Judicialis Rechtsprechung

Tenor:

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 27.5.2008 - 29 T 289/06 - teilweise abgeändert und die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 30.8.2006 - 204 II 83/05 AG Köln - insoweit als unzulässig verworfen, als sie sich gegen die Abweisung des Antrages zu 1) (Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.2.2005 zu TOP 2) richtete.

Im Übrigen werden die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegnerin gegen die Beschlüsse der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 27.5.2008 - 29 T 289/06 - und vom 28.5.2006 - 29 T 250/06 - zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragstellerin zu 10 % und die Antragsgegnerin zu 90 %. Ihre außergerichtlichen Kosten trägt jede Beteiligte selbst.

Wegen der Kosten 1. Instanz verbleibt es bei den Kostenentscheidungen des Landgerichts.

Der Geschäftswert wird für die Verfahren 204 II 117/05 AG Köln = 29 T 250/06 LG Köln = 16 Wx 133/08 OLG Köln und 204 II 83/05 AG Köln = 29 T 289/06 = 16 Wx 134/08 OLG Köln auf jeweils 3.000 € und für das Rechtsbeschwerdeverfahren nach Verbindung auf insgesamt 6.000 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die aus 6 Wohnungen bestehende WEG G-str. 19 in L. Die Antragsteller sind Eigentümer von zwei Wohnungen (insgesamt 408/1000 Miteigentumsanteile), die übrigen Wohnungen stehen im Eigentum der Antragsgegnerin, einer GbR. Der Antragsteller ist am 6.12.2008 verstorben, Alleinerbin ist seine Ehefrau, die Antragstellerin, die das Verfahren aufgenommen hat.

§ 5 der Teilungserklärung enthält folgende Veräußerungsbeschränkung:

"Eine Veräußerung oder Vermietung des Wohnungseigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters.

Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Als solcher gilt insbesondere die begründete Besorgnis, dass der in Aussicht genommene Erwerber die ihm als Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllt, sich nicht in die Gemeinschaft einfügen oder sich aus anderen Umständen nicht als Wohnungseigentümer eignen wird. ..."

Die Antragsteller übertrugen das Eigentum an den beiden Wohnungen durch notariellen Vertrag vom 16.12.2004 an ihren Sohn und ihre Tochter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge gegen Einräumung eines lebenslänglichen, unentgeltlichen Nießbrauchsrechts.

Die Antragsgegnerin verweigert die Zustimmung zu der Veräußerung. Sie befürchtet, dass die Erwerber zur Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in der Lage sind, da sie sich noch in der Ausbildung befinden und der Wert des Wohnungseigentums durch den Nießbrauch aufgezehrt werde. Außerdem behaupten sie, die Erwerber hätten die Eltern ihrer Gesellschafter, die Zeugen V. und K. T. mehrfach bedroht, beleidigt und beschimpft.

In der Eigentümerversammlung vom 11.2.2005 beschlossen die Eigentümer zu TOP 2 mit den Stimmen der Antragsgegnerin, der Verwalterin zu untersagen, bis zur nächsten Eigentümerversammlung die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungen zu erteilen.

Mit Antrag vom 7.3.2005, Eingang 11.3.2005, im Verfahren 204 II 83/05 AG Köln = 29 T 289/06 LG Köln - 16 Wx 134/08 haben die Antragsteller beantragt, den Beschluss zu TOP 2 für ungültig zu erklären und die Antragsgegnerin zu verpflichten, ihre Zustimmung der Veräußerung der Wohnungen an ihre Kinder zu erteilen. Der Antrag war zunächst gerichtet gegen Frau W. T. und Herrn G. T. Der Anteil von Frau W. T. an der GbR wurde am 4.2.2005 auf Herrn B. T. übertragen, die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 17.3.2005.

Auf der nächsten Eigentümerversammlung am 23.3.2005 fassten die Eigentümer mit den Stimmen der Antragsgegnerin gegen die Stimmen der Antragsteller zu TOP 2 den Beschluss, den Antragsteller zu verpflichten, eine Kopie des Entwurfs des Veräußerungsvertrages den anderen Eigentümern vorzulegen. Unter TOP 3 lehnten sie mehrheitlich die Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung ab. Diese Beschlüsse haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 6.4.2005, Eingang 7.4.2005 angefochten (Verfahren 204 II 117/05 AG Köln = 29 T 250/06 LG Köln = 16 Wx 133/08).

Das Amtsgericht hat die Anträge 204 II 83/05 AG Köln = 29 T 289/06 LG Köln - 16 Wx 134/08 durch Beschluss vom 30.8.2006 zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht nach Beweisaufnahme durch Beschluss vom 27.5.2008 festgestellt, dass sich das Verfahren im Hinblick auf die Anfechtung des Beschlusses vom 11.2.2005 zu TOP 2 erledigt hat. Ferner hat es die Antragsgegnerin verpflichtet, ihre Zustimmung zu einer Veräußerung der im Eigentum der Antragsteller stehenden Wohnungen 2 und 3 an deren Kindern zu erteilen.

