Judicialis Rechtsprechung

22 U 138/02

Verkündet am 18.02.2003

In dem Rechtsstreit

hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln auf die mündliche Verhandlung vom 14.01.2003 durch die Richterin am Oberlandesgericht Eickmann-Pohl, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Törl und die Richterin am Landgericht Dr. Jung-Walpert

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten zu 1) und 3) bis 7) wird das am 25.06.2002 verkündete Urteil und Versäumnisurteil des Landgerichts Köln - Az. 5 O 29/02 - aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte zu 2) wird verurteilt, das Grundstück I.straße, xxx L., zu räumen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt: Von den Gerichtskosten fallen der Klägerin 6/7 und dem Beklagten zu 2) 1/7 zur Last. Der Beklagte zu 2) trägt ferner 1/7 der außergerichtlichen Kosten der Klägerin, die ihrerseits die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) und 3) bis 7) trägt.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn die Beklagten zu 1) und 3) bis 7) der Klägerin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

A.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Räumung des Grundstücks I.straße, xxx L., und zwar einerseits aufgrund einer ordentlichen Kündigung vom 29.09.2000 und andererseits aufgrund fristloser Kündigung vom 13.08.2001. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, der Klage stattgegeben, da bereits die ordentliche Kündigung durchgreife. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte sowie begründete Berufung der Beklagten zu 1) und 3) bis 7).

Sie rügen in mehrfacher Hinsicht die vom Landgericht vertretene Auffassung, dass die Zustellung der Kündigung vom 29.09.2000 an die Beklagte zu 3) als ehemaliges Vorstandsmitglied unschädlich gewesen sei, da der Beklagte zu 1) es versäumt habe, rechtzeitig auf die Bestellung von Rechtsanwältin K. als neuen Notvorstand hinzuweisen und seine Mitteilung vom 27.09.2000 mangels Hinweises auf die am selben Tage vom Amtsgericht beschlossene Bestellung von Rechtsanwalt T. als weiteren Notvorstand bereits nicht mehr aktuell gewesen sei.

Darüber hinaus wiederholen und vertiefen die Beklagten ihr Vorbringen zur rechtlichen Einordnung des zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) geschlossenen Mietvertrages, dessen Qualifikation als Wohnraummietvertrag das Landgericht zu Unrecht abgelehnt habe, indem es davon ausgegangen sei, die Auslegung des Mietvertrages in Verbindung mit der Vereinbarung vom 04.04.1989 ergebe, dass dem Beklagten zu 1) das Gelände vermietet werden sollte, damit er es weiteren Personen zum Wohnen überlassen konnte. Abweichend von den in der Rechtsprechung bislang entschiedenen Fällen zeichne sich der vorliegende dadurch aus, dass die Nutzer des gemieteten Objekts gleichzeitig Vereinsmitglieder und teilweise zudem aus dem Vorvertrag vom 04.04.1989 unmittelbar berechtigt gewesen seien. Jedenfalls ergebe sich aus der Fassung des Mietvertrages und den hierzu geführten Verhandlungen, dass die Parteien die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts beabsichtigt hätten. Schließlich sei die Klägerin im Rahmen des über die erste Kündigung vom 16.02.1999 geführten Rechtsstreits und auch bei der vorprozessualen Behandlung der streitgegenständlichen Kündigung selbst davon ausgegangen, dass es sich um einen Mietvertrag über Wohnraum handele.

