Judicialis Rechtsprechung

Verkündet am 3. März 2000

Abresch, Justizhauptsekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

OBERLANDESGERICHT KOBLENZ

IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

in dem Rechtsstreit

Der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Hölzer, den Richter am Oberlandesgericht Grüning und die Richterin am Oberlandesgericht Krumscheid auf die mündliche Verhandlung vom 21. Januar 2000 für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mainz - Einzelrichter - vom 18. März 1999 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Soweit der Rechtsstreit von den Parteien nicht übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, wird der Beklagte unter Abweisung der Klage im übrigen verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 24.580,32 DM nebst 7,36 % Zinsen seit dem 26.9.1998 zu zahlen.

2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits haben zu tragen die Kläger als Gesamtschuldner 1/15 und der Beklagte 14/15.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Kläger kauften von dem Beklagten gemäß notariellem Vertrag vom 1.7.1994 einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur. Nr..../.., Freifläche, M.............-Straße, verbunden mit dem sonstigen gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss nebst Terrassen.

Mit der Klage begehren die Kläger von dem Beklagten Minderung des Kaufpreises, hilfsweise Schadensersatz, wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft und Aufwendungsersatz.

Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte, der die Eigentumswohnung über einen Makler zum Kauf angeboten hatte, eine bestimmte Wohnungsgröße zugesichert hat.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung.

Beide Parteien wiederholen ihren erstinstanzlichen Vortrag und ergänzen ihn. Hinsichtlich des Aufwendungsersatzanspruches erklären sie übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das angefochtene Urteil sowie auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze und Urkunden verwiesen.

Entscheidungsgründe:

I. Die Berufung der Kläger hat im Wesentlichen Erfolg.

1. Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Minderung des Kaufpreises gemäß § 462 BGB. Dabei kann offen bleiben, ob die Voraussetzungen eines Mangels im Sinne dieser Vorschrift gegeben sind, da der Beklagte aufgrund des Gewährleistungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag nicht für einen etwaigen Mangel im Sinne des § 459 BGB haftet.

Der Gewährleistungsausschluss im notariellen Vertrag ist zulässig, § 476 BGB (BGH NJW 1991, 912).

Im notariellen Vertrag hat der Beklagte ausdrücklich eine Haftung für "Grundstücksgröße" ausgeschlossen. Entsprechend Seite 4 des Vertrages ist diese Regelung dahin auszulegen, dass die Bezeichnung "Grundstücksgröße" mit "Wohnungseigentum" gleichzusetzen ist.

2. Die Kläger haben gegen den Beklagten jedoch einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 463 BGB wegen arglistiger Täuschung und Fehlens zugesicherter Eigenschaften.

Die Größe einer Eigentumswohnung kann grundsätzlich als bestimmte Eigenschaft zugesichert werden (BGH NJW 1991, 912; BGH NJW-RR 1998, 1169; OLG Celle, BauR 1998, 805).

Der Senat ist vorliegend davon überzeugt, dass der Beklagte den Klägern eine Wohnungsgröße von 107,94 qm² zugesichert hat.

Zwar hat diese Zahl keine Aufnahme in den notariellen Kaufvertrag gefunden, sie ist jedoch nicht nur im Exposè des Maklers enthalten, sondern folgt aus den diesem Exposè beigefügten Unterlagen und dem Grundriss der Wohnung, in die der Beklagte nach eigenen Messungen die maßgeblichen Zahlen eingetragen hat. Stellt jedoch der Beklagte über seinen Makler den Klägern eine Skizze mit eingetragenen Maßen und einer Wohnflächenberechnung zur Verfügung, gilt diese Flächengröße auch als vereinbart (BGH NJW-RR 1998, 1169). Die fehlende Aufnahme in den notariellen Vertrag ist durch die Eintragung der Kläger ins Grundbuch gemäß § 313 Satz 2 BGB geheilt.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist es unerheblich, in welchem Umfang seine Maßangaben von den tatsächlichen abweichen. Die Frage des Umfangs der Abweichung stellt sich nur bei der Beurteilung, ob ein Fehler im Sinne des § 462 BGB vorliegt. Wird dagegen eine bestimmte Wohnungsgröße zugesichert, ist ohne Bedeutung, in welchem Umfange diese Angabe von den tatsächlichen Umständen abweichen.

