Judicialis Rechtsprechung

8 U 15/06

Anlage zum Protokoll vom 31.08.2006

Verkündet am 31.08.2006

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln auf die mündliche Verhandlung vom 27.07.2006 durch den Richter am Oberlandesgericht Dr. Brenner, den Richter am Oberlandesgericht Pamp und die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Dylla-Krebs

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung des Klägers gegen das am 26.01.2006 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 1 O 369/05 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Kläger darf die Vollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Kläger nimmt die Beklagten auf Schadensersatz in Form der Rückabwicklung von Kommanditbeteiligungen in Anspruch, die er an einem geschlossenen Immobilienfond erworben hat.

Der Kläger, der zuvor als Vermittler der Beklagten zu 3 für deren geschlossenen Immobilienfonds Nr. 31 (Hotel B.) tätig war, unterzeichnete am 20.05.1998, 11.08.1999 und 03.11.2000 im Zuge der I. (1998) und II. Tranche (1999) einer Kapitalerhöhung Beitrittserklärungen (Anl. K 0) zur Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds "G. Baubetreuung Immobilien-Anlagen Nr. 27 KG" - kurz: "G. Fonds Nr. 27 'Die Q.'" -, der ein Büro- und Geschäftsgebäude in C. betraf. Das Objekt wurde von der Beklagten zu 4 als Generalübernehmerin von Dezember 1992 bis zum 4. Quartal 1993 errichtet. Eigentümerin des Grundstücks, Gründungskommanditistin, Generalemittentin und Herausgeberin des ursprünglichen Emissionsprospekts aus November 1992 (Anl. K 2) war die Beklagte zu 3; deren Geschäftsführer ist der Beklagte zu 1. Dieser hatte in einem Prospekt über die Unternehmensgruppe "G.-Gruppe" (Anl. K 1) ein Grußwort an die potenziellen Anleger gerichtet, in dem es u.a. hieß: "Wir laden Sie herzlich ein, im Jahre 1990 unsere Leistungsangebote zu prüfen und zu nutzen. Die erfolgreiche Leistungsbilanz der 1975 von mir gegründeten Unternehmensgruppe ist auch künftig verantwortungsvolle Verpflichtung für unsere Arbeit" (Anl. K 1, S. 2). Überprüft worden war der ursprüngliche Emissionsprospekt über das in Rede stehende Objekt von der Beklagten zu 5 (Anl. K 3). Weitere Gründungskommanditistin neben der Beklagten zu 3 u.a. war die Beklagte zu 2, die zudem als Treuhandkommanditistin fungierte (Anl. K 2, S. 44).

Der Kläger beauftragte die Beklagte zu 2 als Treuhänderin (Anl. K 2, S. 57) am 20.05.1998, 11.08.1999 und 03.11.2000, seinen Beitritt zu dem Fonds mit Beteiligungsbeiträgen von jeweils 100.000,00 DM zu bewirken und seine Beteiligung im eigenen Namen für Rechnung des Klägers zu halten (Anl. K 2, S. 47, 58 ff., Anl. K 0). Die Beklagte zu 2 führte diese Aufträge aus. Der Kläger wurde nicht als Kommanditist in das Handelsregister eingetragen. § 11 Nr. 2 des Treuhandvertrags lautet wie folgt: "Der Anspruch des Treugebers auf Schadensersatz - gleich aus welchem Rechtsgrunde, auch aus der Verletzung von Pflichten bei den Vertragsverhandlungen - verjährt in 3 Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch entstanden ist, soweit er nicht kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährung unterliegt." (Anl. K 2, S. 60).

Die Kapitalerhöhung des Fonds war in der I. Tranche mit einem Emissionsprospekt von 1998 beworben worden (Anl. K 4, 1. Teil) und in der II. Tranche mit einem weiteren Emissionsprospekt von 1999 (Anl. K 4, 2. Teil); im Jahr 2000 erfolgte eine Privatplatzierung, über die keine weiteren Unterlagen vorgelegt worden sind. Beide Prospekte enthielten Grußworte an die potenziellen Anleger, der Prospekt aus 1999 eines von dem Beklagten zu 1, in dem u.a. darauf hingewiesen wurde, dass sich die bei Prospektauflage im November 1992 geäußerte Einschätzung der Mietnachfrage und des Flächenangebots noch nicht erfüllt habe, nur 56 % der Flächen zu Marktkonditionen vermietet seien und daher eine Kapitalerhöhung um bis zu 30 Mio. DM erforderlich sei, um "die aus derzeitigen Mieteinnahmen nicht zu finanzierenden Ausgaben des Fonds bis zum Erreichen eines besseren Vermietungsergebnisses abzudecken" (Anl. K 4, 2. Teil, S. 2). Ausweislich dieses Prospektes wurden seinerzeit die Büroflächen des Objekts zu einem durchschnittlichen monatlichen Mietzins von 17,60 DM/m2 vermietet, was im Rahmen dessen lag, was am Objektstandort für Neuvermietungen erzielt wurde (Anl. K 4, 2. Teil, S. 6, 11). Darüber hinaus enthielten beide Prospekte ein Kapitel "Risikohinweise" (Anl. K 4, 2. Teil, S. 26-27, 1. Teil, S. 19). In den von dem Kläger unterzeichneten Beitrittserklärungen hieß es zudem u.a.: "Das Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 11.06.1997 und den Geschäftsbericht 1998 - inklusive Jahresabschluss zum 31.12.1998 - der Beteiligungsgesellschaft habe ich zur Kenntnis genommen, des weiteren das Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 23.06.1999. Die Kapitalerhöhung dient zur Abdeckung liquider Unterdeckungen in der Gesellschaft, die aus unzureichenden Mieteinnahmen resultieren" (Anl. K 0, Kopie 3). Ausweislich des Protokolls der Gesellschafterversammlung vom 11.06.1997, das dem Emissionsprospekt von 1999 als Anlage beigefügt war, wurden seinerzeit die Abweichung von den Prognosedaten des Emissionsprospektes von 1992, die Fehleinschätzung der Büroflächennachfrage und Preisentwicklung etc. ausführlich diskutiert (Anl. K 4, 1. Teil, S. 39, TOP 3). Trotz der Kapitalerhöhung von 1999 geriet der Fonds in Insolvenzprobleme und war im Jahr 2003 faktisch zahlungsunfähig.

Der Kläger begehrt Schadensersatz in Gestalt der Rückabwicklung der drei Verträge. Er hat behauptet, die Angaben im ursprünglichen Emissionsprospekt von 1992 seien insbesondere hinsichtlich der vermietbaren Fläche und des erzielbaren Mietzinses falsch gewesen. Die Angabe der Mietfläche in Höhe von ca. 43.800 m² sei überhöht gewesen; in Wirklichkeit hätten 12,79 % der Flächen nicht als vermietbare Flächen zur Verfügung gestanden (Anl. K 5). Angesichts dieser Flächendifferenz sowie eines schon 1992 vorhersehbaren Überhangs an Büroflächen sei der prognostizierte Mietzins von 32,50 DM/m² im Zeitpunkt der Prospektausgabe (November 1992) illusorisch gewesen. Die falschen Prospektangaben seien auch ursächlich geworden für seine Anlageentscheidung. Denn wesentliches Entscheidungskriterium für den Beitritt zu dem Fonds sei die Erwartung der Mieterträge auf Grundlage der ausgewiesenen Gesamtmietfläche und des Quadratmeter-Mietpreises gewesen. Bei ordnungsgemäßer Aufklärung über die wahre Mietfläche und die wirklichen Vermietungsaussichten hätte er von den Anlagen abgesehen. Seine Entscheidung, die Beteiligungen zu zeichnen, habe sich auf die Emissionsprospekte zu den Kapitalerhöhungen und die persönlichen Informationen des regionalen Vermittlers gegründet.

