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Gericht: Oberlandesgericht Köln
Beschluss verkündet am 17.03.2006
Aktenzeichen: 16 Wx 37/06
Rechtsgebiete: WEG
Vorschriften:
| WEG § 21 |
OBERLANDESGERICHT KÖLN BESCHLUSS
In der Wohnungseigentumssache
hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Jennissen, Dr. Ahn-Roth und Appel-Hamm
am 17.03.2006
beschlossen:
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 27.01.2006 - 29 T 106/05 - wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt der Antragsteller. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 24.000,00 €
Gründe:
Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde, die sich gegen einen Beschluss des Landgerichts wendet, dem ein Anfechtungsantrag gegen Beschlüsse der Wohnungserbbauberechtigten-gemeinschaft vom 24.06.2004 zugrunde liegt, ist in der Sache unbegründet. Die Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 FGG, 546 ZPO).
TOP 11
Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die Bezug genommen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde als unzulässig, weil sie verfristet ist, verworfen.
Mit der Rechtsbeschwerde werden keine neuen Gesichtspunkte geltend gemacht, die nicht schon in der angefochtenen Entscheidung berücksichtigt sind.
TOP 12
Das Landgericht hat den in der Erbbauberechtigtenversammlung vom 24.06.2004 gefassten Beschluss zur weiteren Verlegung von Gummibelägen in den Stichfluren mit Recht als wirksam angesehen. Diese Beschlussfassung steht in Einklang mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG.
Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die angegriffene Maßnahme keine bauliche Veränderung ist, sondern der ordnungsgemäßen Instandsetzung dient, mit der der in der Baubeschreibung beschriebene Zustand hergestellt werden soll. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die ausführlichen und stichhaltigen Überlegungen der Zivilkammer Bezug genommen.
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist es wegen der Besonderheiten des vorliegenden Falles auch nicht zu beanstanden, dass für diese Arbeiten in einem Volumen von ca. 40.000,- € keine Alternativangebote eingeholt worden sind.
Zwar bedarf es entsprechend der Rechtsprechung des Senats vor Beschlussfassung über eine aufwendigere Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahme, wie sie hier gegeben ist, regelmäßig der Einholung verschiedener Alternativ- oder Konkurrenzangebote, wobei hinsichtlich der Anzahl der Alternativangebote dem Verwalter ein gewisser Gestaltungsspielraum zukommt (vgl. Senat vom 22.05.1997, 16 Wx 114/97; Senat vom 02.04.2003, OLGR 2003,242). Der Verwalter ist hierbei zur Darlegung der Wirtschaftlichkeit der geplanten Maßnahme verpflichtet; er darf die Eigentümer nicht darauf verweisen, selber Vergleichsangebote einzuholen (Senat vom 02.04.2003). Ob es sich mit dieser Rechtsprechung noch vereinbaren lässt, dass dem Eigentümer, der ein zu vergebendes (Allein-) Angebot für überhöht hält und deshalb den Beschluss anficht, auferlegt wird, Anhaltspunkte für diese überhöhte Preisgestaltung zu nennen (in diesem Sinne wohl das BayObLG, NJW-RR 1989, 1293), kann im vorliegenden Fall dahin stehen.
Es bedurfte hier ausnahmsweise vor Beschlussfassung keiner Alternativangebote mehr, da sich die Wohnungserbbauberechtigten bereits mit einer früheren, wirksamen Beschlussfassung vom 24.09.2002 (Verfahren AG Köln 202 II 330/02) in ihrer Mehrheit für das Angebot der Fa. G ausgesprochen hatten. Die beauftragte Firma sollte zunächst nur einen Teil der Stichflure mit dem Gummibelag auslegen. Mit der jetzt angegriffenen Beschlussfassung ist ausdrücklich "die weitere Verlegung von Gummibelägen in den Stichfluren" beschlossen worden. Als Auftragnehmer für die Weiterführung dieser Maßnahme kam somit sowohl unter technischen wie wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorrangig die Fa. G in Betracht. Die Beauftragung einer neuen Firma dürfte bei dieser Sachlage in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung zuwiderlaufen, da diese Firma weder die baulichen Gegebenheiten kennt, u.U. auch nicht dieselben Baustoffe wie die Erstfirma zur Verfügung hat und wegen des höheren Einarbeitungsaufwands weniger wirtschaftlich arbeiten kann. Da die Fa. G zur Übernahme des (weiteren) Auftrags bereit war, erforderte die Beschlussfassung zur Fortsetzung der bereits begonnenen Verlegearbeiten nicht mehr die Einholung weiterer Kostenangebote. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil die Rechtsbeschwerdegegner an dem Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt worden sind.
Der Geschäftswert ist - abweichend von der Festsetzung in den Vorinstanzen - gemäß § 48 Abs. 3 WEG festgesetzt worden. Hierbei war das Interesse des einzelnen Erbbauberechtigten an der Überprüfung der Beschlüsse der Gemeinschaft und das für ihn bestehende Kostenrisiko zu berücksichtigen. Eine Reduzierung des Geschäftswertes für TOP 12 um die Hälfte ist deshalb angemessen.
Ende der Entscheidung
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