Judicialis Rechtsprechung

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 5. September 2002 gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 7. August 2002 - 3 T 77/02 - werden dieser Beschluss und die im Beschlusseingang bezeichnete Kostenrechnung vom 10. Januar 2002 aufgehoben.

Die der Beteiligten zu 1) in beiden Beschwerdeinstanzen erwachsenen außergerichtlichen Kosten und Auslagen hat der Beteiligte zu 2) zu tragen.

Gründe:

I.

Am 22. Dezember 2000 beurkundete der Beteiligte zu 2) einen Kaufvertrag UR. - Nr. xxxx/xxxx x, durch den die Beteiligte zu 1) von der Bau- und Umwelttechnologie K. u. Partner GmbH & Co. KG in B. Grundbesitz zu einem Kaufpreis von 82.000.000 DM erwarb. Beim Vertragsabschluss trat für die Beteiligte zu 1) als "Käufer" ihr Hauptgeschäftsführer als vollmachtloser Vertreter mit dem ausdrücklich erklärten Vorbehalt der Genehmigung der Vertretenen auf. Der notarielle

Kaufvertrag enthält u. a. folgenden Regelungen:

III.

Kaufpreis

1)....

2)....

5. Der Netto-Kaufpreis ist fällig und zahlbar, zehn Tage nach Zugang einer schriftlichen Mitteilung des Notars an den Käufer über den Eintritt der nachstehenden Sicherungsbedingungen, nicht jedoch vor dem 01. 04. 2001:

a).....

b) die zur Wirksamkeit dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen dem Notar in grundbuchmäßiger Form zugegangen sind,

c) der Notar den Nachweis über das Nichtbestehen oder die Nicht- ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts eingeholt hat,.....

IV.

Weitere Vereinbarungen

§ 9

Kosten und Steuern

1).......

2)......

3) Die Kosten der Genehmigung eines vertretenen Beteiligten trägt dieser.

VI.

Genehmigungen und Vorkaufsrechte

1. Der Notar hat die Beteiligten hingewiesen auf die etwa erforderliche Genehmigungspflicht nach dem Baugesetzbuch, dem Grundstücksverkehrsgesetz und der Bauordnung des Landes.

2. Über mögliche Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch hat der Notar belehrt.

3. Alle zu dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen bleiben vorbehalten.

4. Der Notar soll die Genehmigungen oder Negativbescheinigungen herbeiführen, der Gemeinde den Vertrag zur Erklärung über die Ausübung etwa bestehender Vorkaufs- und Erwerbsrechte mitteilen und Verzichtserklärungen entgegennehmen.

5. Wird ein Vorkaufs- oder Erwerbsrecht ausgeübt oder eine behördliche Genehmigung versagt oder unter einer Auflage oder Bedingung erteilt, so ist der Bescheid den Beteiligten selbst mitzuteilen, eine Abschrift wird an den Notar erbeten. Im übrigen sollen alle Genehmigungen und Erklärungen mit ihrem Eingang beim Notar wirksam werden.

6. Wird eine Genehmigung versagt oder nur unter einer Auflage oder Bedingung erteilt oder übt die Gemeinde ein Vorkaufsrecht aus, so sind die belasteten Beteiligten zum Rücktritt berechtigt innerhalb von vier Wochen nach Zugang der ersten Entscheidung der Verwaltungsbehörde.

IX.

Schlussbestimmungen

Gremienvorbehalt

1. Der Kaufvertrag steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung des Aufsichtsausschusses des Versorgungswerks der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen Körperschaft des öffentlichen Rechts.

2. ..."