Die Beklagte zu 1) und 3) bis 7) beantragen,

unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertritt die Auffassung, der Zweck von § 10 des Mietvertrages sei darin zu sehen, dass der Klägerin keine Nachteile aus tatsächlichen oder rechtlichen Unklarheiten bezüglich der Zusammensetzung des Vorstands erwachsen sollten. Eine solche Unsicherheit habe zur Zeit der Abfassung des Kündigungsschreibens bestanden, ohne dass das Schreiben des Beklagten vom 27.09.2000 hieran etwas geändert hätte. Denn die Kompetenzen von Rechtsanwalt J. in seiner Eigenschaft als einziger Notvorstand seien angesichts der in der Vereinssatzung enthaltenen Regelung, nach der je zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam zur Vertretung des Vereins befugt seien, umstritten gewesen. Aus dem gleichen Grunde sei auch durch die Mitteilung des Beklagten zu 1) vom 27.09.2000 keine Klarheit geschaffen worden. Sie habe den Eindruck erweckt, dass Rechtsanwältin K. gleichermaßen noch in ihren Befugnissen beschränkt sei. Schließlich habe sich die Beklagte zu 3) als Vorstandsmitglied geriert und an den Vereinsvorstand gerichtete Schreiben entgegengenommen.

Die Klägerin tritt des weiteren der Behauptung der Beklagten entgegen, bei Abschluss des Mietvertrages habe Einigkeit darüber bestanden, dass Wohnraummietrecht Anwendung finden solle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze und eingereichten Unterlagen Bezug genommen. Das Verfahren 222 C 23/00 AG Köln bzw. 1 S 249/00 LG Köln war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

B.

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen zulässige Berufung führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils, soweit es nicht bereits rechtskräftig geworden ist, und zur Abweisung der gegen die Beklagten zu 1) und 3) bis 7) gerichtete Räumungsklage.

I.

Die Klägerin hat keinen Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu 1) aus § 556 Abs. 1 BGB a.F., da es an einer wirksamen Kündigung des Mietvertrages vom 28.09.1989 fehlt.

1.

Der Senat vermag der Ansicht des Landgerichts, durch das Schreiben der Klägerin vom 29.09.2000 sei eine ordentliche Kündigung gemäß § 2 Abs. 1 des Mietvertrages bewirkt worden, nicht zu folgen.

a) Es mangelt bereits an einer ordnungsgemäßen Zustellung des Schreibens, indem es u.a. an die Beklagte zu 3) adressiert worden und allein dieser zugegangen war.

aa) Gemäß § 28 Abs. 2 BGB, dem § 10 Abs. 1 des Mietvertrages entspricht, genügt zur Abgabe einer Willenserklärung gegenüber dem Verein zwar schon deren Abgabe gegenüber einem einzigen Mitglied des Vorstands. Das gilt selbst dann, wenn nur zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam zur Vertretung des Vereins befugt sind, denn die Vertretungsbefugnis ist von der Befugnis zur Empfangnahme von Willenserklärungen zu unterscheiden. Auch die Bestellung eines Notvorstands hätte einer wirksamen Zustellung des Schreibens nicht entgegengestanden, wäre die Beklagte zu 3) noch Mitglied des Vorstands gewesen; denn eine solche vorübergehende Notmaßnahme lässt grundsätzlich bestehende Vorstandsämter unberührt (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1259; 1260; OLG München, DB 1994, 320; OLG Schleswig, NJW 1960, 1862 f.; Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 29 Rn. 7).

Allerdings gehörte die Beklagte zu 3) nach dem unstreitigen Vorbringen der Beklagten zu dieser Zeit bereits nicht mehr dem Vorstand des Beklagten zu 1) an. Dies ergibt sich auch aus dem Inhalt der Verfahrensakte 222 C 23/00 AG Köln bzw. 1 S 249/00 LG Köln, aus der hervorgeht, dass die Beklagte zu 3) in einer Mitgliederversammlung vom 02.06.1999 erneut - aber letztlich unwirksam - in den Vorstand gewählt wurde. Dazu konnte nur Veranlassung bestanden haben, wenn sie vorher ihr Amt einmal verloren hatte.

bb) Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Beklagte zu 3) zum fraglichen Zeitpunkt noch als Vorstandsmitglied im Vereinsregister verzeichnet und dass deren (unstreitiges) Ausscheiden aus dem Vorstand erst am 15.05.2001 darin eingetragen worden war. Die negative Publizität des Vereinsregisters kommt der Klägerin gemäß § 68 S. 1 BGB nicht zugute, da entsprechend dem Vorbringen der Beklagten und aufgrund der zur Akte gelangten Unterlagen davon auszugehen ist, dass die Klägerin Kenntnis von dem Ausscheiden der Beklagten zu 3) aus dem Vorstandsamt hatte.

