Judicialis Rechtsprechung

1. Die Frage nach der Eigenschaft einer Gesellschaft als "Briefkastenfirma" betrifft nicht die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts, sondern ist allenfalls relevant im Rahmen der Prüfung der Seriosität und Liquidität des Vertragspartners zum Ausschluss wirtschaftlicher Gefahren. Diese Prüfung obliegt grundsätzlich nicht dem Notar sondern ist Sache der sich hierauf berufenden Vertragspartei selbst.

2. Die Beweislast des Geschädigten für den Ursachenzusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung des Notars und dem geltend gemachten Schaden kann erleichtert werden durch die Regeln über den Beweis des ersten Anscheins. Spricht bei einer unterlassenen Belehrung durch den Notar weder die Regel des Lebens noch eine tatsächliche Vermutung oder Wahrscheinlichkeit dafür, dass der Geschädigte sich beratungsgemäß verhalten hätte, hat dieser den Ursachenzusammenhang auf andere Weise zu beweisen.

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OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Aktenzeichen 1 U 4856/01

Verkündet am 21.03.2002

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung

erlässt der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht und die Richter am Oberlandesgericht und aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 24.01.2002 folgendes

Endurteil:

Tenor:

I. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 17.7.2001 wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

1.

Der Kläger macht im Wege der Teilklage Ansprüche wegen einer behaupteten Amtspflichtverletzung des Beklagten im Rahmen der notariellen Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages geltend.

a) Seit 1987 ist der Kläger Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts für Band Blatt eingetragenen Grundstückes, Miteigentumsanteil an Flurst.-Nr. zu 1 245 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Laden Nr. 42. Voreigentümer dieses Grundstückes war u.a. der als Mitglied einer BGB-Gesellschaft dem Kläger den Erwerb der streitgegenständlichen Immobilie vermittelt hatte (vgl. Grundbuchauszug Anlage B 2).

b) Am 9.12.1993 schlossen der Kläger als Verkäufer und die Firma mit Postanschrift eines vertreten durch ihren in dem Vertrag als allein vertretungsberechtigter Vertreter bezeichneten wohnhaft in als Käuferin, im Notariat des Beklagten unter der Urkunds-Nr. 4095/1993 einen Kaufvertrag über den vorbezeichneten Grundstücksanteil (Anlage K 1).

Unter Ziffer III A des Vertrages wurde ein Kaufpreis in Höhe von 1.300.000,-- DM vereinbart und die Fälligkeit des Kaufpreises von der Eintragung einer Auflassungsvormerkung und dem Eingang geeigneter Lastenfreistellungserklärungen abhängig gemacht.

Gemäß Ziffer III B der Urkunde unterwarf sich die Firma (im Vertrag als "der Käufer" bezeichnet) wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.

Unter Ziffer III C ist bestimmt: "Der Käufer versichert, dass die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist. Soweit der Käufer dem Verkäufer die Finanzierung des Kaufpreises noch nicht nachgewiesen hat, wird hierauf nun verzichtet."

Herr legte im Termin in Fotokopie eine in englischer Sprache verfasste privatschriftliche Vollmacht der vom 12.8.1993 vor (Anlage B 1). Diesbezüglich wies der Beklagte die Beteiligten ausdrücklich darauf hin, dass diese Vollmacht wegen fehlender notarieller Form und fehlender Urkundsnachweise zur Käuferin nicht geeignet ist, die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch herbeizuführen Im Anschluss an die Angaben zum Käufer und dessen Vertretung durch heißt es auf Seite 1 des Kaufvertrags wörtlich: "Notar möge - soweit möglich - die erforderlichen Feststellungen hierzu treffen, bzw. Vollmachten beschaffen."

Auf Seite 2 oben des Kaufvertrags ist festgehalten: "Das Grundbuch wurde nicht eingesehen. Die Beteiligten bestanden trotzdem auf Beurkundung."

... hatte bei der Beurkundung versprochen, Unterlagen nachzureichen. Dies tat er in der Weise, dass der Beklagte von ihm neben Kopien des "Memorandum of Association" und der "Articles of Association" (d. h. der Gründungsurkunde und des Gesellschaftsvertrags der.

Anlagen B 8 a und B 8 b) nachträglich in Faxkopie ein "Certificate of Incorporation" der vom 1.4.1993 erhielt, aus dem hervorgeht, dass die unter der Gesellschaftsnummer 31501 seit 10.9.1996 im Gesellschaftsregister mit einem Stammkapital von 2.000 Pfund vermerkt ist. Als Gesellschafter wurden in den Bescheinigungen und aufgeführt, die zusammen mit und aus, auch als "directors" bezeichnet wurden (vgl. hierzu Anlage B 6). ... übergab nachträglich ferner zwei Vollmachten im Original. Die eine trägt das Datum 18.11.1992 und ist unterzeichnet von Ferner trägt sie den Vermerk eines Notars, wonach die Unterschrift dieses beglaubigt und gleichzeitig bestätigt wird, dass Herr seine Berechtigung, für die allein zu unterzeichnen, ordnungsgemäß nachgewiesen hat (Anlage B 7). Gleichzeitig übergab Herr das Original der Vollmacht B 1. Die beiden letztgenannten Unterlagen tragen wiederum die Unterschriften von und die offensichtlich identisch sind mit den Unterschriften auf der Vollmacht B 1.

c) Mit Schreiben vom 9.3.1994 teilte der Beklagte der Käuferin unter der deutschen Adresse des auftretenden Vertreters mit, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises von 1,3 Mio. DM vorlägen, was auch der Fall war (Anlage K 2). Von dieser Fälligkeitsmitteilung erhielt auch der Kläger eine Durchschrift.

Eine Zahlung des Kaufpreises an den Kläger erfolgte jedoch nicht. Bezahlt wurden lediglich die Kosten der Auflassungsvormerkung. Bereits nach dieser Zahlung hatte der Kläger die Nutzung des Ladens überlassen.

In der Folge wurde der Kläger von mit Schreiben vom 15.4.1994, 20.4.1994, 18.5.1994, 8.7.1994, 28.7.1994, 26.8.1994, 29.9.1995, 9.11.1995 und 10.11.1995 (Anlagen K 3 bis K 11) hinsichtlich der Kaufpreiszahlung hingehalten.

d) Am 5.7.1995 hatte der Kläger zur beabsichtigten Durchsetzung des Kaufpreisanspruchs vom Beklagten eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde erbeten, die ihm mit Schreiben vom 18.7.1995 erteilt wurde (Anlagen K 12 und K 13).

Die Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung an die Käuferin zu Händen des angegebenen Vertreters unter dessen deutscher Anschrift und ein dortiger Vollstreckungsversuch waren erfolglos. hatte gegenüber der zuständigen Gerichtsvollzieherin am 23.8.1995 erklärt, erarbeite nur auf Einzelanweisung für die deren Firmensitz sich in und deren Business Office sich in befinde (vgl. hierzu Vollstreckungsprotokoll vom 23.8.1995, Anlage K 16). Auf weitere Anforderung vom 6.10.1995 übersandte der Beklagte mit Schreiben vom 25.10.1995 ferner den Fälligkeitsnachweis und gab die Anschrift der Käuferin wie folgt bekannt: (Anlagen K 14 und K 15).

