Judicialis Rechtsprechung

Auf die Zuweisung einer Ehewohnung (hier: Hausgrundstück) an einen Ehegatten nach Trennung der Ehegatten, aber vor Ausspruch der Scheidung, ist bei Veräußerung des Hausgrundstücks durch den anderen Ehegatten § 571 BGB dann nicht analog anwendbar, wenn mit der Zuweisung nicht gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1, § 18a HausratsVO ein Mietverhältnis begründet wurde.

Aktenzeichen: 21 U 4999/00 6 O 8831/00 LG München I

Verkündet am 23.02.2001

Die Urkundsbeamtin: Warmuth Justizangestellte

In dem Rechtsstreit

wegen Räumung

erläßt der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Seitz und die Richter am Oberlandesgericht Dr. Klemm und Schmidt aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Januar 2001 folgendes

Endurteil:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Endurteil des Landgerichts München I, 6. Zivilkammer, vom 23.08.2000 aufgehoben.

II. Die Beklagte wird verurteilt, das von ihr und ihren minderjährigen Kindern genutzte Einfamilienhaus mit Garten, Am Vogelherd in G-L, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München für G, Band, Blatt, als 724/1224 Miteigentumsanteil am Flurstück Nr., verbunden mit dem Sondereigentum an Haus 1 gemäß Aufteilungsplan, zu räumen und an Herrn Sch herauszugeben.

III. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 15. August 2001 gewährt.

IV. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Streithelfers.

V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 32.000,-- abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

VI. Der Wert der Beschwer der Beklagten im Berufungsverfahren übersteigt DM 60.000,--.

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Räumung eines Grundstücks mit Einfamilienhaus und -- nunmehr -- die Herausgabe an einen Dritten.

Das streitgegenständliche Anwesen war die Ehewohnung der Beklagten und ihres von ihr jetzt getrennt lebenden Ehemannes und stand in dessen Alleineigentum.

Mit Beschluß vom 14.05.1997 (Anlage B 7) wies das Amtsgericht München im Wege der einstweiligen Anordnung das Anwesen der Beklagten vorläufig zur alleinigen Nutzung zu.

Mit notariellem Vertrag vom 20.08.1999 veräußerte der Ehemann der Beklagten das Grundstück an die Klägerin, die am 26.01.2000 als neue Eigentümerin eingetragen wurde.

Im notariellen Kaufvertrag (Anlage B 11) verpflichtete sich der Ehemann der Beklagten, die Räumung bis spätestens 30.11.1999 herbeizuführen. Für den Fall, daß der Verkäufer die "Bewohnerfreiheit" nicht bis zum 31.12.1999 herbeigeführt haben sollte, wurde der Klägerin ein Rücktrittsrecht bis zum 31.03.2000 eingeräumt. Der Kaufpreis von DM 650.000,-- sollte u. a. erst nach vollständiger Räumung zur Zahlung fällig sein.

Am 14.12.1999 schlossen die Parteien eine Vereinbarung (Anlage K 2), in der u. a. eine Räumung und Herausgabe des Anwesens durch die Beklagte bis spätestens 30.03.2000 festgelegt wurde. Die Beklagte sollte von dem Kaufpreis, der dem Ehemann der Beklagten gebührte, einen Teilbetrag von DM 50.000,-- erhalten, der zurückzuzahlen war, wenn die Räumung nicht fristgerecht durchgeführt sein sollte.

Die Vereinbarung wurde unter der aufschiebenden Bedingung der Zustimmung des Ehemanns der Beklagten geschlossen. Dieser stimmte am 20.12.1999 zu. Der Betrag von DM 50.000,-- wurde an die Beklagte noch im Dezember 1999 überwiesen.

Am 23.12.1999 veräußerte die Klägerin das Grundstück an Herrn Sch, der am 18.07.2000 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Das Anwesen wurde von der Beklagten nicht geräumt und herausgegeben. Eine Rückzahlung des Betrages von DM 50.000,-- an die Klägerin erfolgte nicht.

Am 20.05.2000 wurde die Vereinbarung vom 14.12.1999 von der Beklagten wegen arglistiger Täuschung, hilfsweise wegen Irrtums, angefochten.