So haben die Beklagten unbestritten vorgetragen, dass die Klägerin aufgrund der Auseinandersetzung im Verfahren bezüglich der ersten Kündigung - 222 C 23/00 AG Köln bzw. 1 S 249/00 LG Köln - über die Verhältnisse bei dem Beklagten zu 1) unterrichtet war. Dies bestätigt der Inhalt der hierzu beigezogenen Akte. Daraus geht hervor, dass - unter jeweiliger Unterrichtung der Klägerin - über die Frage der anwaltlichen Vertretung des Beklagten zu 1) und damit gerade auch darüber das umstrittene Vorstandsamt der Beklagten zu 3) ausführlich gestritten worden war. Jedenfalls auf diesem Weg erhielt die Klägerin auch Kenntnis von dem Beschluss des Landgerichts Köln vom 29.02.2000 - 11 T 153/99 -, mit welchem die Unwirksamkeit der die Beklagte zu 3) betreffenden Wahl festgestellt wurde. Diesem Umstand hat die Klägerin im übrigen selbst schon im Rubrum ihrer eigenen Klageschrift und ihrer Berufungsschrift Rechnung getragen, in dem nicht die Beklagte zu 3), sondern die nach dem Registerauszug im Jahre 1997 bestellten drei Vorstandsmitglieder B., M. und Q. als Vorstandsmitglieder aufgeführt sind.

Die Klägerin wusste im übrigen auch nach ihrem Vorbringen in der Berufungserwiderung um die Auseinandersetzungen beim Beklagten zu 1) bezüglich der Vorstandsfrage und korrespondierte mit dem Notvorstand Rechtsanwalt J., wie dies beispielsweise aus ihrem Schreiben vom 02.04.2001 hervorgeht. Wenn sie demgegenüber weiter vorträgt, seinerzeit sei nicht ersichtlich gewesen, dass die Beklagte zu 3) aus ihrem Vorstandsamt ausgeschieden sei, so trifft dies aus den vorgenannten Gründen nicht zu. Auch ihre Behauptung, die Beklagte zu 3) habe sich als Vorstandsmitglied geriert und an den Vereinsvorstand gerichtete Schreiben entgegengenommen, vermag ihre (bessere) Kenntnis von dem Ausscheiden der Beklagten zu 3) aus dem Vorstand nicht in Frage zu stellen, zumal sie sich hierzu auf ein sechs Monate nach der Kündigung liegendes Verhalten der Beklagten zu 3) beruft.

cc) Die Klägerin vermag entgegen der Auffassung des Landgerichts auch nichts aus § 10 Abs. 2 des Mietvertrags für sich herzuleiten, wonach der Beklagte zu 1) verpflichtet war, die Klägerin unaufgefordert (nicht unverzüglich) über die jeweilige Zusammensetzung des Vorstands zu unterrichten.

(1) Denn mit Schreiben der anwaltlichen Bevollmächtigten des Beklagten zu 1) vom 27.09.2000 wurde die Klägerin rechtzeitig auf die Veränderung der Vorstandszusammensetzung durch die Bestellung von Rechtsanwältin K. zum Notvorstand hingewiesen, so dass sie diesen Umstand bei der Abfassung und Übermittlung ihres Kündigungsschreibens vom 29.09.2000 hätte berücksichtigen können. Wie die Beklagten unter Berufung auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in ZIP 2000, 1481, 1482, zu Recht ausführen, genügt es für den Zugang einer Erklärung bei einer Behörde, dass die Sendung bei der hierfür eingerichteten Stelle angelangt ist; auf den Zeitpunkt deren Weiterleitung an den mit der Sache befassten Amtsträger kommt es ebensowenig an wie darauf, ob und gegebenenfalls wann dieser in der Lage ist, davon Kenntnis zu nehmen. Das gilt auch nach der von der Klägerin zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs in NJW-RR 1989, 757, 758, wonach es für den Zugang einer Willenserklärung ausreicht, wenn diese derart in den Machtbereich des Adressaten gelangt ist, dass bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse mit deren Kenntnisnahme zu rechnen ist.