Von einer Zwangsvollstreckung gegen die im Ausland sah der Kläger ab, nachdem seinen Prozessbevollmächtigten auf die von ihnen am 25.8.1995 geäußerte Recherchebitte Schreiben englischer Anwälte vom 29.8. und 21.9.1995 vorlagen, wonach eine überhaupt nicht existiere (Anlagen K 18, 19 und 20).

Mit Schreiben vom 9.5.1996 (Anlage K 21) wurde der Zeuge von den Prozessbevollmächtigten des Klägers als Vertreter ohne Vertretungsmacht zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert. Eine Zahlung erfolgte nicht. ... ist vollständig vermögenslos, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen haben keine Aussicht auf Erfolg.

e) Mit Schreiben vom 25.3.1997 machte der Kläger gegenüber dem Beklagten bzw. dessen Haftpflichtversicherung Schadensersatzansprüche dem Grunde nach geltend (Anlage K 25). Eine umfangreiche Korrespondenz folgte. Die Ansprüche wurden zurückgewiesen.

Mit weiterem Schreiben vom 6.2.2001 erklärte die Haftpflichtversicherung im Namen des Beklagten ihr Einverständnis mit einer Gerichtsstandsvereinbarung zum Landgericht München I (Anlage K 26).

2.

Der Kläger hält den Beklagten wegen Verletzung von Amtspflichten bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages für schadensersatzpflichtig.

a) Er hat hierzu in erster Instanz vorgetragen, der Beklagte habe ihn pflichtwidrig nicht über die für ihn bestehenden Risiken aufgeklärt, die sich daraus ergeben hätten, dass der Kläger mit einem ausländischen Unternehmen einen Kaufvertrag abschloss und weder die tatsächliche Existenz dieses Unternehmens, insbesondere dessen Eintragung ins Handels-/Firmenregister, noch die Vollmacht des vom Notariat überprüft worden sei.

Der Beklagte sei damit seinen gesetzlich normierten Prüfungs- und Belehrungspflichten nicht nachgekommen, was sich bereits aus der Urkunde selbst ergebe, da diese entgegen der Vorschrift des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG keine entsprechenden Belehrungen enthalte.

Im Rahmen von Recherchen in England habe der Kläger festgestellt, dass die überhaupt nicht existiere. Bedenken, dass es sich bei der Käuferin um eine mögliche Briefkastenfirma handeln könne, hätten sich für den Kläger, der kein Geschäftsmann, sondern promovierter Gynäkologe sei, weder ergeben noch ergeben müssen.

Der Vermerk in dem Vertrag "die Parteien bestanden trotzdem auf Beurkundung" habe auch nicht das Risiko der Nichtexistenz der Firma oder der unwirksamen Vollmacht des sondern allein die fehlende Grundbucheinsicht des Notars betroffen.

b) Hätte der Beklagte ihn auf die genannten Risiken des Kaufvertragsabschlusses hingewiesen, hätte er davon Abstand genommen und entweder weitere Erkundigungen über die tatsächliche Käuferin eingeholt oder den Grundbesitz gleich anderweitig veräußert. Für dieses wirtschaftlich vernünftige Verhalten spreche auch eine Vermutung zugunsten des Klägers.

Ein beklagtenseits behauptetes grenzenloses Vertrauen des Klägers gegenüber habe nicht bestanden. Dieser habe im übrigen nicht unbeträchtliche Gebühren für die Auflassungsvormerkung bezahlt.

c) Durch die vom Beklagten unterlassene Aufklärung und die unterlassenen Hinweise sei dem Kläger mindestens ein Schaden in Höhe von 650.000,-- DM entstanden.

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe dem Kläger ein nur wegen des Vertrages mit der ausgeschlagenes weiteres Ankaufsangebot eines anderen Interessenten, des Zeugen. vorgelegen, der bereit und auch finanziell imstande gewesen sei, die streitgegenständliche Immobilie zu einem Kaufpreis von 1.250.000,-- DM zu erwerben. Die Erzielung dieses Erlöses sei durch den Beklagten vereitelt worden. Dass er nicht schon Mitte 1994 wegen eines Verkaufs auf den Zeugen zurückgekommen sei, liege daran, dass der Kläger sich an den notariellen Vertrag mit der gebunden gefühlt und auch alles unternommen habe, um den Kaufpreis von dieser Firma tatsächlich zu erhalten. Das Grundstück könne heute nur erheblich unter dem damaligen Wert verkauft werden, da die Immobilienpreise in erheblich zurückgegangen seien und der Verkehrswert des Objekts heute nur noch höchstens 600.000,-- DM betrage. Auch Miet- und Zinsverluste seien eingetreten. Es werde ein Teilschadensbetrag in Höhe von 500.000,-- DM eingeklagt. (Hinsichtlich der Schadensberechnung im einzelnen wird auf die Klage Seite 10 und 11 (Blatt 10/11 d. A.) Bezug genommen.) Ein Mitverschulden seinerseits verneint der Kläger.

d) Der Beklagte könne sich auch nicht auf das Haftungsprivileg des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO berufen, da der Beklagte die Amtspflichtverletzung zumindest billigend in Kauf genommen habe.

Darüber könne der Kläger weder von, noch von der, Ersatz erlangen. Wenn sie überhaupt existiere, könne es sich bei der allenfalls um eine Briefkastenfirma handeln, die keinesfalls in der Lage gewesen wäre und sei, den beurkundeten Kaufpreis zu zahlen.

e) Der Anspruch des Klägers sei auch nicht verjährt.

Der Kläger hat in erster Instanz beantragt:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger DM 500.000,-- nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungsgesetzes vom 9.6.1998 seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Der Beklagte hat in erster Instanz beantragt, die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, keine Amtspflichtverletzung begangen zu haben und hat hierzu vorgetragen:

a) Die angesprochenen, zum Teil nur angeblichen Risiken seien auch für den Kläger offensichtlich gewesen; bereits deshalb habe hierüber nicht belehrt werden müssen.

Dabei sei zunächst davon auszugehen, dass entgegen dem Ergebnis der unvollständigen Recherche des Klägers die rechtlich durchaus existiert habe.

Für jeden volljährigen Menschen sei klar gewesen, dass es sich bei der um eine Briefkastenfirma gehandelt haben dürfte und dass die rechtliche Durchsetzung eines Kaufpreisanspruches in Höhe von 1,3 Mio. DM gegen eine ausländische und nur beschränkt haftende Gesellschaft problematisch werden könne.

Im übrigen habe der Kläger auf einer Beurkundung durch den Beklagten bestanden, ungeachtet aller möglicherweise bestehenden Unsicherheiten betreffend die Käuferin, deren rechtlichen Nachweis und die Gültigkeit der Vollmacht. Dem Kläger sei sehr wohl bedeutet worden, dass der Beklagte hinsichtlich der erst noch die erforderlichen Feststellungen treffen und Vollmachten beschaffen müsse. Durch die Worte "soweit möglich" habe der Beklagte auch deutlich gemacht, dass ihm der Erfolg dieser Beschaffungsmaßnahmen keineswegs sicher erschien. Für den Beklagten habe kein Anlass und keine rechtliche Möglichkeit bestanden, die Beurkundung zu verweigern.

