Judicialis Rechtsprechung

2 Wx 7/05

In der Notarkostensache

hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Schmidt-Eichhorn, des Richters am Oberlandesgericht Dr. Göbel sowie der Richterin am Landgericht Dr. Knott

am 10. Juni 2005

beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2) vom 21. Februar 2005 gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 9. Februar 2005 - 6 T 106/04 - wird gemäß § 156 Abs. 4 Satz 4 KostO i.V.m. § 28 Abs. 2 Satz 1 FGG dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Gründe:

I.

Durch notariellen Vertrag vom 15. Dezember 2003 (Urkunden-Rolle-Nr. #### für 2003) kauften die Beteiligten zu 1) von der Beteiligten zu 3) - der Stadt A - ein Grundstück (vgl. Bl. 5 ff der Grundakten des Amtsgerichts Euskirchen zu Blatt xxx des Grundbuchs von X). Dem vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 40.400,00 € für das 505 qm große Grundstück lag ein Quadratmeterpreis in Höhe von 80,00 € zugrunde. Unter Ziff. IV. ("Bebauungsverpflichtung") wurden folgende Vereinbarungen getroffen (vgl. Bl. 7 - 8 der Grundakten):

"1.

Der Käufer verpflichtet sich als Gesamtschuldner gegenüber der Stadt A, das Kaufgrundstück binnen drei Jahren, von heute an gerechnet, mit einem bezugsfertigen Wohngebäude zu bebauen.

Die Bebauung des Grundstückes hat entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans Nr. 26/8 in A-X zu erfolgen.

Sollte der Käufer innerhalb der vorstehend vereinbarten Frist seiner Bebauungsverpflichtung nicht nachkommen, so ist die Stadt A berechtigt, gegen Erstattung des zinslosen Kaufpreises, eventuell gezahlter Hausanschlusskosten (ebenfalls zinslos) von diesem Vertrag zurückzutreten.

2.

Der Käufer verpflichtet sich, das zu errichtende Wohngebäude mindestens drei Jahre nach Erteilung des Gebrauchsabnahmescheines selbst oder durch Angehörige zu bewohnen. Angehörige sind diesbezüglich die in § 15 der Abgabenordnung aufgeführten Personen.

Wenn der Käufer die vorstehend zu Abschnitt 2. eingegangene Verpflichtung nicht oder nur teilweise nicht erfüllt, steht der Stadt A ebenfalls ein Rücktrittsrecht von diesem Vertrag zu.

Unbeschadet dessen behält sich die Stadt A vor, bei vorzeitiger Aufgabe der Eigennutzung von der Geltendmachung ihres Rücktrittsrechtes durch schriftliche Erklärung abzusehen.

In diesem Falle ist der Käufer verpflichtet, der Stadt A den Unterschiedsbetrag zwischen dem Grundstückspreis und dem Verkehrswert des Grundstückes zum Zeitpunkt der Aufgabe der Eigennutzung nach folgender Staffelung zu zahlen:

Aufgabe der Eigennutzung vor Ablauf

von .. Jahren Prozentsatz des Unterschiedsbetrages

bis 1 Jahr 100 %

bis 2 Jahre 70 %

bis 3 Jahre 50 %

Können sich die Vertragsbeteiligten über die Höhe des Verkehrswertes des Grundstückes zum Zeitpunkt der Aufgabe der Eigennutzung nicht einigen, so ist dieser auf Antrag auch nur eines Beteiligten durch Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses für alle Beteiligte bindend festzusetzen.

Des Kosten des Gutachtens sind vom Verkäufer und Käufer je zur Hälfte zu tragen.

Zum Nachweis der Fertigstellung des Einzuges in das neu zu errichtende Wohngebäude hat der Käufer eine Meldebescheinigung des zuständigen Einwohnermeldeamtes bei der Stadt A vorzulegen.

3.

Zur Sicherung der Ansprüche der Stadt A auf Rückübertragung des Kaufgrundbesitzes gemäß den vorstehenden Absätzen 1. und 2. wird auf diesem die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten der Stadt A bewilligt und beantragt.

Die Stadt A verpflichtet sich, die Rückauflassungsvormerkung auf Kosten des Käufers zur Löschung zu bringen, sobald der Käufer seiner Bau- und Benutzungsverpflichtung nachgekommen ist oder soweit der vorstehend benannte Unterschiedsbetrag gezahlt worden ist.

Die Rückauflassungsvormerkung soll die erste Rangstelle in Abteilung II und III des Grundbuches erhalten.

Die Stadt A verpflichtet sich hinter Grundpfandrechte zurückzutreten, die der Finanzierung des Bauvorhabens dienen, sofern nachgewiesen wird, dass die Baugenehmigung erteilt und der Kaufpreis gezahlt worden ist.