Der Kläger ist der Ansicht gewesen, die Beklagten zu 1 bis 5 hafteten als Gründungsgesellschafter, Initiatoren und maßgebliche Gestalter der Gesellschaft für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Emissionsprospektes und hätten ihm folglich das negative Interesse in Form der Rückzahlung des Eigenkapitals Zug um Zug gegen Abtretung der Fondbeteiligungen zu ersetzen.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn einen Betrag von 153.387,56 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung Zug um Zug gegen Abtretung des Fondsanteils des Klägers an dem geschlossenen Immobilienfonds G. FONDS Nr. 27 "Die Q." zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Einrede der Verjährung erhoben. In der Sache haben sie behauptet, die Prospektangaben seien zutreffend gewesen. Die behauptete Mietflächendifferenz von 12,79 % habe es nicht gegeben. Bei Ausgabe des Prospektes im November 1992 sei es im C.er Geschäftsverkehr üblich gewesen, die Mietfläche als Nettogeschossfläche gemäß DIN 277 anzugeben, d.h. als Bruttogeschossfläche abzüglich der Konstruktionsgrundfläche. Die dem Prospekt zugrunde liegende Mietprognose habe der seinerzeit aktuellen Markteinschätzung führender Immobilienconsultants entsprochen, insbesondere dem Standortgutachten des N.er Instituts für Markt-, Regional- und Wirtschaftsforschung Dipl.-Geogr. H. C. vom 05.11.1992 (Anl. K 3, S. 8) und den beiden Gutachten der Fa. Dr. M. GmbH und der Fa. N. International Immobilien GmbH. Die Beklagten sind der Ansicht gewesen, der Kläger müsste sich gegebenenfalls die durch den Beitritt erlangten Steuervorteile infolge angeblicher Verlustzuweisungen ebenso anrechnen lassen wie die Ausschüttungen des Fonds.

Wegen der weiteren Einzelheiten der tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts wird gemäß § 540 Abs.1 Nr. 1 ZPO auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen (Bl. 208 bis 215 GA).

Das Landgericht hat die - spätestens am 27.12.2004 bei dem Landgericht Köln eingereichte, Ende Januar/Anfang Februar 2005 den Beklagten zugestellte und am 30.06.2005 an das Landgericht Aachen abgegebene - Klage durch Urteil vom 26.01.2006 abgewiesen, weil dem Kläger gegen die Beklagten kein Schadensersatzanspruch zustehe. Eventuelle Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne seien verjährt. Eventuelle Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinne seien schon nicht schlüssig vorgetragen worden; weitere Ansprüche bestünden nicht.

Die Frage, ob die Prospektangaben zu den Mietflächen, dem Mietzinsniveau und der Entwicklung des C.er Immobilienmarktes den Anforderungen an eine richtige und vollständige Aufklärung und Information des Anlageinteressenten genügten, hat das Landgericht offen gelassen, weil eventuelle Schadensersatzansprüche jedenfalls verjährt seien. Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne verjährten in Gesamtanalogie zu den Regelungen des KAGG, des AuslInvstmG, des BörsenG und des VerkaufsprospektG innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnis der Gesellschafter von der Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit des Prospekts, spätestens in drei Jahren seit dem Beitritt zur Gesellschaft, weshalb etwaige Schadensersatzansprüche aufgrund der Beitrittserklärungen aus den Jahren 1998 und 1999 spätestens mit Ablauf des 31.12.2003 verjährt gewesen seien.

Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinne, die nicht an ein durch ein Prospekt typisiertes Vertrauen, sondern an die Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens anknüpfen, wären nach dem Landgericht zwar infolge der Klageeinreichung im Dezember 2004 nicht verjährt gewesen, da das Ende der Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB n.F. i.V.m. Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 und Abs. 4 S. 1 EGBGB auf den 31.12.2004 gefallen wäre. Jedoch habe der Kläger solche Ansprüche schon nicht schlüssig dargelegt. Denn eigene Vertragsverhandlungen oder ein Vertragsschluss mit den Beklagten zu 1, 3, 4 und 5 seien nicht ersichtlich. Allein die Beklagte zu 2 sei in ihrer Funktion als Treuhänderin Vertragspartnerin des Klägers geworden. Die Haftung eines Initiatoren einer Publikums-KG sei von der Rechtsprechung zwar bejaht worden, wenn dieser seine persönliche Zuverlässigkeit und Sachkunde sowie seine eigenen Einflussmöglichkeiten auf die Vertrags- und Geschäftsabwicklung der an den Beitrittsverhandlungen teilnehmenden Personen besonders herausgestellt habe. Hierfür gebe es aber, was die Beklagten zu 3, 4 und 5 anbelange, keine Anhaltspunkte. Diese seien daher wohl noch nicht einmal Initiatoren, sondern nur Abwickler des Fonds. Der Beklagte zu 1 habe auch nicht durch Übergabe des Prospekts "Die G.-Gruppe" (Anl. K 1) an den Kläger einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand geschaffen. Denn bei diesem Prospekt habe es sich lediglich um eine allgemein gehaltene, bebilderte Darstellung des Unternehmensgegenstandes und der bisherigen Betätigungsfelder der G.-Gruppe gehandelt.

Hinsichtlich der Beklagten zu 2 hat das Landgericht Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinne schon deshalb als fraglich angesehen, weil der Kläger seine Ansprüche ausschließlich auf eine unzutreffende Beurteilung der Mietpreisentwicklung und eine fehlerhafte Mietflächenberechnung gestützt habe und diese Fragen über den Gegenstand des Treuhandvertrages hinausgingen. Etwaige Ansprüche gegen die Beklagte zu 2 seien aber jedenfalls gemäß § 11 Nr. 2 des Treuhandvertrages mit Ablauf des 31.12.2003 verjährt. Bei dieser Klausel handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die von der Inhaltskontrolle schon deshalb ausgenommen sei, weil sie lediglich die Erlaubnisnorm des § 67a StBerG ausfülle. Jedenfalls benachteilige sie den Anleger nicht unangemessen im Sinne von § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz a.F., weil die Beklagte zu 2, der die treuhänderische Verwaltung von Gesellschaftsanteilen gemäß § 57 Abs. 3 Nr. 3 StBerG erlaubt sei, ein berechtigtes Interesse daran habe, nicht über einen unangemessen langen Zeitraum über die Frist des § 68 StBerG a.F. hinaus unüberschaubaren berufsrechtlichen Haftungsrisiken ausgesetzt zu sein, auch wenn diese aus Handlungen vor Vertragsschluss resultierten. Soweit sich der Kläger darauf berufe, dass Bestimmungen in Gesellschaftsverträgen einer Publikums-KG, die die Verjährungsfristen zu Gunsten der Initiatoren der KG abkürzen, gegen Treu und Glauben verstießen, rechtfertige dies keine abweichende Beurteilung, weil die Beklagte zu 2 kein Organ des Fonds gewesen sei. Einer Haftung der Beklagten stehe zudem entgegen, dass in den Beitrittserklärungen die Risiken der Anlage zur damaligen Zeit hinreichend deutlich gemacht worden seien. Denn dort sei unter Bezugnahme auf den Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 11.06.1997 ausdrücklich niedergelegt worden, dass die Kapitalerhöhung zur Abdeckung liquider Unterdeckungen in der Gesellschaft diente, die aus unzureichenden Mieteinnahmen resultierten. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für einen Anspruch gemäß §§ 823 Abs. 2 BGB, 264a StGB lägen schließlich ebenfalls nicht vor. Für ein zur Verwirklichung des § 264a StGB erforderliches vorsätzliches Verhalten der Beklagten fehlten konkrete Anhaltspunkte.

