des Klägers vom 18. Dezember 1990 gefertigt wurde, zusätzliche Konturen. Dadurch wurde dem Kläger - unmittelbar vor seiner verbindlichen Kaufentschließung - deutlich vor Augen geführt, dass er eine "normale" Eigentumswohnung erwerben würde. Die Beklagten zu 1) und zu 2) versprachen in Abschnitt I ihres Angebots die Errichtung eines "Wohnhauses" mit zahlreichen "Wohneinheiten". Eine besondere Nutzungsart war nicht vorgegeben. So wurde insbesondere glauben gemacht, dass eine Eigennutzung zu Wohnzwecken möglich sei, weil die zu dem Objekt gehörenen Kfz-Stellplätze auch den "Sondereigentümern" zur Verfügung stehen würden (Abschnitt II des Kaufangebots). Die Eigenständigkeit der "Wohneinheiten" ging auch aus der Baubeschreibung hervor, die dem Verkaufsangebot - anders als die Teilungserklärung (vgl. dazu Abschnitt I des Angebots) - beigefügt war (Abschnitt III des Angebots). Dort fanden sich u.a. Ausführungen zur Gestaltung der "Wohnungsabschlusstüren" und der Bodenflächen der "Wohnräume".

d) Damit widersprach das von den Beklagten zu 1) und zu 2) gezeichnete Bild von Grund auf den baurechtlichen Vorgaben vom 10. April 1990. Freilich wurden diese Vorgaben später modifiziert. Aber das war nach Abschluss des hiesigen Vertrages und deshalb im Hinblick auf die Aufklärungspflichten der Beklagten zu 1) und zu 2) gegenüber dem Kläger bedeutungslos. Denn für die Kaufentscheidung eines Erwerbers und so auch für die des Klägers war grundsätzlich die bestehende gesicherte baurechtliche Situation maßgeblich. Daher mussten die Beklagten zu 1) und zu 2) auf diese Situation hinweisen. Sie wurden nicht dadurch entlastet, dass die Kreisverwaltung später Genehmigungen erteilte oder jedenfalls in Aussicht stellte, die eine individuelle Vermietung ermöglichten, und am Ende sogar eine neue rechtliche Bewertung vornahm. Dies gilt umso mehr, als nicht ersichtlich ist, dass die Beklagten zu 1) und zu 2) eine solche Entwicklung von vornherein angestrebt hätten. Überdies änderte sich die baurechtliche Lage erst langfristig. So war bei der Übergabe der Räume an den Kläger im Dezember 1992 grundsätzlich noch der alte Zustand vorhanden. Der Bescheid der Kreisverwaltung vom 11. März 1992, der die Schaffung von Wohnungen im Dachgeschoss zuließ, berührte nur einen kleinen Teil der Anlage und war für den Kläger, der Räume im ersten Obergeschoss gekauft hatte, bedeutungslos. In Bezug auf das Souterrain, das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss stellte die Kreisverwaltung unter dem 29. Januar 1993 fest, dass die erteilte Baugenehmigung die "Errichtung von Hotelzimmern beinhalte" und "eine Nutzung dieser Zimmer zur Vermietung als Kleinwohnungen/Appartements von der Genehmigung nicht erfasst" sei. Eine erste den Kläger berührende Zurücknahme der behördlichen Position erfolgte am 10. Januar 1995, als großzügig Genehmigungen für Umwandlungen in Wohnungen in Aussicht gestellt wurden, solange noch 20 gewerblich genutzte Hotelzimmer verbleiben würden. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte es keine grundlegende Veränderung in der Haltung der Kreisverwaltung gegeben. Aber selbst jetzt waren die Dinge nicht so, wie sie vom Beklagten zu 1) und zu 2) im Jahre 1990 dargestellt worden waren. So liegt etwa ein Schreiben der Kreisverwaltung vom 10. Juni 1997 vor, in dem die Nutzung der Räume eines bestimmten Erwerbers zu Wohnzwecken beanstandet wurde.

e) Der Wohnungscharakter des Objekts und dessen Vermietbarkeit waren für den Kläger ein kaufentscheidendes Moment. Das wird nicht nur durch die allgemeine Lebenserfahrung indiziert, sondern auch durch die konkrete Situation belegt. Der Zeuge H. hat dazu bekundet, er habe dem Kläger im Vorfeld des Vertragsschlusses die - mit einer Mietgarantie verbundene - Vermietung über einen gewerblichen Zwischenmieter angeboten. Der Kläger habe indessen geäußert, er "wolle es selbst machen, sowie auch andere Kunden es selbst machen wollten". Er habe die Möglichkeit haben wollen, "an Studenten zu vermieten".