Nach diesen Grundsätzen mag der Zugang des Fax-Schreibens vom 27.09.2000 zwar noch nicht für den Zeitpunkt seines Eingangs bei der Klägerin angenommen werden, da dieser um 18.16 Uhr am 27.09.2000, also unstreitig nach Dienstschluss lag. Das Schreiben war jedoch bereits demjenigen Amt zugeleitet worden, das auch das Kündigungsschreiben verfasst hat. Insofern bestand bereits am Folgetag, dem 28.09.2000, oder jedenfalls am Tag der Fertigung des Kündigungsschreibens, dem 29.09.2000, die Möglichkeit zu seiner Kenntnisnahme. Umstände, die dem entgegenstanden hätten, hat die Klägerin auch in der Berufungsinstanz nicht vorgetragen.

(2) Dem Landgericht kann auch nicht darin gefolgt werden, dass es dem Beklagten zu 1) nach Treu und Glauben versagt wäre, sich auf den rechtzeitigen Zugang des Schreibens vom 27.09.2000 zu berufen. Unabhängig davon, dass für derartige Erwägungen im vorliegenden Zusammenhang kein Raum besteht, vermögen beide hierzu angeführten Gesichtspunkte - die eigene Verzögerung der Mitteilung durch den Beklagten zu 1) und die Unrichtigkeit der Mitteilung -eine solche Beurteilung nicht zu rechtfertigen.

Eine Verzögerung der Mitteilung kann dem Beklagten zu 1) schon deswegen nicht angelastet werden, weil § 10 des Mietvertrages keine unverzügliche Benachrichtigung vorschreibt. Insofern kommt es nicht darauf an, ob eine ins Gewicht fallende Verzögerung schon deswegen ausscheidet, weil die Bestellung von Rechtsanwältin K. zum Notvorstand erst am 31.08.2000 ins Vereinsregister eingetragen und dem Beklagten zu 1) zur Kenntnis gebracht wurde und weil der Beklagte zu 1) mit der Benachrichtigung der Klägerin bis zur Bestellung des weiteren Notvorstands warten konnte.

Erst recht vermag der Gesichtspunkt nicht zu überzeugen, dass die Mitteilung vom 27.09.2000 unrichtig gewesen sei; allenfalls war sie unvollständig, da lediglich die Nachricht über die erst am selben Tag vom Amtsgericht beschlossene Bestellung von Rechtsanwalt T. zum Notvorstand fehlte. Wie der Beklagte zu 1) hiervon hätte bereits Kenntnis erlangt haben sollen, ist nicht ersichtlich. Zudem bestand für den Beklagten zu 1) zur Mitteilung des Inhalts dieses Beschlusses selbst dann noch keine Veranlassung, wenn er ihn bereits gekannt hätte, da der Beschluss erst mit seiner Bekanntgabe an den Bestellten wirksam werden konnte (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 29 Rn. 6); dies war nach dem unstreitigen Vorbringen der Beklagten frühestens am 09.10.2000 der Fall. Im übrigen war die Information über die weitere Bestellung von Rechtsanwalt T. für die Klägerin völlig irrelevant, da, wie oben ausgeführt, die Zustellung an ein einziges Vorstandsmitglied und damit auch an einen Notvorstand ausgereicht hätte.