Für den Senat kommt es entscheidend darauf an, dass der Beklagte die Wohnung selbst vermessen und dem Makler diese Pläne übergeben hat, so dass dieser den Klägern gegenüber keine eigenen Angaben gemacht hat, sondern lediglich die des Beklagten weitergeleitet hat.

Zudem hat der Beklagte die Kläger unstreitig über den Umfang der zu der Wohnung gehörenden Terrasse arglistig getäuscht. Die unter IV des notariellen Kaufvertrages getroffene Vereinbarung:

"Das Kaufobjekt wird am Tage des Besitzübergang in dem zustand übergeben, in dem es sich bei der Besichtigung durch den Käufer vor Beurkundung dieses Kaufvertrages befunden hat", konnte der Beklagte nicht erfüllen. Unstreitig gehörte zu der veräußerten Wohnung eine kleinere Terrasse als vom Beklagten anhand der vorgenommenen Einfriedung dargetan. Unstreitig hatte der Beklagte die Terrasse auf Kosten des Gemeinschaftseigentums vergrößert. Eine wirksame Zustimmung der übrigen Miteigentümer zu dieser Vergrößerung hat der Beklagte nicht substantiiert dargetan. Hierzu hat er weder den Beschluss einer Miteigentümerversammlung über eine Gestattung, Dienstbarkeit oder Ähnliches dargetan, noch haben die übrigen Miteigentümer insoweit auf ihr Gemeinschaftseigentum verzichtet.

Der Beklagte ist daher den Klägern grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet.

Wegen dieser Täuschung ist daher auch unerheblich, ob der Kläger die Wohnung ausgemessen hat.

Bei der Berechnung der Höhe des Schadensersatzes legt der Senat die Angaben des Sachverständigen zugrunde, die dieser für die Größe der Wohnung ermittelt hat.

Die Höhe des Schadensersatzes bemisst der Senat mit 24.580,32 DM.

Hierbei ist auszugehen von dem vertraglich vereinbarten Preis für die Wohnung in Höhe von 360.000 DM. Dieser Preis bezieht sich jedoch auf den gesamten unter I des Vertrages beschriebenen Kaufgegenstand, d.h. nicht nur auf das Sondereigentum an der Wohnung, sondern auch auf das Teileigentum an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an zwei Kraftfahrzeugeinstellplätzen.

Dabei nimmt der Senat für die beiden Stellplätze einschließlich des Bodenwertanteils einen Abzug von insgesamt 30.000 DM vor (§ 287 ZPO). Dabei legt der Senat die ihm bekannten Preise im Raum M.... zugrunde.

Dementsprechend beläuft sich der Schaden durch die verringerte Wohnfläche auf 3.057,25 DM pro qm², also insgesamt 24.580,32 DM. Diesen Betrag muss der Beklagte den Klägern als Schadensersatz erstatten.

In diesem Umfang ist der Klage stattzugeben.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, waren die Kosten dem Beklagten aufzuerlegen, da er sich mit der Zahlung des Unkostenbeitrages in Höhe von 3.010,87 DM in Verzug befunden hat.

Ausweislich des Schreibens der Hausverwaltung vom 3.12.1996 an die Kläger wurden dem Beklagten alle Altabrechnungen direkt zugeschickt, da der Hausverwaltung die dafür notwendige Anschrift bekannt gewesen sei. Der Beklagte kann sich daher nicht auf eine mangelnde Prüffähigkeit der Abrechnung gegenüber den Klägern berufen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Der Wert der Beschwer des Beklagten beträgt 24.580,32 DM.

Der Wert der Beschwer der Kläger beträgt 2.234,61 DM.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 29.824,80 DM festgesetzt.

Ende der Entscheidung