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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Koblenz
Urteil verkündet am 29.07.1999
Aktenzeichen: 5 U 1787/98
Rechtsgebiete: BGB, ZPO


Vorschriften:

BGB § 326
BGB § 677
BGB § 684
BGB § 812
BGB § 818 Abs. 2
BGB § 818 Abs. 3
ZPO § 287
ZPO § 92 Abs. 1 Satz 1
ZPO § 91 Abs. 1 Satz 1
ZPO § 91 a
ZPO § 97 Abs. 2
ZPO § 708 Nr 10
ZPO § 713 ZPO
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
OLG Koblenz Urteil 29.07.1999 - 5 U 1787/98 - 3 O 223/97 LG Bad Kreuznach

In dem Rechtsstreit hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz durch den Vizepräsidenten des Oberlandesgerichts Bischof und die Richter am Oberlandesgericht Dr. Menzel und Weller auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juni 1999 für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bad Kreuznach vom 23. September 1998 abgeändert.

Die Beklagte wird - über das Teilanerkenntnisurteil vom 30. September 1997 hinaus - verurteilt, an den Kläger 13.047,72 DM nebst 4 % Zinsen aus 12.150,-- DM seit dem 30. Januar 1997 und 4 % Zinsen aus 897,72 DM seit dem 25. Januar 1999 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt der Kläger 1/4 und die Beklagte 3/4. Die Kosten zweiter Instanz fallen dem Kläger zu 3/7 und der Beklagten zu 4/7 zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Beklagte war seit 1986 in Rechtsnachfolge Hauptmieterin eines Hauses des Klägers, das ihre Rechtsvorgängerin an die Eheleute S. untervermietet hatte. Der Hauptmietvertrag sah neben der monatlichen Kaltmiete von 1.035 DM, die sich von 1988 an alljährlich um 35 DM im Monat erhöhen sollte, eine nach Maßgabe der tatsächlichen Verhältnisse steigerungsfähige und demgemäß später vom Kläger erstmals für 1996 angehobene Nebenkostenvorauszahlung für öffentliche Abgaben und Versicherungsprämien vor. Außerdem war die Beklagte gehalten, Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Mietsache bei Vertragsende in "ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben"; das sollte grundsätzlich "frisch renoviert" geschehen, "soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht vermietet ist".

Der Mietvertrag der Parteien wurde unstreitig durch eine fristlose Kündigung des Klägers vom 28. August 1996 aufgelöst. Insofern ist die Beklagte von ihrem vorprozessualen Standpunkt, das Vertragsverhältnis sei bereits im März 1996 aufgehoben worden, abgerückt. Im Hinblick auf die Beendigung des Mietvertrages gaben die Eheleute S. das Haus am 2. September 1996 heraus. An diesem Tag wurde zwischen ihnen und einem Bevollmächtigten des Klägers ein Abnahmeprotokoll erstellt, in dem vermerkt war, dass nicht renoviert sei; außerdem wurden ein Steckdosendefekt im Wohnzimmer und ein Riss des Innentürblatts im Dachstudio festgehalten. Eine Ausfertigung des Protokolls stellten die Eheleute S. der Beklagten zur Verfügung.

Wegen der Kosten von Putz-, Maler- und Tapeziererarbeiten und der Entfernung von Bodenbelägen holte der Kläger alsbald ein Angebot ein, das einen Betrag von etwa 18.000 DM nebst Mehrwertsteuer in Aussicht stellte. Das Angebot datierte vom 17. September 1996 und wurde der Beklagten unter dem 30. Dezember 1996 zugeleitet. Zwischenzeitlich hatte der Kläger bereis einen Renovierungsauftrag erteilt. Dieserhalb wurden ihm am 16. Dezember 1996 20.182,54 DM in Rechnung gestellt. Der Kläger bezahlte diesen Betrag.

Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf rückständigen Mietzins von 4.290 DM, eine Nebenkostennachzahlung von 1.688,16 DM für das Jahr 1995, rückständige Nebenkostenvorauszahlungen von insgesamt 1.750 DM für 1996 und auf Ausgleich der Renovierungskosten von 20.182,54 DM in Anspruch genommen. Nachdem die Beklagte dann die Mietzinsrückstände insgesamt und die geltend gemachten Nebenkostenvorauszahlungen im Umfang von 750 DM erfüllt hatte, haben die Parteien die Hauptsache insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Wegen der Nebenkostennachzahlung für 1995 ist ein Anerkenntnisurteil ergangen. Darüber hinaus hat das Landgericht die Beklagte für 1996 zu einer Nebenkostenvorauszahlung von 150 DM verurteilt. Wegen der außerdem eingeforderten Nebenkostenvorauszahlungen hat es die Klage abgewiesen. Ebenso hat es im Hinblick auf die Renovierungskosten entschieden, weil der Kläger die entsprechenden Arbeiten habe durchführen lassen, ohne dass die Voraussetzungen eines verzugsbedingten Schadensersatzanspruchs wegen Nichterfüllung gegeben gewesen seien.

Das greift der Kläger mit der Berufung an. Er beantragt, die Beklagte - jeweils mit Zinsen - ergänzend zur Zahlung der Renovierungskosten von 20.182,54 DM und eines Nebenkostensaldos von 897,72 DM für das Jahr 1996 zu verurteilen, den er auf der Grundlage tatsächlicher zeitanteiliger Kosten von 2.047,72 DM bei gleichzeitigem Abzug geleisteter Zahlungen von 1.000 DM und des erstinstanzlich ausgeurteilten Betrags von 150 DM ermittelt hat.

Die Berufung hat einen nicht unerheblichen Erfolg. Sie führt insoweit zu einer Änderung des erstinstanzlichen Urteils und zu einem darüber hinaus reichenden Zuspruch der Klage, als die Beklagte in Höhe von 12.000 DM nebst Zinsen zum Ersatz von Renovierungskosten und im Umfang von 1.047,72 DM - statt, wie vom Landgericht entschieden, 150 DM - nebst Zinsen zur Zahlung von Nebenkosten zu verurteilen ist.

1. Der Kläger hat Anspruch darauf, dass ihm die Beklagte einen Teil der Aufwendungen erstattet, die ihm nach Ende des Mietverhältnisses für Putz-, Maler- und Tapeziererarbeiten im Haus entstanden sind. Das ergibt sich aus bereicherungsrechtlichen Grundsätzen.

a) Die Beklagte war, nachdem ihr Mietverhältnis mit dem Kläger auf dessen fristlose Kündigung vom 28. August 1996 hin beendet worden war, zur Herrichtung des von ihr gemieteten Hauses verpflichtet. Das folgt aus § 9 Abs. 2 des Mietvertrages, in dem es heisst: "Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht vermietet ist, ist sie in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben, es sei denn, dass die Schönheitsreparaturen weniger als ein Jahr zurückliegen und die zwischenzeitlich eingetretene Abnutzung nur geringfügig ist". Die in dieser Regelung genannte Voraussetzung, dass "die Mietsache nicht vermietet ist", war erfüllt, weil der mit den Eheleuten S. geschlossene Untermietvertrag praktisch gleichzeitig mit dem Hauptmietvertrag aufgelöst wurde und ungehindert in den Räumen gearbeitet werden konnte. Der die Beklagte entpflichtende Ausnahmefall einer nur kurze Zeit zurückliegenden Schönheitsreparatur war nicht gegeben. Demgemäß ist auch in dem anlässlich des Auszugs der Eheleute S. erstellten Abnahmeprotokoll von einem nicht renovierten Zustand die Rede.