(3) Nicht zuletzt hätte die aus einer Anwendung von § 242 BGB resultierende rechtliche Konsequenz allenfalls darin liegen können, dass die Klägerin so zu behandeln war, als sei ihr die Fax-Nachricht des Beklagten zu 1) bei Abfassung der Kündigung am 29.09.2000 noch nicht zugegangen. Dann aber hätte sie gemäß § 10 Abs. 2 S. 2 des Mietvertrages nur eine Zustellung an die bisher bekannten - und nicht an beliebige ehemalige - Vorstandsmitglieder vornehmen dürfen. Insofern kam lediglich in Betracht, die Kündigung an den am 27.03.2000 zum Notvorstand bestellten Rechtsanwalt J. zu richten. Wirksamkeitsbedenken gegen diese Bestellung bestanden nach dem eigenem Vorbringen der Klägerin jedenfalls in der Zeit nach der Beschwerdeentscheidung des Landgerichts vom 21.06.2000 nicht mehr. Insofern gab es auch keine Unklarheit mehr über seine Befugnisse, unabhängig davon, dass es vorliegend nicht auf die - allenfalls problematische - Vertretungs-, sondern auf die Empfangsbefugnis ankommt, die sich, wie ausgeführt, nach 10 Abs. 1 des Mietvertrages entsprechend § 28 Abs. 2 BGB richtet. Nach ihrem eigenen Vorbringen war die Klägerin auch erst durch das Schreiben des Beklagten zu 1) vom 27.09.2000 von der bereits am 18.08.2000 erfolgten Amtsniederlegung durch Rechtsanwalt J. unterrichtet worden. Rechtsanwalt J. war daher der "bisher bekannte" Vorstand, geht man davon aus, das Schreiben vom 27.09.2000 sei der Klägerin vor der Kündigung nicht mehr zugegangen.

Eine weitergehende als die in § 10 des Mietvertrages geregelte Sanktion für den Fall verzögerter Benachrichtigung ist nicht vorgesehen und auch nicht erforderlich.

Durch die Zustellung an die Beklagte zu 3) konnte die Kündigung daher nicht wirksam werden.

b) Bedenken gegen die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bestehen abweichend von der Ansicht des Landgerichts auch deswegen, weil einiges dafür spricht, dass es sich bei dem zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) geschlossenen Mietvertrag um einen solchen über Wohnraum handelt; dann entspricht die Kündigung nicht den Anforderungen der §§ 564 a und b BGB a.F.

aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es für die Qualifizierung eines Mietverhältnisses als solches über Wohnraum entscheidend darauf an, dass der vertragsgemäße Gebrauch im eigenen Wohnen besteht; die bloße Überlassung des Mietobjekts an Dritte, namentlich in Form einer Weitervermietung, genügt hierzu nicht, selbst wenn diese zu Wohnzwecken geschehen soll (BGHZ 84, 90, 94; 94, 11, 14 ff.; 133, 142, 147; vgl. ferner OLG Stuttgart, NJW 1985, 1966; OLG Hamburg, NJW 1993, 2322, 2324; BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 74). Dementsprechend wurde die Anwendung des Wohnraummietrechts im Verhältnis zum Hauptmieter ebenso wie im Verhältnis zum Untermieter auch und gerade dann versagt, wenn ein gemeinnütziger Verein Wohnräume anmietete, um diese an die von ihm betreuten Personen weiterzuvermieten (BGHZ 133, 142, 147; OLG Stuttgart, OLG Hamburg, BayObLG, jew. a.a.O.).