Mit Schreiben vom 24.07.2000 kündigte die Klägerin vorsorglich das Nutzungsverhältnis gemäß § 554 BGB analog wegen rückständiger Nutzungsentschädigungen für mindestens vier Monate.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die Beklagte sei sowohl aufgrund der Vereinbarung vom 14.12.1999 als auch wegen eines fehlenden Rechts zum Besitz zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks verpflichtet. Ein Anfechtungsrecht bestehe ebensowenig wie ein Zurückbehaltungsrecht.

In erster Instanz hat die Klägerin beantragt:

Die Beklagte wird verurteilt, das von ihr und ihren minderjährigen Kindern genutzte Einfamilienhaus mit Garten, Am Vogelherd 3 in G, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München für G, Band, Blatt, als 724/1224 Miteigentumsanteil am Flurstück Nr., verbunden mit dem Sondereigentum an Haus 1 gemäß Aufteilungsplan zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die Einrede des nichterfüllten Vertrages erhoben, da sie von der Klägerin keine Zahlung erhalten habe, sondern nur von ihrem Ehemann.

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, die Vereinbarung vom 14.12.1999 enthalte keinen eigenständigen Räumungsanspruch und sei auch wegen Irrtums wirksam angefochten worden. Ein gesetzlicher Herausgabeanspruch bestehe ebenfalls nicht, da ihr Ehemann bei Abschluß des Kaufvertrages und der Erklärung der Auflassung nicht geschäftsfähig gewesen sei. Die Zuweisung der Ehewohnung gewähre ebenso ein Recht zum Besitz wie das Zurückbehaltungsrecht wegen Verwendungen auf das Grundstück in den Jahren 1996 bis Januar 1999.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, ein Anspruch aus § 985 BGB bestehe nicht, da der § 571 BGB auf die familienrichterliche Zuweisung der Ehewohnung analog anwendbar sei. Aus der Räumungsvereinbarung vom 14.12.1999 könne kein eigenständiger Räumungsanspruch der Klägerin hergeleitet werden. Die Auslegung ergäbe, daß bei nicht fristgerechter Räumung durch die Beklagte die Rechtslage bestehen bleiben solle, die ohne die Vereinbarung bestanden hätte.

Die Klägerin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt. Wegen des zwischenzeitlichen Eigentumsübergangs auf Sch wurde der Klageantrag umgestellt.

Die Klägerin vertritt die Auffassung, das Landgericht habe zu Unrecht § 571 BGB analog angewendet und auch die Vereinbarung vom 14.12.1999 falsch ausgelegt, da diese entgegen der Auffassung des Erstgerichts eine eigenständige Räumungsverpflichtung der Beklagten beinhalte. Es sei zwischen den Parteien stets klar gewesen, daß der Betrag von DM 50.000,-- ein Teil des Kaufpreises für das Grundstück sei, der dem Ehemann der Beklagten zustehe.

Die Klägerin ist der Meinung, die Voraussetzungen für die Anwendung des Haustürwiderrufsgesetzes würden nicht vorliegen.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagte und Berufungsbeklagte wird unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils verurteilt, das von ihr und ihren minderjährigen Kindern genutzte Einfamilienhaus mit Garten, Am Vogelherd in G, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München für G, Band 1280, Blatt 6195, als 724/1224 Miteigentumsanteil am Flurstück Nr., verbunden mit dem Sondereigentum an Haus 1 gemäß Aufteilungsplan, zu räumen und an Herrn Sch, Am Vogelherd, G, herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Hilfsweise beantragt die Beklagte, eine großzügig bemessene Räumungsfrist zu gewähren.

Die Beklagte macht sich die Begründung des Ersturteils zu eigen und erklärt in der Berufungserwiderung den Widerruf der Vereinbarung vom 14.12.1999 gemäß den Regelungen des Haustürwiderrufsgesetzes.

Mit Schriftsatz der Klagepartei vom 10.07.2000, zugestellt am 10.08.2000, wurde Herrn H, dem Ehemann der Beklagten, der Streit verkündet.