b) Unstreitig hat die Beklagte ihre Verpflichtung zur Renovierung nicht erfüllt. Das führt freilich nicht dazu, dass der Kläger Schadensersatzansprüche erworben hätte. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass solche Ansprüche lediglich auf der Grundlage des § 326 BGB entstanden sein könnten, weil es sich bei der Verpflichtung der Beklagten um eine Hauptschuld aus dem Mietvertrag handelte (BGH NJW 1991, 2146, 2147; offen gelassen noch von BGHZ 49, 57, 59). § 326 BGB greift jedoch in vorliegendem Fall nicht. Es ist nicht einmal zu ersehen, dass die Beklagte mit der Erfüllung ihrer Schuld in Verzug war. Dazu hätte es im Anschluss an die von dem Kläger ausgesprochene fristlose Kündigung grundsätzlich noch einer Mahnung bedurft. Eine solche Mahnung ist indessen, solange sich der Renovierungsanspruch des Klägers noch nicht durch dessen Ersatzvornahme erledigt hatte, nicht feststellbar. Die Beklagte wurde in dieser Zeit nicht einmal über das von dem Kläger eingeholte, am 17. September 1996 erstellte Renovierungsangebot unterrichtet. Das Vorbringen des Klägers, die Beklagte habe im September 1996 den Wunsch geäußert, "mit der gesamten Angelegenheit endlich in Ruhe" gelassen zu werden, und auf diese Weise die Durchführung von Schönheitsreparaturen verweigert, ist bestritten und nicht tauglich unter Beweis gestellt.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts entfällt aber mit der Verneinung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 326 BGB nicht jedwede Anspruchsberechtigung des Klägers. Denn die von ihm eigenmächtig veranlasste Ersatzvornahme befreite die Beklagte von einer vertraglichen Verbindlichkeit und stellte sich damit zu ihren Gunsten als auftraglose Führung eines fremden Geschäfts (§ 677 BGB) dar. Deshalb zog sie - auch wenn nicht zu erkennen ist, dass sie dem Willen der Beklagten entsprochen hätte - unabhängig vom Eintritt eines Leistungsverzuges bereicherungsrechtliche Ausgleichsansprüche des Klägers gemäß § 684 BGB nach sich (BGHZ 110, 313, 315; anders nur im Anwendungsbereich bestimmter Sondervorschriften wie namentlich des § 633 BGB, vgl. BGHZ 92, 123, 125 und Sprau in Palandt, BGB, 57. Aufl., vor § 677 Rn. 8 ff.). Der Fremdgeschäftsführung steht nicht entgegen, dass die Renovierung gleichzeitig eigenen Belangen des Klägers diente (sog. "auch-fremdes" Geschäft, vgl. Sprau a.a.O., § 677 Rn. 6). Unerheblich ist auch, ob außerdem Interessen der Eheleute S. wahrgenommen wurden (Sprau a.a.O., § 677 Rdn. 8).

Dass die schadensersatzrechtliche Vorschrift des § 326 BGB, auch wenn sie nicht erfüllt ist, Raum für einen Bereicherungsausgleich lässt, hat insbesondere BGH MDR 1958, 686 f. (grundsätzlich ähnlich BGH NJW 1964, 1365; Thomas in Palandt, BGB, 57. Aufl. § 812 Rn. 24; Wittmann in Staudinger, BGB, 13. Aufl., vor § 677 Rn. 28) verdeutlicht. Dort heisst es: "Das Oberlandesgericht übersieht, dass die Beklagte zwar nicht in Schuldnerverzug kommen konnte ..., dass aber die Beklagte ... eine ... Leistung schuldete. Wenn die Klägerin also ... selbst Arbeiten ausführen ließ ..., hat die Beklagte doch Ersparnisse auf Kosten der Klägerin gemacht. Dass die Beklagte ... durch die Klägerin ... nicht zur Vornahme von Arbeiten angehalten (worden war), ist unter dem Gesichtspunkt, ob sie durch die Leistung der Klägerin ungerechtfertigt bereichert ist, ohne rechtliche Bedeutung. Denn der Anspruch aus § 812 BGB knüpft nicht an ein von der Rechtsordnung etwa gemissbilligtes subjektives Verhalten des Bereicherten an, insbesondere nicht an die vertragswidrige Verweigerung einer Leistung, sondern daran, dass zwischen ihm und dem anderen (Entreicherten) eine Vermögensverschiebung stattgefunden hat, die objektiv des rechtfertigenden Grundes entbehrt."