Der Kläger hat gegen das Urteil form- und fristgerecht Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel, mit dem er seinen erstinstanzlichen Klageantrag unverändert weiterverfolgt, ordnungsgemäß begründet. Er rügt Fehler bei der Sachverhaltsermittlung und in der Rechtsanwendung. Er meint, gegen die Beklagten zu 1 bis 5 unverjährte Schadensersatzansprüche nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne zu haben.

Der Kläger behauptet weiterhin, die Angaben über die vermietbaren Flächen von 43.800 m2 seien im Emissionsprospekt von November 1992 zu hoch angegeben worden. Ohne den Vortrag ausdrücklich aufzugeben, dass dies angeblich daher rühre, dass die Mietfläche - angeblich unzulässigerweise - als Netto-Grundfläche gemäß DIN 277 angegeben worden sei, stellt der Kläger in der Berufungsinstanz auf die DIN 283 aus dem Jahre 1968 ab, aus der sich seines Erachtens ergebe, dass vermietbare Fläche bei der Gewerbemiete ausschließlich die Hauptnutzflächen ohne Mietflächen mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht, anteiligen Verkehrsflächen, Erschließungsflure, Eingangshallen und Aufzugsvorräumen, Fluchtbalkonen, Treppenläufen etc. seien. Hiernach seien in den 43.800 m2 angeblicher Mietfläche unzulässigerweise 10.074 m2 anteiliger allgemeiner Verkehrsfläche enthalten, was eine um 23 % zu hoch veranschlagte Fläche bedeute. Die Falschangabe beeinträchtige die Rentabilitätserwartung des Objekts. Überdies sei der prognostizierte Mietzins bei der Auflegung des Fonds falsch gewesen. Die Schätzungen seien unrealistisch gewesen. Der Kläger meint, über die angebliche Mietflächenabweichung, die Üblichkeit der von den Beklagten zugrunde gelegten Mietflächenberechnung und die Mietzinsprognose hätte Beweis erhoben werden müssen durch Einholung von Sachverständigengutachten.

Der Kläger ist der Ansicht, die Prospekthaftung im weiteren Sinne basiere darauf, dass der Prospektherausgeber und damit jeder Hintermann oder im weiteren Sinne Prospektverantwortlicher durch den Informationsvorsprung, den er den Anlegern gegenüber habe, besonderes Vertrauen in Anspruch nehme. Ihnen obliege es, die Empfänger des Prospekts über maßgebliche Umstände aufzuklären, die für das Geschäft wichtig sind und hinsichtlich derer ein Informationsgefälle besteht. Dies sei hier bezüglich Flächengröße und Flächenqualifikation der Fall gewesen, da das Objekt zur Vermietung bestimmt gewesen sei und sich die Investition aufgrund der Mietzahlungen habe rechnen sollen. Als Initiatoren des Fonds hätten die Beklagten zu 1 bis 5 umfassende Kenntnis von den baulichen Gegebenheiten, der - angeblich - falschen Berechnung der Mietflächen und der unrealistischen Mietprognose gehabt und hätten Einfluss auf die Gestaltung des Prospektes nehmen können, was sie aber nicht getan hätten. Was insbesondere die Beklagten zu 1, 3, 4 und 5 anbelange, habe das Landgericht fälschlich eine Inanspruchnahme aus Prospekthaftung verneint. Denn für eine Prospekthaftung im weiteren Sinne reiche es aus, wenn eine Hintermanneigenschaft des Anspruchsgegners bestehe, sich aus dem Prospekt ergebe und so die Vertrauensentscheidung des Anlegers beeinflusse. Dies sei hier der Fall gewesen, weil aus den Anlagen K 1 und K 2 die Beklagten 1, 3, 4 und 5 als diejenigen hervorgingen, mit deren Tätigkeit die Anlage stehe und falle. Auf diese Weise werde Vertrauen in Anspruch genommen, das den einzelnen Personen aufgrund ihrer Eigenschaften und Erfahrungen zugebilligt werden müsse. Es sei auch nicht erforderlich, dass die Anleger von der Hintermanneigenschaft der einzelnen Personen erfahren haben. Ausreichend sei vielmehr das typisierte Vertrauen in die Hintermänner an sich gewesen.

Die hervorgehobene persönliche Stellung des Beklagten zu 1 als Vertrauensperson im Gesamtgefüge der G.-Gruppe ergebe sich im Übrigen aus den Prospekten K 1 und K 2. Der Kläger ist der Ansicht, das Landgericht habe in diesem Zusammenhang auch zu Unrecht außer Acht gelassen, dass es sich bei den Prospekten Anl. K 1 und K 2, obgleich es drucktechnisch zwei Hefte gewesen seien, nicht um zwei verschiedene, sondern um einen einzigen Prospekt gehandelt habe, der als Gesamtheit zu beurteilen gewesen wäre; er habe auch nicht nur eine "Werbebroschüre mit allenfalls geringem Informationsgehalt" dargestellt. Die Beklagte zu 2 hafte ebenso wie die anderen nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne. Denn sie sei sowohl an der Gestaltung des Prospektes und der Inhaltsgebung beteiligt gewesen als auch im Prospekt als einer der Vertrauensträger in den Vordergrund gestellt worden, weshalb der Anleger ihr besonderes (typisiertes) Vertrauen entgegen gebracht habe. Die Hinweise, die anlässlich der Kapitalerhöhung auf die unzureichenden Vermietungsergebnisse gegeben worden seien, schmälerten nach Ansicht des Klägers in keiner Weise seine Möglichkeiten, sich auf Prospektfehler zu berufen. Denn auch der Prospekt zur Kapitalerhöhung habe den prognostizierten Mietpreis zugrundegelegt, was verglichen mit dem Fehler im Emissionsprospekt von 1992 ein weit größerer Fehler sei, und gebe immer noch zu große Mietfläche an.

Der Kläger ist ferner der Ansicht, seine Ansprüche gegen die Beklagten seien nicht verjährt. Die Verjährungsfrist bezüglich der Prospekthaftungsansprüche gegen die Beklagten zu 1, 3, 4 und 5 sei durch Klageerhebung unterbrochen worden. Die Beklagte zu 2 könne sich entgegen der Auffassung des Landgerichts auch nicht auf die Verkürzung der Verjährungszeit gemäß § 11 Nr. 2 des Treuhandvertrags berufen. Denn diese Klausel sei jedenfalls insoweit treuwidrig und unwirksam, als sie sich auf die Haftung der Beklagten zu 2 als Eigenschaft als Hintermann und Initiatorin des Fonds beziehe und einen Anspruch wegen Verletzung einer vorvertraglichen Pflicht begrenzen wolle. Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 08.05.2006 (Bl. 304 bis 344 GA) und dem - nicht nachgelassenen - Schriftsatz vom 21.08.2006 (Bl. 410 bis 417 GA) Bezug genommen.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des am 26.01.2006 verkündeten Urteils der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bonn - 1 O 369/05 - die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn einen Betrag von 153.387,56 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung Zug um Zug gegen Abtretung des Fondsanteils des Klägers an dem geschlossenen Immobilienfonds G. FONDS Nr. 27 "Die Q." zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen - unter Aufrechterhaltung ihres Vortrags erster Instanz - die angefochtene Entscheidung. Sie halten etwaige Ansprüche nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im engeren Sinne für verjährt und Ansprüche nach den Grundstützen der Prospekthaftung im weiteren Sinne für nicht schlüssig vorgetragen.