Mit diesen Fällen ist jedoch der vorliegende nicht vergleichbar. Eine entscheidend andere Sachlage ist nämlich dadurch gegeben, dass der Beklagte zu 1) das Objekt nicht zur Weitervermietung an Dritte, sondern zur Überlassung an seine eigenen Mitglieder gemietet hat. Dieser Vertragszweck ergibt sich einerseits aus Art. 1 Abs. 1 und 2 sowie Art. 4 des Vorvertrages vom 04.04.1989, zu dessen Erfüllung der streitgegenständliche Mietvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) abgeschlossen wurde. Zum anderen geht aus verschiedenen Bestimmungen der Vereinssatzung wie etwa aus den §§ 4 Abs. 1 bis 3, 5 Abs. 5 sowie 6 Abs. 2 und 3, hervor, dass die Berechtigung zur Nutzung des vom Beklagten zu 1) gemieteten Geländes an die Mitgliedschaft in dem Verein gekoppelt worden ist und damit ohne weiteres aus dieser Mitgliedschaft heraus besteht. Diese Regelung entspricht dem im Vereinswesen verbreiteten Konzept, dass mit Erwerb der Mitgliedschaft unmittelbar die Befugnis zur Nutzung der dem Vereinszweck dienenden Einrichtungen des Vereins erlangt wird. Demzufolge ist auch dem streitgegenständlichen Mietvertrag selbst keine Regelung zu entnehmen, aus welcher hervorginge, dass der Beklagte zu 1) das Gelände zum Zwecke der Überlassung an - nicht dem Verein angehörige - Dritte mieten wolle. Insbesondere fehlt es an der gemäß § 549 Abs. 1 BGB a.F. erforderlichen Erlaubnis zur Untervermietung. Tatsächlich hat der Beklagte zu 1) auch keine Untervermietung an Dritte vorgenommen. Wie er letztlich die Nutzung durch die Vereinsmitglieder im einzelnen regelte, war ihm überlassen; im Verhältnis zur Klägerin ändert dies nichts an dem Umstand, dass der Beklagte zu 1) das Objekt erkennbar zum Zwecke der Wohnnutzung durch seine Mitglieder angemietet hat.

War aber der Vertragszweck auf eine unmittelbare Nutzung des Objekts zu Wohnzwecken durch die Mitglieder des Vereins gerichtet, so ist nach Auffassung des Senats von einem Mietvertrag zu eigenen Wohnzwecken des Vereins auszugehen. Zwar kann die juristische Person selbst nicht wohnen, wie das Landgericht zutreffend ausführt; diese Sichtweise ist jedoch zu eng, da für die Frage, welche Zwecke ein Verein durch den Abschluss eines Mietvertrages verfolgt, zumindest auch auf eine etwaige dem Vereinszweck entsprechende Tätigkeit seiner Mitglieder abzustellen ist.

bb) Unabhängig davon bestehen vorliegend Anhaltspunkte dafür, dass die Vertragsparteien auch die Anwendung des Wohnraummietrechts beabsichtigt hatten. Zwar geht dies entgegen der Auffassung der Beklagten nicht ohne weiteres aus den mietvertraglichen Bestimmungen in §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 4 hervor, da die Vertragsparteien ein Interesse an der Festlegung der vertraglichen Nutzung überwiegend zu Wohnzwecken auch dann gehabt haben können, wenn eine Überlassung an Dritte beabsichtigt war. So konnte namentlich die Klägerin Wert darauf gelegt haben, dass die gewerbliche Nutzung des Objekts in Grenzen gehalten wird, um den Zweck des Vertrages, Wohnraum für die Vereinsmitglieder zu schaffen, nicht zu gefährden. Indes betonen die Beklagten zu Recht, dass sich aus dem Vorvertrag vom 04.04.1989 und dessen Hintergrund eine Interessenlage ergibt, welche von den in der Rechtsprechung behandelten Fallgestaltungen entscheidend abweicht. So handelte es sich bei der Klägerin nicht um einen gewöhnlichen privatwirtschaftlichen Vermieter, der Wert darauf gelegt hätte, einen Zwischenmieter zu erhalten, um die in der Person der potentiellen Nutzer jeweils begründeten Probleme zu vermeiden, dem es vor allem auch nicht zugemutet werden konnte, sich einer solchen problematischen Vertragsbeziehung auszusetzen. Vielmehr beabsichtigte die Klägerin mit dem Vertragsschluss eine ihren öffentlich-rechtlichen Aufgaben entsprechende Problemlösung herbeizuführen, und zwar, wie sich aus dem Vorvertrag vom 04.04.1989 ergibt, auf Dauer. Sie verfolgte damit nicht ausschließlich privatwirtschaftliche Zwecke, so dass auch die in den zitierten Entscheidungen hierzu angeführten Überlegungen (vgl. insbesondere BGHZ 133, 142, 148 ff.; BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 74 ff.) vorliegend nicht übertragbar sind.