c) Der Umfang der bereicherungsrechtlichen Ersatzpflicht der Beklagten richtet sich nach der Höhe der Aufwendungen, die objektiv erforderlich waren, um die Renovierungsverpflichtung der Beklagten zu erfüllen (§ 818 Abs. 2 BGB). Dass die Beklagte durch den Fortfall nur geringe Kosten erspart hätte (§ 818 Abs. 3 BGB), weil sie in der Lage gewesen wäre, die Renovierung zu Preisen unterhalb der marktüblichen Sätze ausführen zu lassen, ist nicht zu ersehen. Ihr Vorbringen, sie hätte ihrerseits statt auf eine Fachfirma kostengünstiger - wie "üblicherweise" - auf "den Hausmeister eines anderen Objekts" zurückgreifen können, ermangelt der erforderlichen Substanz. Es gibt weder zu erkennen, welcher Hausmeister im vorliegenden Fall örtlich und zeitlich einsatzbereit gewesen wäre, noch zeigt es auf, dass dieser Hausmeister in genügendem Maße fachlich qualifiziert gewesen wäre. Normalerweise dürfte ein Hausmeister dienstlich ausgelastet sein. Übernimmt er gleichwohl solche Arbeiten, so geschieht das regelmäßig auch gegen Entgelt. Auch insoweit fehlt ein substantiierter Vortrag.

Die Bestimmung des - zwischen den Parteien streitigen - Umfangs der notwendigen Renovierungsaufwendungen stößt mittlerweile auf Schwierigkeiten. Denn der Zustand, den das Haus bei Beendigung des Mietverhältnisses hatte, lässt sich nicht mehr verlässlich feststellen. Es ist dem Kläger - der offenbar auf eine fotografische Dokumentation der damaligen Gegebenheiten verzichtet hat - nicht gelungen, hier ein genaues Bild zu zeichnen. Damit fehlt es an einer hinreichenden Grundlage dafür, die Renovierungsbedürftigkeit des Hauses zum Gegenstand einer Zeugenvernehmung zu machen.

Allerdings ist es trotz der Lückenhaftigkeit des Klägervortrags gemäß § 287 ZPO gerechtfertigt, dem Kläger im Wege der Schätzung einen Ersatzanspruch in Höhe eines Teils der geltend gemachten Renovierungskosten zuzubilligen (BGH NJW-RR 1992, 202, 203; Greger in Zöller, ZPO, 21. Aufl., § 287 Rdnr. 5). Dies kann unter Berücksichtigung des beim Auszug der Eheleute S. gefertigten Protokolls und der Zustandsbeschreibung durch den Makler F vom September 1996 auf der Grundlage der vorgelegten, auf 20.182,54 DM lautenden Handwerkerrechnung vom 16. Dezember 1996 geschehen, deren Preisansätzen die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten ist. Dabei muss aber die Mangelhaftigkeit der Angaben zu den vor der Renovierung bestehenden Verhältnissen zu erheblichen Abstrichen bei der Bemessung des Betrages führen, in dessen Höhe die Beklagte haftet (BGH a.a.O.). Außerdem ist zu sehen, dass die Handwerkerrechnung teilweise - nämlich was den Außenanstrich von Fenstern und die Entfernung des Teppichbodens anbelangt - Positionen beinhaltet, für die die Beklagte nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht aufkommen muss. Dieser Gesichtspunkt und vor allem die - heute letztlich nicht mehr zu klärenden - Zweifel und Unsicherheiten darüber, inwieweit die durchgeführten Arbeiten im Hinblick auf den Abnutzungsgrad des Hauses tatsächlich geboten waren, haben zur Folge, dass dem Kläger von insgesamt geforderten 20.182,54 DM lediglich 12.000 DM zuzubilligen sind.