Er trat am 12.01.2001 dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin als Streithelfer bei und schloß sich dem Berufungsantrag der Klägerin an.

Der Streithelfer führt zusätzlich aus, die Behauptung der Beklagten, er sei bei Abschluß des Grundstückskaufvertrages und bei der Erklärung der Auflassung nicht zurechnungsfähig gewesen, sei absurd und nicht substantiiert. Die Aufwendungen für das Grundstück seien von seinem Konto und nicht von der Beklagten aus deren Vermögen bezahlt worden.

Beweis wurde vom Senat nicht erhoben.

Bezug genommen wird auf das angefochtene Urteil und auf den gesamten Akteninhalt, auf die vorgelegten Urkunden und die Ausführungen der Parteien im Berufungsverfahren sowie auf das Protokoll über die mündliche Verhandlung vom 19.01.2001.

Entscheidungsgründe:

Auf die Berufung der Klägerin war das Urteil des Landgerichts München I aufzuheben. Die Beklagte ist gemäß § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks an Herrn Sch verpflichtet.

I.

Die Veräußerung des Grundstücks hat gemäß § 265 Abs. 2 S. 1 ZPO keinen Einfluß auf den Prozeß. Die Klägerin hat, da ihr nunmehr die Sachlegitimation fehlt, den Klageantrag der veränderten materiellen Rechtslage angepaßt und Leistung an den Rechtsnachfolger verlangt.

II.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Vereinbarung vom 14.12.1999 der Klägerin - auch - einen vertraglichen Herausgabeanspruch geben würde.

Das für die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes erforderliche Merkmal der Entgeltlichkeit (§ 1 Abs. 1 HaustürWG) dürfte vorliegen, da die DM 50.000,-- von der Klägerin in teilweiser Erfüllung ihrer Kaufpreisverbindlichkeit gegenüber dem Streithelfer geleistet wurden, obwohl nach dem Kaufvertrag die Fälligkeit wegen der nicht durchgeführten Räumung noch nicht eingetreten war. Die Beklagte, die diese Leistung empfangen hat, ist dafür die - eigenständige - Verpflichtung eingegangen, das Haus bis spätestens 30.03.2000 zu räumen.

Streitig ist zwischen den Parteien, ob der erforderliche enge zeitliche Zusammenhang zwischen den Verhandlungen in der Privatwohnung und dem Vertragsabschluß gegeben ist. Dazu wäre eine Beweisaufnahme erforderlich gewesen.

III.

Bei der vom Landgericht angenommenen analogen Anwendung des § 571 BGB hätte die am 24.07.2000 vorsorglich erklärte Kündigung des Nutzungsverhältnisses dieses nicht beendet. Konsequenterweise hätte dann auch hier von einem weiteren Übergang des Nutzungsverhältnisses mit der Beklagten gemäß § 571 BGB analog auf Herrn Sch ausgegangen werden müssen, der am 18.07.2000 als neuer Eigentümer eingetragen wurde. Das Recht zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wäre - wie bei einem Mietverhältnis - nach diesem Zeitpunkt nur dem neuen Eigentümer zugestanden.

IV.

Die Beklagte ist jedoch gemäß § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet, da § 571 BGB weder direkt noch analog anwendbar ist und der Beklagten kein Besitzrecht im Sinne des § 986 BGB zusteht.

Der § 571 BGB setzt ein Mietverhältnis voraus. Er enthält eine Durchbrechung des allgemeinen schuldrechtlichen Rechtssatzes, daß Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen und ist deshalb eng auszulegen. Die Nutzung von Wohnraum kraft eines familienrechtlichen Verhältnisses, in das der Erwerber nicht eintritt, rechtfertigt die analoge Anwendung des § 571 BGB auch dann nicht, wenn die Beklagte ebenso schutzwürdig ist wie ein Mieter (BGH NJW 1964, 765).

Dem steht der grundgesetzlich garantierte Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 GG) nicht entgegen.

Eine aus verfassungsrechtlichen Gründen notwendige analoge Anwendung des § 571 BGB käme nur dann in Betracht, wenn - wie vom Landgericht angenommen - die Beklagte ansonsten rechtlos gestellt würde.