Die Beurkundung habe für den Kläger letztlich auch keinerlei Risiko bedeutet, da dieser bei Verzug der Käuferin mit der Kaufpreiszahlung vom Kaufvertrag hätte zurücktreten können.

b) Selbst wenn man dem Beklagten einen schuldhaften Verstoß gegen Aufklärungs- und Hinweispflichten vorwerfen sollte, sei dieses Verhalten jedenfalls nicht kausal für einen Schaden des Klägers geworden. Dieser habe nahezu grenzenloses Vertrauen zu i gehabt, den er bereits seit 1987 als einen der unmittelbaren Voreigentümer des fraglichen Grundstückes gekannt habe, wobei bereits 1987 ein späterer Rückkauf des Ladens durch Herrn angedacht war.

Auf eine Überprüfung der finanziellen Potenz des formalen Kaufvertragspartners sei es dem Kläger erkennbar nicht angekommen; auf einen Finanzierungsnachweis habe er ausdrücklich verzichtet.

Der Kläger hätte den Vertrag auch dann abgeschlossen, wenn der Beklagte bis zur Vorlage der Anlagen B 6 und B 8 (Nachweise zur) gewartet hätte. Insbesondere hätte sich der Kläger auch nicht durch den Umstand vom Kaufvertragsschluss abhalten lassen, dass die Käuferin nur über ein Stammkapital von umgerechnet 6.000,-- DM verfügt habe. Das unerschütterliche Vertrauen des Klägers in Herrn zeige sich weiter darin, dass er ihm entgegen der notariellen Vereinbarung, wonach der Kaufgegenstand erst mit Zahlung des Kaufpreises übergeben werde, die Immobilie überlassen hatte, obwohl der Kaufpreis gar nicht bezahlt worden war, ferner darin, dass er sich durch die abenteuerlichsten Ausreden und Vorwände bzw. Hochstaplergeschwätz 1 1/2 Jahre habe hinhalten lassen. Dies sei Ursache für einen etwaigen Schaden des Klägers und nicht die angeblich fehlende Aufklärung des Klägers, der im übrigen gar nicht daran gedacht habe, sein Grundstück an Herrn zu verkaufen.

c) Auch ein Kaufvertrag mit dem Zeugen wäre keinesfalls zustande gekommen. Dieser sitze als Drahtzieher eines Großbetrugs mit Spendenmillionen hinter Gittern. Eine Bestätigung vom 14.7.1997 für den Kläger (Anlage B 10) sei offensichtlich die Gefälligkeitsbescheinigung eines Duzfreundes. Im übrigen hätte der Kläger umgehend auf das angebliche Angebot des Herrn zurückkommen müssen, als die schon im April 1994 mit der Kaufpreiszahlung in Verzug kam. Insoweit treffe den Kläger ein zu einem Haftungsausschluss führendes Mitverschulden. Er hätte vom Vertrag zurücktreten und die Löschung der Auflassungsvormerkung herbeiführen können und müssen.

Darüber hinaus bestreitet der Beklagte die Schadenshöhe.

d) Schließlich sei der Anspruch gegen den Beklagten auch verjährt, da der Kläger bereits ab Mitte 1994 die für den Verjährungsbeginn notwendige Kenntnis von der Entstehung eines Schadens gehabt habe.

4.

Das Landgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen, da der Beklagte notarielle Amtspflichten nicht verletzt habe bzw. zwischen einer etwaigen Pflichtverletzung und dem Schaden des Klägers kein Kausalzusammenhang bestehe.

Etwaige Bedenken hinsichtlich der Existenz der Käuferin und der Vollmacht seien ausreichend erörtert worden. Ein Anlass, die Beurkundung abzulehnen, habe nicht bestanden. Im übrigen habe sich nachträglich herausgestellt, dass die Käuferin tatsächlich existierte und Herr auch Vollmacht gehabt habe. Soweit der Beklagte die ihm obliegenden Pflichten zur allgemeinen betreuenden Belehrung insofern verletzt habe, als er die Risiken, die ein Fall mit Auslandsbeziehungen im Zusammenhang mit der ungesicherten Vorleistung durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung mit sich bringe, nicht durch geeignete Vorkehrungen in der notariellen Urkunde begrenzt habe, sei eine solche Pflichtverletzung jedenfalls nicht kausal geworden für den vom Kläger behaupteten Schaden. Insoweit zeigte sich die Kammer überzeugt davon, dass der Kläger auch bei pflichtgemäßen und eventuell überobligatorischen Hinweisen des Beklagten aus grenzenlosem Vertrauen zum Zeugen auf der Beurkundung des Vertrages bestanden hätte.

5.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er seinen Klageanspruch in vollem Umfang weiterverfolgt.

Er führt hierzu aus:

a) Urkundlich nachgewiesen habe der Beklagte nicht nur - wie vom Landgericht erkannt - die ihm obliegende Pflicht zur allgemeinen betreuenden Belehrung verletzt, sondern weitere Aufklärungs- und Hinweisfehler begangen.

aa) So wäre der Beklagte verpflichtet gewesen, den Kläger auf die mögliche Anwendung ausländischen Rechts hinzuweisen. Dies habe er entgegen § 17 Abs. 3 BeurkG nicht getan.

bb) Weiter habe der Beklagte nicht darüber aufgeklärt, dass die Zwangsvollstreckungsklausel im Abschnitt B seiner notariellen Urkunde eigentlich völlig wertlos sei, da mit dieser nicht in vollstreckt werden könne.

cc) Schließlich habe der Beklagte, wie in erster Instanz bereits vorgetragen, nicht über die vorhandenen und später auch tatsächlich eingetretenen erheblichen rechtlichen und tatsächlichen Probleme aufgeklärt.

b) Die notariellen Belehrungs- und Hinweisfehler seien auch kausal für den geltend gemachten Schaden, da kein Zweifel darüber bestehen könne, dass der Kläger bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten jedenfalls den Kaufvertrag am 9.12.1993 nicht abgeschlossen hätte. Der Kläger hätte sich zumindest die Sache nochmals überlegt und mit seiner Ehefrau besprochen, gegebenenfalls sogar rechtlichen Rat eingeholt. Der Anscheinsbeweis zugunsten des Klägers sei nicht durch dessen vom Landgericht angenommenes grenzenloses Vertrauen zu Herrn widerlegt. Gerade wenn der Kläger solch großes Vertrauen zu Herrn gehabt und dies der Beklagte als beurkundender Notar sogar erkannt haben sollte, wäre es dessen Amtspflicht gewesen, dieses Vertrauen durch die notwendigen notariellen Hinweise jedenfalls zu erschüttern, um den Kläger zu veranlassen, objektiv und sachlich über den Grundstückskauf zu entscheiden. Im übrigen stütze das Landgericht seine Begründung des grenzenlosen Vertrauens unzulässigerweise auch im wesentlichen auf Erklärungen und Handlungen des Klägers nach Vertragsabschluss. Nachdem der Vertreter die hohen Gebühren für die Auflassungsvormerkung (30.000,-- bis 40.000,-- DM) bezahlt habe, habe jedenfalls anfänglich für den Kläger kein Zweifel an der Zahlungsfähigkeit der Käuferin bestanden.

Damit könnten ihm diese vertrauensseeligen Handlungen auch nicht zum Vorwurf gemacht werden.

Eine Mitursächlichkeit des Verhaltens des Beklagten genüge für die gegebene Kausalität.

Aufgrund der groben Pflichtverletzung des Beklagten liege im übrigen die Beweislast für den angeblich fehlenden Kausalzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden beim Beklagten.

6.