Im Verfahren 204 II 117/05 AG Köln = 29 T 250/06 LG Köln = 16 Wx 133/08 hat das Amtsgericht den Beschluss vom 23.3.2005 zu TOP 2 für ungültig erklärt und den Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 3 abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht durch Beschluss vom 28.5.2008 auch den Beschluss vom 23.3.2005 zu TOP 3 für ungültig erklärt.

Gegen die beiden Beschlüsse des Landgerichts wendet sich die Antragsgegnerin mit der sofortigen weiteren Beschwerde. Der Senat hat die beiden Verfahren verbunden.

Die Antragsgegnerin rügt die Zulässigkeit der Anträge. Die Anfechtungsanträge seien verfristet, da sie ursprünglich gegen die falschen Antragsgegner gerichtet worden seien. Frau V. T. sei seit dem 4.2.2005 nicht mehr Gesellschafterin der Antragsgegnerin. Die Antragsteller hätten das Rubrum erst nach Ablauf der Anfechtungsfristen gegen die Beschlüsse vom 4.2. und 23.3.2005 berichtigt. Eine ordnungsgemäße Zustellung an die GbR sei nicht erfolgt.

Der Verpflichtungsantrag sei ebenfalls unzulässig. Er hätte gegen die Verwalterin gerichtet werden müssen. Zudem stehe dem Verpflichtungsantrag die Bestandskraft des Beschlusses vom 23.3.2005 zu TOP 3 entgegen, das Verfahren hätte zumindest für erledigt erklärt werden müssen.

In der Sache ist die Antragsgegnerin der Auffassung, dass eine Verpflichtung zur Zustimmung nicht bestehe. Es bestünden Zweifel an der finanziellen Leistungsfähigkeit der Kinder der Antragsteller. Die Möglichkeit der Pfändung der aus dem Nießbrauch entstehenden Ausgleichsansprüche der Erwerber stelle keine gleichwertige Sicherung dar. Die Antragsteller könnten sich gegenüber ihrer Inanspruchnahme mit Zahlungen an die Erwerber verteidigen. Umgekehrt hindere der Nießbrauch eine Verwertung der Wohnungen im Wege der Zwangsversteigerung. Auch der von den Antragstellern erklärte Schuldbeitritt stelle keine hinreichende Sicherheit da, weil er zu unbestimmt und nicht auf Dauer erklärt sei.

Die Beleidigungen durch die Erwerber seien durch die Aussagen der Zeugen K. und V. T. bewiesen. Derartige Vorfälle seien entgegen der Ansicht des Landgerichts auch für die Zukunft nicht ausgeschlossen. Der Zeuge K. T. halte sich öfters im Haus auf, zudem beabsichtigten beide Zeugen, in die Erdgeschosswohnung einzuziehen, sobald diese frei werde.

Die Antragstellerin verteidigt die angefochtenen Beschlüsse des Landgerichts. Die Befürchtungen der Antragsgegnerin, ihre Kinder seien zur Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in der Lage, seien unbegründet. Ihr Sohn sei inzwischen approbierter Zahnarzt und ihre Tochter stehe kurz vor dem Abschluss ihres Staatsexamens.

II.

Die zulässigen sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegnerin sind nur in geringem Umfang, nämlich hinsichtlich des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.2.2005 zu TOP 2, begründet.

Die Anträge sind zulässig. Richtiger Antragsgegner ist die T. GbR. Spätestens nachdem die Antragsteller das Rubrum klargestellt haben, wurde das Verfahren auch gegen die richtige Antragsgegnerin geführt und die Zustellungen erfolgten an diese.

Es kann dahinstehen, ob hierin ein Beteiligtenwechsel lag oder bereits die ursprünglichen Anträge in Verbindung mit den vorgelegten Protokollen der Eigentümerversammlungen dahin auszulegen waren, dass Antragsgegner die T. GbR war (hierzu OLG Köln DWE 19995, 74; BGH NZM 2005, 942). Denn ein Beteiligtenwechsel war zulässig. Dass die Antragsgegnerin dem Wechsel nicht zugestimmt hat, ist unerheblich, da er sachdienlich war, § 263 ZPO entsprechend. Auf die Frage, ob innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung wirksame Anfechtungsanträge vorlagen, kommt es für das Ergebnis des Verfahrens nicht an, wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt.

