Judicialis Rechtsprechung

16 Wx 20/06

In dem Wohnungseigentumsverfahren

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Jennissen, Dr. Ahn-Roth und Appel-Hamm

am 13.03.2006

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 12.01.2006 - 2 T 208/05 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten tragen die Antragsteller. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten erfolgt nicht[A1].

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren beträgt: 7.900,- €

Gründe:

Die formell nicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Entscheidung des Landgerichts, wonach der Anfechtungsantrag gegen den Beschlusses vom 17.12.2004 zu TOP 3 (Hofsanierung) zurückzuweisen ist, hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Beschluss genügt den an die Wirksamkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung zu stellenden Anforderungen. Er ist hinreichend bestimmt auch bezüglich des in Bezug genommenen Angebots der Fa. G. Seine inhaltlich Regelung entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

1.

Zu Recht hat das Landgericht auch unter Bezugnahme auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts festgestellt, dass die Antragsteller von der geplanten Hofsanierung unter TOP 3 betroffen sind und damit ein Rechtsschutzbedürfnis für ihr Anliegen besteht (vgl. zum Rechtschutzbedürfnis Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9.Aufl., § 43 Rdnr. 103). Denn die Antragsteller sind Adressaten der Kostenregelung des § 14 Abs. 4, Unterabsatz 3 der Teilungserklärung . Sie haben deshalb ein Interesse an der Feststellung der (Un-)Wirksamkeit des Beschlusses vom 17.12.2004, mit dem eine zu Kosten führende Instandsetzung beschlossen wurde. Zu diesem Ergebnis führt die - für den Senat zulässige - Auslegung dieser Regelung der Teilungserklärung.

Die Antragsteller als Sonder- und Teileigentümer der Einheit Nr. 6 sind hinsichtlich der Nutzung der Stellplätze Nr. IV und V auf dem Nachbargrundstück Sondernutzungsberechtigte. Dieses Sondernutzungsrecht ist ihnen von der Gemeinschaft in § 4 Abs. 2 Ziff. b) dd) der Teilungserklärung eingeräumt worden, und zwar mit der Besonderheit, dass das Nutzungsrecht nicht am Gemeinschaftseigentum, sondern an einem dinglichen Recht der Gemeinschaft, das diese auf dem Nachbargrundstück inne hat, begründet worden ist. Zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümer des herrschenden Grundstücks besteht eine Grunddienstbarkeit zu lasten des Nachbargrundstückes Dr. O. Diese Grunddienstbarkeit ist mit dem Eigentum an dem herrschenden Grundstück verbunden und ist gemäß § 96 BGB wesentlicher Bestandteil der Eigentumsrechte der einzelnen Eigentümer, die gemäß § 8 WEG sämtlich Inhaber der Rechte aus der Grunddienstbarkeit geworden sind (OLG Stuttgart, Rpfleger 1990,254 = NJW-RR 1990, 306; BayObLG, Rpfleger 1990,354 = BayObLGZ 1990, 124). Über dieses grundbuchrechtlich geschützte Nutzungsrecht können die Eigentümer wirksam eine Regelung treffen. Wird die Ausübung der Grunddienstbarkeit unter den Wohnungseigentümern in der Weise wie hier geregelt, dass einzelnen die Nutzung übertragen wird, so handelt es sich um eine Regelung, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne der §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG betrifft. Eine solche Regelung kann auch als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden. Der Senat folgt in dieser Frage der Rechtsprechung des BayObLG sowie des 2. Senats des Oberlandesgerichts Köln (OLG Köln, 2. Zivilsenat vom 01. 02.1993, Rpfleger 1993,335; BayObLG, Rpfleger 1990,354 = BayObLGZ 1990, 124). Das BayObLG hat sich in der erwähnten Entscheidung ausdrücklich von seiner früheren Rechtsprechung, die in der von den Antragstellern zitierten Entscheidung vom 23.08.1979 (Rpfleger 1979,420) zum Ausdruck kommt, distanziert. Im Übrigen lag dem früheren Beschluss ein anders gelagerter Sachverhalt zugrunde (BayObLGZ 1990, 124,128).