Für die Ausübung des Rücktrittsrechts gelten, soweit nicht vorstehend etwas anderes vereinbart ist, die gesetzlichen Bestimmungen.

Im Falle der Ausübung des Rücktrittsrechtes gehen die Kosten des Rücktrittsvollzuges zu Lasten des Käufers."

Unter dem 5. Januar 2004 hat der Beteiligte zu 2) den Beteiligten zu 1) - diese sollten gemäß Ziff. V. 3. des Vertrages die Kosten der Urkunde tragen (vgl. Bl. 8 R der Grundakten des Amtsgerichts Euskirchen zu Blatt xxx des Grundbuchs von X) - die streitgegenständliche Kostenrechnung erteilt, die mit einem Rechnungsbetrag in Höhe von 621,74 € abschließt (vgl. Bl. 14 d.A.). In diesem Betrag ist u.a. eine Gebühr für die Fälligkeitsmitteilung sowie eine Gebühr in Höhe von 414,00 € nebst Umsatzsteuer enthalten, die der Beteiligte zu 2) für die Beurkundung des Kaufvertrages in Ansatz gebracht hat. Hierbei ist er von einem Geschäftswert in Höhe von 94.400,00 € ausgegangen, der sich aus dem Kaufpreis in Höhe von 40.400,00 € sowie einem weiteren Betrag in Höhe von 54.000,00 € zusammensetzt. Der zuletzt genannte Betrag in Höhe von 54.000,00 € hat seine Grundlage darin, dass der Beteiligte zu 2) die von den Beteiligten zu 1) unter Ziff. IV des Vertrages übernommene "Bebauungsverpflichtung" mit 30 % der voraussichtlichen Baukosten in Ansatz gebracht hat.

Mit ihrer Beschwerde haben sich die Beteiligten zu 1) sowohl gegen den in der Kostenrechnung für die Fälligkeitsmitteilung zugrunde gelegten Geschäftswert - dies ist nicht Gegenstand der weiteren Beschwerde - als auch gegen den von dem Notar für die Kaufvertragsbeurkundung zugrunde gelegten Geschäftswert in Höhe von 94.400,00 € gewandt. Sie haben geltend gemacht, dass für die Bebauungsverpflichtung nur ein Wert in Höhe von 3.000,00 € zugrunde gelegt werden könne. Allenfalls sei von einem Wertunterschied zwischen dem Kaufpreis und dem seinerzeitigen Bodenrichtwert in Höhe von 85,00 € je Quadratmeter auszugehen. Der Beteiligte zu 2) hat die Bewertung der in dem Vertrag enthaltenen "Bebauungsverpflichtung" mit 30 % der voraussichtlichen Baukosten verteidigt.

Durch den angegriffenen Beschluss vom 9. Februar 2005 (vgl. Bl. 48 ff d.A.) hat das Landgericht die Beschwerde zurückgewiesen, soweit sich die Beteiligten zu 1) gegen die von dem Beteiligten zu 2) für die Fälligkeitsmitteilung in Ansatz gebrachte Gebühr gewandt hatten. Demgegenüber hat es die Beschwerde als begründet angesehen, soweit es um den für den Kaufvertrag anzusetzenden Geschäftswert geht. Dieser betrage lediglich 48.925,00 €. Es hat deshalb die Kostenrechnung des Beteiligten zu 2) vom 5. Januar 2004 teilweise geändert und den Rechnungsbetrag auf 447,74 € festgesetzt. Anzusetzen sei zunächst der Verkehrswert des gekauften Grundstückes, weil dieser höher sei als der vereinbarte Kaufpreis. Die Differenz betrage bei 505 qm insgesamt 2.525,00 €, da der Bodenrichtwert gemäß zuständigem Gutachterausschuss bei 85,00 € je Quadratmeter und damit um 5,00 € je Quadratmeter höher als der vereinbarte Kaufpreis sei. Darüber hinaus seien sowohl die Bebauungsverpflichtung als auch die Eigennutzungsverpflichtung jeweils nur mit dem Regelwert des § 30 Abs. 2 KostO in Höhe von jeweils 3.000,00 € zu berücksichtigen. "Hinsichtlich der Bewertung der Bebauungs- und der Selbstnutzungsverpflichtung" hat das Landgericht die weitere Beschwerde zugelassen, weil die Sache insoweit angesichts der in Rechtsprechung und Literatur vertretenen unterschiedlichen Auffassungen grundsätzliche Bedeutung habe.

