Judicialis Rechtsprechung

16 WX 50/03

In der Wohnungseigentumssache

pp.

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Dr. Schuschke, Jennissen und Appel-Hamm

am 02.04.2003

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 27.11.2002 - 29 T 115/02 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Antragsgegner. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Der Streitwert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 28.121,05 € festgesetzt.

Gründe:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG), in der Sache jedoch nicht begründet.

Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht ausgeführt, dass der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.01.1999 zu Top 4. ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und deshalb ungültig ist.

Der Senat ist mit dem Landgericht der Auffassung, dass der angefochtene Beschluss inhaltlich der Teilungserklärung in Abschnitt I. § 2 a. E. in der Fassung der Änderung vom 05.07.1995 entspricht und dass aufgrund dieser Regelung die Sanierung der Fenster auch dann, wenn dabei eine neue Gestaltung gewählt wurde, keine bauliche Maßnahme im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellte sondern eine Instandsetzungsmaßnahme im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, über die gemäß § 21 Abs. 3 WEG als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden konnte. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die zutreffenden Ausführungen in den angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Entgegen den Ausführungen des Landgerichts ist der Senat nach dem Ergebnis der in I. Instanz durchgeführten Beweisaufnahme der Auffassung, dass die Entscheidung der Wohnungseigentümer, alle Fenster im Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung zu erneuern, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widerspricht. Es steht fest, dass einzelne Fenster nicht mehr dicht, teilweise in Folge von in die Doppelverglasung eingedrungener Feuchtigkeit beschlagen, teilweise auch trübe waren und dass die Beschläge für diese Art von Fenstern - wie die Zeugen E. und T. bekundet haben - "spärlich", teilweise ausgeleiert und nur noch schlecht reparierbar waren. Berücksichtigt man weiter, dass die Fenster unstreitig keine spezielle Wärmedämmung und Schallisolierung aufwiesen, so stellt sich die beschlossene Erneuerung der 30 Jahre alten Fenster bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise als nützlich dar, soweit bei dem Vorgehen die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme gewährleistet war. Dies ist vorliegend allerdings nicht der Fall. Nach dem Inhalt des angefochtenen Beschlusses werden die Wohnungseigentümer, das heißt die Antragsteller und die Antragsgegner, entsprechend ihren Miteigentumsanteilen mit den Kosten belastet, die durch die Erneuerung der Fenster in "Alu-" entstünden, wohingegen die Antragsgegner als Eigentümer der betroffenen Wohnungen die Mehrkosten zu tragen haben, die in Folge der Ausführung als Holzsprossenfenster entstehen. Bei der Frage, ob durch die gewählte Vorgehensweise die Wirtschaftlichkeit beachtet wurde, ist entgegen den Ausführungen des Landgerichts nicht auf den Austausch der Fenster in Holzsprossenausführung sondern allein auf den Einbau neuer Alu-Fenster abzustellen, weil die Eigentümergemeinschaft nur mit diesen Kosten belastet werden soll. Hinsichtlich der durch den Einbau von Alu-Fenstern entstandenen Kosten lag zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 28.01.1999 lediglich eine Kostenschätzung der Firma E. vor, die diese mit Schreiben vom 20.11.1998 wie folgt unterbreitete: "23 Fenster in Aluminium, thermisch getrennt, mit Wärmeschutzverglasung K 1,3 kostet ca. 55.000,00 DM + gegebenenfalls Schallschutzmaßnahmen." Allein aufgrund dieser pauschalen Kostenschätzung vermochten die Wohnungseigentümer die Wirtschaftlichkeit der Erneuerung der Fenster in Alu-Ausführung - mit deren Kosten sie belastet werden sollten - nicht ausreichend zu beurteilen. Es hätte vielmehr vor Beschlussfassung der Einholung eines konkreten Angebotes der Firma E. bedurft sowie weiterer Vergleichsangebote, wobei hinsichtlich der Anzahl der Alternativ- oder Konkurrenzangebote dem Verwalter ein gewisser Gestaltungsspielraum zukommt (vgl. Beschluss des Senats vom 22.05.1997 - 16 WX 114/97; BayObLG NJW-RR 1989, 1293 ff.). Die der Beschlussfassung vom 28.01.1999 zugrunde liegende Kostenschätzung der Firma E. ist auch zu pauschal als dass sie dem Beweis zugänglich wäre, ob die geschätzten Kosten objektiv überhöhte Aufwendungen darstellen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick darauf, dass die Kosten der Schallschutzregulierung zur Straßenseite überhaupt nicht in Ansatz gebracht sind. Die Darlegung der Wirtschaftlichkeit der die Wohnungseigentümer kostenmäßig belastenden Maßnahmen ist allein Aufgabe des Verwalters, der die Eigentümer nicht darauf verweisen kann, selber Vergleichsangebote einzuholen. Der angefochtene Beschluss widerspricht deshalb den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist ungültig. Dies hat allerdings nicht zur Folge, dass eine Kostenbelastung der Antragsteller auch in Zukunft ausgeschlossen ist. Bei entsprechender Darlegung der Wirtschaftlichkeit der durch den Einbau von neuen Alu-Fenstern entstehenden Kosten durch Vorlage ausreichender Vergleichsangebote ist ein neuer Mehrheitsbeschluss zu Lasten der Antragsteller durchaus möglich. Diese können sich demgegenüber auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie seinerzeit die Kosten der Erneuerung der Fenster in ihrer Eigentumswohnung alleine getragen haben. Insoweit könnte - bei vergleichbarer Fallkonstellation - die Eigentümergemeinschaft allenfalls auf Kosten der Antragsteller ungerechtfertigt bereichert sein.

Die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten dem unterlegenen Antragsgegnern aufzuerlegen. Hingegen besteht keine Veranlassung, von dem Grundsatz abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.

Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 28.121,00 Euro

Ende der Entscheidung