Die Beklagten tragen vor, der Kläger sei in der von ihm unterschriebenen Beitrittserklärung ausdrücklich darauf hingewiesen worden sei, dass die Kapitalerhöhung zur Abdeckung liquider Unterdeckungen in der Gesellschaft diente, die aus unzureichenden Mieteinnahmen resultierten. Eine Mietzinsprognose von 32,50 DM/m2 enthielten die Prospekte gerade nicht. Vertragliche Beziehungen zu dem Kläger habe im Übrigen allein die Beklagte zu 2 aufgebaut, die aber keinen Einfluss auf die Beteiligungsentscheidung des Klägers genommen habe. Zu den Flächenangaben und Mietprognosen habe die Beklagte zu 2 - abgesehen davon, dass die Angaben zutreffend gewesen seien und die DIN 283 nicht einschlägig sei - keine Angaben gemacht. Der Beklagte zu 1 habe schließlich in der Firmenbroschüre (Anl. K 1) keine auf seine Person bezogene persönliche Vertrauenswerbung entfaltet. Wegen der weiteren Einzelheiten des Beklagtenvorbringens wird auf die Berufungserwiderungen der Beklagten zu 1 bis 4 vom 07.07.2006 (Bl. 373 bis 382 GA) sowie den weiteren - nachgelassenen - Schriftsatz der Beklagten zu 1 bis 4 vom 21.08.2006 (Bl. 418 bis 427 GA) und der Beklagten zu 5 vom 07.05.2006 (Bl. 356 bis 358 GA) Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht und mit zutreffender Begründung die geltend gemachten Schadensersatzansprüche abgelehnt, weil solche Ansprüche nicht bestehen. Das Vorbringen des Klägers im Berufungsverfahren führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Die Entscheidung des Landgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 529, 531 ZPO) eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Anwendbar ist das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung, da die in Rede stehenden eventuellen Schuldverhältnisse - Sonderverbindungen aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen in den Jahren 1998, 1999 und 2000 - vor dem 01.01.2002 begründet wurden, Art. 229 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB. Anstelle des § 311 BGB finden daher die bis zum 31.12.2001 unkodifizierten Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen Anwendung.

1. Das Landgericht hat zu Recht eventuelle Ansprüche des Klägers gegen die Beklagten nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im engeren Sinne jedenfalls für verjährt erachtet.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben die Gründer, Initiatoren und Gestalter der Gesellschaft sowie alle anderen "Hintermänner", die hinter der Gesellschaft stehen und auf ihr Geschäftsgebahren oder die Gestaltung des konkreten Modells entscheidenden Einfluss ausüben, für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Prospekts einzustehen (st. Rspr., BGH WM 1985, 533; BGHZ 83, 222; 72, 382; 71, 284; vgl. Heinrichs in Palandt, BGB, 65. Aufl., 2006, § 280 Rn. 54 bis 54b). Sie müssen weder aus dem Prospekt ersichtlich noch dem Beitrittsinteressenten vor oder bei den Vertragsverhandlungen bekannt geworden sein, noch unmittelbar bei der Gestaltung des Prospektes mitgewirkt haben. Es genügt, dass sie für die Geschicke der Gesellschaft und für die Herausgabe des Prospekts verantwortlich sind (BGHZ 83, 222) und der Prospekt mit ihrer Kenntnis in den Verkehr gebracht worden ist (BGH NJW-RR 2006, 610, 611, m.w.N.). Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass Grundlage einer Haftung nicht nur das von einem bestimmten Menschen ausgehende persönliche Vertrauen sein kann, sondern auch ein typisiertes Vertrauen, das sich aus einer Garantenstellung herleitet, die kraft Amtes oder Berufes entsteht oder auf einer besonderen Fachkunde oder einer allgemein anerkannten und hervorgehobenen wirtschaftlichen Stellung beruht. Der Bundesgerichtshof hat die für die Beteiligung an einer Publikums-KG entwickelten Grundsätze der Prospekthaftung im engeren Sinne (BGHZ 83, 222; 72, 382; 71, 284) auf Bauherrenmodelle und Bauträgermodelle (BGH NJW-RR 2006, 610, 611, m.w.N.) sowie auf geschlossene Immobilienfonds übertragen (BGH NJW-RR 2003, 1351; NJW 2002, 1711; NJW 2001, 1203; WM 1985, 533).

b) Eventuelle Ansprüche des Klägers nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im engeren Sinne sind jedenfalls verjährt. Sie hätten einer verkürzten Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektmangels, spätestens von drei Jahren nach dem Erwerb der Anteile unterlegen. Dieses Frist war - wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat - vor Klageerhebung verstrichen.

aa) Die Rechtsprechung hat die Grundsätze der Prospekthaftung im engeren Sinne in Analogie zu den gesetzlich geregelten Prospekthaftungstatbeständen entwickelt (BGH NJW 2001, 1203 m.w.N.). Hiernach verjähren Ansprüche durchweg in sechs Monaten ab Kenntnis des Anlegers von dem Prospektfehler, spätestens aber in drei Jahren (z.B. § 20 Abs. 5 KAGG, § 12 Abs. 5 AuslInvestG u.a., BGH NJW 2001, 1203). Dem entsprechend verjähren auch Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinne innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers, spätestens in drei Jahren nach dem Erwerb der Anteile (BGH NJR-RR 2003, 1351, NJW 2002,1711; NJW 2001, 1203). Im Unterschied zu sonstigen Fällen des Verschuldens bei Vertragsschluss wird die Kürze der Befristung gerade deshalb für geboten erachtet, weil sie nicht an ein dem Verhandlungspartner persönlich entgegengebrachtes Vertrauen anknüpft, sondern ein den unbekannten Initiatoren und Gründern entgegengebrachtes typisiertes Vertrauen genügen lässt (BGHZ 83, 222). Hinzu kommt, dass in Fällen, in denen eine Anlage-Kommanditgesellschaft erst nach Ablauf mehrerer Jahre in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät, in der Regel nur schwer zu klären sein wird, ob diese auf Risiken beruhen, über die der Gesellschafter nicht aufgeklärt worden ist, oder allein auf solchen, die er bewusst eingegangen ist und deshalb nicht auf Dritte abwälzen kann. Die für den Prospekt Verantwortlichen müssen sich nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums darauf einrichten können, wegen fehlerhafter Information nicht mehr in Anspruch genommen zu werden (BGHZ 83, 222).

bb) Die kurze Verjährung von Ansprüchen aus Prospekthaftung im engeren Sinne ist unbestritten und aus den vorstehend genannten Gründen angemessen. Eine Ausnahme macht die Rechtsprechung lediglich für Prospekthaftungsansprüche beim Bauherrenmodell (BGH; Urt. vom 01.06.1994 - VIII ZR 36/93 = BGHZ 126, 166 = NJW 194, 2226). Für sie soll es bei der allgemeinen Verjährungsfrist des § 195 BGB bleiben, eine Anwendung der für die werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche geschaffenen kurzen Verjährungsvorschrift des § 638 BGB also ausscheiden.