Der Beklagte beantragt, die Berufung des Klägers zurückzuweisen und trägt dazu vor:

a) Er habe keinerlei Amtspflichten verletzt.

Auf die mögliche Anwendung ausländischem Rechts sei vorliegend nicht hinzuweisen gewesen.

Über das mögliche Risiko einer Zwangsvollstreckung im Ausland sei sich der Kläger bewusst gewesen.

Über das wirtschaftliche Risiko der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit der förmlichen Vertragspartnerin oder des Herrn habe der Beklagte nicht belehren müssen.

Nicht gefolgt werden könne dem Landgericht insofern, als es dem Beklagten vorwirft, er habe mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung eine ungesicherte Vorleistung des Klägers zugelassen. Daraus mache der Kläger im übrigen auch gar keinen Schaden geltend.

b) Eine Kausalität etwaiger behaupteter Pflichtverletzungen des Beklagten für den Schaden des Klägers bestehe in keinem Fall.

Die gegenteiligen Beweisangebote des Klägers seien unbehelflich.

Der behauptete Schaden bleibe weiterhin bestritten. Ein Kaufvertrag mit Herrn wäre keinesfalls zustande gekommen.

Die Einrede der Verjährung bleibe aufrechterhalten.

7.

Der Senat hat die Parteien im Termin vom 24.1.2002 persönlich angehört.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet.

Weder hat der Beklagte sich einer Verletzung notarieller Amtspflichten schuldig gemacht, noch wäre eine solche - unterstellte - Verletzung kausal für einen etwaigen Schaden des Klägers.

Dessen Umfang, die Frage eines Mitverschuldens des Klägers sowie die Frage einer Verjährung möglicher klägerischer Ansprüche konnte dahingestellt bleiben.

I.

Der Beklagte hat weder gegen seine sich aus dem Beurkundungsgesetz ergebenden Amtspflichten noch gegen solche nach den Vorschriften der Bundesnotarordnung verstoßen.

Er ist sowohl seiner Belehrungspflicht aus Urkundstätigkeit als auch seiner allgemeinen Betreuungsverpflichtung in gebotenem Umfang nachgekommen. Außerordentliche Belehrungspflichten (vgl. hierzu Haug, Die Amtshaftung des Notars, 2. Aufl. 1997, RdNr. 580 ff.) bestanden nicht.

1.

a) Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Die Vorschrift soll gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten errichtet. Aus diesem Zweck folgt die inhaltliche Begrenzung der Pflicht zur Rechtsbelehrung: Sie geht nur so weit, wie eine Belehrung für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich ist, die den wahren Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft richtigen Form rechtswirksam wiedergibt. Dabei soll der Notar darauf achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden (BGH vom 11.2.1988, IX ZR 77/87, DNotZ 89, 45 = VersR 88, 748).

Den ihm durch diese Vorschrift auferlegten Verpflichtungen hat der Beklagte genügt.

Dabei ist zunächst festzustellen, das es sich beim Kläger, wie es sich dem Senat auch bei dessen Anhörung erschloss, nicht um einen unerfahrenen oder ungewandten Beteiligten handelte. Der Kläger hatte bereits vor Abschluss des streitgegenständlichen Vertrags Erfahrungen im Geschäftsleben gesammelt. Mit dem seinerzeitigen Erwerb der streitgegenständlichen Immobilie hatte er unstreitig steuerliche Zwecke verfolgt. Als promovierter Akademiker stand er nach seinen Angaben hinsichtlich des Verkaufs des Grundstücks mit mehreren potentiellen Kaufinteressenten in Kontakt und hatte ausweislich der Bescheinigung eines weiteren Kaufinteressenten mit diesem danach auch längere Verhandlungen über einen Mietvertrag geführt.

Soweit der Kläger meint, der Beklagte hätte an der Wirksamkeit des Geschäfts zweifeln und deshalb gemäß § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG bei Bestehen der Beteiligten auf einer Beurkundung die Belehrung und die dazu abgegebenen Erklärungen der Beteiligten in der Niederschrift vermerken müssen, was nicht geschehen sei, geht dieser Vorwurf fehl. Zweifel an der Wirksamkeit des Geschäfts konnten sich allenfalls daraus ergeben, dass möglicherweise einer der Vertragspartner - hier die Käuferin - entweder gar nicht existierte oder aber nicht wirksam vertreten war.

Zwar begründet § 17 BeurkG mit der Pflicht zur Gewährleistung einer rechtswirksamen Urkunde auch die Pflicht des Notars zu prüfen, ob ein im Namen einer (hier ausländischen) Gesellschaft handelnder Vertreter Vertretungsmacht hat (BGH vom 21.1.1988, IX ZR 252/86, DNotZ 89, 43); denn nur soweit dies der Fall ist, kann die Urkunde - seinem Willen entsprechend - rechtliche Wirkungen für und gegen den Vertretenen entfalten (§ 164 Abs. 1 Satz 1 BGB). Leitet der Vertreter die Vertretungsmacht aus einer Vollmacht her, so ist es regelmäßig notwendig, dass sich der Notar die Vollmachtsurkunde in Urschrift oder - wenn sie notariell beurkundet ist - in Ausfertigung vorlegen lässt. Kann die Urkunde nicht vorgelegt werden oder ergeben sich sonst Zweifel an der Vertretungsmacht, hat der Notar die daraus abzuleitenden Bedenken mit den Beteiligten zu erörtern (§ 17 Abs. 2 Satz 1 BeurkG). Bestehen diese gleichwohl auf der Beurkundung, so kann der Notar sie auch bei Zweifeln an der Wirksamkeit des Geschäfts vornehmen, hat dann allerdings gemäß § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG einen entsprechenden Vorbehalt in die Niederschrift aufzunehmen, (BGH vom 27.5.1993, IX ZR 66/92, VersR 93, 1244 ff = DNotZ 94, 485 ff.).

An diese Vorschriften hat sich der Beklagte gehalten. Dass er die Frage der Vollmacht des Herrn ebenso wie die Frage der Existenz der und sich daran anknüpfende Bedenken mit den Beteiligten erörtert hat, ergibt sich bereits aus der notariellen Urkunde selbst, in der es im Anschluss zu den Angaben zur Käuferin und deren Vertretung ausdrücklich heißt: "Notar möge - soweit möglich - die erforderlichen Feststellungen hierzu treffen, bzw. Vollmachten beschaffen." Durch die Worte "soweit möglich" hat der Beklagte für die Beteiligten auch deutlich gemacht, dass ihm der Erfolg dieser Beschaffungsmaßnahmen keineswegs sicher erschien. Dies war auch für den Kläger ohne weiteres erkennbar. Ferner hat der Beklagte im Beurkundungstermin ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die von Herrn vorgelegte privatschriftliche Vollmacht wegen fehlender notarieller Form und fehlender Urkundennachweise zur Käuferin nicht geeignet ist, die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch herbeizuführen. Insoweit sind die Parteien, die ausweislich des Inhalts der von ihnen unterzeichneten Vertragsurkunde trotz gewisser Unsicherheiten auf einer Beurkundung bestanden, jedoch lediglich übereingekommen, dass Herr weitere Nachweise beibringen sollte. Dies ist tatsächlich auch geschehen, wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat. Der im Termin noch nicht in ausreichender Form vorgelegten Vollmachtsurkunde wurden weitere, etwaige Zweifel ausschließende, gehörige Urkunden nachgereicht. Herr war danach tatsächlich bevollmächtigt, für die, den streitgegenständlichen Vertrag abzuschließen.