Der Senat hat keinen Anlass, an der Verlässlichkeit dieser Aussage zu zweifeln. Der Zeuge H. hat einen sorgfältigen und gewissenhaften Eindruck gemacht. Die Motivation einer Begünstigung des Klägers lag ihm fern. Anlässlich der Vernehmung hat sich gezeigt, dass zwischen dem Zeugen H. und dem Kläger mittlerweile wegen des Objekts "Appartementhaus Waldblick" Spannungen bestehen.

Für die Annahme, dem Kläger sei von vornherein bewusst gewesen, Räume zu kaufen, die in ein Hotel einbezogen seien, fehlt jede Grundlage. Von dem Zeugen H. hat der Kläger derartiges nicht erfahren. Denn dieser ging selbst davon aus, es handele sich um eine "gewöhnliche" Eigentumswohnung. Wie der Zeuge Sa mitgeteilt hat, wurde die Problematik erstmals in der Eigentümerversammlung vom 23. März 1993 zur Sprache gebracht. Auch die Vertragstexte und Schriftsätze, die der Kläger ab 1992 in seiner Eigenschaft als anwaltlicher Vertreter gefertigt hat, lassen nicht auf ein bereits 1990 vorhandenes Wissen schließen. Sie belegen - wenn überhaupt - eine entsprechende Kenntnis allein für die Zeit, in der die jeweiligen Schriftstücke verfasst wurden. Das gilt auch insoweit, als die Beklagten auf einen Schriftsatz des Klägers vom 6. August 1993 verweisen, in dem - auf die Wohnungseigentümer bezogen - vorgetragen wurde, diese hätten den Hotelcharakter allesamt von Anfang an gekannt. Der Kläger hat überzeugend dargelegt (Bl. 296 ff. GA), wie es im Nachhinein zu diesem, ihm als anwaltlichen Vertreter vorgegebenen Vortrag kam.

Ebensowenig wie sich der Entwicklung nach Abschluss des Kaufvertrags Hinweise auf eine Vorkenntnis des Klägers von den baurechtlichen Gegebenheiten entnehmen lassen, zeigt diese Entwicklung auf, dass der Wohnungscharakter und die damit verbundene individuelle Vermietbarkeit der Kaufsache ohne Bedeutung für die Kaufentscheidung gewesen wäre. Freilich hat der Kläger, nachdem er von den tatsächlichen Verhältnissen erfahren hatte, nicht sogleich die Rückabwicklung des Vertrags erstrebt, sondern sich längere Zeit um die Nutzung seiner Räume innerhalb eines Hotelbetriebs bemüht. Das besagt aber nicht, dass er den Kaufvertrag auch in Kenntnis des Hotelcharakters geschlossen hätte. Es entspricht vielmehr der Lebenserfahrung, dass der Käufer eines Objekts, der seine ursprünglichen Erwartungen nicht erfüllt sieht, zunächst den Versuch unternimmt, sich mit der vorgefundenen Situation - jedenfalls dann, wenn diese gewisse erfolgversprechende Möglichkeiten bietet - zu arrangieren und "das Beste daraus zu machen". Er wird sich oft erst dann, wenn sich die ins Auge gefassten Alternativen als unergiebig herausgestellt haben, auf eine risikoreiche Auseinandersetzung mit dem Verkäufer einlassen. Deshalb belegt eine etwaige - vorübergehende - Hinnahme der Verhältnisse regelmäßig weder eine von Anfang an vorhandene Gleichgültigkeit des Käufers noch einen irgendwie gearteten Verzicht auf die ihm zustehenden Ansprüche. So lagen die Dinge auch hier.