Entgegen der Auffassung des Klägers kann die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 01.06.1994 (a.a.O.) nicht herangezogen werden, um eine längere Verjährungsfrist für den in Rede stehenden Prospekthaftungsanspruch im engeren Sinne im Zusammenhang mit dem Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds zu begründen. Denn aus ihr ergibt sich weder die Notwendigkeit noch eine Rechtfertigung dafür, die Prospekthaftungsansprüche bei geschlossenen Immobilienfonds in Abweichung von der allgemein für die Prospekthaftung geltenden kurzen Verjährung der allgemeinen - vormals dreißigjährigen - Verjährungsfrist des § 195 BGB (a.F.) zu unterwerfen. Die Entscheidung vom 01.06.1994 (a.a.O.) basiert auf der zutreffenden Prämisse, dass sich Bauherrenmodelle von anderen Anlageformen grundlegend unterscheiden: Das Bauherrenmodell ist nicht auf unbestimmte Dauer angelegt, sondern zielt darauf ab, dass der Anleger einen Teil der Immobilie nach den Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes zu Eigentum erwirbt. Des weiteren muss der Anleger aus konzeptionellen Gründen als Bauherr der Immobilie auftreten und steht daher rechtlich und wirtschaftlich dem Werkbesteller gleich. Die vertraglichen Beziehungen bei Bauherrenmodellen sind also in erheblichem Umfang vom Werkvertragsrecht geprägt, wohingegen geschlossene Immobilienfonds nicht auf den Erwerb von (Teil-) Grundeigentum ausgerichtet sind und die Anleger weder rechtlich oder wirtschaftlich die Position eines Bauherren einnehmen (BGH NJW 2001, 1203, 1204).

cc) Zu Recht hat hiernach das Landgericht festgestellt, dass unter Zugrundelegung der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten bzw. drei Jahren etwaige Schadensersatzansprüche des Klägers aufgrund seiner Beteiligungen in den Jahren 1998, 1999 und 2000 spätestens mit Ablauf des 31.12.2003 verjährt gewesen wären.

2. Dem Kläger stehen gegen die Beklagten auch keine Ansprüche wegen Prospekthaftung im weiteren Sinne zu.

Allerdings bleiben die allgemeinen Grundsätze über das Verschulden bei Vertragsverhandlungen und über die Sachwalterhaltung unbeschadet der Prospekthaftung im engeren Sinne auch dann anwendbar, wenn die Beteiligung an einer Publikumsgesellschaft unter Verwendung von Prospekten angebahnt wird (sog. Prospekthaftung im weiteren Sinne oder uneigentliche Prospekthaftung; vgl. BGHZ 83, 222, 223; BGH NJW-RR 1986, 968; BGH WM 1985, 533; BGH NJW-RR 2003, 1351; BGH, WM 2006, 860; Heinrichs, a.a.O., Rn. 55). Hiernach ist wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen schadensersatzpflichtig, wer eine ihm aus der Aufnahme von Vertragsverhandlungen resultierende Aufklärungspflicht schuldhaft verletzt. Diese Pflicht trifft ausnahmsweise auch denjenigen, der als Vertreter oder Beauftragter des Verhandlungspartners (Sachwalter) für seine eigene Person persönliches Vertrauen des Anlegers in Anspruch genommen und dadurch die Vertragverhandlungen beeinflusst hat. Einer Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen mit künftigen Mitgesellschaftern unterliegen daher von vornherein (nur) die Gesellschafter einer Publikumsgesellschaft nicht, die erst nach Gründung der Gesellschaft beigetreten und von jedem Einfluss auf künftige Beitrittsverhandlungen ausgeschlossen sind (BGH, WM 2006, 860; BGHZ 71, 284, 286).

Selbst wenn man bezogen auf die Angaben zur Mietfläche und Mietpreisentwicklung zu Lasten der Beklagten zu 2 und 3 einen schlüssigen Vortrag bejahen wollte, wonach diese beiden Beklagten als potenzielle unmittelbare Vertragspartnerinnen des Klägers bei Anbahnung der Vertragsverhandlungen nicht nur typisiertes, sondern auch persönliches Vertrauen in Anspruch genommen haben, scheiden etwaige Schadensersatzansprüche, ohne dass es der Durchführung einer Beweisaufnahme bedürfte, gegen beide Beklagte aus. Zum einen ist schon zweifelhaft, ob gegenüber dem Kläger überhaupt eine vertragliche Aufklärungspflicht verletzt worden ist. Jedenfalls fehlt es aber an der haftungsbegründenden Kausalität eines etwaigen Aufklärungsverschuldens der Beklagten zu 2 und 3. zum anderen scheitert ein eventueller Anspruch des Klägers jedenfalls am Mitverschulden, das ihm in Form der bewussten Risikoübernahme anzulasten ist.

a) Ein Anspruch aus Prospekthaftung im weiteren Sinne gegen die Beklagte zu 2 besteht nicht.

aa) Zwar ist zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2 ein vorvertragliches Pflichtenverhältnis zu bejahen. Denn die Beklagte zu 2 hat in zwei Hinsichten unmittelbare Vertragsverhandlungen mit dem Kläger aufgenommen, die auch beide erfolgreich waren: zum einen als Treuhänderin solche mit dem Ziel des Abschlusses von Treuhandverträgen, zum anderen als (Gründungs-) Kommanditistin solche mit dem Ziel des Beitritts des Klägers zu der G. Baubetreuung Immobilien-Anlagen Nr. 27 KG. Die Beklagte zu 2 war und ist dem Kläger daher nicht nur unmittelbar durch den Treuhandvertrag, sondern auch gesellschaftsvertraglich verbunden. Unter Zugrundelegung der Maßstäbe des Bundesgerichtshofs (BGH NJW-RR 2003, 1351; BGH WM 2006, 860) reichen die hierfür erforderlich gewesenen Kontaktaufnahmen zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2 zur Begründung eines vorvertraglichen Pflichtenverhältnisses aus.

bb) Die Beklagte zu 2 hat aber wohl schon keine aus der vorvertraglichen Sonderverbindung zu dem Kläger resultierende Pflichten verletzt.

In Frage kommt die Verletzung einer Aufklärungspflicht durch Angabe einer angeblich zu hohen Mietfläche und durch Aufstellung einer angeblich unrealistisch hohen Mietprognose. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Treuhänder - zumal, wenn er zugleich Gesellschafter ist - verpflichtet, seine künftigen Vertragspartner über alle für einen Beitritt wesentlichen Punkte, insbesondere auch die negativen Umstände der Anlage, über Nachteile und Risiken der Kapitalanlage aufzuklären (BGH WM 2006, 860; BGH NJW-RR 2003, 1351). Der Treuhandkommanditist macht sich daher schadensersatzpflichtig, wenn und soweit er in Kenntnis oder schuldhafter Unkenntnis der wahren Verhältnisse einen in wesentlichen Punkten unrichtigen, unvollständigen oder irreführenden Emissionsprospekt herausgegeben oder die Angaben in dem Prospekt nicht richtig gestellt hat (BGH WM 1985, 533). Unterstellt die Behauptungen des Klägers zu Mietfläche und Mietzinsprognose träfen zu, wäre die Beklagte zu 2 hiernach grundsätzlich zwar verpflichtet gewesen, den Kläger darüber aufzuklären, dass das Objekt erheblich weniger Mietfläche im Sinne des verkehrsüblichen Verständnisses aufwies als angegeben und die Mietprognose aus November 1992 mit einer in Aussicht genommenen Quadratmetermiete von 32,50 DM unrealistisch war. Abzustellen ist hier jedoch auf die jeweilige Situation vor Abgabe der Beitrittserklärungen am 20.05.1998, 11.08.1999 und 03.11.2000. Dabei ist zu differenzieren zwischen der Aufklärung über die Mietprognose und der über die Mietfläche.