Jedoch nicht nur die Ausführungen des Klägers zur Frage der Vollmacht des Herrn erweisen sich als bloße Mutmaßungen.

Auch die deren Existenz als sein Vertragspartner zu überprüfen der Kläger selbst sich nicht der Mühe unterzog und insoweit lediglich -soweit möglich- im Vertrag zur Aufgabe des Beklagten gemacht wurde, existierte zumindest zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Von einer Löschung ist weder etwas bekannt noch wurde dazu etwas vorgetragen. Die Ursache dafür, dass die vom Kläger eingeschalteten Anwälte eine nicht finden konnten, lag darin, dass zwar der Beklagte auf Anfrage der Klägervertreter die Anschrift der Käuferin zutreffend bekanntgegeben hatte, dass klägerseits jedoch der wesentlichste Teil der Anschrift, den Anwälten nicht mitgeteilt wurde. Die gehört amtsbekannt zwar zusammen mit dem von und den Kanalinseln zur britischen Krone. Auf der, gilt insgesamt jedoch nicht das englische Recht sondern ein eigenes Gewohnheitsrecht. Die Eintragung von Gesellschaften mit beschränkter Haftung (Limited companies) erfolgt im Handelsregister der Insel. Hätten die Klägervertreter den Anwälten statt der Anlage K 17 die Anlage K 15 an die Hand gegeben oder wenigstens deren Inhalt vollständig mitgeteilt (einschließlich), hätten diese die Registrierung der ohne weiteres feststellen können.

Weiteren Nachweis für die behauptete Möglichkeit einer Nichtexistenz der hat der Kläger nicht erbracht. Den detaillierten Sachvortrag des Beklagten hinsichtlich der Existenz der hat er nicht substantiiert bestritten.

b) Auch gegen die Vorschrift des § 17 Abs. 3 BeurkG hat der Beklagte nicht verstoßen.

Danach soll der Notar die Beteiligten darauf hinweisen und dies in der Niederschrift vermerken, wenn ausländisches Recht zur Anwendung kommt oder darüber Zweifel bestehen.

Diese Voraussetzungen waren hier jedoch nicht gegeben.

aa) Die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts wurde davon, dass eine ausländische Firma als Käuferin auftrat, nicht berührt. Ein Belehrungspflichten auslösender Zweifelsfall (vgl. hierzu Huhn/von Schuckmann, BeurkG, 3. Aufl. 1995, RdNr. 249 zu § 17 BeurkG) lag gerade nicht vor. Der Kaufvertrag über das in der Bundesrepublik gelegene Grundstück wurde vor einem deutschen Notar im Inland unter Geltung deutscher Rechtsvorschriften abgeschlossen. Ein Auslandsbezug bestand nur insoweit, als einer der Vertragspartner des Kaufvertrages eine ausländische Firma war. Dies konnte jedoch hinsichtlich der Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts nicht einmal zu Zweifeln Anlass geben.

Die in § 17 Abs. 3 Satz 1 BeurkG verankerte Hinweispflicht für den Fall, dass ausländisches Recht zur Anwendung kommt, betrifft in erster Linie den Fall, dass der beurkundete Vertrag ausländischem Recht unterliegt bzw. unterliegen kann. Der Notar muss nach dieser Vorschrift ganz besonders eingehende Feststellungen darüber treffen, ob die Beteiligten sich über das Risiko, das sie für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts aufgrund möglicherweise anwendbaren ausländischen Rechts eingehen, im klaren sind (Huhn/von Schuckmann, a.a.O.).

Davon konnte vorliegend nicht die Rede sein. Da der Kaufvertrag keine ausdrückliche Rechtswahl gemäß Art. 27 EGBGB enthielt, war, worauf der Beklagte zutreffend hinweist, gemäß Art. 28 Abs. 3 EGBGB die Anwendung deutschen Rechts zu vermuten; für die Formwirksamkeit war gemäß Art. 11 Abs. 1 EGBGB ebenso das deutsche Recht maßgebend. Erhebliche rechtliche Probleme bei der Abwicklung des Vertrags aufgrund der Anwendung ausländischem Rechts waren entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu befürchten.

Der Kläger hat im übrigen den im Zusammenhang mit § 17 Abs. 3 BeurkG erhobenen Vorwurf in keiner Weise konkretisiert oder substantiiert. In welcher Weise vorliegend ausländisches Recht zur Anwendung kommen sollte, wurde weder in den Schriftsätzen der Klägervertreter noch in den Terminen zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht und dem Senat dargelegt.

bb) Auch im Hinblick auf die Klausel zur Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ist dem Beklagten weder unter Berücksichtigung der Vorschrift des § 17 Abs. 3 BeurkG - sollte man sie überhaupt für diese Fallgestaltung heranziehen - noch in sonstiger Weise ein Pflichtenverstoß anzulasten.

Der Kläger hat nicht einmal schlüssig vorgetragen, inwieweit hier ausländisches Recht zur Anwendung kommen sollte. Sich für ihn daraus ergebende Schwierigkeiten bei einer Zwangsvollstreckung im Ausland hat er nur pauschal behauptet und auch diese Behauptung durch weiteren Vortrag noch in Frage gestellt. So hat die Klageseite mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 5,7.2001 in erster Instanz, auf den sie sich in der Berufung ausdrücklich bezogen hat, lediglich bemängelt, es sei vom Beklagten nicht darauf hingewiesen worden, dass die Klausel eventuell gegen ein ausländisches Unternehmen keine Wirkung habe bzw. tatsächlich nicht durchgesetzt werden könne.

Dem Vortrag des Beklagtenvertreters in mündlicher Verhandlung vor dem Senat, wonach nach dem deutsch/ Vollstreckungsabkommen die Anerkennung einer Vollstreckungsurkunde möglich gewesen wäre, hat der Kläger nicht widersprochen.

Hinsichtlich der allgemeinen Beitreibungsrisiken bei einem ausländischen Unternehmen brauchte der Beklagte in keinem Fall zu belehren. Soweit man solche Risiken überhaupt unter den Begriff der rechtlichen Tragweite des Geschäfts subsumieren wollte, würde die darüber regelmäßig vom Notar zu fordernde Belehrung jedenfalls deshalb entfallen, da es sich insoweit allenfalls um Rechtsfragen handelte, die dem Kläger nach seinen persönlichen Eigenschaften ohne weiteres bekannt sein mussten (vgl. Haug, a.a.O. RdNr. 450).

Im übrigen wäre, wie bereits an dieser Steile ausgeführt werden kann, ein Pflichtenverstoß des Beklagten im Zusammenhang mit Vollstreckungsfragen auch gar nicht kausal für einen Schaden des Klägers geworden. Eine Zwangsvollstreckung im Ausland hat der Kläger unstreitig nicht einmal versucht und hierfür als Begründung angegeben, dass von der Firma mangels Vermögens ohnedies nichts zu holen sei und zu holen gewesen sei.

2.