Gegen diesen, dem Beteiligten zu 2) am 15. Februar 2005 zugestellten Beschluss, wendet er sich mit der weiteren Beschwerde vom 21. Februar 2005, die am 22. Februar 2005 bei Gericht eingegangen ist. Er hält daran fest, dass entgegen der Auffassung des Landgerichts für die Bewertung der Bebauungsverpflichtung und der Selbstnutzungsverpflichtung die voraussichtlichen Baukosten als Anhaltspunkt heranzuziehen seien.

Der Senat hat im Verfahren der weiteren Beschwerde die Beteiligte zu 3) zum Verfahren hinzugezogen und durch Verfügung vom 4. Mai 2005 sämtlichen Beteiligten Gelegenheit gegeben, zu der vom Senat erwogenen Vorlage des Rechtsmittels an den Bundesgerichtshof Stellung zu nehmen.

II.

Der Senat beabsichtigt, die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2) zurückzuweisen. Hierbei würde der Senat jedoch von mehreren auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte abweichen, so dass gemäß § 156 Abs. 4 Satz 4 KostO i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG der Bundesgerichtshof zur Entscheidung über das Rechtsmittel berufen ist, dem die Sache deshalb vorzulegen ist.

1. Das Rechtsmittel des Beteiligten zu 2) ist gemäß § 156 Abs. 2 Satz 2 statthaft. Nach dieser Vorschrift ist eine weitere Beschwerde nur zulässig, wenn das Beschwerdegericht sie wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zugelassen hat. Dies ist vorliegend der Fall. Zwar ist die Beschränkung der Zulassung auf die Frage der Bewertung der Bebauungs- und Selbstbenutzungsverpflichtung unwirksam. Eine Beschränkung der Zulassung ist nur möglich, wenn es sich um einen selbständigen und abtrennbaren Teil eines Streits um Kosten handelt (vgl. allgemein Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl. 2003, vor §§ 19 bis 30, Rdn. 30 m.w.N.). In diesem Sinne selbständig und abtrennbar ist zwar auch die Entscheidung darüber, ob der Kostenberechnung der richtige Geschäftswert zu-grundegelegt worden ist (vgl. OLG Frankfurt, JurBüro 1977, 1755; Rohs/Wedewer, Kostenordnung, Stand: 84. Erg-Lief. z. 2. Auflage, April 2003, § 156 Rdn. 55 a). Demgegenüber ist eine Beschränkung der Zulassung auf eine bestimmte Rechtsfrage oder auf einzelne Bestandteile des einer bestimmten Gebühr zugrundegelegten Geschäftswertes unwirksam (vgl. BayObLG, JurBüro 1978, 573 [574]; Rohs/Wedewer, a.a.O.). So liegt der Fall hier, da sich der von dem Beteiligten zu 2) der Urkundsgebühr (§ 36 Abs. 2 KostO) zugrundegelegte Geschäftswert aus dem Kaufpreis und der Bebauungsverpflichtung/Selbstnutzungsverpflichtung zusammensetzt und das Landgericht die weitere Beschwerde nur hinsichtlich der Bewertung dieser Verpflichtung zugelassen hat. Die hiernach unwirksame Beschränkung hat jedoch nicht die Nichtzulassung zur Folge. Vielmehr ist bei einer unwirksamen Beschränkung einer Zulassung die weitere Beschwerde ohne Einschränkung zulässig (vgl. BayOblG, JurBüro 1978, 573 [574]; Rohs/Wedewer, a.a.O.; siehe auch BGH NJW 2003, 2529 zu den Rechtsfolgen einer unwirksamen Beschränkung der Revisionszulassung).

Die hiernach statthafte weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2) ist auch im Übrigen zulässig, insbesondere innerhalb der Monatsfrist des § 156 Abs. 2 Satz 1 KostO erhoben worden.

2. Das Rechtsmittel ist indes nach Auffassung des Senats unbegründet. Die Entscheidung des Landgerichts ist zwar nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei, erweist sich jedoch im Ergebnis als richtig (§§ 156 Abs. 4 Satz 4 KostO, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 ZPO).