(1) Was die Mietprognose anbelangt, so fehlt es unzweifelhaft bereits an einer Pflichtverletzung, weil über die Hinfälligkeit der ursprünglichen Prognose von November 1992 in den Prospekten von 1998 und 1999 in ausreichendem Maße aufgeklärt worden ist und es einer weiteren Aufklärung des Klägers nicht bedurfte.

In dem der I. Tranche der Kapitalerhöhung zugrunde liegenden Emissionsprospekt von 1998 wird bereits in der Einleitung klargestellt, dass die bei Prospektauflage 1992 geäußerte Einschätzung der Mietnachfrage nicht eingetreten sei, nur 40 % der Fläche zu Marktkonditionen vermietet seien und eine Kapitalerhöhung um bis zu 30 Mio. DM erforderlich sei, um "die aus derzeitigen Mieteinnahmen nicht zu deckenden Ausgaben des Fonds bis zum Erreichen eines besseren Vermietungsergebnisses zu bezahlen" (Anl. K 4, 1. Teil, S. 3). Nahezu wortgleich, nur dass es anstelle von 40 % nun 56 % heißt, ist das Anschreiben des Beklagten zu 1 in seiner Funktion als Geschäftsführer der Beklagten zu 3 in dem Emissionsprospekt zu der II. Tranche der Kapitalerhöhung von 1999 (Anl. K 4, 2. Teil, S. 2). Noch deutlicher heißt es dort weiter, dass "wegen der spezifischen Besonderheiten der Q. und der aktuellen Situation des C.er Büromarktes (...) der Prospektherausgeber darauf (verzichtet werde), die Mieten und die Vermietungsergebnisse der Q. nach Auslaufen der Vorzugskonditionen im Jahr 2007 und die dann erzielten Ergebnisse der Fonds zu prognostizieren." Ausdrücklich wird festgestellt, dass die Büroflächen nur zu einem durchschnittlichen monatlichen Mietzins von 17,60 DM/m2 vermietet sind (Anl. K 4, S. 6) und am Objektstandort für Neuvermietungen von Büroflächen lediglich zwischen 15,00 und 20,00 DM/m2 erzielt werden (Anl. K 4, 2. Teil, S. 11, 30). Der Ausblick auf die kommenden Jahres ist zwar positiv (Anl. K 4, 2. Teil, S. 11), doch werden die ursprünglich prognostizierten 32,50 DM/m2 als durchschnittlicher Mietzins für die Büroflächen des Objekts (Anl. K 2, S. 35, 39) bezeichnenderweise nicht wiederholt. Statt dessen enthält jeder Emissionsprospekt umfangreiche Risikohinweise, die bereits in ihren jeweiligen ersten Sätzen klarstellen, dass "die aktuelle wirtschaftliche Situation des G. FONDS 27 (...) dadurch gekennzeichnet (ist), dass die laufenden Einnahmen infolge der bisherigen unbefriedigenden Vermietungssituation nicht ausreichen, um die laufenden Ausgaben zu decken (... und die ...) Kapitalerhöhung (...) der Aufrechterhaltung der Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft (dient)" (Anl. K 4, 1. Teil, S. 19, 2. Teil, S. 26). Der C.er Mietmarkt wird ausdrücklich charakterisiert als ein Markt, der durch "ein Überangebot an Büroflächen und damit durch eine hohe Flächenreserve und ein vergleichsweise niedriges Mietpreisniveau geprägt" ist (ebd.). Die künftigen Vermietungsergebnisse werde ausdrücklich als "schwer prognostizierbar" beschrieben, obgleich der Prospektherausgeber "mittelfristig ... ein tendenziell steigendes Mietpreisniveau" (ebd.) erwartet. An der selben Stelle heißt es ferner ausdrücklich, dass "eine Fortsetzung der derzeit schwierigen Vermietungssituation nicht auszuschließen" und "die Konzeption des Gebäudes im wesentlichen auf die Vermietung an großflächige Nachfrager ausgerichtet ist" (ebd.). Zurückhaltender kann man Prognosen kaum mehr formulieren. An der Rücknahme der Mietprognosen aus dem Emissionsprospekt von November 1992 kann daher kein ernsthafter Zweifel bestehen, auch wenn die Prognosen aus dem Jahr 1992 nicht ausdrücklich widerrufen worden sind.

(2) Bezüglich der Mietfläche ist eine Rücknahme der Aussagen in dem Emissionsprospekt von November 1992 naturgemäß nicht erfolgt, weil die Beklagten nach wie vor behaupten, dass die Angabe einer Mietfläche von 43.800 m2 zutreffend sei. Indes kann mit gutem Grund bezweifelt werden, dass eine solche Pflicht - eine geringe Mietfläche als richtig unterstellt - überhaupt bestand, wenn doch die Beklagten zugleich in unmissverständlicher Weise von ihren Mietprognosen abgerückt sind und so zu erkennen gegeben haben, dass die ursprünglichen Rentabilitätserwartungen grundsätzlich revidiert werden mussten. Hinzu kommt, dass die Auslastung des Objektes mit 40 % im Jahr 1998 und 56 % im Jahr 1999 so gering war, dass es auf eine (angebliche) Abweichung der Mietfläche um knapp 13 % (DIN 277) oder gar 23 % (DIN 283) kaum noch entscheidend angekommen wäre. In jedem Fall hätte dem Beitrittsinteressenten bewusst gewesen sein müssen, dass die Rentabilitätserwartungen 1998 und 1999 weit hinter denen aus dem Jahr 1992 zurückstanden und es dann auch auf etwa mehr (leer stehende) Mietfläche auch nicht mehr ankommen konnte.

Letztlich kann die Frage, ob der Beklagten zu 2, was die Mietfläche anbelangt, ein Aufklärungsverschulden anzulasten ist, jedoch dahin gestellt bleiben. Denn ein eventueller Schadensersatzanspruch scheidet insoweit jedenfalls mangels Kausalität sowie wegen eines jegliche Haftung ausschließenden Mitverschuldens des Klägers aus.

cc) Zwischen dem eventuellen Aufklärungsverschulden der Beklagten zu 2 und dem Erwerb der Beteiligungen des Klägers an der G. Fonds Nr. 27 KG im Zuge der Kapitalerhöhungen von 1998, 1999 und 2000 kann ein Ursachenzusammenhang nicht festgestellt werden.