Eine über die regelmäßige Belehrungspflicht aus Urkundstätigkeit hinausgehende Betreuungspflicht des Notars hat der Beklagte ebenfalls nicht verletzt. Diese Pflicht besteht nur unter besonderen Voraussetzungen. Die Grundlage hierfür liegt nicht im auf die Urkundstätigkeit bezogenen § 17 BeurkG; sie ist vielmehr in der Vertrauensstellung des Notars als unparteiische Amtsperson auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege zu sehen (§§ 1, 14 BNotO; BGH vom 3.7.1986, IX ZR 51/85, DNotZ 1987, 157, vgl. auch Haug, a.a.O., Nr. 412). Voraussetzung für eine betreuende Belehrungspflicht ist weiterhin, dass der Beteiligte sich wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage nicht der Gefahr bewusst wird. Es muss sich also um für den Laien nicht ohne weiteres erkennbare Rechtsfolgen handeln, deren Nachteile bei Kenntnis nicht hingenommen worden wären (Haug, a.a.O., Nr. 551).

a) Soweit in der Berufungsinstanz thematisiert wurde, ob es sich bei der Käuferin um eine sogenannte Briefkastenfirma gehandelt hat oder nicht, trifft den Beklagten in diesem Zusammenhang kein Verschulden. Die Frage, ob eine Firma eine Briefkastenfirma ist oder nicht, betrifft nicht die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts, sondern ist allenfalls relevant im Rahmen der Prüfung der Seriosität und Liquidität des Vertragspartners zum Ausschluss wirtschaftlicher Gefahren.

Diese Prüfung obliegt jedoch, will er nicht seine Neutralität und Schweigepflicht verletzen, grundsätzlich nicht den Notar sondern ist ausschließlich Sache der Parteien selbst, hier des Klägers.

Eine Belehrungspflicht des Notars über vermutbare drohende wirtschaftliche Gefahren mag allenfalls dann begründet sein, wenn sich die wirtschaftliche Gefahr aus der rechtlichen Anlage des Vertragswerks oder der vorgesehenen Art der Durchführung ergibt, da nach ständiger Rechtsprechung dem Notar nicht die Rolle eines Wirtschaftsberaters zugewiesen werden darf (Haug, a.a.O., Nr. 547 m.w.N.) So liegt der Fall hier aber nicht. Nicht selten scheitern Verträge, weil dem Käufer die Finanzierung des Preises nicht gelingt. Um solche materiellen Erfüllungspflichten hat sich der Notar jedoch grundsätzlich nicht zu kümmern (BGH, DNotZ 1996, 116).

Dem Kläger - wenngleich nicht Geschäftsmann, sondern "nur" Frauenarzt, so doch immerhin promovierter Akademiker - konnte, sofern er nicht vollkommen weltfremd war, wofür nicht die geringsten Anzeichen sprechen, angesichts der Bezeichnung der Firma und deren Sitzes in der Vertragsurkunde nicht verborgen geblieben sein, auf was er sich mit dieser Käuferin möglicherweise einlassen würde. Die höchst vage Adresse der Käuferin, sowie die Angaben eines deutschen Kontaktbüros als Postanschrift mussten auch für den Kläger signalisieren, dass es sich um eine sogenannte Briefkastenfirma handelte oder zumindest handeln könnte, was gegebenenfalls Fragen nach der Seriosität und Liquidität der Firma aufwerfen konnte. Dem Kläger war, wie er in seiner persönlichen Anhörung vor dem Senat einräumte, sehr wohl bekannt, dass Herr, öfter die Firma wechselte, was man auch an den Briefköpfen gesehen habe. Unmittelbar vor dem Verkauf habe er gemerkt, dass Herr jetzt für die handele. Der Kläger selbst, dessen ureigenstes Anliegen es sein musste zu klären, mit wem er einen Vertrag schloss, hielt es jedoch nicht für angezeigt, dem weiter nachzugehen und erklärte vor dem Senat ausdrücklich, Herrn nicht danach gefragt zu haben, ob es diese Firma gibt. Er habe Herrn so der Kläger, für seriös gehalten und gedacht, wenn er bezahlen könne, müsse er das Geld haben. Wer als akademisch gebildeter Mensch auch nur einigermaßen bewusst am wirtschaftlichen Leben Anteil nimmt und sich nicht gänzlich Medienberichten verschließt, weiß - und wusste bereits 1993 - dass die eine der ältesten und bekanntesten Steueroasen ist, bei der nicht zuletzt aufgrund des attraktiven Steuersystems und der erwarteten Anonymität mehrere zehntausend Unternehmen residieren, vor denen etliche zumindest zwielichtigen Charakter haben.

Allein Sache des Klägers war es insoweit, sich über seinen Vertragspartner ausreichend Klarheit zu verschaffen. Hierbei ging es nicht um Fragen der rechtlichen Tragweite des Geschäfts sondern allein um Fragen der wirtschaftlichen Tragweite, über die ihn der Beklagte weder nach dem Beurkundungsgesetz noch nach den Vorschriften der Bundesnotarordnung aufzuklären oder zu belehren hatte.

Auch unabhängig davon, ob es sich bei der Käuferin um eine sogenannte Briefkastenfirma handelte oder nicht, brauchte der Beklagte über das wirtschaftliche Risiko der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit der förmlichen Vertragspartnerin oder des Herrn nicht zu belehren, zumal der Kläger unter Ziffer III C der Urkunde auf einen Finanzierungsnachweis für den Kaufpreis ausdrücklich verzichtet hatte.

Im übrigen spricht auch nichts dafür, dass der Beklagte im konkreten Fall Anlass zur Vermutung haben musste, dass einem Beteiligten ein bestehendes Schadensrisiko nicht bewusst gewesen sei. Der Beklagte durfte demnach eine Belehrung unterlassen und konnte sogar wegen des Gebots der Unparteilichkeit nicht belehren, wenn, wie hier, der Kläger die wirtschaftliche Gefahr kennen musste (vgl. auch Haug, a.a.O. RdNr. 454).

b) Ein schadenskausaler Pflichtenverstoß des Beklagten ergibt sich auch nicht daraus, dass er den Kläger nicht auf das Risiko einer ungesicherten Vorleistung aufmerksam gemacht hätte.

Die Bewilligung und Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs aus Eigentumsübertragung ist grundsätzlich keine einer Rechtsbelehrung (weder im Sinne von § 17 Abs. 1, S. 1 BeurkG noch aus Betreuungsverpflichtung) unterliegende ungesicherte Vorleistung des Klägers, weil die Vormerkung als solche nicht verkehrsfähig, sondern an den zu sichernden Anspruch gebunden ist und dem Verkäufer trotz der Vormerkung die Verfügungsmacht über sein Grundstück verbleibt (BGH vom 27.5.1993, IX ZR 66/92, DNotZ 94, 485 ff. = VersR 93, 1244 ff.). Gleichwohl ist in den Fällen der Eintragung einer Vormerkung auch ein Verstoß gegen die dem Notar obliegende Pflicht zur allgemeinen Betreuung der Beteiligten denkbar (vgl. BGH vom 27.5.1993, a.a.O.). Dies im vorliegenden Fall deshalb, da bei Vertragsschluss noch nicht ausreichend geklärt war, ob die Käuferin als Gesellschaft des Rechts bzw. des Rechts der bestand und durch Herrn ordnungsgemäß vertreten wurde, also gegebenenfalls ein Scheitern des Vertrags in Betracht zu ziehen war. In einem solchen Fall konnte eine - vorgesehene - Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Käuferin auf Eigentumsübertragung unter Umständen eine anderweitige Veräußerung des Grundstücks behindern und infolgedessen Nachteile für den Kläger bewirken. Indessen hätten diese Eventualitäten allenfalls dazu führen können, dass der Beklagte auf erhebliche Schwierigkeiten und Verzögerungen der Vormerkungslöschung im Fall des Scheiterns des Vertrags hinweisen und Vorbeugungsmaßnahmen hätte treffen müssen (durch Vollmacht zur Löschung oder treuhänderische Übergabe der Löschungsbewilligung der Käuferin). Einen Schaden, der durch ein anzunehmendes Fehlverhalten des Beklagten verursacht sein könnte, macht der Kläger jedoch nicht geltend. Er behauptet nicht einmal irgendwelche Schwierigkeiten bei der späteren Löschung der Auflassungsvormerkung, so dass sich ein etwaiger Pflichtenverstoß des Beklagten in keinem Fall ausgewirkt hat. Zudem ist auch an dieser Stelle nochmals zu betonen, dass - anders als in dem vom Bundesgerichtshof am 27.5.1993 entschiedenen Fall - sowohl die tatsächlich bestand als auch Herr im konkreten Fall bevollmächtigt war, für die Firma zu handeln.