Nicht zuletzt ist die Klägerin in der Vergangenheit selbst davon ausgegangen, dass sie mit dem Beklagten zu 1) ein Mietverhältnis über Wohnraum eingegangen ist, und zwar schon bei Einleitung des Räumungsverfahrens aufgrund der ersten Kündigung, welches sie beim Amtsgericht anhängig gemacht hatte. Dementsprechend hat sie auf Nachfrage des Amtsgerichts zum Zwecke der Überprüfung seiner Zuständigkeit mit Schreiben vom 29.02.2000 auch noch für die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses plädiert. Insofern trifft es nicht zu, dass sie erst aufgrund der Entscheidung des Amtsgerichts vom 23.08.2000 dazu übergegangen sei, das Mietverhältnis als solches über Wohnraum zu behandeln.

2.

Auch die durch Schreiben der Klägerin vom 13.08.2001 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs vermag nicht durchzugreifen, da die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Nr. 1 oder 2 BGB a.F. nicht vorliegen. Die in dem Kündigungsschreiben der Klägerin enthaltene Abrechnung, auf welche sie zur Begründung der Kündigung Bezug nimmt, ist schon kaum nachvollziehbar.

a) Unabhängig davon hat der Beklagte zu 1) ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Wassergeldes von DM 300,-- und Mietzinsminderungen geltend gemacht, welche die Klägerin erkennbar akzeptiert hat.

Jedenfalls hat die Klägerin den Ausführungen des Beklagten zu 1), wonach dieser gemäß seinem vorprozessualen Schreiben vom 07.03.2000 zur Einbehaltung des Wassergeldvorschusses wegen fehlender Abrechnungen über vergangene Wassergeldzahlungen berechtigt gewesen sei, nichts entgegengesetzt.

Ebensowenig ist sie den Ausführungen des Beklagten zu 1) bezüglich der bereits mit Schreiben vom 29.04.2000 geltend gemachten Mietzinsminderungen entgegengetreten. Die Kürzung des Mietzinses um DM 650,20 (ca. die Hälfte der Kaltmiete) erscheint auch berechtigt, nachdem die Klägerin nicht nur mit Ordnungsverfügungen, sondern auch durch Eingriffe in den Mietgegenstand versucht hat, ihrem Räumungsbegehren Nachdruck zu verleihen.

Dies kann jedoch letztlich dahinstehen, da der Beklagte zu 1) dem von der Klägerin in ihrem Kündigungsschreiben errechneten Gesamtrückstand eine mit Schreiben seiner anwaltlichen Vertreter vom 04.09.2000 aufgerechnete Forderung gegenübergestellt hat, welche die Ansprüche der Klägerin - soweit bekannt - übersteigt. Diese Forderung beruht auf einem unstreitigen Abkommen des Beklagten zu 1) und der Klägerin, dass diese sich an den Kosten zur Herrichtung des Mietobjekts zu Wohnzwecken im Umfang von DM 160.000,-- beteiligt. Demzufolge hatte die Klägerin in der Vergangenheit bis ins Jahr 1998 bereits insgesamt DM 67.174,86 überwiesen. Dies geschah unstreitig jeweils auf bloße Anforderung des Beklagten zu 1) unter Vorlage von Handwerker- und Materialrechnungen und demzufolge ungeachtet der von der Klägerin behaupteten Bedingung, dass die baurechtlichen Voraussetzungen für den Ausbau der zum Objekt gehörenden Halle geschaffen und die Einzelheiten der Ausführung mit der Klägerin abgestimmt würden. Ferner hat die Klägerin bei ihrer Abrechnung im Kündigungsschreiben vom 23.08.2000 noch einen mit Schreiben des Beklagten zu 1) vom 17.07.2000 angeforderten Betrag von DM 11.648,38 für Aufwendungen im Jahre 1998 akzeptiert.