2. Der Umstand, dass der Kläger durch die Verkäuferangaben irregeleitet und zu einem Kauf veranlasst wurde, den er nicht vorgenommen hätte, wenn er in der gebotenen Weise aufgeklärt worden wäre, verpflichtet die Beklagten zu 1) und zu 2) und damit auch die Beklagte zu 3) als Komplementärin der Beklagten zu 2) zum Ersatz des gesamten Schadens, den der Kläger im Vertrauen auf die ihm erteilten Informationen erlitten hat (negatives Interesse). Daraus ergibt sich in erster Linie die Verpflichtung der Beklagten zur Rückabwicklung des Vertragsverhältnisses. Die Wandlungsausschlussregelung in Abschnitt X 3 a) des Verkaufsangebots steht dem auch dann nicht entgegen, wenn sie - wie die Beklagten meinen - durch die Bestimmungen in Abschnitt X 3 i) keine Einschränkung erfahren sollte. Denn der Kläger kann im Rahmen des von ihm verfolgten Vertrauensschadensersatzanspruchs verlangen, so behandelt zu werden, als wäre der Kaufvertrag nicht zustande gekommen. Dann können ihm aber auch die in dem Vertrag enthaltenen Klauseln, die seine Rechtstellung beschneiden sollen, nicht entgegengehalten werden.

a) Allerdings ist der Vertrauensschadensersatzanspruch des Klägers gesetzlichen Beschränkungen unterworfen. Denn der Umstand, dass dem Kläger statt einer "normalen" Eigentumswohnung letztlich ein Bestandteil einer Hotelanlage verkauft wurde, begründet einen Mangel der Vertragssache, der - gleich ob man das Vertragsverhältnis der Parteien entsprechend der von ihnen getroffenen Begriffswahl kaufrechtlich oder aber werkrechtlich einordnet (vgl. dazu Thomas in Palandt BGB, 58. Aufl., § 675 Rnr. 21) - vorrangig eine Konfliktlösung auf der Grundlage der Mängelgewährleistungsvorschriften verlangt. Ansprüche aus culpa in contrahendo sind deshalb nur dort möglich, wo ein vorsätzliches Fehlverhalten im Raum steht (BGH DB 1976, 958; BGH NJW 1992, 2564, 2565). Davon ist hier jedoch auszugehen; das hat auch schon das Landgericht so gesehen.

Der Senat hat auf der Grundlage der Aussage des Zeugen H. und der vorliegenden schriftlichen Dokumentationen die Überzeugung gewonnen, dass die Beklagten zu 1) und zu 2) die Irreführung des Klägers jedenfalls billigend in Kauf nahmen, wenn sie nicht sogar im Interesse einer erfolgreichen Vermarktung solche Fehlvorstellungen intendierten. Der Zeuge H. hat geschildert, dass der Kontakt zur Beklagtenseite im Frühjahr 1990 kurz vor der Vollendung einer Mainzer Eigentumswohnungsanlage hergestellt wurde. Seinerzeit kam der Zeuge mit dem Geschäftsführer T. ins Gespräch, der die Beklagten insgesamt repräsentierte. Die Anlage wurde dem Zeugen H. von dem Geschäftsführer T. als Appartementhaus vorgestellt, das wahlweise kurzfristig oder auch langfristig Unterkunft insbesondere für Geschäftsleute und Studenten biete, wobei ihm der Eindruck vermittelt wurde, die Vermietung könne sowohl zentral als auch individuell erfolgen. Das hiesige Projekt, in dessen Vermittlung H. dann alsbald einbezogen wurde, beschrieb T. als "ähnlich" und "gleichermaßen konzipiert". Es ist weder behauptet noch sonst ersichtlich, dass man nachfolgend auch nur ansatzweise etwas getan hätte, um den so entstandenden falschen Eindruck H. zu korrigieren, als dieser dann als Vermittler für das hiesige Objekt eingeschaltet wurde und den Kläger warb.

Die Beklagten taten vielmehr alles, um diesen Eindruck noch zu verstärken. Sie gaben bewusst und gewollt den dem Kläger unterbreiteten Verkaufsprospekt mit der Aufschrift "Appartementhaus Waldblick" heraus und machten dem Kläger dann ein individuelles Kaufangebot, wobei jeweils der Wohnungscharakter der Kaufsache betont und der Umstand, dass es sich nach den baurechtlichen Rahmenbedingungen lediglich um unselbständige Räume innerhalb eines Hotelbetriebs handelte, unterdrückt wurde. Der außergewöhnliche Charakter des Objekts, der jenseits des üblichen Erwartungshorizonts eines Käufers lag, blieb auf diese Weise verborgen.