Mit Begleitschreiben vom 27. 12. 2000 übersandte der Beteiligte zu 2) der Beteiligten zu 1) eine einfache Abschrift der Kaufvertragsurkunde vom 22. 12. 2000 sowie den von ihm gefertigten Entwurf einer zur Unterzeichnung durch den Präsidenten der Beteiligten zu 1) bestimmten Genehmigungserklärung. Die Beteiligte zu 1) entsprach der Bitte des Beteiligten zu 2) um Unterzeichnung und Rücksendung dieser vorgefertigten Genehmigungserklärung nicht, sondern übersandte ihm eine unter dem 5. 02. 2001 eigenständig verfasste und von ihrem Präsidenten unterzeichnete sowie mit einem Dienstsiegel versehene Genehmigungserklärung. Mit der hier streitigen Kostenrechnung vom 10. Januar 2002 stellte der Beteiligte zu 2) der Beteiligten zu 1) für die "Einholung einer Genehmigung ohne Entwurf" gem. § 147 Abs. 2 KostO einen Gesamtbetrag von 4.311,82 Euro (einschl. 16 % MWSt) bei einem Geschäftswert von 4.914.841,55 Euro in Rechnung. Diese Kostenrechnung beanstandete die Beteiligte zu 1) durch Schreiben vom 14. 02. 2002 mit der Begründung, es liege keine neben der Vollzugstätigkeit des Urkundsnotars selbständig gebührenpflichtige auftragsgemäße Einholung einer Genehmigung vor. Demgegenüber hält der Beteiligte zu 2) die in Rechnung gestellte "Einholung einer Genehmigung" für ein gesondert gebührenpflichtiges, neben der Vollzugsgebühr nach § 146 Abs. 1 KostO anfallendes Geschäft gem. § 147 Abs. 2 KostO. Mit Schreiben vom 23. Februar 2002 hat der Beteiligte zu 2) die Entscheidung des Landgerichts gem. § 156 Abs. 1 Satz 3 KostO beantragt.

Durch Beschluss vom 7. August 2002 hat das Landgericht Aachen die als Beschwerde gegen die Kostenrechnung des Beteiligten zu 2) behandelten Einwendungen der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen. Das Landgericht hat die in Rechnung gestellte Tätigkeit des Beteiligten zu 2) nicht als gebührenfreies Nebengeschäft im Sinne der §§ 147 Abs. 3, 35 KostO angesehen, sondern mit Rücksicht auf die Bedeutung der ausstehenden Genehmigung für die Wirksamkeit des Kaufvertrags als eine über Beurkundung und Vollzug des Hauptgeschäfts hinausgehende, gesondert gebührenpflichtige Auftragstätigkeit des Notars. Eine zur Niederschlagung der Kosten führende unrichtige Sachbehandlung im Sinne des § 16 Abs. 1 hat das Landgericht verneint.

Gegen diesen ihr am 12. August 2002 zugestellten Beschluss des Landgerichts wendet sich die Beteiligte zu 1) mit der per Telefax vom 5. September 2002 eingelegten, in der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts zugelassenen weiteren Beschwerde.

Die Beteiligte zu 1) beruft sich unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Beschwerdevorbringens insbesondere darauf, dem Beteiligten zu 2) keinen, den Gebührentatbestand des § 147 Abs. 2 KostO auslösenden Auftrag zur Einholung der Vertragsgenehmigung erteilt zu haben. Im übrigen entspreche der Abschluss derartiger Kaufverträge durch ihren Hauptgeschäftsführer als vollmachtloser Vertreter und deren anschließende unaufgeforderte Genehmigung durch ihren Präsidenten einer ständigen, allgemein und auch dem Beteiligten zu 2) bekannten Verfahrensweise. Eine gesonderte Gebühr für die Einholung einer Vertragsgenehmigung sei ihr in keinem vergleichbaren Beurkundungsfall vom Urkundsnotar in Rechnung gestellt worden. Die hiervon abweichende Handhabung durch den Beteiligten zu 2) stelle jedenfalls eine unrichtige Sachbehandlung im Sinne des § 16 Abs. 1 KostO dar. Demgegenüber hält der Beteiligte zu 2) an seiner Auffassung fest, dass sich aus der Notarurkunde ein gesondert gebührenpflichtiger Auftrag zur Einholung der Genehmigung ergebe. Jedenfalls habe die Beteiligte zu 1) im Beurkundungstermin der entsprechenden Verfahrensweise nicht widersprochen. Eine besondere Aufklärung der - rechts- und geschäftserfahrenen - Beteiligten zu 1) über die hieraus resultierenden Kostenfolgen sei nicht erforderlich gewesen.

II.

Die weitere Beschwerde ist zulässig. Sie ist gemäß § 156 Abs. 2 Satz 2 KostO statthaft, weil das Landgericht sie in der angefochtenen Entscheidung zugelassen hat. Das Rechtsmittel ist auch form- und fristgerecht (§ 156 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 KostO) eingelegt worden.