1. Anfechtung des Beschlusses vom 23.3.2005 zu TOP 2

Die Anfechtung des Beschlusses vom 23.3.2005 zu TOP 2 (Verpflichtung des Antragstellers zur Vorlage des Vertrages an die übrigen Wohnungseigentümer) ist nicht mehr Gegenstand des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Diesen Beschluss hat bereits das Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärt. Hiergegen hat die Antragsgegnerin keine sofortige Beschwerde eingelegt, so dass die Entscheidung insoweit rechtskräftig ist. Dementsprechend hat auch das Landgericht keine eigene Sachentscheidung über diesen Antrag mehr getroffen, sondern ihn lediglich im Rahmen der Neuformulierung des amtsgerichtlichen Tenors in seinen Beschluss aufgenommen. Eine weitere Beschwerde wäre daher insoweit auch nicht zulässig. Der Senat legt die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu ihren Gunsten dahin aus, dass sie sich auch nicht auf die Anfechtung des Beschlusses vom 23.2.2005 zu TOP 2 bezieht. Die Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde befasst sich mit diesem Beschluss nicht.

2. Anfechtung des Beschlusses vom 11.2.2005 zu TOP 2

Hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.2.2005 zu TOP 2 hat die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin Erfolg. Das Landgericht hätte nicht die Erledigung der Beschlussanfechtung feststellen dürfen, sondern die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen die Abweisung ihres Antrages insoweit als unzulässig verwerfen müssen.

Die Anfechtung dieses Beschlusses war bereits zum Zeitpunkt der amtsgerichtlichen Entscheidung erledigt, da der Beschluss dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung nur bis zur nächsten Eigentümerversammlung, die bereits wenige Wochen nach Fassung dieses Beschlusses am 23.3.2005 stattfand, untersagt hat. Damit war die Wirkung des Beschlusses schon nach seinem Inhalt von vornherein zeitlich befristet und hat sich durch Zeitablauf erledigt.

Die Erledigung ist indes nicht von Amts wegen festzustellen, sondern nur auf entsprechende übereinstimmende oder einseitige Erledigungserklärung des Antragstellers hin. Ohne einen solchen Antrag des Antragstellers kann das Gericht die Erledigung nicht feststellen, vielmehr ist der Antrag abzuweisen (Staudinger/Wenzel, BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 44 WEG Rn 45; Bärmann/Merle, WEG, 9. Aufl. § 44 Rn 107, jeweils m.w.Nachw.). Hat sich der Antrag bereits in erster Instanz erledigt, ist eine sofortige Beschwerde nur zulässig, wenn sie auf die Kosten beschränkt wird, im Übrigen fehlt ihr das Rechtsschutzinteresse. Weist das Landgericht in einem solchen Fall die sofortige Beschwerde nicht als unzulässig zurück, so ist dies im Rechtsbeschwerdeverfahren nachzuholen (BayObLG, ZMR 2004, 358; Staudinger/Wenzel, BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 44 WEG Rn 45).

Auf die Frage, ob die Beschlussanfechtung wegen falscher Bezeichnung der Antragsgegnerin auch verfristet war, kommt es daher nicht mehr an.

3. Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Erteilung der Zustimmung

Der Antrag, die Antragsgegnerin zur Zustimmung zu verpflichten, ist zulässig und begründet, so dass die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin insoweit keinen Erfolg hat.

Der Antrag ist nicht bereits deshalb unzulässig, weil er gegen die Antragsgegnerin gerichtet ist und nicht gegen die Verwalterin.

Richtiger Antragsgegner des Antrages auf Erteilung der Zustimmung ist - wenn nach der Teilungserklärung die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf - an sich dieser (BayObLG NJW-RR 1988, 1425). Etwas anderes gilt aber, wenn die übrigen Eigentümer - was grundsätzlich zulässig ist (Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn 150) - die Erklärungskompetenz an sich gezogen haben (Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn 152; Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn 47). Ein solcher Fall liegt vor, da die Eigentümer über die Erteilung der Zustimmung durch den Verwalter Beschlüsse gefasst haben.

Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin steht dem Antrag auch nicht die Bestandskraft des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 23.3.2005 zu TOP 3, durch den die Zustimmung abgelehnt wurde, entgegen. Dabei kommt es auf die Frage, ob die Antragsteller den Beschluss rechtzeitig angefochten haben, nicht an. Ein Beschluss, durch den die Zustimmung versagt wird, ist - sofern eine Pflicht zur Zustimmung besteht - wegen Verstoßes gegen die zwingende Vorschrift des § 12 Abs. 2 WEG nichtig (BayObLG NZM 2003, 481; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn 151; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 12 WEG Rn 11; Jennißen/Baumann, WEG, § 12 Rn 26). Die Nichtigkeit kann auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist noch geltend gemacht werden (vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG a.F.; zum neuen Recht s. Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn 60b, wonach lediglich die rechtskräftige Abweisung eines Antrages auf Beschlussanfechtung die Berufung auf die Nichtigkeit hindert, § 48 Abs. 4 WEG n.F.).

Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Antragsgegnerin zur Zustimmung verpflichtet ist.

Nach § 12 WEG und § 5 der Teilungserklärung kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Ein wichtiger Grund liegt nur dann vor, wenn der Erwerber im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines wichtigen Grundes liegt bei demjenigen, der die Zustimmung verweigern will (Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl. § 12 Rn 42). Maßgeblich sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn 46) bzw. - nach altem Recht - der Entscheidung des Beschwerdegerichts als letzter Tatsacheninstanz.

Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass ein wichtiger Grund, die Zustimmung zu versagen, nicht vorliegt.

Gegen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Erwerber bestehen keine begründeten Zweifel. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kinder der Antragstellerin nicht in der Lage sind, im Falle des Erwerbs der Wohnungen ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Der Sohn der Antragstellerin ist approbierter Zahnarzt, die Tochter steht kurz vor dem Abschluss ihrer Ausbildung. Zudem steht den Kindern aus dem vereinbarten Nießbrauch ein Anspruch gegen die Antragstellerin auf Tragung und ggfs. Erstattung dieser Kosten zu. Allein der Umstand, dass die Kinder der Antragsteller am Anfang bzw. kurz vor Beginn ihrer beruflichen Laufbahn stehen, rechtfertigt die Verweigerung der Zustimmung nicht. Es liegen auch keine konkreten Anhaltspunkte dafür vor, dass die Erwerber nicht bereit sind, die ihnen obliegenden Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Der Vortrag der Antragsgegnerin zu behaupteten Rückständen der Antragsteller gegenüber der Gemeinschaft genügt hierzu unabhängig von der Frage, dass zur Berechtigung der entsprechenden Forderungen nichts vorgetragen ist, nicht. Jedenfalls ist eine Verschlechterung der Situation der Gemeinschaft durch die beabsichtigte Übertragung der Wohnungen auf die Kinder der Antragsteller insoweit nicht erkennbar.

Allein der Umstand, dass durch die Einräumung des unentgeltlichen Nießbrauchs die Belastung oder Zwangsversteigerung der Wohnungen erschwert wird, stellt keinen hinreichenden wichtigen Grund zur Verweigerung der Zustimmung dar, solange nicht auch an der Bonität der Erwerber im Übrigen begründete Zweifel bestehen.

Schließlich hat das Landgericht zu Recht auch die von der Antragsgegnerin vorgetragenen Angriffe und Beleidigungen der Kinder der Antragstellerin auf die Zeugen V. und K. T. nicht als wichtigen Grund berücksichtigt.

Die bloße Antipathie reicht als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung nicht aus (OLG Zweibrücken, NZM 2006, 144; Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn 44). Ein konkretes Fehlverhalten in Form von Bedrohungen, Beleidigungen und sonstigen Übergriffen steht nicht fest. Das Landgericht war nach Vernehmung der Beteiligten aufgrund der einander widersprechenden Zeugenaussagen nicht davon überzeugt, dass die von den Zeugen T. bekundeten Vorfälle stattgefunden haben. Diese Beweiswürdigung des Landgerichts weist keine Rechtsfehler auf. Die Beweislast für das Vorliegen eines wichtigen Grundes liegt bei demjenigen, der die Zustimmung verweigern will, also bei der Antragsgegnerin.

4. Anfechtung des Beschlusses vom 23.3.2005 zu TOP 3

Der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses vom 23.3.2005 zu TOP 3 ist im Zusammenhang mit dem Antrag, die Antragsgegnerin zur Zustimmung zu verpflichten, zulässig und aus den oben genannten Gründen auch begründet. Auch insoweit hat die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin daher keinen Erfolg.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG a.F.. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten zu 90 % der Antragsgegnerin und zu 10 % der Antragstellerin aufzuerlegen, da die Antragsgegnerin im Verfahren überwiegend unterlegen ist. Lediglich hinsichtlich des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.2.2005 zu TOP 2 hat ihr Rechtsmittel Erfolg. Diesem Beschluss, der lediglich die Vertagung der Entscheidung über die Zustimmung auf die nächste Eigentümerversammlung zum Inhalt hatte, kommt wirtschaftlich nur geringe Bedeutung zu.

Es besteht kein Anlass, abweichend von der Regel des § 47 S. 2 WEG a.F. auch eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten anzuordnen.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG a.F.. Der Geschäftswert eines Antrages auf Zustimmung zur Veräußerung liegt in der Regel bei 10 % bis 20 % des Verkaufspreises. Da die Antragsteller die Wohnungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich auf ihre Kinder übertragen wollen, ist im vorliegenden Fall der Ansatz des Regelstreitwertes von 3.000 € für jedes der beiden Verfahren bzw. von insgesamt 6.000 € für das verbundene Verfahren angemessen.

Ende der Entscheidung