II.

Sofern man einen Verstoß des Beklagten gegen seine notariellen Amtspflichten annehmen wollte, wäre dieser jedenfalls für den beim Kläger möglicherweise eingetretenen Schaden nicht ursächlich.

In Ergänzung zu den hierzu bereits oben getroffenen Feststellungen ist auszuführen:

1.

Grundsätzlich hat derjenige, der Schadensersatz fordert, die Entstehung und die Höhe seines Schadens darzulegen und zu beweisen. Dabei kommt ihm - auch nach der Amtspflichtverletzung eines Notars - die Beweiserleichterung des § 287 ZPO zugute. Für die Beantwortung der Frage, ob eine solche Pflichtverletzung den behaupteten Schaden verursacht hat, ist zu prüfen, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars genommen hätten. Darüber hat der Tatrichter irr, Rahmen des § 287 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden (BGH vom 27.5.1993, IX ZR 66/92, DNotZ 94, 485 ff. = VersR 93, 1244 ff.; BGH vom 14.5.1992, IX ZR 262/91, WM 92, 1533 ff m.w.N.).

Die Beweislast des Geschädigten für den Ursachenzusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung des Notars und dem geltend gemachten Schaden wird erleichtert durch die Regeln über den Beweis des ersten Anscheins, wenn es sich um einen Sachverhalt handelt, der nach der Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache hindeutet und typisch in einer bestimmten Richtung zu verlaufen pflegt. Diese Voraussetzungen sind gegeben, wenn die Amtspflichtverletzung in einer unterlassenen Belehrung besteht und die Lebenserfahrung dafür spricht, dass der Beteiligte sich beratungsgemäß verhalten, also einen Rat, Hinweis oder eine Warnung befolgt hätte. Es ist dann Sache des Notars, den gegen ihn sprechenden Anschein zu erschüttern, indem er Tatsachen darlegt und notfalls beweist, die den Schluss zulassen, dass der Beteiligte sich über den Rat, den Hinweis oder die Warnung hinweggesetzt hätte. Spricht weder die Regel des Lebens noch eine tatsächliche Vermutung oder Wahrscheinlichkeit für einen erfahrungsgemäßen Ablauf, so bleibt es dabei, dass der Geschädigte den Ursachenzusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung und seinem geltend gemachten Schaden beweisen muss und die Nichtfeststellbarkeit zu seinen Lasten geht (BGH vom 27.5.1993, IX ZR 66/92 = VersR 93, 1244 ff.; BGH vom 23.5.1960, III ZR 110/59 = VersR 60, 905; BGH vom 5.3.1974, VI ZR 222/72 = VersR 1974, 782 = DNotZ 75, 367).

Vorliegend sieht der Senat in Übereinstimmung mit dem Landgericht zahlreiche Umstände für nachgewiesen, die eine zunächst nach der Lebenserfahrung bestehende Vermutung eines beratungsgerechten Verhaltens des Klägers nicht nur erschüttern sondern zur Überzeugung des Senats sogar widerlegen. Der Senat ist - insbesondere auch nach Anhörung des Klägers - davon überzeugt, dass dieser jeglichen zulässigerweise vom Beklagten geäußerten Bedenken bzw. Hinweisen, z. B. auf die mögliche Geltung ausländischer Rechtsvorschriften für die Beitreibung des Kaufpreises, insbesondere aufgrund der Zwangsvollstreckungsunterwerfung, in den Wind geschlagen und infolge grenzenlosen Vertrauens zu Herrn auf dem Abschluss des Vertrages mit der zum konkreten Zeitpunkt bestanden hätte.

Hierbei macht es grundsätzlich keinen Unterschied, ob der Kläger durch sein Verhalten vor oder nach Vertragsschluss Anlass zu dieser Überzeugung gibt.

Im einzelnen sind anzuführen:

a) Bereits im Termin vor dem Landgericht vom 30.5.2001 hat der Kläger Erklärungen abgegeben, die, jedenfalls in der Zusammenschau mit den weiter aufzuführenden Umständen, einen Anscheinsbeweis des beratungsrichtigen Verhaltens entkräften. Wie sich schon aus dem Grundbuchauszug ergibt und zunächst vom Beklagten offengelegt wurde, hatte der Kläger die Immobilie von Herrn als einem der vormaligen Miteigentümer des Grundstücks erworben. Im Termin vor dem Landgericht ergänzte der Kläger diesen Sachverhalt, indem er unstreitig angab, er habe den Laden seinerzeit von Herrn gekauft, um in den Genuss steuerlicher Vorteile zu kommen. Er sei dann sehr froh gewesen, dass Herr den Laden zurückgekauft habe, was im übrigen schon ursprünglich "angedacht" gewesen sei. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Kläger diese Ausführungen weiter ergänzt und angegeben, er schätze, dass das Objekt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages mit der schon ca. 2 Jahre leer gestanden sei und er es natürlich gerne habe verkaufen wollen, da er es ja finanzieren habe müssen. Weiter hat der Kläger in mündlicher Verhandlung vor dem Landgericht unstreitig bekundet, Herr sei seinerzeit für ihn ein honoriger Geschäftsmann gewesen, der Millionengeschäfte abgewickelt habe Er sei deshalb überzeugt davon gewesen, dass Herr. Für die Zahlung des Kaufpreises sorgen werde. In diesem Sinn hat sich der Kläger auch bei seiner mündlichen Anhörung vor dem Senat geäußert und angegeben, Herr habe öfter die Firma gewechselt, was man auch in den Briefköpfen gesehen habe. Als er vor dem Verkauf gemerkt habe, dass Herr nun für die handeln würde, habe er nicht gefragt, ob es diese Firma gebe, sondern ihn weiterhin für seriös gehalten.

b) Weiter ist es unstreitige Tatsache, dass der Kläger ausweislich Ziffer III C des Kaufvertrages der Versicherung des Herrn vertraute, dass die Finanzierung des Kaufpreises gesichert sei und er auf einen Finanzierungsnachweis ausdrücklich verzichtete.

c) Mit Recht führt bereits das Landgericht weiter an, dass beide Vertragsparteien trotz der auf Seite 1 unter Ziffer 2 des Kaufvertrags festgehaltenen Unsicherheit hinsichtlich der Käuferin und deren Vertretung auf sofortiger Beurkundung bestanden.

