Judicialis Rechtsprechung

(Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bei Massagepraxis - Festlegung von festen Zeiten - Vereinbarkeit mit AGBG)

1.) Nutzt ein Mieter Räume zum Betrieb einer Massagepraxis, so ist für die Zeitabfolge von Schönheitsreparaturen diese Nutzung dem Gebrauch von Küchen, Bädern und Duschen (Renovierungsfrist im Vertrag 3 Jahre - "Mustermietvertrag des Bundesministers der Justiz") gleichzuachten.

2.) Die in diesem Mustermietvertrag vorgesehene Regelung: Küchen/Bäder/Duschen 3 Jahre, Wohn-/Schlafräume, Fluren Dielen, Toiletten 5 Jahre verstößt weder gegen § 3 noch § 5 noch § 9 AGBG (Anschluss an BGH Urteil v. 3.6.1998, MDR 98, 1155).

OLG Koblenz Urteil 11.03.1999 - 5 U 930/98 - 3 O 305/96 LG Koblenz

Tenor:

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 8. April 1998 teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

1) Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.361,55 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 12. November 1996 zu zahlen.

2) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3) Von den erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits fallen 51,64 % dem Kläger und 48,36 % der Beklagten zur Last.

II. Die weitergreifende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

III. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben zu tragen:

der Kläger 36,80 %,

die Beklagte 63,20 %.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Das Landgericht hat dem Kläger zu Recht einen Schadensersatzanspruch von 4.361,55 DM nebst Zinsen zuerkannt, so dass die Berufung insoweit erfolglos ist (1.) Der vom Landgericht zugebilligte Betrag von 6.901,07 DM ist allerdings seinem Umfang nach übersetzt, was zu einem Teilerfolg der Berufung führt (2.).

1.

Die beklagte Mieterin schuldet dem klagenden Vermieter 4.361,55 DM Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Verpflichtung, nach Beendigung des Mietverhältnisses die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen (§ 326 Abs. 1 BGB).

Ihre in § 7 des Mietvertrages der Parteien vereinbarte Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zieht die Beklagte ohne Erfolg in Zweifel. Das Klauselwerk des von den Parteien benutzten Formulars "Mustermietvertrag des Bundesministers der Justiz" ist hinsichtlich der hier in Rede stehenden Vertragsklauseln über die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen weder nach § 9 AGB-Gesetz noch nach anderen Vorschriften zu beanstanden.

Der Senat hat das Klauselwerk anhand der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - MDR 1998, 1155 f) geprüft. Diese Prüfung hat ergeben, dass die hier gebrauchte Formularklausel weder überraschend (§ 3 AGB-Gesetz) noch unklar (§ 5 AGB-Gesetz) ist und den Mieter auch nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 9 AGB-Gesetz).

Zur näheren Begründung verweist der Senat statt Wiederholung auf die Entscheidungsgründe des zitierten Urteils des Bundesgerichtshofs vom 3. Juni 1998.

Ohne Erfolg macht die Berufung geltend, die vertraglich vereinbarte Frist für die Durchführung von Schönheitsreparaturen sei noch nicht abgelaufen. Der schriftliche Mietvertrag der Parteien sieht in der Fußnote zu § 7 (Bl. 19 GA) unterschiedliche Fristen für die Renovierung von Küchen, Bädern und Duschen (3 Jahre), Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten (5 Jahre) und anderen Nebenräumen (7 Jahre) vor. Der Beklagten kann jedoch nicht darin gefolgt werden, wegen der gewerblichen Nutzung der Mieträume zum Betrieb einer Massagepraxis handele es sich insgesamt um "andere Nebenräume" mit der hierfür vereinbarten Renovierungsfrist von 7 Jahren. Das Klauselwerk knüpft ersichtlich an den erfahrungsgemäß unterschiedlichen Grad der Abnutzung an, der beim gewöhnlichen Gebrauch einer Mietsache in den verschiedenen Räumen entsteht. Bei der hier erfolgten gewerblichen Nutzung zum Betrieb einer Massagepraxis ist der Gebrauch derart intensiv, dass der Grad der Abnutzung am ehesten vergleichbar ist dem Abnutzungsgrad, der bei gewöhnlichem Gebrauch in Küchen, Bädern und Duschen entsteht. Die ergänzte Auslegung des Vertrages führt daher zu dem Ergebnis, dass für die hier vermieteten Gewerberäume eine 3-jährige Renovierungsfrist gilt.

Diese Frist war unstreitig verstrichen, als das Mietverhältnis der Parteien endete.

Die sodann erfolgte Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ist auch hinsichtlich der Fristbemessung nicht zu beanstanden. Der Beklagten standen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mindestens 14 Tage zur Verfügung. Diese Zeit war ausreichend, zumal die Berufung nicht aufzeigt, dass die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen an der angeblich zu kurz bemessenen Frist gescheitert sind.

Letztlich steht auch § 7 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertrages der Zahlungsverpflichtung der Beklagten nicht entgegen. Denn der Nachmieter hat nicht die von der Beklagten geschuldeten Schönheitsreparaturen übernommen, sondern lediglich einige laienhafte Behelfsarbeiten durchgeführt. Das Landgericht hat daher die Aussage des Zeugen F. zutreffend gewürdigt.

Zum Umfang des Anspruchs ergibt sich eine ausreichend tragfähige Entscheidungsgrundlage aus dem Gutachten des Sachverständigen Dieter F vom 10. Dezember 1997 (Bl. 109 - 111 GA). Seine Feststellungen und Schlussfolgerungen vermitteln dem Senat die Überzeugung, dass die Beklagte im Endergebnis bis auf die unter der Überschrift "Rauhfaser tapezieren" aufgeführten Positionen dem Kläger die gesamten weiteren vom Sachverständigen veranschlagten Renovierungskosten erstatten muss, was im Endergebnis 4.361,55 DM ergibt.

2.

Die unter der Überschrift "Rauhfaser tapezieren" zusammengefassten Positionen (Einheitspreis: 14,60 DM) kann der Kläger dagegen nicht erstattet verlangen. Denn der Sachverständige F. hat festgestellt, dass die vorhandene Tapezierung laienhaft ausgeführt war, so dass die Mietsache durch die vom Landgericht zugebilligte völlige Neutapezierung im Endergebnis in einen besseren Zustand als den ursprünglich vorhandenen versetzt würde. Vor diesem Hintergrund konnte der Umfang des dem Kläger entstandenen Schadens nach §§ 523, 287 ZPO geschätzt werden, was zu einem Abzug von 2.539,52 DM führt.

Das ergibt die zuerkannten 4.361,55 DM.

3.

Da die Parteien in beiden Instanzen teils obsiegt haben und teils unterlegen sind, waren die Kosten verhältnismäßig zu teilen (§ 92 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO. Dem Hilfsantrag der Beklagten auf Vollstreckungsschutz konnte nicht entsprochen werden, weil die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel gegen das Urteil stattfindet, unzweifelhaft nicht vorliegen (§ 713 ZPO).

Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 6.901,07 DM;

die Beschwer beider Parteien weniger als 60.000 DM.

Ende der Entscheidung