a) In verfahrensrechtlicher Hinsicht hat das Landgericht die Vorschrift des § 156 Abs. 1 Satz 2 KostO nicht hinreichend beachtet. Hiernach soll das Gericht vor der Entscheidung die Beteiligten und die vorgesetzte Dienstbehörde des Notars hören. Vorliegend hat das Landgericht jedoch nur die Beteiligten zu 1) als Erwerber des Grundstückes sowie den Urkundsnotar zum Verfahren hinzugezogen. Beteiligte im Sinne des § 156 Abs. 1 Satz 2 KostO sind aber außer dem Notar alle Personen, die nach gesetzlicher Vorschrift Schuldner der vom Notar berechneten Kosten sind (vgl. nur OLG Hamm, FGPrax 2004, 92; Bengel/Tiedke in Korintenberg, Kostenordnung, 16. Aufl. 2005, § 156 Rdn. 52 m.w.N; Rohs/Wedewer, a.a.O., § 156 Rdn. 35 b). Dazu gehört im vorliegenden Fall gemäß § 2 Nr. 1 KostO neben den Beteiligten zu 1) als Erwerbern auch die Stadt A, deren Vertragserklärungen ebenfalls beurkundet worden sind. Dass ausweislich Ziff. V. 3. des notariellen Vertrages vom 15. Dezember 2003 die Beteiligten zu 1) die Kosten der Beurkundung tragen sollten, ist für die nach § 156 Abs. 1 Satz 2 KostO vorzunehmende Beteiligung unerheblich, weil eine im Innenverhältnis der Vertragsparteien getroffene Vereinbarung über die Kostentragung gemäß § 5 Abs. 1 KostO für die gesamtschuldnerische Haftung aller Urkundsbeteiligten gegenüber dem Notar ohne Bedeutung bleibt (vgl. OLG Hamm, FGPrax 2004, 92).

Der hiernach vorliegende Verfahrensmangel des Landgerichts führt jedoch nicht zur Aufhebung der angegriffenen Entscheidung. Eine unterbliebene förmliche Beteiligung kann nämlich zum einen auch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden, wenn nach dem Sach- und Streitstand eine weitere Sachaufklärung weder notwendig noch auch nur zu erwarten ist, weil die Entscheidung lediglich von der Beantwortung einer Rechtsfrage abhängt und die förmliche Beteiligung nur der Gewährung des rechtlichen Gehörs dient (vgl. OLG Hamm, FGPrax 2004, 92; so auch BGH FGPrax 1998, 15 f. und BayObLG, NZM 2000, 47 [48] bei einer weiteren Beschwerde im WEG-Verfahren; vgl. auch Rohs/Wedewer, a.a.O., § 156 Rdn. 37). Selbst wenn das rechtliche Gehör im Bereich der Tatsachenfeststellung verletzt worden ist, braucht dann nicht zurückverwiesen werden, wenn auszuschließen ist, dass die Entscheidung des Landgerichts auf diesem Verfahrensmangel beruht (vgl. Rohs/Wedewer, a.a.O., § 156 Rdn. 37 mit w.Nw.). Der Senat hat vor diesem Hintergrund die Stadt A unter Unterrichtung über den Verfahrensstand nachträglich zum Verfahren, in dem es um die gebührenrechtliche Bewertung eines jedenfalls im Kern feststehenden Sachverhaltes geht, hingezogen. Wie noch näher dargelegt werden wird, ist es ausgeschlossen, dass die Entscheidung des Landgerichts bei Kenntnisnahme der Stellungnahme der Stadt A vom 30. Mai 2005 anders ausgefallen wäre. Der Verfahrensfehler hat sich deshalb jedenfalls nicht auf die Entscheidung ausgewirkt. b) Auch in der Sache führt die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2) nach Auffassung des Senats nicht zu einer Änderung der angegriffenen Entscheidung. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der für die Beurkundung des Kaufvertrages maßgebliche Geschäftswert den Betrag von 50.000,00 € übersteigen würde. Bis zu einem Geschäftswert in Höhe von 50.000,00 € beträgt eine einfache Gebühr gemäß § 32 KostO 132,00 €, so dass sich für die hier in Rede stehende Beurkundungsgebühr gemäß § 36 Abs. 2 der Kostenordnung der von dem Landgericht seiner Berechnung zugrunde gelegte Betrag in Höhe von zwei Mal 132,00 € = 264,00 € ergibt. Nach Auffassung des Senats beträgt der Geschäftswert für den Kaufvertrag jedoch lediglich 46.400,00 €. Dass das Landgericht von einem darüberhinaus gehenden Streitwert von 48.925,00 € ausgegangen ist, wirkt sich im Ergebnis nicht aus.

