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BGB §§ 125, 133, 566

1. Ist ein schriftlicher Mietvertrag über ein Grundstück hinsichtlich der Frage, ob er unbefristet oder befristet geschlossen wurde, bei objektiver Auslegung widersprüchlich, muss nach § 566 BGB von einem unbefristeten Mietverhältnis ausgegangen werden.

2. Der Zweck der Schriftform, der den Schutz eines möglichen Grundstückserwerbers zum Ziel hat, verbietet es, zu den mündlichen Abreden bei Vertragsschluss, die in der Vertragsurkunde keinen Ausdruck gefunden haben, Beweis zu erheben.

- 1 U 123/98 - Urteil vom 20.05.1999 - rechtskräftig.

1 U 123/98 15 0 326/98 LG Köln

Anlage zum Protokoll vom 20. Mai 1999

Verkündet am 20. Mai 1999

als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln auf die mündliche Verhandlung vom 29.04.1999 durch den Vizepräsidenten des Oberlandesgerichts Pillmann, die Richterin am Oberlandesgericht Göhler-Schlicht und den Richter am Oberlandesgericht Schmitz-Justen

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 12.11.1998 - 15 0 326/98 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

(Gemäß § 543 Abs. 1 ZPO ohne Tatbestand)

Entscheidungsgründe

Die in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Mietzinsanspruch für die Zeit ab dem 1.01.1998 nicht zu, da die Beklagten das Mietverhältnis zum 31.12.1997 durch Kündigungsschreiben vom 26.06.1997 entsprechend der Kündigungsfrist des Mietvertrages wirksam gekündigt haben. Entgegen der Auffassung der Klägerin lag nämlich kein befristetes Mietverhältnis vor, dass sich mangels Fortsetzungswiderspruch am 31. April 1997 um weitere zwei Jahre verlängert hat.

Zwar enthält § 2 Abs. 1 des Mietvertrages zunächst eine Regelung, die ein befristetes Mietverhältnis mit einer Fortsetzungsklausel für jeweils weitere zwei Jahre zum Gegenstand hat. Es heißt in dem Mietvertrag jedoch dann weiter:

"Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung einer Frist von schriftlich zum Ende eines 6. Monats im voraus gekündigt werden."

Mit dieser in sich widersprüchlichen Regelung haben die Parteien ein befristetes Mietverhältnis nicht wirksam vereinbart.

Gemäß § 566 BGB bedarf ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Sofern die Schriftform nicht eingehalten wird, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Von der Schriftform des § 566 BGB werden alle wesentlichen Vertragsbestandteile und insbesondere auch die Dauer des Mietverhältnisses erfaßt ( Palandt-Putzo, BGB, 58. Auflage, § 566 Rnr. 10). An die Wahrung der Schriftform sind bei Grundstückmietverträgen strenge Anforderungen zu stellen (Voelskow in Münchner Kommentar, BGB, 3. Auflage, § 566 Rnr. 5). Eine schriftliche Vereinbarung zur Dauer des Mietverhältnisses haben die Parteien in dem Vertrag nicht niedergelegt. Wie das Landgericht zutreffend entschieden hat, ist § 2 des Mietvertrages nämlich in sich widersprüchlich. Er enthält keine eindeutige Festlegung der Laufzeit. In der Vertragsurkunde selbst sind keine Anhaltspunkte für die ein oder andere Auslegung angelegt. Eine schriftlich verkörperte Willensübereinstimmung, wie sie für eine der Form gehorchende Vereinbarung erforderlich wäre, ist damit bei objektiver Auslegung nicht erklärt worden.

Dieser Mangel kann auch nicht dadurch geheilt werden, dass zu den mündlichen Absprachen anläßlich der Unterzeichnung Beweis erhoben wird. Grundsätzlich ist bei der Auslegung einer formbedürftigen Willenserklärung nur der Wille beachtlich, der der Form entsprechend erklärt wurde (Palandt-Heinrichs, a. a. O., § 133 Rnr. 19). Dabei genügt nach der Rechtsprechung zwar, dass das Gewollte in der Urkunde angedeutet worden ist (BGH NJW RR 1986, 1019 (1020)). Ob der Urkundeninhalt insofern als Anknüpfungspunkt für eine weitere Auslegung genügt, kann jedoch nicht losgelöst vom Zweck der Formvorschrift gesehen werden. Die Schriftform des § 566 BGB hat den Schutz des Grundstückserwerbers, der gemäß § 571 BGB in den vom Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag einzurücken hat, zum Gegenstand (Münchner Kommentar, a. a. O.). Für einen Erwerber des Grundstücks, der bei den Verhandlungen zum Abschluß des Mietvertrages naturgemäß nicht zugegen war, liefert der schriftliche Vertrag im vorliegenden Fall keine hinreichenden Anhaltspunkte für die eine oder die andere objektive Auslegung. Der Vertrag ist im entscheidenden Punkt nämlich konfus und läßt beide von den Parteien jeweils behaupteten Auslegungsvarianten zu. Es kann keiner der äusserlich gleich gestalteten Absätze der Regelung zur Mietdauer allein aus der Urkunde heraus bei einer Auslegung der Vorzug gegeben werden.

Die Berufung konnte damit aus Rechtsgründen keinen Erfolg haben.

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Wert des Berufungsgegenstandes und Beschwer für die Klägerin: 13.902,49 DM

Ende der Entscheidung