Allerdings hatten die Beklagten zu 1) und zu 2) noch einen zweiten Verkaufsprospekt konzipiert, der ebenfalls die Aufschrift "Appartementhaus Waldblick" und daneben den Zusatz "Konzept-Finanzierung-Vermietung" hatte (= Anlage 2 zum Sitzungsprotokoll vom 19. November 1998). Es lag aber auf der Hand, dass dieser ergänzende Prospekt, der nach der Darstellung der Zeugin Be stets zusammen mit dem anderen Prospekt an die Vertriebsvermittler ausgehändigt wurde, die dort getroffenen Aussagen nicht entkräftete. So heißt es darin, man wolle "mit dem Appartementhaus ... eine Art Hotel (und) ein Heim auf Zeit" bieten. Das besagte jedoch nicht, dass es sich um eine Hotelanlage handelte, weil man gerade eine Alternative zu einem Hotel entwickeln, nämlich angesichts "des Wohnungsmangels in Mainz" eine Bleibe für "Langzeitgäste" schaffen und so eine "Lücke schließen" wollte. Erst recht sprach nichts für die notwendige Einbeziehung der Räume in einen Hotelbetrieb und damit gegen die individuelle Vermietbarkeit; dieses Verständnis hatte auch der Zeuge H. Es war lediglich davon die Rede, dass derjenige, der ein Appartement miete, gewisse zentral verfügbare Dienstleistungen wie Reinigung und Wäscherei in Anspruch nehmen könne. Dies wurde aber ausdrücklich freigestellt.

Es kommt hinzu, dass sich die Beklagten zu 1) und zu 2) keinesfalls sicher waren, dass der Ergänzungsprospekt tatsächlich zur Kenntnis der Kaufinteressenten gebracht wurde. Denn er sprach in erster Linie steuerrechtliche Aspekte und Fragen der Kaufpreisfinanzierung an und war deshalb nur für solche Käufer von Belang, die hier nicht schon eigene Vorstellungen mitbrachten. Demgemäß sah auch der Zeuge H. im vorliegenden Fall keine Veranlassung, den Kläger entsprechend zu unterrichten. So zu verfahren stand in seinem Belieben. Auf die Frage des Senats, ob er mit bestimmten Prospekten und dabei namentlich mit dem Ergänzungsprospekt habe werben müssen, hat er geäußert, dass ihm keine Vorgaben gemacht worden seien. Er habe das Prospektmaterial zwar erhalten, sei aber in seiner Verwendung frei gewesen. Das sehen auch die Beklagten nicht anders. Selbst ihre - nach Ablauf der Nachlassfrist vorgelegten - Schriftsätze vom 20. und 22. Januar 1997 besagen nichts über eine Verpflichtung des Zeugen H. zur Vorlage des gesamten Prospektmaterials.

b) Die nach alledem begründete Schadensersatzverpflichtung der Beklagten, die zu einer entsprechenden Verurteilung der Beklagten zu 1) und zu 3) führt, stellt sich - soweit sie Gegenstand des Berufungsverfahrens ist - auf der Grundlage der gestellten Anträge und der erhobenen Einwände wie folgt dar:

aa) Klageantrag zu 1)

Zunächst ist der Kaufvertrag zwischen den Parteien rückabzuwickeln. Das bedeutet, dass die Beklagte zu 1) als Verkäuferin und die Beklagte zu 3) als Komplementärin der Beklagten zu 2) als Mitverkäuferin gehalten sind, dem Kläger - Zug um Zug gegen die Übertragung der erworbenen Sonder- und Miteigentumsrechte auf die Beklagte zu 1) und die in Konkurs befindliche Beklagte zu 2) - den Kaufpreis von 150.700 DM zu erstatten.

bb) Klageantrag zu 2)

Nicht mehr zu Entscheidung stehen hier die erstinstanzlich geltend gemachte Sonderumlage von 6.500 DM, Hausgelder von 7.930 DM (= 6.630 DM ./. 850 DM sowie 1.505 DM und 645 DM), Grundsteuern von 19,30 DM, eine Maklerprovision von 2.000 DM und Sonderfinanzierungskosten von 268,37 DM an. In Bezug auf die in die zweite Instanz gelangten Positionen gilt:

Die Beklagten zu 1) und zu 3) schulden dem Kläger Ersatz für die - weiterhin unstreitigen - Grundbuchkosten von 1.505 DM. Dasselbe gilt für die Notarkosten von 1.412,32 DM und Grundsteuern von 308,56 DM. Die bereits in erster Instanz durch die Abrechnung vom 24. Januar 1996 nachgewiesenen und deshalb erstattungsfähigen Hausgeldbeträge von 850 DM und 515 DM sind nicht mehr in Abrede gestellt worden.