d) Wie sehr der Kläger Herrn vertraute, zeigt weiter die vom Kläger zugestandene Tatsache, dass er der Käuferin (über Herrn entgegen der ihn absichernden, ausdrücklich in die Kaufvertragsurkunde aufgenommenen Regelung, dass der Kaufgegenstand erst mit Zahlung des Kaufpreises übergeben wird, die verkaufte Immobilie schon nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zur Nutzung überließ, obwohl auf den Kaufpreis noch keine Mark bezahlt worden war. Die Erklärung des Klägers hierfür, nach Zahlung der Gebühren für die Auflassungsvormerkung in Höhe von mehreren 10.000,-- DM keine Zweifel an der Zahlungsfähigkeit der Käuferin gehabt zu haben, ist insoweit nicht dienlich, da, wie ein Blick in die Kostenordnung zeigt, für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, selbst zuzüglich der Notarkosten, nur ein Bruchteil der behaupteten Gebühren angefallen ist.

e) Schließlich ist auch aus dem als Anlagen K 3 bis K 11 vorgelegten Schriftverkehr des Klägers mit Herrn zu folgern, dass dieser Herrn ohne Einschränkung vertraute. Jeder andere Verkäufer hätte die immer neuen Ausreden des Herrn in denen die Namen mehrerer zumeist ausländischer Firmen auftauchten, für die oder im Zusammenhang mit denen Herr aktiv geworden sei, viel früher als nicht glaubwürdig abgetan und entsprechende Konsequenzen gezogen.

Insoweit geht es auch nicht darum, wie der Kläger meint, dass ihn der Beklagte davor hätte bewahren müssen, auf "Höchstaplergeschwätz" hereinzufallen. Der Beklagte als mündiger, am Geschäftsleben teilnehmender Bürger mit akademischer Ausbildung kann nicht für sämtliche Lebensrisiken, wirtschaftliche und menschliche Missgriffe den Notar haftbar machen.

f) Zu ergänzen bleibt: Hätte der Kläger bis zur Vorlage der Unterlagen zur Firmenexistenz und zur Vollmacht gewartet, hätte er sich vom Vertragsschluss zur Überzeugung des Senats auch nicht dadurch abhalten lassen, dass er möglicherweise den von Anfang an zu vermutenden Charakter der Käuferin als einer Briefkastengesellschaft mit einem Stammkapital von nur umgerechnet ca. 6.000,-- DM bestätigt gefunden hätte. Entsprechendes hat der Kläger in diesem Zusammenhang auch gar nicht konkret behauptet.

Die eigenen Erklärungen des Klägers zusammen mit dem von ihm gezeigten Verhalten offenbaren dem Senat ohne jeden Zweifel in aller Deutlichkeit, dass der Kläger den Kaufvertrag auch abgeschlossen hätte, wenn der Beklagte die angeblich unterbliebenen Risikohinweise gegeben hätte. Es liegt nach allem nicht einmal eine Mitursächlichkeit des Verhaltens des Beklagten für die Entscheidung des Klägers vor.

3.

Den im Rahmen der Kausalitätsfrage noch geäußerten Beweisangeboten des Klägers war nicht nachzugehen.

Soweit der Kläger seine Ehefrau zum Beweis dafür anbietet, dass er im Fall eines Hinweises des Beklagten auf den Unterschied zur Durchsetzbarkeit der Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel in Deutschland und im Ausland sich die Sache nochmals überlegt und mit seiner Ehefrau besprochen, gegebenenfalls sogar rechtlichen Rat eingeholt hätte, bezieht sich dieses Beweisangebot auf hypothetische, innere Tatsachen im Bewusstsein des Klägers, die aus der Rückschau konstruiert werden. Eine Beweiserhebung durch eine Zeugenaussage sind solche inneren Tatsachen nicht zugänglich.

Soweit der Kläger schließlich unter Beweisangebot weiter behauptet, die Frage des Verkaufs an die oder Herrn sei Inhalt mehrerer Gespräche mit seiner Ehefrau und der Zeugin gewesen, wobei er, der Kläger, gegenüber den Zeuginnen geäußert habe, dass er aufgrund des höheren Kaufpreises der den Vorzug gebe, wenn die Sache genauso sicher sei wie mit Herrn, war auch dem nicht weiter nachzugehen. Gerade die nachfolgenden Ausführungen des Klägers, die beiden Zeuginnen hätten ihm gegenüber die Ansicht vertreten, dass er den "Herrn" doch sehr gut kenne und es hier doch keine Probleme geben dürfte, zeigen ja gerade, dass der Kläger das Vertrauen zu Herrn zur Maßschnur seines Verhaltens gemacht hat und sich gegenüber den Risiken des normalen Geschäftsalltags, die ihm auch ein Notar nicht abnehmen kann, blind zeigte.

Ob und unter welchen Umständen die Zeuginnen den Kläger vom Verkauf an die abgehalten und ihm nahegelegt hätten, an den Zeugen zu verkaufen, ist bereits deshalb irrelevant, da damit noch keineswegs gesagt ist, dass der Kläger diesem, immerhin zu einem um 50.000,--DM reduzierten Kaufpreis führenden Rat, gefolgt wäre. Davon, dass er dies gerade nicht getan hätte, ist der Senat aufgrund der geschilderten Umstände überzeugt.

III.

1.

Ob ein Anspruch des Klägers - derzeit - auch an der Vorschrift des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO scheitern würde, war vom Senat nicht weiter zu prüfen.

Im Falle einer fahrlässigen Amtspflichtverletzung des Notars (nur eine solche kann vorliegend überhaupt in Betracht kommen) kann dieser, von hier nicht gegebenen Ausnahmefällen abgesehen, gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. Dass eine andere Ersatzmöglichkeit nicht besteht, gehört zur schlüssigen Klagebegründung und ist eine vom Kläger darzulegende negative Anspruchsvoraussetzung. Zu beweisen hat der Kläger diese jedoch nur, wenn sie bestritten wird. Dies ist hier nicht der Fall.

Dass der Kläger von Herrn keinen Ersatz bekommen kann und konnte, ist unstreitig. Soweit der Kläger darüber hinaus angibt, von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen die auf der, abgesehen zu haben, da diese als Briefkastenfirma ohnedies nicht in der Lage gewesen wäre und in der Lage sei, die Ansprüche des Klägers zu befriedigen, hat der Beklagte diesen Vortrag ebenfalls nicht bestritten.

2.

Die Fragen, wie hoch sich ein eventueller Schaden des Klägers überhaupt belaufen würde, ob der Kläger tatsächlich, wie beklagtenseits bestritten, das Objekt zum genannten Kaufpreis an Herrn hätte verkaufen können, inwieweit den Kläger gegebenenfalls ein Mitverschulden infolge des monatelangen Hinhaltenlassens durch Herrn anzulasten sein würde sowie die Frage, ob ein etwaiger Anspruch des Klägers verjährt ist, brauchte nicht mehr entschieden zu werden.

Die Kostentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit bestimmt sich nach den §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen hierfür (§ 543 Abs. 2 ZPO n.F.) nicht vorliegen.

Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung zur Frage möglicher notarieller Pflichtverletzung ohne grundsätzliche Bedeutung. Abweichende obergerichtliche Rechtsprechung ist nicht ersichtlich. Auch die Fortbildung des Rechts erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Ende der Entscheidung