Judicialis Rechtsprechung

(Kündigung eines Untermietparteienmietvertrages durch nur einen Mieter bei entsprechender Klausel)

Kündigt ein GmbH-Geschäftsführer, der selbst neben der GmbH Mieter ist, unter Zuziehung eines Rechtsanwaltes, den Mietvertrag, so muss der Vertragspartner nicht davon ausgehen, dass die Kündigung auch namens der GmbH ausgesprochen ist.

Enthält der Mietvertrag, veranlasst vom Vermieter, die Klausel "Die Kündigung eines Mieters bewirkt die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses", so wird der gesamte Mietvertrag durch die Kündigung nur des GmbH-Geschäftsführers selbst wirksam gekündigt.

Auf diese an sich gem. § 9 AGB-Gesetz unwirksame Klausel kann sich der Klauselverwender selbst nicht berufen.

OLG Koblenz Urteil 20.05.1999 - 5 U 2044/98 - 7 O 81/98 LG Mainz

---

In dem Rechtsstreit hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz durch die Richter am Oberlandesgericht Kaltenbach, Dr. Menzel und Weller auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 1999 für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 30. November 1998 wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat auch die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit von 11.000 DM abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung eine entsprechende Sicherheit leisten.

Der Kläger begehrt von beiden Beklagten, einer GmbH (Beklagte zu 2) und deren einzigem Gesellschafter und Alleingeschäftsführer (Beklagte zu 1) Mietzins für die Monate Juli 1997 bis Juni 1998.

Der Mietvertrag über gewerbliche Räume zum Betrieb eines Spielsalons war ursprünglich allein mit dem Erstbeklagten geschlossen worden. 1995 kam es zu einer Vereinbarung, wonach auch die GmbH Mieterin wurde. In § 19 des schriftlichen Mietvertrages ist unter anderem Folgendes bestimmt (Bl. 9 GA):

"Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die Mieter gelten zur Vornahme und Entgegennahme solcher Erklärungen als gegenseitig bevollmächtigt.

...

Die Kündigung eines Mieters bewirkt die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses."

Mit Schreiben vom 13. August 1996 (Bl. 22 bis 24 GA) teilten die Anwälte des Erstbeklagten dem Kläger unter anderem Folgendes mit:

"Wir kündigen gemäß der beigefügten Vollmacht das Mietverhältnis über die Gewerberäume ... zum nächst zulässigen Termin.

...

Die Räume stehen seit 1. Juni 1996 bereits leer. Sie waren für die vertraglich vorausgesetzten Zwecke als Spielsalon nicht mehr geeignet."

Die Bevollmächtigten des Klägers erwiderten, eine Kündigung sei nur zum 30. Juni 1997 möglich (Bl. 26/27 GA).

Der Kläger hat vorgetragen, die Kündigung sei unwirksam, da sie nicht namens und in Vollmacht der GmbH erfolgt sei. Daher seien beide Beklagten auch für die Zeit nach dem 30. Juni 1997 zahlungspflichtig.

Die Beklagten haben erwidert, die Kündigungserklärung entfalte Rechtswirkungen auch für die GmbH. Das ergebe sich jedenfalls aus der Parteivereinbarung in § 19 des schriftlichen Mietvertrages.

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Erstbeklagte habe auch für die Zweitbeklagte wirksam gekündigt. Zwar verstoße § 19 des Mietvertrages gegen § 9 AGB-Gesetz. Darauf dürfe sich der Kläger als Klauselverwender aber nicht berufen.

Dagegen wendet sich der Kläger mit der Berufung. Aus § 242 BGB ergebe sich, dass auch er als Klauselverwender sich hier auf die Unwirksamkeit von § 19 des Mietvertrages mit Erfolg berufen könne. Denn die Bevollmächtigten des Erstbeklagten hätten bei und nach der Kündigung den Anschein erweckt, nur Namens und in Vollmacht des Erstbeklagten zu handeln.