aa) Ausgangspunkt für die Wertbestimmung ist zunächst § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO. Hiernach berechnet sich der Geschäftswert grundsätzlich nach dem Kaufpreis und nach dem Wert der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen. Beide Werte sind zu addieren. Insoweit steht im Ausgangspunkt außer Streit, dass eine vom Käufer - wie hier - übernommene Bauverpflichtung regelmäßig als zusätzliche Leistung für die Überlassung des Grundstückes im Sinne des § 20 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 KostO anzusehen und daher wertmäßig dem Kaufpreis hinzuzurechnen ist, sofern sie von eigenem wirtschaftlichen oder ideellen Wert ist (vgl. hierzu nur OLG Hamm OLGR Hamm 2004, 216; OLG Düsseldorf DNotZ 1994, 723). Entsprechendes gilt für die vorliegend von den Beteiligten zu 1) zusätzlich übernommene Selbstnutzungsverpflichtung. Anerkannt ist darüber hinaus, dass für die Bewertung einer derartigen (Bau-) Verpflichtung allein das Interesse des Berechtigten, dem gegenüber die Verpflichtung übernommen worden ist, an der Errichtung des Gebäudes maßgebend ist (vgl. OLG Hamm a.a.O.). Wenn das Interesse des Berechtigten wirtschaftlicher Art ist, erfolgt die Bestimmung gemäß § 30 Abs. 1 der Kostenordnung, wobei hilfsweise der Regelstreitwert des § 30 Abs. 2 KostO anzunehmen ist. Wenn das Interesse des Verkäufers an der Bau- bzw. Selbstnutzungsverpflichtung ideeller Natur ist, ist die Wertbestimmung des § 30 Abs. 3 KostO maßgeblich, da es sich um eine nichtvermögensrechtliche Angelegenheit handelt. Fehlt es insoweit an genügenden tatsächlichen Anhaltspunkten für eine Schätzung, ist der Regelstreitwert in Höhe von 3.000,00 € gemäß § 30 Abs. 2 KostO der Wertbestimmung zugrunde zu legen.

bb) Unter Beachtung dieser Grundsätze hat das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung die unter Ziff. IV. 1. enthaltene Bebauungsverpflichtung ohne Rechtsfehler mit dem Regelstreitwert in Höhe von 3.000,00 € gemäß § 30 Abs. 3 und 2 der Kostenordnung der Geschäftswertberechnung bewertet. Hierbei ist aufgrund der durch das Landgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen, die für den Senat bindend sind, zunächst davon auszugehen, dass die Beteiligte zu 3) mit der den Kostenschuldnern auferlegten Bauverpflichtung maßgeblich ideelle - bauliche und siedlungspolitische - Zwecke verfolgte. Dies wird auch in der Stellungnahme der Beteiligten zu 3) vom 30. Mai 2005 im Kern bestätigt. Hiernach soll u.a. "zur Aufrechterhaltung des Stadtbildes die Einheitlichkeit der Bebauung gewahrt" werden. Bei der Auswahl der Käufer werde darauf geachtet, dass es sich um eine homogene Gemeinschaft handele. Dabei spielten das Alter der Käufer, der soziale Stand, die Herkunft, die vorausschaubare Verlässlichkeit der Bebauungszusage sowie der persönliche Eindruck eine entscheidende Rolle. Die Ansiedlung von ethnischen Minderheiten und die damit einhergehende Gefahr der "Ghetto-Bildung" solle ebenso vermieden werden wie der spekulative Ankauf durch Ortsfremde oder gewerblich Handelnde. Dass die Beteiligte zu 3) im Zusammenhang mit der Durchsetzung der Bauverpflichtung unter anderem auch wirtschaftliche Gesichtspunkte als bedeutsam erachtet haben mag, wie etwa das erhöhte Grundsteueraufkommen oder allgemein die Aussicht auf Stärkung der gemeindlichen Wirtschaftskraft durch Ansiedlung finanziell leistungsfähiger Bürger, konnte das Landgericht bei der Wertbestimmung außer Betracht lassen. Dies gilt auch für den von der Beteiligten zu 3) in dem Stellungnahmeschriftsatz vom 30. Mai 2005 angesprochenen Gesichtspunkt, dass "durch die konsequente Regelung und Überwachung der Bauverpflichtung auch das Vertrauen der neuen Käufer gestärkt und damit eine Verbesserung der wirtschaftlichen Vermarktung der (erg.: übrigen) Grundstücke der Stadt erreicht" werden könne. Bei den genannten wirtschaftlichen Belangen handelt es sich nämlich nicht um eine unmittelbare Auswirkung der vertraglichen Vereinbarung, sondern lediglich um mittelbare Folgewirkungen aus der Erfüllung einer Bauverpflichtung. Sie machen deshalb das Interesse der Gemeinde der Bauverpflichtung nicht zu einem wirtschaftlichen Interesse (in diesem Sinne auch OLG Hamm OLGR Hamm 2004, 216; OLG Düsseldorf, DNotZ 1994, 723; OLG Rostock, OLGR Rostock 2001, 179; OLG Köln - 17. Zivilsenat - JurBüro 1986, 589 [590]; siehe auch Rohs/Wedewer, Kostenordnung, 3. Aufl. 2005, § 30 Rdn. 14 a).