2. Die vom Kläger für 1996 erhobene Nebenkostenrestforderung von 897,72 DM, die neben den im erstinstanzlichen Urteil zugesprochenen Betrag von 150 DM tritt, ist in vollem Umfang begründet. Sie geht, gestützt auf einen städtischen Abgabenbescheid, der für das Jahr eine Gesamtbelastung von 3.071,58 DM ausweist, zutreffend von einer grundsätzlichen Zahlungsverpflichtung der Beklagten in Höhe von 2.047,72 DM aus. Das entspricht den zeitanteiligen Kosten von Januar bis August und damit in der Zeit vor der Rückgabe des Mietobjekts an den Kläger. Bei Anrechnung der von der Beklagten bereits erbrachten Leistungen ergibt sich hier ein offener Saldo von 1.047,72 DM.

Die Abgaben, die der Kläger umlegt (Grundsteuer, Müll- und Schmutzwassergebühren, Niederschlagswasserbeitrag), können nach § 2 Nr. 2 des Mietvertrages auf die Beklagte abgewälzt werden. Eine Inanspruchnahme der Beklagten nach Maßgabe der Vorauszahlungsbeträge kommt zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht mehr in Betracht. Vielmehr sind jetzt, wie dies der Kläger verlangt, die effektiv entstandenen Nebenkosten auszugleichen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 328). Die Abrechnung, die der Kläger insoweit unter Vorlage des städtischen Gebührenbescheids erteilt hat, ist hinreichend verständlich, um den Ausgleichsanspruch fällig zu stellen (Sternel, a.a.O., III Rdnr. 341 f.). Der Einwand der Beklagten, der Gebührenbescheid sei teilweise nur vorläufig gewesen, vermag daran nichts zu ändern. Denn es nicht zu ersehen, dass es irgendwann zu einer Änderung gekommen und die Kostenbelastung des Klägers am Ende geringer gewesen wäre, als dies der Bescheid ausweist.

3. Nach alledem ist die Beklagte in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von insgesamt 13.047,72 DM nebst Rechtshängigkeitszinsen zu verurteilen. Für einen über 4 % hinausgehenden Zinsanspruch ist mangels Nachweises eines entsprechenden Verzugsschadens kein Raum.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Dabei ist berücksichtigt, dass die in erster Instanz durch Teilanerkenntnisurteil und übereinstimmende Parteierklärungen erledigten Prozessteile kostenmäßig zu Lasten der Beklagten gehen (§§ 91 Abs. 1 Satz 1, 91 a ZPO) und die Kosten der im Hinblick auf Nebenkostenansprüche eingelegten Berufung den Kläger treffen (§ 97 Abs. 2 ZPO).

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr 10, 713 ZPO.

4. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 20.930,26 DM (= 21.080,26 ./. 150 DM) festgesetzt. Durch das vorliegende Urteil ist der Kläger in Höhe von 8.032,54 DM beschwert. Die Beschwer der Beklagten beläuft sich auf 12.897,72 DM.

Für eine Zulassung der Revision, wie sie die Beklagte anregt, fehlen die Voraussetzungen. Die von der Beklagten insoweit in den Vordergrund gerückte grundsätzliche Rechtsfrage, ob die allgemeinen schuldrechtlichen Bestimmungen über den Schuldnerverzug einen Bereicherungsausgleich hindern oder nicht, ist durch BGHZ 110, 313, 315 und namentlich BGH MDR 1958, 686 hinreichend höchstrichterlich geklärt.

Ende der Entscheidung


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