Der Kläger beantragt,

unter Änderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen, an ihn gesamtschuldnerisch einen Betrag von 71.702,86 DM nebst 7,5 % Zinsen aus 46.104,46 DM seit dem 23. März 1998 und aus 24.598,60 DM seit dem 6. Juli 1998 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie tragen vor, der Erstbeklagte habe den Vertrag auch namens der Zweitbeklagten beenden wollen und daher seinen damaligen Rechtsanwalt bevollmächtigt, alle insoweit erforderlichen Erklärungen abzugeben. Darin liege die vom Kläger vermisste Vollmacht der GmbH. Die Kündiungserklärung bringe auch zum Ausdruck, dass der Vertrag für alle Mieter beendet werden sollte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Denn ein Mietzinsanspruch für die Zeit nach dem 30. Juni 1997 steht dem Kläger nicht zu, weil die Kündigung vom 13. August 1996 (Bl. 22 bis 25 GA) den Vertrag insgesamt beendet hat.

Die Berufungserwiderung zieht unter 1.2. (Bl. 100/101 GA) in Zweifel, ob die GmbH 1995 überhaupt Vertragspartei geworden ist. Wäre das nicht der Fall, wäre allein der Erstbeklagte Mieter, so dass seine Kündigung den Vertrag auf jeden Fall beendet hätte. Da der Erstbeklagte jedoch bereits Mieter war, ergibt sich aus der vom Kläger erbetenen Gegenzeichnung der Erweiterungsvereinbarung (vgl. Bl. 15 GA) ohne weiteres, dass diese Erklärung des Erstbeklagten namens und in Vollmacht der GmbH abgegeben wurde. Die von der Berufungserwiderung insoweit erhobenen Bedenken teilt der Senat daher nicht.

Den Beklagten kann auch nicht darin gefolgt werden, der damalige Bevollmächtigte des Erstbeklagten habe die Kündigungserklärung vom 13. August 1996 auch namens der Zweitbeklagten abgegeben. Dafür bietet die Urkunde (Bl. 22 bis 24 GA) keinen zureichenden Anhalt. Einleitend heißt es, man vertrete die Interessen des Erstbeklagten "gemäß beiliegender Vollmacht". Die Vollmachturkunde (Bl. 25 GA) bezeichnet nur den Erstbeklagten persönlich als Vollmachtgeber. Der Wortlaut des Kündigungsschreibens bietet keinen Anhalt, dass den Bevollmächtigten des Erstbeklagten die Existenz der Zweitbeklagten überhaupt bekannt war. Schon deshalb verbietet sich die Annahme, die Kündigungserklärung vom 13. August 1996 sei auch namens der Zweitbeklagten abgegeben worden. Fehlt es demnach an einem Handeln im Namen der Zweitbeklagten, kann die Frage der Vertretungsmacht an dieser Stelle offen bleiben.

Dem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, dass der Erstbeklagte einziger Gesellschafter und Alleingeschäftsführer der GmbH ist. Dem Vermieter, der einen Vertrag mit einer juristischen Person geschlossen hat, bleiben im Regelfall die internen Verhältnisse der Gesellschaft ebenso verborgen, wie eine etwaige Änderung der Vertretungsbefugnis. Daher kann aus der konkreten Gestaltung der Gesellschaftsverhältnisse nicht hergeleitet werden, es verstehe sich von selbst, dass sämtliche rechtsgestaltenden Erklärungen des Erstbeklagten zugleich Rechtswirkungen für die Zweitbeklagte entfalten sollten.

Nach alledem teilt der Senat die Auffassung des Klägers, wonach die Kündigung vom 13. August 1996 nur namens des Erstbeklagten erklärt wurde.

Gleichwohl erweist sich die Berufung als unbegründet, weil der Senat die Auffassung des Landgerichts teilt, dass die Kündigung des Erstbeklagten wegen der Parteivereinbarung in § 19 des schriftlichen Vertrages (Bl. 9 GA) die Beendigung des gesamten Mietverhältnisses bewirkt hat. Zwar hat der Bundesgerichtshof wiederholt den Grundsatz ausgesprochen, dass bei einem Mietverhältnis, an dem mehrere Vermieter oder Mieter beteiligt sind, wegen seiner Einheitlichkeit die Kündigung von sämtlichen Personen der einen Vertragsseite gegenüber allen Personen der anderen Vertragsseite erklärt werden muss (vgl. BGH WM 1964, 273 = MDR 1964, 308; NJW 1972, 249 = WM 1972, 136; BGHZ 96, 302, 310 = NJW 1986, 918). Das betraf jedoch Fälle, in denen eine der vorliegenden Vertragsklausel entsprechende Parteivereinbarung fehlte.