Zwar behauptet der Kläger, er hätte im Falle pflichtgemäßen Verhaltens der Beklagten zu 2 - also bei ordnungsgemäßer Aufklärung über die (angeblich) zu hoch angegebene Mietfläche - von der Zeichnung der jeweiligen Beteiligungen abgesehen. Träfe dies zu, wäre ein Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung durch die Beklagte zu 2 und dem Erwerb der Beteiligungen durch der Kläger zu bejahen. Indes kann aus dem Umstand, dass der Kläger sich dreimal an Kapitalerhöhungen beteiligte, obwohl ihm die Emissionsprospekte von 1998 und 1999 unmissverständlich klar gemacht haben mussten, dass die ursprünglichen Prognosen hinfällig waren, sich die Initiatoren des vorliegenden Objekts über die zu erwartende auf dem C.er Büroflächenmarkt geirrt hatten und den neuen Anlegern, die sie ab 1998 zu einer Kapitalerhöhung gewinnen wollte, bewusst keine Prognose mehr geben wollten, nur geschlussfolgert werden, dass sich der Kläger auch bei vollständiger Aufklärung für die Anlage entschieden hätten.

dd) In jedem Fall wäre dem Kläger zudem ein mitwirkendes Verschulden an der Schadensentstehung anzulasten (§ 254 BGB), das ein solches Maß erreicht, dass eine eventuelle Haftung der Beklagten zu 2 wegen Aufklärungsverschuldens vollständig ausscheidet. Indem der Kläger in Kenntnis des Umstandes, dass die Kapitalerhöhung "zur Abdeckung liquider Unterdeckungen in der Gesellschaft, die aus unzureichenden Mieteinnahmen resultieren" diente, sowie in Kenntnis der Protokolle der Gesellschafterversammlungen vom 11.06.1997 und 23.06.1999 und des Geschäftsberichts 1998 Anteile an der Kapitalerhöhung erwarb, ist er bewusst ein Risiko eingegangen, das sich nunmehr realisiert hat. Er hat sich "sehenden Auges" in eine Situation drohender Eigengefährdung begeben und damit den Tatbestand des Handelns auf eigene Gefahr erfüllt.

Nach ganz herrschender Meinung fällt das Handeln auf eigene Gefahr als eine Form der schuldhaften Selbstgefährdung in den Anwendungsbereich des § 254 BGB und führt damit wie diese in der Regel zu einer Schadensteilung (BGH NJW-RR 1995, 857; Heinrichs, a.a.O., § 254 Rn. 32 m.w.N.) und im Ausnahmefall zu einer vollständigen Schadensverlagerung. Das Handeln auf eigene Gefahr setzt die Übernahme von Risiken voraus, die über das übliche Maß deutlich hinausgehen (BGH VersR 1992, 1146; Heinrichs, a.a.O., § 254 Rn. 32 m.w.N). Dies ist vorliegend der Fall.

Angesichts der Prospekte von 1998 und 1999 konnte kein Zweifel über die massive Verschlechterung der Gesamtsituation des G. Fonds Nr. 27 "Die Q." gegenüber der Situation bei Beginn des Projekts im November 1992 bestehen. Der Erwerb von Beteiligungen an der Kapitalerhöhung wurde von den Beklagten sowohl 1998 als auch 1999 unter ausdrücklichem Hinweis darauf beworben, dass sich die bei der Prospektauflage 1992/1993 geäußerte Einschätzung der Mietnachfrage gerade eben noch nicht erfüllt habe und zuletzt - im Jahr 1999 - lediglich 56 % der Fläche zu Marktkonditionen vermietet seien, dies aber nicht etwa zu den ursprünglich avisierten 32,50 DM/m2, sondern nur zu 17,00 DM/m2; dies war jeweils kaum mehr als die Hälfte und das immerhin im sechsten Jahr nach Fertigstellung des Objektes, wo etwaige Anlaufschwierigkeiten längst hätten überwunden sein sollen. Der Umstand, dass überhaupt eine Kapitalerhöhung um zunächst 5 Mio. DM und ein Jahr später um weitere bis zu 30 Mio. DM erforderlich geworden war, um "die aus derzeitigen Mieteinnahmen nicht zu finanzierenden Ausgaben des Fonds bis zum Erreichen eines besseren Vermietungsergebnisses abzudecken" (Anl. K 4, S. 1), war sicheres Zeichen dafür, dass die Prognosen von 1992/1993 unzutreffend waren. Insbesondere das Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 11.06.1997 (Anl. K 4, 1. Teil, S. 39) konnte keinen Zweifel daran lassen, dass sich die Prognose von 1992 als grundlegend falsch erwiesen hatte. Die Krise, in der sich das Objekt seit Mitte 1997 befand, war offensichtlich gravierend. Ausweislich des Prospektes von 1998 betrug der Angebotsüberhang an Büroraum in C. schon 1997 1,3 bis 1,7 Mio. Quadratmeter Mietfläche; mit einem weiteren Anstieg war zu rechnen (Anl. K 4, 1. Teil, S. 39). Nimmt man hinzu, dass das zu Beginn der 90er Jahre erwartete Mietniveau etwa um die Hälfte unterschritten wurde (ebd.), kann die Fehleinschätzung nur als dramatisch bezeichnet werden. Ergänzend ist auf die "Risikohinweise" in den Prospekten hinzuweisen (Anl. K 4, 1. Teil, S. 19 bis 20, 2. Teil, S. 26 bis 27; vgl. dazu oben S. 17). Selbst wenn man - was kaum möglich ist, weil der Kläger vor 1998 an dem Objekt nicht einmal beteiligt war - zugunsten des Klägers davon ausgehen wollte, dass die Mietprognose aus dem 1992er Prospekt in Höhe von 32,50 DM/m2 auf die Entscheidungsfindung des Klägers in den Jahren 1998 und 1999 sowie 2000 noch in irgendeiner Weise nachgewirkt haben sollte, sind doch die ausdrücklichen und stillschweigenden Hinweise auf die prekäre wirtschaftliche und finanzielle Situation des Objekts in den Prospekten von 1998 und 1999 so deutlich, dass sich der Kläger nicht darauf berufen kann, die Warnungen übersehen zu haben. Die Gefahr, keine oder nur eine gegenüber der Prognose von 1992/1993 erheblich verminderte Rendite zu erhalten, musste sich jedem Leser bei der Lektüre der 1998er und 1999er Prospekte aufdrängen, umso mehr, wenn es sich bei ihm um eine im Umgang mit Beteiligungsangeboten an geschlossenen Immobilienfonds der Beklagten zu 3 hoch erfahrenen Person handelt, wie der Kläger - als früherer Vermittler der Beklagten zu 3 für den geschlossenen Immobilienfonds Nr. 31 "Hotel B." - eine darstellte.

Der Kläger, der es hingenommen hat, dass eine frühere Mietprognose vollständig fallen gelassen und ausdrücklich nicht durch eine andere Prognose ersetzt worden ist, der wusste, dass bislang niemals mehr als 56 % der Mietfläche vermietet worden ist und dies auch nur zur Hälfte des vorgesehenen Mietpreises, der das Überangebot an Bürofläche in Berlin ebenso kannte wie die ständige Zunahme dieses Angebot und der zudem über die prekäre finanzielle Situation des gesamten Objekt informiert war, kann daher im Ergebnis zur Entschuldigung seiner Risikoübernahme auch nicht darauf abstellen, dass der Beklagte zu 2 sich eventuell ein Aufklärungsverschulden hinsichtlich der Mietfläche anzulasten hätte. Insoweit wird ergänzend auf die Ausführungen zum Aufklärungsverschulden und zur fehlenden Kausalität eines angeblichen Aufklärungsverschuldens Bezug genommen (S. 15 ff., 19 ff.).

b) Ein Anspruch des Klägers aus Prospekthaftung im weiteren Sinne besteht jedenfalls mangels Kausalität und wegen Mitverschuldens auch nicht gegen die Beklagten zu 1 und 3.

c) Ein eventueller Anspruch des Klägers gegen den Beklagten zu 1 scheitert überdies daran, dass der Kläger mit dem Beklagten zu 1, dem Geschäftsführer der Beklagten zu 3, unmittelbare Vertragsbeziehungen weder begründet hat, noch die Aufnahme solcher Beziehungen beabsichtigt war. Der Beklagte zu 1 war auch nicht persönlich an der G. Fonds Nr. 27 KG beteiligt. Seine Haftung wäre von vornherein nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen der Sachwalterhaftung in Betracht gekommen. D.h. der Beklagte zu 1 hätte als Vertreter der Beklagten zu 3 persönliches Vertrauen des Anlegers für seine eigene - des Beklagten zu 1 - Person in Anspruch genommen und dadurch die Vertragsverhandlungen beeinflusst haben müssen. Dies war nicht der Fall.