Bislang nicht ausgeglichen ist jedoch eine weitere Forderung des Beklagten zu 1) in Höhe von insgesamt DM 67.913,37 für Aufwendungen, die im wesentlichen in den Jahren 1998 und 1999 bis etwa ins Frühjahr 1999 hinein erbracht wurden. Zu Unrecht hat die Klägerin die Erstattung dieser Beträge abgelehnt, jedenfalls soweit sie dies damit begründet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten bereits absehbar gewesen sei. Ihre Behauptung, sie habe sich im Zusammenhang mit Gesprächen über einen Erwerb des Areals durch den Beklagten zu 1) lediglich bereit erklärt, die Gebühren für die Erwirkung der Baugenehmigung zu übernehmen, und im übrigen die Übernahme von Kosten ausdrücklich abgelehnt, wird durch die vorliegenden Unterlagen nicht bestätigt. Einer in der Akte des Verfahrens 222 C 23/00 AG Köln (= 1 S 249/00 LG Köln) befindlichen Besprechungsnotiz über die am 19.06.1998 geführten Gespräche ist diesbezüglich nichts zu entnehmen. Aus einem weiteren Protokoll über eine Projektbesprechung vom 21.01.1999 beim staatlichen Amt für Arbeitsschutz unter Beteiligung der Sachbearbeiterin der Klägerin geht dagegen hervor, dass noch zu diesem Zeitpunkt keine Rede von einer Räumung des Objekts durch die Beklagten war; vielmehr gingen die Bestrebungen der Klägerin erkennbar erst Ende 1999 in diese Richtung, als die in Rede stehenden Aufwendungen bereits getätigt worden waren. Angesichts dessen hat die Klägerin dem Beklagten zu 1) gegenüber - wenn überhaupt - auch nicht deutlich genug zum Ausdruck gebracht, dass sie sich an ihre Abrede betreffend die Übernahme von Umbaukosten und die in der Vergangenheit geübte Form deren Abwicklung nicht mehr gebunden fühle. Selbst wenn daher der Beklagte zu 1), wie die Klägerin meint, nicht mehr berechtigt gewesen wäre, die in Rede stehenden Aufwendungen zu tätigen, so ist ihm jedenfalls kein den Verzug begründendes Verschulden anzulasten, wenn er diese gleichwohl veranlasst hat und dann im Hinblick auf die bisherige Erstattungspraxis der Klägerin von einem aufrechenbaren Gegenanspruch ausgegangen ist. Denn die Klägerin selbst hat ihn in dem maßgeblichen Zeitraum in der Annahme bestärkt, die Nutzung des Geländes durch den Beklagten zu 1) und seine Mitglieder werde in der Zukunft fortgesetzt werden können.

II.

Mangels wirksamer Kündigung des Mietvertrages mit dem Beklagten zu 1) besteht auch kein Räumungsanspruch gegen die weiteren Beklagten aus § 985 BGB.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 92, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Es besteht kein Grund zur Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO n.F.. Weder weicht der Senat von einer Entscheidung des Bundesgerichtshof ab, noch hat die Entscheidung über die Rechtsanwendung auf den konkreten Fall hinaus grundsätzliche Bedeutung.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 8.089,05 € (Jahresnettomiete in Höhe von DM 15.820,80) Wert der Beschwer: über 20.000,-- €

Ende der Entscheidung