Hier hätte die Beklagte jedoch die Möglichkeit gehabt, in den direkten Schutzbereich des § 571 BGB zu gelangen. Dazu wäre die Begründung eines Mietverhältnisses zwischen den Ehegatten durch das Familiengericht gemäß §§ 5 Abs. 2 S. 1, 18 a HausratsVO notwendig und möglich gewesen (OLG Düsseldorf, FamRZ 1985, 1153/1154, Schmid, Miete und Mietprozeß, 2. Aufl., Kap. 21 Rn. 158, Münchner Kommentar zum BGB, 3. Aufl., § 1361 b Rn. 7, Palandt/Brudermüller, BGB, 60. Aufl., Anhang zu §§ 1361 a, 1361 b, § 5 HausratsVO Rn. 5).

Ein entsprechender Antrag, der damit zur vollen und direkten Anwendbarkeit des § 571 BGB geführt hätte, wurde von der Beklagten nicht gestellt.

Selbst bei der drohenden Veräußerung hätte noch die Möglichkeit bestanden, zur Sicherung des Rechts auf Begründung eines Mietverhältnisses eine einstweilige Anordnung gemäß §§ 13 Abs. 4, 18 a HausratsVO zu erwirken (Kloster-Harz/Schmidt, Ehewohnung, Partnerwohnung, Wohngemeinschaften, Rn. 2211).

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 5 Abs. 2 der HausratsVO hätte das Gericht die Möglichkeit gehabt, unter Abwägung von Art. 6 und 14 GG und unter Berücksichtigung von § 3 HausratsVO über die Begründung eines Mietverhältnisses sowie dessen Ausgestaltung (z. B. Miethöhe, Befristung, Verlängerung etc.) zu entscheiden. Auf Seiten der Beklagten hätte dies zum Schutz des § 571 BGB geführt, auf Seiten der Klägerin einen Mietzinsanspruch nach Eigentumsübergang - gegebenenfalls über § 315 BGB (Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 535 Rn. 32) - begründet.

Schließlich ist eine analoge Anwendung des § 571 BGB auch wegen der Regelung des § 1365 BGB nicht erforderlich.

Wäre das streitgegenständliche Grundstück der einzige Vermögenswert des Ehemannes der Beklagten gewesen, hätte das absolute Veräußerungsverbot des § 1365 BGB zu Gunsten der Beklagten eingegriffen. Die Beklagte hätte selbständig im Grundbuch einen Amtswiderspruch eintragen lassen können (Palandt/Brudermüller, BGB, 60. Aufl., § 1365 Rn. 15).

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte aus ihrem eigenen Vermögen Aufwendungen zum Erhalt des Hauses erbracht hat. Entweder handelte es sich dabei um unbenannte Zuwendungen im Rahmen der ansonsten unentgeltlichen Nutzung des im Alleineigentum des Streithelfers befindlichen Einfamilienhauses oder die Zahlungen wurden - wie vom Streithelfer vorgetragen - aus seinem Vermögen erbracht.

Überdies wäre es gegenüber der Klägerin grob treuwidrig, wenn die Beklagte sich auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft und andererseits die DM 50.000,-- nicht zurückbezahlt, die ihr weder bei Wirksamkeit der Vereinbarung vom 14.12.1999 noch bei deren Wegfall zustehen würden.

V.

Gemäß § 721 ZPO kann der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 15.08.2001 zugebilligt werden. Dabei wurde insbesondere berücksichtigt, daß der Beklagten derzeit kein Ersatzwohnraum zur Verfügung steht und zumindest ein im Haushalt der Beklagten lebendes Kind noch schulpflichtig ist. Ein mit einem Umzug möglicherweise verbundener Schulwechsel während der zweiten Hälfte des Schuljahres würde eine erhebliche Härte darstellen. Auch unter Berücksichtigung der von der Klagepartei vorgetragenen Schadensersatzpflicht gegenüber dem neuen Eigentümer erscheint diese Räumungsfrist noch vertretbar.

VI.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Beschwerdewert wurde gemäß § 546 ZPO festgesetzt.

Ende der Entscheidung