Insbesondere der Umstand, dass der Beklagte zu 1 ausweislich der Prospekte (Anl. K und K 4) eine prominent hervorgehobene persönliche Stellung im Gesamtgefüge der G.-Gruppe einnahm und sich etwa mit einem persönlich gehaltenen Begrüßungsschreiben an die Leser richtete (Anl. K 1, S. 3, Anl. K 4, S. 1), begründet noch keine Haftung des Beklagten zu 1. Auch wenn der Kläger dem Beklagten zu 1 aufgrund seiner Grußschreiben Vertrauen entgegen gebracht haben sollte, reichte dies für ein Eingreifen der Sachwalterhaftung nicht aus. Denn wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei den Prospekten lediglich um eine an die breite Öffentlichkeit gerichtete Unternehmenswerbung. Dies musste sich jedem verständigen Leser, erst recht dem Kläger, der vormals für die Beklagte zu 3 als Vermittler tätig wurde, ohne Weiteres erschließen. Zwar sind die Schreiben in einem persönlichen und verbindlichen Ton gehalten, andererseits sind sie aber auch pauschal und zurückhaltend. Allein der Umstand, dass sich der Kläger von den Schreiben angesprochen fühlte und gerne glauben wollte, dass die angebotene Investition Erfolg hätte, kann einen über den Inhalt des Emissionsprospektes hinausgehenden zusätzlichen Vertrauenstatbestand nicht begründen. Das hierdurch begründete Schutzbedürfnis der potenziellen Anleger wird vielmehr voll und ganz - und nicht einmal gering - durch die Prospekthaftung im engeren Sinne abgedeckt, deren Ansprüche hier aber jedenfalls verjährt sind.

Soweit der Kläger der Ansicht ist, dass es zur Begründung einer Prospekthaftung nicht darauf ankommt, ob eine Person selbst an den Vertragsverhandlungen mitgewirkt hat, sondern nur darauf, wer hinter der Gesellschaft steht (Initiatoren, Gründer, Hintermänner), differenziert er nicht hinreichend zwischen der Prospekthaftung im engeren Sinne (Hintermannhaftung, typisiertes Vertrauen) und der Prospekthaftung im weiteren Sinne (persönliches Vertrauen). Entgegen seiner Auffassung ist es für die Prospekthaftung im weiteren Sinne von entscheidender Relevanz, dass die Anleger überhaupt von der Hintermanneigenschaft der einzelnen Personen erfahren haben. Das typisierte Vertrauen in die Hintermänner - darunter der Beklagte zu 1 - reicht gerade nicht aus, um eine Prospekthaftung im weiteren Sinne zu begründen.

Soweit der Kläger schließlich darauf abhebt, dass aus den Anlagen K 1 und K 2 eindeutig die Beklagten zu 1, 3, 4 und 5 als diejenigen hervorgingen, mit deren Tätigkeit die Anlage stehe und falle, dass es sich bei ihnen um Fachleute mit viel Erfahrung im maßgeblichen Bereich handele, die hinter Idee und Planung steckten etc., trifft es zwar zu, dass diese Personen Vertrauen der Adressaten des Prospektes in Anspruch genommen haben, aber eben nicht das notwendige persönliche Vertrauen, sondern ein typisiertes Vertrauen, das lediglich durch die Prospekthaftung im engeren Sinne geschützt wird, die vorliegend wegen der Verjährung nicht durchgreift.

d) Das Landgericht hat des weiteren mit zutreffender Begründung und im Ergebnis zu Recht einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 4 verneint. Insoweit gilt vorab das zu dem Beklagten zu 1, 2 und 3 Gesagte entsprechend.

Überdies ist festzustellen, dass die Beklagte zu 4, die das in Rede stehende Objekt als Generalübernehmerin aufgrund eines Vertrags mit der Fondsgesellschaft von Dezember 1992 bis zum 4. Quartal 1993 schlüsselfertig errichtet hat, mit der Erstvermietung beauftragt war und für fünf Jahre eine Mietausgleichsverpflichtung übernommen hatte, zwar über sämtliche maßgeblichen Informationen betreffend die Mietfläche und die möglichen Mieterträge verfügt haben mag. Für die Begründung persönlichen Vertrauens ist in ihrem Fall aber noch weniger ersichtlich als im Falle des Beklagten zu 1.

e) Zu Recht hat das Landgericht schließlich einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 5 verneint. Insoweit gilt vorab das zu den Beklagten zu 1, 2, 3 und 4 Gesagte entsprechend. Für die Begründung persönlichen Vertrauens ist bezogen auf die Beklagte zu 5, die lediglich den Emissionsprospekt von 1992 überprüft hat, ebenso wenig ersichtlich wie bezogen auf die Beklagten zu 4.

Im Übrigen kann aber auch deswegen offen bleiben, ob der Käufer überhaupt als Dritter in den Schutzbereich des Prüfauftrags einbezogen war, den die Beklagte zu 3 der Beklagten zu 5 erteilt hatte, und daher möglicherweise gegen die Beklagte zu 5 einen Anspruch nach den Grundsätzen der sog. Expertenhaftung gehabt hätte, falls ihre Prüfung fehlerhaft gewesen sein sollte (vgl. zu den Voraussetzungen der Expertenhaftung Grüneberg in Palandt, a.a.O., § 328 Rn. 34 m.w.N.), weil die Beklagte zu 5 nur den ursprünglichen Emissionsprospekt von 1992 geprüft hat, der für die hier in Rede stehenden Beteiligungen aber nicht kausal war. Schließlich dürfte ein etwaiger Schadensersatzanspruch auch verjährt sein (§§ 51a WPO a.F., 139b Abs. 2 WPO n.F.).

3. Einen Schadensersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 264a StGB hat der Kläger schließlich gegen keinen der Beklagten schlüssig vorgetragen.

Um den Tatbestand des § 264a StGB zu erfüllen, müssten die Beklagten im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Wertpapieren, Bezugsrechten oder von Anteilen, die eine Beteiligung an dem Ergebnis eines Unternehmens gewähren sollen, oder dem Angebot, die Einlage auf solche Anteile zu erhöhen, in Prospekten oder in Darstellungen oder Übersichten über den Vermögensstand hinsichtlich der für die Entscheidung über den Erwerb oder die Erhöhung erheblichen Umstände gegenüber einem größeren Kreis von Personen unrichtige vorteilhafte Angaben gemacht oder nachteilige Tatsachen verschwiegen haben. § 264a StGB verlangt Vorsatz. Hierfür fehlen - wie das Landgericht zutreffend festgestellt und begründet hat - jegliche konkreten Anhaltspunkte und jeder substantiierte Sachvortrag.

4. Schließlich fehlt für etwaige Schadensersatzansprüche des Klägers gegen die Beklagten gemäß § 826 BGB jeglicher Anhaltspunkt.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1, Abs. 2 ZPO). Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind überwiegend Tatsachenfragen. Rechtsfragen grundsätzlicher Natur, die über den konkreten Einzelfall hinaus von Interesse sein könnten, haben sich nicht gestellt und sind nicht zu entscheiden.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 153.387,56 €

Ende der Entscheidung