Den vom Landgericht zugesprochenen Kaufpreisfinanzierungskosten von 68.574,05 DM haben die Beklagten entgegengehalten, dass der Kläger von dem insoweit geltend gemachten Schaden (Kreditaufwendungen) die Steuervorteile in Abzug bringen müsse, die er deswegen erzielt habe. Diese - nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung zutreffende - Erwägung führt zu einer Herabsetzung der Schadensposition auf 30.817,98 DM. Die Minderung ergibt sich durch eine Kürzung der Aufwendungen um den Einkommensteuerspitzensatz von 53 % und des danach zu berechnenden Solidaritätszuschlags. Ein geringerer Satz als der Spitzensatz kommt nicht in Betracht, weil der Kläger - als insoweit allein unterrichteter Teil - davon abgesehen hat, eine Einkommenssitutation darzulegen, die die Anlegung eines niedrigeren Satzes rechtfertigen könnte. Das wirkt sich zu seinen Lasten aus. In Anlehnung an die Bankbestätigungen vom 30. Januar 1991 und vom 18. Januar 1994 ist - von der Kreditaufnahme bis zu dem vom Kläger auf den 10. Januar 1997 gesetzten Endpunkt - von folgenden Aufwendungen für die Kaufpreisfinanzierung auszugehen:

<PRE>

- Jahr 1991

Disagio 18.500,-- DM

6,5 % Zinsen aus 45.210 DM (25.3. bis 31.12. = 275 Bankzinstage) 2.244,80 DM

6,5 % Zinsen aus 42.200 DM (21.11. bis 31.12. = 39 Bankzinstage) 297,16 DM

- Jahr 1992

6,5 % Zinsen aus 87.410 DM (Gesamtzinsjahr = 360 Bankzinstage) 5.681,65 DM

6,5 % Zinsen aus 42.196 DM (27.2. bis 31.12. = 303 Bankzinstage) 2.308,47 DM

6,5 % Zinsen aus 15.823,50 DM (15.12. bis 31.12. = 15 Bankzinstage) 42,86 DM

- Jahr 1993

6,5 % Zinsen aus 145.429,50 DM (Gesamtzinsjahr = 360 Bankzinstage) 9.452,92 DM

6,5 % Zinsen aus 5.274,50 DM (23.2. bis 31.12. = 307 Bankzinstage) 292,37 DM

- Jahr 1994

6,5 % Zinsen aus 150.704 DM (Gesamtzinsjahr = 360 Bankzinstage) 9.795,76 DM

- Jahr 1995

6,5 % Zinsen aus 150.704 DM (Gesamtzinsjahr = 360 Bankzinstage) 9.795,76 DM

- Jahr 1996

6,5 % Zinsen aus 150.704 DM (Gesamtzinsjahr = 360 Bankzinstage) 9.795,76 DM

- Jahr 1997

6,5 % Zinsen aus 150.704 DM (bis 10.1. = 10 Bankzinstage) 272,10 DM

Diesen Belastungen in Höhe des Disagios von 18.500 DM und der Zinsen von 49.979,61 DM (= in der Summe 68.479,61 DM) sind Vorteile von 10.172,69 DM auf das Disagio und von 27.488,94 DM auf die Zinsen (= in der Summe 37.661,63 DM) gegenzurechnen:

- Jahr 1991

Steuern (davon auf das Disagio 9.805 DM) 11.152,24 DM

Solidaritätszuschlag 3,75 % (davon auf das Disagio 367,69 DM) 418,21 DM

- Jahr 1992

Steuern 4.257,48 DM

Solidaritätszuschlag 3,75 % 159,66 DM

- Jahr 1993

Steuern 5.165,-- DM

- Jahr 1994

Steuern 5.191,75 DM

- Jahr 1995

Steuern 5.191,75 DM

Solidaritätszuschlag 7,5 % 389,38 DM

- Jahr 1996

Steuern 5.191,75 DM

Solidaritätszuschlag 7,5 % 389,38 DM

- Jahr 1997

Steuern 144,21 DM

Solidaritätszuschlag 7,5 % 10,82 DM

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Die Beklagten zu 1) und zu 3) müssen dem Kläger des Weiteren die Sonderumlagenzahlung von 1.184,31 DM erstatten, die infolge des Eigentümerbeschlusses vom 14. Dezember 1996 geleistet wurde. Der Senat ist mit dem Landgericht von entsprechenden Aufwendungen des Klägers überzeugt. Sie ergeben sich aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 14. März 1997 und dem darauf aufgebrachten Zahlungsvermerk vom 24. März 1997.