Da es an hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkten für eine Schätzung dieses hiernach ideellen Interesses der Stadt A - der Beteiligten zu 3) - an der Bebauungsverpflichtung fehlt, muss der Regelgeschäftswert des § 30 Abs. 2 KostO in Höhe von 3.000,00 € der Bewertung zugrunde gelegt werden. Hiervon ist das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung zu Recht ausgegangen. Soweit demgegenüber der Beteiligte zu 2) unter Berufung auf die Rechtsprechung mehrerer Oberlandesgerichte eine Orientierung des Geschäftswertes der Bebauungsverpflichtung an den voraussichtlichen Baukosten begehrt, vermag dies nicht zu überzeugen. Ebenso wenig kann auf einen Bruchteil des Kaufpreises bzw. des im Falle des Rücktritts zu zahlenden Rückkaufpreises abgestellt werden.

(1) Nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Frankfurt (20. Zivilsenat, Beschluss vom 9. September 1976, DNotZ 1977, 502) soll es im Allgemeinen nicht beanstandet werden können, wenn bei der Bewertung einer Bauverpflichtung ein angemessener Bruchteil der zu erwartenden Baukosten als Maßstab genommen wird (vgl. in diesem Sinne auch Lappe, NJW 1998, 1116; siehe auch bereits OLG Frankfurt - 12. Zivilsenat - Beschluss vom 5. Juni 1967, DNotZ 1968, 383 in Abweichung vom OLG Frankfurt - 6. Zivilsenat - Beschluss vom 18. Mai 1966, DNotZ 1967, 124). Würde man sich dieser Auffassung anschließen und würde man des weiteren - dem Beteiligten zu 2) folgend - die Bebauungsverpflichtung mit 30 % der voraussichtlichen Baukosten in Ansatz bringen, würde sich ein Gesamtgeschäftswert für die Beurkundung des Kaufvertrages von deutlich über 50.000,00 € und damit eine entsprechend höhere Beurkundungsgebühr für den Beteiligten zu 2) ergeben. Eine Orientierung an den voraussichtlichen Baukosten vermag jedoch zumindest für die hier in Rede stehende Konstellation, in der eine Gemeinde aus ideellen Interessen ein Grundstück an eine Privatperson veräußert, nicht zu überzeugen. Wie oben ausgeführt worden ist, sind für die Bewertung der Bauverpflichtung ausschließlich die Vorteile maßgeblich, die sich der Verkäufer von dieser verspricht. Bei den Baukosten handelt es sich aber um Aufwendungen, die der Käufer in seinem eigenen Interesse zugunsten seines Eigentums zu machen beabsichtigt. Selbst wenn in dem Kaufvertrag das zu errichtende Gebäude nach Art und Größe vorgeschrieben wäre, kann dessen Fertigstellung je nach Ausgestaltung unterschiedliche Kosten verursachen. Es ist daher nicht ersichtlich, wie an diesen Kosten das Erfüllungsinteresse des Verkäufers - von hier nicht gegebenen Ausnahmefällen abgesehen - gemessen werden könnte. Hielte man einen prozentualen Anteil der Bauerstellungskosten für die Geschäftswertbestimmung der Bauverpflichtung maßgeblich, so würden im übrigen diejenigen Bauherren unangemessen und ohne sachlichen Grund benachteiligt, die ein Eigenheim ausschließlich durch kostspieligere Fremdleistungen errichten lassen müssen (vgl. OLG Düsseldorf, DNotZ 1994, 723; OLG Köln JurBüro 1986, 589 [590]; OLG Hamm, OLGR Hamm 2004, 216; OLG Rostock, OLGR Rostock 2001, 179; OLG Zweibrücken, FGPrax 1999, 76; in diesem Sinne auch Rohs/Wedewer, a.a.O., § 30 Rdn. 14 a; im Grundsatz auch BayObLG, MittBayNot 1993, 226: "mit beachtlichen Gründen"). Ob ausnahmsweise auf die grob geschätzten Baukosten in den Fällen abgestellt werden kann, in denen nicht - wie hier - eine Kommune einem Käufer eine Bauverpflichtung auferlegt, sondern ein privater Veräußerer im Rahmen der privaten Vermarktung von Baugrundstücken einem Käufer eine Bauverpflichtung weitergibt, erscheint zweifelhaft (so aber OLG Hamm OLGR Hamm 2004, 215), bedarf vorliegend aber keiner Entscheidung. Um eine solche Konstellation handelt es sich hier gerade nicht, wie auch das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat.