Die übrigen von den Antragstellern zitierten Entscheidungen, denen eine abweichende Rechtsmeinung zugrunde liegen soll, betreffen andere Sachverhalte (so OLG Frankfurt, Rpfleger 1975,179: am Nachbargrundstück bestand schlichtes Miteigentum der Wohnungseigentümer; OLG Hamburg, Rpfleger 1980,112: auf dem Nachbargrundstück ruhte eine im Baulastverzeichnis eingetragene Verpflichtung; OLG Naumburg, WuM 1998,301: das Sondernutzungsrecht sollte sich auf einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums beziehen) oder lassen eine abweichende Rechtsmeinung allenfalls als obiter dictum erkennen (so OLG Hamm, Rpfleger 1997, 305 = NJW-RR 1997,522 - im Übrigen ist auch hier fraglich, ob den Nutzungsrechten am Nachbargrundstück eine Grunddienstbarkeit zugrunde lag).

Als Sondernutzungsberechtigte nach § 4 Abs. 2 Ziff. b) dd) der Teilungserklärung sind die Antragsteller verpflichtet, sich um die Instandhaltung und Instandsetzung der Hoffläche und der Stellplätze zu kümmern und deren Lasten zu übernehmen. Der Senat hat keine Zweifel, dass in der Teilungserklärung die Begriffe "Sondernutzungsrechte" und "besondere Nutzung" (§ 4 Abs. 2 Ziff. b) dd) gleichbedeutend eingesetzt werden und dass mit dem Begriff "Sonderbenutzungsberechtigter" (§ 14 Abs. 4 Unterabs. 3) die Inhaber dieser Rechte, mithin auch die Antragsteller gemeint sind. Diese Auslegung steht auch mit den Zielen der Teilungserklärung in Einklang und führt nicht -anders als die Antragsteller meinen - zu einem unbilligen Ergebnis. Denn die Antragsteller haben zwar ihren Stellplatz nicht auf dem Gemeinschaftseigentum, dennoch nutzen sie die im Gemeinschaftseigentum stehende Hoffläche, um zu ihrem Stellplatz zu gelangen. Auch ihnen steht es im Übrigen frei, die beiden oder einen der Stellplätze zu vermieten und die Einnahmen zur Finanzierung anfallender Instandsetzungskosten einzusetzen. Dass die Antragsteller - wie sie nunmehr in der Rechtsbeschwerde vortragen - die Einfahrt und die Hoffläche kaum nutzen, kann keine Rolle spielen. Abgesehen davon, dass es sich um neues tatsächliches Vorbringen handelt, das in dem Rechtsbeschwerdeverfahren nur unter engen Bedingungen berücksichtigt werden könnte, ergibt sich aus dem nicht angegriffenen Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung, dass das Nachbar-Hofgrundstück (Dr. O), auf dem sich die Stellplätze befinden, über die Einfahrt der Wohnungseigentümergemeinschaft erschlossen wird und aus den aufgrund des Augenscheins gewonnenen Feststellungen, dass die Nutzung der Stellplätze mit der Nutzung der Einfahrt und dem vorderen Teil der Hoffläche verbunden ist.

2.

Der angegriffene Beschluss ist hinreichend bestimmt und verfahrensfehlerfrei zustande gekommen.

Hierzu wird auf die zutreffenden Überlegungen des Landgerichts und die in Bezug genommenen Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen, wonach das Angebot der Fa. G bereits Gegenstand zweier Eigentümerversammlungen im Jahre 2003 war. Eine Verletzung des Informationsrechts, wie die Antragsteller im Übrigen geltend machen, vermag der Senat deshalb nicht zu erkennen. Mögliche Fehler bei der Abstimmung, da auch Eigentümer, die kein Nutzungsrecht an Stellplätzen haben, mit gestimmt haben, wirken sich wegen der von den Vorinstanzen festgestellten Mehrheitsverhältnissen nicht aus.

3.

Der Beschluss zu TOP 3, der eine Hofsanierung auf der Grundlage des Angebots der Fa. G vorsieht, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Weder ist es aufgrund der seit über einem Jahr andauernden Diskussion in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beanstanden, dass noch das alte Angebot der Installationsfirma herangezogen worden ist, noch bedurfte es im Dezember 2004 weiterer Angebote anderer Firmen, da solche bereits 2003 eingeholt worden waren.

Die Renovierungsbedürftigkeit der gesamten Hoffläche hat das Amtsgericht aufgrund des eigenen Augenscheins überzeugend dargelegt. Es versteht sich unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten von selbst, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bei den festgestellten Mängeln den gesamten Hof und nicht nur einzelne Stellen zu erneuern.

Eine Vorlage zum Bundesgerichtshof wegen einer von einem anderen Obergericht vertretenen abweichenden Rechtsansicht gemäß § 28 Abs. 2 FGG ist aus den oben dargelegten Gründen nicht veranlaßt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Der Geschäftswert entspricht der nicht angegriffen Festsetzung der Vorinstanzen und folgt aus § 48 WEG.

Ende der Entscheidung