Die weitere Beschwerde ist auch begründet und führt zu einer Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und der beanstandeten Kostenrechnung. Die angefochtene Beschwerdeentscheidung beruht auf einer Verletzung des Rechts (§ 156 Abs. 2 Satz 3, Absatz 4 Satz 4 KostO; § 27 Abs. 1 FGG; § 546 ZPO).

Der Senat teilt die im angefochtenen Beschluss näher begründete Auffassung des Landgerichts, dass es sich bei der vom Beteiligten zu 2) veranlassten "Einholung der Genehmigung" des gemäß § 177 Abs. 1 BGB schwebend unwirksamen Kaufvertrags vom 22. 12. 2000 nicht lediglich um ein gemäß § 35 KostO gebührenfreies Nebengeschäft der Beurkundung und des Vollzugs des Hauptgeschäfts handelt. Die Herbeiführung der das Zustandekommen des Vertrags erst bewirkenden Genehmigungserklärung eines unmittelbaren Vertragsbeteiligten - hier der Käuferin - stellt (noch) keine - abgegoltene - Vollzugstätigkeit im Sinne des § 146 KostO dar (Vgl. Korintenberg/Bengel/Tiedtke, KostO, 15. Auflage, § 147 Rn. 112 - m. w. N.). Zu Unrecht hat das Landgericht jedoch den Gebührenansatz nach § 147 Abs. 2 KostO für gerechtfertigt erachtet. Dieser Auffanggebührentatbestand ist nicht schon durch die bloße Entgegennahme der vom Beteiligten zu 2) angeforderten Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1) erfüllt (Vgl. Senat, JurBüro 1993, 100, 101; OLG Düsseldorf, Rpfleger 1974, 236). Dies erfordert vielmehr - wie das Landgericht im Ansatz zutreffend dargelegt hat - eine im Auftrag eines Vertragsbeteiligten ausgeübte Tätigkeit des Urkundsnotars. Es ist schon fraglich, ob hier eine - vom Landgericht angenommene - Auftragstätigkeit des Beteiligten zu 2) vorliegt. Der Senat hat Bedenken, einen solchen dem Beteiligten zu 2) erteilten Auftrag zur Herbeiführung der Vertragsgenehmigung aus den Regelungen der Vertragsurkunde abzuleiten. Für alle am Vertragsabschluss Beteiligten war auf Grund des in die "Schlussbestimmungen" unter IX. aufgenommenen "Gremienvorbehalts" klar, dass die Wirksamkeit des Kaufvertrags "unter dem Vorbehalt der Genehmigung des Aufsichtsausschusses des Versorgungswerks der Architektenkammer Nordrhein - Westfalen Körperschaft des Öffentlichen Rechts" stand. Damit stand zugleich fest, dass jede weitere Vollzugstätigkeit des Notars und die Wirksamkeit der hiermit verknüpften Aufträge vom Vorliegen einer formgerechten Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1) abhängig waren. Der Senat vermag deshalb aus der in VI. 4) der Vertragsurkunde enthaltenen Regelung "Der Notar soll die Genehmigungen oder Negativbescheinigungen herbeiführen,...." keinen gesonderten Auftrag zur Einholung der die Wirksamkeit des Gesamtvertrags erst begründenden Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1) abzuleiten. Ein solcher konkreter, gesondert zu vergütender Auftrag zur Herbeiführung der Genehmigung ergibt sich im übrigen auch nicht aus der Art und dem Gesamtzusammenhang der in VI. der Vertragsurkunde formularmäßig aufgeführten öffentlichrechtlichen Genehmigungsalternativen (Vgl. zu einem ähnlich gelagerten Sachverhalt: Senat, JurBüro 1993, 100). Letztlich kann die Frage nach einem die Anforderung der Genehmigungserklärung rechtfertigenden ausdrücklichen oder aus dem Vertragswerk abzuleitenden Auftrag an den Beteiligten zu 2) dahinstehen. Denn entgegen der Auffassung des Landgerichts sind die in der streitigen Rechnung des Beteiligten zu 2) angesetzten Kosten gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 KostO nicht zu erheben. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats liegt eine zur Niederschlagung der Kosten führende unrichtige Sachbehandlung im Sinne dieser Vorschrift vor, wenn der Urkundsnotar die Vertragsbeteiligten nicht auf die kostensparendste Möglichkeit der Vertragsgestaltung und Vertragsabwicklung hinweist (Vgl. Senat, JurBüro 1999, 487, 488; 1993, 100, 101; 1990, 75, 77, 78; MittRhNotK 1997, 325, 326; vgl. auch: BayObLG, JurBüro 2001,151; OLG Frankfurt a.M., Beschluss v. 7. 1. 2002 - Az. 20 W 477/2001; Korintenberg/Bengel/Tiedtke, § 16 KostO Rn. 51, 53). Zwar besteht bei Beurkundung der Erklärungen eines vollmachtlosen Vertreters grundsätzlich keine Belehrungspflicht des Notars über die (unvermeidlichen) Mehrkosten, die durch die Genehmigung entstehen (Vgl. Senat, JurBüro 1993, 101; Korintenberg/Bengel/Tiedtke, § 16 KostO, Rn. 39). Nach der Rechtsprechung des Senats muss der Notar die Beteiligten aber über die entstehenden Kosten dann belehren, wenn er erkennt, dass objektiv überflüssige Kosten verursacht werden (Vgl. Senat, JurBüro 1993, 101; vgl. auch: Korintenberg/Bengel/Tiedtke, § 16 KostO Rn. 54 - beide m. w. N.). Ein solcher kostenrelevanter Hinweispflichtverstoß ist dem Beteiligten zu 2) hier anzulasten. Es liegt nahe, dass der Beteiligte zu 2) über das von der Beteiligten zu 1) - einer Körperschaft des öffentlichen Rechts - als übliche Verfahrensweise dargestellte Procedere der unaufgeforderten und damit kostenvermeidenden Übersendung einer mit erforderlicher Sachkunde eigenständig verfassten Genehmigungserklärung an den jeweiligen Urkundsnotar unterrichtet war. Hierfür spricht schon der eigene Hinweis des Beteiligten zu 2) auf eine entsprechend kostengünstige Beurkundungs- und Abwicklungspraxis bei rechtskundigen Vertragsbeteiligten, insbesondere bei Kommunen, Kirchen oder auch Insolvenzverwaltern. Insoweit hätte für den Beteiligten zu 2) von vornherein ohne einen besonderen Auftrag der Beteiligten zu 1) kein Anlass zu einer nicht unerhebliche Mehrkosten verursachenden Anforderung einer - alsbald unaufgefordert eingehenden - Genehmigungserklärung bestanden. Zumindest war die unmittelbar nach der Vertragsbeurkundung vom 22. 12. 2000 bereits mit Schreiben vom 27. 12. 2002 unter Beifügung eines - entbehrlichen - Erklärungsentwurfs erfolgte Anforderung voreilig und nicht durch das Verhalten einer Vertragspartei veranlasst. Ohne Rücksicht auf eine Kenntnis des Beteiligten zu 2) von der nach Angaben der Beteiligten zu 1) üblichen und allgemein bekannten Vertragsabwicklung bestand für den Beteiligten zu 2) Anlass, mit den Vertragsbeteiligten das rechtliche Schicksal des schwebend unwirksamen Kaufvertrags und damit die Modalitäten der Vertragsgenehmigung bereits bei den Vertragsverhandlungen abzuklären. Hierbei hätte der Beteiligte zu 2) zugleich auf die Mehrkosten verursachende Möglichkeit bzw. Notwendigkeit einer Anforderung der Genehmigungserklärung hinweisen und eine klare Auftragslage herbeiführen können und müssen. Dies ist nach den für den Senat als Rechtsbeschwerdegericht bindenden und durch Sachvorbringen der Parteien im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht ergänzungsfähigen tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts (Vgl. Korintenberg/Bengel/Tiedtke, § 156 KostO, Rn. 89 - m. w. N.) nicht geschehen. Da die in Rechnung gestellten Mehrkosten bei pflichtgemäßem Verhalten des Beteiligten zu 2) nicht angefallen wären, sind sie wegen unrichtiger Sachbehandlung gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 KostO nicht zu erheben.

III.

Das Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht und das Verfahren der erfolgreichen weiteren Beschwerde sind gebührenfrei ( §§ 156 Abs. 5 Sätze 1 und 2; 131 Abs. 1 Satz 2 KostO). Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten und Auslagen folgt aus § 13 a Abs. 1 Satz 1 FGG.

Beschwerdewert: 4.311,82 Euro

Ende der Entscheidung