(2) Entgegen der von einigen Oberlandesgerichten vertretenen Auffassung kann bei der Bewertung der Bebauungsverpflichtung auch nicht auf den Kaufpreis bzw. den Rückkaufpreis abgestellt werden, den die Kommune für den Fall aufwenden muss, dass sie bei einem Verstoß gegen die Bauverpflichtung von ihrem Anspruch auf Rückerwerb des Grundstückes Gebrauch macht. So soll etwa nach der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. MittBayNot 1993, 226 [227]) das ideelle Interesse einer Gemeinde an der Bauverpflichtung anhand der für den Fall der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung getroffenen Vereinbarungen zu bestimmen sein. Seine Obergrenze habe das Interesse insoweit in dem vereinbarten Kaufpreis, wobei die relativ geringe Wahrscheinlichkeit des Rückkaufs zu berichtigen sei. In der zitierten Entscheidung hat das Bayerische Oberste Landesgericht die Bebauungsverpflichtung mit der Hälfte des Grundstückskaufpreises bewertet, so dass sich vorliegend - bei einem Kaufpreis in Höhe von 40.400,00 € - ein Geschäftswert für die Beurkundung des Kaufvertrages ergebe, der deutlich über 50.000,00 € liegen würde, so dass die Entscheidung des Landgerichts zugunsten des Beteiligten zu 2) abzuändern wäre. Dies gilt auch bei Zugrundelegung der Rechtsprechung des OLG Zweibrücken (FGPrax 1999, 76), das sich der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts angeschlossen hat (vgl. auch Reimann in Korintenberg, Kostenordnung 16. Aufl. 2005, § 30 Rdn. 19; siehe auch Assenmacher/Mathias in Mümmler, Kostenordnung 15. Aufl. 2004, Stichwort Bauverpflichtung, Seite 114). Auch dieser Auffassung vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Der Grundstückswert steht in der Regel - so auch hier - in keiner Beziehung zu dem Interesse, das der Verkäufer an der Errichtung des Gebäudes hat. Aus dem selben Grund kann der Wert auch nicht nach einem Prozentsatz des Rückkaufpreises, der vom Verkäufer zu erstatten ist, wenn der Kaufvertrag wegen Nichteinhaltung der Bauverpflichtung rückgängig gemacht wird, bemessen werden. Der Rückkaufpreis ist in der Regel - und auch vorliegend - bei einem Verstoß gegen die Bebauungsverpflichtung identisch mit dem Kaufpreis. Der durch Vormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch der Stadt A stellt sich daher lediglich als Sicherungsmittel der Gemeinde für den Fall der Nichterfüllung der Bauverpflichtung dar und ist deshalb nicht geeignet, das ideelle Interesse der Gemeinde an der Einhaltung der Bauverpflichtung wertmäßig einzugrenzen (in diesem Sinne auch OLG Hamm, OLGR Hamm 2004, 216; OLG Rostock, OLGR Rostock 2001, 179; OLG Düsseldorf, DNotZ 1994, 723; OLG Köln - 17. Zivilsenat - JurBüro 1986, 589 [590]; Rohs/Wedewer, Kostenordnung, 3. Aufl. 2005, § 30 Rdn. 14 a).

Da es mithin an genügenden tatsächlichen Anhaltspunkten für die Bemessung des ideellen Interesses der Stadt A an der Einhaltung der Bauverpflichtung fehlt, verbleibt nur die Möglichkeit, die übernommene Bauverpflichtung mit dem Regelwert von 3.000,00 € gemäß § 30 Abs. 2 KostO zu bemessen, wie dies das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung zutreffend getan hat.

cc) Das Landgericht hat in der angegriffenen Entscheidung auch nicht unberücksichtigt gelassen, dass die Beteiligten zu 1) neben der Bebauungsverpflichtung zusätzlich auch eine Selbstnutzungsverpflichtung übernommen haben. Auch diese Verpflichtung ist mangels näherer tatsächlicher Grundlagen gemäß § 20 Abs. 1 KostO i.V.m. § 30 Abs. 3 und 2 der Kostenordnung mit dem Regelgeschäftswert von 3.000,00 € zu bemessen. Es könnte allenfalls erwogen werden, ob die unter Ziff. IV. 2 des Vertrages für den Fall einer Nichterfüllung der Selbstnutzungsverpflichtung alternativ zu einem Rücktrittsrecht vorgesehene Ausgleichszahlung eine vom Regelwert abweichende Schätzung des Geschäftswertes ermöglicht. So hat etwa das OLG Zweibrücken (JurBüro 1998, 202) einen von einer Gemeinde zwecks Förderung des örtlichen Wohnungsbaus gewährten Preisnachlass zum örtlichen Verkehrswert als Anhaltspunkt für die Bewertung der von dem Käufer zusätzlich übernommenen Verpflichtungen angesehen. Vorliegend hat es jedoch von Seiten der Stadt A - dies im Unterschied zu dem vom Oberlandesgericht Zweibrücken entschiedenen Fall - jedenfalls keinen ausdrücklichen Preisnachlass für die Beteiligten zu 1) gegeben. Würde man gleichwohl den Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis als maßgeblich für die Bewertung der Selbstnutzungsverpflichtung ansehen, ergäbe sich unter Zugrundelegung der für den Senat bindenden Feststellungen des Landgerichts zu dem Verkehrswert des Grundstückes ein Betrag in Höhe von lediglich 2.525,00 €, der noch geringer wäre als der von dem Senat angenommene Regelstreitwert in § 30 Abs. 2 KostO in Höhe von 3.000,00 €. Auch diese Überlegung könnte dem Rechtsmittel des Beteiligten zu 2) nicht zum Erfolg verhelfen.