Ebenso wie sich der Kläger die von dem Beklagten angeführten Steuervorteile zugute bringen lassen muss, ist er auch gehalten, die erzielten Mieteinnahmen schadensmindernd in Anrechnung zu bringen. Dabei handelt es sich um einen Betrag von 5.503,62 DM. Darüber hinaus reichende Mietzinszahlungen haben die Beklagten weder substantiiert behauptet noch unter Beweis gestellt. Die zusätzliche Berücksichtigung fiktiver Mieteinnahmen unter dem Gesichtspunkt des § 254 BGB kommt nicht in Betracht. Der Kläger hat sich - im Rahmen der ihm eröffneten rechtlichen Möglichkeiten - um die Vermietung seiner Räume bemüht. Keiner der geschlossenen Verträge (zunächst mit dem Mieter Konieczka, dann mit den Hotelbetreibern Zander und Christ GmbH) erwies sich als einbringlich. Die Beklagten haben nicht aufgezeigt, dass der Kläger im Hinblick auf die konkret vorhandenen Möglichkeiten zumutbar in der Lage gewesen wäre, weitergehende Einnahmen zu erwirtschaften. Diesen Umstand hat bereits das Landgericht herausgestellt, ohne dass dagegen noch etwas vorgebracht worden wäre. Danach ergibt sich für den Klageantrag zu 2) folgende Berechnung:

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Grundbuchkosten 1.105,-- DM

Notarkosten 1.412,32 DM

Grundsteuern 308,56 DM

Hausgeld 1.365,-- DM

Kaufpreisfinanzierung (68.479,61 DM ./. 37.661,63 DM) 30.817,98 DM

Sonderumlage 1.184,31 DM

./. Mieteinnahmen ./. 5.503,62 DM

Summe 31.089,55 DM.

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cc) Klageantrag zu 3)

Der vom Kläger beanspruchte Grunderwerbsteuerbetrag von 2.875 DM ist als Schadensposten außer Streit. Es verbleibt also bei der erstinstanzlich ausgeurteilten Zahlungsverpflichtung der Beklagten zu 1) und zu 3) Zug um Zug gegen die Abtretung der Rückerstattungsansprüche des Klägers gegenüber dem Finanzamt.

dd) Klageantrag zu 4)

Auf die Forderungen des Klägers gemäß oben aa) 150.700 DM, bb) 31.089,55 DM und cc) 2.875 DM - mit Ausnahme der Zinsaufwendungen von 22.490,67 DM = 49.979,61 DM ./. 27.488,94 DM, die der Klageantrag insoweit ausspart - haben die Beklagten zu 1) und zu 3) jeweils Zinsen in Höhe der damit einhergehenden Kreditkosten des Klägers zu entrichten (§ 286 Abs. 1 BGB). Der Zinslauf beginnt grundsätzlich am 10. Januar 1997. Wegen der erst nachträglich geltend gemachten Sonderumlagezahlung von 1.184,31 DM setzt die Verzinsung später ein; der vom Landgericht auf den 9. April 1997 gesetzte Zinsbeginn beinhaltet keinen Rechtsnachteil für die Beklagten zu 1) und zu 3).

ee) Klageantrag zu 5)

Im Hinblick auf die derzeit noch nicht bezifferbaren Zukunftsschäden des Klägers ist auch der Feststellungsausspruch des Landgerichts aufrechtzuerhalten.

3. Mithin verbleibt es im Verhältnis zu den Beklagten zu 1) und zu 3) im Wesentlichen bei dem erstinstanzlichen Urteil. Dem erhobenen Verjährungseinwand kommt im Hinblick auf die für die zugesprochenen Ansprüche maßgebliche dreißigjährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) kein Gewicht zu.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Über die Kosten kann erst im Schlussurteil befunden werden. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird - unter Ansatz des Feststellungsbegehrens mit einem Betrag von 5.000 DM - auf 227.420,62 DM festgesetzt. Die Beschwer der Beklagten zu 1) und zu 3) durch das vorliegende Urteil beträgt jeweils 189.664,55 DM, die des Klägers 37.756,07 DM.

Ende der Entscheidung


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