Entscheidungserheblich ist daher, ob die Vertragsklausel, wonach die Kündigung eines Mieters die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses bewirkt, wirksam ist. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt (WuM 1992, 56, 61 - unter 31. der Entscheidungsgründe) verneint. In die selbe Richtung geht die in WuM 1990, 103, 112 abgedruckte Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle, wo lediglich Kündigungserklärungen des Vermieters ausdrücklich ausgeklammert waren. Auch nach Auffassung des erkennenden Senats sind derartige Klauseln in einem Mietvertrag nach § 9 AGB-Gesetz unwirksam.

Das hat das Landgericht richtig erkannt, jedoch zutreffend darauf abgehoben, das § 9 AGB-Gesetz nur den Vertragspartner des Klauselverwenders schützt. Nicht geschützt ist dagegen der Verwender selbst (vgl. BGH NJW 1991, 353, 354). Er kann sich daher nicht mit Erfolg auf die Unwirksamkeit der von ihm selbst gestellten AGB berufen (vgl. BGH NJW 1987, 837, 838).

Die Berufung zieht das nicht in Zweifel, meint jedoch, im vorliegenden Fall ergebe sich aus § 242 BGB etwas anderes. Denn nach dem Gesamtinhalt der Kündigungserklärung sei diese ersichtlich nur mit Wirkung für den Erstbeklagten erfolgt.

Das hält der Senat für nicht stichhaltig. Richtig ist zwar, dass das Anwortschreiben auf die Kündigungserklärung den Hinweis enthält, dass neben dem Erstbeklagten auch die Zweitbeklagte Mieterin sei (Bl. 26 GA). Anschließend wird jedoch ausschließlich der vom Erstbeklagten ins Auge gefasste Kündigungszeitpunkt beanstandet; eine Kündigung des Mietverhältnisses sei erst zum 30. Juni 1997 möglich (Bl. 27 GA). Mit dieser Antwort zog der Kläger jedoch nicht die Verbindlichkeit der Gestaltungserklärung des Erstbeklagten auch für die Zweitbeklagte in Zweifel. Der Berufung kann daher nicht darin gefolgt werden, wegen des im Schreiben vom 23. August 1996 (Bl. 26/27 GA) enthaltenen Hinweises auf die Zweitbeklagte als Mitmieterin habe nunmehr klargestellt werden müssen, dass die Kündigung Rechtswirkungen auch für die GmbH entfalten sollte. Davon ist der Kläger nach dem Inhalt des Schreibens vom 23. August 1996 seinerzeit selbst ausgegangen; seine Beanstandung betraf lediglich den ins Auge gefassten Kündigungszeitpunkt. Da der Erstbeklagte in seinem Kündigungsschreiben darauf hingewiesen hatte, dass die Mieträume mangels weiterer Eignung für den Vertragszweck bereits seit 1. Juli 1996 leer stünden, was zwischen den Parteien unstreitig ist, kam aus Sicht des Klägers eine Weiternutzung durch die Zweitbeklagte, deren Gesellschaftszweck der Betrieb eines Spielsalons war, nicht mehr in Betracht. Vor diesem Hintergrund entbehrt die Auffassung des Klägers, das Kündigungsschreiben des Erstbeklagten erwecke den Anschein, dass es Rechtswirkungen für die GmbH nicht entfalten sollte, einer tragfähigen Grundlage.

Nach alledem musste die Berufung mit den Nebenentscheidungen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO zurückgewiesen werden.

Streitwert und Beschwer des Klägers: 71.702,86 DM.

Ende der Entscheidung