dd) Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass sich unter Zugrundelegung der §§ 20 Abs. 1 Satz 1, 30 Abs. 2 und 3 KostO für den Kaufvertrag ein Geschäftswert in Höhe von 46.400,00 € ergibt. Hierbei entfallen 40.400,00 € auf den Kaufpreis und jeweils 3.000,00 € auf die Bebauungs- und die Selbstnutzungsverpflichtung. Dass dieser Kaufpreis einschließlich der gemäß § 20 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz KostO hinzuzurechnenden Leistungen der Käufer niedriger als der Verkehrswert der Sache ist, ist nicht ersichtlich. Nur in diesem Fall wäre gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2 KostO auf den Verkehrswert des Grundstücks im Sinne des § 19 KostO abzustellen. Der Umstand, dass das Landgericht abweichend von der Auffassung des Senats zu einem Geschäftswert in Höhe von 48.925,00 € gelangt, beruht darauf, dass das Landgericht die Alternativität zwischen der Geschäftswertbestimmung gemäß § 20 KostO einerseits und der Geschäftswertbestimmung gemäß § 19 KostO andererseits nicht hinreichend berücksichtigt hat. Der Verkehrswert des von den Beteiligten zu 1) erworbenen Grundstückes beträgt nach den nicht zu beanstandenden Feststellungen des Landgerichts 40.400,00 € zuzüglich 2.525,00 € = 42.925,00 €. Die von den Käufern neben dem Kaufpreis übernommenen Verpflichtungen erhöhen nicht diesen Verkehrswert, sondern sind nur im Rahmen des § 20 Abs. 1 Satz 1 der Kostenordnung relevant. Soweit deshalb das Landgericht dem Verkehrswert in Höhe von 42.925,00 € noch 2 x 3.000,00 € hinzu addiert hat, findet dies in den §§ 19, 20 KostO keine Grundlage. Dies hat sich im Ergebnis jedoch nicht ausgewirkt, da die Gebühren bei einem Geschäftswert in Höhe von 48.925,00 € identisch sind mit den Gebühren bei einem von dem Senat angenommenen Geschäftswert in Höhe von 46.400,00 €.

3. Der Senat ist jedoch gehindert, über die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2) selbst zu entscheiden. Wie oben im Einzelnen dargelegt wurde, scheidet eine zumindest vollständige Zurückweisung des Rechtsmittels des Beteiligten zu 2) aus, wenn man bei der Bemessung des Geschäftswerts der Bauverpflichtung dem Oberlandesgericht Frankfurt (DNotZ 1977, 502) folgt. Von dieser Rechtsprechung würde der Senat abweichen, wenn er die Bauverpflichtung nur mit dem Regelgeschäftswert des § 30 Abs. 2 KostO bemessen würde. Ebenso müsste bei einer vollständigen Zurückweisung der Beschwerde von der oben dargelegten Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. MittBayNot 1993, 226) sowie von der Rechtsprechung des OLG Zweibrücken (vgl. FGPrax 1999, 76) abgewichen werden. Nach diesen Entscheidungen soll sich der Geschäftswert der Bebauungsverpflichtung an einem Prozentsatz des Rückkaufpreises orientieren. Da aber gemäß § 156 Abs. 4 Satz 4 der Kostenordnung die Vorschriften des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit Anwendung finden, ist auch die Vorschrift des § 28 Abs. 2 FGG zu beachten. Wenn - wie hier - das Oberlandesgericht bei einer bundesrechtlichen Vorschrift von der auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts abweichen möchte, hat es die weitere Beschwerde dem Bundesgerichtshof vorzulegen. Dass gemäß § 31 Abs. 3 Satz 5 KostO i.V.m. § 14 Abs. 4 Satz 3 im Zusammenhang mit der Festsetzung des Geschäftswertes grundsätzlich eine Beschwerde an einen Obersten Gerichtshof des Bundes nicht stattfindet, steht vorliegend einer Vorlage nicht entgegen. Vielmehr ist insoweit die Vorschrift des § 156 Abs. 4 Satz 4 KostO und die hierin enthaltene Verweisung auf das FGG vorrangig (vgl. hierzu nur Meier-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl. 2003, § 28 Rdn. 14; Bengel/Tiedke in Korintenberg, Kostenordnung 16. Aufl. 2005, § 156 Rdn. 71 b).

Ende der Entscheidung